chuyên đề định giá bất động sản

chuyên đề định giá bất động sản

1 Học viện tài chính Chuyên đề Chuyên đề Định giá bất động sản Định giá bất động sản Ths. Phạm Văn Bình- Phó Trởng Bộ môn Định giá Tài sản Ths. Phạm Văn Bình- Phó Trởng Bộ môn Định giá Tài sản 2 Chuyên đề: định giá Bất Động Sản II. Định giá BĐS và các nhân tố ảnh hởng đễn giá trị BĐS III. Các phơng pháp định giá BĐS I. Tổng quan về BĐS và thị trờng BĐS Nội dung Chuyên đề 3 I. Tæng quan vÒ b§S vµ ThÞ tr'êng b®s Tæng quan Tæng quan 1. BÊt ®éng s¶n 1. BÊt ®éng s¶n 2. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n 2. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n 4 I. Tổng quan về bĐS và Thị tr'ờng bđs 1. Bất động sản 1. Bất động sản 1.1 Khái niệm 1.1 Khái niệm 1.2 Đặc điểm 1.2 Đặc điểm 1.3 Phân loại 1.3 Phân loại 5 1.1 Khái niệm BĐS BĐS là các tài sản không di dời đợc bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác do pháp luật qui định. 6 1.2 Đặc điểm của BĐS Tính ảnh hởng lẫn nhau Tính có giá trị lớn Tính khan hiếm Tính khác biệt Tính bền vững Tính cố định về vị trí Đặc điểm của bất động sản 7 1.2 Đặc điểm của BĐS Tính ảnh hởng lẫn nhau Tính có giá trị lớn Tính khan hiếm Tính khác biệt Tính bền vững Đặc điểm của bất động sản Tính cố định về vị trí + Giá trị & khả năng sinh lời của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. + Giá trị & khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của yếu tố MT. 8 1.2 Đặc điểm của BĐS Tính ảnh hởng lẫn nhau Tính có giá trị lớn Tính khan hiếm Tính khác biệt Tính bền vững Tính cố định về vị trí Đặc điểm của bất động sản Khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó 9 1.2 Đặc điểm của BĐS Tính ảnh hởng lẫn nhau Tính có giá trị lớn Tính khan hiếm Tính khác biệt Tính bền vững Tính cố định về vị trí Đặc điểm của bất động sản + Trong đầu t phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt của BĐS; + Khi định giá, không so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau; 10 1.2 Đặc điểm của BĐS Tính ảnh hởng lẫn nhau Tính có giá trị lớn Tính khan hiếm Tính khác biệt Tính bền vững Tính cố định về vị trí Đặc điểm của bất động sản + Định giá BĐS phải xét đến quan hệ cung cầu; + Cần có chính sách chống đầu cơ BĐS. [...]... tiến hành (tiếp) Bước 2 Thẩm định hiện trạng bất động sản (bất động sản so sánh và bất động sản thẩm định giá) Bước 3 Phân tích và điều chỉnh: Phân tích: phân tích bất động sản so sánh và bất động sản thẩm định giá, phân tích thị trường thời đIểm thẩm định giá điều chỉnh: Nguyên tắc điều chỉnh bằng cách lấy BĐS thẩm định giá làm chuẩn Những yếu tố hiện diện ở BĐS thẩm định giá mà không hiện diện ở BĐS... Định giá BĐS và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS 17 Định giá BĐS và các yếu tố Định giá BĐS và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS ảnh hưởng đến giá trị BĐS 1 1 Định giá BĐS Định giá BĐS 2 2 Các nhân tố Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị ảnh hưởng đến giá trị 18 1 định giá Bất Động Sản Định giá BĐS là việc ước tính bằng tiền về lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. .. hưởng đến giá trị bĐS Các yếu tố Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS ảnh hưởng đến giá trị BĐS 2.1 2.1 Mục đích định giá Mục đích định giá (nhân tố chủ quan) (nhân tố chủ quan) 2.2 2.2 Các nhân tố ảnh hưởng Các nhân tố ảnh hưởng (nhân tố khách quan) (nhân tố khách quan) 20 2.1 Mục đích của định giá Bất động sản Các định giá theo luật pháp Định giá tài sản công ty Mục đích định giá bất động sản Phát... 1.2 Đặc điểm của BĐS Tính ảnh hưởng lẫn nhau Tính có giá trị lớn Tính cố định về vị trí Đặc điểm của bất động sản Tính bền vững Khi định giá tăng, giảm 1% kéo theo số tuyệt đối lớn Tính khan hiếm Tính khác biệt 12 1.2 Đặc điểm của BĐS Tính ảnh hưởng lẫn nhau Tính có giá trị lớn Đặc điểm của bất động sản Tính cố định về vị trí Tính bền vững Khi định giá BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có... cần thẩm định giá, được bán với giá 189 tr.đồng - BĐS 5 nằm ở tầng trệt cùng BĐS 4, có diện tích 70m 2 và trang trí nội thất tư ơng tự BĐS 4, được bán với giá 525 triệu đồng 35 Lời giải đề nghị Điều chỉnh sự khác nhau về trang trí nội thất và quy giá ra đơn vị chuẩn là triệu đồng/m2: - ước tính giá bán BĐS 1 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với bất động sản thẩm định giá: 692... được Để giảm bớt sự tác động của các định kiến và chủ quan trong việc đánh giá các yếu tố, nhà định giá nên sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích xác suất và có sự hỗ trợ của máy tính máy tính 31 Bài tập 1 Để định giá một lô đất trống rộng 80m2, thẩm định viên đã thu thập được thông tin về 5 lô đất tương tự, có thể so sánh được với lô đất cần định giá Sau khi phân tích, thẩm định viên đã tính toán... vào nguyên tắc thay thế Dựa trên giả định giữa giá trị thị trường của những BĐS tương tự đã đư ợc giao dịch với giá trị của BĐS cần định giá có mối liên hệ với nhau Giá: 5 tỷ đồng 25 1 Phương pháp so sánh trực tiếp (tiếp) 1.2 Các trường hợp áp dụng Để định giá các BĐS có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu; định giá các mảnh đất trống; Là phương pháp... BĐS thẩm định giá mà không hiện diện ở BĐS so sánh thì cộng thêm và ngược lại Bước 4- ước tính giá trị của BĐS mục tiêu 29 1.3 Các bước tiến hành (tiếp) Giá bán (giá thị trường) của bất động sản so sánh Điều chỉnh (+, -) Giá bán đã được điều chỉnh của BĐS TĐG Động thái thị trường Động thái người mua tiềm năng Giá trị thị trường BĐS TĐG 30 Để đảm bảo độ chính xác cần chú ý: BĐS so sánh nên là các BĐS tương... giá: 692 trđ - 20 trđ = 672 trđ, giá bán 1m2 là 672/84= 8 trđ/m2 - Tương tự, đơn giá BĐS 2: 5 trđ/m2 - Đơn giá BĐS 3: 8,3 trđ/m2 - Đơn giá BĐS 4: 4,5 trđ/m2 - Đơn giá BĐS 5: 7,5 trđ/m2 36 Lời giải đề nghị (tiếp) Đối chiếu tìm ra các thông số so sánh: - BĐS cần thẩm điịnh giá, BĐS 2, BĐS 4 cùng nằm ở tầng 3 - BĐS 1, BĐS 3, BĐS 5 cùng nằm ở tầng trệt - BĐS cần thẩm định giá, BĐS 1 cùng nằm ở 1 chung cư... triển Theo khả năng phát triển Phân loại - Đất đai - Các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với công trình: - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Công trình kiến trúc - Đất đai Theo đặc tính vc và mục đích sử dụng 14 I Tổng quan về bĐS và Thị trường bđs (tiếp) 2 thị trường Bất động sản 2 thị trường Bất động sản 2.1 2.1 Khái niệm Khái niệm 2.2 2.2 Đặc điểm Đặc điểm 15 2.1 Khái niệm thị trường . chính Chuyên đề Chuyên đề Định giá bất động sản Định giá bất động sản Ths. Phạm Văn Bình- Phó Trởng Bộ môn Định giá Tài sản Ths. Phạm Văn Bình- Phó Trởng Bộ môn Định giá Tài sản 2 Chuyên đề: định giá. BĐS 17 Định giá BĐS và các yếu tố ảnh h'ởng đến giá trị BĐS Định giá BĐS và các yếu tố ảnh h'ởng đến giá trị BĐS 1 Định giá BĐS 1 Định giá BĐS 2 Các nhân tố ảnh h6ởng đến giá trị 2 . của định giá Bất động sản Các định giá theo luật pháp Định giá tài sản công ty Phát triển BĐS và đầu t Cho thuê theo hợp đồng Tài chính và tín dụng Chuyển giao quyền sở hữu Mục đích định