Quyền Sử Dụng Đất Của Các Tổ Chức Kinh Tế Được Nhà Nước Cho Thuê Đất Theo Luật Đất Đai 2013 Từ Thực Tiễn Thành Phố Hồ Chí Minh.pdf

Đ�I H�C QU�C GIA HÀ N�I VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC Xà HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC Xà HỘI PHẠM QUỐC HƯNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CHO THUÊ ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 TỪ[.]

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI PHẠM QUỐC HƯNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CHO THUÊ ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - NĂM 2020 HÀ NỘI năm VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI PHẠM QUỐC HƯNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CHO THUÊ ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 38 01 07 Người hướng dẫn khoa học: TS ĐẶNG VŨ HUÂN HÀ NỘI - NĂM 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi muốn cam đoan luận văn đề tài " Quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nhà nước cho thuê đất theo Luật Đất đai 2013 từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh" nghiên cứu cá nhân thời gian gần Tất nội dung sử dụng phân tích luận văn kết nghiên cứu riêng từ nguồn tài liệu khách quan, trung thực, rõ ràng thực theo quy định có trích dẫn nguồn TÁC GIẢ LUẬN VĂN Phạm Quốc Hưng MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CHO THUÊ ĐẤT 1.1 Khái quát lý luận quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Việt Nam 1.2 Quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Nhà nước cho thuê đất theo pháp luật đất đai…………………………………………………………12 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH……………………………………………………………………………21 2.1 Thực trạng pháp luật quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế thuê đất Việt Nam nói chung thành phố Hồ Chí Minh nói riêng 21 2.2 Thực tiễn thực pháp luật quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế Nhà nước cho thuê đất thành phố Hồ Chí Minh…………………….….30 CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HIỆU QUẢ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CHO THUÊ ĐẤT…………………………………………………………………………….49 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật bảo đảm thực hiệu quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Nhà nước cho thuê đất từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh 49 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật bảo đảm thực hiệu quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Nhà nước cho thuê đất từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh 51 KẾT LUẬN CHUNG 64 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 68 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT NĐCP: Nghị Định Chính phủ NQTW: Nghị Quyết Trung Ương QĐ-UBND: Quyết Định Ủy Ban Nhân Dân SHTP: Khu Cơng nghệ cao Thành phố Hồ Chí Minh TNMT: Tài nguyên Môi trường TTTP: Thanh tra Thành phố DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU Bảng 2.1: Các quy định pháp luật Đất đai 2003 2013 Trang 25 Sơ đồ 1: Mô tả nguồn thu từ đất Trang 42 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Vì có tầm vơ quan trọng cho người cho xã hội Do đó, đất đai có vị trí đặc biệt, cho dù quốc gia chế độ Không quốc gia lại khơng có lãnh thổ, khơng có đất đai riêng quốc gia một, nơi diễn tất hoạt động kinh tế, xã hội quốc gia Bất nơi điều gì, hoạt động sản xuất người dựa đất đai Do đó, đất đai ln coi vốn quý giá xã hội ý đến việc bảo tồn phát huy tiềm từ đất đai Nghị số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI rõ: “Đất đai phải phân bổ hợp lý, sử dụng mục đích, tiết kiệm có hiệu cao…”, “Thu hẹp đối tượng giao đất mở rộng đối tượng thuê đất” Nghị nhấn mạnh: “Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư giao đất, cho thuê đất thực dự án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ, cụ thể để xử lý nghiêm, dứt điểm trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, sử dụng lãng phí, khơng mục đích, đầu đất, chậm đưa đất vào sử dụng…” Trên tinh thần Nghị này, Luật Đất đai sửa đổi Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ thơng qua ngày 29/11/2013 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014) Đây coi sở pháp lý quan trọng thể chế hóa quan điểm Đảng Nhà nước ta sách đất đai Vấn đề giao cho thuê đất quyền cá nhân tổ chức quy định Khoản 2, Điều 54 Hiến pháp 2013: “Các tổ chức cá nhân Nhà nước giao cho thuê đất ” Dù vậy, để thực việc phân bổ quyền cách công bằng, hiệu tránh lãng phí đất đai điều khơng dễ dàng Một đối tượng quan trọng nêu doanh nghiệp thành lập đăng ký theo luật pháp Việt Nam có trụ sở Việt Nam bao gồm doanh nghiệp thành lập hoạt động theo Luật Doanh nghiệp Với lý trên, tác giả lựa chọn đề tài “Quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Nhà nước cho thuê đất theo Luật Đất đai năm 2013 từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh” để thực nghiên cứu làm Luận văn Thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu Trong năm gần đây, việc nghiên cứu quy định Luật đất đai quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nhận quan tâm nhiều nhà nghiên cứu lý luận, nhiều vấn đề lý luận thực tiễn nhiều quan điểm khác cần nghiên cứu làm rõ Trong cơng trình nghiên cứu, luận án, luận, viết khác công bố tác giả có liên quan đến đề tài bao gồm: - “Pháp luật quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất”, Luận án Tiến sỹ luật học tác giả Nguyễn Ngọc Minh, bảo vệ thành công vào năm 2016 Trường Đại học Luật Hà Nội Trong luận án này, số vấn đề lý thuyết liên quan đến quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất làm rõ, làm rõ chất đặc điểm chế độ pháp lý quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất; Ngoài ra, luận án tập trung vào phân tích đánh giá nội dung quy định Luật Đất đai 2013 - “Pháp luật quyền người sử dụng đất Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ luật học Phạm Hương Thảo bảo vệ thành công năm 2015 Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội Luận văn tập trung vào việc hoàn thiện pháp luật quyền sử dụng đất theo hướng hài hòa quan hệ sở hữu sử dụng đất, tạo môi trường pháp lý minh bạch cho giao dịch dân sự, giao dịch đất đai - “Pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ luật học Nguyễn Thị Thu Hiền, bảo vệ thành công năm 2015 Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội Luận văn tập trung vào vấn đề nghiên cứu xuất phát từ tình hình thực tiễn quản lý hoạt động sử dụng đất doanh nghiệp Việc giao đất, cho thuê đất thừa so với nhu cầu sử dụng đất thực tế số doanh nghiệp dẫn đến lãng phí tài nguyên đất; sách giá đất cao; việc thực quyền nghĩa vụ doanh nghiệp nhiều vấn đề liên quan đến phương thức toán - “Pháp luật quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ luật học Trần Thị Minh Hà Khoa luật, Đại học Quốc gia Hà Nội bảo vệ năm 2013 Lu ận v ăn đề cập đến khía cạnh tổ chức kinh tế nước tham gia vào quan hệ sử dụng đất Việt Nam có quyền hạn chế quyền - “Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam nay” viết tác giả Nguyễn Văn Hiến đăng Tạp chí Dân chủ Pháp luật ( Bộ Tư Pháp) đề cập đến phức tạp quy định pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất có liên quan tới nhiều lĩnh vực giao dịch dân sự, hoạt động kinh doanh thương mại, quản lý đất đai nên điều chỉnh nhiều văn pháp luật khác Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu luận văn nhằm sáng tỏ vấn đề lý luận sở hữu đất đai quy định pháp luật quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Việt Nam nói chung thành phố Hồ Chí Minh nói riêng; Thực tiễn thực quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế thành phố Hồ Chí Minh, từ đó, đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật bảo đảm thực quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế thành phố Hồ Chí Minh 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để thực mục đích nghiên cứu nêu trên, luận văn cần thực nhiệm vụ sau: - Làm rõ vấn đề lý luận pháp luật tổ chức kinh tế, khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế; khái niệm, đặc điểm, nội dung pháp luật quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Việt Nam nói chung thành phố Hồ Chí Minh nói riêng - Phân tích làm rõ thực trạng điều chỉnh pháp luật quyền sử dụng đất Việt Nam, yếu tố tác động, chi phối đến pháp luật quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Việt Nam nói chung thành phố Hồ Chí Minh nói riêng; đánh giá thực tiễn thực pháp luật quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế thành phố Hồ Chí Minh - Đưa định hướng giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật bảo đảm thực quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu - Các nội dung văn quy phạm pháp luật quan nhà nước có thẩm quyền Trung ương, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quy định giao đất, cho thuê đất từ có Luật Đất đai năm 2013 nay; - Vê tình hình thực tiễn áp dụng pháp luật vụ việc, tình cụ thể Thành phố Hồ Chí Minh từ Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến 4.2 Phạm vi nghiên cứu Về nội dung, Luận văn tập trung nghiên cứu vấn đề lý luận đánh giá thực tiễn mặt ưu điểm, tồn tại, hạn chế pháp luật quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Việt Nam nói chung thành phố Hồ Chí Minh nói riêng Về khơng gian thời gian, Luận văn nghiên cứu lý luận thực tiễn pháp luật quyền sử dụng đất các tổ chức kinh tế thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ năm 2013 đến thời điểm Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Về phương pháp luận, Luận văn sử dụng phương pháp luận nghiên cứu khoa học vật biện chứng vật lịch sử Chủ nghĩa Mác - Lê nin; tư tưởng Hồ Chí Minh Nhà nước pháp luật; đường lối, sách Đảng chính, viên thơng cần đầu tư có trọng điềm kịp thời, đặc biệt đầu tư để phát triển công nghiệp phát triển kinh tế xã nói chung Đầu tư thực dự án trọng điểm đẩy mạnh sản xuất dịch vụ - thương mại, vận tải, thực dịch chuyển đất canh tác suất thấp sang loại hình với hiệu kinh tế cao gắn với du lịch sinh thái di tích lịch sử Đầu tư từ nguồn vốn ngân sách thành phố ngân sách quận, huyện thành phố Hồ Chí Minh để hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, khu xây dựng nhà cho mục đích khác Các sách thuế sử dụng đất khoản thuế liên quan đến sử dụng đất ngành công nghiệp ưu tiên, đặc biệt sách thuế mở việc thu hút đầu tư Hãy trọng đến giải pháp để huy động vốn đầu tư để đẩy nhanh tiến độ dự án trọng điểm Vốn ngân sách tập trung đầu tư cho cơng trình thiết yếu, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, cơng trình mang tính quốc gia Vốn huy động doanh nghiệp (đầu tư theo dự án) Vốn phát triển cộng đồng Cương quyết, hạn chế nhanh chóng chấm dứt việc giao đất đầu tư xây dựng chưa có kế hoạch cụ thể để thực đầu tư hạ tầng, tình trạng dễ dẫn đến việc xây dựng khu dân cư, khu thị khơng hồn chỉnh, gây tổn hại môi trường thiếu cơng trình sở hạ tầng Đầu tư việc ứng dụng tiến khoa học, công nghệ sử dụng đất tiến việc sử dụng đất, tiến xây dụng tiết kiệm đất, bảo vệ tài nguyên đất, môi trường tiến thâm canh nông nghiệp để nâng cao hiệu sử dụng đất Để khuyến khích nhà đầu tư nước, vốn đầu tư vào huyện, đặc biệt đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật cách tăng cường xúc tiến thương mại, đơn giản hóa thủ tục hành chính, cấp giấy phép đầu tư Do đó, cần tạo mơi trường thuận lợi sách đầu tư mở Sáu là, nâng cao tổ chức máy chất lượng nguồn nhân lực tài nguyên đất đai Về đội ngũ cán bộ, công chức quản lý nhà nước nên thường xuyên bồi 60 dưỡng nghiệp vụ, kiến thức quản lý nhà nước kỹ sử dụng công nghệ thông tin cho đội ngũ Củng cố đội ngũ cán cơng chức có phẩm chất lực, đạo đức tốt để đáp ứng nhu cầu phát triển ngành nghề Nghiên cứu ban hành sách đào tạo, nâng cao lực cho cán bộ, mở khóa đào tạo ngắn hạn dài hạn cho cán phường, huyện kiến thức quản lý kinh tế xã hội, xây dựng quản lý chương trình, dự án; Xây dựng kỹ tổ chức thực kế hoạch Có chế sách tốt để thu hút cán khoa học-kỹ thuật giỏi Tạo điều kiện cho việc cấp đất nhà để tuyển dụng trực tiếp vào biên chế nhà nước, mà thông qua thời gian tập thử việc Có sách hỗ trợ chế độ đãi ngộ thỏa đáng để thu hút, khuyến khích trí thức trẻ công tác xã, thị trấn Bảy là, tăng cường hoạt động tra, kiểm tra đất đai Đẩy mạnh việc quản lý nhà nước tra, kiểm tra đất đai theo luật pháp, quy định, sách Nhà nước, khắc phục nhanh chóng vấn đề liên quan đến quản lý đất đai toàn thành phố Phát có biện pháp xử lý nghiêm với trường hợp sử dụng đất không mục đích, để lãng phí đất Cơ hồn thành tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân Sở Tài ngun Mơi trường thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục đẩy mạnh công tác tuyên truyền, giáo dục quán triệt chủ trương, sách, pháp luật đất đai hiệu quả; thực công khai, minh bạch quản lý đất đai Hơn nữa, cần nâng cao lực đội ngũ cán quản lý đất đai quan liên quan; ý thức chấp hành pháp luật đất đai phận cán nhân dân; tra, kiểm tra, giám sát xử lý nghiêm hành vi sai phạm Bên cạnh đó, Kiểm tốn Nhà nước tăng cường kiểm tốn nội dung có liên quan đến hoạt động quy hoạch, quản lý sử dụng đất đai thị xây dựng chương trình kiểm tốn năm Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao truy tố, xét xử kịp thời, nghiêm minh hành vi 61 phạm tội liên quan đến quy hoạch, quản lý sử dụng đất đai đô thị Giải dứt điểm đơn thư, kiên nghị kéo dài dự án Tiếp tục hồn chỉnh quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa xã, thị trấn để đánh giá, xác định tình hình biến động hàng năm xác làm sở định hướng cho năm Tám là, tăng cường giải pháp sách hiệu quản lý Đẩy mạnh việc quản lý sử dụng đất theo quy hoạch Phối kết hợp chặt chẽ ngành, địa phương, tổ chức, đơn vị thực tốt việc giao đất cho thuê đất theo nội dung quy hoạch phê duyệt Bình đẳng việc tiếp cận nguồn đất đai Vấn đề mà doanh nghiệp tư nhân vấp phải xin cấp tín dụng từ ngân hàng thiếu tài sản chấp, mà xét bối cảnh rộng liên quan đến việc quản lý hành yếu nguồn lực đất đai dẫn đến chi phí cao để có quyền sử dụng đất Hệ thống hành phân biệt người sử dụng đất nước nước doanh nghiệp nước khó liên kết với đối tác nước ngồi hay khó nhận vốn đầu tư từ tổ chức tài nước ngồi Trong khn khổ luật pháp quy định hành, với chế khác cho đất đất kinh doanh, sân chơi không công số khu vực doanh nghiệp thường ngần ngại chuyển đổi đất từ cá nhân thành đất thuộc sở hữu doanh nghiệp Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần phải giảm thiểu để doanh nghiệp có hình thức hợp pháp phù hợp với kế hoạch chiến lược kinh doanh họ Trong quản lý nhà nước đất đai theo luật pháp sách nhà nước, cần nhanh chóng khắc phục vấn đề thiếu sót quản lý đất đai toàn thành phố Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tạo điều kiện cho chủ đầu tư thực việc khai thác sử dụng đất có hiệu Trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh cần tăng cường công tác quản lý khai thác tài ngun đất đai, khống sản, nước, bảo vệ mơi trường Công bố, công khai quy 62 hoạch sử dụng đất để cấp, ngành nhân dân tham gia quản lý thực tốt quy hoạch sử dụng đất Nhằm tăng cao hiệu sử dụng đất, phù hợp với nhu cầu thị trường nên tạo điều kiện để nông dân dễ dàng chuyển đổi cấu giống trồng vật nuôi đất nông nghiệp họ Để tạo điều kiện cho sản xuất nâng cao thu nhập ổn định sống cần thương xuyên đảm bảo người dân có đất canh tác đất thổ cư ổn định Cần phải điều chỉnh lại quỹ đất tính hợp pháp, phù hợp quy mơ sử dụng đất Để hợp pháp hóa thu hồi cần phải điều chỉnh lại quỹ đất tính hợp pháp, phù hợp quy mô sử dụng đất Gắn trách nhiệm quan tham mưu xét duyệt cấp phép dự án đầu tư với quy mô sử dụng đất, mục đích sử dụng đất tổ chức kinh tế; Phối hợp chặt chẽ ngành đưa quy định bắt buộc, chế tài xử lý công tác sau kiểm tra sau dự án cấp phép đầu tư Kiên xử lý trường hợp sử dụng đất trái pháp luật, khơng mục đích giao, lãng phí tài nguyên đất theo hướng sau: (i) Kiên thu hồi diện tích giao đất, cho thuê đất không đối tượng, chuyển nhượng trái phép, không sử dụng sử dụng khơng mục đích, diện tích dư thừa so với tiêu chuẩn, vi phạm quy hoạch, tiến độ đầu tư chậm, hiệu chưa phát huy; (ii) Đối với diện tích đủ điều kiện hợp thức hố cho người sử dụng, cịn diện tích khơng đủ điều kiện tiến hành thu hồi để trả lại đất cho người sử dụng đất trước nhà nước thu hồi; (iii) Diện tích cịn tranh chấp cần tiến hành rà soát giải dứt điểm; (iv) Nâng cao vai trò giám sát quan “đại diện” tổ chức xã hội việc quản lý đất đai Để tránh tình trạng thu hồi bỏ khơng người dân khơng có đất sản xuất cần thiết thực việc xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, phát huy hiệu sử dụng đất thu hồi Để công tác quản lý, sử dụng đất hiệu quả, thành phố Hồ Chí Minh kiên làm máy hành chính; xử lý nghiêm tổ chức, cá nhân vi phạm giao đất, cho thuê đất, phê duyệt dự án đầu tư, sử dụng đất khơng 63 quy định Rà sốt, kiểm tra dự án Nhà nước phân bổ cho thuê không sử dụng, chậm đưa vào sử dụng sử dụng cho mục đích không phù hợp, tham mưu Ủy ban nhân dân thành phố thu hồi giao cho địa phương quản lý Thực thẩm quyền đầy đủ quy định trình tự, thủ tục giao đất, cho th đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tránh tình trạng giao đất tùy tiện, gây lãng phí nguồn lực đất đai Cần hoàn thiện hệ thống sở liệu đất đai, tập trung xây dựng hệ thống thông tin đất đai thống hồ sơ địa thành phố để xây dựng mơ hình quản lý đất đai đại đáp ứng yêu cầu tin tức lĩnh vực khác giao dịch người sử dụng đất Rà soát khung giá đất để có điều chỉnh phù hợp với giá thị trường Có giải pháp khắc phục bất cập trường hợp cho thuê đất trả tiền lần, tiến đến phổ biến hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm Các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai, Thành phố cần tiến hành thu hồi đất biện pháp chế tài người sử dụng đất không mục đích, khơng thực nghĩa vụ tài nhà nước, cố ý hủy hoại đất đai, đất giao, cho thuê không đối tượng, không thẩm quyền bị lấn, chiếm, đất trồng hàng năm không sử dụng 12 tháng liền, 18 tháng với đất trồng lâu năm 24 tháng đất trồng rừng, đất Nhà nước giao, cho thuê để thực dự án đầu tư mà không sử dụng theo thời hạn mà nhà nước quy định, đất không chuyển nhượng, tặng cho theo quy định pháp luật mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho Bởi nhu cầu sử dụng đất thường mâu thuẫn tài nguyên đất đai ngày khan nên quản lý đất hiệu quả, công bền vững môi trường mà không tiến hành phân tích tổng hợp dựa nhu cầu sử dụng đất thực tế ngành liên quan xác định giải pháp thay khả thi Tiểu kết Chương 64 Dựa phân tích vấn đề lý luận quyền tổ chức kinh tế sử dụng đất pháp luật quyền tổ chức kinh tế nói chung tổ chức kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng việc sử dụng đất đánh giá thực trạng lĩnh vực pháp luật Chương Chương 2, luận văn đề xuất hoàn thiện pháp luật quyền tổ chức kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh sử dụng đất để đáp ứng quy luật khách quan kinh tế thị trường yêu cầu hội nhập khu vực giới 65 KẾT LUẬN Trải qua 34 năm đổi thấy sách pháp luật đất đai có nhiều thay đổi đóng góp tích cực để nâng cao hiệu quản lý sử dụng nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng Chính sách pháp luật đất đai nước ta dần phát triển hoàn thiện để phù hợp với chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa theo nguyên tắc củng cố toàn quyền sở hữu đất đai toàn dân mà Nhà nươc đại diện chủ sở hữu thống quản lý; dần mở rộng quyền người sử dụng đất nói chung tổ chức kinh tế nói riêng; quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa, giao dịch thị trường bất động sản Mặc dù, bên cạnh thành tựu, thực tế năm gần cho thấy quản lý sử dụng đất đai bộc lộ nhiều hạn chế Trong quản lý đất đai, là: vấn đề bật kế hoạch quy hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất thu hồi đất; kiểm tra, kiểm tra quản lý, sử dụng đất; sách bồi thường bảo đảm sinh kế cho đối tượng bị thu hồi đất; chí số quan chức nhà nước có chức quyền tận dụng sức mạnh công phục vụ mục tiêu cá nhân, gia đình nhóm lợi ích riêng họ Phát triển kinh tế xã hội đất nước, tài nguyên đất chưa khai thác, sử dụng triệt để để trở thành nguồn tài nguyên nội quan trọng Đã có bước tiến quan trọng nhận thức đổi Đảng Nhà nước ta nguồn t i nguyên quý giá qua việc thông qua Hiến pháp năm 2013 Luật Đất đai năm 2013 Tuy nhiên, để sách, pháp luật đất đai thực vào sống, giải vướng mắc, xúc, bất cập liên quan đến đất đai, qua nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất đai, vấn đề đặt không với ban, bộ, ngành chức năng, mà hệ thống trị lãnh đạo, đạo thực tốt việc tuyên truyền, phổ biến sâu rộng pháp luật đất đai, tổ chức rà soát, sửa đổi, bổ sung ban hành nghị định, thông tư nhằm cụ thể hố sách, pháp luật đất đai, bảo đảm phù hợp với Luật Đất đai năm 2013 điều kiện thực tế đất 66 nước, đồng thời đề xuất kiến nghị, giải pháp để tổ chức thực sách, pháp luật đất đai có hiệu thời gian tới Do đó, cần xem xét, sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 luật liên quan đến quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai đô thị để khắc phục vướng mắc, bất cập, mâu thuẫn nay, bảo đảm tính đồng hệ thống pháp luật đất đai, quy hoạch đô thị xây dựng Một nội dung quan trọng quản lý Nhà nước đất đai tiền đề cho việc khai thác, sử dụng đất phát triển kinh tế xã hội theo quy hoạch, kế hoạch cấp có thẩm quyền phê duyệt Nhà nươc cho th đất cho tổ chức kinh tế Ở Việt Nam, đất công bao gồm đất chưa sử dụng, đất nhà nước chưa giao chưa cho thuê, đất sử dụng vào mục đích cơng cộng đất tổ chức nhà nước sử dụng Ngược lại, đất tư đất tổ chức kinh tế không thuộc sở hữu nhà nước, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng Từ góc độ giá trị đất đai, nguồn lực đất công dễ dàng chuyển thành nguồn lực tài quốc gia với nhiều biện pháp làm tăng giá trị đất công sử dụng giá trị đất công thay cho vốn tài Trải qua thời kỳ phát triển kinh tế - xã hội, việc quản lý, sử dụng đất đai dường chưa theo kịp, bộc lộ vấn đề lớn, gây xúc, thất thốt, lãng phí Cụ thể việc thu hồi đất nhu cầu tất yếu để phát triển hạ tầng, phục vụ nhu cầu, sản xuất, kinh doanh dân sinh chậm trễ, tốn khơng thỏa mãn nhu cầu đáng người có đất bị thu hồi dẫn đến khiếu kiện, khiếu nại phổ biến kéo dài Đồng thời, việc tiếp cận đất đai doanh nghiệp khó khăn, việc giao đất, cho thuê đất hầu hết không thông qua “đấu giá” công bằng, minh bạch Giá đất giao cho thuê thấp xa so với giá thị trường dẫn đến thất thoát lớn cho ngân sách nhà nước Đất không sử dụng sử dụng khơng mục đích, bị lợi dụng thuê lại nhiều thị lớn Thành Phố Hồ Chí Minh Chính phủ tổ chức xếp lại Luật Đất đai khơng có quy định liên quan đến việc xác định 67 giá trị đất đai xếp lại mặt sử dụng đất công thị Ngồi ra, việc quản lý đất công khung pháp luật đất công không rõ ràng, theo pháp luật hành, đất công phi nông nghiệp giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất để quản lý, đất công nông nghiệp lại giao cho UBND cấp xã để quản lý Do vậy, việc quản lý nói ngun nhân làm cho giá trị đất cơng bị suy giảm khó quy hoạch sử dụng đất đồng Trước hết cần bổ sung khái niệm “đất công” vào Luật Đất đai bao gồm đất chưa sử dụng; đất nhà nước chưa giao, chưa cho thuê; đất sử dụng vào mục đích công cộng đất tổ chức nhà nước sử dụng Đồng thời, nâng cao lực Tổ chức phát triển quỹ đất, chuyển sang hình thức doanh nghiệp nhà nước, chịu trách nhiệm quản lý trực tiếp tồn đất cơng, kế đất nơng nghiệp phi nông nghiệp Đất công quy hoạch để đưa vào sử dụng nhằm điều tiết thị trường quyền sử dụng đất, bảo đảm đất đai cho nhu cầu quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng cộng đồng dân cư sử dụng Ngồi ra, việc giao, cho th đất cơng phải thực theo chế đấu giá đất, chế áp dụng dự án đầu tư vốn nhà đầu tư thực đất công nhà nước giao cho thuê thông qua đấu giá; bổ sung quy định chế tài để xử lý nghiêm trường hợp không thực đấu giá đất công Việc phát triển hạ tầng phải gắn với quy hoạch sử dụng đất đai kề bên hạ tầng nhằm thu phần giá trị đất đai tăng thêm hạ tầng mang lại để sử dụng vào chi trả cho phát triển hạ tầng Nhà nước áp dụng chế như: thu hổi đất cho phát triển hạ tầng đất đai kề bên với giải tái định cư chỗ; thực dự án góp đất điều chỉnh lại đất đai; áp dụng chế cho thuê đất, góp vốn quyền sử dụng đất dự án hạ tầng mục tiêu lợi nhuận Đề xuất sách quản lý, sử dụng đất cơng, chuyên gia cho cần sửa lại chế quản lý đất đai cổ phần hóa đất giao đất trả tiền lần nên tính giá trị đất theo giá thị trường vào giá trị doanh nghiệp Đối với đất thuê trả tiền hàng năm cần điều chỉnh giá thuê đất theo mục 68 đích sử dụng, phù hợp với giá trị trường Hơn nữa, tất văn phòng bộ, quan Trung ương địa phương khác Thành phố Hồ Chí Minh cần xếp lại theo hướng tập trung vào khu hành Chính phủ phía Nam; thực bán đấu giá trụ sở bộ, quan Trung ương Theo đó, phải rà sốt lại tồn bộ, phận chuyển mục đích thu tiền cho ngân sách nhà nước, cịn phần cho th lại kiên thu hồi Đặc biệt, vướng mắc giá “đất công”, cần thiết thảo luận đưa biện pháp khả thi liên quan đến vướng đất vướng vấn đề khác nhằm thay đổi phương pháp tính giá đất theo hướng sử dụng thơng tin giao dịch thị trường nhiều Đồng thời, tổ chức rà lại văn luật như: bảng giá đất (tiến hành ưu đãi tài chính, giảm thuế suất, mở rộng hình thức đấu giá đất, coi hình thức chính) Việc xác định giá trị đất đai nhà nước giao có thu tiền, nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất lần cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước phải kiểm sốt chặt chẽ theo yêu cầu định giá đất trường hợp cụ thể nhằm kiểm soát mức thu nhập nhà đầu tư để điều tiết hợp lý thu nhập hình thành từ chênh lệch giá đất Nghiên cứu thu hẹp trường hợp cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, chuyển sang hình thức cho thuê đất thu tiền thuê đất năm, bảo đảm nguồn thu ổn định từ đất đai Nghiên cứu chế quan tham mưu xây dựng giá đất độc lập với quan thẩm định giá đất Chỉ đạo địa phương rà sốt, xử lý trường hợp chậm hồn thành nghĩa vụ tài đất đai theo quy định pháp luật Thành phố Hồ Chí Minh cần có chủ trương rà soát quy hoạch cũ, tiến hành nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp thực tế số dự án Thành phố giao Sở Kế hoạch Đầu tư, Sở Tài xây dựng tiêu chí tổ chức đấu thầu, đấu giá lựa chọn nhà đầu tư bảo đảm tính minh bạch, cơng 69 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I VĂN BẢN PHÁP LUẬT Báo cáo chuyên đề quản lý đất đai Bộ Tài nguyên Môi trường phục vụ kỳ họp thứ Quốc hội khóa XIII tháng 10 năm 2011 Bộ luật Dân năm 2015 Bộ Tài (2014), Thơng tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02/01/2014 Bộ Tài hướng dẫn phí lệ phí thuộc thẩm quyền định Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Báo cáo tổng kết thực nhiệm vụ công tác năm 2014 kế hoạch công tác năm 2015 ngành Tài nguyên Môi trường Chỉ thị 16/2014/CT-UBND việc triển khai thi hành Luật Đất đai địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Chính phủ (2014), Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 2013, Hà Nội Nguyễn Thị Cúc, 2013, Các khoản thu liên quan đến đất đai, Bài giảng, Vụ sách Tổng cục thuế Nguyễn Thị Dung, 2012, Pháp luật giao đất, cho thuê đất nước ta – thực trạng giải pháp hoàn thiện Đề tài cấp sở Viện Nghiên cứu lập pháp Đỗ Văn Duy, 2014 Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp quản lý, sử dụng đất tổ chức kinh tế địa bàn huyện Hải Hà, tỉnh Quảng Ninh Luận văn thạc sỹ Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên 10 Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Chiến lược ổn định kinh tế - xã hội đến năm 2020, NXB Sự thật, Hà Nội 11 Đảng Cộng sản Việt Nam (2012), Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung 70 ương Đảng khóa XI Nghị số 19-NQ/TW ngày 31 tháng 10 năm 2012 tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại, Hà Nội 12 Nguyễn Văn Hiến, Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam nay, đăng http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/thi-hanh-phap-luat.aspx?ItemID=262, truy cập, ngày 20/4/2018 13 Đàm Thị Thu Hương, 2013 Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện chế sách việc cho thuê đất tổ chức kinh tế địa bàn thành phố Luận văn thạc sỹ Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc Gia Hà Nội 14 Đào Thị Thanh Lam cộng sự, 2013 Nghiên cứu đánh giá ảnh hưởng q trình thị hóa đến việc quản lý sử dụng đất Đề tài khoa học Tổng cục quản lý đất đai 15 Luật Đất đai năm 2003, năm 2013 16 Nguyễn Ngọc Minh, Pháp luật quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế, Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội (Tr 56,57,58) 17 Nghị định số: 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 Nghị định Sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành luất đất đai 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Đất đai 19 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất 20 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất 21 Nghị định số 47/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất 71 22 Nghị định số 01/2017/NĐ-CPngày 06/01/2017 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai 23 Quốc Hội (1946), Hiến pháp, Hà Nội 24 Quốc Hội (1959), Hiến pháp, Hà Nội 25 Quốc Hội (1980), Hiến pháp, Hà Nội 26 Quốc Hội (2013), Luật Đất đai, khoản 11, Điều 3; 27 Quốc hội (2003) Luật Đất đai; Điều 32; 28 PGS.TS.Nguyễn Cảnh Quý - Một số vấn đề cần hoàn thiện pháp luật đất đai Việt Nam http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/xaydung-phap-luat.aspx?ItemID=385 29 Nguyễn Quý - Nguyễn Đức (2017) Quy định chi tiết thi hành luật đất đai, NXB Lao Động 30 Quyết định số 2174/QĐ-TTg ngày 12/11/2013 việc phê duyệt đề án khai thác nguồn lực tài từ đất đai tài sản nhà nước phục vụ phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2013 – 2020 31 Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16 tháng 01 năm 2020 Ủy ban nhân dân thành phố 32 Quyết định số: 36/2017/qđ-ubnd ban hành quy định phối hợp giải thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 33 Quyết định 03/2020/qđ-ubnd hệ số điều chỉnh giá đất năm 2020 thành phố Hồ Chí Minh 34 Thơng tư số 30/2014/TT-BTNMTngày 02/6/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất 35 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMTngày 29/9/2017 hướng dẫn Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai sửa đổi thông 72 tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành 36 Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 2/6/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định thống kê, kiểm kê đất đai lập đồ trạng sử dụng đất 37 Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 2/6/2014 quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch kế hoạch sử dụng đất 38 Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn số điều Nghị định 45/2014 /NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất 39 Thông tư số 83/2012/TT-BTC ngày 23/5/2012 Bộ Tài Hướng dẫn thực việc miễn, giảm, gia hạn số khoản thu Ngân sách Nhà nước theo Nghị số 13/NQ-CP ngày 10/5/2012 Chính phủ số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường 40 Trần Lệ Thu, “Pháp luật đánh giá tác động môi trường qua thực tiễn Thành phố Hà Nội”, Luận án Tiến sĩ Luật học, năm 2015 41 Lương Đại Tôn, 2012 Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác xác định giá thuê đất cho tổ chức kinh tế địa bàn thành phố Hà Nội Luận văn thạc sỹ Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc Gia Hà Nội II TÀI LIỆU NƯỚC NGOÀI Gillespie, John "Vietnam’s land law reforms: radical changes or minor tinkering?" East Asia Forum 14 May 2013, Web 30 Oct 2013 Gillespie, John " Vietnam: will property rights solve land disputes?” East Asia Forum 22 May 2012, Web 30 Oct 2013 < http://www.eastasiaforum.org/2012/05/22/vietnam-will-property-rights-solvelanddisputes/> Harms, Erik "Social Demolition: Creative Destruction and the production of value in Vietnamese Land Clearance." Trans Array State, Society and the Market in Contemporary Vietnam: Property, power and values New York: 73 Routledge, 2013 55-68 Print Labbé, D.; Musil, C Periurban land redevelopment in Vietnam under market socialism Urban Stud 2014, 51, 1146–1161 III WEBSITES Phịng thương mại cơng nghiệp Việt Nam (VCCI) - Khó khăn tiếp cận đất đai /http://vcci.com.vn/kho-khan-trong-tiep-can-dat-dai Thực Luật Đất đai 2013: Nhiều vướng mắc gây khó cho doanh nghiệp http://www.baohaiquan.vn/Pages/Thuc-hien-Luat-Dat-dai-2013-Nhieu-vuongmac-gay-kho-cho-doanh-nghiep.aspx 74