giải pháp quản trị rủi ro đầu tư bất động sản ở acb

Để có những kiến thức cơ bản về quản trị rủi ro trong bất động sản, nhóm rất hân hạnhđược chia sẻ cùng các bạn và cô về những kiến thức cơ bản về rủi ro, thị trường kinhdoanh bất động sả

M c l c ục lục ục lục

LỜI MỞ ĐẦU 2

I Cơ sở lí luận quản trị rủi ro trong đầu tư 4

1.1 Quản trị rủi ro đầu tư? 4

1.2 Rủi ro đầu tư trong dịch vụ môi giới bất động sản 4

1.3 Khái quát thị trường BĐS ở Việt Nam 4

II Tổng quan công ty bất động sản ACBR 6

2.1 Tổng quát ACBR 6

2.2 Hệ thống sàn giao dịch bất động sản ACBR 9

2.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của ACBR trong lĩnh vực môi giới BĐS 9

2.4 Định hướng phát triển của doanh nghiệp 12

2.5 Đánh giá thực trạng các loại rủi ro trong đầu tư BĐS của ACB 13

III Giải pháp quản trị rủi ro đầu tư bất động sản ở ACB 14

3.1 Các phương án trên lý thuyết để quyết định quản trị rủi ro 15

3.1.1 Các rủi ro về thông tin BĐS 15

3.1.2 Phương án rủi ro về sự trượt giá 16

3.1.3 Phương án rủi ro từ phía các đối tác 16

3.1.4 Phương án rủi ro từ môi trường kinh tế,chính sách nhà nước 17

3.1.5 Bài học kinh nghiệm 18

KẾT LUẬN 20

LỜI MỞ ĐẦU

Kinh tế ngày càng phát triển ở Việt Nam, đặc biệt là lảnh vực bất động sản cũng như làdịch vụ mô giới bất động sản Dân số ngày càng đông, thu nhập càng cao, nhu cầu về nhà

ở cũng như khu dân cư đô thị là rất lớn, ta cũng có thể thấy ngày càng có nhiều khu đấtđược quy hoạch cũng như các cao ốc mọc lên khắp các thành phố và các tỉnh từ bắc chínam Người xưa có câu: AN CƯ LẠC NGHIỆP Vì thế, tiềm năng phát triển bất động sản

ở Việt Nam thu hút nhiều nhà đầu tư Trong đó có Công ty Cổ phần địa ốc ACB

Bất động sản tuy đang trên đà phát triển nhưng trong đó vẫn còn tiềm ẩn nhiều rủi ro Thịtrường do có nhiều bước phát triển mạnh nên không tránh khỏi thị trường sốt giá độtngột, môi trường chính trị, chính sách của nhà nước về địa ốc chưa ổn định dẫn đến rủi rocho nhà đầu tư Bên cạnh đó, cũng phải kể tới rủi ro tỉ giá ngoại tệ trên đồng nội tệ tăngkhi những dự án vay từ nguồn vốn ngoại tệ, dễ dẫn đến thâm hụt vốn đầu tư Giá vàng bấtthường như thời gian gần đây (12/2009 đến 5/2010) làm ảnh hưởng đến khả năng thanhtoán của khách hàng khi vàng là cơ sở định giá cho các khoản hợp đồng, hay các rủi ro vềkhả năng thanh khoản của các đối tác Vì thế, chúng ta phải có những kiến thức cơ bản vềrủi ro của thị trường bất động sản cũng như phương pháp quản trị rủi ro để có thể nhậnbiết rủi ro, an toàn vượt qua hay có thể thu lợi được từ những phán đoán rủi ro của mình,tránh lâm vào tình trạng tiến thoái lưỡng nan trước những biến động của thị trường

Để có những kiến thức cơ bản về quản trị rủi ro trong bất động sản, nhóm rất hân hạnhđược chia sẻ cùng các bạn và cô về những kiến thức cơ bản về rủi ro, thị trường kinhdoanh bất động sản, giới thiệu tổng quan về công ty cổ phần địa ốc ACB ( ACBR), cácrủi ro thường gặp phải và các phương pháp quản trị rủi ro mà công ty áp dụng ( lý thuyết

và thực tế) trong hiện tại và tương lai

Tuy nhóm đã hết sức cố gắng tìm hiểu cũng như thu thập và phân tích thông tin cho bàitiểu luận, cũng như phát huy tối đa khả năng phân tích nhưng do còn thiếu nhiều kinhnghiệm thực tế do chưa bao giờ thâm nhập vào thị trường cao cấp đòi hỏi nhiều vốn nàynên khó tránh khỏi những thiếu sót và sai lầm trong quá trình thực hiện cũng như phân

tích Rất mong cô và các bạn bỏ qua cũng như góp ý để nhóm có thể làm tốt hơn ở nhữnglần sau

I Cơ sở lí luận quản trị rủi ro trong đầu tư

I.1 Quản trị rủi ro đầu tư?

Rủi ro là gì? Rủi ro đơn giản là việc xảy ra trong tương lai không được như mongmuốn của bạn Rủi ro là một phần của đầu tư và việc hiểu rủi ro là rất quan trọng cho Nhàđầu tư Cũng giống như nhiều người, bạn rất muốn nhận được lợi nhuận tốt nhất từ khoảnđầu tư của mình mà không phải mất ngủ hàng đêm vì lo lắng Vậy thì đầu tư cổ phiếu cótốt không? Hay đầu tư vào trái phiếu thì tốt hơn? Điều quan trọng là: bất kể bạn đầu tưvào loại tài sản nào, bao giờ cũng có những rủi ro tiềm ẩn nhất định, và bạn cần phảinghiên cứu, cân nhắc trước khi thực hiện các quyết định đầu tư

I.2 Rủi ro đầu tư trong dịch vụ môi giới bất động sản

Trong bối cảnh hiện nay, sự gia tăng dân số cùng tốc độ đô thị hóa chóng mặt tất yếu

đã dẫn đến việc nhu cầu nhà ở của người dân và cơ sở hạ tầng cho các hãng kinh doanhtrở thành vấn đề cấp bách Chính vì vậy, dịch vụ môi giới bất động sản chiếm một vị tríngày càng quan trọng trong cơ cấu các ngành dịch vụ ở nước ta

Công tác công khai quy hoạch xây dựng thực hiện không thường xuyên, chưa có cơ chế cung cấp thông tin quy hoạch một cách hữu hiệu Tình trạng giao dịch ngầm, đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản diễn ra khá phổ biến… gây khó khăn cho các nhà đầu tư lẫn các quyết định điều tiết thị trường của Nhà nước

Mặt khác, các nhà đầu tư đang chịu một áp lực rủi ro rất lớn từ rủi ro giá đầu tư chứkhông phải giá cung cầu, thanh khoản rất thấp (cả bình diện trong nước và thế giới), lạmphát cao và rủi ro từ giá vốn cùng với các yếu tố môi trường kinh doanh, sự chuyển dịchcủa lãi suất, của các thị trường khác và sự can thiệp của Nhà nước bằng các yếu tố phápluật Vì vậy các nhà đầu tư cá nhân nên cẩn trọng trong đầu tư bất động sản

I.3 Khái quát thị trường BĐS ở Việt Nam

Có thể nói dịch vụ môi giới bất động sản, đặc biệt là môi giới nhà đất đang đứngtrước rất nhiều cơ hội để phát triển Tuy nhiên, những hoạt động trong lĩnh vực này cònkhá nhiều vấn đề cần phải xem xét Nhìn một cách khái quát thì hoạt động của đội ngũ tưvấn nhà đất hiện đang khá lộn xộn, nó nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước, và điềunày gây tác động tiêu cực tới thị trường Nhìn một cách tổng thể, đội ngũ tư vấn nhà đấthiện nay chia làm nhiều cấp độ Quy mô nhất là các công ty cổ phần, công ty trách nhiệmhữu hạn với phương thức hoạt động khá bài bản Những công ty này tìm kiếm "nguồnhàng" ở các dự án của các nhà đầu tư, các công ty xây dựng v.v , cập nhật thông rin rồiliên hệ, giao dịch với khách hàng Họ có đăng ký hành nghề, có trụ sở làm việc, và cácthông tin đưa ra có độ tin cậy khá cao

Ta có thể dễ dàng tìm kiếm thông tin về các công ty này trên internet Kế đến, khôngthể không kể đến các văn phòng nhà đất với số lượng nhiều vô kể Chỉ cần một cănphòng 3-4m2, vài tấm bản đồ qui hoạch, một chiếc điện thoại bàn, là đã có thể hành nghềmôi giới nhà đất Các văn phòng này phần đông làm ăn manh mún, nhìn chung khôngmấy hiệu quả Cuối cùng là hình thức làm ăn riêng lẻ của các cá nhân Đặc điểm của độingũ môi giới này là đa phần làm ăn nhỏ lẻ, không có trình độ chuyên môn, chưa từng quatrường lớp đào tạo, hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm cá nhân và thông tin về bấtđộng sản thu thập, nghe ngóng được Với cách hoạt động chộp giật như vậy, thông tin bấtđộng sản mà những người này đưa ra nhiều lúc không mấy chính xác, thường không chịu

sự giám sát của bất cứ cơ quan nào

Cũng giống như môi giới trong các lĩnh vực khác, công việc của đội ngũ tư vấn, môigiới nhà đất này là giúp người mua đến với người bán Họ có trong tay thông tin về bấtđộng sản, về các dự án được qui hoạch, một khi người mua có nhu cầu, họ sẽ cung cấpnhững thông tin ấy, và chịu trách nhiệm liên hệ với những người đại diện bên chủ sởhữu

Thông thường sau khi giao dịch hoàn tất, các tổ chức môi giới được nhận hoa hồng

từ 1-2% tổng giá trị giao dịch của bất động sản Tuy nhiên một thực tế đáng buồn là trong

số hàng nghìn trung tâm tư vấn, văn phòng môi giới trên, chỉ có một vài đơn vị làm ăntheo đúng nghĩa của nó

Theo thống kê chưa đầy đủ, cả nước hiện có 155 tổ chức hoạt động môi giới có đăng

ký hành nghề, trên 1600 đơn vị có chức năng kinh doanh nhà đất có đăng ký, còn tổ chức

cá nhân làm ăn đơn lẻ không đăng ký thì chưa thể thống kê được Vấn đề bất cập hiệnnay là: phần lớn các cá nhân hoạt động môi giới nhà đất riêng lẻ không có nghề nghiệp,không được đào tạo, tư vấn kiến thức Họ hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm bảnthân và các mối quán hệ Do đó, hoạt động của lực lượng này nhiều khi gây tình trạngnhũng nhiễu thông tin, cản trở việc kiểm soát thị trường của Chính Phủ

Về mặt lý thuyết, thị trường BĐS Việt Nam cũng giống như nhiều nước khác trên thếgiới, đều có quá trình hình thành và sự phát triển khá giống nhau Trên thực tế, thị trườngBĐS của Việt Nam đang đi sau rất xa so với nhiều nước khác như Anh, Úc, Mỹ

Mặc dù đi sau thị trường bất động sản của New Zealand 20 năm nhưng các nhà hoạtđộng môi giới bất động sản của Việt Nam cũng đã có nhiều tiến bộ với việc dần đi lênchuyên nghiệp khi hình thành các công ty có tư cách pháp nhân, làm marketing chi tiết,

cụ thể

II Tổng quan công ty bất động sản ACBR.

II.1 Tổng quát ACBR

Địa chỉ: 29 ter Nguyễn Đình Chiểu, P Đa Kao, Quận 1, TP HCM

Điện thoại: 08-8234191/ 823

Số Fax: 08-8274255

Công Ty Cổ Phần ACBR ACBR được thành lập theo Giấy Chứng Nhận đăng kýkinh doanh số 4103000755 ngày 28/12/2001 do Sở Kế hoạch Đầu tư TP HCM cấp, làmột công ty cổ phần hoạt động trong lĩnh vực bất động sản và là thành viên của HiệpHội Bất Động Sản Việt Nam

Bên cạnh việc thực hiện các dịch vụ trong lĩnh vực bất động sản, nhằm hỗ trợ vàphục vụ khách hàng một cách tiện lợi và nhanh gọn, ACBR phối hợp với các bộ phậnchuyên môn của Ngân hàng Á Châu (ACB) như tín dụng, giao dịch ngân quỹ, kinhdoanh vàng, kinh doanh ngoại tệ để thực hiện dịch vụ thanh toán tiền mua bán nhàqua ACB, cho vay trả góp mua nhà ở, giải chấp bất động sản đang thế chấp cho Ngânhàng

Ngoài ra, ACBR còn có mối quan hệ rộng rãi với các đơn vị hoạt động trong lĩnhvực địa ốc thuộc Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Công ty Địa ốc Saigon(Resco), Sở Tài Nguyên - Môi trường TP HCM, các trường đại học đào tạo chuyênngành về nhà đất như Đại học Nông Lâm, Đại học Marketing, Viện Quản trị Doanhnghiệp, các công ty thiết kế, xây dựng, kinh doanh nhà các cơ quan báo, đài liên quan

về nhà đất Đồng thời, được các cơ quan quản lý Nhà nước đánh giá cao về kinhnghiệm, kiến thức, năng lực trong lĩnh vực nhà đất khi mời tham luận trong các hộithảo, hội nghị về chính sách quản lý của Nhà nước về lĩnh vực đất đai, thị trường bấtđộng sản

ACBR cũng liên kết với một số công ty kinh doanh vật liệu xây dựng để tư vấn,giới thiệu sản phẩm, cung cấp cho khách hàng như sơn Nippon, sơn Kenee,

Dịch vụ

Tư vấn pháp lý nhà đất miễn phí phục vụ nhu cầu mua bán, sang nhượng

Dịch vụ quảng cáo, rao bán, cho thuê nhà đất

Định giá bất động sản

Thực hiện các thủ tục hành chính liên quan về bất động sản như: mua bán, chuyểnnhượng nhà đất, xin giấy phép xây dựng, hoàn công, di sản, thừa kế, hợp thức hóa chủquyền nhà, quyền sử dụng đất,

Tư vấn đầu tư tài chính kinh doanh bất động sản

Trọn gói về mua bán sang nhượng nhà đất (dịch vụ môi giới): phục vụ từ khâukiểm tra pháp lý của bất động sản mua bán, định giá, quảng cáo tiếp thị tìm ngườimua, thanh toán tiền mua bán, làm thủ tục sang tên cho nguời mua và làm thủ tục vayvốn mua nhà (nếu nguời mua có nhu cầu vay)

Thanh toán tiền mua bán nhà qua ngân hàng (liên kết với ACB)

Cho vay trả góp mua nhà, nền nhà, xây dựng và sửa chữa nhà (liên kết với ACB)Xác định tầm nhìn và sứ mệnh doanh nghiệp, ACBR quyết định thành lập cáccông ty thành viên gồm Công ty TNHH MTV Thẩm định giá địa ốc Á Châu - AREV),Công ty TNHH MTV Dịch vụ địa ốc ACB - ACBRS, Công ty Tư vấn đầu tư vàchuyển tiền Việt Nam - ICMT (được gọi là Công ty con) và tham gia các hoạt độngliên doanh, liên kết khác Mối quan hệ giữa Công ty CP Địa Ốc ACB và các công tycon, công ty liên kết dựa trên nguyên tắc quan hệ sở hữu về vốn điều lệ Trong đó,

Công ty CP Địa Ốc ACB (được gọi là Công ty mẹ) trực tiếp thực hiện các hoạt độngkinh doanh và đầu tư vốn dưới hình thức sở hữu vốn điều lệ của các công ty con vàthực hiện quyền chi phối đối với hoạt động của các công ty liên kết theo tỷ lệ cổ phầnchi phối, vốn góp chi phối của ACBR hoặc quyền chi phối được quy định trong Điều

lệ của các công ty

Ngày 28 tháng 11 năm 2008 tại TP.Hồ Chí Minh, Công ty CP Địa Ốc ACB(ACBR) tổ chức lễ công bố “Sàn giao dịch bất động sản ACB và giới thiệu dịch vụmới”, đạt chuẩn và hoạt động theo Luật kinh doanh bất động sản

Công ty cổ phần địa ốc ACB (ACBR) đang dự định đưa vào áp dụng một dịch vụtài chính gọi là Repo bất động sản Tuy nhiên, để triển khai được ý tưởng này cần có thờigian để huy động vốn từ các cổ đông

II.2 Hệ thống sàn giao dịch bất động sản ACBR

II.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của ACBR trong lĩnh vực môi giới BĐS

Chính thức thành lập từ 2001, Công ty CP Địa Ốc ACB (ACBR) liên tục phát triển

và khẳng định thương hiệu hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản với sự hỗ trợ tích cực từ

hệ thống Ngân hàng Á Châu (ACB) Trong quá trình hoạt động, ACBR luôn nghiên cứuphát triển dịch vụ, đa dạng hóa sản phẩm phù hợp yêu cầu thị trường và đầu tư qui mô về

cơ sở vật chất, hệ thống thông tin chuyên ngành cùng với đội ngũ chuyên viên giỏinghiệp vụ, yêu nghề sẵn sàng đáp ứng các nhu cầu về dịch vụ bất động sản đặc biệt tạikhu vực thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội

Trở thành địa chỉ tin cậy của khách hàng trong hầu hết các nhu cầu giao dịch bấtđộng sản, ACBR vinh dự đạt kỷ lục “Chuỗi Siêu thị địa ốc đầu tiên tại Việt Nam” doVietbooks thực hiện và sở hữu hệ thống Sàn giao dịch bất động sản đạt chuẩn có mạnglưới phục vụ uy tín trên cả nước

Khai thác tối đa nguồn lực và ưu thế sẵn có, ACBR chú trọng đầu tư, hợp tác gópvốn và các nguồn lực khác để đầu tư phát triển dự án bất động sản, quản lý và nghiên cứuphát triển thị trường bất động sản trong nước và hướng đến khu vực quốc tế, tiếp tụckhẳng định thương hiệu uy tín hàng đầu trong ngành đầu tư bất động sản

Các dự án BĐS đã thực hiện:

Địa chỉ : 132 Ông Ích Khiêm, P 5, Q 11, Tp HCM

Địa chỉ : 71 Điện Biên Phủ, P 15, Q Bình Thạnh, Tp HCM

Quy mô :1 khối chung cư cao cấp, DTXD : 856 m2, DT sàn XD : 5.460 m2

DT Lô đất : 1.365 m2

Tầng cao : 9 tầng (1 tầng trệt, 8 tầng lầu)

 Cao Ốc Văn Phòng ACBR- Nha Trang

Địa chỉ : 80 Quang Trung, Nha Trang, Khánh Hòa, Việt Nam

Quy mô :1 tầng hầm, 1 trệt, 7 lầu,

DTXD : 2.708,50 m2,

DT sàn XD :

-Tầng cao : 1 tầng hầm, 1 trệt, 7 lầu

Địa chỉ : 15 Hoàng Diệu, Quận Hồng Bàng, Thành Phố Hải Phòng, Việt NamQuy mô :1 trệt, 8 lầu

DTXD : 3.221 m2,

DT sàn XD :

-Tầng cao : 1 trệt, 8 lầu

Các dự án đang thức hiện:

Địa chỉ : Lô 19 Khu CNPM Quang Trung, P Tân Chánh Hiệp, Q 12, Tp HCM

Quy mô :1 Khối nhà Văn Phòng (1 hầm, 1 trệt và 11 tầng lầu),

DTXD : 481 m2,

DT sàn XD : 7.165,91 m2

Tầng cao : 1 tầng hầm, một trệt và 11 tầng lầu

Các dự án sắp thực hiện:

Địa chỉ : 231 Cầu Giấy, Hà Nội, Việt Nam

- Phát triển bền vững trong lĩnh vực đầu tư dịch vụ môi giới bất động sản

- Cung ứng đa dạng và chuyên nghiệp dịch vụ bất động sản

- Đào tạo đội ngũ nhân viên năng động, tâm huyết với nghề và thích ứng nhanh vớithị trường

SỨ MỆNH

- Cung cấp giải pháp toàn diện về bất động sản và dịch vụ môi giới bất động sản

- Định hướng hoạt động kinh doanh bất động sản và dịch vụ môi giới bất động sản

II.5 Đánh giá thực trạng các loại rủi ro trong đầu tư BĐS của ACB

Đầu tư trong lĩnh vực môi giới bất động sản có những loại rủi ro đặc thù như rủi ro

về tính lỏng cao Tức là việc chuyển đổi từ bất động sản sang tiền tệ khó khăn, tính thanhkhoản thấp

Nguồn thông tin về các dự án, giá cả trên thị trường bất động sản không rõ ràng,thiếu thông tin cập nhật

Rủi ro về lạm phát, làm cho giá của các mặt hàng xây dựng leo thang Gây ảnhhưởng đến tình trạng thi công bất động sản

Sự lên xuống bât thường của giá bất động sản

Sự biến động thường xuyên của thị trường, đặc biệc là biến động lien quan đến tỉgiá Khi hoạt động kinh tế suy giảm và tỉ giá tăng, số giao dịch bất động sản đương nhiên

sẽ giảm xuống

Rủi ro về nguồn vốn chưa ổn định`

Đánh giá chung: thuận lợi, khó khăn của doanh nghiệp

Không chạy theo xu hướng nhất thời của thị trường mà hướng đến lợi ích lâu dàicủa xã hội, của cộng đồng Chẳng hạn, hiện nay các doanh nghiệp vẫn còn ít quan tâmđến phân khúc thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp nhưng VietcomReal lạicoi đó là một thị trường khá tiềm năng và đầu ra luôn được đảm bảo vì nhu cầu luôn cao.Ngoài ra, chúng tôi cũng được lãnh đạo TPHCM khuyến khích đầu tư vào mảng thịtrường này