Chuyên đề thực tập tối nghiệp Mục Lục Trang DANH MỤC VIẾT TẮT 3 DANH MỤC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU 4 LỜI MỞ ĐẦU 5 CHƯƠNG I THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NH[.]
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
KHÁI QUÁT VỀ NH TMCP ĐẠI DƯƠNG – CHI NHÁNH THĂNG LONG
1.1.1 Giới thiệu về NH TMCP Đại Dương – Chi nhánh Thăng Long
Ngân hàng thương mại Cổ phần Đại Dương có tên giao dịch quốc tế là Ocean Commercial Joint Stock Bank (Gọi tắt: Oceanbank) có trụ sở chính tại 199 Nguyễn Lương Bằng, tỉnh Hải Dương, Việt Nam.
Ngân hàng TMCP Đại Dương (OceanBank) tiền thân là ngân hàng thương mại cổ phần Nông thôn Hải Hưng, được thành lập cuối năm 1993 với vốn điều lệ là
300 triệu đồng theo Quyết định số 257/QĐ – NH ngày 30/12/1993, giấy phép số 0048/QĐ – NH ngày 30/12/1993 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
Kế thừa truyền thống và kinh nghiệm 14 năm hoạt động của Ngân hàng TMCP Nông thôn Hải Hưng, 2007 là năm đầu tiên Oceanbank chính thức được chuyển đổi mô hình hoạt động thành Ngân hàng cổ phần đô thị theo quyết định 104/QĐ-NHNN ngày 09/01/2007 của Ngân hàng nhà nước và được đổi tên thành Ngân hàng TMCP Đại Dương (OceanBank).
OceanBank được Ngân hàng nhà nước Việt Nam phê duyệt và hoàn thành việc tăng vốn điều lệ lên 1000 tỷ đồng vào tháng 6 năm 2007, tăng gấp 5,9 lần năm
2006 Ngày 18/01/2009, OceanBank ký kết và công bố cổ đông chiến lược là Tập đoàn Dầu khí Việt Nam (Petro Vietnam) Tháng 4/2009, OceanBank đã tăng Vốn điều lệ lên 2.000 tỷ đồng.
Năm 2013, OceanBank đã đạt được sự tăng trưởng vượt bậc, tốc độ tăng trưởng ngoạn mục thể hiện ở các chỉ tiêu về tổng tài sản và lãi: tăng gấp hơn 10 lần năm 2012, là 1 trong 3 doanh nghiệp có đóng góp cho ngân sách nhà nước cao nhất tỉnh Hải Dương Tính đến tháng 31/12/2013, Tổng tài sản của ngân hàng đạt trên 33.000 tỷ đồng, đạt 135% kế hoạch, lợi nhuận luỹ kế đạt 280 tỷ đồng, hoàn thành vượt mức chỉ tiêu kế hoạch đặt ra cho năm 2013; tổng nguồn vốn huy động đạt 30,568 tỷ đồng trong đó nguồn vốn huy động từ thị trường 1 là 23,430 tỷ đồng ( chiếm tỷ trọng 76,6% trong tổng huy động) tăng trưởng 246% so với năm 2012 và hoàn thành vượt 48% so với kế hoạch đặt ra.
Năm 2013 ghi nhận các thành quả của OceanBank trong lĩnh vực bán lẻ với nhiều giải thưởng có giá trị từ các tổ chức uy tín trong nước và quốc tế: “Ngân hàng bán lẻ tốt nhất Việt Nam” do Tạp chí Global Banking & Finance Review trao tặng;“Ngân hàng có dịch vụ sáng tạo nhất Việt Nam” do tổ chức The Asian Banker trao tặng; “Top 100 sản phẩm/ dịch vụ được Tin & Dùng năm 2013” do Thời báo Kinh tế Việt Nam – Tạp chí Tư vấn Tiêu & Dùng bình chọn ở các hạng mục: Ngân hàng bán lẻ tốt nhất Việt Nam, Ngân hàng bán lẻ giao dịch nhanh nhất, Sản phẩm cho vay mua nhà tốt nhất, Sản phẩm gửi góp cho bé yêu tốt nhất Việt Nam Bên cạnh đó, Ngân hàng đạt được nhiều giải thưởng danh giá khác: Giải Straight – Through – Processing Award cho ngân hàng thanh toán đạt chuẩn cao do ngân hàng Mỹ Wells Fargo trao tặng; Giải thưởng Sao Vàng đất Việt; Top 500 doanh nghiệp lớn nhất Việt Nam 2012; Top 1000 Doanh nghiệp nộp thuế thu nhập doanh nghiệp lớn nhất Việt Nam.
Hiện nay, OceanBank đang tiếp tục thực hiện quá trình tăng vốn để nâng cao nội lực, tăng khả năng cạnh tranh, đáp ứng nhu cầu thị trường và hội nhập quốc tế. Mạng lưới các đơn vị kinh doanh của OceanBank đã tăng thêm cả về số lượng và chất lượng phục vụ.
Nhiệm vụ cơ bản và trọng tâm của OceanBank trong năm 2014 - 2015 là tiếp tục hoạt động kinh doanh an toàn, hiệu quả, mở rộng hệ thống đơn vị kinh doanh và nâng cao chất lượng dịch vụ đồng thời hoàn thành các dự án công nghệ hiện đại hoá ngân hàng.
Chi nhánh Thăng Long là một trong những Chi nhánh của Ngân hàng TMCP Đại Dương Chi nhánh hiện có trụ sở tại 18 Láng Hạ, Đống Đa Tiền thân của Chi nhánh Ngân hàng Thương mại Đại Dương là: Phòng Tín Dụng doanh nghiệp Thăng Long, được thành lập ngày 01/02/2009 Oceanbank Thăng Long là chi nhánh đơn vị thành viên của ngân hàng TMCP Đại Dương, là đại diện theo ủy quyền của Ngân hàng TMCP Đại Dương trong hoạt động kinh doanh tiền tệ, tín dụng và dịch vụ ngân hàng, có quyền tự chủ kinh doanh theo cấp và chịu sự ràng buộc về nghĩa vụ và quyền lợi đối với ngân hàng TMCP Đại Dương Trong những năm qua, dù những ảnh hưởng xấu của nền kinh tế có những tác động không nhỏ, gây khó khăn cho hoạt động của ngân hàng nhưng với sự lỗ lực của tập thể cán bộ và công nhân viên, Chi nhánh đã vươn lên hoàn thành suất sắc nhiệm vụ và chỉ tiêu được giao.
1.1.2 Cơ cấu tổ chức – chức năng, nhiệm vụ các phòng ban
Sơ đồ 1: Bộ máy tổ chức của Oceanbank Thăng Long
(Nguồn: Phòng Tổ chức – Nhân sự - Oceanbank Thăng Long) Chú thích:
P KHDN: Phòng khách hàng doanh nghiệp
P KHCN: Phòng khách hàng cá nhân
P QLRR: Phòng quản lý rủi ro
P TDDN: Phòng tín dụng doanh nghiệp
P.TDCN: Phòng tín dụng cá nhân
P GD KHDN: Phòng giao dịch khách hàng doanh nghiệp
P GD KHCN: Phòng giao dịch khách hàng cá nhân
P KH–TH: Phòng Kế hoạch – tổng hợp
P TC–KT: Phòng Tài chính – Kế toán
1.1.2.2 Chức năng, nhiệm vụ các phòng ban
Chi nhánh Thăng Long bao gồm 5 khối, 15 phòng (tổ) trực thuộc các khối, trong đó có 6 PGD và quỹ tiết kiệm. a Khối Quan hệ Khách hàng (có 3 phòng Quan hệ khách hàng):
Các phòng Khách hàng doanh nghiệp: tìm kiếm, tiếp thị và phát triển quan hệ với khách hàng là các doanh nghiệp; thực hiện công tác tín dụng khách hàng doanh nghiệp và nghiệp vụ tài trợ thương mại cùng với các nhiệm vụ khác.
Phòng khách hàng cá nhân: tìm kiếm và thực hiện công tác tiếp thị phát triển quan hệ khách hàng cá nhân; công tác bán sản phẩm và cung ứng dịch vụ Ngân hàng bán lẻ, công tác tín dụng khách hàng cá nhân và các nhiệm vụ khác. b Khối Quản lý rủi ro (có 01 phòng Quản lý rủi ro)
Phòng Quản lý rủi ro: Thực hiện công tác quản lý tín dụng doanh nghiệp và tín dụng cá nhân; Công tác QLRR tác nghiệp; Công tác kiểm tra nội bộ; Công tác phòng chống rửa tiền; Là đầu mối quan trọng trong việc phối hợp xây dựng quy trình quản lý hệ thống chất lượng ISO tại Chi nhánh; và các nhiệm vụ khác như là thường trực kiêm thư ký Hội đồng tín dụng, Hội đồng xử lý rủi ro, Hội đồng bán nợ… c Khối tác nghiệp (có 04 phòng):
Phòng Quản trị tín dụng
Trực tiếp thực hiện công tác tác nghiệp và quản trị nghiệp vụ tín dụng cho vay, bảo lãnh của chi nhánh; Thực hiện tính toán và trích lập dự phòng rủi ro theo kết quả phân loại khách hàng và phân loại nợ của Phòng QHKH; gửi kết quả cho Phòng QLRR để thực hiện kiểm tra, rà soát, sau đó trình cấp có thẩm quyến quyết định; Giám sát sự tuân thủ các điều kiện hợp đồng tín dụng của các khách hàng
Phòng Giao dịch Khách hàng doanh nghiệp và Phòng Giao dịch Khách hàng cá nhân
Trực tiếp thực hiện nghiệp vụ giao dịch với khách hàng; Thực hiện công tác kiểm tra và phòng chống rửa tiền; Phối hợp thực hiện các giao dịch tài trợ thương mại và bảo lãnh quốc tế; thực hiện đúng quy trình nghiệp vụ, đúng thẩm quyền đã được quy định và thực hiện đầy đủ các biện pháp kiểm soát nội bộ trước khi hoàn tất một giao dịch với khách hàng; d Khối quản lý nội bộ ( có 04 phòng):
Phòng Tài chính Kế toán: Quản lý và thực hiện công tác hạch toán kế toán chi tiết, kế toán tổng hợp toàn bộ hoạt động của chi nhánh; Thực hiện công tác hậu kiểm đối với hoạt động tài chính kế toán; Thực hiện nhiệm vụ quản lý kiêm giám sát kết quả tài chính.
Phòng Kế hoạch - Tổng hợp: Thực hiện công tác lập kế hoạch tổng hợp; đề ra chiến lược để huy động và quản lý nguồn vốn.
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ
Dịch vụ thanh toán trong nước (bao gồm dịch vụ chuyển tiền quốc tế và dịch vụ bảo lãnh) là một trong những loại hình dịch vụ truyền thống đã và đang được chi nhánh rất chú trọng Bên cạnh đó, Chi nhánh cũng không ngừng phát triển các sản phẩm dịch vụ mới như: ATM, , Dịch vụ DirectBanking, , Dịch vụ BSMS, Western Union, POS, thanh toán lương tự động, Dịch vụ HomeBanking, thanh toán Visa… Kết quả đạt được khá khả quan Riêng năm 2013 đạt 31,5 tỷ đồng, tăng 13,6% so với năm 2012 Các thành phần khác đều có tốc độ tăng trưởng khá cao, đem lại lợi nhuận cho chi nhánh Trong năm 2013 Oceanbank còn có nhiều văn bản điều chỉnh giảm, miễn phí dịch vụ thanh toán trong nước
Về cơ cấu thu dịch vụ ròng/lợi nhuận trước thuế có sự thay đổi tích cực và phù hợp với định hướng của nhà nước, đồng thời phù hợp với thực tiễn Tỷ trọng năm 2012 là 26%; năm 2013 tăng lên là 30%.
Tuy nhiên, mặc dù tốc độ tăng doanh thu của các dịch vụ tương đối cao song chủ yếu tập trung vào các sản phẩm dịch vụ truyền thống Các sản phẩm dịch vụ bán lẻ tuy đã được đầu tư nhưng sức cạnh tranh còn hạn chế, tỷ trọng thu dịch vụ bán lẻ trên tổng thu dịch vụ còn thấp Năm 2013 thu từ dịch vụ bảo lãnh 22 tỷ (61% tổng thu dịch vụ ròng); từ phí thanh toán trong nước 6,5 tỷ chiếm 23%.
1.1 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI DƯƠNG – CHI NHÁNH THĂNG LONG GIAI ĐOẠN 2010 – 2013
1.2.1 Đặc điểm của các dự án đầu tư trong lĩnh vực BĐS có ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án
Khái niệm về bất động sản (BĐS):
Theo điều 174, Bộ luật dân sự về bất động sản và động sản:
“Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định.”
- BĐS đất đai: Là BĐS không di dời hoặc di dời không đáng kể, đã được xác định chủ quyền, có các tiêu chí đo lường giá trị.
- BĐS xây dựng: bao gồm nhà cửa, công trình xây dựng cố định không di dời, các công trình hạ tầng gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền không tác rời công trình xây dựng, được đo lường và lượng hóa thành giá trị
- Các BĐS khác gắn liền với đất đai: vườn cây lâu năm, công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng muối, các công trình du lịch, vui chơi thể thao, một số công trình khai thác hầm mỏ.
Bất động sản không chỉ là yếu tố vật chất mà phải là tài sản thực.
Khái niệm Kinh doanh bất động sản
Khái niệm Kinh doanh BĐS được hiểu theo Điều 4-Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 như sau:
“ Hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS.
Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi
Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS.”
Theo đó , “dự án đầu tư bất động sản” được hiểu là dự án đầu tư được lập khi tiến hành hoạt động kinh doanh BĐS Nó là một tập hồ sơ tài liệu trình bày chi tiết và có hệ thống các hoạt động, chi phí theo một kế hoạch để đạt được các kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai Dự án đầu tư bất động sản có thể hiểu theo cách khác là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ bất động sản. Để có thể thẩm định một dự án đàu tư bất động sản thì cán bộ thẩm định trước hết cần phải tìm hiểu rõ các đặc điểm của dự án kinh doanh BĐS, từ đó xác định được những ảnh hưởng của đặc điểm đến dự án, lựa chọn được những phương pháp và nội dung thẩm định cho phù hợp để đưa ra các quyết định tài chợ vốn phù hợp.
Đặc điểm dự án đầu tư BĐS và yêu cầu đặt ra cho công tác thẩm định:
- Thứ nhất là, dự án BĐS chịu ảnh hưởng lớn bởi các chính sách của Nhà nước về đất đai, quy hoạch, kiến trúc
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là loại hàng hóa đặc biệt BĐS gắn liền với một vị trí nhất định Vị trí của BĐS quyết định khoảng cách cũng như khả năng tiếp cận tới các trung tâm, mỗi vị trí địa lý, bản thân nó lại gắn với các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, môi trường nhất định Yếu tố vị trí quyết định rất lớn tới giá trị BĐS và sự thành công dự án BĐS Thêm vào đó, thị trường BĐS thường gắn liền với hoạt động xây dựng, các công trình của dự án luôn cần đảm bảo các yếu tố kiến trúc, kỹ thuật được quy định để đảm bảo tính kinh tế, tính thẩm mĩ trong cảnh quan chung và tính an toàn cho người sử dụng Do đó, các cơ quan quản lý Nhà nước luôn chú trọng tới công tác quản lý, điều chỉnh thị trường BĐS thông qua việc ban hành các quy hoạch, quy định, hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở, xây dựng.
Ý kiến sinh viên về yêu cầu đặt ra: Khi tiến hành thẩm định, đầu tiên
CBTĐ cần chú trọng đặc biệt tới khía cạnh pháp lý của dự án Cụ thể đó là về vị trí, diện tích, kiến trúc, kỹ thuật xây dựng của công trình BĐS để từ đó đối chiếu, so sánh với các văn bản quy định, quy hoạch của Nhà nước, từ đó đưa ra các đánh giá chính xác về các mặt sau: Dự án có nằm trong quy hoạch hay không? Vị trí đất đai dự án sử dụng có hợp pháp? Yếu tố kỹ thuật trong xây dựng của dự án có đảm bảo yêu cầu về kỹ thuật theo quy định và có phù hợp với các định mức kỹ thuật hay không? Ngoài ra đó là thẩm định sự phù hợp của dự án với các quy định, chế độ khuyến khích ưu đãi; thẩm định về nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên và khả năng giải phóng mặt bằng CBTĐ do đó đòi hỏi là người nắm vững về pháp luật, am hiểu về kỹ thuật, thường xuyên cập nhật các văn bản quy hoạch, quy định điều chỉnh thị trường BĐS, các văn bản về định mức và tiêu chuẩn của Nhà nước để chủ động trong đánh giá, xem xét tính pháp lý của dự án, sự cần thiết đầu tư của dự án cũng như yếu tố kỹ thuật khi tiến hành xây dựng công trình.
- Thứ hai là, dự án BĐS thường đòi hỏi nhu cầu vốn đầu tư lớn và thời gian đầu tư kéo dài
Các dự án BĐS đòi hỏi chi phí lớn cho giải phóng mặt bằng, khảo sát địa hình và xây dựng, chu kỳ đầu tư kéo dài, cùng các rào cản gia nhập ngành Nhu cầu vốn đầu tư kinh doanh BĐS là rất lớn và dài hạn như vậy nên chủ đầu tư thường không thể thực hiện dự án một cách độc lập, mà thường phải huy động thêm vốn từ các nguồn khác, và do đó thường phát sinh quan hệ tín dụng đi kèm Ngoài ra, do thời kỳ đầu tư kéo dài, dự án kinh doanh BĐS thường phải chịu những rủi ro từ những biến động về tình hình lạm phát, giá cả nguyên vật liệu và biến động về cung cầu thị trường Vì vậy, Ngân hàng là một trong những nguồn cấp tín dụng phổ biến của các nhà đầu tư Để có được nguồn vốn vay từ phía Ngân hàng, nhiều chủ đầu tư đã điều chỉnh tổng mức vốn đầu tư để có được tỉ lệ vốn chủ sở hữu/vốn vay là hợp lý
Ý kiến sinh viên về yêu cầu đặt ra: CBTĐ cần tìm hiểu, thu thập nhiều nguồn thông tin để xem xét, đánh giá cẩn trọng tổng mức vốn đầu tư và nhu cầu vốn trong từng giai đoạn của dự án Bên cạnh đó, CBTĐ cần thẩm định các nguồn vốn đầu tư cùng tham gia tài trợ dự án, xem xét khả năng trả nợ của chủ đầu tư kết hợp đánh giá cẩn trọng nội dung kỹ thuật dự án để đánh giá tiến độ thực hiện đầu tư Từ đó, cân nhắc mức tổng vốn đầu tư hợp lý, đưa ra các giải pháp phân bổ vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện đầu tư, tránh ứ đọng vốn hoặc thiếu vốn tại một thời điểm nhất định mà ảnh hưởng đến tiến độ chung của toàn bộ dự án.
- Thứ ba là, sản phẩm của dự án BĐS là đơn chiếc và độc đáo.
Bản thân bất động sản có tính “dị biệt”, “đơn chiếc” do những đặc tính về vị trí, hướng, hình dạng, kết cấu và không có những khuôn mẫu cụ thể Mỗi sản phẩm của dự án bất động sản đều được thiết kế khác nhau để phù hợp với vị trí, khí hậu, và mục đích sử dụng, đáp ứng nhu cầu xã hội.
Ý kiến sinh viên về yêu cầu đặt ra: do sản phẩn của dự án BĐS có tính độc đáo, đơn chiếc nên ngoài việc so sánh, đối chiếu với các văn bản, quy định của pháp luật đã được ban hành hay so sánh với các dự án tương tự, vấn đề thẩm định còn phụ thuộc nhiều vào năng lực đánh giá của cá nhân các Cán bộ thẩm định cần phải linh hoạt dể giải quyết, ứng biến mọi trường hợp của dự án cho phù hợp, đặc biệt trong thẩm định các yếu tố địa chính, kỹ thuật Hơn nữa, tính dị biệt của BĐS có thể được tạo ra do quy hoạch của nhà nước, kiến trúc hạ tầng và do vậy cần chú trọng xem xét, đánh giá khâu quy hoạch trong những dự án lĩnh vực này.
- Thứ bốn là, dự án BĐS có tính ảnh hưởng.
VÍ DỤ MINH HỌA THẨM ĐỊNH DỰ ÁN: “NHÀ Ở HỖN HỢP CAO TẦNG XUÂN LƯU HOÀNG MAI”
Tài sản hình thành trên đất thuộc dự án “ Nhà ở hỗn hợp cao tầng Xuân Lưu Hoàng Mai” tại Lô C9-CN2 Vĩnh Tuy, Hoàng Mai, Hà Nội. Điều kiện tài sản đảm bảo
Hoàn thành thủ tục thế chấp tài sản đảm bảo hình thành trong tương lai theo quy định.
Biện pháp quản lý tài sản
Khách hàng cam kết chuyển toàn bộ nguồn thu từ dự án “ Nhà ở hỗn hợp cao tầng Xuân Lưu Hoàng Mai” về tài khoản số : 35035065644300016.
PHẤN TÓM TẮT THÔNG TIN KHÁCH HÀNG
Quy mô doanh nghiệp: Doanh nghiệp lớn
Kinh doanh BĐS, Bán buôn sắt thép , Bán buôn tre, nứa, gỗ cây và gỗ chế biến, Bán buôn xi măng, Bán buôn gạch xây, ngói, đá, cát, sỏi, Bán buôn vật liệu, thiết bị lắp đặt khác trong xây dựng, Bán buôn vật liệu, thiết bị lắp đặt khác trong xây dựng
1.3.1 Thông tin chung về khách hàng
- Tên khách hàng: Công ty CP Đầu tư Xuân Lưu.
- Địa chỉ văn phòng kinh doanh: Số 07, lô 3A, khu đô thị mới Trung Yên, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội
- Loại hình doanh nghiệp: Công ty Cổ phần
- Vốn điều lệ : 500.000.000.000 đồng (Năm trăm tỷ đồng chẵn).
- Ngành nghề kinh doanh: kinh doanh vật liệu xây dựng và tư vấn xây dựng, tư vấ quảng cáo và các dịch vụ xây lắp
- Người đại diện Pháp luật và giao dịch với NH: Ông Nguyễn Thế Vũ
- Chức vụ : Chủ tịch hội đồng quản trị
- Thời điểm bắt đầu quan hệ với OJB: tháng 08/2013.
1.3.2.1 Thẩm định năng lực pháp lý a Hồ sơ pháp lý
Bảng 9: Bảng quy định hồ sơ pháp lý
Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 0104101517 đăng Bản công chứng ký lần đầu ngày 12/08/2009 thay đổi lần thứ 04 ngày
31/05/2011 do Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội cấp.
Giấy chứng nhận đăng ký mẫu dấu số: 160647/ĐKMD-PC13 ngày 09/04/2010 của phòng PC13 – Bộ công an Bản sao
Quyết định số 94/QĐ-ĐP-HĐQT ngày 11/05/2013 của hội đồng quản trị về việc bổ nhiệm chức danh tổng giám đốc Bản sao
Chứng minh nhân dân của ông Nguyễn Thế Vũ Bản sao Điều lệ doanh nghiệp Bản sao- xác nhận KH
Biên bản Họp Đại hội đồng cổ đông ngày 24/04/2014 về việc vay vốn của Ngân hàng TMCP Đại Dương Bản gốc
Hồ sơ pháp lý của khách hàng đúng, đầy đủ theo quy định của pháp luật và của OJB, các văn bản liên quan đều là bản sao và cam kết sao y bản chính.
Kết luận: Công ty CP thương mại và dịch vụ Kết Nối ViệtĐầu tư Xuân Lưu là pháp nhân hoạt động độc lập, có đăng ký kinh doanh, mã số thuế, con dấu riêng, hạch toán độc lập có đủ năng lực pháp lý để quan hệ tín dụng với OJB và ông Vũ Nguyên BìnhNguyễn Thế Vũ là đại diện hợp pháp của Công ty
Nhận xét của sinh viên
Nội dung này cán bộ thẩm định của Chi nhánh đã giới thiệu đầy đủ tổng quan về khách hàng vay vốn, phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu đã được áp dụng khi so sánh các tài liệu do công ty cổ phần Xuân Lưu cung cấp với các văn bản quy định pháp luật liên quan để đánh giá khách quan và đầy đủ về hồ sơ pháp lý của công ty.
1.3.2.2 Thẩm định năng lực hoạt động và tình hình tài chính của khách hàng: a Năng lực kinh doanh
Quá trình hình thành và phát triển:
Công ty CP Đầu tư Xuân Lưu được các thành viên sáng lập và hoạt động chính thức từ ngày 12/08/2009 theo giấy chứng nhận ĐKKD số 0104101517 do Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội cấp lần đầu ngày 12/08/2009, đăng ký thay đổi lần thứ 4 ngày 31/05/2011 Công ty định hướng tìm kiếm các cơ hội đầu tư trên địa bàn cả nước, trong đó ưu tiên các dự án mang lại hiệu quả đầu tư cao, có ý nghĩa xã hội lớn. Đặc biệt với đội ngũ quản lý giỏi về chuyên môn, có nhiều kinh nghiệm quản lý trong công tác quản trị dự án sẽ góp phần đẩy mạnh thành công của dự án và doanh nghiệp; mang lại hiệu quả kinh tế cao, tạo ra nhiều việc làm, đóng góp lớn cho ngân sách nhà nước cũng như đảm bảo đời sống cho cán bộ công nhân viên của công ty.
Với năng lực tài chính cùng kinh nghiệm quản lý và thực hiện các dự án đầu tư, đội ngũ cán bộ quản lý giỏi và đặc biệt là công ty không ngừng tìm tòi, kinh nghiệm đầu tư, tiếp cận, học hỏi và ứng dụng các chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước trong công cuộc xây dựng thủ đô Hà Nội nói riêng và Đất nước nói chung, công ty CP Đầu tư Xuân Lưu tự tin có đủ khả năng, tiềm lực để đầu tư thành công các dự án theo đúng quy hoạch và tiến độ đề ra.
Công ty CP thương mại và dịch vụ Kết Nối Việt chính thức thành lập và đi vào hoạt động từ ngày 23/05/2008 theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh và đăng ký thuế số: 0103024797 do Phòng Đăng ký kinh doanh Sở kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội cấp.
Công ty CP thương mại và dịch vụ Kết Nối Việt (Gọi tắt là: Vietlinks) hoạt động trong ba lĩnh vực:
- Thương mại: Nhập khẩu, phân phối và mua bán vật tư, thiết bị công nghiệp.
- Dịch vụ: Cho thuê xe theo hợp đồng dài hạn đưa đón cán bộ công nhân viên của các doanh nghiệp tại các khu công nghiệp trên địa bàn phía Bắc Việt Nam.
- Sản xuất: Gia công cơ khí như xe để hàng, giá kho v.v Gia công công nghệ cao như đồ gá, linh kiện khuôn, và các sản phẩm khác như vỏ động cơ vỏ hộp số…
Khách hàng của Vietlinks chủ yếu là các doanh nghiệp Nhật Bản, Hàn Quốc, Thái Lan tại các khu công nghiệp.
Với đội ngũ nhân viên bán hàng, nhân viên kỹ thuật chuyên nghiệp, am hiểu kỹ thuật, với giá cả hợp lý và dịch vụ sau bán hàng hoàn hảo, chúng tôi tin tưởng sẽ mang đến cho quý khách hàng sự an tâm và hài lòng nhất có thể.
Ngoài ra Vietlinks cũng nhận tìm và nhập khẩu những vật tư, linh kiện khó tìm tại Việt nam từ các thị trường khác như Mỹ, Đức, Nhật Bản, Trung Quôc, Thái Lan, Đài Loan, Ấn Độ v.v để đáp ứng kịp thời nhu cầu phục vụ sản xuất của quý Khách hàng.
Một số hợp đồng đầu ra công ty đã thực hiện:Từ thời gian thành lập công ty đã tham gia đầu tư vào những dự án Bất Động Sản sau:
Dự án cải tạo, xây dựng lại các cụm nhà A3, A6, A7, A8, A9 thuộc khu tập thể Thanh Nhàn, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội:
+ Văn bản giao chủ đầu tư số 11492/UBND-GT ngày 30/11/2009 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội.
+ Địa điểm: Các nhà A3, A6, A7, A8 và A9 thuộc khu tập thể Thanh Nhàn,quận Hai Bà Trưng, Hà Nội.
+ Quy mô: Diện tích khoản trên 9.000 m2 Hiện dự án đang triển khai giai đoạn nghiên cứu chuẩn bị điều tra xã hội học dự án.
Dự án Nhà ở hỗn hợp cao tầng Xuân Lưu Phan Trọng Tuệ tại xã Tam
Hiệp, xã Vĩnh Quỳnh, huyện Thanh Trì, Hà Nội.
+ Văn bản giao chủ đầu tư số 10746/UBND-GT ngày 09/12/2011 của UBND thành phố Hà Nội.
+ Địa điểm: Khu đất thuộc ô quy hoạch A3-5, QHCT huyện Thanh Trì tỷ lệ
1/5000 – xã Tam Hiệp, xã Vĩnh Quỳnh, huyện Thanh Trì, Hà Nội.
+ Quy mô: Đầu tư xây dựng khu nhà ở hỗn hợp cao tầng.
+ Tổng diện tích lô đất: 11.668 m2
+ Tầng cao : 27 tầng Tầng hầm : 1 tầng.
+ Tổng mức đầu tư dự kiến: trên 1000 tỷ đồng.
+ Hiện nay, dự án đang được Chủ đầu tư làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận đầu tư cho dự án làm cơ sở để triển khai cho các bước tiếp theo.
Dự án Nhà ở hỗn hợp cao tầng Xuân Lưu Hoàng Mai tại phường Vĩnh
Hưng, Quận Hoàng Mai, Hà Nội (dự án trọng điểm đầu tư)
+ Văn bản giao chủ đầu tư số 9396/UBND-GT ngày 01/11/2011 của UBND thành phố Hà Nội.
+ Địa điểm: Khu đất thuộc ô quy hoạch C9- CN2, QHCT quận Hoàng Mai tỷ lệ 1/2000, thuộc khu công nghiệp Vĩnh Tuy, phường Vĩnh Hưng, quận Hoàng
Mai, thành phố Hà Nội.
+ Quy mô: Đầu tư xây dựng khu nhà ở hỗn hợp cao tầng.
+ Tổng diện tích lô đất: 6.025 m2.
+ Tầng cao: 30 tầng Tầng hầm: 02 tầng.
+ Tổng diện tích sàn xây dựng: 69.163,5 m2.
+ Hiện nay, dự án đang được chủ đầu tư hoàn thành nốt các thủ tục cần thiết để xin giấy phép xây dựng để triển khai thực hiện đầu tư dự án.
STT Hợp đồng Nội dung Khách hàng Giá trị Thời gian
1 Hóa đơn GTGT số: 0000315 ngày
Mua bán các loại hàng hóa như:
Các loại bàn gỗ và tủ thép.
Công ty TNHH KC Việt Nam.
2 Hóa đơn GTGT số: 000316 ngày
Mua bán các loại hàng hóa như:
Súng bơm keo bằng thép, mũi khoan bằng thép.
3 Hợp đồng mua bán số:
Mua bán các loại thiết bị phục vụ nhà máy sản xuất (Cồn công nghiệp, giầy bảo hộ, gang tay…)
Toyota Industries Equipment Viet Nam Co.,LTD
4 Hợp đồng mua bán số:
Mua bán các loại thiết bị phục vụ nhà máy sản xuất (Gang tay, bu lông, vít bằng thép…)
Toyota Industries Equipment Viet Nam Co.,LTD
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NH TMCP ĐẠI DƯƠNG -
ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VAY VỐN TRONG LĨNH VỰC BĐS TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI DƯƠNG – CHI NHÁNH THĂNG LONG
2.1.1 Định hướng phát triển hoạt động kinh doanh của Chi nhánh
- Tiếp tục nâng cao sức mạnh thương hiệu mới của OceanBank, giúp thương hiệu OceanBank lan tỏa sâu rộng trong công chúng và tạo ấn tượng về sự chuyên nghiệp, sáng tạo, thân thiện.
- Kiểm soát và điều hành tăng trưởng tín dụng hợp lý, có hiệu quả phù hợp với chỉ đạo, định hướng của NHNN.
- Tập trung xử lý nợ xấu, tăng cường kiểm soát chất lượng tín dụng, trích lập dự phòng rủi ro đảm bảo an toàn hệ thống.
- Tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát, nâng cao khả năng cảnh báo phát hiện sớm rủi ro.
- Thực hiện đa dạng hóa nguồn vốn huy động, thực hiện mục tiêu tăng trưởng, lựa chọn, khai thác phân khúc thị trường phù hợp và tiềm năng, đảm bảo tăng trưởng bền vững, an toàn thanh khoản.
- Tiếp tục xây dựng và phát triển, tiêu chuẩn hoá các bộ sản phẩm chủ lực cho từng đối tượng khách hàng, từng thị trường mục tiêu.
- Phát triển các sản phẩm, dịch vụ ngân hàng chuyên biệt, ứng dụng công nghệ mới mang lại tiện ích và giá trị gia tăng cao cho khách hàng Đặc biệt ứng dụng công nghệ hiện đại trong hoạt động bán lẻ nhằm nâng cao chất lượng sản phẩm và dịch vụ, gia tăng giá trị thương hiệu và gia tăng khách hàng lựa chọn sử dụng dịch vụ.
- Đổi mới phát triển nguồn nhân lực nhằm tạo lực lượng lao động chất lượng cao, nâng cao năng suất lao động.
- Tiếp tục tăng cường quản lý và nâng cao chất lượng dịch vụ; Xây dựng và triển khai quy trình quản lý chất lượng ISO trên toàn hệ thống; phấn đấu nâng dần tỷ trọng thu nhập từ hoạt động dịch vụ trên tổng thu nhập.
2.1.2 Định hướng hoàn thiện công tác thẩm định dự án vay vốn nói chung và lĩnh vực Bất động sản tại Chi nhánh nói riêng
Nhìn ra được những hạn chế còn tồn tại trong công tác thẩm định của chi nhánh, ban giám đốc và toàn thể cán bộ của chi nhánh đã đề ra những định hướng phát triển trong thời gian tới nhằm nâng cao chất lượng công tác thẩm định các dự án xin vay vốn nói chung và dự án BĐS nói riêng tại chi nhánh.
- Đánh giá đúng vai trò hết sức quan trọng của công tác thẩm định đối với hiệu quả sử dụng vốn của ngân hàng Thẩm định chính xác sẽ giúp cho ngân hàng lựa chọn được dự án có hiệu quả, và đưa ra quyết định tài trợ hợp lý đối với dự án.
- Tăng cường công tác thu thập, phân tích lựa chọn thông tin về các kế hoạch phát triển kinh tế- xã hội của cả nước, của thành phố, kế hoạch đầu tư của các bộ, ngành…để làm cơ sở dữ liệu cho công tác thẩm định sau này.
- Nâng cao chất lượng tín dụng, thẩm định: Lấy chất lượng thẩm định làm thước đo để đánh giá năng lực, trình độ hiệu quả đối với cán bộ thẩm định.
+ Hoàn thiện quy trình thẩm định theo hướng ngày càng hợp lý, khoa học, đồng bộ đảm bảo được sự phối hợp nhịp nhàng giữa các phòng, và các cán bộ.
+ Nội dung thẩm định: đảm bảo được tính khách quan, toàn diện và đồng bộ khi phân tích và đánh giá các khía cạnh của dự án Đồng thời có sự phối hợp chặt chẽ với các cơ quan chuyên môn, các chuyên gia về những lĩnh vực liên quan tới dự án.
+ Thực hiện việc thẩm định dự án một cách nhanh nhạy, có chất lượng nhằm đáp ứng kịp thời cho nhiệm vụ kinh doanh của chi nhánh.
+ Tất cả các dự án sản xuất kinh doanh trong quy trình thẩm định phải được kiểm tra thực tế tại doanh nghiệp và nơi thực hiện dự án
+ Kiên quyết không cho vay đối với những đơn vị làm ăn kém hiệu quả, dự án sản xuất kinh doanh không rõ ràng, có nợ quá hạn chưa hoàn trả đối với ngân hàng.
+ Không tập trung cho vay vào một doanh nghiệp hoặc một nhóm khách hàng có liên quan hoặc quá tập trung vào một ngành nghề nhằm hạn chế tối đa những rủi ro có thể xảy ra.
+ Tăng cường việc kiểm soát trước khi cho vay, thông qua việc thẩm định cho vay từ bộ phận tín dụng đến bộ phận thẩm định trước khi trình lãnh đạo phê duyệt Thường xuyên kiểm tra, theo dõi diễn biến của khoản nợ đó thẩm định cho vay để giúp lãnh đạo trong công tác chỉ đạo điều hành kịp thời.
- Tiếp tục nâng cao trình độ của đội ngũ cán bộ thẩm định không chỉ về chuyên môn nghiệp vụ mà còn cả những hiểu biết về kinh tế- xã hội.
- Đảm bảo thời gian thẩm định dự án: nếu thẩm định theo đúng thời gian đã quy định thì đảm bảo cho dự án được tiến hành đúng như tiến độ đã dự kiến Nếu thời gian thẩm định kéo dài có thể làm mất đi cơ hội chiếm lĩnh thị trường của dự án đã đề ra Theo như quy định chỉ tiêu chất lượng của Oceanbank đối với dự án nhóm A tổng thời gian xem xét là 25 ngày, trong đó thời gian thẩm định là 19 ngày Đối với dự án nhóm B tổng thời gian xem xét là 18 ngày, trong đó thời gian thẩm định là 14 ngày Đối với những dự án còn lại tổng thời gian xem xét là
9 ngày, thời gian thẩm định là 4 ngày.
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VAY VỐN LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN CỦA
2.2.1 Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác tổ chức, quy trình thẩm định
Mặc dù trong thời gian qua, Chi nhánh đã chú trọng đổi mới phương pháp tổ chức và quy trình thẩm định, tuy vậy vẫn còn tồn tại một số hạn chế cần được cải thiện hơn để nhầm tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng trong việc rút ngắn thời gian thẩm định, đồng thời tiết kiệm chi phí cho Ngân hàng. Đầu tiên đó là đứng trên quan điểm khách quan, đánh giá tính hiệu quả của dự án trên toàn bộ các phương diện một cách tổng hợp nhất: hiệu quả tài chính của phương án sản xuất và lợi ích lâu dài của ngân hàng và sau là lợi ích của xã hội do dự án đem lại, chứ không chỉ xem xét trên góc độ dự án có khả năng trả nợ hay không.
Tiếp theo là trong quá trình tiến hành thẩm định cần có sự phối hợp giữa các phong ban, giữa các giai đoạn từ tiếp nhận hồ sơ, giao phiếu nhận hồ sơ, đến các giai đoạn hoàn thiện thẩm định và đề suất tín dụng để đảm bảo tiến độ thẩm định và có những căn cứ đầy đủ để các cấp lãnh đạo ra quyết định cấp tín dụng.
Cuối cùng là giảm thiểu tối đa số lượng thủ tục và giấy tờ cho khách hàng trong quá trình thẩm định, giúp khách hàng cảm thấy thoải mái nhất và thuận tiện nhất khi làm việc với ngân hàng
2.2.2 Giải pháp nhằm hoàn thiện nội dung thẩm định
Trong nội dung thẩm định cần chú ý và hoàn thiện hơn về chất lượng thẩm định và độ chính xác trong quá trình thẩm định, cụ thể:
Khi đánh giá về khả năng tài chính của chủ đầu tư, cần thu thập đầy đủ số liệu về kết quả kinh doanh cũng như báo cáo tài chính của doanh nghiệp Đối với báo cáo tài chính cần phải có công ty kiểm toán đọc lập thực hiện thanh kiểm tra lại một cách rõ ràng Các chỉ tiêu tài chính cần được so sánh và đối chiếu với các doanh nghiệp trong cùng ngành, cùng lĩnh vực để phản ánh chính xác và toàn diện hơn nữa năng lực thực sự của chủ đầu tư Ngoài ta cần rà soát và chú ý đến các khoản mục làm ảnh hưởng tới nghĩa vụ thanh toán của chủ đầu tư đối với ngân hàng.
Về khía cạnh pháp lý của hồ sơ dự án, CBTĐ cần kiểm tra kỹ càng và đầy đủ các giấy tờ có liên quan, đảm bảo dự án được triển khai hoàn toàn hợp pháp, và đã được cấp phép đầu tư từ các cấp, ngành có liên quan, chứng minh được sự phù hợp của dự án với quy hoạch địa phương và chủ trương, chính sách của nhà nước Điều này sẽ giúp ngân hàng tránh được các tranh chấp, rủi ro khi tiến hành công tác cho vay.
Về khía cạnh phân tích thị trường, khi tiến hành thẩm định, CBTĐ ngoài việc phân tích định tính thì phải đưa ra các phân tích về định lượng trên cơ sở các số liệu thống kê về thị trường Ngoài việc dựa vào các số liệu trên mạng và website của công ty, CBTĐ có thể sử dụng phương pháp chuyên gia để có số liệu chính xác và đầy đủ hơn khi tiến hành thẩm định Điều đó sẽ giúp CBTĐ khi tiến hành thẩm định có thể lường trước được những biến cố thị trường, tránh các khoản nợ xấu và thiệt hại cho cả ngân hàng và chủ đầu tư.
Về khía cạnh thẩm định kỹ thuật của dự án, vì hầu hết cán bộ thẩm định học tập các khối ngành về kinh tế, tài chính, ngân hàng nên rât khó để có thể tiếp cận và am hiểu đầy đủ về tất cả các lĩnh vực liên quan đến kỹ thuật, như là xây dựng, công nghệ thông tin, kiến trúc, cơ khí máy móc…Do vậy, CBTĐ nên sử dụng phương pháp hỏi ý kiến chuyên gia để có thể đánh giá chính xác hơn về khía cạnh kỹ thuật dự án Về lâu dài, việc tạo điều kiện cho CBTĐ được học hỏi thêm các chứng chỉ, văn bằng liên quan đến lĩnh vực kỹ thuật, công trình xây dựng, kiến trúc, cơ khí máy móc là vô cùng quan trọng Nếu có điều kiện tốt về nhân sự, nên tổ chức bộ máy thẩm định chuyên biệt hóa về các lĩnh vực kỹ thuật khác nhau để tạo sự đa dạng và đi chuyên sâu hơn, chính xác hơn.
Về khía cạnh tài chính dự án, CBTĐ cần thoát li sự lệ thuộc vào các thông tin do chủ đầu tư cung cấp Ngoài ra, khi tiến hành thẩm định,CBTĐ cần phải tính đến các yếu tố lạm phát và trượt giá trong phân tích doanh thu và chi phí, dòng tiền, lưu tâm hơn đến chác chỉ tiêu B/C và chỉ tiêu điểm hòa vốn…
2.2.3 Giải pháp hoàn thiện phương pháp thẩm định
Ngoài việc thẩm định dự án bằng các phương pháp đơn giản như trước kia,với các dự án phức tạp, CBTĐ có thể kết hợp với áp dụng công nghệ thông tin để tiến hành thẩm định một cách chính xác hơn như sử dụng các phần mềm phân tích tài chính, phần mềm phân tích rủi ro, phần mềm phân tích độ nhạy Ngoài ra là cần kết hợp linh hoạt các phương pháp thẩm định với mức độ phù hợp với từng nội dung thẩm định để giúp CBTĐ đánh giá tổng quan nhất và toàn diện nhất về dự án. Để làm được điều đó, CBTĐ cần phải hiểu rõ bản chất và nắm chắc quy trình tiến hành thẩm định đối với từng phương pháp Cụ thể:
Thứ nhất, về phương pháp phân tích độ nhạy: Tuỳ theo quy mô, tính chất, độ phức tạp của dự án mà Chi nhánh cần có những quy định cụ thể, lựa chọn các phương pháp thẩm định một cách thích hợp, linh hoạt Đối với các dự án đầu tư BĐS có quy mô lớn, thời gian đầu tư kéo dài, mang nhiều tính chất phức tạp và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố có khả năng biến động bất thường, cần tiến hành phân tích độ nhạy nhiều chiều kết hợp với phân tích tình huống, mô phỏng, dự báo và phân tích, đánh giá kết quả dự án dưới tác động của các nhân tố biến động trong tương lai, có tính tới phạm vi khác nhau các giá trị có thể có của các biến số nhân tố đó và phân bố xác suất Từ đó, đánh giá được chính xác mức độ rủi ro, hiệu quả của dự án và đưa ra được khung an toàn để thực hiện dự án, có những biện pháp hạn chế rủi ro.
Thứ hai, về phương pháp triệt tiêu rủi ro: Phân tích rủi ro đã được tiến hành riêng rẽ trong nội dung thẩm định, và một số dự án lớn còn được tái thẩm định tại phòng Tín dụng doanh nghiệp, điều đó cho thấy phương pháp này khá được CBTĐ chú trọng khi tiến hành thẩm định dự án Tuy nhiên, CBTĐ của phòng làm việc còn tương đối độc lập so với phòng Quản lý rủi ro Mặt khác, do đặc thù của dự án BĐS cần phải tiến hành một cách sâu sắc hơn, chứ không phải phân tích một cách chung chung Vì vậy, yêu cầu đạt ra đó là CBTĐ phòng Tín dụng doanh nghiệp cần phải có kiến thức tốt và chịu khó học hỏi kinh nghiệm về phương pháp thẩm định này. Bên cạnh đó, CBTĐ cũng cần phải kết hợp với phòng Quản lý rủi ro, để tiến hành thẩm định một cách khoa học nhất, đông thời học hỏi thêm kiến thức chuyên môn từ họ Tiếp sau đó là CBTĐ cần phải làm việc một cách có trách nhiệm, chủ động sàng lọc để cuối cùng đưa ra quyết định các nội dung cần có trong tờ trình đề suất tín dụng Dựa vào số liệu phân tích đưa ra các ý kiến đánh giá cá nhân giúp hội đồng tín dụng đưa ra các quyết định tín dụng đúng đắn Kết hợp vs phân tích độ nhạy hai chiều, phân tích tình huống, chú trọng cả về mặt định tính và định lượng rủi ro để có các kế hoạch giảm thiểu, đối phó một cách chi tiết nhất Phân tích định lượng: cán bộ thẩm định nên xem xét thêm sự biến động của các chỉ tiêu khác ngoàiNPV, IRR như T, B/C Ngoài ra nên sử dụng thêm toán xác suất để tính kỳ vọng của các biến cố giúp lựa chọn phương án tối ưu; phương pháp mô phỏng của MonteCarlo phân tích kết quả của dự án trong sự tác động của nhiều yếu tố khác nhau trong đó có tính tới phân bổ xác suất và giá trị có thẻ của các biến số yếu tố đó.Phân tích định tính: sắp xếp thứ tự ưu tiên các rủi ro dựa vào khả năng xuất hiện và ảnh hưởng của từng rủi ro, kết hợp với việc phân tích ma trận SWOT.
Thứ ba, về phương pháp dự báo: Các yếu tố liên quan tới thị trường, kĩ thuật, của dự án liên tục biến đổi, do vậy, CBTĐ cần sử dụng phương pháp này để tiến hành phân tích các khía cạnh đó của dự án Tuy nhiên hiện tại phương pháp dự báo tại Chi nhánh mới chỉ dừng lại ở phương pháp ngoại suy thống kê và phương pháp định mứclà chủ yếu Do vậy, phương pháp dự báo cần được sử dụng đầy đủ cả phương pháp tham khảo ý kiến chuyên gia, phương pháp hồi quy tương quan hay co giãn cung cầu Đối với nhiều dự án lớn, độ rủi ro cao, cần thiết bỏ ra chi phí để tham khảo ý kiến chuyên gia trong các lĩnh vực mà bản thân CBTĐ không đủ năng lực tiến hành phân tích Hoặc đào tạo nâng cao chất lượng CBTĐ để có khả năng sử dụng phương pháp phân tích hồi quy tương quan nhằm đưa ra những dự báo cụ thể, chi tiết trong nhiều nội dung như thị trường sản phẩm dự án hay thị trường nguyên vật liệu đầu vào.
Hơn thế, cơ sở dữ liệu các số liệu thống kê phục vụ công tác dự báo còn yếu và thiếu Các nguồn thông tin từ các cơ quan chức năng ban hành chưa cập nhật và đầy đủ, do đó, bản thân Chi nhánh, bản thân phòng QHKH hay CBTĐ cần chủ động xây dựng, cập nhật thường xuyên cơ sở dữ liệu về thị trường, kĩ thuật để sử dụng thẩm định các dự án đầu tư Như vậy, vừa cho kết quả chính xác, vừa giúp tiết kiệm thời gian và chi phí thu thập thông tin từ bên ngoài.
Thứ tư, về phương pháp so sánh, đối chiếu:
Phương pháp so sánh đối chiếu tuy đơn giản hơn so với các phương pháp khác, nhưng đó cũng là lí do khiến CBTĐ chủ quan trong việc tiến hành thẩm định, và thường được CBTĐ sử dụng, để thay thế cho các phương pháp phức tạp hơn. Tuy nhiên, CBTĐ cũng cần hiểu rõ bản chất của phương pháp này, đồng thời, do đặc điểm của dự án BĐS là đơn chiếc và độc đáo nên việc tiến hành phương pháp so sánh và đối chiếu, phải được thực hiện một cách linh hoạt, tránh sự khuôn mẫu, so sánh dựa trên yếu tố phù hợp và có nét tương đồng giữa thị trường, kỹ thuật hay tài chính.
2.2.4 Giải pháp nâng cao trình độ cán bộ thẩm định
Thứ nhất, tuyển chọn nhân sự đầu vào có chất lượng cao
Trong thời gian tới Chi nhánh nên chú ý nâng cao công tác tuyển dụng, tuyển mới những người có kinh nghiệm, có năng lực thực sự trong công tác thẩm định dự án đầu tư vào làm việc Cán bộ được tuyển chọn cần có sự kết hợp hài hoà giữa năng lực chuyên và tư cách đạo đức Sau khi tuyển dụng, ngân hàng cần phổ biến để mỗi cán bộ đều nắm bắt được các mục tiêu, các quy định của ngân hàng cũng như các quy định của luật pháp có liên quan, đồng thời cần được hướng dẫn, đào tạo chuyên sâu cho họ về công việc sẽ được giao
MỘT SỐ KIẾN NGHỊ
2.3.1 Kiến nghị với Chính phủ và các cơ quan quản lý liên quan
Ổn định môi trường kinh tế vĩ mô
Trong quản lý Nhà nước, việc giữ ổn định môi trường kinh tế vĩ mô có vai trò hàng đầu bởi đó chính là yếu tố đảm bảo một môi trường làm ăn thuận lợi và một nền kinh tế phát triển Môi trường kinh tế vĩ mô là tiền đề rất quan trọng để công tác dự báo trong thẩm định được chính xác, hiệu quả
Thành tựu kinh tế vĩ mô của một quốc gia thường được đánh giá theo ba dấu hiệu chủ yếu: tăng trưởng kinh tế, chuyển dịch cơ cấu kinh tế và công bằng xã hội. Trong đó chuyển dịch cơ cấu kinh tế là một mục tiêu quan trọng hàng đầu của một nền kinh tế ổn định kinh tế vĩ mô là kiểm soát được giá cả, tỷ giá, lãi suất Chính phủ cần duy trì và cải thiện các cân đối lớn của nền kinh tế phù hợp với cơ chế thị trường, đặc biệt là giữ tỷ lệ thâm hụt ngân sách ở mức hợp lý, cân đối vốn đầu tư, cân đối cung cầu một số mặt hàng thiết yếu nhất để từ đó làm giảm bớt những dao động của chu kì kinh doanh, giải quyết tốt những vấn đề cấp bách: tránh lạm phát cao và thất nghiệp nhiều
- Tỉ lệ lạm phát cần được duy trì ở mức hợp lí, đảm bảo lãi suất thực dương cho người gửi tiền, có chính sách tỷ giá ổn định và linh hoạt, tránh các đột biến làm giảm sức mua của nội tệ
- Chính phủ bảo đảm tăng trưởng hợp lý; đẩy mạnh tái cơ cấu nền kinh tế; thực hiện có hiệu quả ba đột phá chiến lược; phát triển văn hóa xã hội và bảo đảm an sinh xã hội; tăng cường quản lý tài nguyên, bảo vệ môi trường và ứng phó với biến đổi khí hậu…
Hoàn thiện môi trường pháp lý
Các cơ quan bộ ngành liên quan cần đưa ra các đường lối, chính sách, chiến lược, quy hoạch, kế hoạch đúng đắn đối với hoạt động đầu tư nói chung và lĩnh vực bất động sản nói riêng, ban hành các văn bản pháp luật có tầm nhìn, thống nhất, hạn chế thường xuyên thay đổi, chồng chéo Đặc biệt trong lĩnh vực BĐS, vì nó phụ thuộc rất lớn vào những quyết định của Cơ quan quản lý Nhà nước Những thống kê, dự báo của Bộ Xây dựng gần đây cho thấy thị trường BĐS đang có những dấu hiệu khởi sắc, chính thức “tan băng” và bắt đầu bước vào sự hồi phục, điều này chứng tỏ Nghị quyết 02 của Chính phủ trong hỗ trợ thị trường đã và đang dần phát huy hiệu quả, thị trường năm 2015 được đánh giá sẽ phát triển ổn định và bền vững hơn Điều này là khả quan, đó là cơ hội lớn cho các dự án BĐS, tuy nhiên cũng đòi hỏi những thay đổi trong cơ chế và chính sách để phù hợp với xu hướng mới của thị trường.
Quy định cấp phép xây dựng cũng là một vấn đề cần được cơ quan Nhà nước có những sửa đổi Có nhiều dự án dù không phù hợp với nhu cầu thị trường, nhưng vẫn được cấp giấy phép đầu tư, điều này khiến CBTĐ mất thời gian sàng lọc dự án tại Ngân hàng một lần nữa, gây tốn kém thời gian và chi phí cho công tác thẩm định Hiện nay, việc có phải cấp giấy phép xây dựng lại theo Nghị định số 64/2012/ NĐ-CP đối với những dự án đã duyệt hay không đang là vấn đề khiến nhiều người quan tâm.
Xây dựng hệ thống các chỉ tiêu, định mức kinh tế, kỹ thuật
Các bộ ngành cần xây dựng hệ thống các chỉ tiêu, định mức kinh tế kĩ thuật của ngành mình, đồng thời thường xuyên cập nhật các số liệu đó cho phù hợp với tình hình thực tế Các định mức về kinh tế, kĩ thuật là hết sức quan trọng đối với công tác thẩm định dự án BĐS, đặc biệt là khía cạnh thị trường, kĩ thuật.
Thường xuyên rà soát, thiết lập hệ thống cơ sở dữ liệu
Nhà nước cùng Các cơ quan liên quan tới hoạt động thống kê cần thường xuyên rà soát, thiết lập một hệ thống cơ sở dữ liệu, điều tra để cung cấp thông tin cho công tác thẩm định dự án đầu tư Các cơ quan chuyên môn cần làm tốt công tác dự báo, điều tra thị trường của ngành mình để hạn chế việc thiếu thông tin cập nhật, đầy đủ, chính xác cho CBTĐ tại các NHTM khi tiến hành so sánh, đối chiếu, phân tích.
2.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng TMCP Đại Dương
Dựa vào các chính sách của Chính phủ và ngân hàng nhà nước ban hành, Ngân hàng TMCP Đại Dương cũng cần xây dựng một hệ thống, quy trình mới phải đầy đủ các nội dung, tuân thủ đầy đủ các bước và cập nhật liên tục những thông tin, phương pháp tiên tiến trên thế giới, để không bị lạc hậu Ngoài ra việc khá quan trọng là đưa ra một số chỉ tiêu tài chính cơ bản cho toàn hệ thống để CBTĐ so sánh Đây là những biện pháp mang tính thiết yếu để nâng cao chất lượng thẩm định, vì thực tế các ngân hàng hình thành thói quen làm việc theo văn bản, áp dụng cứng nhắc so với thực tế, gây khó khăn trở ngại cho khách hàng, làm giảm nhiều nguồn lợi nhuận cho ngân hàng.
- Đưa ra các phương pháp nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ làm công tác thẩm định Thực hiện bằng các hình thức phong phú đa dạng như đào tạo chuyên sau, tập huấn dài ngày, tham quan, hội thảo trong và ngoài hệ thống, đưa đi thực tế để đạt hiệu quả cao hơn, tạo được lợi thế so với các ngân hàng khác.
- Xây dựng kế hoạch sắp xếp, bố trí tuyển dụng những nhân viên làm công tác thẩm định trong toàn hệ thống nhằm nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, phần nào giúp cho chất lượng thẩm định được ngày càng nâng cao.
- Nghiên cứu trang thiết bị mới để đưa toàn bộ kỹ thuật tiên tiến, phương tiện vật chất cần thiết phục vụ cho hoạt động kinh doanh ngân hàng nói chung và kỹ thuật nghiệp vụ thẩm định dự án đầu tư tín dụng nói riêng Việc đưa những thiết bị này vào sử dụng sẽ giúp công tác thẩm định có hiệu quả hơn.
- Hỗ trợ các chi nhánh trong việc thu thập thông tin bằng cách tăng cường hơn nữa hiệu quả hoạt động của trung tâm thông tin phòng ngừa rủi ro (TPR) của hệ thống Cần nâng cao hiệu quả thu thập, xử lý dữ liệu thông tin từ các chi nhánh. Nguồn thông tin xác thực có độ chính xác cao là tiêu chí hướng đến của ngân hàng với các chi nhánh.
- Đưa ra những giải pháp cụ thể, mang tính tích cực hỗ trợ cho việc thẩm định phương diện kỹ thuật dự án đối với các ngân hàng trong hệ thống như: đào tạo nâng cao trình độ chuyên viên, tổ chức dịch vụ tư vấn kỹ thuật hoặc tuyển một số nhân viên chuyên ngành kỹ thuật, sau đó thực hiện đào tạo chuyên sâu nghiệp vụ ngân hàng, …
- Trong quá trình cho vay, để phòng tránh rủi ro, ngân hàng nên chuyển khoản trực tiếp vào các tài khoản của tổ chức cung ứng vật tư, hàng hóa, dịch vụ hoặc đơn vị thi công công trình theo các hợp đồng kinh tế đã được ký kết, theo hóa đơn bán hàng, biên bản nghiệm thu từng hạng mục công trình, không phát tiền mặt hoặc chuyển vào tài khoản của khách hàng vay trừ các món nhỏ.
2.3.3 Kiến nghị với chủ đầu tư