Giao dịch tài sản gắn liền với đất, thực trạng và hướng hoàn thiện

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI DƯƠNG THỊ KIM OANH GIAO DỊCH TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT, THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN CHUYÊN NGÀNH LUẬT THƯƠNG MẠI TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2022 TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT GIAO DỊCH TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT, THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN SINH VIÊN THỰC HIỆN: DƯƠNG THỊ KIM OANH Khóa: K43 MSSV: 1853801011163 GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: THS NGƠ GIA HỒNG TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2022 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan Khóa luận cơng trình nghiên cứu riêng hướng dẫn ThS Ngô Gia Hồng, đảm bảo tính trung thực, tn thủ quy định trích dẫn, thích tài liệu tham khảo Tôi xin chịu trách nhiệm với lời cam đoan Thành phố Hồ Chí Minh, ngày tháng năm NGƯỜI CAM ĐOAN DƯƠNG THỊ KIM OANH MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ GIAO DỊCH TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Một số vấn đề lý luận tài sản gắn liền với đất 1.1.1 Khái niệm tài sản gắn liền với đất 1.1.2 Đặc điểm tài sản gắn liền với đất 10 1.1.3 Các loại tài sản gắn liền với đất 11 1.1.4 Sự khác chế độ sở hữu đất đai chế độ sở hữu tài sản gắn liền với đất 14 1.2 Một số vấn đề lý luận giao dịch tài sản gắn liền với đất 20 1.2.1 Khái niệm giao dịch tài sản gắn liền với đất 20 1.2.2 Các trường hợp giao dịch tài sản gắn liền với đất 21 1.2.3 Các hình thức giao dịch tài sản gắn liền với đất 24 1.3 Vai trò giao dịch tài sản gắn liền với đất 27 1.4 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật giao dịch tài sản gắn liền với đất 28 KẾT LUẬN CHƯƠNG 30 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO DỊCH TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 32 2.1 Thực trạng pháp luật giao dịch tài sản gắn liền với đất 32 2.1.1 Quy định pháp luật điều kiện giao dịch tài sản gắn liền với đất 32 2.1.2 Quy định pháp luật trình tự, thủ tục giao dịch tài sản gắn liền với đất 38 2.1.3 Quy định pháp luật nghĩa vụ tài với đất đai sau thực giao dịch tài sản gắn liền với đất 41 2.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật giao dịch tài sản gắn liền với đất 43 2.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật điều kiện giao dịch tài sản gắn liền với đất 43 2.2.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật trình tự, thủ tục giao dịch tài sản gắn liền với đất 45 2.2.3 Giải pháp hồn thiện pháp luật nghĩa vụ tài với đất đai sau thực giao dịch tài sản gắn liền với đất 46 KẾT LUẬN CHƯƠNG 47 KẾT LUẬN CHUNG 49 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO LỜI NÓI ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng thay Nguồn tư liệu chiếm vị trí vơ lớn phát triển kinh tế, văn hóa, trị, xã hội quốc gia Theo đó, đất đai xác định tài nguyên vô quý giá quốc gia, nguồn nội lực quan trọng để phát triển kinh tế thành phần quan trọng môi trường sống1 Đất đai không tồn độc lập mà thường gắn với tài sản đất Chẳng hạn mảnh đất thường có nhà ở, cối, cơng trình xây dựng, Tài sản gắn liền với đất góp phần làm tăng giá trị đất đai ngược lại, đất đai tảng để tạo nên tài sản gắn liền với đất Thông thường, giao dịch quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thường thực đồng thời với giao dịch quyền sử dụng đất, song không trường hợp hai loại giao dịch không thực Sở dĩ số trường hợp, Nhà nước cho phép giao dịch tài sản gắn liền với đất dù không giao dịch quyền sử dụng đất đai Nhà nước có trường hợp người sử dụng đất không đủ điều kiện giao dịch quyền sử dụng đất có tài sản tạo lập hợp pháp đất, Nhà nước ghi nhận kết lao động sở khoản Điều 166 Luật Đất đai (Luật số 45/2013/QH13) ngày 29 tháng 11 năm 2013 quyền chung người sử dụng đất: “Hưởng thành lao động, kết đầu tư đất” Lao động thụ hưởng thành từ lao động điều mang tính tự nhiên mặt xã hội2 Việc ghi nhận quy định cho phép giao dịch tài sản gắn liền với đất thể thừa nhận pháp luật, từ thể chế hóa thành quyền năng, bảo đảm thực pháp luật Bên cạnh đó, thực tiễn cho thấy hoạt động giao dịch tài sản gắn liền với đất diễn thường xuyên phổ biến Do đó, thực tiễn yêu cầu hệ thống pháp luật giao dịch tài sản gắn liền với đất phải có độ hồn thiện cao để hạn chế tranh chấp Qua nhiều thời kỳ, pháp luật đất đai Đảng Nhà nước quan tâm đặc biệt, thể qua việc hệ thống pháp luật đất đai đồ sộ, từ luật, đến nghị định, thông tư văn hướng dẫn khác Việc cập nhật, chỉnh lý hệ thống pháp luật đất đai vấn đề hội nghị trung ương Đảng nhấn mạnh tập trung triển khai Từ năm 1986 đến nay, Nhà nước bước xây dựng phát triển hệ thống pháp luật đất đai đạt số thành tựu định Đối với giao dịch tài sản gắn liền với Nguyễn Quang Tuyến (2018), Pháp luật đất đai Việt Nam từ năm 1945 đến nay, Nxb Chính trị quốc gia Sự thật, tr Nguyễn Đình Sơn, “Các quyền chung người sử dụng đất”, http://quangphu.thoxuan.thanhhoa.gov.vn/web/trang-chu/phap-luat/cac-quyen-chung-cua-nguoi-su-dung-dat.html (truy cập ngày 15/6/2022) 1 đất vấn đề liên quan luật hóa trường hợp giao dịch tài sản gắn liền với đất, điều kiện giao dịch tài sản gắn liền với đất, hình thức giao dịch tài sản gắn liền với đất, Nhìn chung, hành lang pháp lý hoàn thiện cập nhật phù hợp với giai đoạn Sự đời, cập nhật chỉnh lý quy phạm pháp luật lĩnh vực phù hợp với thực tiễn góp phần giúp nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận đối tượng cần thiết cho trình đầu tư họ, hạn chế tranh chấp thực tiễn, góp phần thúc đẩy kinh tế quốc gia Bên cạnh điểm bật quy định giao dịch tài sản gắn liền với đất tồn số bất cập Các quy phạm pháp luật loại giao dịch cịn thiếu sót, dẫn đến thực tiễn áp dụng pháp luật xảy nhiều bất cập, thế, tranh chấp xảy ra, chưa có quy phạm để giải Chẳng hạn vấn đề nghĩa vụ tài với Nhà nước sau thực giao dịch bên tiến hành giao dịch hay bên tham gia giao dịch chi trả pháp luật khơng quy định Hay việc pháp luật liệt kê nhiều hình thức giao dịch tài sản gắn liền với đất, nhiên số loại hình quy định cụ thể, cịn số lại không đề cập, nên việc thực giao dịch thực tế gây khó cho bên giao dịch quan nhà nước Trong bối cảnh dự án pháp luật đất đai sửa đổi xây dựng, tác giả định chọn đề tài “Giao dịch tài sản gắn liền với đất, thực trạng hướng hoàn thiện” làm vấn đề nghiên cứu cho khóa luận tốt nghiệp thân với mong muốn đưa giải pháp cho số bất cập quy định pháp luật giao dịch tài sản gắn liền với đất, từ đó, góp phần làm minh bạch hóa giao dịch này, tạo điều kiện để chủ thể chủ động nắm bắt quy định để áp dụng, tránh tranh chấp không đáng có trách hình thức lách luật để thực giao dịch lỗ hổng pháp luật Tình hình nghiên cứu đề tài Trong năm gần đây, khơng tác giả thực nghiên cứu pháp luật đất đai, bất động sản Tuy nhiên, khả tìm hiểu nghiên cứu tác giả, xoay quanh chủ đề giao dịch tài sản gắn liền với đất chưa có tài liệu nghiên cứu đề tài mà nghiên cứu khía cạnh vấn đề, kể đến như: Đối với sách chuyên khảo, kể đến tựa sách sau: Sách chuyên khảo “Chế độ pháp lý sở hữu quyền tài sản đất đai” tác giả Phạm Văn Võ3 cung cấp kiến thức chuyên sâu chế độ sở hữu toàn dân đất Phạm Văn Võ (2012), Chế độ pháp lý sở hữu quyền tài sản đất đai, Nxb Lao động, tr.16 đai, từ lịch sử việc thực chế độ tại, từ trạng pháp luật thực chế độ toàn dân đất đai đề xuất hướng giải Tuy nhiên, sách chuyên khảo tác giả Phạm Văn Võ viết trước Luật Đất đai 2013 ban hành nên số thông tin mang ý nghĩa so sánh, đối chiếu với Luật Đất đai hành Hơn nữa, tài liệu tập trung phân tích chế độ sở hữu đất đai phân tích chế độ sở hữu đất đai tài sản gắn liền với đất Chính vậy, tác giả nghiên cứu nguyên nhân khác biệt chế độ sở hữu đất đai chế độ sở hữu tài sản gắn liền với đất từ góc nhìn lịch sử để trình bày chương tổng quan đề tài Sách chuyên khảo tác giả Nguyễn Quang Tuyến có tên “Pháp luật đất đai Việt Nam từ năm 1945 đến nay” Nhà xuất Chính trị quốc gia Sự thật xuất Hà Nội năm 20184 Trong sách này, tác giả phân tích pháp luật sở hữu đất đai, pháp luật quản lý nhà nước đất đai, pháp luật sử dụng đất Việt Nam từ 1945 đến Từ đó, thơng qua tìm hiểu sách, tác giả cung cấp nhìn nguyên nhân khác biệt chế độ sở hữu đất đai tài sản gắn liền với đất để tác giả viết phần tổng quan đề tài Song, so với phạm vi nghiên cứu đề tài nội dung sách chuyên khảo liên quan số khía cạnh, khơng sâu vào pháp luật giao dịch tài sản gắn liền với đất Đối với viết pháp lý chuyên ngành, số viết có liên quan bao gồm: Bài viết “Hồn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh tế thị trường” tác giả Lưu Quốc Thái Tạp chí Khoa học pháp lý số 04(83)/20145 Tác giả phân tích, đánh giá quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất Luật Đất đai (Luật số 13/2003/QH11) ngày 26 tháng 11 năm 2003 Luật Đất đai 2013, từ đưa thực trạng pháp luật đề xuất cho việc điều chỉnh quy định pháp luật Một số bất cập tác giả đưa trường hợp Nhà nước không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất với đất cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm mà cho phép bán tài sản đất dẫn đến số thủ tục hành khơng nên có Tuy nhiên, tác giả phân tích chủ yếu dựa văn pháp luật hết hiệu lực thời điểm giải pháp đưa chưa cụ thể, rõ ràng để áp dụng thực tế Bài viết “Bàn quyền sử dụng đất phép chuyển nhượng kinh doanh bất động sản Việt Nam” tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung Tạp chí Luật học Nguyễn Quang Tuyến (2018), Pháp luật đất đai Việt Nam từ năm 1945 đến nay, Nxb Chính trị quốc gia Sự thật Lưu Quốc Thái (2014), “Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh tế thị trường”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 04(83)/2014 số 6/20146 Trong phạm vi nghiên cứu đề tài, tác giả loại đất mà người sử dụng đất phép đưa vào kinh doanh, chuyển nhượng, số bất cập pháp luật quyền sử dụng đất, bất động sản chuyển nhượng đề xuất giải pháp Hạn chế bật phạm vi nhà ở, cơng trình xây dựng phép chuyển nhượng Luật Kinh doanh bất động sản lại rộng phạm vi loại đất phép chuyển nhượng dẫn đến mâu thuẫn pháp luật thực tiễn áp dụng Trên sở bất cập này, tác giả đưa hướng hoàn thiện quy định pháp luật song cịn lý thuyết, chưa mang tính chun sâu Bài viết “Chủ thể giao dịch quyền sử dụng đất quy định Luật Đất đai” tác giả Châu Thị Khánh Vân Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 2+3(378+379) năm 20197 Tác giả tiếp cận đề tài chủ thể giao dịch quyền sử dụng đất hai góc độ từ bên tiến hành giao dịch bên tham gia giao dịch, từ hạn chế kiến nghị hoàn thiện Cũng giống hai viết tác giả Châu Thị Khánh Vân chứng minh Nhà nước nên cho phép giao dịch quyền sử dụng đất chủ thể thuê đất Nhà nước trả tiền thuê hàng năm Nhưng nhìn chung tác giả đưa giải pháp mang tính sơ bộ, chưa có khả áp dụng thực tế Các viết khoa học liên quan đến đề tài chủ yếu bất cập việc người sử dụng đất không giao dịch quyền sử dụng đất Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà giao dịch tài sản gắn liền với đất Ngoài ra, hạn chế khác không nhắc đến Kết luận lại, thơng qua tình hình nghiên cứu, tác giả nhận thấy chưa có cơng trình nghiên cứu chun sâu đề tài “Giao dịch tài sản gắn liền với đất – Thực trạng hướng hồn thiện” Chính vậy, đề tài tác giả thực nghiên cứu bất cập quy định pháp luật giao dịch tài sản gắn liền với đất đề xuất giải pháp hoàn thiện cho bất cập Mục đích nghiên cứu đề tài Đề tài “Giao dịch tài sản gắn liền với đất – Thực trạng giải pháp hồn thiện” nghiên cứu nhằm mục đích làm sáng tỏ quy định pháp luật giao dịch tài sản gắn liền với đất, đưa phân tích, đánh giá bất cập từ quy định này, từ đề xuất giải pháp hồn thiện pháp luật giao dịch tài sản gắn liền với đất Để hồn thành mục đích đặt ra, tác giả cần hoàn thành nhiệm vụ cụ thể sau: Nguyễn Thị Hồng Nhung (2014), “Bàn quyền sử dụng đất phép chuyển nhượng kinh doanh bất động sản Việt Nam”, Tạp chí Luật học, số 6/2014 Châu Thị Khánh Vân (2019), “Chủ thể giao dịch quyền sử dụng đất quy định Luật Đất đai”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 2+3(378+379)/2019 Một là, tìm hiểu quy định pháp luật liên quan đến tài sản gắn liền với đất, giao dịch tài sản gắn liền với đất văn quy phạm pháp luật liên quan Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự, Luật Xây dựng, nhằm nắm rõ nội dung pháp luật Việt Nam Hai là, đánh giá, phân tích bất cập tồn quy định pháp luật giao dịch tài sản gắn liền với đất , chứng minh bất cập định, án Tòa án thực tế, dự liệu tình xảy nhằm lỗ hổng mà bên lợi dụng để gây bất lợi cho bên Ba là, kiến nghị phương án sửa đổi thực trạng nêu nhằm hoàn thiện pháp luật giao dịch tài sản gắn liền với đất Các phương án đề xuất cần đảm bảo nguyên tắc khả thi, kịp thời, hiệu quả, công bằng, hợp hiến, Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài Về đối tượng nghiên cứu, đề tài nghiên cứu vấn đề liên quan đến pháp luật giao dịch tài sản gắn liền với đất điều kiện giao dịch tài sản gắn liền với đất, trường hợp giao dịch, thơng qua việc phân tích, làm rõ: - Các vấn đề lý luận tài sản gắn liền với đất bao gồm khái niệm, phân loại, khác biệt chế độ sở hữu đất đai chế độ sở hữu tài sản gắn liền với đất - Tổng quan giao dịch tài sản gắn liền với đất, từ định nghĩa đến trường hợp giao dịch tài sản gắn liền với đất, loại giao dịch tài sản gắn liền với đất, vai trò cần thiết phải hoàn thiện hệ thống pháp luật tài sản gắn liền với đất - Các quy định pháp luật liên quan đến điều kiện, trình tự, thủ tục thực giao dịch tài sản gắn liền với đất nghĩa vụ tài sau thực giao dịch - Bất cập quy định pháp luật giải pháp hoàn thiện pháp luật tài sản gắn liền với đất Về phạm vi nghiên cứu, đề tài tập trung làm rõ vấn đề qua văn chủ đạo bao gồm: Luật Đất đai 2013, Bộ luật dân (Luật số 91/2015/QH13) ngày 24 tháng 11 năm 2015, Luật Nhà (Luật số 65/2014/QH13) ngày 25 tháng 11 năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản (Luật số 66/2014/QH13) ngày 25 tháng 11 năm 2014, Luật Xây dựng, Luật Lâm nghiệp văn hướng dẫn văn quy phạm pháp luật Đồng thời, tác giả có so sánh, đối chiếu với văn luật trước để tìm điểm văn hành Phương pháp tiến hành nghiên cứu Đề tài phối hợp nhiều phương pháp, cụ thể là: Thứ nhất, phương pháp so sánh Nhìn chung, triển khai quy định trình tự, thủ tục giao dịch tài sản gắn liền với đất rộng rãi bộc lộ nhiều khuyết điểm như: Thứ nhất, thiếu quy định trình tự, thủ tục loại giao dịch khác khơng phải mua bán, góp vốn tài sản gắn liền với đất chấp, cho thuê, tặng cho, đề thừa kế, trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm Về nguyên tắc, luật chuyên ngành không quy định áp dụng luật chung Bộ luật Dân Tuy nhiên, đối tượng quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không đơn tài sản thông thường lẽ đối tượng gắn liền với đất đai – tài sản thuộc sở hữu nhà nước – tách rời khỏi đất Và dĩ nhiên việc chuyển quyền sở hữu loại tài sản ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất Chính vậy, áp dụng Bộ luật Dân mà Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản không điều chỉnh làm sai lệch chất loại tài sản đặc biệt dẫn đến hệ lụy quản lý nhà nước với đất đai Thứ hai, việc cho phép chuyển nhượng số dự án không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với dự án mà phải thực thu hồi đất cho thuê lại với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng chưa hợp lý Quy định làm tăng thời gian, chi phí thủ tục cho doanh nghiệp, hao phí nguồn nhân nhà nước phải thực quy trình qua nhiều bước, phức tạp hóa thủ tục hành chính, tạo quy trình chuyển nhượng rườm rà kết cuối việc chuyển nhượng dự án chủ đầu tư nhận dự án lẫn quyền sử dụng đất Việc không cho phép giao dịch quyền sử dụng đất trường hợp cịn kéo theo việc tăng chi phí giao dịch tài sản gắn liền với đất, làm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nói chung Thứ ba, thiếu quy định trình tự, thủ tục giao dịch tài sản gắn liền với đất trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê miễn tiền thuê đất Pháp luật đất đai đề cập đến việc thuộc trường hợp người sử dụng đất có quyền nghĩa vụ trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, cịn trình tự, thủ tục thực pháp luật khơng quy định Điều dẫn đến khó khăn, lúng túng đến từ quan nhà nước bên giao dịch tiến hành hành vi 40 2.1.3 Quy định pháp luật nghĩa vụ tài với đất đai sau thực giao dịch tài sản gắn liền với đất Nguồn thu tài từ đất đai nguồn thu quan trọng cho ngân sách nhà nước, chiếm khoảng 8-12% tỉ lệ thu ngân sách tỉnh, thành phố51 Theo Điều 107 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất phải nộp khoản thu tài từ đất đai bao gồm: Tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; Tiền thuê đất Nhà nước cho thuê; Thuế sử dụng đất; Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai; Tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai; Phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai Trong giao dịch tài sản gắn liền với đất, giả sử bên không vi phạm pháp luật đất đai, nghĩa vụ tài phải đóng bao gồm tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai Các nghĩa vụ thể sau: Đối với giao dịch với đất trường hợp Nhà nước giao có thu, cho tiền trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê miễn tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, giao dịch tài sản gắn liền với đất khác khơng phải bán, góp vốn tài sản gắn liền với đất trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sau giao dịch quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thay đổi quyền sử dụng đất không đổi pháp luật không quy định trường hợp bên phải trả lại đất để giao, cho bên cịn lại th Chính vậy, nghĩa vụ tài bên sau giao dịch đất đai tài sản chưa thực rõ ràng để áp dụng, đặc biệt tiền thuê đất Giả sử trường hợp người Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm tặng cho cơng trình xây dựng đất cho người khác không bao gồm quyền sử dụng đất, có hợp lý khơng họ phải tiếp tục đóng tiền thuê đất hàng năm để người khác sử dụng tài sản đất Hơn nữa, việc không quy định rõ ràng quyền sử dụng đất chuyển giao khiến Nhà nước không thu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất không trả lại đất đối tượng khác thuê để tận dụng triệt để nguồn đất đai Đối với giao dịch bán, góp vốn tài sản gắn liền với đất trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm kết cuối q Nhiều “lỗ hổng” sách kiểm sốt thực nghĩa vụ tài đất đai làm thất thu ngân sách, https://namhaluat.com/nhieu-lo-hong-trong-chinh-sach-kiem-soat-thuc-hien-nghia-vu-tai-chinh-ve-dat-dai-lamthat-thu-ngan-sach/ (truy cập ngày 09/6/2022) 51 41 trình chuyển nhượng bên mua, nhận góp vốn sở hữu tài sản lẫn quyền sử dụng đất nên họ xem người sử dụng đất để thực nghĩa vụ tài phần đất tài sản Đối với giao dịch tài sản gắn liền với đất mà người sở hữu tài sản để giao dịch người sử dụng đất pháp luật gần khơng quy định quyền nghĩa vụ bên với với Nhà nước giao dịch diễn thực tiễn Lúc này, quyền nghĩa vụ bên chủ yếu dựa vào mối quan hệ chủ sở hữu người sử dụng đất (thuê, mượn đất, ) hợp đồng bên để xác định Chính vậy, xem điểm thiếu sót luật Đối với trường hợp chuyển nhượng dự án không bao gồm quyền sử dụng đất mà bên phải thực trả lại đất, Nhà nước cho thuê lại với chủ thể nhận chuyển nhượng, tương tự trường hợp bán, góp vốn tài sản gắn liền với đất Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm Suy cho cùng, dự án quyền sử dụng đất sau hoàn tất thủ tục hành thuộc phạm vi sở hữu bên nhận chuyển nhượng dự án Cho nên, nguyên tắc, nghĩa vụ tài phát sinh sau chủ đầu tư nhận chuyển nhượng chi trả Thực tế có trường hợp sau: cơng ty J (doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm với diện tích đất 29.207,6m2 phường U, huyện T, tỉnh B Sau đó, cơng ty thực giao dịch mua bán tài sản gắn liền với đất gồm hai nhà xưởng, nhà kho, nhà Văn phòng nằm nhà xưởng nhà vệ sinh xây dựng khu đất cho công ty B (doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi) với giá bán 55 tỷ Theo điểm c khoản Điều 175 Luật Đất đai 2013 doanh nghiệp J bán tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất th có đủ điều kiện quy định Điều 189 Luật Đất đai người mua tài sản Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích xác định Dựa khoản Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP sau thực giao dịch theo quy định pháp luật dân bên nộp hồ sơ bán tài sản gắn liền với đất cho Văn phòng đăng ký đất đai để Văn phòng lập hồ sơ cho bên mua tiếp tục thuê đất Tiếp đó, Cơ quan tài ngun mơi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền định việc thu hồi đất bên bán bên mua tiếp tục thuê đất, ký hợp đồng thuê đất bên mua thông báo văn cho quan thuế việc hết hiệu lực hợp đồng thuê đất người bán Rồi sau Văn phịng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua tài sản gắn liền với đất thuê, chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, sở liệu đất đai cuối trao Giấy chứng 42 nhận cho người cấp Trong khoảng thời gian từ lúc bên thực xong thủ tục mua bán thông thường hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất bên mua cấp Giấy chứng nhận để tài sản đất hoàn toàn thuộc bên mua khoảng thời gian chưa xác định cụ thể mà khoảng thời gian này, nghĩa vụ tài phát sinh Trong trường hợp này, bên thỏa thuận với nghĩa vụ tài khác chịu trách nhiệm thực thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, Tuy nhiên, bên không thỏa thuận tiền thuê đất khoảng thời gian kể trả Thực tế, bên thỏa thuận cơng ty J có nghĩa vụ chuyển giao tài sản gắn liền với đất thuê nêu cho công ty B sau công ty J nhận đủ tiền tốn, có nghĩa hồn thành xong bước thực giao dịch theo pháp luật dân sự, bên mua có quyền khai thác, sử dụng tài sản gắn liền với đất Trong đó, chưa có thời điểm cụ thể để bên mua chắn cấp Giấy chứng nhận Hơn nữa, Luật Đất đai 2013 Nghị định 46/2014/NĐ-CP lại quy định đối tượng phải nộp tiền thuê đất chủ thể Nhà nước cho thuê đất, không xét đến người khai thác, sử dụng đất thực tế Trong vụ việc này, hai bên có mâu thuẫn vấn đề bên phải chịu tiền thuê đất, bên bán xác định thực việc bán tài sản cho bên mua bên mua bên trực tiếp sử dụng tài sản nên phải chịu tiền thuê đất, bên mua cho Chi cục thuế tỉnh B gửi Thông báo xác định công ty B chịu tiền thuê đất tháng 5/2035 mà công ty J bên phải nộp tiền thuê đất, việc Công ty J phải chịu tiền thuê đất không thuộc phạm vi nghĩa vụ trách nhiệm công ty B Sau đó, hai cơng ty đến thỏa thuận chung trách nghiệm chi trả tiền thuê đất Tuy nhiên, ví dụ cho thấy quy định nghĩa vụ tài sau thực giao dịch cịn thiếu sót 2.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật giao dịch tài sản gắn liền với đất 2.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật điều kiện giao dịch tài sản gắn liền với đất Thứ nhất, loại bỏ trường hợp tổ chức, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực dự án đầu tư mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp dự án xây dựng kinh doanh nhà mà miễn tiền sử dụng đất khỏi trường hợp giao dịch tài sản gắn liền với đất quy định khơng khả thi Thứ hai, quy định cụ thể trường hợp miễn tiền thuê đất Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê mà bên giao dịch tài sản gắn liền với đất quy định cụ thể thời gian người sử dụng đất không 43 giao dịch quyền sử dụng đất kèm theo Theo tác giả, nên giới hạn quyền người sử dụng đất thời gian họ miễn tiền thuê đất, tức người sử dụng miễn tiền thuê đất cho thời gian th khơng giao dịch quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản mà họ giao dịch, người sử dụng đất miễn tiền thuê đất thời gian xây dựng theo dự án cấp có thẩm quyền phê duyệt tối đa không năm kể từ ngày có định cho th đất họ khơng thực quyền khoảng thời gian trên, người sử dụng đất miễn tiền thuê đất sau thời gian miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước thời gian xây dựng tùy thời gian miễn mà giới hạn quyền họ thời gian Thời gian khơng miễn xem người sử dụng đất giao đất có thu tiền sử dụng đất bình thường nên thực quyền giao dịch quyền sử dụng đất Thứ ba, cần sửa đổi Luật Đất đai theo hướng cho phép người thuê đất Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm có quyền giao dịch quyền sử dụng đất trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê52 Thực tế, nước cho thuê bất động sản hạn chế mức tối đa sử dụng hình thức thuê đất trả tiền thuê lần mà khuyến khích việc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hình thức giúp giá thuê đất phù hợp với giá thị trường, có điều chỉnh theo chu kỳ, hạn chế giá đồng tiền Việc mở rộng quyền cho người sử dụng đất góp phần giúp thị trường đa dạng hàng hóa hơn, đất đai tài sản đất có thống nhất định, góp phần giúp Nhà nước dễ kiểm soát giao dịch giá trị cao Thứ tư, bổ sung điều kiện cho thuê, để thừa kế, tặng cho, chấp góp vốn tài sản gắn liền với đất trường hợp giao dịch tài sản gắn liền với đất quy định tài sản gắn liền với đất thuê tạo lập hợp pháp theo quy định pháp luật quy định việc xây dựng hoàn thành theo quy hoạch xây dựng chi tiết Thứ năm, quy định giấy tờ chứng minh lực tài chủ đầu tư nhận chuyển nhượng nên tập trung vào doanh nghiệp kinh doanh bất động sản quy định Luật Kinh doanh bất động sản, tức quy định giấy tờ chứng minh lực tài chính; chứng minh nguồn vốn huy động (nếu có) phù hợp với quy định khoản Điều Nghị định 02/2022/NĐ-CP để đảm bảo việc tiếp tục triển khai thực dự án theo tiến độ quan có thẩm quyền chấp thuận Châu Thị Khánh Vân, “Chủ thể giao dịch quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 2+3(378+379)/2019, tr 78-79 52 44 2.2.2 Giải pháp hồn thiện pháp luật trình tự, thủ tục giao dịch tài sản gắn liền với đất Thứ nhất, sửa đổi trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án không chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm theo theo hướng đơn giản hóa, tích hợp thủ tục hành Cụ thể hồ sơ chuyển nhượng toàn phần dự án chủ đầu tư chuyển nhượng nộp kèm theo (i) hồ sơ trình ban hành định thu hồi đất chủ đầu tư chuyển nhượng tự nguyện trả lại đất quy định khoản Điều 13 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, thay nộp văn trả lại đất người sử dụng đất văn Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận việc trả lại đất người sử dụng đất chủ thể chuyển nhượng nộp văn trả lại đất có điều kiện, tức việc chuyển nhượng dự án chấp thuận họ trả lại đất; (ii) đơn xin cho thuê đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng năm 2014 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường quy định hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất cam kết thực mục tiêu dự án văn chủ đầu tư nhận chuyển nhượng Với dự án cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận đầu tư Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quan có thẩm quyền thu hồi cho thuê đất nên văn định chấp thuận việc chuyển nhượng dự án đồng thời văn thu hồi đất chủ đầu tư chuyển nhượng cho thuê đất với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng Còn với dự án Thủ tướng Chính phủ chấp thuận đầu tư sau Thủ tướng Chính phủ định cho phép chuyển nhượng dự án Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thu hồi cho thuê lại đất với bên Thay phải thực trình tự, thủ tục thu hồi đất, cho thuê đất lại lần bên cần chứng minh có khả tiếp tục thực dự án dự án thực tế thơng qua, triển khai nên không cần bước xét duyệt lại từ đầu Phương án góp phần giảm thời gian, chi phí thủ tục hành chính, giảm khối lượng công việc cho quan nhà nước cải cách thủ tục hành cịn rườm rà nước ta Thứ hai, bổ sung quy định liên quan đến trình tự, thủ tục giao dịch khác tài sản gắn liền với đất trường hợp thuê đất Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm trình tự, thủ tục giao dịch tài sản gắn liền với đất trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê miễn tiền thuê đất theo hướng tương tự trường hợp bán, góp vốn tài sản gắn liền với đất Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm 45 2.2.3 Giải pháp hồn thiện pháp luật nghĩa vụ tài với đất đai sau thực giao dịch tài sản gắn liền với đất Thứ nhất, bổ sung quy định hình thức giao dịch tài sản gắn liền với đất làm thay đổi chủ sở hữu tài sản tặng cho trường hợp nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm sau: cho phép chủ thể tặng cho lựa chọn việc có trả lại đất để Nhà nước cho chủ thể tặng cho thuê lại thực theo trình tự, thủ tục bán, góp vốn tài sản gắn liền với đất, tức sau bên thực thủ tục tặng cho pháp luật dân bên tự nguyện trả lại đất, bên thuê lại đất trình bày Lúc này, người tặng cho mong muốn cho ln quyền sử dụng đất người tặng cho phải chịu tiền thuê đất, người tặng cho không mong muốn tặng cho quyền sử dụng đất kèm theo họ đối tượng chịu tiền thuê đất Cịn hình thức khơng làm thay đổi chủ sở hữu khơng cần sửa đổi chất họ chủ sở hữu tài sản, thu lợi tài sản nên phải chịu tiền thuê đất Thứ hai, bổ sung quy định trường hợp Nhà nước giao có thu, cho tiền trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê miễn tiền thuê đất, tiền sử dụng đất áp dụng tương tự trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm Thứ ba, bổ sung quy định trường hợp bán, góp vốn tài sản gắn liền với đất tường hợp Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm theo hướng bên thỏa thuận việc thực nghĩa vụ tài thời gian bên mua thực tế khai thác, sử dụng tài sản gắn liền đất mà thủ tục hành với quan nhà nước chưa hồn thiện Trường hợp khơng thỏa thuận khơng có thỏa thuận quy định cụ thể có nghĩa vụ thực để tránh mâu thuẫn, tranh chấp Ví dụ tiền thuê đất, nên quy định trường hợp bên làm thủ tục giao dịch tài sản gắn liền với đất người thực tế sử dụng đất người chịu tiền thuê đất lẽ họ người hưởng thành lao động từ đất tài sản đất Hơn nữa, người bán, góp vốn khơng cịn nhu cầu sử dụng đất, không khai thác, sử dụng đất nữa, đó, để họ phải tốn tiền th đất ảnh hưởng quyền lợi họ Việc quy định rõ ràng trách nhiệm nghĩa vụ tài trường hợp khơng giup doanh nghiệp thuận lợi việc thực thủ tục hành chính, tránh tranh chấp khơng nên có cịn giúp quan nhà nước nhanh chóng, dễ dàng cơng tác thuế, quản lý thuế Chính vậy, nên quy định rõ ràng nghĩa vụ tài ben giai đoạn 46 KẾT LUẬN CHƯƠNG Chương II đề tài nghiên cứu quy định pháp luật giao dịch tài sản gắn liền với đất, từ điều kiện giao dịch tài sản gắn liền với đất, trình tự, thủ tục giao dịch kết thúc nghĩa vụ tài sau giao dịch tài sản gắn liền với đất Từ quy định đó, tác giả bất cập đề xuất hướng giải để hoàn thiện hệ thống pháp luật Một số kết luận sau: Một là, pháp luật đất đai chưa có quan tâm sâu sắc đến giao dịch tài sản gắn liền với đất, thấy qua việc quy định tài sản gắn liền với đất lủng củng, chưa có liên kết, có quy định thừa có quy định thiếu Đặc biệt việc khơng cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm theo tài sản gắn liền với đất trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm làm cho việc thực quyền người sử dụng đất thực tế gặp khó khăn Hai là, khơng cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm theo dẫn đến việc số thủ tục yêu cầu bên phải thực công tác trả lại đất, bên phải xin thuê lại đất Điều gây lãng phí nhân Nhà nước, tốn thời gian, cơng sức quan có thẩm quyền lẫn người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất Ba là, số quy định thiếu, cần bổ sung quy định điều kiện giao dịch loại tài sản gắn liền với đất khác giao dịch bán, mua, quy định trình tự thủ tục giao dịch khác khơng phải giao dịch bán, góp vốn tài sản gắn liền với đất trường hợp Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm, hay quy định trình tự, thủ tục giao dịch trường hợp Nhà nước cho thuê trả tiền lần cho thời gian thuê miễn tiền thuê đất Ngoài ra, quy định nghĩa vụ tài sau thực giao dịch chưa quy định cụ thể có nghĩa vụ chi trả dẫn đến việc xảy tranh chấp bên Bốn là, từ bất cập trên, tác giả đề xuất cho phép người thuê đất Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm có quyền giao dịch quyền sử dụng đất Vì bản, thực giao dịch với tài sản phần đất đó, người sử dụng đất đồng thời muốn thực giao dịch với phần đất đó, đặc biệt giao dịch làm thay đổi chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất Việc áp dụng phương án dẫn đến loạt bất cập khơng cịn Chính vậy, nói, giải pháp quan trọng đề tài Cuối là, đa số nước giới dần loại bỏ hình thức cho thuê trả tiền thuê đất lần để hướng tới khuyến khích hình thức cho th trả tiền th đất 47 hàng năm Việt Nam nên có tư pháp lý mở hơn, cách mở rộng quyền cho chủ thể sử dụng đất, từ từ tiến tới chế độ đa sở hữu với đất đai Lúc này, đất đai tài sản đất có mối liên hệ chặt chẽ hơn, dễ dàng công tác quản lý đất đai Việc hạn chế quyền người sử dụng đất không hiệu cần có giải pháp giải khả thi từ Nhà nước 48 KẾT LUẬN CHUNG Tài sản gắn liền với đất thể sáng tạo, thành lao động đất chủ sở hữu tài sản Để tạo lập khai thác hiệu tài sản cần đầu tư nghiêm túc từ chủ thể thực tế sử dụng đất Nhà nước tôn trọng kết lao động nên cho phép chủ sở hữu thực giao dịch tài sản gắn liền với đất trường hợp không giao dịch quyền sử dụng đất giao dịch tài sản gắn liền với đất đã, vấn đề thị trường quan tâm lẽ ảnh hưởng giao dịch đến thị trường bất động sản không nhỏ Để ban hành áp dụng quy phạm pháp luật lĩnh vực cách trơn tru trình nghiên cứu, học hỏi lâu dài, phải phù hợp với giai đọan đất nước Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy pháp luật giao dịch tài sản gắn liền với đất chưa thực trọng, tồn nhiều bất cập thiếu sót quy định pháp luật Do đó, đặt nhu cầu cấp thiết phải sửa đổi, hoàn thiện pháp luật lĩnh vực Qua nghiên cứu tìm hiểu vấn đề lý luận, phân tích, làm rõ quy định pháp luật giao dịch tài sản gắn liền với đất, thực trạng pháp luật làm sơ đề xuất giải pháp hoàn thiện, đưa kết luận sau: Tài sản gắn liền với đất đối tượng quan trọng thị trường bất động sản Quy định pháp luật giao dịch tài sản gắn liền với đất bước hoàn thiện nhằm mang lại lợi ích cho Nhà nước xã hội Hơn nữa, việc pháp luật giao dịch tài sản gắn liền với đất minh bạch, cụ thể, rõ ràng góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, làm đất nước ngày phát triển Chính vậy, hệ thống pháp luật giao dịch tài sản gắn liền với đất cần điều chỉnh cho phù hợp với tình hình Tài sản gắn liền với đất xác định bao gồm nhà ở, cơng trình xây dựng, lâu năm rừng sản xuất rừng trồng, khơng có quy định khái niệm cụ thể Đặc điểm quan trọng tài sản gắn liền với đất tính chất gắn bó, khơng thể tách rời khỏi đất Nếu khơng có tính chất này, chắn khơng phải tài sản gắn liền với đất Nhưng có tính chất chưa tài sản gắn liền với đất Ví dụ hàng năm tài sản, trồng đất không xem tài sản gắn liền với đất Mỗi loại tài sản gắn liền với đất khác mang đặc tính khác nhau, chịu điều chỉnh văn chuyên ngành khác bên cạnh Luật Đất đai Không thể xem xét chế độ sở hữu tài sản gắn liền với đất riêng rẽ so với chế độ sở hữu đất đai mà phải xem xét chúng mối tương quan định khơng có thống chế độ sở hữu hai đối tượng Đất đai thuộc sở hữu toàn dân 49 nên chủ thể sử dụng đất có quyền sử dụng, tài sản gắn liền với đất lại thuộc sở hữu tổ chức, cá nhân nên thực quyền chiếm hữu, định đoạt bên cạnh quyền sử dụng Nội dung thể rõ ràng qua quy định bên bán tài sản gắn liền với đất thuê, tức thực quyền định đoạt với tài sản thuộc sở hữu Mặc dù giới nhiều quốc gia thừa nhận hình thức đa sở hữu với đất đai song kiểm soát chặt chẽ quyền sở hữu này, không dễ dàng với quyền sở hữu tài sản khác Khái niệm giao dịch tài sản gắn liền với đất xuất phát từ khái niệm giao dịch dân với đối tượng tài sản gắn liền với đất Nguyên nhân việc pháp luật cho phép giao dịch tài sản gắn liền với đất chủ yếu chủ thể thực giao dịch không pháp giao dịch quyền sử dụng đất Các trường hợp giao dịch tài sản gắn liền với đất đucợ quy định rõ ràng, quy định điều kiện thực hiệ giao dịch chưa đầy đủ, đặc biệt với điều kiện đối tượng tài sản gắn liền với đất phép giao dịch quy định trường hợp bán Các hình thức giao dịch tài sản gắn liền với đất đa dạng bao gồm bán, cho thuê, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn tài sản đất quy định trình tự, thủ tục cso giao dịch bán, góp vốn, cịn loại giao dịch khác khơng hướng dẫn Đây bất cập tồn pháp luật giao dịch tài sẩn gắn liền với đất Từ bất cập ra, tác giả đề xuất loạt biện pháp trước mắt bổ sung quy định điều kiện đối tượng giao dịch tài sản gắn liền với đất với loại giao dịch khác giao dịch bán tài sản gắn liền với đất, hay bổ sung quy định trình tự, thủ tục thực giao dịch tặng cho, Tóm lại, pháp luật đất đai nên cho phép giao dịch tài sản gắn liền với đất kèm theo giao dịch quyền sử dụng đất để khắc phục bất cập pháp luật hành Tuy nhiên, để thực điều này, cần có thay đổi tư pháp lý từ phía Nhà nước, cần trinh thích nghi Điều chỉnh pháp luật cần tham khảo từ pháp luật nước ngoài, sau đó, biến đổi cho phù hợp với tình hình đất nước Khơng vậy, cần có trao đổi nhà lập pháp với đại diện chủ thể giao dịch tài sản gắn liền với đất để thấu hiểu khó khăn, nguyện vọng họ thực tế Từ đó, Nhà nước sửa đổi, bổ sung pháp luật phù hợp 50 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Văn quy phạm pháp luật Hiến pháp 1980 Hiến pháp 2013 Luật Đất đai (Luật số 45/2013/QH13) ngày 29 tháng 11 năm 2013 Luật Đất đai (Luật số 13/2003/QH11) ngày 26 tháng 11 năm 2003 Luật Kinh doanh bất động sản (Luật số 66/2014/QH13) ngày 25 tháng 11 năm 2014 Bộ luật dân (Luật số 91/2015/QH13) ngày 24 tháng 11 năm 2015 Bộ luật Dân (Luật số 33/2005/QH11) ngày 14 tháng 06 năm 2005 Luật Nhà (Luật số 65/2014/QH13) ngày 25 tháng 11 năm 2014 Luật Đất đai (Luật số 3-LCT/HĐNN8) ngày 29 tháng 12 năm 1987 10 Luật Xây dựng (Luật số 50/2014/QH13) ngày 18 tháng 06 năm 2014 11 Luật Xây dựng sửa đổi (Luật số 62/2020/QH14) ngày 17 tháng năm 2020 12 Luật Lâm nghiệp (Luật số 16/2017/QH14) ngày 15 tháng 11 năm 2017 13 Luật Doanh nghiệp (Luật số 59/2020/QH14) ngày 17 tháng năm 2020 14 Nghị định 88/2009/NĐ-CP Chính phủ ngày 19 tháng 10 năm 2009 cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 15 Nghị định 35/2015/NĐ-CP Chính phủ ngày 22 tháng 11 năm 2011 quản lý, sử dụng đất trồng lúa 16 Nghị định 45/2014 Chính phủ ngày 15 tháng 05 năm 2014 thu tiền sử dụng đất 17 Nghị định 46/2014/NĐ-CP Chính phủ ngày 15 tháng 05 năm 2014 thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 18 Nghị định 135/2016/NĐ-CP Chính phủ ngày 09 tháng năm 2016 sửa đổi, bổ sung Nghị định 45/2014/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất Nghị định 46/2014/NĐ-CP thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Chính phủ ngày 15 tháng 05 năm 2014 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 20 Nghị định 02/2022/NĐ-CP Chính phủ ngày 06 tháng 01 năm 2022 hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản 2014 21 Thông tư liên tịch 04/TTLN năm 1990 việc giải tranh chấp tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất đai Tổng cục Quản lý ruộng đất - Toà án nhân dân tối cao ban hành 22 Thông tư số 06/2021/TT-BXD Bộ trưởng Bộ Xây dựng ngày 30 tháng năm 2021 quy định phân cấp cơng trình xây dựng hướng dẫn áp dụng quản lý hoạt động đầu tư xây dựng 23 Thông tư 27/2018/TT-BTNMT Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường ngày 14 tháng 12 năm 2018 quy định thống kê, kiểm kê đất đai, lập đồ trạng sử dụng đất 24 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường ngày 02 tháng năm 2014 quy định hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất cam kết thực mục tiêu dự án văn chủ đầu tư nhận chuyển nhượng B Tài liệu tham khảo 25 C.Mac-Anghen: Tồn tập (2000), Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 26 C Mác – Ăng ghen (1983), Tuyển tập, tập Nxb Hà Nội 27 Đỗ Kim Chung, Lưu Văn Duy, Lê Thị Thu Hương (2022), “Sở hữu đất đai: Tổng quan kinh nghiệm quốc tế hàm ý sách cho Việt Nam”, Tạp chí Khoa học Nông nghiệp Việt Nam, số 20 (1) 28 Trần Thị Kim Cúc (2010), Tìm hiểu di sản lý luận nhà kinh điển Chủ nghĩa Mác – Lênin, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 29 Nguyễn Quang Đức (2018), “Cơ sở hình thành chế độ sở hữu Hiến pháp”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 19(371) 30 Hiệp hội bất động sản Việt Nam (2021), Báo cáo Tình hình thị trường bất động sản Việt Nam năm 2020 31 Nguyễn Thị Kim Liên (2014), Pháp luật mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai, Luận văn thạc sĩ, Tường Đại học Luật TP.HCM 32 Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2019), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Hồng Đức 33 Lê Thị Luyến (2020), “Thể chế hóa quy định Hiến pháp năm 2013 quyền sở hữu tài sản”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số (342)/2020 34 Lữ Văn Mới, “Các phương pháp nghiên cứu phổ biến nghiên cứu khoa học pháp lý”, Kỷ yếu hội thảo “Phương pháp so sánh nghiên cứu khoa học pháp lý”, Khoa luật Quốc tế tổ chức Trường Đại học Luật TP.HCM 35 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2014), “Bàn quyền sử dụng đất phép chuyển nhượng kinh doanh bất động sản Việt Nam”, Tạp chí Luật học, số 6/2014 36 Lưu Quốc Thái (2014), “Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh tế thị trường”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 04(83)/2014 37 Lưu Quốc Thái, “Về giao dịch quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai hành”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 7(219)/2006, tr 56-62 38 Nguyễn Quang Tuyến (2018), Pháp luật đất đai Việt Nam từ năm 1945 đến nay, Nxb Chính trị quốc gia Sự thật 39 Châu Thị Khánh Vân (2019), “Chủ thể giao dịch quyền sử dụng đất quy định Luật Đất đai”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 2+3(378+379)/2019 40 Viện ngôn ngữ học (2003), Từ điển tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng 41 Phạm Văn Võ (2012), Chế độ pháp lý sở hữu quyền tài sản đất đai, Nxb Lao động 42 Đặng Hùng Võ, Vai trò thị trường quyền sử dụng đất phát triển kinh tế thị trường nước ta, Tài liệu sử dụng cho nói chuyện “Chính sách pháp luật đất đai với kinh tế thị trường Việt Nam” Chương trình Giảng dạy kinh tế Fullbright 43 Phạm Văn Võ, “Về đặc trưng chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam nay”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 4/2008 Tài liệu internet 44 Nhiều “lỗ hổng” sách kiểm sốt thực nghĩa vụ tài đất đai làm thất thu ngân sách, https://namhaluat.com/nhieu-lo-hong-trong-chinhsach-kiem-soat-thuc-hien-nghia-vu-tai-chinh-ve-dat-dai-lam-that-thu-ngan-sach/ (truy cập ngày 09/6/2022) 45 Vai trò thị trường bất động sản, https://voer.edu.vn/m/vai-tro-cua-thi-truongbat-dong-san/9afd53fc (truy cập ngày 8/5/2022) 46 Ánh Dương, "Né" lạm phát, dòng tiền nhà đầu tư đổ đâu?, https://cafef.vn/ne-lam-phat-dong-tien-cua-nha-dau-tu-dang-do-ve-dau20211124135428651.chn (truy cập ngày 8/5/2022) 47 Cục Quản lý nhà – Bộ xây dựng, “Khái niệm, đặc điểm, phân loại bất động sản”, https://phapluatdansu.edu.vn/2008/01/01/15/37/3521/ (truy cập ngàu 20/6/2022) 48 Ngô Huy Cương, “Những bất cập khái niệm tài sả, phân loại tài sản Bộ luật Dân định hướng cải cách”, https://phapluatdansu.edu.vn/2009/12/04/21/27/4130/ (truy cập ngày 03/5/2022).Lê Xuân Ninh, “Tìm hiểu quy định Bộ luật dân (BLDS) 2015 tài sản”, https://stp.quangbinh.gov.vn/3cms/tim-hieu-quy-dinh-cua-bo-luatdan-su-(blds)-2015-ve-tai-san.htm (truy cập ngày 15/6/2022) 49 Nguyễn Đình Sơn, “Các quyền chung người sử dụng đất”, http://quangphu.thoxuan.thanhhoa.gov.vn/web/trang-chu/phap-luat/cac-quyenchung-cua-nguoi-su-dung-dat.html (truy cập ngày 15/6/2022) 50 Đỗ Việt Thanh, “Một số vấn đề kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật Việt Nam nay”, https://www.tapchicongthuong.vn/bai-viet/mot-so-vande-ve-kinh-doanh-bat-dong-san-theo-quy-dinh-phap-luat-viet-nam-hien-nay79912.htm (truy cập ngày 20/6/2022) 51 Trương Trung Trực, “Nhà di động: Dễ mua, không dễ xài”, https://plo.vn/nha-didong-de-mua-khong-de-xai-post501789.html (truy cập ngày 15/6/2022) 52 Hoàng Thanh Tùng, “Chú trọng cơng tác xây dựng hồn thiện pháp luật”, https://nhandan.vn/tin-tuc-su-kien/chu-trong-cong-tac-xay-dung-va-hoan-thienphap-luat-629642/ (truy cập ngày 8/5/2022) 53 Vũ Thị Hồng Yến, “Khái niệm tài sản pháp luật dân kiến nghị sửa đổi Bộ luật Dân năm 2005”, http://lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=208513 (truy cập ngày 15/6/2022)