Giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản ở việt nam

Danh mục sơ đồ bảng biểu Trang Biểu số 1: Tình hình cấp GCN QSDĐ 40 Biểu số 2: Tình hình bán nhà thuộc sở hữu Nhà nớc 41 Biểu số 3: Tình hình quản lý, sử dụng nhà đất quan 44 HCSN DNNN địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Biểu số 4: KÕt qu¶ thu th SDDNN 54 BiĨu sè 5: KÕt thu thuế nhà, đất 56 Biểu số 6: Kết thu NSNN từ thuế bất động sản 59 Bảng ký hiệu chữ viết tắt Doanh nghiệp nhµ níc DNNN Hµnh chÝnh sù nghiƯp HCSN Ngân sách Nhà nớc NSNN Uỷ ban nhân dân UBND GiÊy chøng nhËn GCN Qun sư dơng đất QSDĐ Lời mở đầu Tính cấp thiết đề tài Bất động sản nguồn tài nguyên vô quý giá quốc gia Bất động sản chiếm khoảng 50% cải quốc gia nớc tiên tiến, nớc phát triển, số gần 3/4 Tuy nhiên, tỷ lệ bất động sản đợc đăng ký thành tài sản thức trở thành vốn nớc phát triển lại thấp Vì không giống quốc gia phát triển, nớc lạc hậu, thị trờng bất động sản ngầm lớn, hầu hết bất động sản cha trở thành hàng hóa, cha đợc định giá thức, vậy, cha trở thành t để phục vụ cho phát triển kinh tế - xà hội đất nớc Trong năm vừa qua, thị trờng bất động sản đà hình thành, phát triển Việt Nam, góp phần tăng trởng kinh tế, ổn định xà hội, kích thích đầu t, đáp ứng yêu cầu xúc nhân dân cải thiện chỗ Để quản lý thúc đẩy thị trờng bất động sản phát triển, Nhà nớc đà áp dụng nhiều sách, sách tài ngày có vai trò quan trọng Tuy nhiên, nay, thị trờng bất động sản nớc ta sơ khai, phát triển với lấn át thị trờng không thức Mọi trao đổi, giao dịch diễn thị trờng mang tính tự phát, tợng mua bán ngầm diễn mạnh mẽ, thành phố lớn Do hoạt động thiếu kiểm soát Nhà nớc Nhà nớc đà nguồn thu lớn từ việc mua bán, kinh doanh bất động sản Hiện tợng đầu trục lợi diễn mạnh mẽ đà gây nhiều sốt giá giả tạo vào số thời điểm năm qua Công tác quản lý Nhà nớc thị trờng nhiều yếu Một nguyên nhân tình trạng hệ thống sách tài Nhà nớc, có sách thuế nhằm quản lý phát triển thị trờng bất động sản thiếu, yếu đến đà bộc lộ nhiều điểm bất hợp lý Bởi vậy, nghiên cứu sách tài để từ đề giải pháp tài cần thiết nhằm thúc đầy thị trờng bất động sản phát triển đợc ®Ỉt hÕt søc cÊp thiÕt ë níc ta Víi ý nghĩa đó, tác giả đà lựa chọn đề tài: Giải pháp tài phát triển thị trờng bất động sản Việt Nam cho Luận văn Kinh tế Đối tợng phạm vi nghiên cứu Đối tợng nghiên cứu: Các sách tài phát triển thị trờng bất động sản Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu sách thuế phát triển thị trờng bất động sản Mục tiêu nghiên cứu Khái quát hoá sách thuế phát triển thị trờng bất động sản Phân tích, đánh giá thực trạng sách thuế thị trờng bất động sản Việt Nam; từ kết đạt đợc hạn chế sách thuế phát triển thị trờng bất động sản Trên sở đánh giá kết đạt đợc hạn chế sách thuế, đề xuất giải pháp hoàn thiện sách thuế nhằm phát triển thị trờng bất động sản thời gian tới Phơng pháp nghiên cứu Trong trình thực đề tài, phơng pháp đợc sử dụng là: phơng pháp vật biện chứng, vật lịch sử, phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh, sở thừa kế số công trình khoa học đà có Những đóng góp Luận văn Nghiên cứu khái quát hoá vấn đề lý luận sách thuế thị trờng bất động sản Nghiên cứu kinh nghiệm số nớc việc sử dụng sách thuế phát triển thị trờng bất động sản Từ rút học kinh nghiệm vận dụng cho Việt Nam Phân tích, đánh giá thực trạng sách thuế thị trờng bất động sản Việt Nam Trên sở nghiên cứu lý thuyết, kinh nghiệm số nớc thực trạng sách thuế thị trờng bất động sản Việt Nam, đề giải pháp hoàn thiện sách thuế nhằm phát triển thị trờng bất động sản Việt Nam thời gian tới Kết cấu Luận văn Tên đề tài: Giải pháp tài phát triển thị tr ờng bất động sản Việt Nam Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục, tài liệu tham khảo, nội dung Luận văn đợc kết cấu theo chơng: Chơng 1: Chính sách thuế phát triển thị trờng bất động sản Chơng 2: Thực trạng sách thuế phát triển thị trờng bất động sản Việt Nam Chơng 3: Giải pháp hoàn thiện sách thuế phát triển thị trờng bất động sản Việt Nam Chơng Chính sách thuế phát triển thị trờng bất động sản 1.1 phát triển Thị trờng bất động sản 1.1.1 Thị trờng bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm đặc điểm bất động sản Tại nớc có nguồn tài sản quốc gia bao gồm tài sản thiên nhiên ban tặng tài sản ngời tạo qua nhiều hệ Tài sản quốc gia nguồn tiềm để phát triển kinh tế - xà hội nớc Trong trình quản lý, sử dụng tài sản quốc gia, ngời ta phân chia tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhu cầu quản lý, sử dụng Hiện nay, tất nớc phân chia tài sản quốc gia thành hai loại: bất động sản động sản Hình thức phân chia đà có cách hàng nghìn năm, từ thời La Mà cổ đại đợc ghi Bé Lt La M· HiƯn nay, cßn cã khác quan niệm bất động sản Tuy nhiên, có điểm tơng đối thống nhất: bất động sản tài sản gắn liền với đất đai không di dời đợc Theo Giáo s Dan Swango: Bất động sản đất đai công trình xây dựng đất Nó hữu hình ta nhìn thấy chạm vào (Real estate refers to land and the improvements on it It is tangible, and you can see and touch it) Theo Từ điển thuật ngữ tài : Bất động sản miếng đất tất tài sản vật chất gắn liền với đất ( A piece of land and whatever physical on it) ë ViÖt Nam, theo quy định Bộ Luật Dân sự: Bất động sản tài sản không di, dời đợc bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định Nh vậy, bất động sản trớc hết tài sản nhng khác với tài sản khác di dời đợc Nó bao gồm đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, đợc xác định vị trí địa lý đất Tuy nhiên, quan niệm tài sản gắn liền với đất đợc coi bất động sản lại có khác Cùng tài sản, có nớc liệt kê vào danh mục động sản nhng có nớc lại coi bất động sản; lúc đợc coi bất động sản nhng lúc khác lại động sản Bất động sản hàng hóa đặc biệt, vậy, đặc điểm chung hàng hóa thông thờng, bất động sản có đặc điểm riêng sau: Bất động sản hàng hóa có vị trí cố định, không di chuyển đợc Bất động sản gắn liền với đất ®ai, ®ã cè ®Þnh vỊ vÞ trÝ, vỊ ®Þa điểm khả chuyển dịch, khó có khả tăng thêm số lợng, diện tích Mặt khác, đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng, nên có giới hạn bị giới hạn không gian Diện tích đất đai quốc gia khó thay đổi (trừ vùng gần biển) Vị trí hàng hóa bất động sản bao gồm yếu tố nh: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hoá - xà hội, môi trờng cảnh quan nh kết cấu hạ tầng khu vực có hàng hóa bất động sản Bất động sản hàng hóa có tính lâu bền Đất đai loại tài sản đợc xem nh bị huỷ hoại (trừ trờng hợp đặc biệt); công trình kiến trúc vật kiến trúc tồn hàng trăm năm Chính tính chất lâu bền hàng hóa bất động sản đất đai không bị sau trình sử dụng, lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nên hàng hóa bất động sản phong phú đa dạng, không cạn Hàng hóa bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nớc Bất động sản tài sản quan trọng quốc gia, loại hàng hóa đặc biệt Các giao dịch bất động sản có tác động mạnh đến hầu hết hoạt động kinh tế - xà hội, đó, vấn đề bất động sản chịu chi phối điều chỉnh chặt chẽ hệ thống văn pháp luật riêng bất động sản, đặc biệt hệ thống luật pháp đất đai Có thể nói, hàng hóa bất động sản chịu chi phối chặt chẽ hệ thống pháp luật so với hàng hóa thông thờng khác Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xà hội Hàng hóa bất động sản chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hóa thông thờng khác Nhu cầu bất động sản vùng, khu vực, quốc gia chịu ảnh hởng lớn thị hiếu, tập quán dân c sinh sống Yếu tố tâm lý xà hội, chí vấn đề tín ngỡng, tôn giáo, tâm linh chi phối mạnh nhu cầu bất động sản Hàng hóa bất động sản chịu ảnh hởng lẫn Bất động sản chịu ảnh hởng lẫn lớn Giá trị bất động sản bị tác động bất động sản khác Đặc biệt, trờng hợp Nhà nớc đầu t xây dựng công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xà hội làm tăng vẻ đẹp nâng cao giá đất đai công trình xây dựng khu vực Trong thực tế, việc xây dựng thêm công trình tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn công trình khác tợng phổ biến 1.1.1.2 Khái niệm đặc điểm thị trờng bất động sản * Khái niệm: Thị trờng bất động sản tổng hoà giao dịch bất động sản đạt đợc khu vực địa lý định thời đoạn định Thị trờng bất động sản đợc hình thành bất động sản trở thành hàng hóa Nh vậy, đâu lúc nào, bất động sản cha trở thành hàng hóa đó, lúc cha thể có thị trờng bất động sản * Đặc điểm thị trờng bất động sản: Cùng với phát triển kinh tế hàng hóa, thị trờng bất động sản dần đợc hình thành ngày đợc phát triển Thị trờng bất động sản có đặc điểm sau: Thị trờng bất động sản thị trờng giao dịch thân bất động sản mà thị trờng giao dịch quyền lợi ích chứa đựng bất động sản Thị trờng bất động sản thị trờng giao dịch quyền lợi ích có đợc từ việc sở hữu đất đai (QSDĐ) Bởi đất đai không hao mòn (trừ trờng hợp thiên nhiên tác động), ngời có quyền sở hữu đất (QSDĐ) không sử dụng đất nh tài sản thông thờng khác, mà họ sử dụng quyền lợi ích đất đai mang lại Tính chất đất đai yếu tố định tính đặc thù giao dịch thị trờng bất động sản Chính vậy, giá đất - phận giá bất động sản không phản ánh giá trị đất đai, mà giá đất số phản ánh khả thu lợi từ đất hiệu vốn đầu t vào đất Thị trờng bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc Bất động sản loại hàng hóa cố định di dời mặt vị trí Nó chịu ảnh hởng yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong tâm lý, tập quán, thị hiếu vùng, địa phơng khác nhau, vậy, hoạt động thị trờng bất động sản mang tính địa phơng Mặt khác, thị trờng bất động sản mang tính không tập trung mà trải rộng tất vùng đất nớc, mà vùng đó, trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xà hội khác nhau, mật độ dân số lại không đồng Do đó, nhu cầu bất động sản khác số lợng, kiểu cách, mẫu mÃ, chất lợng, dẫn đến khác quy mô trình độ phát triển thị trờng bất động sản Thực tế cho thấy, thị trờng bất động sản đô thị thờng có quy mô trình độ phát triển cao khu vực nông thôn Ngay đô thị với có khác biệt, đô thị trung tâm kinh tế, văn hoá, trị vùng hay nớc thị trờng bất động sản phát triển hơn, hoạt động sôi động đô thị khác Thị trờng bất động sản chịu chi phối yếu tố pháp luật Bất động sản muốn trở thành hàng hóa thực giao dịch thị trờng phải chịu chi phối vàđiều chỉnh hệ thống pháp luật đất đai bất động sản Pháp luật chi phối, điều chỉnh quyền bất động sản nh: mua bán, chấp, góp vốn Đồng thời, pháp luật quy định hợp đồng Đồng thời, pháp luật quy định hợp đồng giao dịch dân bất động sản Việc cung cấp thông tin bất động sản (yếu tố quan trọng hoạt động thị trờng bất động sản) phải tuân thủ quy định Nhà nớc pháp luật Cung bất động sản phản ứng chậm so với cầu bất động sản Mọi hàng hóa đa thị trờng, đợc thừa nhận xuất cầu tăng lên nhà sản xuất đẩy mạnh sản xuất tăng lợng cung nhanh chóng Tuy nhiên, cầu bất động sản tăng cung bất động sản thị trờng bất động sản phản ứng nhanh chóng nh hàng hóa thông thờng khác, Bởi vì, việc tăng cung hàng hóa bất động sản cần có thời gian khó khăn hàng hóa thông thờng Việc tạo hàng hóa bất động sản, công trình xây dựng Đồng thời, pháp luật quy định hợp đồng đòi hỏi phải tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu thông tin đất đai, chuyển nhợng đất đai, xin cấp giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công Đồng thời, pháp luật quy định hợp đồng Thủ tục pháp lý để chuyển nh ợng đất đai, bất động sản thờng phức tạp Hơn nữa, bất động sản hàng hóa có giá trị lớn, đòi hỏi vốn đầu t lớn Giao dịch thị trờng bất động sản cần đến loại t vấn chuyên nghiệp trình độ cao Bất động sản hàng hóa có giá trị lớn Thêm vào đó, giá hàng hóa bất động sản chịu tác động phức tạp nhiều yếu tố Thông tin thị trờng bất động sản lại phức tạp thờng không hoàn hảo Chính vậy, mua bán, giao dịch bất động sản đòi hỏi phải có tính toán kỹ lỡng, đòi hỏi phải qua t vấn chuyên gia môi giới, định giá bất động sản có chuyên môn Đồng thời, pháp luật quy định hợp đồng thuộc tổ chức môi giới hoạt động thị tr ờng Tuy giá chuyên gia íc tÝnh vÉn Ýt nhiỊu mang tÝnh chđ quan nhng ngời đà qua đào tạo, có kinh nghiệm kiến thức chuyên môn, nắm đợc thông tin thị trờng, am hiểu pháp luật bất động sản Đồng thời, pháp luật quy định hợp đồngnên giúp đối tợng có nhu cầu giao dịch bất động sản thoả mÃn nhu cầu đặt Kinh nghiệm cho thấy, tổ chức môi giới phát triển thị vận hành thị trờng bất động sản hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản cao Hoạt động tổ chức có vai trò quan trọng, góp phần kích thích thị trờng bất động sản phát triển Thị trờng bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trờng vốn Bất động sản loại hàng hóa có giá trị lớn, đó, hoạt động giao dịch, đầu t kinh doanh thị trờng bất động sản có nhu cầu lớn vốn Một phần nhu cầu vốn cho hoạt động đầu t, kinh doanh bất động sản đợc huy động thị trờng vốn Đồng thời, lợng vốn huy động đợc thị trờng tài đợc đầu t thị trờng bất động sản - lĩnh vực đầu t đợc a chuộng Hàng hóa bất động sản có giá trị lớn có số đặc điểm nh: lâu bền, di dời, Đồng thời, pháp luật quy định hợp đồng nên thờng đóng vai trò tài sản đảm bảo hoạt động vay mợn thị trờng vốn Chính vậy, thị trờng bất động sản quốc gia phát triển lành mạnh ổn định có thị trờng vốn phát triển lành mạnh ổn định Giữa hai thị trờng có mối quan hệ khăng khít với Thực tế cho thấy, biến động thị trờng dẫn đến biến động thị trờng Khủng hoảng tài tiền tệ châu năm 1998 gắn liền với khủng hoảng thị trờng bất động sản Sự sụt giá nhanh chóng bất động sản thờng kéo theo gia tăng khoản nợ khó đòi, chí dẫn đến phá sản số tổ chức tài thị trờng vốn 1.1.2 Sự phát triển thị trờng bất động sản 1.1.2.1 Quá trình hình thành phát triển thị trờng bất động sản Quá trình hình thành phát triển thị trờng bất động sản trình tất yếu khách quan gắn liền với trình phát triển sản xuất hàng hóa Cơ sở kinh tế xà hội đời tồn sản xuất hàng hoá phân công lao động xà hội tách biệt mặt kinh tế ngời sản xuất quan hệ sản xuất quy định Nh vậy, chiếm hữu t nhân t liệu sản xuất sở sản xuất hàng hoá T liệu sản xuất ban đầu mà giai cấp thống trị, quý tộc chiếm hữu ruộng đất Chính sở hữu t nhân ruộng đất, với phát triển sản xuất hàng hoá làm nảy sinh hình thức trao đổi, sang nhợng, thuê mớn ruộng đất Các hình thức giao dịch ban đầu bớc sơ khai ban đầu thị trờng bất động sản Khi cung cầu bất động sản xuất ngày tăng, khung pháp lý bất động sản giao dịch bất động sản dần đợc ban hành với