Quyền sử dụng đất và điều kiện để nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân

Phân tích quyền sử dụng đất hiện nay theo Luật Đất đai 2013 và điều kiện để Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Từ đó chỉ rõ những ưu điểm, hạn chế và đề xuất một số giải pháp nhằm xoá bỏ những bất cập hiện nay

MỤC LỤC 1 MỞ ĐẦU Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung giấy chứng nhận) chứng thư pháp lí xác nhận mối quan hệ hợp pháp Nhà nước người sử dụng đất Trên thực tế, người sử dụng đất quan tâm đến vấn đề công nhận quyền sử dụng đất hay cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đồng thời Nhà nước ta hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Như vậy, trình thực hồ sơ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người làm hồ sơ quan tâm đến vấn đề có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay khơng? Chính vậy, viết tập trung phân tích điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đánh giá thực trạng thủ tục thời gian qua NỘI DUNG Khái quát giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trước thực tế xúc sống thói quen mang tính tập quán người đân thực giao dịch, người sử dụng đất không tuân thủ qui định Nhà nước thực quyền khơng thực thủ tục đăng kí đất đai, khơng thực nghĩa vụ tài đất đai,… Chính điều làm chi việc quản lí Nhà njuowcs thêm phần khó khăn người sử dụng đất thiếu đảm bảo, an toàn trình sử dụng đất, thực giao dịch đất đai Giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chứng thư pháp lí để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng 2 đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất – khoản Điều 16 Như vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng thư Nhà nước cấp cho người sử dụng đất để họ hưởng quyền lợi hợp pháp đất đai Nhà nước bảo hộ quyền họ bị xâm hại Có thể thấy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo cho người sử dụng đất hưởng quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, để lại thừa kế, tặng cho, thuế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Đồng thời bị xâm hại Nhà nước bảo hộ quyền bồi thường, hỗ trợ tái định cư, hỗ trợ học nghề Nhà nước thu hồi, trưng dụng đất đai, đảm bảo quyền khiếu tại, tố cáo liên quan đến đất đai 1.2 Giá trị giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thứ nhất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đảm bảo quan trọng nhà nước cho người sử dụng đất (khoản Điều 26 Luật Đất Đai 2013) Đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp người sử dụng đất, quyền chuyển quyền sử dụng đát bảo vệ quyền lợi có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo; Thứ hai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền chung người sử dụng đất (khoản Điều 166 Luật Đất đai 2013); Thứ ba, loại giấy tờ điều kiện để người sử dụng đất thực quyền lợi ích theo qui định pháp luật (điểm a khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013); Thứ tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều kiện để người sử dụng đất Nhà nước bồi thường thiệt hại đất tài sản gắn liền với đất Nhà nước thu hồi đất theo qui định khoản Điều 75 Luật Đất đai 2013; Thứ năm, sở pháp lí có tranh chấp quyền sử dụng đất án nhân dân giải theo qui định khoản Điều 203 Luật Đất đai 2013 3 Đồng thời, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mẫu thống loại đất cấp đất Như vậy, giấy chứng nhận quyền sử đất chứng thư pháp lí quan trọng người sử dụng đất Thể người sử dụng đất sử dụng đất hợp pháp đủ điều kiện để Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước bảo hộ, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp Điều kiện để Nhà nước xét cơng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân Theo qui định pháp luật đất đai hành, người sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình xét, cơng nhận cấp giấy chứng nhận hai trường hợp qui định Điều 100 101 Luật Đất đai 2013 Đồng thời, hộ gia đình, cá nhân phải thuộc trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qui định Điều 99 Luật Đất đai 2013, bao gồm: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qui định Điều 100, 101 Luật Đất đai năm 2013; Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực; Người chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất, người nhận sử dụng đất xử lí hợp đồn chấp quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; Người sử dụng đất theo kết hòa giải thành tranh chấp đất đai; theo án định Tòa án nhân dân, định thi hành án quan thi hành án định giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai quan nhà nước có thẩm quyền thi hành; Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; Người Nhà nước lý, hóa giá nhà gắn liền với đất ở; người mua nhà thuộc sở hữu nhà nước; Người sử dụng đất 4 tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp quyền sử dụng đất có; Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi cấp lại Giấy chứng nhận bị Ngồi ra, hộ gia đình, cá nhân sử đất để xét, công nhận quyền sử dụng đất phải đất khơng có tranh chấp Đây điều kiện tiên để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất có tranh chấp, mâu thuẫn chưa xác định chủ thể có thẩm quyền sử dụng đất cá nhân Đồng thời, đất sử dụng ổn định điều kiện xem xét công nhận quyền sử dụng đất Theo qui định Điều 21 nghị định 43/2014/NĐ-CP đất sử dụng ổn định việc sử dụng đất liên tục vào mục đích định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng vào mục đích thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chính vậy, để đảm bảo cho quyền lợi người sử dụng đất đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích đất sử dụng ổn định, khơng có tranh chấp, phù hợp với qui hoạch đáp ứng điều kiện cụ thể trường hợp cụ thể 2.1 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có loại giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất Thứ nhất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân nộp tiền sử dụng đất Khi hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài uỷ ban nhân dân xã, phường, thịt trấn xác nhận đất không tranh chấp, đáp ứng điều kiện chung có giấy tờ hợp lệ qui định khoản Điều 100 Luật Đất đai 2013 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất Các giấy tờ hợp lệ bao gồm: Những giấy tờ quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 quan có thẩm quyền cấp q trình thực sách đất đai Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hồ miền Nam 5 Việt Nam Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời quan nhà nước có thẩm quyền cấp có tên Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Giấy tờ hợp pháp thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà gắn liền với đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Giấy tờ lý, hóa giá nhà gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà thuộc sở hữu nhà nước theo quy định pháp luật; Giấy tờ quyền sử dụng đất quan có thẩm quyền thuộc chế độ cấp cho người sử dụng đất Ngồi cịn có giấy tờ khác quyền sử dụng đất qui định Điều 18 nghị định 43/2014/NĐ-CP qui định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai năm 2013 Bên cạnh đó, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có loại giấy tờ qui định khoản Điều 100 mà loại giấy tờ ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất có chữ kí bên liên quan, đến trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành chưa thực thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo qui định pháp luật đất khơng có tranh chấp thi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Như vậy, với qui định hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân cần đáp ứng điều kiện chung đất đai sử dụng thuộc trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định có loại giấy tờ hợp lệ qui định khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 nộp tiền sử dụng đất Thứ hai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân phải thực nghĩa vụ tài theo qui định pháp luật 6 Đối với trường hợp này, người sử dụng đất xét, công nhận quyền sử dụng đất dựa án định quan có thẩm quyền phải thực nghĩa vụ tài trường hợp phải thực Và hộ gia đình cá, nhân sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước từ 15/10/1993 đến ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Có thể thấy rằng, để quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần đáp ứng điều kiện chung có loại giấy tờ qui định khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, tuỳ thuộc vào trường hợp cụ thể để xem xét có cần phải thực nghĩa vụ tài hay khơng 2.2 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp giấy tờ hợp lệ cho hộ gia đình, cá nhân Theo qui định Điều 101 việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà khơng có giấy tờ sử dụng đất thi xem xét, công nhận quyền sử dụng đất hai trường hợp Và hai trường hợp phải đáp ứng kiện chung cấp giấy chứng quyền sử dụng đất đất phải phù hợp với qui sử dụng đất, qui hoạch chi tiết xây dựng đô thị qui hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn qui hoạch xây dựng nông thôn quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt – gọi chung qui hoạch thời điểm sử dụng đất không phù hợp với qui hoạch sử dụng đất trước thời điểm phê duyệt qui hoạch sử dụng đất nơi chưa có qui hoạch Trường hợp thứ nhất, sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có xác nhận Uỷ ban Nhân dân cấp xã nơi có đất đất sử dụng ổn định, khơng có tranh chấp Đồng thời, hộ gia đình, cá nhân phải có hộ thường trú địa phương trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng 7 thuỷ sản, làm muối tia vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn Trường hợp thứ hai, sử dụng đất ổn định trước 01/07/2004 không vi phạm pháp luật đất đai, Uỷ ban Nhân dân cấp xã xác nhận đất khơng có tranh chấp, phù hợp với qui hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; chưa có thơng báo định thu hồi quan nhà nước có thẩm quyền trường hợp phải thu hồi xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Như vậy, trường hợp sử dụng đất khơng có loại giấy tờ hợp lệ hộ gia đình, cá nhân xem xét, cơng nhận quyền sử dụng đất dựa yếu tố thực tiễn sử dụng quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận Trong thực tiễn sử dụng đất, nhiều hộ gia đình sử dụng đất có nguồn gốc ơng bà, cha mẹ để lại thường khơng cịn giữ loại giấy tờ liên quan thực tế diện tích đất họ sử dụng ổn định lâu dài khơng có tranh chấp Điều tạo điều kiện thuận lợi cho trường hợp khơng cịn khơng có loại giấy tờ nêu Thực tiễn thực thi thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân 3.1 Kết đạt Trong thời gian qua, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực theo qui định pháp luật đất đai; thực cải cách thủ tục hành nhiều khâu, đặc biệt có nhiều kinh nghiệm đơn giản hoá thủ tục, rút ngắn thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình có nhân Đồng thời, việc mở rộng điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trường hợp khơng có giấy tờ hợp lệ tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực thủ tục đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp cá nhân, hộ gia đình có sử dụng đất đai 8 Thực qui định pháp luật đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, công tác ngày tăng cường thực hiện, đẩy nhanh công tác cấp giấy chứnh nhận quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực văn hướng dẫn thi hành tổ chức quản lí, tập huấn cho đội ngũ cán chuyên môn, nghiệp vụ nhằm thực tốt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đồng thời ban hành nhiều văn hướng dẫn giải vướng mắt phát sinh từ thực tế để đơn vụ chủ động giải quyết, hướng dẫn người sử dụng đất thực thủ tục hành đất đai Trong thời gian qua, công tác cải cách thủ tục hành lĩnh vực đất đai, đặc biệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất triển khai đồng bộ, tồn diện nội dung Cơng tác cải cách thể chế tiếp tục đẩy mạnh phát huy hiệu ngày cao, chế “một cửa liên thông” đáp ứng nhu cầu đại đa số người dân 3.2 Hạn chế Bên cạnh kết đạt được, tồn bất cập, vướng mắc q trình xem xét, cơng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình như: Hiện cịn diện tích lớn đất đai hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa cấp giấy chứng nhận Các trường hợp cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp, định hướng không phát triển nông nghiệp nên chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Bởi vậy, tình trạng đất nông nghiệp bị mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp diễn tràn lan, tự chuyển đổi từ mục đích đất nơng nghiệp sang mục đích kinh doanh nhà ở, việc để hoang hóa khơng n tâm đầu tư sản xuất chờ Nhà nước thu hồi lấy tiền đền bù, gây thiệt hại đáng kể cho Nhà nước Hiện tượng tiêu cực làm nhà khơng phép đất nơng nghiệp sau cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đem lại lợi nhuận lớn Đây việc cần khắc phục yếu khứ để lại 9 Ngồi cịn diện tích khơng nhỏ đất đai khơng có nguồn gốc rõ ràng về: diện tích, mốc giới, ngang dọc, dưới, liền kề… Nguyên nhân tình trạng trước hết buông lỏng thời gian dài quan quản lý trước Tình trạng vi phạm pháp luật đất đai sử dụng đất như: lấn chiếm, chuyển mục đích trái phép, tranh chấp, khơng sử dụng sử dụng không hết, không hiệu đất giao phổ biến với số lượng lớn Nhiều vụ việc vi phạm kéo dài nhiều năm chưa xử lý dứt điểm lực cản với việc thi hành pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việc xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn quận thời gian qua xảy sai phạm đối tượng, điều kiện cấp giấy chứng nhận Việc thực thủ tục hành lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn quận tồn nhiều bất hợp lý, gây phiền phức cho nhân dân Các sai phạm trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận, sai phạm thời gian giao trả giấy chứng nhận cho cá nhân, tổ chức cấp giấy chứng nhận diễn phổ biến (chiếm 80% tổng số sai phạm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) Ngay quy trình cấp giấy chứng nhận đánh giá có nhiều đổi cịn tình trạng thiếu thơng thống, trùng lặp dành thuận lợi cho quan quản lý, cho người thực thi công vụ, buộc người sử đụng đất thời gian, trải qua nhiều thủ tục 3.3 Giải pháp Để giải bất cập vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân em xin đề xuất số giải pháp sau: Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thứ hai, nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tăng cường lãnh đạo, đạo cấp có thẩm 10 10 quyền; Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính; Nâng cao lực, trình độ chun mơn đạo đức đội ngũ cán bộ, công chức; Nâng cao ý thức pháp luật người dân; Tăng cường tra, kiểm tra xử lí vi phạm KẾT LUẬN Bài viết trình phân tích nghiên cứu rõ các điều kiện để xem xét, công nhận quyền sử dụng hộ gia đình, cá nhân Từ nhìn nhận thực tế khách quan việc thực thi việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đề xuất số giải pháp nhằm đảm bảo tinh thần Luật Đất đai năm 2013 đảm bảo công xã hội, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất công nhận quyền lợi ích hợp pháp 11 11 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Đất đai năm 2013 Nghị định 43/2014/NĐ-CP qui định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Đất đai, nxb Công an Nhân dân, năm 2016 Phạm Thị Thảo, Thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa quận Tây Hồ - Thành phố Hà Nội, năm 2014 Nguyễn Trường Thành, Mai Thị Ngọc Oanh, Bất cập việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hướng hoàn thiện, năm 2018 12 12 ... cơng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình như: Hiện cịn diện tích lớn đất đai hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa cấp giấy chứng nhận Các trường hợp cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất. .. quyền sử dụng đất, Nhà nước bảo hộ, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp Điều kiện để Nhà nước xét công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân Theo qui định pháp luật đất đai hành, người sử dụng. .. người sử dụng đất quan tâm đến vấn đề công nhận quyền sử dụng đất hay cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đồng thời Nhà nước ta hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình,