Iện pháp nâng cao lợi thế cạnh tranh trong việc cung ứng bất động sản tại sacomreal

Khái niệm về thị trường bất động sản

Tính tất yếu của quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS

Quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS là một quá trình tất yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá Cơ sở kinh tế – xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao động giữa người sản xuất này và người sản xuất khác, do quan hệ khác nhau về tư liệu sản xuất quy định. Con người ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động… thì nhà ở cũng là một nhu cầu không thể thiếu đựơc của cuộc sống Ổn định chỗ ở là công việc đầu tiên con người cần làm trước khi bắt tay vào thực hiện các dự định tiếp theo Hiện nay trong khi dân số đang tăng nhanh, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mức sống của con người ngày càng tăng lên … nhu cầu về nhà ở và đất đai do vậy cũng tăng lên, trong khi đó đất đai và nhà ở lại có hạn việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… là một hoạt động tất yếu phải diễn ra Bên cạnh đó thì các yếu tố xã hội như tâm lý, thói quen tập quán cũng ảnh hưởng đáng kể tới việc nảy sinh nhu cầu về BĐS Ngày nay khi cuộc sống ở các đô thị ngày càng phát triển thì số thế hệ trong một gia đình giảm

Các khái niệm về thị trường BĐS

Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho

Khái niệm 2 Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định

Khái niệm 3 Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất phòng riêng do vậy nhu cầu xây dựng mở rộng chỗ ở tăng nên Điều này là một trong những nguyên nhân dẫn tới nhu cầu về BĐS tăng lên Trong nền kinh tế thị trường khi mà đã có cầu, lợi nhuận mà cầu này mang lại lại rất lớn, pháp luật lại không cấm thì tất yếu người ta sẽ tìm cách đáp ứng cung Cung cầu gặp nhau trên cơ sở pháp luật cho phép thì tất yếu hình thành thị trường.

Nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường thì mọi yếu tố đầu vào sản xuất và đầu ra sản phẩm đều trở thành hàng hoá và hình thành các loại thị trường chuyên biệt phát triển ở các mức độ khác nhau Trong điều kiện đó nếu không thừa nhận các BĐS là hàng hoá, không thừa nhận thị trường BĐS thì sẽ tạo nên sự khuýêt thiếu, kém đồng bộ trong hệ thống thị trường làm suy yếu động lực thúc đẩy của cơ chế thị trường tới sự vận hành của nền kinh tế.

Thị trường BĐS là một bộ phận của hệ thống thị trường Nói như thế có nghĩa là thị trường BĐS là một loại thị trường, nó tồn tại và phát triển theo quy luật riêng nhưng cũng chịu ảnh hưởng của các loại thị trường khác và của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội khác Xã hội càng phát triển thì nhà đất, đất càng có vai trò quan trọng Việt Nam phát triển nền kinh tế theo định hướng xã hội chủ nghĩa, trong bối cảnh như vậy càng phải hiểu rõ thị trường BĐS như một bộ phận cấu thành của thị trường nước nhà có tính tới điều kiện hội nhập quốc tế Chắc chắn việc xây dựng nền kinh tế thị trường của nứơc ta còn cần nhiều thời gian cho việc hoàn thiện thị trường BĐS Với lý do như trên có thể khẳng định là sự hình thành và tồn tại và phát triển của thị trường BĐS không phải là trước mắt mà còn là lâu dài.

Phân loại thị trường BĐS

 Theo các cấp của thị trường

Thị trường cấp I: Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác Thị trường này hoàn toàn do Nhà nước khống chế

Thị trường cấp II: là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất tái chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong thị trường này cả người bán và người mua đều không phải là người sở hữu đất đai họ chỉ tham gia mua bán quyền sử dụng đất.

Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất hoặc cho thuê BĐS nằm trên đất đai

 Theo đối tượng của thị trường

− Thị trường nhà cho thuê

 Theo mục đích sử dụng

− Thị trường mua và bán

− Thị trường thế chấp, bảo hiểm

− Thị trường BĐS ở đô thị

− Thị trường BĐS ở nông thôn

− Thị trường BĐS ở các đô thị lớn

Phân loại thị trường BĐS

Theo các cấp của thị trường

Theo đối tượng của thị trường Thị trường nhà ở

Theo mục đích sử duùng

Thị trường BĐS ở ủoõ thũ

Thị trường BĐS ở noâng thoân

Khái quát về lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp

Khái niệm và quan điểm tạo lợi thế cạnh tranh

Những lợi thế được doanh nghiệp tạo ra và sử dụng cho cạnh tranh thì được gọi là lợi thế cạnh tranh Lợi thế cạnh tranh còn được hiểu như là các đặc điểm hay các biến số của sản phẩm hoặc nhãn hiệu, mà nhờ có chúng Doanh nghiệp tạo ra một số tính trội hơn, ưu việt hơn so với những người cạnh tranh trực tiếp

Lợi thế cạnh tranh được coi là bên ngoài khi chúng dựa trên chiến lược phân biệt sản phẩm, hình thành nên giá trị cho người mua, hoặc bằng cách giảm chi phí sử dụng, hoặc bằng cách tăng khả năng sử dụng Lợi thế này tạo cho Doanh nghiệp

Lợi thế cạnh tranh bên trong dựa trên tính ưu việt của Doanh nghiệp trong việc làm chủ chi phí sản xuất Nó tạo nên giá trị cho người sản xuất bằng cách tạo ra cho Doanh nghiệp một giá thành thấp hơn so với người cạnh tranh chủ yếu.

Ngày nay, quá trình cạnh tranh đang có khuynh hướng chuyển mục đích của cạnh tranh từ phía cạnh tranh người tiêu dùng sang cạnh tranh đối thủ Cốt lõi của cạnh tranh hiện nay được quan niệm là tạo ưu thế của Doanh nghiệp so với đối thủ cạnh tranh Thích ứng với cạnh tranh đòi hỏi phải có sự sáng tạo và khai thác lợi thế cạnh tranh Doanh nghiệp có thể sáng tạo ra lợi thế cạnh tranh theo các cách khác nhau:Hoặc là chọn tuyến thị trường khác với đối thủ cạnh tranh, hoặc là đầu tư giảm giá thành để cạnh tranh tranh trong cùng một tuyến thị trường, hoặc kiểm soát hệ thống phân phối Đằng sau các cách này là hai thái độ cạnh tranh: (1) Đối đầu trực tiếp với đối phương (2) Phát triển con đường tránh cạnh tranh (chiến thắng mà không cần phải chiến đấu)

Sử dụng lợi thế cạnh tranh để chiến thắng đối thủ cạnh tranh đòi hỏi phải đáp ứng được những yêu cầu nhất định:

 Một là, phải xác định được chính xác đối thủ cạnh tranh Yêu cầu này được hiểu là phải nắm vững đối thủ về tiềm lực khả năng Chiến lược cạnh tranh thành công hay thất bại tuỳ thuộc vào Doanh nghiệp có xác định chính xác đối thủ cạnh tranh hay không Đối thủ cạnh tranh của Doanh nghiệp bao gồm cả những doanh nghiệp nước ngoài và các doanh nghiệp trong nước, trước hết Doanh nghiệp cần phải tập trung vào các doanh nghiệp trong nước bởi các đối thủ trong nước không chỉ giành giật thị trường mà còn giành giật cả con người, giành sự so sánh về uy tín, về sức mạnh của mình với cá đối thủ khác.

 Hai là, khi muốn tạo ra lợi thế cạnh tranh Doanh nghiệp cần phải lựa chọn vũ khí cạnh tranh cho phù hợp Tìm ra phương pháp để sử dụng tối đa hiệu quả các khí giới đó Điều trước tiên,

Doanh nghiệp phải lựa chọn khu vực kinh doanh, sau đó lựa chọn vũ khí Khu vực địa lý với những đặc điểm riêng có của thị trường đó giúp Doanh nghiệp biết phải lựa chọn vũ khí nào cho hiệu quả.

Có thể phân ra ba loại vũ khí chủ yếu: Sản phẩm, giá cả và dịch vụ Để lựa chọn vũ khí cạnh tranh Doanh nghiệp cần suy tính cân nhắc đến tài nguyên của doanh nghiệp mình cũng như sức mạnh của đối phương, điều kiện của thị trường và những nhu cầu của khách hàng Chẳng hạn nếu lựa chọn vũ khí là sản phẩm thì việc nghiên cứu sản phẩm phải mạnh, thiết kế dịch vụ phải phù hợp với người sử dụng Chiến lược sản phẩm và việc kiểm soát chất lượng trở nên vô cùng quan trọng Mặc dù chọn được vũ khí cạnh tranh tối ưu trong từng thời điểm nhất định Doanh nghiệp vẫn phải sử dụng đồng thời hai vũ khí còn lại Có như vậy hiệu quả của vũ khí mới phát huy được tối đa sức mạnh của nó.

Quyết định lựa chọn vũ khí cạnh tranh còn phụ thuộc vào chu kỳ sử dụng vũ khí cạnh tranh Trong bất kỳ tuyến thị trường hay sản phẩm nào, vũ khí cạnh tranh thích hợp thay đổi theo thời gian Thông thường sản phẩm được coi là vũ khí tối ưu nhất, sau đó là các dịch vụ phụ và cuối cùng là giá cả Hầu hết các doanh nghiệp đều cho rằng sản phẩm là vũ khí có hiệu quả nhất bởi nó tác động trực tiếp đến người tiêu dùng. Cùng với sản phẩm là các dịch vụ phụ, cạnh tranh bằng giá cả được coi là biện pháp nghèo nàn nhất bởi nó ảnh hưởng rất mạnh đến lợi nhuận của doanh nghiệp Các doanh nghiệp mới xâm nhập vào thị trường lại có chu kỳ khác hẳn Họ chọn vũ khí khởi đầu là giá cả, sau đó là sản phẩm rồi mới đến dịch vụ.

Lựa chọn vũ khí cạnh tranh là bước đầu sau đó để đạt được kết quả trong cạnh tranh cần phải có thời gian, công sức để chuẩn bị vũ khí sao cho phát huy được hiệu quả cao nhất của công cụ đó Thị trường và nhu cầu khách hàng quyết định vũ khí cạnh tranh nào là vũ khí cạnh tranh có hiệu quả Hạ thấp chi phí sử dụng vũ khí cạnh tranh là mục tiêu lớn nhất của doanh nghiệp Có hai phương pháp cơ bản đi đến quyết định đầu tư tài nguyên vào chiến lược cạnh tranh Cách thứ nhất Sử dụng tài nguyên mà đối phương không có như uy tín, mạng lưới phân phối… tạo ra vũ khí mà đối phương không có, Cách thứ hai không đòi hỏi Doanh nghiệp phải có tài nguyên trội hơn đối phương Nếu đối phương có mức độ tài sản tương đối như doanh nghiệp, doanh nghiệp sẽ phải tập trung trọng điểm của mình vào trọng điểm khác với đối phương.

Những vũ khí cạnh tranh chủ yếu

1.2.2.1 Cạnh tranh bằng sản phẩm

Chữ tín của sản phẩm quyết định chữ tín của Doanh nghiệp và tạo lợi thế có tính quyết định trong cạnh tranh, cạnh tranh về sản phẩm thường thể hiện chủ yếu qua những mặt sau:

 Cạnh tranh về trình độ của sản phẩm: Chất lượng của sản phẩm, tính hữu dụng của sản phẩm, bao bì; doanh nghiệp sẽ chiến thắng trong cạnh tranh nếu như lựa chọn trình độ sản phẩm phù hợp với yêu cầu của thị trường.

 Cạnh tranh về chất lượng: Nếu tạo ra nhiều lợi thế cho chỉ tiêu này thì sản phẩm càng có nhiều cơ hội giành thắng lợi trong cạnh tranh trên thị trường

 Cạnh tranh về bao bì: Đặc biệt là những ngành có liên quan đến lương thực, thực phẩm, những mặt hàng có giá trị sử dụng cao.

 Cạnh tranh và nhãn, mác, uy tín sản phẩm Doanh nghiệp sử dụng công cụ này để đánh trực tiếp vào trực giác của người tiêu dùng.

 Cạnh tranh do khai thác hợp lý chu kỳ sống của sản phẩm Sử dụng biện pháp này Doanh nghiệp cần phải có những quyết địng sáng suốt để đưa ra một sản phẩm mới hoặc dùng việc cung cấp một sản phẩm đã lỗi thời.

Giá là một trong các công cụ quan trọng trong cạnh tranh thường được sử dụng trong giai đoạn đầu của Doanh nghiệp khi Doanh nghiệp bước vào một thị trường mới.

Ví dụ, để thăm dò thị trường các Doanh nghiệp đưa vào thị trường mức giá thấp và sử dụng mức giá đó để phá kênh phân phối của đối thủ cạnh tranh Cạnh tranh bằng giá cả thường được thể hiện qua các biện pháp sau: (1) Kinh doanh với chi phí thấp (2) Bán với mức giá hạ và mức giá thấp

Mức giá có vai trò cực kỳ quan trọng trong cạnh tranh Nếu như chênh lệch về giá giứa Doanh nghiệp và đối thủ cạnh tranh lớn hơn chênh lệch về giá sử dụng sản phẩm của Doanh nghiệp so với đối thủ cạnh tranh thì Doanh nghiệp đã đem lại lợi ích cho người tiêu dùng lớn hơn so với đối thủ cạnh tranh Vì lẽ đó sản phẩm của Doanh nghiệp sẽ ngày càng chiếm được lòng tin của người tiêu dùng và cũng có nghĩa là sản phẩm của Doanh nghiệp có vị trí cạnh tranh ngày càng cao Để đạt được mức giá thấp Doanh nghiệp cần phải xem xét khả năng hạ giá sản phẩm của đơn vị mình Khả năng hạ giá phụ thuộc vào các yếu tố sau: (1) Chi phí về kinh tế thấp (2) Khả năng bán hàng tốt, do đó có khối lượng bán lớn (3) Khả năng về tài chính tốt.

Tuy nhiên hạ giá nên là phương pháp cuối cùng mà Doanh nghiệp thực hiện trong cạnh tranh bởi hạ giá ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của Doanh nghiệp Do đó doanh nghiệp cần phải lựa chọn thời điểm thích hợp để tiến hành sử dụng giá cả làm vũ khí cạnh tranh Như thế doanh nghiệp sẽ phải kết hợp nhuần nhuyễn giữa giá cả với những phương pháp bán hàng mà doanh nghiệp đang sử dụng, với phương thức thanh toán, với xu thế, trào lưu của người tiêu dùng. Đồng thời do đặc điểm ở từng vùng thị trường khác nhau là khác nhau nên doanh nghiệp cũng cần phải có những chính sách giá hợp lý Bên cạnh đó doanh nghiệp cần phải biết kết hợp giữa giá cả của sản phẩm, dịch vụ với chu kỳ sống của nó Việc kết hợp này sẽ cho phép Doanh nghiệp khai thác được tối đa khả năng tiêu thụ của sản phẩm, dịch vụ.

1.2.2.3 Cạnh tranh về phân phối và bán hàng

Cạnh tranh về phân phối và bán hàng được thể hiện qua các nội dung chủ yếu sau đây:

 Khả năng đa dạng hoá các kênh và chọn được kênh chủ lực Ngày nay, các Doanh nghiệp thường có một cơ cấu sản phẩm rất đa dạng Thích ứng với mỗi sản phẩm đó có các biện pháp cũng như các kênh phân phối khác nhau Việc phân định đầu là kênh phân phối chủ lực có ý nghĩa quyết định trong việc tối thiểu hoá chi phí dành cho tiêu thụ sản phẩm.

 Tìm được những người điều khiển đủ mạnh Đối với các Doanh nghiệp sử dụng các đại lý độc quyền thì cần phải xem xét đến sức mạnh của các đại lý Điều này có ý nghĩa cực kỳ quan trọng, có vốn lớn và đủ sức chi phối được lực lượng bán hàng trong kênh trên thị trường Đối với các Doanh nghiệp sử dụng nhiều kênh phân phối và trực tiếp quản lý các kênh phân phối phải tìm ra được kênh phân phối chủ đạo, chiếm tỷ lệ chính trong tỷ lệ tiêu thụ sản phẩm của Doanh nghiệp.

 Có hệ thống bán hàng phong phú.

 Có nhiều biện pháp để kết dính các kênh lại với nhau Đặc biệt những biện pháp quản lý người bán và điều khiển người bán đó.

Tạo lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp

Các công cụ tạo lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp

1.3.1.1 Chất lượng của hàng hoá, dịch vụ

Trên thương trường nếu nhiều hàng hoá, dịch vụ có công dụng như nhau, giá cả bằng nhau thì người tiêu dùng sẽ sẵn sàng mua hàng hoá, dịch vụ nào có chất lượng cao hơn Do đó, đây là công cụ đầu tiên và quan trọng mà các Doanh nghiệp sử dụng để thắng các đối thủ cạnh tranh.

1.3.1.2 Giá cả hàng hoá, dịch vụ

Hai hàng hoá, dịch vụ có cùng công dụng, chất lượng như nhau thì người tiêu dùng sẽ mua hàng hoá, dịch vụ nào có giá rẻ hơn Giá cả hàng hoá được quyết định bởi giá trị hàng hoá Song sự vận động của giá cả còn phụ thuộc vào khả năng thanh toán của người tiêu dùng Mức sống còn thấp, người tiêu dùng tìm mua những hàng hoá có giá rẻ.

1.3.1.3 Áp dụng khoa học - kỹ thuật và quản lý hiện đại

Sức cạnh tranh hàng hoá, dịch vụ của Doanh nghiệp sẽ tăng lên khi giá cả hàng hoá, dịch vụ cá biệt của họ thấp hơn giá cả trung bình trên thị trường Để có lợi nhuận đòi hỏi các Doanh nghiệp phải tập trung các ngồn lực để tăng năng suất lao động, hạ thấp chi phí đầu và, nâng cao chất lượng hàng hoá nhằm làm cho giá trị hàng hoá, dịch vụ cá biệt của mình thấp hơn giá trị xã hội Muốn vậy các Doanh nghiệp phải thường xuyên cả tiến công cụ lao động, hợp lý hoá sản xuất, nhanh chóng ứng dụng những thành tựu khoa học - kỹ thuật và quản lý hiện đại vào quá trình sản xuất kinh doanh Thực tiễn đã chứng minh các Doanh nghiệp trên thế giới tồn tại và phát triển được cần có dây chuyền công nghệ mới, hiện đại có phương pháp tổ chức quản lý khoa học.

Thông tin là một công cụ cạnh tranh lợi hại của Doanh nghiệp Thông tin về thị trường mua bán, thông tin về tâm lý thị hiếu khách hàng, về giả cả, đối thủ cạnh tranh… có ý nghĩa quyết định kinh doanh của Doanh nghiệp Đủ thông tin và xử lý đúng thông tin, một mặt, giúp các Doanh nghiệp hạn chế rủi ro trong kinh doanh; mặt khác, qua thông tin có thểm tìm ra và tạo ra lợi thế so sánh của Doanh nghiệp trên thương trường, chuẩn bị và đưa ra đúng thời điểm những sản phẩm mới thay thế để tăng cường sức cạnh tranh của hàng hoá, dịch vụ.

1.3.1.5 Phương thức phục vụ và thanh toán của doanh nghiệp

Phương thức phục vụ và thanh toán là công cụ cạnh tranh khá quan trọng Ai nắm được công cụ này sẽ thắng trong cạnh tranh Bởi vì, công cụ này tạo được sự tiện lợi cho khách hàng Phương thức phục vụ và thanh toán trước hết được thể hiện ở giai đoạn của quá trình bán hàng: trước khi bán hàng, trong quá trình bán hàng và sau khi bán hàng Trước khi bán hàng, các Doanh nghiệp thực hiện các động tác như: Quảng cáo, giới thiệu, hướng dẫn thị hiếu khách hàng… Những động tác này nhằm hấp dẫn, lôi cuối khách hàng đến với sản phẩm, dịch vụ của doanh nghiệp mình Trong quá trình bán hàng, khâu quan trọng nhất là nghệ thuật chào mời khách hàng Điều này đòi hỏi người bán hàng phải thật sự tôn trọng khách hàng, lịch sự, ân cần và chu đáo, bên cạnh đó cần tư vấn cho khách hàng sử dụng dịch vụ thích hợp nhất Sau khi bán hàng, phải có những dịch vụ như giải đáp thắc mắc, chăm sóc khách hàng Những dịch vụ này tạo sự tin tưởng, uy tín của Doanh nghiệp đối với người tiêu dùng Sau nữa, phương thức phục vụ trên sẽ phát huy tác dụng khi được bảo đảm các yêu cầu sau: Các dịch vụ phải nhanh, chính xác… Phương thức thanh toán phải linh hoạt, đa dạng

Mọi sản phẩm khi xuất hiện trên thương trường đều mang một chu kỳ sống nhất định, đặc biệt “ vòng đời ” của nó sẽ rút ngắn khi xuất hiện sự cạnh tranh Để kéo dài chu kỳ sống của sản phẩm, các Doanh nghiệp dùng nhiều biện pháp trong đó có biện pháp thường, xuyên cải tiến mọi mặt sản phẩm , tạo ra nét độc đáp riêng, liên tiếp tung ra thị trường những sản phẩm mới thay thể sản phẩm cũ Sự thường xuyên có những dịch vụ mới cũng như việc không ngừng nâng cao chất lượng, sẽ tạo điều kiện cho sự tồn tại và phát triển của các Doanh nghiệp hiện nay.

Chữ tín là công cụ cạnh tranh của Doanh nghiệp Trong quá trình kinh doanh các doanh nghiệp sử dụng nhiều biện pháp nhằm giành giật khách hàng về phía minh, đặc biệt thực hiện linh hoạt trong khâu hợp đồng, thanh toán Những hành vi nãy sẽ thực hiện tốt hơn khi giữa Doanh nghiệp và khách hàng có lòng tin với nhau Do vậy, chữ tín trở thành công cụ sắc bén trong cạnh tranh.

1.3.1.8 Các yếu tố mới sáng tạo và sự mạo hiểm, rủi ro

Trong kinh doanh, lợi nhuận doanh nghiệp thường tỉ lệ thuận với sự mạo hiểm, rủi ro Các chủ thể kinh doanh có khuynh hướng đầu tư kinh doanh ( kể cả đầu tư nghiên cứu khoa học) vào những mặt hàng mới, những lĩnh vực mới mà rủi ro ở đó thường cao Đây cũng là khuynh hướng khách quan, vì nó hy vọng thu được lợi nhuận cao trong tương lai Mặt khác, nó giảm được áp lực từ phía các đối thủ cạnh tranh hiện tại Sự mạo hiểm chấp nhận rủi ro nhằm thu được lợi nhuận lớn bằng cách đi đầu trong kinh doanh là công cụ cạnh tranh cực kỳ hiệu quả, những cũng cực kỳ nguy hiểm trong quá trình cạnh tranh Việc sử dụng hiệu quả công cụ này đòi hỏi các Doanh nghiệp phải có tài năng và bản lĩnh.

Các yếu tố tác động đến việc xây dựng lợi thế cạnh tranh

Các yếu tố tác động đến khả năng tạo lợi thế cạnh tranh của Doanh nghiệp có phạm vi rất rộng Các nhà khoa học đưa ra nhiều phương pháp xác định các yếu tố tác động, nhưng các quan điểm đó đều xoay quanh 8 yếu tố cơ bản sau đây:

1.3.2.1 Bầu không khí trong nội bộ Doanh nghiệp

Yếu tố này thể hiện sự phải ứng chung của nhân viên trong Doanh nghiệp với công việc Nó cho thấy thái độ chung của mọi người trong Doanh nghiệp Nó là một yếu tố vô hình đủ mạnh để hình thành phong cách và lề lối làm việc mà nhân viên phải tuân theo Những phong cách và lề lối này sẽ quyết định hiệu quả, lợi nhuận của Doanh nghiệp Đây là tài sản vô hình quan trọng quyết định tương lai của Doanh nghiệp và cũng là một yếu tố quyết định đến lợi thế cạnh tranh của Doanh nghiệp Vì bất cứ Doanh nghiệp nào mà không giải quyết được vấn đề nội bộ luôn có mâu thuẫn, kiện cáo nhau thì không thể có sức cạnh tranh mạnh.

1.3.2.2 Sức sinh lời của vốn đầu tư

Yếu tố này thể trình độ tổ chức sản xuất và quản lý của Doanh nghiệp nhằm phát huy tối đa hiệu quả sử dụng các yếu tố vật chất cũng như phi vật chất của Doanh nghiệp Để đánh giá hiệu quả của vốn đầu tư có thể sử dụng một số chỉ tiêu tổng hợp như: Tổng số lợi nhuận, tỷ suất lợi nhuận, hệ số sinh lời, số vòng quay của vốn Nếu Doanh nghiệp quản lý và sử dụng vốn hiệu quả thì sẽ đem lại lợi nhuận cao, từ đó có khả năng tái sản xuất mở rộng, mở rộng phần thị trường tiềm năng, nâng cao khả năng cạnh tranh của Doanh nghiệp nhờ vào quy mô sản xuất ngày càng được mở rộng tạo lợi thế vượt trội so với đối thủ cạnh tranh.

1.3.2.3 Năng suất lao động: Đây là yếu tố phản ánh trình độ trang bị kỹ thuật công nghệ cho sản xuất, trình độ tổ chức sản xuất, trình độ tổ chức quản lý Nếu máy móc thiết bị được trang bị hiện đại, trình độ tay nghề của công nhân cao phù hợp với trình độ máy móc thiết bị và có trình độ tổ chức , quản lý tốt thì công việc quản lý kinh doanh sẽ suôn sẻ, tạo ra được nhiều lợi thế so với đối thủ, khẳng định khả năng cạnh tranh của Doanh nghiệp trên thị trường Để đạt được điều đó cần phải kết hợp nhuần nhuyễn cả ba yếu tố trên Thiếu một trong ba yếu tố ; máy móc thiết bị, lao động và tổ chức quản lý thì có đạt được một sức mạnh cạnh tranh có thế chiến thắng trên thương trường

1.3.2.4 Lợi thế về Chi phí và khả năng hạ giá thành địa phương

Giá thành là yếu tố đặc biệt quan trọng quyết định đến lợi nhuận của n trong trường hợp cạnh tranh Nếu chênh lệch giữa giá bán và giá thành cá biệt của Doanh nghiệp càng cao so với đối thủ thì khả năng cạnh tranh của Doanh nghiệp càng lớn Đây cũng là vũ khí lợi hại trên thương trường cạnh tranh về giá.

1.3.2.5 Chất lượng sản phẩm, dịch vụ

Cung cấp cho khách hàng, chất lượng sản xuất tác động trực tiếp đến người tiêu dùng nên nó quyết định đến khả năng cạnh tranh của Doanh nghiệp Nó đảm bảo cho Doanh nghiệp mở rộng được phần thị trường, tiêu thụ sản phẩm nhiều hơn đảm bảo thu hồi vốn nhanh để sản xuất.

1.3.2.6 Kinh nghiệm Doanh nghiệp trên thương trường

Trong môi trường Doanh nghiệp cạnh tranh hiện nay các Doanh nghiệp phải có kinh nghiệm để tận dụng những cơ hội có thể đem lại lợi nhuận cho doanh nghiệp Điều đó đòi hỏi các Doanh nghiệp phải nắm bắt được những thông tin trong môi trường kinh doanh từ đó rìm ra những cơ hội kinh doanh cho doanh nghiệp mình Có kinh nghiệm trên thường trường thì mới duy trì và phát huy khả năng hiện có của Doanh nghiệp Trong môi trường cạnh tranh gay gắt tất cả các Doanh nghiệp đều phải có những tiểu xảo, thủ pháp để tận dụng những cơ hội có thể đem lại lợi nhuận cao cho

Doanh nghiệp Điều đó đòi hỏi các nhà Doanh nghiệp phải nắm bắt được những thông tin trong môi trường kinh doanh của Doanh nghiệp Những thông tin này có thể thu nhập từ thị trường, từ người tiêu dùng, hay từ phía các đối thủ cạnh tranh Có kinh nghiệm trên thương trường thì khả năng tồn tại của Doanh nghiệp trên thị trường là chắc chắn.

Yếu tố này biểu hiện sự nhạy bén của lãnh đạo Doanh nghiệp Muốn thành công, muốn chiến thắng đối thủ cạnh tranh thì Doanh nghiệp phải chủ động dự đoán được những biến động của thị trường, đi trước các đối thủ cạnh tranh trong việc đáp ứng những thay đổi nhu cầu đó.

Không chỉ thế Doanh nghiệp cần phải tìm ra những loại sản phẩm mới thay thế sản phẩm mà đối thủ cạnh tranh đang bán trên thị trường, thậm chí phải thường xuyên thay đổi chủng loại sản phẩm của chính Doanh nghiệp theo xu hướng ngày càng tốt hơn về chất lượng và rẻ hơn về giá thành.

Sự ra đời của những sản phẩm thay thế cho phép Doanh nghiệp nâng cao khả năng cạnh tranh, đẩy lùi sự xâm lấn của đối thủ trên thị trường mà Doanh nghiệp đang tham gia Sự nhạy bén của Doanh nghiệp sẽ cho phép Doanh nghiệp đứng vững trong thị trường cạnh tranh

1.3.2.8 Vị trí cạnh tranh của Doanh nghiệp trên thị trường

Biểu hiện cụ thể của yếu tố này là thị phần mà Doanh nghiệp chiếm lĩnh, uy tín của Doanh nghiệp đối với khách hàng, bạn hàng, thậm chí cả đối với đối thủ cạnh tranh, Đây là một tài sản vô hình quan trong đặc biệt trong thời điểm cạnh tranh gay gắt như hiện nay Nhân tố này được tích luỹ trong suốt quá trình sản xuất kinh doanh của Doanh nghiệp Vì vậy nó tạo ra lợi thế to lớn cho Doanh nghiệp trong quá trình cạnh tranh Trên thị trường, vị trí của Doanh nghiệp có ưu thế hơn đối thủ thì doanh nghiệp càng có khả năng mở rộng được thị phần, nâng cao được doanh số tiêu thụ, góp

Toồng quan veà coõng ty ủũa oỏc Sacomreal

Lịch sử hình thành và phát triển của công ty địa ốc Sacomreal

2.1.1.1 Thông tin sơ lược về công ty địa ốc Sacomreal

 Tên Công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC SÀI GÒN THƯƠNG TÍN

 Tên tiếng Anh: SAI GON THUONG TIN JOIN STOCK COMPANY

 Vốn điều lệ: 568.000.000.000 VND (Năm trăm sáu mươi tám tỷ đồng)

 Tương ứng với : 56.800.000 cổ phiếu phổ thông

 Trụ sở chính chính: Số 278 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh.

 Website: www.sacomreal.com.vn Email: info@sacomreal.com

 Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh: số 4103002210 do Sở kế hoạch và đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 29/03/2004, đăng ký thay đổi lần thứ 01 ngày 17/12/2004, lần thứ 02 ngày 13/06/2005, lần thứ 03 ngày 22/07/2005, lần thứ 04 ngày 22/11/2005, lần thứ 05 ngày 02/03/2006, lần thứ 06 ngày 17/07/2006, lần thứ 07 ngày 03/01/2007, lần thứ 08 ngày 10/04/2007, lần thứ

09 ngày 16/05/2007, lần thứ 10 ngày 26/06/2007, lần thứ 11 ngày

11/12/2007, lần thứ 12 ngày 16/01/2008 và đăng ký thay đổi lần thứ 13 ngày 19/09/2008.

 Lĩnh vực kinh doanh chính của Công ty: Bất động sản

2.1.1.2 Sự ra đời và phát triển của công ty địa ốc Sacomreal

Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín – Sacomreal thành lập ngày 29/03/2004 trên cơ sở hợp nhất các Trung tâm giao dịch BĐS của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín – Sacombank.

Những ngày đầu thành lập, hoạt động chính của Công ty chủ yếu là cung cấp các dịch vụ quảng cáo, rao bán BĐS, pháp lý nhà đất, tư vấn thiết kế và trang trí nội thất

Từ năm 2004, trước những chuyển biến tích cực của thị trường địa ốc, Sacomreal đã tiến hành đa dạng hoá các lĩnh vực hoạt động, trong đó chú trọng đầu tư – kinh doanh nhà ở và khu căn hộ cao cấp – cho đến nay, đây vẫn là hoạt động cốt lõi của Sacomreal.

Tháng 6/2006, Sacomreal công bố sản phẩm “Xây nhà trả góp trọn gói” – sản phẩm mang tính nhân văn cao nhờ vào chính sách hỗ trợ vay trả góp dài hạn của Ngân hàng Sacombank.

Tháng 9/2006, Sacomreal chính thức triển khai mô hình Sàn giao dịch Bất động sản điện tử 24 giờ vào kinh doanh BĐS Cuối năm 2006 và đầu năm 2007, Sacomreal đã vượt qua nhiều đối thủ trong và ngoài nước để giành được hợp đồng phân phối và tiếp thị độc quyền các dự án lớn như: Cao ốc căn hộ An Phú (Q.2, TP.HCM), Biệt thự trong sân golf SeaLinks (Phan Thiết)… và đã khẳng định được thương hiệu Sacomreal trên mảng thị trường này Để tiếp tục phát triển theo chiều rộng, cũng trong thời gian này, Sacomreal đã thành lập một số công ty trực thuộc hoạt động trong các lĩnh vực: tư vấn thiết kế và xây dựng, năng lượng, quản lý và khai thác khu công nghiệp, quản lý và khai thác khu vui chơi giải trí…

Cuối tháng 10/2007, Sacomreal đã liên kết với các chuyên gia có kinh nghiệm để thành lập Công ty CP Thẩm định giá Thương Tín – SCRValuation, hoạt động trong các lĩnh vực: thẩm định giá các loại BĐS (nhà ở, nhà xưởng, nhà máy, kho tàng, bến bãi; các công trình xây dựng và công nghiệp, cầu đường…), thẩm định giá đất và các dự án đầu tư BĐS, các khu resort…; thẩm định giá tài sản động sản (phương tiện vận tải, các phương tiện kỹ thuật, các thiết bị điện, điện tử, thiết bị, dây chuyền sản xuất đồng bộ…); xác định giá trị doanh nghiệp và dịch vụ tư vấn, đầu tư, cung cấp thông tin kinh tế chuyên ngành và đấu giá tài sản…

Ngày 29/12/2007, Sacomreal đã ra mắt Chương trình Phát triển Kinh doanh Môi giới BĐS – SCRA, nhằm liên kết các công ty BĐS, các nhà môi giới BĐS lại với nhau tạo thành một sân chơi chung, một thị trường chung cùng hợp tác, đầu tư, kinh doanh và môi giới BĐS Hiện với 700 cộng tác viên trên cả nước, SCRA được xem như một kênh phân phối và hoạt động kinh doanh mới của Sacomreal trong lĩnh vực đầu tư – kinh doanh – dịch vụ – môi giới BĐS bên cạnh các kênh phân phối truyền thống là các chi nhánh, phòng giao dịch

Tháng 5/2008, Sacomreal thành lập Trung tâm đào tạo Sacomreal nhằm thực hiện các hoạt động đào tạo, cấp giấy chứng nhận về môi giới BĐS, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá và quản lý điều hành sàn giao dịch BĐS Trung tâm đào tạo Sacomreal được đánh giá cao bởi, trong quá trình đào tạo, Trung tâm thường xuyên hợp tác với các trung tâm đào tạo uy tín trong nước và quốc tế nhằm tổ chức các chương trình đào tạo chất lượng cho các chuyên viên trong lĩnh vực BĐS Không chỉ trang bị cho các học viên kiến thức chuyên môn mang tính thực tiễn và ứng dụng cao về kinh doanh BĐS, hệ thống văn bản pháp quy liên quan tới lĩnh vực BĐS , Trung tâm đào tạo Sacomreal còn huấn luyện một số kỹ năng mềm cần thiết cho các học viên như: kỹ năng giao tiếp, đàm phán thương lượng, Anh văn giao tiếp chuyên ngành BĐS, kỹ năng đọc bản vẽ tư vấn dự án Hiện nay, Trung tâm đào tạo Sacomreal đã được chuyển thành Công ty TNHH Một thành viên Đào tạo Thương Tín.

Tháng 7/2008, Sacomreal chính thức ra mắt Công ty TNHH Một thành viên Kinh doanh Dịch vụ Bất động sản Thương Tín – Sacomreal-S và khai trương Sàn giao dịch

BĐS theo tiêu chuẩn của Bộ Xây dựng trực thuộc sự quản lý của Công ty TNHH Một thành viên Kinh doanh Dịch vụ Bất động sản Thương Tín Sàn giao dịch BĐS đã giúp các tổ chức, cá nhân, các nhà đầu tư trong và ngoài nước có nhu cầu sử dụng các dịch vụ BĐS, tìm kiếm thông tin về lĩnh vực bất BĐS có thể dễ dàng tìm mua, đăng bán và tra cứu thông tin tại Sàn để lựa chọn và đưa ra quyết định đúng đắn cho mình Thông qua Sàn giao dịch, các sản phẩm BĐS đã tiếp cận với khách hàng một cách nhanh chóng, góp phần giảm chi phí bán hàng; thúc đẩy tính chuyên nghiệp và nâng cao năng lực cạnh tranh của hàng hóa trên Sàn giao dịch.

Với mục đích cập nhật những thông tin mới nhất về các dự án mới, các hoạt động cũng như giá BĐS tại các tỉnh thành và tạo thêm cầu nối giữa Sacomreal với các đối tác và khách hàng, Sacomreal đã phát hành Bản tin Bất động sản 24h (1 số/tháng) và Bảng giá bất động sản tuần (1 số/tuần) trên phạm vi toàn quốc thông qua các chi nhánh, văn phòng giao dịch, hệ thống Đại lý môi giới SCRA của Sacomreal Đây chính là những thông tin hữu ích và khách quan giúp các đối tác và quý khách hàng hiểu thêm về Sacomreal và có cơ sở giá để tham khảo hoặc chọn mua được một ngôi nhà phù hợp Đến nay, Sacomreal đã thành lập được 14 chi nhánh, phòng giao dịch BĐS tại TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Bình Dương, Đồng Nai, Cần Thơ và 22 công ty con hoạt động trong các lĩnh vực: tư vấn thiết kế, thẩm định giá, năng lượng, đầu tư xây dựng, khu công nghiệp, kinh doanh vật liệu xây dựng…

Có thể nói, mảng hoạt động thành công nhất trong 4 năm qua của Sacomreal chính là đầu tư - kinh doanh và tiếp thị - phân phối các dự án căn hộ cao cấp.

Hiện Sacomreal đang tiếp tục đầu tư, liên kết đầu tư hàng loạt dự án mới và nhiều dự án đang tiếp tục được cân nhắc và lựa chọn Với mục tiêu trở thành Tổng công ty địa ốc hoạt động đa chức năng trong lĩnh vực BĐS và các ngành nghề liên quan tạiViệt Nam, nhiều sản phẩm đang được nghiên cứu, nhiều kế hoạch đang được chuẩn bị, nhiều nỗ lực, nhiều tham vọng, nhiều thành quả đang hình thành và vững mạnh tại Sacomreal.

2.1.2 Chức năng và nhiệm vụ của công ty

 Chức năng: Công ty Sacomreal chuyên đầu tư, kinh doanh và tiếp thị, phân phối các dự án, đầu tư tài chính vào lĩnh vực BĐS, cơ sở hạ tầng, năng lượng, tài chính…

- Đối với khách hàng: đảm bảo chất lượng trên từng sản phẩm.

- Đối với nhân viên: tạo dựng môi trường làm việc chuyên nghiệp với chính sách đãi ngộ - đào tạo đầy đủ.

- Đối với cổ đông: có kế hoạch sử dụng nguồn vốn hiệu quả và minh bạch bằng chính sách phân chia lợi nhuận một cách hợp lý, hợp pháp và xác định phần lợi nhuận giữ lại cho phép công ty mở rộng hoạt động kinh doanh, đầu tư vào những dự án mới.

2.1.3 Tổ chức bộ máy của công ty

Sơ đồ tổ chức của công ty Sacomreal

Các nguồn lực của công ty

2.1.4.1 Nguồn nhân lực Đội ngũ nhân viên: công ty Sacomreal hiện có 1 đội ngũ nhân viên hùng hậu và rất giỏi về chuyên môn nghiệp vụ với hơn 300 nhân viên kinh doanh và 200 nhân viên hành chính được phân bổ một cách hợp lý từ các cấp quản lý cho đến các phòng ban và chi nhánh Công tác quản trị nguồn nhân lực tốt giúp Sacomreal luôn đảm bảo nhân lực về số lượng, chất lượng trong mọi điều kiện hoàn cảnh như sốt hay đóng băng thị trường BĐS Bên cạnh đó, Sacomreal không ngừng nâng cao trình độ chất lượng, năng suất lao động bằng các hình thức đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, khen thưởng cho các gương mặt điển hình của quý, năm Nhưng trên hết, Sacomreal luôn đề cao chính sách

“trọng dụng nhân tài” và thực hiện đúng phương châm “đủ người, đúng người, đúng việc, đúng lúc”.

Trình độ nhân viên: đây là một yếu tố rất quan trọng trong việc hình thành chất lượng nguồn nhân sự của công ty Sacomreal Trong quá trình tuyển dụng nhân sự, các ứng cử viên luôn phải đáp ứng yêu cầu nhất định về trình độ cho vị trí công việc Đối với cấp quản lý từ trưởng phòng trở lên phải là Cử nhân đại học cho đến Thạc sĩ, Tiến sĩ, và có kinh nghiệm lâu năm trong ngành BĐS, có bằng cấp liên quan như Môi giới BĐS, bằng Quản lý sàn giao dịch BĐS, Thẩm định giá Đối với nhân viên thì trình độ từ Cao đẳng cho đến Đại học các ngành tùy theo vị trí công việc Riêng với Nhân viên kinh doanh nếu là cử nhân của các ngành khác thì phải có kinh nghiệm về BĐS và có bằng hành nghề Môi giới BĐS. Đào tạo nhân viên: đối với từng bộ phận, Sacomreal luôn có chương trình đào tạo phù hợp cho cả nhân viên mới cũng như nhân viên cũ để đảm bảo trong suốt quá trình làm việc đều được tiếp nhận các kiến thức, kỹ năng có tính cập nhật và sát với thực tiễn Tháng 05/2008 Sacomreal thành lập Trung tâm đào tạo Sacomreal chuyên đào tạo, cấp giấy chứng nhận về Môi giới BĐS Chính vì hoạt động chuyên nghiệp của TT này mà hiện nay nó đã được chuyển thành Cty TNHH một thành viên đào tạo Thương Tín.

Các chính sách hỗ trợ và phát triển nguồn nhân lực: mỗi nhân viên Sacomreal đều được hưởng chính sách đãi ngộ về vật chất và tinh thần xứng đáng với công việc của họ Bên cạnh việc được hưởng lương theo quy định của nhà nước, nhân viên Sacomreal còn được hưởng hoa hồng theo % doanh số (NVKD) hay % doanh thu đối với các nhân viên khác Vào cuối mỗi quý, Sacomreal sẽ tuyên dương những gương mặt tiêu biểu vì thành tích đã đạt được trong quý Nhân viên giỏi luôn được quan tâm và đề bạt vào các vị trí cao, có cơ hội thăng tiến Sacomreal cũng quan tâm tới việc thiết lập môi trường làm việc chuyên nghiệp như làm việc theo nhóm, đánh giá và tự đánh giá

Với tình hình biến động phức tạp của thị trường, công ty đã áp dụng chính sách nhân sự linh hoạt Cụ thể: vào thời điểm giao dịch của thị trường tăng mạnh, để áp ứng nhu cầu về nhân lực và tài lực, Sacomreal đã phải tăng cường bộ máy chớp lấy thời cơ của thị trường Riêng mảng chi phí nhân sự nằm ở mức trung bình gần 4 tỷ đồng mỗi tháng Khi thị trường đảo chiều bất ngờ, công ty đã kịp thời tinh giảm lại số lượng nhân sự, tập trung vào chất lượng để đảm bảo nguồn lực chuẩn bị khi thị trường ấm trở lại, củng cố lại toàn bộ bộ máy quản lý, rà soát lại nhân sự toàn hệ thống đến từng cá nhân

Sacomreal thành lập ngày 29/03/2004, trên cơ sở hợp nhất các Trung tâm Giao dịch Bất động sản (BĐS) của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín – Sacombank.Với số vốn điều lệ ban đầu là 11 tỷ đồng, cuối năm 2007 vốn điều lệ của Sacomreal đã lên tới 505 tỷ đồng, 568 tỷ đồng cho năm 2008 và đến nay là 647 tỷ đồng, vốn tự có gần 1.200 tỷ đồng.

Công ty Sacomreal có trụ sở khang trang tại 278 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, P.8, Q.3, TP.HCM Cho đến ngày 31/12/2008, công ty đã có 12 chi nhánh và văn phòng trực thuộc tại Hà Nội, Bình Dương, Quận 2, Quận 4, Quận 7, Quận Tân Bình, Quận Tân Phú Đến cuối năm 2008, công ty đã và đang hợp tác với hơn 880 đại lý môi giới BĐS trên khắp cả nước và tiếp tục công tác tuyển dụng thường xuyên để ngày càng gia tăng số lượng đại lý này Năm 2006 Sacomreal thành lập sàn giao dịch BĐS điện tử 24 giờ,thông qua hệ thống internet, màn hình cảm ứng được đặt tại trụ sở chính, chi nhánh,giúp khách hàng dễ dàng truy cập thông tin Với hệ thống truyền tải thông tin hiện đại,phương pháp tiếp thị chuyên nghiệp, sản phẩm của các nhà môi giới đã dễ dàng tiếp cận khách hàng, xác suất giao dịch thành công qua Sacomreal cao Ở mỗi chi nhánh,mỗi nhân viên đều được bố trí một vị trí làm việc cá nhân, hiện đại với máy tính kết nốiInternet đường truyền tốc độ cao để cập nhật và thông tin đến khách hàng một cách nhanh nhất.

Tình hình hoạt động kinh doanh của công ty

2.1.5.1 Phân tích tình hình của các lĩnh vực công ty đang hoạt động Đvt: tỷ VNĐ

Doanh thu và lợi nhuận

Giá trị tỷ trọng Giá trị tỷ trọng Giá trị tỷ trọng Giá trị tỷ trọng

Lợi nhuận 0,77 8,03% 0,83 0,47% 0,08 0,2% 0,22 0,05% dịch vụ pháp lý Doanh thu 7,79 28,8% 35,67 18,7% 15,03 16,25% 64,81 14,4%

Lợi nhuận 5,5 57,58% 33,072 18,63% 13,94 35,82% 50,99 12,45% đầu tư và hợp tác phát triển

Khi mới thành lập do nguồn vốn kinh doanh của Sacomreal con hạn chế nên thời gian đầu Sacomreal gặp khó khăn trong việc làm chủ đầu tư và tiến hành phát triển các dự án bất động sản Do đó để tồn tại và phát triển, Sacomreal đã tập trung vào các mãng kinh doanh chính là cung cấp các dịch vụ pháp lý liên quan đến hoạt động bất động sản, kinh doanh thương mại vật liệu xây dựng, môi giới bất động sản và mua sỉ bán lẻ bất động sản Trải qua thời gian phát triển, đến nay Sacomreal đã triển khai thành công sàn giao dịch bất động sản 24 giờ và hiện doanh thu môi giới bất động sản đóng góp hơn 80% doanh thu thuần của công ty Năm 2007, với nguồn vốn kinh doanh vững mạnh, Sacomreal đã mạnh dan làm chủ đầu tư vào một số dự án bất động sản và cho đến nay tổng số dự án của Sacomreal đã lên đến 28 dự án với nhiều dự án có quy mô lớn và có chất lương Các dự án của Sacomreal đang triển khai rất đa dạng ở nhiều lĩnh vực như căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê, khách sạn, trung tâm thương mại, dịch vụ, khu công nghiệp Hiện nay, đầu tư vào các dự án bất động sản là định hướng chiến lược của Sacomreal để thực hiện mục tiêu trở thành doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Sacomreal hiện nay có những lĩnh vực kinh doanh chính như sau:

 Lĩnh vực kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản: Tính đến năm 2009, do một số dự án của Sacomreal đang trong quá trình triển khai nên chưa đem lại nhiều doanh thu cho công ty Do đó lĩnh vực môi giới bất động sản vẫn là mảng kinh doanh đóng góp khoảng 70% doanh thu và lợi nhuận thuần hàng năm của công ty.Với thế mạnh sở hữu một hệ thống các chi nhánh và hơn 600 đại lý môi giới

(SCRA), Sacomreal đã đẩy mạnh triển khai chuyên nghiệp hóa hoạt động môi giới và phân phối sản phẩm bất động sản Tháng 9 năm 2006, Sacomreal là một trong những công ty đầu tiên tại Việt Nam chính thức triển khai mô hình sàn giao dịch điện tử Sàn giao dịch bất động sản 24 giờ là hệ thống giao dịch được kết nối qua internet, mạng máy tra cứu thông tin tự động và qua điện thoại di động có khả năng cung cấp đầy đủ các thông tin về các sản phẩm môi giới cho khách hàng Tính đến nay, Sacomreal đã phân phối thành công nhiều dự án như Dự án An Phú – An Khánh (Quận 2), Dự án Khu căn hộ Bình Phú (Quận 6), Dự án Khu đất biệt thự Bình Hưng Văn Lang (Quận 8), Dự án Sealinks, Dự án Newsaigon (Quận 7) và các nền đất Dự án ở Nhơn Trạch Đồng Nai

 Lĩnh vực kinh doanh thương mại vật liệu xây dựng: Trong thời gian đầu, lĩnh vực kinh doanh thương mại vật liệu xây dựng như ngói, sơn,,, và một số thiết bị gia đình khác như mấy nước nóng, bếp âm đã đóng góp lớn vào doanh thu thuần của Sacomreal Năm 2006, lĩnh vực này đóng góp gần 60% doanh thu thuần của Sacomreal, năm 2007 khoảng 6% (chủ yếu giảm do doanh thu các lĩnh vực khác của Sacomreal phát triển vượt bậc) Tuy nhiên kể từ năm 2008 cho đến nay, công ty không đẩy mạnh lĩnh vực kinh doanh này.

 Lĩnh vực kinh doanh dịch vụ pháp lý: Các dịch vụ pháp lý của Sacomreal hiện nay khá đa dạng bao gồm cung cấp cho khách hàng các dịch vụ như dịch vụ thiết kế bất động sản, dịch vụ tư vấn chuyển quyền sử dụng đất, dịch vụ tư vấn pháp lý, dịch vụ tư vấn lập dư án, dịch vụ quảng cáo và tư vấn thẩm định giá bất động sản Năm

2007, lĩnh vực này đóng góp gần 20% doanh thu thuần và lợi nhuận thuần của Sacomreal Từ năm 2007 cho đến nay, mãng kinh doanh dịch vụ pháp lý vẫn duy trì tỷ lệ đóng góp vào doanh thu và lợi nhuận ở mức ổn định.

 Lĩnh vực hợp tác, đầu tư và phát triển dự án bất động sản: Với định hướng chiến lược trở thành doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản,Sacomreal xác định lĩnh vực hợp tác, đầu tư và phát triển dự án bất động sản là lĩnh vực kinh doanh chính của công ty trong thời gian tới Trong những năm qua, Sacomreal đã thực hiện hợp tác đầu tư và làm chủ đầu tư một số dự án như Dự án Khu căn hộ cao Cấp The Everich (Quận 10), Dự án Orchard Garden (Quận 2), Dự án Sacomreal – 548 (Quận Tân Phú), Dự án Khu căn hộ cao cấp Sao Mai (Quận 5),

Dự án khu nhà phố liên kế Lộc Sơn (thị xã Bảo Lộc – Tỉnh Lâm Đồng) Ngoài ra, Sacomreal đang thực hiện khoảng 30 dự án bất động sản lớn nhỏ do công ty làm chủ đầu tư Tính đến năm 2008, do các dự án còn đang trong quá trình triển khai nên không đem về doanh thu và lợi nhuận cho công ty Bắt đầu năm 2009, lĩnh vực này đã đóng góp vào doanh thu và lợi nhuận của công ty ở mức nhất định

2.1.5.2 Kết quả hoạt động kinh doanh

Doanh thu và lợi nhuận của Sacomreal Đvt: VNĐ

Chỉ tiêu Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009

Doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ 27.075.650.099 191.484.572.841 92.527.071.610 450.076.805.483 Lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ 9.659.773.119 177.526.822.719 38.912.773.413 409.569.892.990 Lợi nhuận từ hoạt động tài chính 27.212.521.846 28.337.715.239 (155.561.018.680) 34.855.389.743 Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh 24.667.599.985 166.012.980.354 (213.976.997.336) 187.594.667.800 Lợi nhuận khác 196.069.145 100.132.941.774 219.648.563.793 289.936.104.206 Lợi nhuận trước thuế 24.863.669.130 266.145.922.128 5.392.184.599 477.530.772.006 Lợi nhuận sau thuế 17.971.832.715 218.730.461.948 128.060.900 358.446.884.069

Tổng tài sản của công ty Sacomreal năm2008 là 7600 tỷ đạt 140% so với năm

2008 và tổng tài sản của năm 2008 là 5426 tỷ đồng đạt 175,9% so với năm 2007. Doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ năm 2008 là 92,527 tỷ đồng, chỉ được 48,32% so với năm 2007 Lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ năm

2008 là 38,912 tỷ đồng, đạt 21,8% so với năm 2007 Trong năm 2008, doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ là 92,527 tỷ đồng, lợi nhuận từ chỉ tiêu này là 38,912 tỷ đồng, vậy giá vốn của chỉ tiêu này là 53,615 tỷ đồng chiếm 57,94% doanh thu. Trong khi đó, giá vốn của cùng chỉ tiêu năm 2007 chỉ chiếm 7,2% doanh thu Vậy năm

2008, công ty phải bỏ ra nhiều vốn ở chỉ tiêu này nhưng thu được ít lợi nhuận hơn so với 2007

Lợi nhuận từ hoạt động tài chính âm (-)155,561 tỷ đồng và lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh âm (-) 213,976 tỷ đồng, bởi vì năm 2008 Việt Nam cũng bị ảnh hưởng bởi cuộc khủng hoảng tài chính kinh tế thế giới, vì vậy sự đầu tư của công ty Sacomreal vào các ngành nghề khác như kinh doanh chứng khoán, vàng, mua bán giấy tờ có giá không đem lại kết quả tốt đẹp, dẫn tới lợi nhuận âm Sau khi nộp thuế thu nhập doanh nghiệp và trích quỹ dự phòng tài chính và các quỹ khác thì lợi nhuận của công ty là 128.060.900 triệu đồng, thấp hơn rất nhiều so với năm 2007 Đó cũng là tình hình chung của nhiều công ty.

Với chính sách hiệu quả và nguồn nhân nhân lực tài năng cộng với tình hình khủng hoảng tài chính đã phần nào lắng dịu, năm 2009 Sacomreal đã gặt hái những thành công đáng kể ở các mãng kinh doanh vượt kế hoạch ban đầu đề ra cụ thể là lợi nhuận sau thuế của Sacomreal là 358,44 tỷ đạt 253% so với dự kiến là 141,64 tỷ.

Định hướng hoạt động từ 2010- 2015

Trước tình hình thế giới có nhiều biến động và những khó khăn trong việc tiên liệu tình hình kinh tế dài hạn, Ban điều hành công ty đã vạch ra chiến lược phát triển của công ty theo trong giai đoạn 2010 – 2015 theo định hướng chuyên nghiệp, hiệu quả, phát triển vượt bậc với nội dung cụ thể như sau:

2.1.6.1 Các dự án mà Sacomreal đang triển khai cho những năm tới

Sau 05 năm hoạt động với chiến lược trở thành chủ đầu tư các dự án, đến naySacomreal đã chính thức trở thành chủ đầu tư của nhiều dự án với tổng vốn lên đến hàng ngàn tỷ đồng, Sacomreal đã và đang xúc tiến triển khai và liên kết hợp tác đầu tư dưới nhiều hình thức với các đối tác trong và ngoài nước Danh mục các dự án đầu tư của Sacomreal đến nay có đến gần 30 dự án lớn nhỏ Trong đó, đáng chú ý nhất là các dự án đầu tư đang triển khai (08 dự án) và các dự án đang kêu gọi hợp tác đầu tư (08 dự án) Ngoài ra, Sacomreal còn đang theo dõi và phân tích phương án đầu tư một số dự án khác nữa trong dài hạn Hiện tại, các dự án đang triển khai gồm:

Stt Các dự án đang triển khai Vị trí Quy mô diện tích-m 2

1 Khu đô thị Tân Thắng Q.Tân Phú 900,840

2 Khu dân cư Phú Mỹ Q.7 49,640

3 Khu dân cư Phú Thuận Q.7 148,000

4 Chung cư Hòa Bình Q.Tân Phú 1,079

5 Chung cư Phú Lợi 1 (6 blocks) Q.8 7,670

6 Chung cư Sacomreal 584 Q.Tân Phú 5,912

8 Cao ốc văn phòng GENERALIMEX Q.1 453

Trên đây là các dự án đang triển khai thực hiện, nguồn lợi nhuận từ các dự án này dự kiến sẽ được ghi nhận về công ty trong vòng từ 02 đến 05 năm tới, tùy theo thời gian tiến độ của các dự án mà sẽ có thời gian thu hối vốn và lợi nhuận khác nhau Như dự án Tân Thắng là dự án tương đối lớn, triển khai thực hiện theo từng phần trong nhiều năm, dự kiến thời gian hoàn thành của dự án Tân Thắng là 10 năm.

Bên cạnh đó là hàng loạt dự án rất tiềm năng mà công ty Sacomreal kêu gọi hợp tác đầu tư cũng như đang cùng phân phối với các công ty khác, bao gồm: SaigonresTower, TDH Trường Thọ, Sunrise City, Lakeside Apartment, căn hộ Võ Đình, cao ốc căn hộ H2 và khu biệt thự nghỉ dưỡng và resort Casalle Hills

2.1.6.2 Đảm bảo tính chuyên nghiệp trong hoạt động đầu tư và tài chính

 Tăng cường công tác tổ chức, quản lý và triển khai điều hành các dự án đầu tư xây dựng công trình; nâng cao tính chuyên nghiệp trong việc quản lý chi phí sử dụng vốn đầu tư nhằm đảm bảo đáp ứng kịp thời nhu cầu vốn và tạo điều kiện sản phẩm kinh doanh được đưa ra thị trường trong thời điểm thích hợp, tăng tính thanh khoản từ dự án đầu tư.

 Cơ cấu lại nguồn vốn hợp lý, rà soát lại danh mục đầu tư tài chính, tập trung hoạt động trọng tâm là BĐS nhằm tăng cường hiệu quả sử dụng vốn và tính cạnh tranh trên thị trường.

 Kiểm soát chặt chẽ các chi phí bao gồm chi phí nhân sự, chi phí hành chính quản trị, chi phí dự án, giảm thiểu lãng phí, cân đối các khoản chi, tập trung vào phát triển dự án nhằm thanh khoản nhanh nhất.

 Đẩy mạnh công tác xúc tiến đầu tư, tăng cường thanh khỏan các dự án đã hoàn chỉnh về pháp lý, chia sẻ rủi ro, cũng như tận dụng thế mạnh của các đối tác trong và ngoài nước.

 Kiểm soát các hoạt động đầu tư thông qua các quy trình đầu tư dự án, kiểm soát các công ty thành viên thông qua quy chế quản lý người đại diện vốn đầu tư tại các doanh nghiệp.

2.1.6.3 Ổn định về nhân sự để đạt hiệu quả trong tổ chức bộ máy

 Củng cố, kiện toàn bộ máy tổ chức, nâng cao tính chuyên nghiệp và trình độ của đội ngũ nhân sự để đảm bảo tính linh hoạt trong hoạt dộng của công ty ở mọi hoàn cảnh, lấy mục tiêu hiệu quả, ổn định và tăng trưởng vượt bậc là mục tiêu tiên quyết trong mọi hoạt động.

 Coi công tác tái cấu trúc là một phần không thể thiếu trong chiến lược phát triển nhằm không ngừng nâng cao hiệu quả hoạt động, tăng tính cạnh tranh xây dựng bộ máy tinh gọn, chuyên nghiệp sẵn sàng phát triển khi thị trường ấm.

 Hoàn thiện hệ thống quy trình, quy chế, xây dựng các chính sách nhân sự bao gồm: chính sách thu hút nhân tài, chính sách đào tạo, quy chế thi đua khen thưởng, hoàn chỉnh hệ thống chức danh

 Với nguyên tắc “Biến khó khăn của thị trường thành lợi thế của mình”, công ty tập trung phát triển thương hiệu và thị phần thông qua các hoạt động kinh doanh môi giới BĐS, tiếp thị và nghiên cứu thị trường, phát triển dự án Tập trung tận dụng các nguồn thu hút từ hoạt động tư vấn, nghiên cứu thị trường và tiếp thị cho các đối tượng bên ngoài hệ thống Mục tiêu biến thương hiệu Sacomreal trở thành thương hiệu lớn nhất trên thị trường BĐS trong nước và tiến tới thị trường quốc tế.

 Tăng cường sử dụng công nghệ thông tin làm nền tảng phát triển chuyên nghiệp và bền vững Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu tập trung để khai thác hiệu quả và an toàn nguồn tài nguyên vô giá này Tin học hóa các công tác quản lý nhân sự, quản lý khách hàng, hệ thống lương và kế toán.

 Tập trung xây dựng, hoàn chỉnh và thực hiện chính sách chất lượng đi sát với chuẩn mực ISO, vận dụng các tiêu chuẩn quốc tế vào công tác điều hành – quản lý, chuyên nghiệp hóa đội ngũ nhân sự thông qua chương trình đào tạo, tinh chọn đội ngũ nhân sự thông qua chính sách lương bổng để đảm bảo cạnh tranh, tăng cường hiệu quả lao động, giảm thiểu chi phí quản lý trung gian, ngăn chặn chảy máu chất xám.

2.1.6.5 Mục tiêu hoạt động và phát triển của công ty

Phân tích thực trạng kinh doanh bất động sản của Sacomreal

Phân tích khách hàng

Khách hàng của Sacomreal được phân khúc làm bốn nhóm:

 Khách hàng hộ khẩu tỉnh có nhu cầu sống và làm việc tại TP.HCM: đây là phân khúc khách hàng chỉ chiếm tỉ lệ nhỏ trong số những khách hàng của Sacomreal Đó là những khách hàng tại các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu, xa hơn thì có khách hàng tại các thành phố lớn như Đà Nẵng, Hà Nội Họ có đặc điểm chung là thu nhập cao, ổn định, đang làm việc cho các công ty lớn hoặc điều hành công ty riêng ở TP.HCM nên họ có nhu cầu mua căn hộ để thuận tiện cho việc sinh sống và làm việc tại TP.HCM.

 Khách hàng có hộ khẩu TP.HCM: nhóm khách hàng này là cư dân của TP.HCM.

Họ có thể là những cặp vợ chồng mới cưới, những gia đình nhỏ có nhu cầu ở riêng(không ở chung với các anh chị em hoặc bố mẹ) hay những gia đình muốn được hưởng mức sống cao hơn trong các khu căn hộ cao cấp Thậm chí đối tượng được nhắm đến cũng là những cư dân có thu nhập thấp có khả năng thay đổi nơi sinh sống để thuận tiện làm việc và nuôi dạy con cái.

 Việt Kiều, các tổ chức và cá nhân người nước ngoài: là những khách hàng đang định cư ở nước ngoài muốn quay trở về quê hương để nghỉ dưỡng, làm ăn, sinh sống hoặc người nước ngoài đang và sẽ làm việc lâu dài ở Việt Nam Mặc dù những quy định về việc sở hữu nhà ở của Việt Kiều ở Việt Nam còn chưa được thông thoáng nhưng vẫn có rất nhiều Việt Kiều thực sự mong muốn tìm hiểu thị trường trong nước để được đầu tư và sinh sống.

 Khách hàng đầu tư BĐS: đây là nhóm đa số, chiếm khoảng 70% số khách hàng của Sacomreal Họ cũng có thể là khách hàng thuộc 1 trong 3 nhóm trên nhưng có đặc điểm chung là thu nhập cao, làm các nghành nghề khác nhau, am hiểu về thị trường BĐS, muốn đầu tư để sinh lời Họ chuyên đi săn lùng, tìm hiểu thông tin về các dự án “nóng” hoặc có tiềm năng bao gồm căn hộ cao cấp, biệt thự, villa-resort nghỉ dưỡng, đất nền để đầu tư bằng cách mua đi bán lại để hưởng phần chênh lệch hoặc cho thuê lại trong lúc chưa bán được.

Phân tích đối thủ cạnh tranh

 Đối thủ cạnh tranh: ở Việt Nam hiện nay, thị trường BĐS có sự tham gia của rất nhiều những thương hiệu khác nhau với những ưu điểm của mình đã tạo nên 1 bức tranh muôn màu muôn vẻ và 1 môi trường cạnh tranh sôi nổi cho các công ty.

- Các công ty có sự hỗ trợ tài chính từ phía ngân hàng: đây là các công ty có mô hình hoạt động tương tự với mô hình kinh doanh của Sacomreal Các công ty được tách ra từ ngân hàng “mẹ”, nguồn vốn ban đầu do ngân hàng “mẹ” đầu tư chuyên cung cấp các dịch vụ quảng cáo, rao bán BĐS, pháp lý nhà đất, tư vấn thiết kế, như ACB – R ( ngân hàng ACB), Vietcomreal (ngân hàng Vietcombank), An Bình Land ( ngân hàng An Bình)

- Các công ty được tập đoàn nước ngoài đầu tư: gồm có VinaCapital, KéppelLand, Nova Land, CapitaLand Đây là các công ty đa quốc gia hoạt động trên nhiều lĩnh vực khác nhau trong đó họ đầu tư rất lớn vào thị trường BĐS của Việt

Nam, không chỉ riêng căn hộ cao cấp hay biệt thự mà còn có khách sạn, resort, sân golf, trung tâm thương mai, cao ốc văn phòng, khu dân cư mới

- Các công ty tiếp thị và phân phối: đây là các công ty tư nhân hoạt động trong lĩnh vực BĐS Trong đó có các công ty vừa làm chủ đầu tư xây dựng vừa phân phối sản phẩm của mình và sản phẩm của công ty khác, có những công ty chuyên đi tìm sản phẩm đem về công ty để tiếp thị và phân phối như Hưng Thịnh, Phú Gia, Phú Hưng, Vạn Phát Hưng

 Năng lực của các đối thủ cạnh tranh

 Nguồn cung BĐS phong phú hấp dẫn, có nhiều dự án dành cho người có thu nhập thấp đến trung bình.

 Phân phối 1 số dự án có vị trí đẹp, thuận tiện.

 Mạnh về môi giới lẻ.

 Hoa hồng dành cho nhân viên kinh doanh cao.

 Không được sự hỗ trợ từ ngân hàng “mẹ” nên có hoặc không có dịch vụ hỗ trợ vay cho khách hàng.

 Chất lượng dịch vụ không cao.

 Thương hiệu chưa mạnh nên chưa nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng.

 Nguồn lực tài chính không dồi dào

 Phân hạng đối thủ cạnh tranh: theo bảng xếp hạng VNR500 đối với 500 doanh nghiệp tư nhân lớn nhất Việt Nam năm 2009 thì Sacomreal đứng vị trí 6 trong ngành bất động sản.

Bảng xếp hạng VNR500 (được công bố ngày 25/11/2009) là kết quả nghiên cứu của Vietnam Report, dưới sự cố vấn của nhóm chuyên gia trong và ngoài nước, đứng đầu là

GS John Quelch - Phó Hiệu trưởng Harvard Business School VNR500 được xây dựng dựa trên các nguyên tắc khoa học, độc lập và tuân theo chuẩn mực quốc tế (dựa trên mô hình Fortune 500)

1 CÔNG TY CP ĐẦU TƯ – CÔNG NGHIỆP TÂN TẠO

2 CÔNG TY CP PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ KINH BẮC

3 CÔNG TY CP HIM LAM

5 CÔNG TY CP ĐẦU TƯ KINH DOANH NHÀ

6 CÔNG TY CP ĐỊA ỐC SÀI GÒN THƯƠNG TÍN - SACOMREAL

7 CÔNG TY CP SÔNG ĐÀ - THĂNG LONG

8 CÔNG TY CP ĐẦU TƯ NAM LONG

Phân tích giá cả thị trường BĐS từ khi thành lập Sacomreal

Tiền thân của công ty Sacomreal là các Trung tâm giao dịch BĐS của ngân hàng Sacombank Khi công ty chính thức ra đời cũng là lúc tạo ra ảnh hưởng đối với thị trường BĐS Việt Nam Từ thời điểm đó đến nay, thị trường BĐS đã trải qua nhiều cuộc thăng trầm đáng kể Đánh giá tình hình chung hiện nay là giá cả BĐS cao hơn thực tế và cũng rất cạnh tranh

Có nhiều lý do để lý giải cho điều này mà trước hết đó là thời gian đầu cung không đủ cầu, nguồn cung BĐS khan hiếm, chủ đầu tư muốn thu nhiều lợi nhuận, vì lợi nhuận thu được từ các dự án là quá hấp dẫn nên khi tính toán, trừ đi các chi phí thì nhà đầu tư xác định giá bán khá cao Mặc dù đã có quy định của Nhà nước về khung giá nhưng có mấy khách hàng biết được giá trị thực là bao nhiêu

Một lý do khác nữa là BĐS được giao dịch qua khá nhiều trung gian từ nhà đầu tư xây dựng cho đến khách hàng, cứ mỗi lần như vậy giá lại bị đẩy lên một chút do chi phí quảng cáo, ăn chia hoa hồng…làm khách hàng than vãn rằng khó mà mua được nhà giá gốc Cơn sốt BĐS năm 2007 đã đẩy giá BĐS đi xa so với giá thực tế của nó mà sự ảnh hưởng tiêu cực này làm cho diễn biến thị trường càng thêm phức tạp

Nhưng giá cả không thể cao và độc quyền như vậy mãi được bởi vì “miếng bánh” BĐS đang bị chia thành nhiều phần do có nhiều công ty tham gia và có sự can thiệp mạnh mẽ của Nhà nước Nền kinh tế thế giới đã qua cơn đỉnh điểm của cuộc khủng hoảng, giá cả của tất cả các thị trường nói chung đã khá bình ổn trở lại, Nhà Nước mở cửa cho các đối tượng Việt Kiều, người nước ngoài có nhu cầu mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam nên giá cả có thể cao nhưng phải rất cạnh tranh tức là chất lượng tốt, dịch vụ chu đáo… thì mới thu hút được khách hàng.

Bên dưới là bảng giá của một số nguồn BĐS mà các công ty trong ngành đang phân phối được tổng hợp từ nhiều nguồn của các công ty BĐS:

Nhà phân phối BĐS Dự án Quận DT (m2) Tr/m2

Công ty TNHH Thương Mại Him Lam Him Lam Nam Khánh 8 91 17 CTY TNHH XD-DV-TM- Đầu Tư

Bất Động Sản Tương Phong Everluck 12 76 14,1

Công ty Cổ phần BĐS Điện lực Dầu khí Việt Nam PV Power Landmark 2 102 24,1

Công Ty TNHH Hợp Giang Thịnh Vượng 2 57 18

Công ty TNHH Vcon Tấn Trường V-Star 7 97,56 21

Công ty Cổ Phần Xây Dựng và Phát

Công ty CP đầu tư xây dựng An Điền Ngọc Phương Nam 8 89 18,1 Công ty Dịch Vụ Công Ích Quận 8 Trương Đình Hội 8 72,4 11

CTy TNHH Danh Khôi Nguyễn Quyền BTA 72 11,5

Hoàng Anh Gia Lai Group New Saigon NB 88 22,2

Công ty cổ phần Du Lịch Thanh Niên Phú Hoàng Anh TB 74,8 21,2 Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức The Harmona TĐ 72 14,5 Công Ty CP ĐT - XD và Khai thác

Công trình Giao Thông 584 TDH - Trường Thọ TP 60,5 13,4 Công ty CP Đầu Tư 577 584 Lilama SHB

Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương

2.2.4 Phân tích nguồn cung BĐS của Sacomreal

2.2.4.1 Tình hình kinh doanh BĐS

Tiếp theo tình hình BĐS giai đoạn 2001 – 2003, khi mà nhưng cơn sốt bùng lên do nhu cầu ảo tức là nhu cầu sở hữu BĐS thực sự không nhiều, thì từ năm 2004 trở đi thị trường BĐS lại bắt đầu trầm lắng Nhưng cũng không lâu sau đó thị trường BĐS bắt đầu ấm dần lên và đặc biệt là 2 cơn sốt xảy ra vào cuối năm 2006 và đầu năm 2007,

2 cơn sốt này là do nhu cầu thật tạo nên tức là nhu cầu sở hữu nhà ở, căn hộ… là có thật bởi vì tại thời điểm này chúng ta đã gia nhập WTO, rất nhiều tập đoàn kinh tế nước ngoài tìm đến làm ăn khiến nhu cầu về văn phòng, căn hộ tăng lên, bên cạnh đó, đời sống người dân cũng tăng cao nên có nhu cầu về chỗ ở tốt hơn Ngoài nhu cầu thật sự khiến thị trường BĐS nóng sốt, một nguyên nhân khác là do nhiều nhà đầu tư (chính quy và nhỏ lẻ) chọn BĐS làm kênh đầu tư Lý giải điều này, nhiều chuyên gia địa ốc, cho rằng trước đây khi có tiền, người dân thường gửi vào ngân hàng nhưng do lãi suất tiền gửi ngân hàng không đủ bù vào lạm phát, nên họ chuyển sang sử dụng vào mục đích khác.Thực tế hiện nay, không ít người chưa biết nhiều về BĐS cũng đổ xô vào đầu tư nhà, đất đã góp phần làm cho thị trường BĐS “sốt” Rõ ràng nhu cầu về nhà, đất là có thật (cho dù là để ở hay để đầu cơ) Và trong bối cảnh cung chưa đủ cầu, thì đầu tư vào lĩnh vực nhà, đất vẫn được coi là an toàn và có mức sinh lời cao hơn so với các ngành nghề, lĩnh vực đầu tư khác trên thị trường lúc bấy giờ.Trong giai đoạn này thị trường BĐS dường như phân chia thành 2 thái cực: trong khi thị trường văn phòng, căn hộ cao cấp khá sôi động thì thị trường nhà đất vẫn cứ im lìm Theo công ty CBRE (CB Richard Ellis Việt Nam), nguyên nhân khiến thị trường văn phòng Việt Nam sôi động hơn và có mức giá cho thuê cao “ngất ngưởng” chính là do tốc độ tăng trưởng kinh tế khá nhanh của Việt Nam Đối với thị trường nhà đất, theo một số chuyên gia bất động sản, một trong những nguyên nhân chính gây nên tình trạng đóng băng chính là do tỷ lệ chênh lệch giữa cung và cầu đang tiến lại gần nhau, ít còn những khoảng cách đáng để

“gây sốt” như 2, 3 năm trước đây Bên cạnh đó, yếu tố tâm lý và những rắc rối trong thủ tục mua bán, giấy tờ nhà đất cũng là một nguyên nhân không nhỏ…

Năm 2007 là năm bất thường của thị trường BĐS với 3 đợt "sốt" là vào tháng 2, tháng 8 và cuối năm, còn khoảng giữa đó là những ngày trầm lắng Với 3 đợt sốt trong vòng chỉ 1 năm đã giúp thị trường BĐS tăng trưởng vượt bậc Theo một doanh nghiệp cung cấp thông tin về bất động sản, năm 2007 nguồn vốn đầu tư vào BĐS đạt 5 tỷ USD Số này chủ yếu từ nguồn vốn FDI và kiều hối Riêng TP.HCM chỉ trong 11 tháng, trong số 2,5 tỷ FDI đã có tới 85% đầu tư vào BĐS Giá nhà đất tăng mạnh là điều dễ thấy nhất ở thị trường BĐS 2007 Đất đai đã tăng từ 80% đến gấp đôi ở các khu vực quận 2, 7, 9, tăng đến 70 - 80% ở các quận Bình Chánh, Nhà Bè và dự kiến các khu vực này sẽ tiếp tục tăng vào 2008 Giá chung cư cao cấp tăng gấp đôi giá ban đầu. Điều đó thể hiện rõ ở các dự án Hoàng Anh RiverView, The Vista, Sky Garden 3, Blue Diamond

Theo ông Brett Ashton, Giám đốc quản lý Công ty dịch vụ BĐS Savills Việt Nam, nhận định: "Giá BĐS đã tăng gấp đôi chỉ trong 12 tháng và thậm chí đã gấp 3 trong 18 tháng qua".

Sự tăng trưởng khá mạnh của thị trường BĐS năm 2007 một phần rất quan trọng là nhờ vào sự góp mặt của hàng loạt gương mặt mới chuyển sang đầu tư vào lĩnh vực này như ôtô Trường Hải, Vietronics Tân Bình, Dệt may Thành Công, Savimex, Kinh Đô, Giấy Viễn Đông, Sơn Đồng Nai, Cơ điện lạnh REE

Tất nhiên, đó cũng là năm trưởng thành của các doanh nghiệp BĐS trong nước.Các công ty Nam Long, Him Lam, công ty xây dựng 584, tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai đã khẳng định đủ sức đứng vững trên thị trường Trong đó có thể kể đến sự xuất hiện bất ngờ và ấn tượng của tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai với tất cả những dự án đã thực hiện với tổng diện tích 17 triệu m 2 sàn tương đương 17.000 căn hộ, tiếp đến là Công ty liên doanh Bitexco với con số nhỏ hơn 10 lần, chỉ 200.000m 2 sàn.

2007 cũng là năm đón nhận các đại gia nước ngoài tham gia vào thị trường BĐS, và đó là một kênh hút luồng tiền nước ngoài hiệu quả Có thể kể ra đây 3 quỹ đầu tư BĐS của tập đoàn Indochina Land, tập đoàn Indochina Capital, các quỹ của

VinaCapital, cùng hàng loạt công ty Mỹ, Singapore, Malayssia với số vốn hàng tỷ USD.

Theo nhận định của giới chuyên gia, thị trường BĐS năm 2008 sẽ tăng trưởng 20-30%.Hàng loạt công ty đã tập kết nguồn tài lực để chuẩn bị cho một cuộc "chạy đua" dốc sức vào BĐS Sự kiện dự án căn hộ cao cấp được người dân tranh nhau mua đã mở ra một hướng mới của thị trường BĐS, là đầu tư những sản phẩm chất lượng cao Hầu hết các căn hộ được thiết kế theo phong cách phương Tây hiện đại và thiết bị chất lượng Hoa Kỳ, châu Âu.

Phaõn tớch nguoàn cung BẹS cuỷa Sacomreal

 Điều kiện thổ nhưỡng và khí hậu: Trước khi được khởi công, các dự án đã được các chuyên gia khảo sát rất kỹ lưỡng về thổ nhưỡng, đất đai, khí hậu nhưng phần nào đó nó chỉ đúng về phương diện lý thuyết còn trên thực tế, một công trình cao vài chục tầng, diện tích tính bằng ha, nếu gặp phải nền đất yếu thì việc sụt lún là không thể lường hết được cho dù phần móng đã được xây dựng rất kỹ Hậu quả của việc này là công trình bị nứt nẻ ở nhiều vị trí thậm chí bị lún xuống có thể nhìn thấy được ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng công trình và tâm lý khách hàng Đứng ở vai trò của nhà đầu tư, chúng ta không thể đổ lỗi cho sự may rủi mà cách tốt nhất là làm tốt công tác khảo sát vị trí dự án làm nền móng vững chắc và có phương án thích hợp đối phó với tình huống xấu xảy ra cũng như để đền bù về mặt vật chất cũng như tâm lý cho khách hàng.

Phân tích lợi thế cạnh tranh của Sacomreal theo SWOT

Điểm mạnh

2.3.1.1 Quản trị nguồn cung BĐS đạt hiệu quả cao

Trong sự thành công của Sacomreal không thể không nhắc tới đội ngũ các nhà quản trị người mà đã đề ra những nguyên tắc và phương pháp quản trị nhất định để đảm bảo việc ổn định nguồn BĐS trong phân phối.

Như đã trình bày, công ty Sacomreal đang áp dụng rất nhiều phương pháp để hình thành nguồn cung BĐS, các phương pháp đó được sử dụng nhuần nhuyễn và linh hoạt để phát huy ưu điểm của nó vào từng thời kỳ khác nhau Thị trường BĐS thay đổi liên tục, đội ngũ quản trị đã dựa trên các chiến lược, nghiên cứu, dự đoán về thị trường để quyết định chính xác việc tìm kiếm nguồn BĐS theo phương pháp nào, có chiến lược phân phối và chiến lược giá phù hợp cho các sản phẩm đang “hot” trên thị trường để đem về nhiều lợi nhuận cho công ty và thỏa mãn nhu cầu khách hàng Đội ngũ quản Đối với nhóm này, công ty vẫn đôn đốc nhân viên để đẩy mạnh việc bán hàng, kèm theo đó là các biện pháp quảng cáo hấp dẫn, giảm giá cho khách hàng, tăng hoa hồng cho nhân viên, mua hàng được tặng quà giá trị Bên cạnh đó công ty luôn tạo mối quan hệ tốt với các công ty khác để khi cần thiết họ sẽ giúp công ty quảng cáo và phân phối các mặt hàng mà Sacomreal đang có

2.3.1.2 Nguồn vốn đầu tư luôn dồi dào

Công ty Sacomreal được thành lập trên cơ sở hợp nhất các trung tâm giao dịch BĐS của ngân hàng Sacombank nhưng công ty Sacomreal hoàn toàn độc lập về tài chính, hàng năm có báo cáo thu chi, các quỹ dự phòng, lợi nhuận…công khai Doanh thu từ các hoạt động tài chính như kinh doanh đầu tư chứng khoán, doanh thu từ cổ tức, lợi nhuận hoặc doanh thu từ lãi suất tiền gửi ngân hàng và cho vay giúp cho nguồn vốn của công ty luôn được bổ sung một cách vững mạnh và xuyên suốt trong qúa trình hoạt động Đối với việc vay vốn đầu tư, công ty Sacomreal được ngân hàng Sacombank cho vay vốn với lãi suất ưu đãi nên Sacomreal có thể sử dụng linh hoạt nguồn vốn vay đó ở nhiều thời điểm và mục đích khác nhau Hơn nữa, ngân hàng Sacombank sẵn sàng tham gia hỗ trợ khách hàng với thủ tục đơn giản, thời gian thẩm định nhanh, lãi suất cạnh tranh…nên khuyến khích được nhiều khách hàng mạnh dạn mua hàng của Sacomreal, nguồn vốn như vậy cũng góp phần rất lớn cho sự ổn định vốn đầu tư của Sacomreal Vì vậy, Sacomreal luôn có kế hoạch chủ động sử dụng nguồn vốn của mình hoặc đối phó với các tình huống bất trắc xảy ra để hạn chế tình trạng thiếu hụt vốn trong các dự án đang triển khai.

2.3.1.3 Quy trình xây dựng dự án chuyên nghiệp

Công ty Sacomreal là một công ty chuyên về hoạt động BĐS có quy mô lớn bao gồm rất nhiều phòng ban chuyên môn Sự ra đời của bất cứ dự án nào cũng là một quá trình kết hợp làm việc nhuần nhuyễn của toàn thể công ty, mỗi phòng ban đảm nhiệm một giai đoạn của dự án; bên cạnh đó luôn có sự theo dõi, bám sát, đôn đốc từ Ban giám đốc và sự tư vấn của các chuyên gia từ các công ty con 100% vốn của công ty

Sacomreal như Công ty TNHH MTV Tư vấn thiết kế, Công ty TNHH MTV VLXD Thương Tín, Công ty Sacomreal 04…Quy trình xây dựng thì phức tạp và phải phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoại cảnh nhưng vì nó được thiết kế chuyên nghiệp và cũng được triển khai bởi những con người chuyên nghiệp nên tạo được hiệu quả cao, có thể tóm tắt quá trình như sau: lấy ý tưởng (kết hợp nhu cầu khách hàng và ý tưởng công ty), lựa chọn ý tưởng, lựa chọn vị trí dự án, thiết kế kiến trúc dự án, xây dựng, quảng cáo, phân phối.

2.3.1.4 Áp dụng coâng nghệ thông tin trong việc quảng bá nguồn cung BĐS

Hiện nay, để truy cứu thông tin về các sản phẩm, các hoạt động, các dự án đang triển khai của công ty Sacomreal, khách hàng có thể vào trang web www.sacomreal.com Công ty luôn cập nhật thông tin mới nhất để đảm bảo cho khách hàng kịp thời có được những thông tin về thị trường và công ty để ra quyết định đầu tư. Hàng tuần và đầu mỗi tháng, khách hàng cũng có thể đón xem cẩm nang Bản tin BĐS Sacomreal phát hành rộng rãi ở các công ty, ngân hàng… mà trên đó công ty có những bài phân tích về thị trường, giới thiệu về các dự án công ty đang phân phối, lời khuyên của các chuyên gia Trên trang web và trên tạp chí của công ty Sacomreal, khách hàng có thể đăng ký miễn phí thông tin về căn hộ, nhà phố, đất nền, biệt thự…để trao đổi mua bán giữa các khách hàng với nhau, thu hút các khách hàng thân thiết và cả khách hàng vãng lai tham gia.

2.3.1.5 Đạt chất lượng tiêu chuẩn ISO 9001 – 2008 là lợi thế lớn

Công ty tập trung hoàn thiện cơ cấu tổ chức cơ cấu tổ chức, tăng cường tính chuyên nghiệp trong công tác quản lý, tháng 06/2008, công ty đã bắt đầu triển khai xây dựng Hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn ISO 9001 – 2008, đã được tổ chức Bureau Veritas công nhận và đưa vào áp dụng chính thức từ thàng 05/2009 Với tiêu chuẩn này công ty Sacomreal đã được nâng lên một tầm cao mới, khẳng định hơn nữa vị trí của công ty trên thị trường BĐS và thị trường tài chính Việt Nam hiện nay Tiêu chuẩn này cũng dễ dàng làm thước đo chất lượng nguồn BĐS để khách hàng so sánh với các đối thủ khác trước khi đến với công ty Bên cạnh đó công ty luôn nỗ lực hết sức để giữ vững các chi tiết trong tiêu chuẩn ISO 9001 – 2008 để áp dụng một cách hiệu quả trong thực tiễn xây dựng và hoạt động tổ chức Sự hiệu quả trong hoạt động xây dựng và phân phối nguồn BĐS của Sacomreal được thể hiện qua giá trị hữu hình là các con số lợi nhuận khổng lồ và giá trị vô hình là sự lớn mạnh của thương hiệu Sacomreal.

2.3.1.6 Nguồn cung BĐS của Sacomreal có tính thanh khoản cao Đối với khách hàng, khi mua bất kỳ căn hộ hay dự án nào, ngoài yếu tố thỏa mãn nhu cầu thì họ còn đòi hỏi tính thanh khoản cao của các dự án đó Dự án mang thương hiệu Sacomreal đều có tính thanh khoản cao tức là khi khách hàng có nhu cầu mua đi bán lại hoặc bán đi sau một thời gian sử dụng họ sẽ dễ dàng bán được căn hộ đó với giá có thể chấp nhận Trong khi đó với những dự án khác, khách hàng sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc tìm người mua lại hay phải chấp nhận bán với mức giá thấp, điều này khiến họ tốn nhiều thời gian và thâm hụt vốn đầu tư vào dự án khác Để có được tính chất đó, công ty Sacomreal đã phải nỗ lực rất nhiều để đem chất lượng vào từng dự án, không những tốt mà còn bền theo thời gian, chú trọng vào dịch vụ dành cho khách hàng trước, trong và sau khi bán hàng, uy tín trong từng hoạt động Bởi vậy một chuyên gia đã nói “ Tính thanh khoản cao hay không là do chính chủ đầu tư quyết định, khách hàng chỉ là người thừa hưởng mà thôi”.

2.3.1.7 Dịch vụ phân phối mang đậm dấu ấn Sacomreal

Hàng hóa cụ thể của công ty Sacomreal là những căn hộ cao cấp hay đất nền biệt thự, bên cạnh đó còn có một thứ hàng hóa vô hình mà nó cũng góp phần tạo nên lợi nhuận và uy tín lớn cho công ty đó là dịch vụ phân phối sản phẩm Dịch vụ đóng vai trò rất quan trọng trong việc đưa sản phẩm của công ty đến với khách hàng mà những bộ mặt đại diện cho mảng này đó là Nhân viên dịch vụ khách hàng và Nhân viên kinh doanh Họ là những người nhân viên tiếp xúc thường xuyên nhất với khách hàng, đại diện cho những người làm việc sau hậu trường phục vụ nhu cầu khách hàng.

Khách hàng đến với Sacomreal không chỉ vì sản phẩm tốt, thương hiệu lớn mà còn bởi vì họ sẽ được tư vấn tận tình và chuyên nghiệp hơn so với các công ty khác.

Nếu khách hàng bận rộn không thể đến trực tiếp công ty để tìm hiểu về sản phẩm thì nhân viên kinh doanh sẽ phục vụ khách ngay tại nhà hoặc khi ký Hợp đồng mua bán, giao tiền cọc, tư vấn về phong thủy…khách hàng cũng sẽ được phục vụ tận nơi; khách hàng có thể đi tham quan các dự án ở xa bằng xe công ty…Những dịch vụ như vậy giúp khách hàng tiếp cận gần hơn với sản phẩm của công ty, khách hàng và nhân viên đều cảm thấy thoải mái và thỏa mãn cho dù giao dịch có thành công hay không.

2.3.2.1 Vị trí dự án không hấp dẫn

Khi chọn mua căn hộ hoặc đất nền khách hàng thường quan tâm đến giá cả, vị trí quy hoạch, diện tích, hướng nhà…trong đó vị trí của căn hộ nói riêng và vị trí của cả dự án nói chung là một yếu tố quan trọng Vị trí của dự án mà Sacomreal xây dựng và mua lại để phân phối thường không đẹp, không thực sự thuận lợi cho việc đi lại, xa khu trung tâm thành phố và xa những khu dân cư khác Điều này thường làm cho công ty Sacomreal bị mất khách bởi vì tâm lý của một phần lớn khách hàng là ngại đi xa, ngại phải mất nhiều thời gian để di chuyển từ nhà đến nơi làm việc, nơi học tập…họ có thể bỏ ra nhiều tiền hơn một chút để có vị trí thuận tiện cho công việc của họ.

Ngoài ra vị trí đất nền biệt thự của Sacomreal tại các tỉnh cũng không thực sự hấp dẫn, như đất nền ở Bình Dương, đất nền dự án Casallé Hills ở Hàm Thuận Nam – Bình Thuận… Bản thân vị trí của những dự án này cũng nằm khá xa khu dân cư ở những tỉnh trên, đã phân lô, xung quanh chỉ là đất trống, thời gian để thu hút khách và để dân cư trở nên đông đúc phải tính bằng chục năm, trong khi đó giá cả một m 2 không hề thấp, điều kiện ban đầu như vậy khiến khách hàng trở nên dè dặt trước quyết định mua, cho dù họ hoàn toàn có khả năng.

2.3.2.2 Quản lý chi phí chưa hiệu quả dẫn đến giá có phần cao hơn đối thủ

Chi phí tạo thành sản phẩm và chính sách áp định giá của mỗi công ty luôn ảnh hưởng tới giá bán sản phẩm Sacomreal là công ty lớn vì vậy cũng có nhiều chi phí phát sinh liên quan đến sản phẩm như chi phí xây dựng, chi phí quản lý, chi phí kinh doanh, chi phí quảng cáo, chi phí nhân sự…Ban giám đốc công ty đã rất nỗ lực nhằm kiểm soát tốt những chi phí này nhưng để đảm bảo vận hành bộ máy làm việc nên một trong các giải pháp mà Sacomreal lựa chọn là áp dụng giá bán cao hơn các công ty khác từ 2% - 3%, đồng thời cũng cam kết mang đến cho khách hàng những dịch vụ xứng đáng Trong khi đó, trước khi quyết định mua căn hộ, mọi khách hàng đều có quá trình tìm hiểu rất kỹ về sản phẩm đặc biệt là giá cả ở các công ty khác nhau có cùng sản phẩm Khách hàng dễ dàng nhận ra là giá bán của Sacomreal cao hơn giá bán của các công ty khác và một phần trong số họ đã quyết định không chọn Sacomreal

2.3.2.3 Thiếu sản phẩm dành cho khách hàng có thu nhập trung bình

Hiện nay, giá thấp nhất của một căn hộ mà Sacomreal phân phối khoảng 880.000.000đ (sau khi đã tính thuế và các khoản phí khác), mức giá này được đánh giá là khá cao ngay cả đối với người có thu nhập cao Nhưng trên thị trường Việt Nam hiện nay, phần đông khách hàng chỉ có thu nhập từ trung bình đến trung bình khá, họ cũng có nhu cầu mua và sở hữu căn hộ thực sự Khi mới thành lập, công ty Sacomreal chỉ chuyên phân phối các căn hộ cao cấp vì phân khúc này mang lại nhiều lợi nhuận cho công ty và cũng dễ khẳng định đẳng cấp của công ty hơn Nhưng từ năm 2008 trở đi, phân khúc khách hàng đầu tư BĐS qua việc mua bán căn hộ cao cấp đang gặp nhiều khó khăn hơn thời điểm trước đây vì bị ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, các đối tác đầu tư trên thị trường đang lưỡng lự trong việc ra quyết định đầu tư, bị ảnh hưởng bởi luật “đánh thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng BĐS”…

Cơ hội

2.3.3.1 Nhu cầu cao ốc văn phòng sắp tới sẽ tăng cao

Với việc tăng trưởng kinh tế nhanh và giai đoạn hội nhập WTO, nhu cầu mở văn phòng của các doanh nghiệp trong và ngoài nước hoạt động tại Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam tăng cao Giá cho thuê văn phòng hạng A tại Thành phố Hồ Chí Minh hiện tại vào khoảng 50-60 USD/m²/tháng, tương đương giá thuê tại Singapore, cao hơn tại Kuala Lumpur và tại Bangkok Hiện tại, kỷ lục về chiều cao của cao ốc đang hiện diện tại Việt Nam đang thuộc về tòa nhà Saigon Trade Centre tại ngã 3 đường Tôn Đức Thắng và đường Nguyễn Du (cao 35 tầng) Một số nhà cao tầng khác đang xây dựng tại Thành phố Hồ Chí Minh có thể kể đến như: Saigon Pearl (gồm 8 block nhà cao 40 tầng) tại quận Bình Thạnh, Cao ốc Times Square (cao 42 tầng) tại đường Nguyễn Huệ.

Dự án đang triển khai gồm có: Tòa nhà tại thương xá Tax cao 40 tầng, tòa nhà tại công viên 29/3 cao 54 tầng, Dự án khu phức hợp Saigon Square Trong tương lai, khi hạ tầng Khu đô thị mới Thủ Thiêm, đối diện Quận 1 qua sông Sài Gòn, được xây dựng xong, phần lớn các tòa nhà cao tầng sẽ tập trung tại trung tâm mới này của Tp HCM.

2.3.3.2 Nhu cầu về bất động sản có giá trung bình và thấp sẽ tăng cao

Trong năm 2010 và 3 năm tới, nhu cầu về bất động sản có giá trung bình và thấp sẽ tăng cao không những ở TP HCM mà còn cả ở Đồng Nai và Bình Dương Theo thống kê, tổng cầu về căn hộ tại TP HCM trong giai đoạn 2010 – 2011 vào khoảng

75.000 căn, trong khi tổng cung chỉ vào khoảng 23.500 căn Mức giá có khả năng thanh toán trong giai đoạn này vào khoảng 14,6 triệu đồng – 17,4 triệu đồng/m2.

Căn cứ vào diễn biến giá BĐS trong nhiều năm qua, có thể thấy giá BĐS nhà ở có chiều hướng tăng lên chứ không hề giảm đi, có giảm chỉ giảm trong ngắn hạn, sau đó lại tăng trở lại Trong năm 2010, giá tại nhiều dự án sẽ trở nên hợp lý hơn và đáp ứng đúng nhu cầu thật sự của khách hàng.

2.3.3.3 Tiềm Năng của Bất Động Sản Công Nghiệp là rất lớn

Trong bối cảnh dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tăng vọt, nhu cầu đối với Bất Động Sản Công Nghiệp là một kênh đầu tư hấp dẫn trong thời gian tới. Hiện tại, cả nước có 150 khu công nghiệp (khu công nghiệp) và khu chế xuất (khu chế xuất) đang hoạt động Đầu tư vào khu công nghiệp, khu chế xuất đang ngày càng thu hút sự chú ý của các công ty đa quốc gia

Hiện cả nước có 2.600 dự án có vốn đầu tư nước ngoài trị giá 25,3 tỉ USD, chiếm 72% quỹ đất của khu công nghiệp, khu chế xuất và chiếm 60% nguồn vốn FDI. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp (DN) trong nước cũng đã đầu tư 2.800 dự án, tổng giá trị khoảng 437,5 tỉ USD

Tuy nhiên, phân khúc thị trường bất động sản công nghiệp vẫn đang trong tình trạng cung không đủ cầu Tình trạng này đã khiến hầu hết các khu công nghiệp, khu chế xuất tại TPHCM, Đồng Nai, Bình Dương đang bị “vắt kiệt” với hiệu suất sử dụng gần như 100% Trong đó, nhiều khu công nghiệp đang phát triển ở giai đoạn 3, 4, thậm chí giai đoạn 5 Ngoại trừ các khu công nghiệp, khu chế xuất mới thành lập hoặc đang mở rộng quy mô, còn lại đều có hệ số sử dụng đất từ 60%-100% Tình trạng cung không đủ cầu đã khiến các tập đoàn đa quốc gia phải áp dụng phương thức “xí” chỗ trước khi khu đất được xây dựng Hiện tại, Chính phủ đang đặc biệt quan tâm đến vấn đề xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất

Theo dự kiến, đến năm 2010, quỹ đất dành cho khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ tăng lên 65.000 ha và 80.000 ha vào năm 2020 Năm 2015, dự kiến sẽ xây dựng 113 khu công nghiệp mới và cải tạo, mở rộng 27 khu công nghiệp cũ Những con số trên cho thấy việc thị trường bất động sản công nghiệp là một thị trường đầy tiềm năng Dự báo, thị trường này sẽ sôi động trong vòng một vài năm tới Nếu các DN có ý định đầu tư thì nên coi đây là thị trường để đầu tư mang tính chiến lược, lâu dài.

2.3.3.4 Thị trường bất động sản du lịch Việt Nam sẽ bùng nổ trong những năm tới

Bất động sản du lịch rất đa dạng, gồm hai lĩnh vực đầu tư quan trọng của nền kinh tế là bất động sản và du lịch Vì thế lĩnh vực này bao gồm các cơ sở phục vụ ngành du lịch như: Khách sạn, du lịch, biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng; khu vui chơi giải trí, casino, thể thao, khu cảnh quan thiên nhiên hoặc nhân tạo; khu ẩm thực, văn hoá, lịch sử phục vụ cho du lịch; các phương tiện du lịch; cơ sở đào tạo huấn luyện phục vụ cho ngành du lịch; cơ sở hạ tầng phục vụ cho du lịch

Ngoài các khách sạn, khuynh hướng nghỉ dưỡng và du lịch hiện nay là chuỗi các biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng cao cấp, biệt thự gắn liền với sân golf Đây là mô hình đang được ưa chuộng bởi các biệt thự được thiết kế kết hợp với nhiều hạng mục nghỉ dưỡng trong không gian gần gũi với thiên nhiên Những triền đồi, khu vực rừng núi, sông hồ hay những khu vực ven biển là lựa chọn số một cho các khu nghỉ dưỡng, Mô hình kinh doanh này không chỉ đơn thuần nhắm đến đối tượng du khách mà còn là những người có nhu cầu sở hữu và muốn đầu tư sinh lời từ những căn biệt thự nghỉ dưỡng trên.

Ngành du lịch của các quốc gia trong khu vực đều có đóng lớn cho GDP và là nguồn thu ngoại tệ quan trọng Nếu khai thác hiệu quả ưu thế của 3260km bờ biển, 125 bãi biển lớn nhỏ, cảnh quan thiên nhiên đẹp và nhiều di tích văn hoá có giá trị, chúng ta hoàn toàn có thể xây dựng một thị trường bất động sản du lịch mang tầm quốc tế.

2.3.3.5 Các tín hiệu tích cực từ khía cạnh vĩ mô của nền kinh tế

Việc mở rộng các đô thị cũng như tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng cùng với nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng sẽ làm tăng nhu cầu về bất động sản: nhà ở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại và các khu công nghiệp do mức sống của người dân ngày càng được nâng cao.

Tiềm năng thị trường bất động sản ở một số thành phố lớn ở Việt Nam có nhiều tín hiệu tích cực vì các chỉ số kinh tế vĩ mô Việt Nam đang được cải thiện theo hướng ổn định dần, thị trường bất động sản cũng không còn có dấu hiệu đầu cơ, tích trữ như vài năm trước đây Theo các chuyên gia, sau cuộc khủng hoảng tài chính thì châu Á sẽ là nơi đầu tiên khôi phục lại kinh tế mà Việt Nam sẽ là một trong số nước đầu tiên ở châu Á.

Một yếu tố nữa hy vọng có thể tác động tích cực vào thị trường bất động sản là; từ ngày 1/1/2009, chúng ta bắt đầu thực hiện Nghị quyết về việc thí điểm cho người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở có thời hạn tại Việt Nam Mặc dù nhu cầu của người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam so với nhu cầu của thị trường hoàn toàn không lớn Hiện có khoảng trên 80.000 người nước ngoài sinh sống, làm việc tại ViệtNam Trong đó, có khoảng 10.000 người có đủ tiêu chuẩn để mua nhà.

Đe dọa

2.3.4.1 Cuộc khủng hoảng tài chính vẫn còn để lại những ảnh hưởng tiêu cực

Năm 2008, thị trường bất động sản Việt Nam có dấu hiệu bất ổn, gặp nhiều khó khăn do tỷ lệ lạm phát tăng nhanh, giá xây dựng tăng, bắt buộc phải thắt chặt tín dụng nên tốc độ hoàn vốn của các dự án chậm.

Tác động tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới tiếp tục làm thị trường giá nhà đất giảm mạnh, giao dịch diễn ra cầm chừng trong bối cảnh thực hiện các chính sách kiềm chế lạm phát của Chính phủ Năm 2009, có thể nhiều nhà đầu tư sẽ rút khỏi Việt Nam hoặc tạm dừng dự án của mình do tình hình suy thoái kinh tế toàn cầu.

Cho nên thị trường bất động sản có xu hướng giảm hẳn các giao dịch và đi xuống, điều đó gây ra sự lúng túng và phân tâm cho tất cả mọi người tham gia, nhất là đối với những thị trường đang phát triển như VN

2.3.4.2 Tín dụng dành cho bất động sản hiện vẫn là một thách thức

Từ 10-8-2009, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn sử dụng cho vay trung, dài hạn theo quy định bị điều chỉnh giảm từ 40 xuống 30% Và nguồn vốn cho vay bất động sản ngay lập tức bị ảnh hưởng Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho rằng, nguồn vốn từ ngân hàng “lúc mở, lúc siết” đã gây khó khăn cho thị trường Một thời gian, các ngân hàng đua nhau kéo dài thời gian cho vay đến 10 – 20 năm Nhưng đến khi nguồn vốn khó khăn, thì ngưng cho vay mới đối với các khoản cho vay dài Hiện tại, nhiều ngân hàng đã bắt đầu chiến dịch “hút” vốn về để cơ cấu lại các khoản nợ, từ đó mới tính đến kế hoạch giải ngân tiếp Việc giải ngân vốn chỉ bắt đầu diễn ra vào đầu năm, điều này sẽ khiến thị trường BĐS đã khó càng thêm khó, nhất là đối với những nhà đầu tư thứ cấp, nên việc quay lại thị trường BĐS là khó khăn.

Các chuyên gia dự báo thị trường năm 2010 cũng giống 2009, tức là vẫn phụ thuộc nhiều vào chính sách tín dụng của ngân hàng Ngày trước phụ thuộc vào tiền cá nhân vì thị trường nhỏ, còn ngày nay thị trường khá lớn, số lượng BĐS nhiều cho nên khả năng dao động biên lớn là khó Dự án bây giờ rất nhiều nên biến động mạnh về giá là khó có thể xảy ra Bởi vì nguồn cung rất nhiều Chính sách tín dụng năm tới vẫn thiên về ổn định không có tăng trưởng tín dụng nhiều, do đó sức mua sẽ bị hạn chế

2.3.4.3 Mặt bằng giá căn hộ cao cấp giảm dần do xu hướng bảo toàn của nhà đầu tư

Hiện tại xu hướng đầu tư đang chuyển qua phân khúc sản phẩm có giá trung bình thấp Theo các chuyên gia, điều này cũng phù hợp quy luật, vì đầu tư giá thấp nếu có gặp rủi ro cũng thiệt hại không nhiều, nhưng lợi nhuận cũng không thấp hơn sản phẩm nhà đất cao cấp Đánh giá về nhu cầu bất động sản trong ngắn hạn 2010 và trung hạn trong ba năm tới, các chuyên gia nhận định nhu cầu mua đi bán lại có nhiều khả năng chưa hồi phục được vì quy định pháp lý liên quan đến thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản… Ngay cả đối với những nhà đầu tư cũng có sự chuyển dịch, có nghĩa là đầu tư dài hạn (hơn 2-3 năm) sẽ nhiều hơn số nhà đầu tư ngắn ngăn hạn - mua sang tay nhanh.

Các phân khúc BĐS nhà ở cao cấp hiện đang gặp nhiều khó khăn do cung lớn hơn cầu và đối tượng khách hàng chính là các nhà đầu tư cá nhân hiện đang gặp khó khăn vì không tìm được đầu ra cho khoản đầu tư khá lớn của mình trước kia Những đối tượng khách thuê BĐS nhà ở cao cấp đã giảm xuống đáng kể do tình hình kinh tế khó khăn, giá thuê từ đó cũng giảm xuống nhưng chủ nhân các căn hộ cao cấp vẫn rất khó khăn tìm khách thuê Tình hình này được các chuyên gia dự báo là sẽ còn tiếp tục kéo dài trong năm 2010 Sẽ có nhiều lượng khách hàng thay vì mua căn hộ cao cấp (giá đang không có khuynh hướng giảm) sẽ đầu tư vào đất nền dự án hoặc mua đất cất nhà. Thị trường căn hộ trung bình thấp giá cũng không tăng mạnh, tuy vậy tính thanh khoản của thị trường căn hộ giá trung bình thấp sẽ cao hơn nhiều so với căn hộ cao cấp Như vậy lợi nhuận thu về từ BĐS sẽ không tăng mà có thể giảm Đây cũng là lý do mà các nhà đầu tư cá nhân sẽ chuyển hướng đầu tư vào BĐS có giá trung bình này do tính thanh khoản cao mặc dù lợi nhuận không còn cao.

2.3.4.4 Những cơ chế, chính sách của Nhà nước làm thị trường BĐS chao đảo

 Quy định Đầu năm 2009, thị trường bất động sản bắt đầu chịu tác động của quy định mua bán nhà bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch, vì khi đó Chính phủ mới ban hành nghị định định rõ các mức phạt hành chính (60-70 triệu đồng) đối với hành vi giao dịch nhà đất không qua sàn Theo giải thích của Bộ Xây dựng, giao dịch qua sàn sẽ nâng dần tính minh bạch của thị trường, giảm giao dịch ngầm, hướng tới xây dựng chỉ số bất động sản cho từng vùng miền.

Trên thực tế, nếu nói bất ngờ thì chỉ là các nhà đầu tư cá nhân nhỏ và vừa, bởi từ năm 2007 các doanh nghiệp lớn đã bắt đầu trào lưu thành lập sàn giao dịch bất động sản để đối phó với chủ trương này Thế nên, tới tháng 9/2009, toàn quốc đã có tới 226 sàn giao dịch được thành lập Song tỷ lệ giao dịch bất động sản thông qua hệ thống sàn giao dịch mới chỉ chiếm 15-20% tổng giao dịch của thị trường.

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), hiện vẫn tồn tại những sàn chưa tuân thủ các quy định của pháp luật, vừa kinh doanh dịch vụ bất động sản (môi giới, định giá) vừa kinh doanh bất động sản (mua, bán để ăn chênh lệch giá)

Sau một thời gian dài ăn ở ổn định, một số người dân đã “té ngửa” khi đi làm thủ tục hợp thức hóa nhà, đất bị cơ quan chức năng yêu cầu nộp 100% tiền sử dụng đất. Điều đáng nói là số tiền này là rất lớn do giá đất Nhà nước quy định ở khu vực này đã tăng nhanh qua từng năm Ở thời điểm quý III/2009, căn hộ chung cư bình thường cũng phải nộp vài trăm triệu đồng, còn nhà riêng lẻ khoảng 100m2 phải nộp lên đến tiền tỷ mới được cấp chủ quyền căn hộ Nhiều người dân vô cùng bức xúc vì cho rằng, sự mập mờ khi làm hợp đồng và chậm trễ khi làm giấy tờ hợp thức của chủ đầu tư đã khiến người mua “phải đóng tiền mua nhà đất tới hai lần” Trong những tháng tiếp theo, nhiều vụ mua bán ở khu vực vốn sôi động nhất của thị trường bất động sản của Thành phố Hồ Chí Minh đã đổ bể bởi vụ lùm xùm về tiền sử dụng đất mãi chưa thể giải quyết dứt điểm này.

Cũng từ giữa tháng 8/2009 tới nay, báo chí, các cơ quan chức năng của Thành phố

Hồ Chí Minh, doanh nghiệp, người dân, luật sư, các chuyên gia liên tục vào cuộc, tranh luận, tìm hướng giải quyết nhưng bế tắc vẫn chưa được giải quyết

Cuối quý III/2009, thị trường bất động sản lại một phen “chao đảo” bởi quy định phải đóng thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất Luật Thuế thu nhập cá nhân (có hiệu lực từ 1/1/2009) đã quy định thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, nhưng cơ quan chức năng chưa triển khai thu thuế.

Theo hướng dẫn ban đầu của Bộ Tài chính, có hai mức thuế chuyển nhượng bất động sản: hoặc 25% trên tiền lãi nếu xác định được giá vốn và các chi phí liên quan;hoặc 2% trên giá chuyển nhượng nếu không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan Hướng dẫn tiếp theo của Bộ Tài chính còn “sát ván” hơn khi quy định các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua bất động sản cũng phải nộp thuế như đối với hoạt động chuyển nhượng Bộ Tài chính khẳng định, việc thu thuế thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng bất động sản sẽ giúp thị trường minh bạch hơn và rõ ràng hơn, tạo tính công bằng về mặt nghĩa vụ giữa thu nhập từ đầu tư bất động sản và các ngành nghề khác.

Trước mắt, việc thu thuế có thể ảnh hưởng nhất định tới thị trường nhưng về lâu dài đây là một quyết sách đúng đắn và cần thiết Theo lời khuyên của các luật sư, với quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân, từ nay, khi mua bán nhà, hai bên bán/mua nên khai đúng giá bán/mua ghi trên hợp đồng công chứng Việc ghi đúng giá sẽ có lợi cho bên mua vì sau này khi bên mua bán lại sẽ có cơ sở để chứng minh được giá mua để được hưởng cách tính thuế 25% trên chênh lệch.

NHỮNG GIẢI PHÁP ĐỂ NÂNG CAO LỢI THẾ CẠNH TRANH

Giải pháp ổn định và hoàn thiện nguồn cung BĐS

3.1.1 Ổn định nguồn cung BĐS

Công ty Sacomreal cần phải có những chiến lược cụ thể hơn nữa trong mục tiêu ổn định nguồn cung BĐS, tức là luôn đảm bảo có sẵn các căn hộ cao cấp dành cho nhiều đối tượng khách hàng khác nhau, khi thị trường sôi động thì có đa dạng các mặt hàng để phân phối, khi thị trường lắng xuống thì có chiến lược để xây dựng nguồn cung BĐS chuẩn bị cho thị trường tương lai, đẩy mạnh bán ra những dự án đang còn tồn đọng Muốn được như vậy thì công ty phải:

- Đề ra chiến lược cụ thể cho từng giai đoạn của phương hướng hoạt động, từng quý của năm và đôn đốc việc thực hiện các chiến lược đó.

- Nghiên cứu và bám sát thị trường để nắm bắt nhu cầu khách hàng về loại hình, diện tích căn hộ, tiện nghi sinh hoạt Từ đó, bộ phận kinh doanh đề ra những ý tưởng về xu hướng trong 2,3 hay 5 năm tới để kịp thời xây dựng phục vụ khách hàng.

- Mở rộng quan hệ hợp tác với các công ty xây dựng và phân phối BĐS Qua đó, thỏa thuận, thương lượng để có phương án đầu tư thích hợp như: góp vốn theo tỉ lệ phần trăm, hợp tác phân phối theo từng phân khúc thị trường,…Vì đây là giải pháp giúp công ty có được nguồn cung BĐS môt cách nhanh hơn, chớp lấy thời cơ trên thị trường, lấp vào khoảng trống mà công ty đang thiếu.

- Tổ chức chặt chẽ hơn nữa các giai đoạn trong quá trình xây dựng dự án, khảo sát thật kỹ các thủ tục pháp lý về đất đai, giám sát và đôn đốc quá trình thi công để đẩy nhanh tiến độ, sớm đưa vào phân phối hoặc bàn giao công trình cho khách hàng.

- Đề ra giải pháp hiệu quả hơn để tích cực bán hàng và đẩy mạnh quảng cáo đối với các dự án phân phối chậm để không làm tồn đọng hàng, không để nguồn cung BĐS bị lỗi thời, giúp tạo sự luân chuyển cho vòng vốn

- Công ty cần tạo sự cân bằng trong phân phối giữa sản phẩm mới và sản phẩm cũ, nên coi trọng tất cả các sản phẩm mà mình đang bán

3.1.2 Hoàn thiện nguồn cung BĐS

- Cải thiện sự hấp dẫn về vị trí của dự án bằng cách tăng cường sự tìm hiểu về thị hiếu khách hàng, nghiên cứu những điểm nổi bật trong quy hoạch đô thị của thành phố để tìm cách tiếp cận càng sớm càng tốt, tăng cường sự nhạy bén để chớp lấy thời cơ và giành về công ty những vị trí xây dựng tiềm năng, đẹp, thuận lợi…

- Cập nhật những thông tin và kiến thức mới nhất, hiện đại nhất trong thiết kế kiến trúc để vừa đáp ứng nhu cầu vừa kết hợp hài hòa giữa môi trường sống, văn hóa và con người.

- Tập trung nhiều hơn vào phân khúc khách hàng thu nhập trung bình và trung bình khá Tìm kiếm những nguồn cung BĐS phù hợp với thu nhập của phân khúc này để vừa đảm bảo phân phối vừa mang về lợi nhuận cho công ty.

- Đa dạng hóa hơn nữa số lượng các loại dự án phân phối nhưng phải có biện pháp khảo sát kỹ lưỡng để nguồn cung BĐS đó đảm bảo chất lượng khi đến tay khách hàng, qua đó tăng tính thanh khoản cho nguồn cung BĐS và xây dựng niềm tin của khách hàng khi mua sản phẩm của công ty.

- Sử dụng sản phẩm của các nhà cung cấp có uy tín và thương hiệu lớn trong thi công để đồng bộ hóa chất lượng của công trình.

Giải pháp tiếp thị bất động sản hiệu quả cho Sacomreal

3.2.1 Đa dạng hóa và tạo sự khác biệt cho bất động sản (Product)

Hiện tại sản phẩm chủ yếu của Sacomreal là căn hộ, nhà ở, chung cư và văn phòng Qua đó, ta có thể thấy Sacomreal vẫn còn để ra những mãng chưa đầu tư vào như bất động sản du lịch và công nghiệp Nếu có những chiến lược đầu tư và quản lý hiệu quả như hiện nay thì trong những năm tới nguồn vốn của Sacomreal sẽ gia tăng đáng kể Thêm vào đo,ù mối quan hệ chặt chẽ với ngân hàng Sacombank sẽ là chìa khóa mở ra tiềm khai thác những sản phẩm bất động sản còn bỏ ngỏ Ngay từ bây giờ Sacomreal nên có những chiến lược, kế hoạch, phương án và sự trù bị cần thiết để khai thác những thị trường tiềm năng vừa đề cập ở trên.

 Tạo sự khác biệt cho BĐS

Khách hàng có nhiều lựa chọn trước khi quyết định mua một bất động sản nào đó và bất động sản của Sacomreal có nhiều đặc điểm tương tự với bất động sản của đối thủ Sacomreal phải tìm cách làm cho bất động sản của mình trông thật tuyệt vời hơn hẳn một món hàng tương tự bằng cách truyền đạt một cách hiệu quả đến khách hàng tiềm năng độc đáo và nổi trội của sản phẩm.

Chúng ta có thể lập một danh sách tất cả các đặc điểm về bất động sản mà mình cho là khác biệt so với đối thủ Thậm chí chúng có thể thiết kế một tờ rơi quảng cáo bắt mắt để đưa cho khách hàng tiềm năng, trong đó, những đặc điểm đó được mô tả chi tiết Khi trưng bày bất động sản, đây là những yêu tố bạn muốn làm nỗi bật và nhấn mạnh Hãy đảm bảo rằng tất cả những ai nhìn thấy ngôi nhà đều nhìn thấy những đặc điểm này Ví dụ, nếu chúng ta thuê một người thiết kế phong cảnh cho ngôi nhà của mình, thì chúng ta có thể đưa họ đi xem qua ngôi nhà và đưa cho họ một bông hoa vừa được hái trong vườn để làm nổi bật khía cạnh hấp dẫn của ngôi nhà của chúng ta.

Vậy câu hỏi được đặt ra là làm thế nào để làm nổi bật vị trí ngôi nhà mình Mỗi một bất động sản đều đặc biệt và có địa điểm cụ thể trong đó có cả mặt tích cực và mặt tiêu cực Chúng ta nên chuẩn bị một danh sách chi tiết bao gồm cả hai mặt này và soạn sẵn những câu trả lời cho các câu hỏi mà khách hàng của chúng ta có thể hỏi, trong đó nêu bật những điểm tích cực, giảm đến mức tối thiểu những mặt tiêu cực Ví dụ, chúng ta nên nêu rõ việc căn nhà của mình ở gần khu bến xe công cộng Trong tài liệu nên nói rõ " cách ba khu nhà" hoặc " cách vài bước chân" hoặc " cách ga xe lửa khoảng 10 phút đi bộ", bất kể kiểu gì có vẻ hấp dẫn nhất Nếu bến xe công cộng không ở gần thì chúng đừng đề cập đến.

3.2.2 Có chính sách giá linh hoạt (price)

Nếu hai sản phẩm tương đương nhau về mặt hình thức nhưng giá của sản phẩm

A nhỉnh hơn sản phẩm B thì người mua chắc chắn sẽ chọn sản phẩm B Lĩnh vực bất động sản cũng không ngoại lệ Tuy nhiên ta vẫn có thể thu hút được người mua nếu ta có chính sách giá thích hợp với từng đối tượng khách hàng.Yếu tố quan trọng để có một chính sách giá khéo léo trong lĩnh vực bất động sản là tìm ra được mối quan hệ giữa giá trị và trị giá Có nghĩa là tính rủi ro của tài sản càng thấp thì người mua càng dễ chấp nhận tài sản đó Người mua nhà sẽ có khuynh hướng chọn công ty bất động sản có chính sách hỗ trợ vay phù hợp nhằm đảm bảo khả năng chi trả của họ Khi xây dựng chính sách giá chúng ta cần chú ý đến ba hướng sau đây:

 Hướng tiếp cận về chi phí: hướng tiếp cận này hiệu quả đối với những tòa nhà hay dự án mới Nó đòi hỏi chúng ta tính đến các mặt như giá đất, lao động, vật liệu xây dựng,…

 Hướng tiếp cận so sánh: Chúng ta định giá tài sản bằng cách so sánh với những tài sản đã được bán gần đây Tuy nhiên, mỗi tài sản đều có nét đặc trưng nên chúng ta không gôm chung mà tính được Vì thế, chúng ta cần phải tính đến những khác biệt khi tiến hành so sánh

 Hướng tiếp cận doanh thu: Chúng ta định giá tài sản bằng cách tính giá trị hiện tại của dòng tiền tương lai.

3.2.3 Thực hiện các biện pháp xúc tieán sản phẩm BĐS (Promotion)

Trưng bày bất động sản: Sacomreal nên nghiên cứu xem xét thuê một người thiết kế nội thất để chuẩn bị cho một căn nhà đem trưng bày Những khía cạnh thẩm mỹ trưng bày một căn nhà có tầm quan trọng như vậy và điều này cũng đúng đối với hầu hết các loại hình bất động sản Nếu có một nhà hàng chúng ta nên tự hỏi "nhà hàng phải như thế nào để có thể hấp dẫn khách hàng?" Đó là bước đầu tiên, bởi vì chúng ta phải lôi kéo được khách hàng vào nhà hàng trước tiên Đối với bất động sản thì việc làm cho khách hàng hài lòng trước tiên là phong cảnh ấn tượng Khi đã hoàn thành bước này, chúng ta hãy tiếp tục thực hiện bước tiếp theo Ngoài việc trưng bày bất động sản, chúng ta cần soạn những tài liệu trình bày qua đó ca ngợi những đặc điểm của bất động sản Chúng ta nên thiết kế bài trình bày để thu hút khách hàng và khiến họ nghiêm túc xem xét sản phẩm của mình.

Quảng cáo bất động sản: Quảng cáo là điều cần thiết đối với hầu hết các loại hình bất động sản, nhưng phải cẩn thận với nó Chúng ta nên đăng quảng cáo trên những tờ báo phục vụ những độc giả mà mình muốn hướng đến Khi đăng tin chúng ta nên đặt quảng cáo tại một vị trí thuận lợi trên tờ báo để hầu hết khách hàng mà mình muốn hướng đến sẽ nhìn thấy với đủ màu sắc, đầy tính thẩm mỹ, có kích cỡ đủ lớn để người đọc có thể nhìn thấy.

Tiến hành các chương trình khuyến mãi và giới thiệu sản phẩm: Các nhà xây dựng lớn và các nhà đầu tư bất động sản có ngân sách lớn dành cho tiếp thị thường tiến hành các chương trình xúc tiến Ví dụ, nếu bán ngôi nhà đặc biệt trên một sân gôn riêng, hãy tặng cho khách hàng một lượt chơi gôn miễn phí để thu hút họ đến chơi gôn và mua thẻ hội viên câu lạc bộ và có thể nhìn qua các căn dành cho một gia đình ở gần đó được bán với giá cao hoặc các căn nhà ở gần đó có vị trí đẹp hơn.

Có nhiều phương thức sáng tạo để các nhà đầu tư có thể tiến hành chương trình xúc tiến có hiệu quả Ví dụ, tổ chức một buổi tiệc ra mắt và mời những người có thể giúp mình bán được bất động sản, đó là các nhà môi giới bất động sản và các đại lý bán hàng để họ biết có những gì và số tiền hoa hồng họ có thể nhận được qua việc tham gia bán hàng và cho thuê.

Nếu chúng ta không quảng bá và xúc tiến những gì mình cần bán và những gì mình đang cố gắng để làm thì chúng ta sẽ không thành công trong việc thu hút khách hàng.

3.2.4 Tiếp cận người mua (Place)

Cho đến bây giờ, chiến lược tiếp thị tốt nhất đến người mua bất động sản là thông qua đại lý bán hàng có hiểu biết, thân thiện Hoạt động môi giới của Sacomreal vốn rất hiệu quả Tuy nhiên, để có thể tiếp cận và giới thiệu sản phẩm đến người mua một cách hiệu quả hơn nữa thì chúng ta cần tăng cường mối quan hệ hơp tác với các đại lý có lợi thế trong việc bán một loại sản phẩm bất động sản đặc trưng nào đó.Những đại lý bán hàng hoặc một nhà môi giới này phải có đủ năng lực Phải đảm bảo rằng họ có đủ các công cụ để thực hiện công việc hiệu quả.

Giải pháp bán hàng hiệu quả cho Sacomreal

3.3.1 Có chiến lược bán hàng tập trung vào khách hàng

Sự tràn ngập thông tin với các nội dung thật giả lẫn lộn khiến khách hàng ngày nay luôn thận trọng trong quyết định mua hàng của họ Nếu chúng ta có chiến lược bán hàng theo hướng “Người bạn tin cậy” và “Người tư vấn đắc lực” thì sẽ tạo ra được lợi thế cạnh tranh vượt trội trên thị trường Đây là phương thức bán hàng tạo tối ưu nhất trên thị trường hiện nay, đòi hỏi nhà cung cấp không chỉ là người bán hàng chuyên nghiệp, mà còn tạo dựng được thái độ, văn hóa phục vụ khách hàng tận tâm.

Thị trường cạnh tranh khốc liệt đã buộc các nhà cung cấp sẵn sàng làm mọi cách để làm hài lòng, để lôi kéo khách hàng Khách hàng có ý định đến công ty bất động sản

A để mua căn hộ khi nhìn thấy quảng cáo nhưng trên đường đi rất có thể sẽ tạt vào công ty bất động sản B vì vị trí căn hộ của công ty B vừa ý khách hàng Đó là diễn biến tâm lý tất yếu của khách hàng Vì vậy chúng ta cần có phương pháp bán hàng “chủ động” (active selling) - tức người bán đi tìm và phục vụ người mua (search & serve) Đối với người tiêu dùng nhiều kinh nghiệm và khôn ngoan như hiện nay, cách bán hàng lộ liễu (aggressive selling) sẽ chẳng bao giờ có kết quả Do vậy, người bán hàng chuyên nghiệp phải là “người bạn tin cậy” của khách hàng Anh ta - duy nhất vì quyền lợi của khách hàng, sẽ đưa ra những thông tin chính xác, những phân tích trung thực, những giải pháp có thể và sau đó tạo thuận lợi để cho khách hàng tiềm năng đi đến quyết định mua.

3.3.2 Tăng cường xây dựng đội ngũ bán hàng chuyên nghiệp và uy tín

Sứ mệnh của đội ngũ bán hàng chuyên nghiệp chính là mang lại doanh số và lợi nhuận cho Công ty, duy trì hệ thống phân phối hiệu quả, là cầu nối các kênh phân phối, góp phần xây dựng giá trị thương hiệu cho sản phẩm bằng việc thực thi trưng bày Do đó, xây dựng đội ngũ bán hàng phải đúng người, đúng việc, tức là, không nhất thiết phải là người giỏi nhất mà là người phù hợp nhất (văn hoá, trình độ ).

Vì thế việc xây dựng chương trình đào tạo và huấn luyện bài bản cho nhân viên bán hàng là một yếu tố rất quan trọng Chẳng hạn đội ngũ bán hàng bắt buộc phải có các kỹ năng cơ bản và kỹ năng mềm, tuỳ theo cấp quản lý của mỗi nhân viên Cụ thể,đối với cấp cao nhất, Giám đốc bán hàng, phải có kỹ năng quản trị chiến lược và tài chính cao cấp; Tiếp đó là trưởng phòng kinh doanh (với kỹ năng Marketing cơ bản,tiếp thị thương mại, kỹ năng nhân sự, quản trị dự án, kỹ năng hoạch định và giám sát,đào tạo và quản lý nâng cao); Nhân viên bán hàng cấp cao (với kỹ năng phân tích số liệu, quản trị khách hàng, kỹ năng huấn luyện, cùng các kỹ năng về vi tính, trình bày, kế toán cơ bản, lãnh đạo và quản lý cơ bản); Cuối cùng là nhân viên bán hàng, yêu cầu họ phải có kiến thức về sản phẩm, kỹ năng bán hàng cơ bản và kỹ năng vi tính

Ngoài ra, nếu muốn đội ngũ bán hàng gắn bó lâu dài và làm việc nhiệt tình cho doanh nghiệp thì ngoài mức lương thưởng thông thường nên có những động viên bổ sung khác về tài chính cũng như phi tài chính.

Theo đó, Sacomreal cần chú ý đến một chế độ lương thưởng tốt và hợp lý cho đội ngũ bán hàng bằng cách so sánh với chế độ lương thưởng của công ty khác Điều này sẽ có lợi cho cả Công ty và lực lượng bán hàng Đối với Công ty, thu hút được những nhân viên bán hàng giỏi gia nhập Công ty, động viên được lực lượng bán hàng cho những kết quả ngày càng cao Còn đối với lực lượng bán hàng, họ sẽ an tâm hơn đối với nhu cầu của cuộc sống hàng ngày; họ cảm thấy mình được thưởng là xứng đáng với công sức đã bỏ ra. Để đáp ứng tốt hơn nhu cầu của đội ngũ bán hàng chuyên nghiệp, đồng thời giữ chân họ gắn bó lâu dài và cống hiến cho Công ty, Sacomreal cũng cần phải quan tâm tới những hình thức động viên bổ sung như về tài chính (thi đua bán hàng với mục tiêu rõ ràng, luật chơi đơn giản và ngắn hạn) và phi tài chính (các giải thưởng danh dự hàng tuần, hàng tháng và hàng năm hoặc tổ chức cho họ và gia đình ăn tối, giao lưu cùng chủ doanh nghiệp ) Qua đó, doanh nghiệp góp phần tôn vinh đội ngũ bán hàng cũng như động viên, chia sẻ, giúp đỡ họ để họ có thêm động lực để vượt qua những áp lực hàng ngày.

Tuy nhiên, bất kỳ hình thức lương thưởng nào cũng phải có mục tiêu rõ ràng và phương thức đánh giá, chọn lọc phải được công khai ngay từ đầu, đảm bảo tính minh bạch.

3.3.3 Có một hệ thống quản trị quan hệ khách hàng hiệu quả

Không thể phủ nhận rằng thành công của một doanh nghiệp phụ thuộc rất nhiều vào mối quan hệ của doanh nghiệp với khách hàng Khi cạnh tranh trên thị trường diễn ra ngày càng găy gắt, việc thu hút và giữ chân khách hàng là rất khó khăn, thì quản trị quan hệ khách hàng là việc rất quan trọng mà doanh nghiệp cần làm để có được khách hàng trung thành.

Ngày nay, rất đông các chủ doanh nghiệp áp dụng các hệ thống quản trị quan hệ khách hàng thích hợp với tình hình của công ty với mục đích phân tích thói quen, nhu cầu của khách hàng trên cơ sở dữ liệu sẵn có, quản lý các chiến dịch tiếp thị và nâng cao hiệu quả kinh doanh Quản trị quan hệ khách hàng là một phương pháp giúp các doanh nghiệp tiếp cận và giao tiếp với khách hàng một cách có hệ thống và hiệu quả, quản lý các thông tin của khách hàng như thông tin về tài khoản, nhu cầu, liên lạc… nhằm phục vụ khách hàng tốt hơn.

Với nguồn lực là hệ thống CNTT sẵn có, Sacomreal có thể đạt được doanh số bán hàng cao hơn, đồng thời đem lại sự hài lịng cho khách hàng nếu biết áp dụng hệ thống này hiệu quả và phân tích dữ liệu một cách chính xác Khi triển khai hệ thống hệ thống quản trị quan hệ khách hàng, Sacomreal cần phát triển một chiến lược kinh doanh hợp lý, đặt ra chỉ tiêu rõ ràng và có thể bắt đầu bằng việc áp dụng phần mềm tự động hoá các yếu tố bán hàng Một hệ thống hệ thống quản trị quan hệ khách hàng đơn giản là sự áp dụng phần mềm nhằm theo dõi các dữ liệu của khách hàng Tuy nhiên, một hệ thống phức tạp hơn lại đòi hỏi sự kết hợp các yếu tố: thông tin, nhân lực, chính sách và các nỗ lực của công ty nhằm thu hút cũng như gìn giữ khách hàng.

Không chỉ thế, việc phân tích hành vi mua hàng, quan điểm cũng như sở thích của khách hàng cũng là rất quan trọng khi áp dụng hệ thống quản trị quan hệ khách hàng Qua đó, Sacomreal có thể đem đến cho khách hàng nhiều hình thức lựa chọn như hình thức sàn giao dịch bất động sản trực tuyến mà Sacomreal đang áp dụng… Một hệ thống hệ thống quản trị quan hệ khách hàng hiệu quả không chỉ là áp dụng phần mềm hợp lý mà còn yêu cầu doanh nghiệp có tính thích ứng cao, có khả năng thay đổi theo nhu cầu của khách hàng.

Sacomreal có thể lựa chọn một giải pháp hệ thống quản trị quan hệ khách hàng hợp lý dựa trên tiêu chí đặt khách hàng ở vị trí trung tâm, quan tâm tới nhu cầu của khách hàng nhằm đạt được mục đích là duy trì mối quan hệ tốt với khách hàng và đạt được lợi nhuận tối đa trong kinh doanh.

3.3.4 Áp dụng các công cụ trực quan giúp tiếp cận khách hàng hiệu quả

Với công nghệ hiện đại ngày nay, chúng ta có thể làm sinh động các sản phẩm của mình bằng các công cụ trực quan trong quá trình bán hàng chúng ta có thể trình bày bằng slide hoặc video, máy tính đều là những công cụ bán hàng tuyệt vời mà ít tốn chi phí Vấn đề chi phí phụ thuộc và việc chúng ta muốn chúng chi tiết và tầm cỡ như thế nào Chúng ta có thể chọn một trang web hay phần mềm tương tác nhằm giúp khách hàng có thể xem một căn hộ hoặc một văn phòng từ nhiều góc độ khác nhau và có thể nhìn thấy gì từ mọi cửa sổ Một bài trình bài bằng Powerpoint chỉ ra những phần khác nhau của ngôi nhà và nhấn mạnh một số thuộc tính của công trình Một bài trình bày như vậy không quá tốn kém và thật dễ dàng để tìm những nhà chuyên nghiệp có thể tạo ra chính xác những gì anh ta muốn với giá có thể chấp nhận được.

Tài liệu, hình ảnh minh hoạ và mô hình cũng là những công cụ bán hàng cực kỳ cần thiết Bạn phải đảm bảo rằng nó thể hiện những đặc điểm nổi bật nhất về ngôi nhà trên trang nhất cùng với một số câu chữ hấp dẫn hoặc một câu khẩu hiệu như "anh đã xem phần còn lại, bây giờ hãy xem phần tuyệt với nhất" Hãy tạo ra những câu hoặc cụm từ hấp dẫn, sự tuyên truyền mà nó tạo ra còn lớn hơn nhiều chi phí để tạo ra nó. Chúng ta cũng có thể làm cho khách hàng phải kinh ngạc bằng cách tạo ra một mô hình tỷ lệ rất đẹp cho dự án Các mô hình thường mang lại nhiều hiệu quả nhất khi bất động sản là sự phát triển gồm nhiều ngôi nhà hoặc các toà nhà Một mô hình chỉ rõ địa điểm của các toà nhà, đường xá và các khu vực dịch vụ có thể mang lại nhiều thông tin và hữu ích.

Các giải pháp về vốn và xây dựng niềm tin ở khách hàng .98 KẾT LUẬN 100

Một giải pháp hiệu quả cho vấn đề bất ổn vốn là triển khai chương trình huy động vốn thông qua việc phát hành trái phiếu dự án Mức chiết khấu giá bán căn hộ có Đối với các NĐT, việc mua trái phiếu dự án BĐS là một chọn lựa kênh đầu tư an toàn Trong trường hợp thị trường BĐS xấu nhất, khi đáo hạn vẫn có thể rút vốn cộng với lãi suất xấp xỉ hoặc cao hơn lãi suất NH một ít Trường hợp thị trường BĐS diễn biến tốt thì quyền mua căn hộ có mức chiết khấu thấp nhất là 7% mang lại một khoản lợi không nhỏ Tuy chuyện phát hành trái phiếu dự án là không mới nhưng đây là biện pháp hữu hiệu để tạo một sự ổn định cục bộ cho từng dự án. Đối với giải pháp tạo lòng tin để thu hút khách hàng thì chúng ta cần áp dụng các mô hình hỗ trợ khách hàng chẳng hạn như khi mua nhà nộp tiền qua NH, NH thay mặt khách hàng để giám sát việc sử dụng vốn của chủ đầu tư Ngoài ra, ta cũng có thể mua bảo hiểm phòng ngừa những rủi ro cho toàn bộ dự án Với cách làm ăn bài bản như thế, chắc chắn khách hàng sẽ cảm thấy yên tâm khi tìm đến sản phẩm của chúng ta.

Việt Nam là đất nước đang có sức tăng trưởng rất mạnh Với vị thế địa lý, thiên nhiên giàu đẹp và con người cần cù năng động, hầu hết địa phương và tỉnh thành tại Việt Nam đều có các cơ hội thu hút đầu tư đa dạng, nhất là, với các dự án BĐS, khu du lịch, sân golf, khu công nghiệp, khai khoáng, nhà ở, khu dân cư mới…Tuy nhiên, việc tiếp thị các dự án này một cách nhanh chóng và hiệu quả với giá cả phù hợp đến đúng đối tượng có nhu cầu là hết sức cần thiết để biến các tiềm năng và cơ hội thành hiện thực, thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam dần chuyên nghiệp hóa chính mình.

Trước tình hình khó khăn của nền kinh tế nói chung và khó khăn đặc biệt của nghành BĐS nói riêng, hàng loạt các nhà đầu tư BĐS và các công ty BĐS rơi vào tình trạng khó khăn, làm ăn thua lỗ Thiếu hụt nguồn vốn vốn đầu tư phát triển BĐS trong khi nhu cầu về BĐS tăng quá nhanh là một trong những nguyên nhân gây nên sự bất ổn của thị trường này tại Việt Nam trong nhiều năm qua Các hiện tượng khi quá nóng, lúc quá lạnh của thị trường, dự án không triển khai, lãng phí đất đai, vi phạm hợp đồng mua bán nhà một cách phổ biến, và các hiện tượng tiêu cực khác đang cùng lúc xảy ra. Nhận thức được những khó khăn chung của thị trường, Ban điều hành của công ty Sacomreal đã nỗ lực hết mình trong công tác quản lý – điều hành, nhanh chóng hệ thống lại bộ máy và các danh mục đầu tư, phản ứng nhanh nhạy với những chuyển động của thị trường, mặc dù chưa thành công với kế hoạch tài chính đề ra nhưng những cơ chế chính sách kịp thời đã đảm bảo được an toàn nguồn vốn Luôn đảm bảo văn hóa kinh doanh của công ty và thực hiện tốt trách nhiệm của công ty với công tác xã hội.Trong quá trình quản trị doanh nghiệp, phương pháp quản trị có ảnh hưởng hết sức quan trọng đến kết quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp cũng như sự thành công của nhà quản trị, mỗi một khâu như: quản trị nguồn nhân lực, quản trị tài chính,quản trị nguồn BĐS, quản trị cơ sở vật chất… đóng vai trò là các mắt xích trong dây chuyền quản trị - điều hành doanh nghiệp Đối với Sacomreal là một công ty chuyên về

BĐS hoạt động chính là phân phối căn hộ cao cấp, muốn môi giới thì cần phải có nguồn cung BĐS vì vậy công tác quản trị nguồn cung BĐS cũng hết sức đặc biệt và có những tính chất riêng của nó bên cạnh các khâu quản trị khác trong công ty Nguồn cung BĐS của một công ty BĐS có nghĩa là các căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê, nhà chung cư hay đất nền…thời gian hình thành nguồn cung BĐS mất nhiều năm, nên để có nguồn cung BĐS ổn định và chất lượng thì đội ngũ nhà quản trị phải có tầm nhìn chiến lược lâu dài và linh hoạt về vốn, nhân sự và phương án triển khai Công ty Sacomreal có được thành công như ngày hôm nay, phải kể đến một phần đóng góp rất lớn của công tác quản trị nguồn cung BĐS, sự phối hợp nhịp nhàng với các bộ phận khác để đảm bảo nguồn cung BĐS trong phân phối (môi giới) Bên cạnh đó cũng phải thừa nhận một cách khách quan những thiếu sót, vướng mắc, hạn chế còn tồn tại trong quản trị nguồn cung BĐS do các nguyên nhân chủ quan (con người) và khách quan (môi trường kinh doanh) mà khiến cho Sacomreal vẫn chưa thực sự tỏa sáng trong mọi phân khúc của ngành BĐS.

Với đà phát triển của công ty và dự báo thị trường trong những năm tới, chắc chắn công ty sẽ tự tin trong công tác quản trị điều hành, và sẽ tiếp tục gặt hái được nhiều thành công mới trong xu hướng phát triển tất yếu của mình những năm sắp tới.