Đang tải... (xem toàn văn)
ĐGDN Pham Le Xuan Yen Định giá CTCP Vinhomes Studocu is not sponsored or endorsed by any college or university ĐGDN Pham Le Xuan Yen Định giá CTCP Vinhomes Định giá doanh nghiệp (Trường Đại học Kinh t[.]
lOMoARcPSD|9783286 ĐGDN Pham Le Xuan Yen - Định giá CTCP Vinhomes Định giá doanh nghiệp (Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh) Studocu is not sponsored or endorsed by any college or university Downloaded by Mân Tr?n Lê (reallab.gts@gmail.com) lOMoARcPSD|9783286 ĐẠI HỌC UEH TRƯỜNG KINH DOANH KHOA TÀI CHÍNH TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP ĐỀ TÀI: ĐỊNH GIÁ CÔNG TY CỔ PHẦN VINHOMES Giảng viên hướng dẫn : PGS-TS. Lê Thị Phương Vy Mã lớp học phần : 21D1FIN50500601 Sinh viên thực hiện : Phạm Lê Xn Yến Khóa – Lớp : Khóa 45 - Đại học chính quy Mã số sinh viên * : 31191025126 yenpham.31191025126@st.ueh.edu.vn ) 0846853202 TP Hồ Chí Minh, ngày 05 tháng 05 năm 2022 Downloaded by Mân Tr?n Lê (reallab.gts@gmail.com) lOMoARcPSD|9783286 TỔNG QUAN VỀ BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ Đơn vị thực hiện: Phạm Lê Xuân Yến, thuộc lớp học phần 21D1FIN50500601, Khoa Tài chính, Trường Kinh doanh - Đại học UEH Đối tượng định giá: Cơng ty cổ phần Vinhomes Mục đích việc định giá: Bài báo cáo định giá này phục vụ cho các mục đích như: Mua, bán, sáp nhập, liên doanh liên kết, thanh lý doanh nghiệp; Đầu tư, góp vốn, mua - bán chứng khốn của doanh nghiệp; Vay vốn đầu tư kinh doanh; Thuế; Giải quyết, xử lý tranh chấp;… Chuẩn mực giá trị sử dụng: Bài báo cáo định giá này dựa trên tiêu chuẩn giá trị thị trường hợp lý (Fair market value). Việc thẩm định dựa trên cơ sở doanh nghiệp hoạt động kinh doanh liên tục, giá trị được tiếp tục sử dụng trong hiện tại và tương lai. Ngày định giá: Ngày bắt đầu thực hiện: 28/03/2022. Ngày hoàn tất định giá: 04/05/2022 Kết luận giá trị chủ thể định giá: Giá trị CTCP Vinhomes vào ngày 04/05/2022: 751.814.039 triệu đồng MỤC LỤC CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN 1.1. Giới thiệu .3 1.2. Nguồn thông tin 1.3. Phân tích CTCP Vinhomes 1.3.1. Sản phẩm chính 1.3.2. Phân tích CTCP Vinhomes bằng mơ hình SWOT 1.3.3. Phân tích CTCP Vinhomes bằng mơ hình McKinsey 7S Downloaded by Mân Tr?n Lê (reallab.gts@gmail.com) lOMoARcPSD|9783286 1.4. Phân tích điều kiện kinh tế đến ngành bất động sản 12 1.4.1. Cơ hội 12 1.4.2. Rủi ro .12 1.5. Phân tích ngành bất động sản tại Việt Nam 13 CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH CHỈ SỐ TÀI CHÍNH VÀ TRIỂN VỌNG TĂNG TRƯỞNG CỦA CTCP VINHOMES .15 2.1. Dữ liệu tài chính lịch sử của Vinhomes 15 2.2. Phân tích các chỉ số tài chính của CTCP Vinhomes 15 2.3. Kết luận về các chỉ số tài chính và triển vọng tăng trưởng của CTCP Vinhomes .24 CHƯƠNG 3: CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ, PHƯƠNG PHÁP TIẾP CẬN THU NHẬP VÀ MƠ HÌNH DCF 25 3.1. Giới thiệu các cách tiếp cận và phương pháp định giá doanh nghiệp 25 3.2. Phương pháp định giá được sử dụng 27 3.3. Phương pháp chiết khấu dòng tiền DCF .28 CHƯƠNG 4: DỰ PHÓNG BÁO CÁO TÀI CHÍNH VÀ ĐỊNH GIÁ CTCP VINHOMES 29 4.1. Dự phóng Báo cáo tài chính của Vinhomes giai đoạn 2022-2025 29 4.1.1. Cơ sở dự phóng Báo cáo tài chính 29 4.1.2. Dự phóng Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh 30 4.1.3. Dự phóng Bảng cân đối kế tốn .32 4.2. Dịng tiền tự do FCF của Vinhomes giai đoạn 2022-2025 33 4.3. Chi phí sử dụng vốn bình qn WACC của Vinhomes 34 4.3.1. Tính chi phí sử dụng vốn cổ phần Ke 34 4.3.2. Tính chi phí sử dụng nợ vay Kd 34 4.3.3. Tính chi phí sử dụng vốn bình qn WACC 35 4.4. Tốc độ tăng trưởng bền vững trong dài hạn của Vinhomes 36 4.5. Định giá Vinhomes bằng mơ hình chiết khấu dịng tiền .36 4.5.1. Xác định giá trị CTCP Vinhomes .36 4.5.2. Xác định giá trị thị trường hợp lý của mỗi cổ phiếu VHM 36 4.5.3. Kết luận về giá trị CTCP Vinhomes 37 TÀI LIỆU THAM KHẢO 38 PHỤ LỤC 39 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN 1.1 Giới thiệu ▪ Đối tượng định giá Chủ thể được định giá là CƠNG TY CỔ PHẦN VINHOMES, là cơng ty con của Tập đồn Vingroup - một trong những thương hiệu dẫn đầu trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam. Downloaded by Mân Tr?n Lê (reallab.gts@gmail.com) lOMoARcPSD|9783286 Trụ sở chính: Tịa nhà văn phòng Symphony, Đường Chu Huy Mân, Khu đô thị sinh thái Vinhomes Riverside, Phường Phúc Lợi, Quận Long Biên, Thành phố Hà Nội, Việt Nam Mã cổ phiếu: VHM Vốn điều lệ: 43.543.674.880.000 VNĐ (tại ngày 31/12/2021) ▪ Người sử dụng mục đích sử dụng dự kiến kết định giá Người sử dụng: Các nhà đầu tư muốn tìm hiểu về giá trị hợp lý của CTCP Vinhomes Mục đích sử dụng: Kết quả từ bài định giá này cung cấp các thơng tin, phân tích dữ liệu lịch sử và tính tốn giá trị hợp lý của CTCP Vinhomes, nhằm phục vụ cho các mục đích như: Mua, bán, sáp nhập, liên doanh liên kết, thanh lý doanh nghiệp; Đầu tư, góp vốn, mua - bán chứng khốn của doanh nghiệp; Vay vốn đầu tư kinh doanh; Thuế; Giải quyết, xử lý tranh chấp;… ▪ Ngày định giá Ngày bắt đầu thực hiện: 28/03/2022. Ngày hoàn tất định giá: 04/05/2022 ▪ Tiêu chuẩn giá trị Bài báo cáo định giá này dựa trên tiêu chuẩn giá trị thị trường hợp lý (Fair market value), là mức giá mà tại đó người mua sẵn lịng trả và người bán sẵn lịng chấp nhận Việc thẩm định dựa trên cơ sở doanh nghiệp hoạt động kinh doanh liên tục, giá trị được tiếp tục sử dụng trong hiện tại và tương lai. ▪ Tiến trình định giá (1) Phân tích đối tượng được định giá (2) Phân tích điều kiện kinh tế (3) Phân tích ngành (4) Phân tích BCTC của cơng ty được định giá (5) Giới thiệu tổng qt về các phương pháp định giá và phương pháp định giá sẽ được sử dụng (6) Tính tốn giá trị hợp lý cho cơng ty được định giá (7) Xem xét mức chiết khấu hoặc phần bù (8) Kết luận ▪ Hạn chế phạm vi báo cáo Bài báo cáo định giá CTCP Vinhomes chỉ dựa trên nguồn số liệu trong 5 năm gần nhất, giai đoạn 2018-2022, trong đó ở giai đoạn 2019-2022 tồn thị trường đều chịu ảnh hưởng nặng nề của đại dịch Covid-19, do đó kết quả hoạt động kinh doanh khơng phản ánh một cách chính xác nhất giá trị của doanh nghiệp này Downloaded by Mân Tr?n Lê (reallab.gts@gmail.com) lOMoARcPSD|9783286 Các tính tốn để định ra giá trị thị trường hợp lý của CTCP Vinhomes trong bài có thể mang tính chủ quan của người viết, chỉ có giá trị tham khảo, người sử dụng báo cáo này khơng nên vội vàng đưa ra bất cứ quyết định nào 1.2 Nguồn thơng tin ▪ Nguồn số liệu - Dữ liệu giao dịch của CTCP Vinhomes trong q khứ - Các báo cáo tài chính, gồm bảng cân đối kế tốn, báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, báo cáo lưu chuyển tiền tệ 5 năm gần nhất từ năm 2017 đến 2021 đã được kiểm tốn và cơng bố cơng khai ▪ Nguồn thơng tin - Báo cáo phân tích, báo cáo cập nhật của các cơng ty chứng khốn - Các bài báo, tạp chí kinh tế - Báo cáo thường biên, báo cáo tài chính của CTCP Vinhomes, từ năm 2017-2022 1.3 Phân tích CTCP Vinhomes 1.3.1 Sản phẩm CTCP Vinhomes hoạt động theo chiến lược phát triển “kiểng 3 chân” độc đáo, dựa trên 3 lĩnh vực chính gồm: bất động sản nhà ở, cho th văn phịng và bất động sản khu cơng nghiệp. Trong đó, lĩnh vực cho th văn phịng và khu cơng nghiệp đem lại dịng doanh thu ổn định và đều đặn hơn so với bất động sản nhà ở Chiến lược phát triển bất động sản nhà ở: Các dự án Đại đơ thị của Vinhomes được xây dựng với quy mơ lớn, bao gồm 3 dịng sản phẩm là Vinhomes Sapphire, Vinhomes Ruby và Vinhomes Diamond, hướng đến nhu cầu của phân khúc khách hàng khác nhau Tính đến 31/12/2021, Vinhomes đã đưa vào vận hành 27 khu đơ thị trên cả nước, với 97200 căn hộ, biệt thự và nhà phố, phục vụ cho hơn 300000 cư dân Những dự án của đại đơ thị Vinhomes cịn mang đến cho cư dân nhiều tiện ích vượt trội, ví dụ: biển hồ nước mặn, hồ nước ngọt nhân tạo trải cát trắng lớn nhất thế giới tại Vinhomes Ocean Park, cơng viên Zen Park Nhật Bản tại Vinhomes Smart City và đại cơng viên ven sơng 36 ha quy mơ hàng đầu Đơng Nam Á tại Vinhomes GrandPark Cũng trong năm 2021, VinBus – xe bt điện thơng minh đầu tiên tại Việt Nam do cơng ty VinFast sản xuất và lắp ráp, đã chính thức vận hành thương mại tại Hà Nội sau nhiều tháng thử nghiệm trong các Đại đơ thị Vinhomes. Giải pháp giao thơng cơng cộng xanh, văn minh, hiện đại khơng chỉ gia tăng tiện ích cho cộng đồng cư dân Vinhomes mà cịn góp phần bảo vệ mơi trường, xây dựng lối sống xanh và bền vững Chiến lược phát triển cho thuê bất động sản - văn phòng: Downloaded by Mân Tr?n Lê (reallab.gts@gmail.com) lOMoARcPSD|9783286 Vinhomes khai thác quản lý hệ thống hộ biệt thự năm Vinhomes Serviced Residences, cùng với đó là hệ thống văn phịng cho th cao cấp Vinhomes Office Leasing. Tính đến 31/12/2021, Vinhomes đang khai thác bảy tổ hợp Vinhomes Serviced Residences, và năm khu văn phòng Vinhomes Office Leasing, gồm: Vinhomes Times City & Park Hill Vinhomes Riverside Vinhomes Metropolis Hà Nội Vinhomes Ocean Park Vinhomes Smart City Vinhomes Central Park Vinhomes Golden River Thành phố Hồ Chí Minh Vinhomes Đồng Khởi Crystal Tower Đà Nẵng Bảng 1: Các dự án cho th bất động sản - văn phịng Vinhomes tiếp tục là nhà phát riển bất động sản sở hữu quỹ đất lớn nhất tại Việt Nam, với tổng diện tích hơn 168 triệu . Các dự án tiềm năng đều tọa lạc ở vị trí đắc địa như: Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Quảng Ninh,…Loại hình sản phẩm đa dạng từ thấp tầng, cao tầng và hỗn hợp với quy mơ quỹ đất lớn, mỗi dịng sản phẩm đều mang đặc trưng và thương hiệu nhận diện riêng, tiêu biểu là: Vinhomes Dragon Bay ở Quảng Ninh với quy mơ 260.000 m2; Vinhomes Riverside ở Hà Nội với quy mơ 1.830.000 m2; Vinhomes GrandPark tại thành phố Hồ Chí Minh với quy mơ 2.719.000m2;… Chiến lược phát triển bất động sản khu cơng nghiệp: Vinhomes IZ (VHIZ) là cơng ty con của Vinhomes chun phụ trách lĩnh vực bất động sản cơng nghiệp. Năm 2021 là dấu mốc khởi đầu những dự án bất động sản cơng nghiệp đầu tiên. Các sản phẩm dịch vụ của từng khu, cụm cơng nghiệp đang được nghiên cứu để tối ưu theo các ngành nghề tập trung nguồn vốn FDI tồn cầu, từ đó dễ dàng tiếp cận, thuyết phục và ký kết hợp tác với khách th tiềm năng vào hoạt động tại các khu, cụm cơng nghiệp của VHIZ. Các hoạt động xúc tiến đầu tư sớm đã và đang được VHIZ triển khai đúng hướng, trọng tâm và hiệu quả sẽ hỗ trợ thu hút đầu tư và tăng tỷ lệ lấp đầy các khu, cụm cơng nghiệp của VHIZ khi chính thức triển khai xây dựng hạ tầng và hoạt động trong thời gian tới Cuối năm 2021, tổng quỹ đất đang thu hồi của Vinhomes là 16800ha, trong đó 90% vẫn chưa được triển khai, cịn nhiều tiềm năng phát triển 1.3.2 Phân tích CTCP Vinhomes mơ hình SWOT ▪ Điểm mạnh (Strengths) Downloaded by Mân Tr?n Lê (reallab.gts@gmail.com) lOMoARcPSD|9783286 - Kiến tạo lối sống riêng biệt trong từng khu đơ thị: Mỗi khu đơ thị đều được Vinhomes quy hoạch và thiết kế mang màu sắc riêng biệt, hướng đến từng nhóm khách hàng có u cầu về nhà ở khác nhau - Quy hoạch tiềm năng: Hầu hết các dự án của Vinhomes đều được triển khai ở các đơ thị trọng điểm, có nhiều tiềm năng phát triển kinh tế, thu hút mạnh nguồn vốn đầu tư, có lợi thế về quỹ đất rộng, tốc độ đơ thị hố cao - Được bảo hộ dưới thương hiệu Vingroup: Vinhomes có tiềm lực kinh tế, vốn hóa lớn trên thị trường, nhận được sự hậu thuẫn lớn từ cơng ty mẹ và có nền tảng vững chắc trong lĩnh vực bất động sản. Vinhomes cũng có lượng khách hàng lớn, trung thành, khẳng định thương hiệu uy tín, cao cấp, gắn với niềm tự hào dân tộc, đội ngũ lãnh đạo có tâm, có tầm - Dẫn đầu thị trường bất động sản với quỹ đất lên tới 165 triệu m2: Bên cạnh quy mơ quỹ đất cao nhất thị trường hiện tại, vượt trội hơn hẳn so với các doanh nghiệp đối thủ, Vinhomes cịn có mối liên hệ chặt chẽ với nhiều dự án trong hệ sinh thái tồn diện của Vingroup - Cung cấp giải pháp tài chính linh hoạt về vấn đề nhà ở: Vinhomes cho vay mua nhà trong thời hạn lên đến 35 năm, trả trước 10%, tạo ra giải pháp có lợi cho khách hàng ▪ Điểm yếu (Weaknesses) - Hoạt động chia cổ tức khơng thường xun: Vinhomes khơng chi cổ tức q thường xun, lịch sử chia cổ tức vừa đủ tạo niềm tin cho cổ đơng, song phần lớn lợi nhuận sẽ được giữ lại để tái khởi động các dự án mới, hứa hẹn tỷ suất sinh lợi và giá trị cổ phiếu cao hơn trong tương lai - Bất động sản khu đơ thị Vinhomes khơng phù hợp với nhà đầu tư có tầm nhìn ngắn hạn: Nhiều nhà đầu tư kỳ vọng tiềm năng tăng giá một cách rõ rệt trong thời gian ngắn, song quy mơ lớn và q trình triển khai lâu khiến nhiều tiện ích mang thương hiệu Vin cần nhiều thời gian để hồn thiện. Do đó, giá trị bất động sản thường sẽ được khẳng định sau một thời gian dự án đã vận hành ổn định - Giá cả khá cao so với mặt bằng chung của thị trường: Vinhomes hướng đến nhóm khách hàng trung và cao cấp, giá cả bất động sản được định ra khá cao buộc Vinhomes phải liên tục hồn thiện, nâng cao chất lượng quy trình xây dựng, thiết kế, bàn giao sản phẩm, các dịch vụ tiện ích và chăm sóc khác hàng ▪ Cơ hội (Opportunities) - Nhu cầu sở hữu nhà ở tăng: Downloaded by Mân Tr?n Lê (reallab.gts@gmail.com) lOMoARcPSD|9783286 Những năm gần đây, nhu cầu nhà ở, căn hộ cao cấp tại các thành phố lớn đang tăng nhanh, Vinhomes vì thế cũng được hưởng lợi từ nguồn cầu rất lớn, Vinhomes đã kịp thời nắm bắt cơ hội gia tăng số lượng dự án nhà ở để đón đầu xu hướng này - Bắt kịp xu hướng kiến trúc, thiết kế nội thất: Kiến trúc tịa nhà, quang cảnh, cách bày trí là điều khách hàng chú ý đến đầu tiên khi cân nhắc một sản phẩm bất động sản. Khơng chỉ nhanh chóng cập nhật xu hướng trang trí thịnh hành, Vinhomes cịn kiến tạo bản sắc riêng biệt trong việc quy hoạch từng dự án, theo đuổi phong cách nhất qn là hiện đại, tiện nghi và gần gũi với thiên nhiên - Thúc đẩy doanh số bán hàng trên mặt trận kỹ thuật số: Việc ứng dụng hiệu quả kênh truyền thông kỹ thuật số, Digital Marketing, SEO doanh nghiệp, SEO địa phương, chiến lược content nhằm thu hút khách hàng tiềm năng và quảng cáo sản phẩm, giúp độ nhận diện thương hiệu của Vinhome ngày càng tăng - Những người mua có thu nhập cao và giàu có gia tăng nhanh chóng, có nhu cầu lớn đối với các sản phẩm cao cấp - Tỷ suất đầu tư và khả năng thu hồi vốn cao hơn so với khu vực, do đó thu hút người mua nước ngồi ▪ Thách thức (Threats) - Nhu cầu nguồn vốn ban đầu lớn: Những năm gần đây, Vinhomes đang tiếp tục đầu tư vào hàng loạt các dự án bất động sản, do đó, nhu cầu vốn dự kiến sẽ tăng cao.Trước tình thế đó, Vinhomes có chiến lược huy động vốn đa dạng: vay các tổ chức tài chính tín dụng; tận dụng khoản tiền khách hàng ứng trước cho các dự án đã mở bán, sử dụng phần lợi nhuận giữ lại làm vốn gối đầu cho các dự án sau ; huy động vốn thơng qua phát hành cổ phiếu, trái phiếu và thị trường vốn quốc tế - Chu kỳ lên xuống của thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đang tăng trưởng ổn định, tuy nhiên tính chu kỳ lên xuống khơng thể đốn trước của thị trường vẫn cịn là một rủi ro tiềm ẩn. Các dựa án bất động sản cũng chịu ảnh hưởng rất lớn từ biến động thị trường, do đó phần lớn doanh thu của Vinhomes cũng có thể khơng đạt được như kỳ vọng - Mức độ cạnh tranh gay gắt: Các chủ đầu tư bất động sản có nhiều chiến lược về sản phẩm và bán hàng hiệu quả, thu hút nhiều khách hàng, từ đó làm gia tăng sự cạnh tranh đáng kể trên thị trường nay, nhất là tại các thành phố lớn. Ngồi ra, một số tập đồn phát triển bất động sản nước ngồi với uy tín quốc tế , tài chính vững mạnh, bề dày kinh nghiệm đang đầu tư trực tiếp hoặc liên doanh với các chủ đầu tư khác tại Việt Nam. Điều này cũng gia tăng áp lực cạnh tranh đáng kể đối với Vinhomes Nguồn cung từ thị trường bất động sản q lơn hay cạnh tranh về giá bán có thể hạn chế tiêu thụ các dự án của Vinhomes. 1.3.3 Phân tích CTCP Vinhomes mơ hình McKinsey 7S ▪ Chiến lược (Strategy) Downloaded by Mân Tr?n Lê (reallab.gts@gmail.com) lOMoARcPSD|9783286 Theo Báo cáo thường niên năm 2021, Vinhomes tuyên bổ theo đuổi chiến lược gồm năm mũi nhọn tọng tâm sau: Hình 1: Chiến lược phát triển của Vinhomes ▪ Cấu trúc (Structure) (1) Bộ máy quản trị của Vinhomes: Bà Nguyễn Diệu Linh Chủ tịch HĐQT Ông Phạm Nhật Vượng Thành viên HĐQT Ông Varun Kapur Thành viên độc lập HĐQT Ông Mueen Uddeen Hội đồng quản Ông Hoang D. Quan trị Ông Ashish Jaiprakask Shastry Ban giám đốc Thành viên độc lập HĐQT Thành viên độc lập HĐQT Thành viên HĐQT Ông Phạm Thiếu Hoa Thành viên HĐQT Ông Trần Kiên Cường Thành viên HĐQT Bà Cao Thị Hà An Thành viên HĐQT Ông Phạm Thiếu Hoa TGĐ kiêm Giám đốc Phát triển dự án Bà Nguyễn Thu Hằng PTGĐ Thường trực phụ trách vận hành Ơng Douglas John Farrell PTGĐ phụ trách Tài chính và Đầu tư Ơng Nguyễn Đức Quang PTGĐ phụ trách Bán hàng và Tiếp thị Downloaded by Mân Tr?n Lê (reallab.gts@gmail.com) lOMoARcPSD|9783286 CHƯƠNG 3: CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ, PHƯƠNG PHÁP TIẾP CẬN THU NHẬP VÀ MƠ HÌNH DCF 3.1 Giới thiệu cách tiếp cận phương pháp định giá doanh nghiệp Để định giá một doanh nghiệp, nhà phân tích có thể tiếp cận theo 3 hướng: (1) Phương pháp thu nhập (2) Phương pháp tiếp cận thị trường (3) Phương pháp tài sản Các nội dung chính về 3 hướng tiếp cận khi định giá một doanh nghiệp được tổng kết và so sánh trong bảng sau: Phương pháp tiếp cận thị Phương pháp tài sản trường Chỉ tiêu Phương pháp thu nhập Khái niệm Ước tính giá trị doanh nghiệp (tài sản) cách hiện giá các khoản thu nhập trong tương lai Công ty mục tiêu: Công ty Tổng quát xác định giá cần định giá trị doanh nghiệp, Công ty tương đồng: Công ty lợi ích sở hữu doanh có đặc điểm giống với cơng nghiệp hay chứng ty mục tiêu ngành kinh khoán cách dựa doanh, quy mơ, hiệu quả hoạt trên giá trị tài sản rịng (sau khi trừ nợ) động, thị trường, Cơ sở Dựa trên giả định rằng giá trị doanh nghiệp bằng với tổng hiện giá của lợi ích kỳ vọng trong tương lai phát sinh từ việc sở hữu doanh nghiệp Sử dụng cơng ty tương đồng để làm cơ sở tham chiếu giá, trên cơ sở giá này, nhà định giá sẽ tiến hành điều chỉnh sự khác biệt giữa cơng ty tương đồng và cơng ty mục tiêu để xác định giá trị cho cơng ty mục tiêu Ngun tắc “Nhìn về tương lai” - Tìm ra được cơng ty tương Ngun tắc giá gốc đồng với công ty mục tiêu Từ việc xác định cơng ty tương đồng với cơ sở giá trị có sẵn, nhà định giá sẽ điều chỉnh sở giá để xác định giá trị cho cơng ty mục tiêu Các giao dịch đã hồn tất là những sự kiện đã được ghi nhận và được hạch tốn theo ngun tắc giá gốc - Cần xem xét yếu tố tương đồng cả về định lượng định tính, bên bên ngồi Điều Áp dụng đối với tài sản có - Phải tìm cơng ty Giá trị sổ sách gắn với 24 Downloaded by Mân Tr?n Lê (reallab.gts@gmail.com) lOMoARcPSD|9783286 kiện khả năng mang lại thu nhập tương đồng với công ty cần báo cáo tài trong tương lai định giá. hạch tốn theo - Thơng tin mà nhà định giá chi phí lịch sử (giá gốc) thu thập đáng tin khơng phải là giá trị thị trường hợp lý cậy. - Cơng ty mục tiêu có các đặc điểm tương đối đồng nhất với các cơng ty trên thị trường Các bước thực - Ước tính doanh thu - Phân tích cơng ty mục tiêu tương lai - Tìm cơng ty/ nhóm cơng ty - Ước tính các khoản chi phí tương đồng sẽ phát sinh - Ước tính giá trị cho cơng ty - Dự đốn thu nhập rịng mục tiêu hằng năm - Tính tỷ suất vốn hóa - Áp dụng cơng thức tính giá trị tài sản - Ước tính tổng giá trị các tài sản hữu hình và tài sản tài doanh nghiệp cần định giá - Ước tính tổng giá trị các tài sản vơ hình của doanh nghiệp cần định giá - Ước tính giá trị doanh nghiệp Đối tượng Áp dụng với tài sản, Không dùng để đánh giá một Đối tượng không thỏa cơng ty hoạt động sản xuất số tài sản vơ hình điều kiện hai kinh doanh, có dịng thu phương pháp cịn lại nhập tương lai đặn Phương pháp định giá - Phương pháp vốn hóa dịng - Phương pháp dùng Giá trị thị trường tiền CCF công ty niêm yết để so doanh nghiệp = Tổng giá trị tài sản hữu hình - Phương pháp chiết khấu sánh dòng tiền DCF - Phương pháp dùng các giao tài sản tài + Tổng giá trị tài sản vơ - Phương pháp dịng tiền dịch, cơng ty chưa niêm yết hình để so sánh thặng dư ECF - Phương pháp liệu thị Giá trị VSCH = Giá trị thị trường doanh trường trực tiếp nghiệp - Giá trị khoản nợ Chuẩn hóa - Điều chỉnh đặc điểm sở - Áp dụng hệ số điều chỉnh lên các tỷ số P/E, P/S, hữu P/B để tính gtri cty mục tiêu - Điều chỉnh các khoản mục không tuân theo GAAP, - Điều chỉnh tốc độ tăng khoản mục đặc biệt, thường trưởng của công ty mục tiêu xuyên hoặc bất thường - Điều chỉnh tác động - Điều chỉnh tài sản khơng quy mơ cơng ty hoạt động và nợ, thu nhập và - Điều chỉnh các biến thể của chi phí liên quan đến tài sản các bội số cơ bản 25 Downloaded by Mân Tr?n Lê (reallab.gts@gmail.com) Khoản mục tiền mặt thường không điều chỉnh phương pháp tiếp cận tài sản lOMoARcPSD|9783286 không hoạt động - Điều chỉnh thuế - Điều chỉnh yếu tố cộng hưởng phát sinh từ hoạt động sáp nhập và mua lại Ưu điểm - Đơn giản, dẽ sử dụng - Khá đơn giản để phân tích Áp dụng được với đối tượng tài sản vơ hình - Dựa sở tài và áp dụng nên khá khoa học - Sử dụng dữ liệu thực tế - Tính đến giá trị của tất cả tài sản hoạt động của một doanh nghiệp - Không dựa vào các dự báo rõ ràng, cần ước lượng tốc độ tăng trưởng để sử dụng trong mơ hình bội số Nhược điểm Tỷ suất vốn hóa dựa trên ý muốn chủ quan của mỗi nhà đầu tư nên có thể gây sai lệch so với thực tế - Khơng tồn tại một cơng ty Việc định giá tài sản vơ tương đồng nào tương đồng hình rất phức tạp hồn tồn với cơng ty mục tiêu - Dữ liệu không đầy đủ - Hầu hết các gải định quan trọng đều bị ẩn - Không linh hoạt bằng phương pháp còn lại Bảng 4: So sánh các cách tiếp cận và phương pháp định giá doanh nghiệp 3.2 Phương pháp định giá sử dụng ▪ Xác định phương pháp phù hợp: Phương pháp chiết khấu dòng tiền (cách tiếp cận thu nhập) ▪ Lý lựa chọn: Đối tượng được định giá là CTCP Vinhomes, là một doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, có rất nhiều tiềm năng tăng trưởng trong tương lai, hứa hẹn dịng thu nhập đều và ổn định kéo dài. CTCP Vinhomes được tin tưởng sẽ hoạt động rất lâu dài, do có vốn hóa thị trường lớn và được sự bảo hộ của Tập đồn Vingroup Báo cáo tài chính của Vinhomes được cơng bố đầy đủ, tạo cơ sở cho việc ước tính dịng tiền trong tương lai, do đó phương pháp chiết khấu dịng tiền rất thích hợp để định giá doanh nghiệp 26 Downloaded by Mân Tr?n Lê (reallab.gts@gmail.com) lOMoARcPSD|9783286 Số liệu hỗ trợ: ▪ Báo cáo tài chính từ năm 2017 đến năm 2021 của CTCP Vinhomes 3.3 Phương pháp chiết khấu dịng tiền DCF Khái niệm ▪ Phương pháp chiết khấu dịng tiền (Discounted Cash FLow) thường được sử dụng để tìm ra giá trị hiện tại hợp lý của một cơng ty dựa trên dự đốn các dịng tiền sẽ được tạo ra trong tương lai Việc chiết khấu dịng tiền tác động đến các vấn đề hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp như đầu tư, góp vốn,… làm cơ sở đánh giá giá trị nguồn vốn và tiềm năng kinh tế của doanh nghiệp. Mơ hình DCF ▪ n PV i 1 Ei (1 k )i Trong đó: PV Hiện giá n Giai đoạn cuối cùng mà thu nhập kinh tế được kỳ vọng Thu nhập kinh tế dự kiến trong tương lai giai đoạn thứ I k Tỷ lệ chiết khấu (Chi phí vốn) i Khoảng thời gian trong tương lai mà thu nhập kinh tế tiềm năng dự kiến sẽ nhận Mơ hình DCF áp dụng Vinhomes ▪ PV FCF2022 FCF2023 FCF2024 FCF2025 FCF2025 (1 g ) (1 WACC ) (1 WACC ) (1 WACC ) (1 WACC ) ( WACC g ) Trong đó: PV Giá trị hiện tại của cơng ty Dịng tiền tự do giai đoạn 2022-2025 WACC Chi phí sử dụng vốn bình qn i Khoảng thời gian trong tương lai mà thu nhập kinh tế tiềm năng dự kiến sẽ nhận g Tốc độ tăng trưởng bền vững trong dài hạn CHƯƠNG 4: DỰ PHĨNG BÁO CÁO TÀI CHÍNH VÀ ĐỊNH GIÁ CTCP VINHOMES 4.1 Dự phóng Báo cáo tài Vinhomes giai đoạn 2022-2025 4.1.1 Cơ sở dự phóng Báo cáo tài 27 Downloaded by Mân Tr?n Lê (reallab.gts@gmail.com) lOMoARcPSD|9783286 ▪ Các dự án triển khai giai đoạn 2022 - 2025 Vinhomes định hướng phát triển các đơ thị vệ tinh và đơ thị biển, tập trung vào các sản phẩm thấp tầng. Hơn 20 dự án sẽ được tiếp tục tiến hành trong giai đoạn 2022 - 2025. Cụ thể: 1 dự án 997 ha tại Đà Nẵng, 3 dự án 2223 ha tại Long An, 5 dự án 18704 ha tại Khánh Hịa, 2 dự án 923.7 ha tại Phú Quốc, 1 dự án 554 ha tại Đồng Nai, 8 dự án 4537 ha tại thành phố Hồ Chí Minh, … Đầu năm 2022, Vinhomes dự kiến ra mắt thị trường ba dự án lớn: Vinhomes Cổ Loa, Dream City và Wonder Park. Trong dài hạn, hai dự án trọng điểm của Vinhomes là Vinhomes Green Hạ Long và khu đơ thị du lịch lấn biển Vinhomes Cần Giờ đang được triển khai đúng tiến độ. Với số vốn hơn 20 tỷ đơ la Mỹ, hai dự án này được kỳ vọng trở thành động lực giúp Vinhomes tiếp tục đà tăng trưởng trong dài hạn Đối với lĩnh vực bất động sản cơng nghiệp, ban lãnh đạo Vinhomes đang cân nhắc mở rộng danh mục đầu tư. Trong đó, tiêu biểu là 6 khu cơng nghiệp tại Hải Phịng, 2 khu thuộc tổ hợp VinFast đã hồn thành với tổng diện tích 330 ha. Bên cạnh đó cịn có 4 khu cơng nghiệp với tổng diện tích 894 ha Hình 15: Các dự án bất động sản cơng nghiệp đang triển khai của Vinhomes Dự báo của cơng ty chứng khốn VNDIRECT cho biết, lợi nhuận của Vinhomes năm 2022 có thể khơng đạt như kỳ vọng, do ảnh hưởng kéo dài từ dịch Covid-19 và đầu tư vào các dự án dở dang, song những năm tiếp theo lợi nhuận sẽ tăng trưởng tích cực khi các dự án mới được bàn giao ▪ Cơ sở tính tốn tỷ lệ dự phóng 28 Downloaded by Mân Tr?n Lê (reallab.gts@gmail.com) lOMoARcPSD|9783286 Dựa trên dữ liệu lịch sử từ Báo cáo tài chính hợp nhất đã kiểm tốn của CTCP Vinhomes, từ năm 2017 - 2021. Một số điều chỉnh sẽ được áp dụng khi xem xét đối chiếu với quy mơ thực tế, ảnh hưởng từ thị trường và khả năng tăng trưởng đến vĩnh viễn của Vinhomes ▪ Các tỷ lệ dự phóng Báo cáo tài Các số liệu tỷ lệ dự phóng Báo cáo tài chính của Vinhomes được trình bày trong bảng dưới đây (Xem thêm trong sheet “Các tỷ lệ dự phóng”) Tỷ lệ tài sản ngắn hạn/ Doanh thu thuần 280,18% Tỷ lệ nợ ngắn hạn/ Doanh thu thuần 85,00% Giá vốn hàng bán/ Doanh thu thuần 35,00% Chi phí bán hàng/ Doanh thu thuần 12,00% Chi phí quản lý/ Doanh thu thuần 7,00% Chi phí tài chính/ Chi phí lãi vay 115,71% Lãi lỗ từ cơng ty liên doanh liên kết/ Doanh thu thuần 0,00% Tài sản cố định rịng/ Doanh thu thuần 12,00% Tài sản dở dang dài hạn 35,83% Tỷ lệ khấu hao 3,24% Tỷ lệ chi trả cổ tức 6,55% Tiền/ Doanh thu thuần 6,19% Tốc độ tăng trưởng khoản phải thu dài hạn 34,92% Thuế suất 20,00% Tỷ lệ chi phí lãi vay 16,26% BÁO CÁO KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH Đơn vị tính: triệu VND 29 Downloaded by Mân Tr?n Lê (reallab.gts@gmail.com) lOMoARcPSD|9783286 QUÁ KHỨ DỰ KIẾN TƯƠNG LAI CÁC KHOẢN MỤC 2021 2022 2023 2024 2025 Doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ 84 985.606 100 948.744 119 910.293 142 433.454 169 187.218 Giá vốn hàng bán (36 526.042) (45 325.131) (53 838.706) (63 951.414) (75 963.628) 48 459.564 55 623.613 66 071.587 78 482.040 93 223.591 Doanh thu hoạt động tài chính 7 994.896 9 496.605 11 280.385 13 399.218 15 916.039 Chi phí tài chính (2 785.675) (3 780.928) (1 436.605) 2 010.739 5 501.155 (2 348.161) (3 267.488) (1 241.517) 1 737.686 4 754.113 53.759 53.759 53.759 53.759 53.759 Chi phí bán hàng (2 289.008) (3 543.963) (4 209.637) (5 000.348) (5 939.580) Chi phí quản lý doanh nghiệp (3 768.594) (3 509.800) (4 169.058) (4 952.146) (5 882.324) Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh 47 664.942 54 339.286 67 590.431 83 993.262 102 872.639 Lợi nhuận/ Lỗ khác 518.035 518.035 518.035 518.035 518.035 Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế 48 182.977 54 857.321 68 108.466 84 511.297 103 390.674 (9 234.499) (10 971.464) (13 621.693) (16 902.259) (20 678.135) 38 948.478 43 885.857 54 486.773 67 609.037 82 712.539 Lợi nhuận gộp bán hàng cung cấp dịch vụ Chi phí lãi vay Phần lãi lỗ trong cơng ty liên doanh, liên kết Chi phí thuế TNDN hiện hành Lợi nhuận sau thuế TNDN Bảng 6: Dự phóng Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của Vinhomes giai đoạn 2022-2025 4.1.3 Dự phóng Bảng cân đối kế tốn BẢNG CÂN ĐỐI KẾ TỐN (TĨM TẮT) 30 Downloaded by Mân Tr?n Lê (reallab.gts@gmail.com) lOMoARcPSD|9783286 Đơn vị tính: triệu VND QUÁ KHỨ DỰ KIẾN TƯƠNG LAI CÁC KHOẢN MỤC 2021 2022 2023 2024 2025 Tiền và tương đương tiền 4 625.760 4.888.089 5 806.235 6 896.841 8.1 92.298 Tài sản ngắn hạn khác 89 115 811.245 844.320 137 603.755 163 450.341 194.1 51.779 Các khoản phải thu dài hạn 14 955.143 2 0.302.519 27 561.907 37 416.969 50.7 95.818 Nguyên giá 6 856.426 6.517.212 7 961.602 9 689.793 11.7 55.801 Giá trị hao mòn lũy kế (585.058) (954.002) (1 353.435) (1 840.391) (2.4 32.019) Tài sản cố định ròng 6 271.368 5.563.210 6 608.167 7 849.402 9.3 23.782 Tài sản dở dang dài hạn 45 032.886 6 1.169.611 83 088.641 112 861.962 153.3 04.017 Tài sản dài hạn khác 69 820.069 6 9.820.069 69 820.069 69 820.069 69.8 20.069 Tổng tài sản 230 516.471 27 7.587.817 330 488.775 398 295.583 485.5 87.762 Nợ ngắn hạn 75 400.658 8 5.806.432 101 923.749 121 068.436 143.8 09.136 Nợ dài hạn 23 708.402 1 6.488.117 (1 215.014) (20 161.931) (38.3 22.991) Vốn góp của chủ sở hữu 43 543.675 4 3.543.675 43 543.675 43 543.675 43.5 43.675 Thặng dư vốn cổ phần 1 260.023 1.260.023 1 260.023 1 260.023 1.2 60.023 524.355 524.355 524.355 524.355 5 24.355 Tài sản cố định Quỹ đầu tư phát triển 31 Downloaded by Mân Tr?n Lê (reallab.gts@gmail.com) lOMoARcPSD|9783286 Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối 79 413.446 12 3.299.303 177 786.076 245 395.113 328.1 07.652 Lợi ích của cổ đơng khơng kiểm sốt 6 665.912 6.665.912 6 665.912 6 665.912 6.6 65.912 Tổng nợ vốn chủ sở hữu 230 516.471 27 7.587.817 330 488.775 398 295.583 485.5 87.762 Bảng 7: Dự phóng Bảng cân đối kế tốn của Vinhomes giai đoạn 2022-2025 4.2 Dịng tiền tự FCF Vinhomes giai đoạn 2022-2025 ▪ Nền tảng lý thuyết: Dịng tiền tự do FCF là dịng tiền ln sẵn sàng phân phối, sử dụng, được doanh nghiệp tạo ra Dịng tiền tự do FCF đại diện cho giá trị trong thực tế, khác với các chỉ tiêu khác như thu nhập rịng chỉ có ý nghĩa kế tốn Dịng tiền tự FCF = Lợi nhuận sau thuế + Khấu hao - Tăng lên tài sản ngắn hạn + Tăng lên nợ ngắn hạn - Tăng lên nguyên giá TSCĐ + Chi phí lãi vay sau thuế - Lãi từ tiền mặt ▪ Áp dụng đối với Vinhomes DÒNG TIỀN TỰ DO FCF 2022 Lợi nhuận sau thuế (+) Khấu hao (-) Tăng lên trong tài sản ngắn hạn (+) Tăng lên trong nợ ngắn hạn (-) Tăng lên trong nguyên giá TSCĐ (+) Chi phí lãi vay sau thuế (-) Lãi từ tiền mặt Dòng tiền tự FCF 2023 2024 2025 43.885.857 54.486.773 67.609.037 82.712.539 954.002 1.353.435 1.840.391 2.432.019 (26.295.403) (22.677.582) (26.937.190) (31.996.895) 10.405.774 16.117.316 19.144.687 22.740.700 339.214 (1.444.390) (1.728.191) (2.066.008) 2.613.990 993.214 (1.390.149) (3.803.290) 410.752 156.070 (218.442) (597.634) 32.314.186 48.984.836 58.320.143 69.421.430 Bảng 8: Dòng tiền tự do FCF của Vinhomes giai đoạn 2022-2025 32 Downloaded by Mân Tr?n Lê (reallab.gts@gmail.com) lOMoARcPSD|9783286 4.3 Chi phí sử dụng vốn bình qn WACC Vinhomes 4.3.1 Tính chi phí sử dụng vốn cổ phần Ke Nền tảng lý thuyết: ▪ Chi phí sử dụng vốn cổ phần Ke là tỷ suất sinh lợi u cầu của các cổ đơng, được tính tốn từ mơ hình CAPM theo cơng thức: K e R f ( R m R f ) Trong đó: Lãi suất phi rủi ro Mức độ biến động của cổ phiếu so với thị trường β Tỷ suất sinh lợi yêu cầu Phần bù rủi ro ▪ Áp dụng đối với Vinhomes: Chỉ tiêu Giá trị Rf: Lãi suất Trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 20 năm Nguồn dữ liệu 3,60% Rf Beta 1,26 Beta Rm: Tỷ suất sinh lợi u cầu 11% Rm Rm - Rf: Phần bù rủi ro 7,80% Bảng 9: Số liệu tính tốn chi phí sử dụng vốn cổ phần Ke của Vinhomes Theo mơ hình CAPM, chi phí sử dụng vốn cổ phần Ke của Vinhomes là: = 3.60% + 1.26 × 7.80% = 13.43% 4.3.2 Tính chi phí sử dụng nợ vay Kd ▪ Nền tảng lý thuyết: Chi phí sử dụng nợ vay Kd là chi phí trung bình cơng ty phải trả khi huy động được 1 đồng nợ vay, phản ánh mức độ rủi ro của doanh nghiệp đối với các khoản nợ. Chi phí mà doanh nghiệp trả cho các khoản vay sẽ được khấu trừ thuế nên Kd thường được tính sau thuế theo cơng thức: = Lãi suất vay × (1 - Thuế suất thuế TNDN) ▪ Áp dụng đối với Vinhomes: Chỉ tiêu Tiền và các khoản tương đương tiền 2017 2018 1.561.578 3.515.372 2019 13.332.299 33 Downloaded by Mân Tr?n Lê (reallab.gts@gmail.com) 2020 13.713.651 2021 4.625.760 lOMoARcPSD|9783286 Nợ vay ngắn hạn 8.699.590 6.402.913 18.162.354 10.997.726 250.820 Nợ vay dài hạn 6.627.686 25.505.722 8.343.025 13.957.735 19.667.987 Tổng nợ vay 15.327.276 31.908.635 26.505.379 24.955.461 19.918.807 Nợ ròng 13.765.698 28.393.263 13.173.080 11.241.810 15.293.047 901.949 2.382.622 2.377.698 3.001.572 2.348.161 11,30% 11,44% 24,59% 17,70% Chi phí lãi vay Tỷ lệ chi phí lãi vay Bảng 10: Số liệu tính tốn chi phí sử dụng nợ vay Kd của Vinhomes Chi phí sử dụng nợ vay của Vinhomes được lấy đại diện từ giá trị bình qn tỷ lệ chi phí lãi vay trong q khứ và được tính sau thuế: = 16.26% × (1 - 20%) = 13.01% 4.3.3 Tính chi phí sử dụng vốn bình qn WACC ▪ Nền tảng lý thuyết: Chi phí sử dụng vốn bình qn gia quyền WACC được sử dụng làm tỷ lệ chiết khấu khi tính tốn giá trị hiện tại của doanh nghiệp trong mơ hình chiết khấu dịng tiền. WACC được tính tốn dựa trên tỷ lệ chi phí và các tỷ trọng theo từng loại vốn mà doanh nghiệp sử dụng theo cơng thức: WACC = × + × Trong đó: Chi phí sử dụng vốn cổ phần Chi phí sử dụng nợ vay Giá trị vốn cổ phần D Giá trị nợ vay Tổng nguồn vốn của doanh nghiệp ▪ Áp dụng đối với Vinhomes: Ke 13,43% Kd 13,01% E 124.741.499 D 15.293.047 V (V = E + D) 140.034.546 34 Downloaded by Mân Tr?n Lê (reallab.gts@gmail.com) lOMoARcPSD|9783286 Bảng 11: Số liệu tính tốn chi phí sử dụng vốn bình qn WACC của Vinhomes Chi phí sử dụng vốn bình qn gia quyền WACC của Vinhomes là: WACC = × 13,43% + × 13,01% = 13.38% 4.4 Tốc độ tăng trưởng bền vững dài hạn Vinhomes Giả định tốc độ tăng trưởng bền vững cho đến vĩnh viễn của Vinhomes là: g = 6% Dựa trên cơ sở ngành bất động sản có nhiều tiềm năng tăng trưởng, song vẫn tiềm ẩn rủi ro chịu ảnh hưởng từ các đợt suy thối kinh tế chung. Bên cạnh đó, quy mơ tài sản và nguồn vốn lớn của Vinhomes khiến cơng ty khó duy trì tốc độ tăng trưởng cao trong dài hạn. Do đó, tỷ lệ tăng trưởng ở mức 6% là phù hợp khi xét đến q trình phát triển của Vinhomes trong dài hạn đến vĩnh viễn 4.5 Định giá Vinhomes mơ hình chiết khấu dịng tiền 4.5.1 Xác định giá trị CTCP Vinhomes Giá trị CTCP Vinhomes được tính bằng mơ hình chiết khấu dịng tiền với các dữ kiện gồm: (1) Dịng tiền tự do FCF giai đoạn 2022-2025; (2) Chi phí sử dụng vốn bình qn WACC và (3) Tốc độ tăng trưởng bền vững trong dài hạn g đã được tính tốn ở trên Giá trị Vinhomes = Hiện giá dịng tiền năm riêng biệt + Giá trị kết thúc Kết quả định giá Vinhomes bằng mơ hình chiết khấu dịng tiền được trình bày ở bảng sau: Năm FCF WACC Hệ số giá Hiện giá dòng tiền 2022 32.314.186 13,38% 0,8820 28.500.299 2023 48.984.836 13,38% 0,7779 38.104.305 2024 58.320.143 13,38% 0,6861 40.011.715 2025 69.421.430 13,38% 0,6051 42.006.677 0,6051 603.191.044 996.850.675 Giá trị Vinhomes 751.814.040 Bảng 12: Định giá Vinhomes bằng mơ hình chiết khấu dịng tiền 4.5.2 Xác định giá trị thị trường hợp lý cổ phiếu VHM Giá trị thị trường hợp lý của mỗi cổ phiếu VHM được xác định từ công thức: Giá trị cổ phiếu = Giá trị vốn chủ sở hữu = Giá trị doanh nghiệp - Tổng Nợ + Tiền khoản tương đương tiền 35 Downloaded by Mân Tr?n Lê (reallab.gts@gmail.com) lOMoARcPSD|9783286 Kết quả tính tốn giá trị thị trường hợp lý của cổ phiếu VHM được trình bày ở bảng sau: Giá trị doanh nghiệp 751.814.039 99.109.060 (-) Tổng nợ (+) Tiền và các khoản tương đương tiền 4.625.760 657.330.739 Gía trị VCSH Số cổ phiếu đang lưu hành Giá trị cổ phiếu 4.354.367.488 150.959 Bảng 13: Giá trị thị trường hợp lý của mỗi cổ phiếu VHM 4.5.3 Kết luận giá trị CTCP Vinhomes Giá trị hợp lý của CTCP Vinhomes vào ngày 04/05/2022 là 751.814.039 triệu đồng Giá trị hợp lý của một cổ phiếu VHM vào ngày 04/05/2022 là 150.959 đồng TÀI LIỆU THAM KHẢO TÀI LIỆU THAM KHẢO TIẾNG VIỆT Lê Thị Phương Vy (2022). Slide giáo trình bài giảng Định giá doanh nghiệp - Đại học UEH VCSC (2022). CTCP Vinhomes (VHM): Mở bán các đại dự án mới để thúc đẩy tăng trưởng trong trung hạn, https://finashark.vn/tin-hieu-giao-dich/vinhomes-vhm-mo-ban-cac-dai-du-an-moi-de-thuc- day-tang-truong-trong-trung-han.html VietNam Finance (2022) VHM: Vinhomes có thể lãi rịng 150.000 tỷ đồng giai đoạn 2022-2024?, https://www.bsc.com.vn/tin-tuc/tin-chi-tiet/884935 Huyền Trang (2022) Vinhomes (VHM) đặt kế hoạch lợi nhuận 30.000 tỷ, 77% năm 2021, https://cafef.vn/vinhomes-vhm-dat-ke-hoach-loi-nhuan-30000-ty-bang-77-nam-202120220421231449825.chn Cơng ty Chứng khốn Yuanta&VNDirect (2021). Triển vọng cổ phiếu VHM (Vinhomes): Lùi một bước để tiến xa trong năm 2023, https://vinabull.vn/cap-nhat-co-phieu-vhm-vinhomes-bat-dau-mo-ban3-dai-du-an-trong-nam-2022-a927.html/ Phan Quoc Han (2008). Phân tích SWOT ngành bất động sản Việt Nam, https://123docz.net//document/164001-phan-tich-swot-nganh-bat-dong-san-viet-nam.htm 36 Downloaded by Mân Tr?n Lê (reallab.gts@gmail.com) lOMoARcPSD|9783286 Hứa Vân (2021). Hé lộ chiến lược kiềng 3 chân cuả Vinhomes: Đang nghiên cứu 11 dự án KCN quy mơ 4700 ha, đẩy mạnh cho th văn phịng gắn liền với các đại dự án, https://cafef.vn/he-lo-chien luoc-kieng-3-chan-cua-vinhomes-dang-phat-trien-11-du-an-kcn-quy-mo-4700-ha-day-manh-cho thue-van-phong-gan-lien-voi-cac-dai-du-an-20210909105848289.chn Hùng Võ (2022) Bộ Xây dựng: BĐS Việt Nam điểm sáng thu hút nhà đầu tư ngoại, https://link.gov.vn/mIhTjHjt TÀI LIỆU THAM KHẢO TIẾNG ANH James R.Hitchner, (2011). Chapter 5 Income Approach, Financial Valuation Applications and Models, third edition, Wiley Finance, New Jersey Jason Fernando (2021). Free Cash Flow (FCF), https://www.investopedia.com/terms/f/freecashflow.asp Aswath Damodaran (2022). Country Default Spreads and Risk Premiums PHỤ LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1: Các dự án cho th bất động sản - văn phịng Bảng 2: Giới thiệu Hội đồng quản trị, Ban giám đốc, Ban kiểm sốt Vinhomes Bảng 3: Danh sách cơng ty thành viên của Vinhomes Bảng 4: So sánh các cách tiếp cận và phương pháp định giá doanh nghiệp Bảng 5: Các tỷ lệ dự phóng Báo cáo tài chính của Vinhomes Bảng 6: Dự phóng Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của Vinhomes giai đoạn 2022-2025 Bảng 7: Dự phóng Bảng cân đối kế tốn của Vinhomes giai đoạn 2022-2025 Bảng 8: Dịng tiền tự do FCF của Vinhomes giai đoạn 2022-2025 Bảng 9: Số liệu tính tốn chi phí sử dụng vốn cổ phần Ke của Vinhomes Bảng 10: Số liệu tính tốn chi phí sử dụng nợ vay Kd của Vinhomes Bảng 11: Số liệu tính tốn chi phí sử dụng vốn bình qn WACC của Vinhomes Bảng 12: Định giá Vinhomes bằng mơ hình chiết khấu dịng tiền Bảng 13: Giá trị thị trường hợp lý của mỗi cổ phiếu VHM DANH MỤC HÌNH ẢNH Hình 1: Chiến lược phát triển của Vinhomes Hình 2: Sơ đồ tổ chức của Vinhomes Hình 3: Cơ cấu nhân sự theo trình độ chun mơn của Vinhomes Hình 4: Biểu đồ tăng trưởng các chỉ tiêu chính của Vinhomes 37 Downloaded by Mân Tr?n Lê (reallab.gts@gmail.com) lOMoARcPSD|9783286 Hình 5: Nhóm chỉ số định giá của Vinhomes so với trung bình ngành Hình 6: Nhóm chỉ số sinh lợi của Vinhomes so với trung bình ngành Hình 7: Nhóm chỉ số tăng trưởng của Vinhomes so với trung bình ngành Hình 8: Nhóm chỉ số thanh khoản của Vinhomes so với trung bình ngành Hình 9: Nhóm chỉ số hiệu quả hoạt động của Vinhomes so với trung bình ngành Hình 10: Nhóm chỉ số địn bẩy tài chính của Vinhomes so với trung bình ngành Hình 11: Nhóm chỉ số dịng tiền của Vinhomes so với trung bình ngành Hình 12: Cơ cấu chi phí của Vinhomes so với trung bình ngành Hình 13: Cơ cấu tài sản ngắn hạn của Vinhomes so với trung bình ngành Hình 14: Cơ cấu tài sản dài hạn của Vinhomes so với trung bình ngành Hình 15: Các dự án bất động sản cơng nghiệp đang triển khai của Vinhomes 38 Downloaded by Mân Tr?n Lê (reallab.gts@gmail.com)