TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG VÀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HÀ NỘI
Giới thiệu khái quát về Ngân Hàng Nông Nghiệp và Phát triển Nông Thôn
1 Quá trình hình thành và phát triển NHNo & PTNT Việt Nam
Năm 1988: Ngân hàng Phát triển Nông nghiệp Việt Nam được thành lập theo Nghị định số 53/HĐBT ngày 26/3/1988 của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) về việc thành lập các ngân hàng chuyên doanh, trong đó có Ngân hàng Phát triển Nông nghiệp Việt Nam hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp, nông thôn.
Ngân hàng Phát triển Nông nghiệp hình thành trên cơ sở tiếp nhận từ Ngân hàng Nhà Nước: tất cả các chi nhánh Ngân hàng Nhà Nước huyện, Phòng Tín dụng Nông nghiệp, quỹ tiết kiệm tại các chi nhánh Ngân hàng Nhà nước tỉnh, thành phố. Ngân hàng Phát triển Nông nghiệp TW được hình thành trên cơ sở tiếp nhận Vụ Tín dụng Nông Nghiệp Ngân Hàng Nhà Nước và một số cán bộ của Vụ Tín dụng Thương nghiệp, Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng, Vụ Kế toán và một số đơn vị.
Năm 2008 tình hình nền kinh tế thế giới và trong nước biến động rất phức tạp, khó lường thậm chí vận động theo xu hướng trái chiều Trong bối cảnh đó, hoạt động kinh doanh của NHNo&PTNT vẫn ổn định và tăng trưởng NHNo&PTNT đi đầu trong vai trò ổn định thị trường tiền tệ, là công cụ đắc lực, hữu hiệu của Chính Phủ và Ngân hàng Nhà Nước trong việc thực thi các chính sách tài chính tiền tệ. Với thực lực về thanh khoản và sức mạnh tài chính của mình, NHNo&PTNT đã tiên phong và chủ động bổ sung hàng chục ngàn tỷ đồng cho nông nghiệp, nông thôn nâng tổng dư nợ cho đầu tư cho khu vực này đạt gần 200.000 tỷ đồng chiếm trên 70% tổng dư nợ của NHNo&PTNT.
Chung tay chia sẻ khó khăn cùng cộng đồng khách hàng do vậy đã và đang trực tiếp hỗ trợ trên 10 triệu hộ gia đình và trên 3 vạn doanh nghiệp có đủ vốn với mức lãi suất hợp lý để phục hồi sản xuất kinh doanh, đẩy mạnh xuất khẩu
Năm 2008, đánh dấu bước đột phá trong hiện đại hóa công nghiệp ngân hàng của NHNo&PTNT với việc cho hoàn thành kết nối trực tuyến toàn bộ 2.200 chi nhánh và văn phòng giao dịch trên toàn quốc Hệ thống công nghệ hiện đại đã mở ra thời kỳ mới trong việc ứng dụng và triển khai các dịch vụ tiện ích ngân hàng tiên tiến trên quy mô toàn quốc và tạo ưu thế cạnh tranh Đồng thời phát triển các sản phẩm dịch vụ ngân hàng như gởi một nơi, rút tất cả các nơi, thẻ quốc tế, Mobilenbanking; SMS banking, Vntopup, chuyển tiền qua SMS (dịch vụ Transfer)
Trong bối cảnh suy giảm kinh tế, nhiều doanh nghiệp phải giảm biên chế. Năm 2008 NHNo & PTNT vẫn tiếp tục tuyển dụng thêm 3.000 cán bộ vừa đóng góp giải quyết công ăn việc làm cho xã hội vừa bổ sung cho NHNo&PTNT một nguồn nhân lực trẻ, tài năng, đầy nhiệt huyết.
Cùng với các hoạt động trong nước, NHNo & PTNT chú trọng mở rộng và khai thác hiệu quả các mối quan hệ quốc tế thu hút và triển khai hàng trăm dự án đầu tư nước ngoài cho nông nghiệp, nông thôn với tổng số vốn gần 4 tỷ USD được các tổ chức tài chính quốc tế như WB, ADB, AFD,… đánh giá cao Kinh doanh ngoại hối, thanh toán quốc tế liên tục phát triển mạnh, doanh số thanh toán quốc tế đạt 10.7 tỷ USD, doanh số kinh doanh ngoại tệ đạt 26.1 tỷ USD Nhiều đại sứ lãnh đạo cấp cao của các ngân hàng lớn trên thế giới, các tổ chức phi chính phủ đến thăm và làm việc, ký kết hợp tác với NHNo&PTNT.
Xác định trách nhiệm trước cộng đồng, xã hội NHNo&PTNT làm tốt công tác từ thiện như: Xây dựng quỹ đền ơn đáp nghĩa, quỹ vì người nghèo, ủng hộ đồng bào gặp thiên tai, lũ lụt, tài trợ các chương trình từ thiện, xây dựng nhà tình nghĩa, nuôi dưỡng bà mẹ Việt Nam anh hùng;… Đến cuối năm 2008, tổng quỹ đóng góp từ thiện xã hội của các cán bộ toàn hệ thống lên tới 95 tỷ đồng
Năm 2008, NHNo & PTNT đã được chính phủ tặng Bằng khen về những thành tích trong việc thực hiện kìm chế lạm phát và nhiều phần thưởng cao quý, lọt vào top 10 thương hiệu Việt Nam uy tín nhất của giải Sao Vàng Đất Việt, Doanh nhân Việt Nam tiêu biểu, top 5 Ngân Hàng giao dịch tiện ích nhất là thương hiệu nổi tiếng theo tín nhiệm của người tiêu dùng, doanh nghiệp bền vững trong thời kỳ hội nhập
NHNo & PTNT là một trong số ngân hàng có quan hệ ngân hàng đại lý lớn nhất Việt Nam với trên 979 ngân hàng đại lý tại 113 quốc gia và vùng lãnh thổ tính đến tháng 2/2007 Là thành viên Hiệp hội Tín dụng Nông nghiệp Nông thôn Châu Á Thái Bình Dương (APRACA), Hiệp hội Tín dụng Nông nghiệp Quốc tế (CICA) và Hiệp hội Ngân hàng Châu Á (ABA); đã đăng cai tổ chức nhiều hội nghị quốc tế lớn như Hội nghị FAO năm 1991, Hội nghị APRACA năm 1996 và năm 2004, Hội nghị tín dụng nông nghiệp quốc tế CICA năm 2001, Hội nghị APRACA về thuỷ sản năm 2002.
NHNo&PTNT đang sung sức và tràn đầy niềm tin vững bước trên con đường phát triển và hội nhập kinh tế quốc tế.
2 Quá trình hình thành và phát triển của NHNo&PTNT Hà Nội
NHNo&PTNT Hà Nội là một đơn vị trực thuộc NHNo& PTNT Việt nam, trong số các chi nhánh đầu tiên được áp dụng khoa học công nghệ mới, đi tiên phong trong quá trình phát triển kinh tế đô thị nói riêng, kinh tế đất nước và hội nhập kinh tế thế giới nói chung.
Tên giao dịch: Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn thành phố Hà Nội.
Tên giao dịch quốc tế: Hanoi Bank for Agriculture and Rural development Trụ sở chính: 77 Lạc Trung, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội
Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn thành phố Hà Nội (gọi tắt là NHNo&PTNT Hà Nội) là một ngân hàng thương mại quốc doanh và đơn vị thành viên hạch toán phụ thuộc của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam. Được thành lập theo quyết định số 51-QĐ/NH/QĐ ngày 27/6/1988 của Tổng Giám đốc ngân hàng Nhà nước Việt Nam (nay là Thống đốc NHNN Việt Nam) Chi nhánh Ngân Hàng Phát triển Nông Nghiệp Thành phố Hà Nội (nay là NHNo&PTNT Hà Nội) trên cơ sở 28 cán bộ cùng với 21 Công ty, xí nghiệp thuộc lĩnh vực Nông, Lâm, Ngư nghiệp được điều động từ Ngân hàng Công – Nông - Thương Thành Phố Hà Nội và 12 chi nhánh Ngân hàng phát triển nông nghiệp huyện được đổi tên từ các Chi nhánh Ngân hàng Nhà nước đã hội tụ về trụ sở chính tại số 77 Lạc Trung, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội
Nhận rõ trách nhiệm của mình trong sự nghiệp xây dựng và đổi mới đất nước, mà trọng tâm là phát triển kinh tế nông nghiệp, góp phần đổi mới Nông thôn ngoại thành Hà Nội NHNo & PTNT Hà Nội đã nhanh chóng khai thác nguồn vốn để đầu tư cho các thành phần kinh tế mà trước hết là đầu tư cho Nông Nghiệp Nhờ có những quyết sách táo bạo, đổi mới nhận thức kiên quyết khắc phục điểm yếu nhất là thiếu vốn, thiếu tiền mặt, nhờ vậy chỉ sau hơn hai năm hoạt động, từ năm
1990 trở đi Ngân hàng NHNo & PTNT Hà Nội đã có đủ nguồn vốn và tiền mặt thỏa mãn cơ bản các nhu cầu tín dụng và tiền mặt cho khách hàng
Thực hiện chủ trương cho vay hộ sản xuất theo quyết định 499A của tổng giám đốc NHNo & PTNT Việt Nam, NHNo & PTNT Hà nội đã phối hợp với Hội Nông dân, Hội liên hiệp phụ nữ thành phố đã đẩy mạnh cho vay phát triển các sản phẩm Nông Nghiệp như trồng dâu nuôi tằm, chăn nuôi bò sữa, gia súc, gia cầm, phát triển vùng chuyên canh rau, hoa cây cảnh, nhờ vậy thu nhập và đời sống nông dân ngoại thành đã được cải thiện đáng kể, tỷ lệ hộ khá và giàu tăng lên, tỷ lệ hộ nghèo giảm xuống đáng kể
Khái quát công tác thẩm định các dự án vay vốn tại NHNo & PTNT Hà Nội
1 Những quy định chung của NHNo & PTNT đối với hình thức cho vay vốn theo dự án
1.1 Quy định đối tượng cho vay
Khách hàng vay vốn của NHNo & PTNT Hà Nội bao gồm các pháp nhân và cá nhân Việt Nam như: Doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và các tổ chức khác có đủ các điều kiện quy định tại Điều 94 Bộ Luật dân sự; Cá nhân; Hộ gia đình; Tổ hợp tác; Doanh nghiệp tư nhân; Công ty hợp danh và các pháp nhân và cá nhân nước ngoài.
NHNo & PTNT sẵn sàng đáp ứng mọi nhu cầu vay vốn phục vụ nhu cầu sản xuất, kinh doanh, các dự án đầu tư, tiêu dùng, phục vụ đời sống, xuất nhập khẩu, xuất khẩu lao động,… trừ các đối tượng mà pháp luật cấm
1.2 Nguyên tắc và điều kiện vay vốn
1.2.1 Đối với khách hàng là pháp nhân và cá nhân Việt Nam:
NHNo & PTNT nơi cho vay xem xét và quyết định cho vay khi khách hàng có đủ các điều kiện sau: a Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật: i) Pháp nhân: được công nhận là pháp nhân theo Điều 94 và Điều 96 Bộ Luật dân sự và các quy định của pháp luật Việt Nam. Đối với doanh nghiệp thành viên hạch toán phụ thuộc: phải có giấy ủy quyền vay vốn của pháp nhân trực tiếp quản lý. ii) Doanh nghiệp tư nhân:
Chủ doanh nghiệp tư nhân phải có đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và hoạt động theo Luật doanh nghiệp. iii) Hộ gia đình, cá nhân:
- Cư trú (thường trú, tạm trú) tại địa bàn quận, huyện, thị xã, thành phố (trực thuộc tỉnh) nơi chi nhánh NHNo & PTNT cho vay đóng trụ sở Trường hợp người vay ngoài địa bàn nói trên giao cho giám đốc Sở giao dịch, chi nhánh cấp 1 quyết định Nếu người vay ở địa bàn liền kề (thôn, làng, bản) ngoài tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, khi cho vay giám đốc NHNo & PTNT nơi cho vay phải thông báo cho giám đốc NHNo & PTNT nơi người vay cư trú biết.
- Đại diện cho hộ gia đình để giao dịch với NHNo & PTNT là chủ hộ hoặc người đại diện của hộ; chủ hộ hoặc người đại diện phải có đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự. iv) Tổ hợp tác:
- Hoạt động theo Điều 120 Bộ Luật dân sự;
- Đại diện của tổ hợp tác phải có đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự. v) Công ty hợp danh: thành viên hợp danh của công ty hợp danh phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự và hoạt động theo Luật doanh nghiệp b Mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp. c Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết: i) Có vốn tự có tham gia vào dự án, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống Mức vốn tự có thực hiện theo Điều 12 Quy định này. ii) Kinh doanh có hiệu quả: có lãi; trường hợp lỗ thì phải có phương án khả thi khắc phục lỗ đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết. Đối với khách hàng vay vốn nhu cầu đời sống, phải có nguồn thu ổn định để trả nợ ngân hàng. iii) Không có nợ khó đòi hoặc nợ quá hạn trên 6 tháng tại NHNo & PTNT ViệtNam. d Có dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi và có hiệu quả; hoặc có dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống khả thi e Thực hiện các quy định về bảo đảm tiền vay theo quy định của Chính Phủ, NHNN Việt Nam và hướng dẫn của NHNo & PTNT Việt Nam
1.2.2 Đối với khách hàng vay là pháp nhân và cá nhân nước ngoài
Khách hàng vay là pháp nhân và cá nhân nước ngoài phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự theo quy định pháp luật của nước mà pháp nhân đó có quốc tịch hoặc cá nhân đó là công dân, nếu pháp luật nước ngoài đó được Bộ Luật dân sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, các văn bản pháp luật khác của Việt Nam quy định hoặc được điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ký kết hoặc tham gia quy định.
Thời hạn cho vay căn cứ vào:
- Chu kỳ sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp xin vay vốn;
- Thời hạn thu hồi vốn của dự án đầu tư là trong bao lâu;
- Tính toán khả năng trả nợ của khách hàng;
- Chính sách của Ngân Hàng Nhà Nước tại thời điểm doanh nghiệp xin vay vốn, chính sách tiền tệ được nới lỏng hay thắt chặt, các dự án vay trung và dài hạn có bị hạn chế hay không. Đối với các cá nhân người Việt Nam thời hạn cho vay không quá thời hạn hoạt động theo quy định thành lập hoặc giấy phép thành lập còn lại tại Việt Nam. Đối với các cá nhân nước ngoài thời hạn vay không quá thời hạn được phép sinh sống và hoạt động tại Việt Nam.
Nhằm đáp ứng nhu cầu vốn cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống và các dự án đầu tư phát triển, NHNo & PTNT xem xét cho khách hàng vay theo các thể loại Cho vay ngắn hạn là các khoản vay có thời hạn cho vay đến 12 tháng; Cho vay trung hạn là các khoản vay có thời hạn cho vay từ trên 12 tháng đến 60 tháng; Cho vay dài hạn là các khoản vay có thời hạn cho vay từ trên 60 tháng trở lên. Đối với cho vay cầm cố giấy tờ có giá: NHNo & PTNT Hà Nội và khách hàng thoả thuận về thời hạn vay nhưng không vượt quá thời hạn thanh toán còn lại của giấy tờ có giá Đối với cổ phiếu, trái phiếu, chứng chỉ quỹ (chứng khoán) đã niêm yết tại Sở giao dịch chứng khoán: NHNo & PTNT Hà Nội và khách hàng thoả thuận về thời hạn vay nhưng không quá 06 (sáu) tháng Trong thời hạn vay, nếu giá chứng khoán nhận cầm cố giảm xuống còn 60% so với thị giá khi nhận cầm cố thì chậm nhất sau 02 (hai) ngày làm việc khách hàng vay phải bổ sung tài sản đảm bảo hoặc NHNo & PTNT Hà Nội có quyền chủ động bán chứng khoán để thu nợ trước hạn Thoả thuận này sẽ được ghi rõ trong hợp đồng tín dụng và hợp đồng cầm cố.
NHNo & PTNT nơi cho vay quyết định mức cho vay căn cứ vào nhu cầu vay vốn của khách hàng, giá trị tài sản làm bảo đảm tiền vay (nếu khoản vay áp dụng bảo đảm bằng tài sản), khả năng hoàn trả nợ của khách hàng, khả năng nguồn vốn của NHNo & PTNT Việt Nam.
Vốn tự có được tính cho tổng nhu cầu vốn sản xuất kinh doanh trong kỳ hoặc từng lần cho một dự án, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống Mức vốn tự có tham gia của khách hàng vào dự án, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống, cụ thể như sau:
- Đối với cho vay ngắn hạn: khách hàng phải có vốn tự có tối thiểu 10% trong tổng nhu cầu vốn.
- Đối với cho vay trung hạn, dài hạn: khách hàng phải có vốn tự có tối thiểu 15% trong tổng nhu cầu vốn.
Trường hợp khách hàng có tín nhiệm (được xếp loại A theo tiêu thức phân loại khách hàng của NHNo & PTNT Việt Nam); khách hàng là hộ gia đình sản xuất nông, lâm, ngư, diêm nghiệp vay vốn không phải bảo đảm bằng tài sản; nếu vốn tự có thấp hơn quy định trên, giao cho giám đốc NHNo & PTNT nơi cho vay quyết định. Đối với khách hàng được NHNo & PTNT nơi cho vay lựa chọn áp dụng cho vay có bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay, mức vốn tự có tham gia theo quy định hiện hành của Chính phủ, Thống đốc NHNN Việt Nam. Đối với khách hàng thực hiện bảo đảm bằng tài sản thế chấp, cầm cố: Tuỳ theo từng khách hàng cụ thể, NHNo & PTNT nơi cho vay có thể xem xét cho vay tối đa không vượt quá 75% giá trị tài sản đảm bảo.
Ngoài ra mức cho vay còn tuỳ theo nhu cầu và khả năng trả nợ của khách hàng.
Còn đối với trường hợp cổ phiếu, trái phiếu, chứng chỉ quỹ đã niêm yết tại
Sở giao dịch chứng khoán: Mức cho vay tối đa bằng 50 % trị giá tại thời điểm cho vay Đối với các loại giấy tờ có giá khác: Mức cho vay tối đa bằng số tiền gốc (mệnh giá), cộng (+) với tiền lãi (được lĩnh nhưng chưa lĩnh) của giấy tờ có giá trừ (-) số lãi phải trả trong thời gian vay.
1.5 Lãi suất và phí cho vay
Lãi suất thực hiện theo quy định của NHNo & PTNT từng thời kỳ.
Lãi suất cho vay = lãi suất huy động 12 tháng trả lãi sau + 3,5 %.
Cuối năm 2009, lãi suất cho vay khoảng 12 %;
Năm 2010 lãi suất cho vay = 10,49 % +3,5 %
Hiện nay, ngân hàng nhà nước cho phép thực hiện mức lãi suất thỏa thuận giữa khách hàng và ngân hàng nhưng vẫn phải đảm bảo mức lãi suất cơ bản do Ngân Hàng Nhà Nước quy định.
Phí cho vay: NHNo & PTNT Hà Nội thường không thu phí, chỉ với mức lãi suất quy định tại thời điểm vay.
Trả lãi hàng tháng và gốc trả vào cuối kỳ (nếu vay ngắn hạn) hoặc trả dần (gốc + lãi) hàng tháng.
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NHNo & PTNT Hà Nội
Đối với bất kỳ một dự án bất động sản nào thì vị trí địa lý mà dự án sẽ đi vào khai thác là một yếu tố vô cùng quan trọng Công tác thẩm định của cán bộ tín dụng cũng phải linh động theo từng loại hình bất động sản, cần nghiên cứu giá cả mặt bằng của khu vực dự án sẽ khai thác, các chính sách của địa phương đó có những thuận lợi và khó khăn ra sao so với địa điểm của dự án như vậy liệu có đáp ứng được nhu cầu của người dân hay không, khả năng hiệu quả cao của dự án ở vị trí đó với các vị trí, khu vực khác có tốt hơn hay không,… Các yếu tố liên quan đến địa điểm của dự án đều cần được đăt lên bàn cân so sánh với các vị trí khác để thấy sự khác biệt và lợi thế so sánh mà dự án có thể đem lại là gì Công tác thẩm định chính xác và hiệu quả có thể giúp ngân hàng nắm rõ hơn về dự án và nếu thấy có sự bất hợp lý của dự án ngân hàng có thể đưa ra những đề xuất cho doanh nghiệp.
Nói đến dự án bất động sản là nói đến xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật Khía cạnh này đòi hỏi cán bộ thẩm định có sự chính xác cao và yêu cầu đặc thù về ngành xây dựng Do đó, ngân hàng cần phải thẩm định kỹ thuật như các giải pháp và tiến độ thi công công trình, quy mô công suất,… Xem xét kỹ lưỡng các chỉ tiêu kỹ thuật và các giải pháp thi công xây dựng công trình, tiến độ thi công của dự án như thế nào có hợp lý hay không để có những đề xuất đối với bên khách hàng.
Thường xuyên hoàn thiện quy trình thẩm định, phối hợp và phát huy được trí tuệ tập thể.
Thời gian thẩm định các dự án bất động sản cũng yêu cầu các cán bộ thẩm định phải đáp ứng đúng quy định, không để kéo dài thời gian gây ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án sau này khi đưa vào thi công xây dựng Trong thời gian không quá 5 ngày làm việc đối với cho vay ngắn hạn và không quá 15 ngày làm việc đối với cho vay trung, dài hạn.
II Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NHNo &
1 Căn cứ và các cơ sở thẩm định Đối với khách hàng DN vay vốn đầu tư các dự án BĐS các hồ sơ căn cứ bao gồm: hồ sơ pháp lý, tài liệu sử dụng vốn vay, báo cáo tài chính của DN trong 2 năm gần nhất so với thời điểm lập hồ sơ vay và các thuyết minh kèm theo, tài liệu TSĐB(động sản, bất động sản), tình trạng tài chính tính đến ngày xin vay.
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ dự án xin vay vốn: nếu hồ sơ vay vốn chưa đủ cơ sở để thẩm định thì chuyển lại để cán bộ tín dụng hướng dẫn khách hàng hoàn chỉnh, bổ sung hồ sơ, nếu đã đủ cơ sở thẩm định thì ký giao nhận hồ sơ, vào sổ theo dõi và giao hồ sơ cho cán bộ trực tiếp thẩm định.
Bước 2: Trên cơ sở đối chiếu các quy định, thông tin có liên quan và các nội dung yêu cầu (hoặc tham khảo) được quy định tại các hướng dẫn của quy trình này, cán bộ thẩm định tổ chức xem xét, thẩm định dự án đầu tư và khách hàng xin vay vốn Nếu cần thiết, đề nghị cán bộ tín dụng hoặc khách hàng bổ sung hồ sơ hoặc giải trình rõ kèm theo.
Bước 3: Cán bộ thẩm định lập báo cáo thẩm định, trình trưởng phòng tín dụng xem xét.
Bước 4: Trưởng phòng tín dụng kiểm tra, kiểm soát về nghiệp vụ, thông qua hoặc yêu cầu cán bộ thẩm định chỉnh sửa, làm rõ các nội dung.
Bước 5: Cán bộ thẩm định hoàn chỉnh nội dung báo cáo thẩm định, trình trưởng phòng Tín dụng ký thông qua, lưu hồ sơ, tài liệu cần thiết Sau đó, Giám đốc Ngân Hàng quyết định cho vay hoặc không cho vay Nếu không cho vay phải có thông báo ngay cho khách hàng Nếu cho vay có bảo đảm bằng tài sản thì tiến hành lập hợp đồng tín dụng, hợp đồng đảm bảo tiền vay Nếu cho vay bằng tiền mặt lập hợp đồng bảo đảm tiền vay, khế ước nhận nợ ngoài ra phải thông qua hạch toán kế toán và để thủ quỹ tiến hành giải ngân.
Quy trình nghiệp vụ cho vay đối với pháp nhân và cá nhân nước ngoài hoạt động tại Việt Nam thực hiện theo hướng dẫn của Tổng giám đốc NHNo&PTNTViệt Nam, phù hợp với Quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN và quy định này
Sơ đồ 02: Quy trình thẩm định dự án xin cho vay vốn tại NHNo & PTNT Hà Nội
3 Thời gian thẩm định cho vay
Các dự án trong quyền phán quyết: Trong thời gian không quá 5 ngày làm việc đối với cho vay ngắn hạn và không quá 15 ngày làm việc đối với cho vay trung, dài hạn kể từ khi NHNo & PTNT nơi cho vay nhận được đầy đủ hồ sơ vay vốn hợp lệ và thông tin cần thiết của khách hàng theo yêu cầu của NHNo & PTNT
Lập hồ sơ vay vốn
CBTĐ thẩm định dự án đầu tư và khách hàng xin vay vốn
Trưởng phòng tín dung: kiểm tra, tái thẩm, ghi ý kiến vào BCTĐ
Giám đốc NH quyết định
Có tài sản đảm bảo bằng tài sản
Cho vay bằng tiền mặt
TD, hợp đồng bảo đảm tiền vay
Thông qua kế toán, hạch toán, thanh toán, thủ quỹ giải ngân
Thông báo cho khách hàng
Việt Nam, NHNo & PTNT nơi cho vay phải quyết định và thông báo việc cho vay hoặc không cho vay đối với khách hàng.
Các dự án, phương án vượt quyền phán quyết: trong thời gian không quá 5 ngày làm việc đối với cho vay ngắn hạn và không quá 15 ngày làm việc đối với cho vay trung, dài hạn kể từ khi NHNo & PTNT nơi cho vay nhận được đầy đủ hồ sơ vay vốn hợp lệ và thông tin cần thiết của khách hàng theo yêu cầu của NHNo & PTNT Nam, NHNo & PTNT nơi cho vay phải làm đầy đủ thủ tục trình lên NHNo
& PTNT cấp trên Trong thời gian không quá 5 ngày làm việc đối với cho vay ngắn hạn và 15 ngày làm việc đối với cho vay trung, dài hạn kể từ ngày nhận đủ hồ sơ trình, NHNo & PTNT cấp trên phải thông báo chấp thuận hoặc không chấp thuận.
4 Phương pháp thẩm định các dự án đầu tư BĐS
Phương pháp thẩm định các dự án đầu tư BĐS có thể kết hợp các phương pháp thẩm định sau:
4.1 Thẩm định theo trình tự
Thẩm định dự án theo trình tự được tiến hành thẩm định từ tổng quát đến chi tiết.
Là việc xem xét khái quát các nội dung cần thẩm định của dự án, qua đó đánh giá một cách chung nhất tính đầy đủ, phù hợp, hợp lý của dự án như: hồ sơ dự án, tư cách pháp lý của chủ đầu tư,… có phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước, của vùng mà nơi dự án sẽ triển khai thực hiện vận hành, xem xét xem dự án sẽ đem lại được lợi ích gì cho cộng đồng hay không Thẩm định tổng quát cho phép hình dung khái quát dự án, hiểu rõ quy mô, tầm quan trọng của dự án.
4.1.2 Thẩm định chi tiết Được tiến hành sau thẩm định tổng quát Việc thẩm định này được tiến hành tỷ mỉ vì các dự án đầu tư bất động sản thường có vốn đầu tư rất lớn, khối lượng công việc nhiều, lượng nhân công lớn, yêu cầu kỹ thuật cao Thẩm định chi tiết cụ thể với từng nội dung của dự án từ việc thẩm định các điều kiện pháp lý đến việc thẩm định thị trường, kỹ thuật, tổ chức quản lý, tài chính và kinh tế xã hội của dự án Xem xét doanh thu và chi phí dự kiến trong việc đầu tư là bao nhiêu, dự án sau khi đưa vào vận hành có đem lại hiệu quả cao, môi trường sinh thái của khu vực nơi dự án thực hiện đầu tư có bị ảnh hưởng nhiều không, tiến độ thực hiện ra sao, nguồn nhân lực liệu có đáp ứng được khi dự án được triển khai không, cơ cấu tổ chức ra sao Tất cả đều phải xem xét cẩn thận Tuy nhiên mức độ tập trung cho những nội dung cơ bản có thể khác nhau tuỳ theo đặc điểm và tình hình cụ thể của dự án.
Từ bước thẩm định chi tiết ta có thể rút ra kết luận có nên tiếp tục đầu tư vào dự án hay không nếu nội dung cơ bản của dự án không đạt yêu cầu thì bác bỏ dự án mà không cần đi sâu vào thẩm định các nội dung còn lại.
4.2 Phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu
Nội dung của phương pháp này là so sánh đối chiếu nội dung của dự án với các quy định pháp luật hiện hành có liên quan dự án, các tiêu chuẩn, định mức kỹ thuật thích hợp, thông lệ quốc tế và trong nước, các kinh nghiệm thực tế Các chỉ tiêu được đưa ra để so sánh đối chiếu như sau:
Minh hoạ thực tế công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NHNo&PTNT Hà Nội “Dự án đầu tư xây dựng toà nhà - văn phòng thương mại Thanh Tùng”
NHNo & PTNT Hà Nội “Dự án đầu tư xây dựng toà nhà - văn phòng thương mại Thanh Tùng”
1 Giới thiệu dự án và khách hàng vay vốn
1.1 Giới thiệu khách hàng vay vốn
- Tên khách hàng: Hợp tác xã công nghiệp Thanh Tùng
- Trụ sở giao dịch: Ngõ 146 phố Minh Khai, Hai Bà Trưng, Hà Nội
- Tài khoản mở tại NHNo & PTNT Hà Nội
- Tài khoản tiền gửi số: 1500311003054
- Tài khoản tiền vay số: 211101003054
- Ngành nghề kinh doanh chính của HTX Thanh Tùng: sản xuất giấy vở học sinh, kẻ ngang; mua, bán đại lý, ký gửi các mặt hàng về giấy.
- Lịch sử hình thành: HTX CN Thanh Tùng là đơn vị được thành lập và đi vào hoạt động sản xuất từ năm 1999 Đăng ký thành lập HTX số 54-HTX/CN- HBT do UBND Quận Hai Bà Trưng cấp ngày 02/02/2000.
- Tổng mức đầu tư và nhu cầu vay vốn Ngân Hàng.
Tổng mức đầu tư: 29.461.500.000 VNĐ
(Bằng chữ:Hai mươi chín tỷ, bốn trăm sáu mươi mốt triệu, năm trăm ngàn đồng).
- Nguồn vốn đầu tư: vốn tự có, tự huy động và vốn vay Ngân Hàng.
- Vốn vay NHNo & PTNT Hà Nội: 15.000.000.000 VNĐ
(Bằng chữ: Mười lăm tỷ đồng chẵn)
- Tên dự án: Công trình toà nhà văn phòng thương mại Thanh Tùng.
- Địa điểm công trình: lô đất số 02-8A trong cụm TTCN phường Hoàng Văn Thụ, quận Hoàng Mai, Hà Nội.
- Hình thức tổ chức: chủ đầu tư (HTX CN Thanh Tùng) trực tiếp quản lý và thực hiện dự án.
- Tổng mức đầu tư: 29.461.500.000 VNĐ
(Bằng chữ: Hai mươi chin tỷ, bốn trăm sáu mươi mốt triệu, năm trăm ngàn đồng)./
- Chi phí xây lắp: 22.015.000.000 VNĐ
- Chi phí thiết bị: 2.650.000.000 VNĐ
- Chi phí dự phòng: 2.496.500.000 VNĐ
- Lãi vay trong thời gian thi công (GĐ1+GĐ2): 2.000.000.000 VNĐ
- Nguồn vốn đầu tư: vốn tự có, tự huy động và vốn vay ngân hàng
- Mục tiêu đầu tư: xây dựng văn phòng cho thuê
- Thời gian thực hiện dự án: 12 năm
- Tiến độ triển khai thực hiện:
- Xây lắp, xây dựng: tháng 5/2007-12/2010
- Đưa vào kinh doanh: năm 2011
2 Thẩm định khách hàng vay vốn
2.1Thẩm định tư cách pháp nhân
- Khách hàng vay vốn thuộc loại hình kinh doanh là hợp tác xã HTX CN Thanh Tùng là tổ chức có tư cách pháp nhân.
- Quan hệ tín dụng: đơn vị có quan hệ tín dụng duy nhất tại NHNo & PTNT Hà Nội Đơn vị vay trả sòng phẳng, không có nợ quá hạn.
- Đăng ký thành lập hợp tác xã số 54-HTX/CN- HBT do UBND Quận Hai Bà Trưng cấp ngày 02/02/2000.
- Điều lệ HTX công nghiệp Thanh Tùng thông qua ngày 29/12/1998 và điều lệ sửa đổi thông qua tháng 10 năm 2006.
- Giấy chứng nhận đăng ký thuế số 0100825050 ngày 01/04/2004.
- Vốn điều lệ của HTX là 5.114 triệu đồng.
- HTX CN Thanh Tùng được thị trường biết đến với sản phẩm chính là các mặt hàng giấy, giấy vở cho học sinh, sinh viên, giấy văn phòng HTX chủ yếu phân phối ở thị trường miền Bắc
- Đội ngũ cán bộ công nhân viên HTX là những người giàu kinh nghiệm và có chuyên môn trong lĩnh vực sản xuất giấy HTX sản xuất và phân phối trực tiếp ra thị trường mà không thông qua công ty con nào.
- Biên bản họp đại hội xã viên HTX CN Thanh Tùng ngày 28/07/2003 và ngày 01/01/2007 v/v bầu chủ nhiệm HTX và kế toán trưởng.
- Họ tên người đại diện doanh nghiệp
- Chủ nhiệm Hợp tác xã: Ông Lê Hữu Dũng
- Kế toán trưởng: Bà Trần Thuý Hằng
- Trình độ quản lý của người đại diện doanh nghiệp: tốt
- Quyết định bổ nhiệm Phó chủ nhiệm hợp tác xã ngày 12/01/2007.
- Cơ cấu tổ chức bao gồm ban chủ nhiệm và 01 (một) ban quản trị, trong đó chủ nhiệm HTX công nghiệp Thanh Tùng là trưởng ban quản trị
Nhận xét : Như vậy HTX CN Thanh Tùng có đầy đủ tư cách pháp nhân
2.2Thẩm định tình hình sản xuất kinh doanh của HTX CN Thanh Tùng
Các hồ sơ tài liệu làm căn cứ cho việc thẩm định tình hình tài chính của doanh nghiệp:
- Báo cáo kết quả kinh doanh 02 (hai) năm liền kề (2007, 2008) và các thuyết minh đi kèm theo;
Bảng 10 Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh HTX CN Thanh Tùng năm 2007 -
2008 Đơn vị tính: triệu VNĐ
Doanh thu bán hàng và cung cấp DV 18.350 22.425
5 Chi phí hoạt động tài chính 0 0
8 Lợi nhuận thuần từ HĐKD 1.321 1.911
10 Chi phí từ hoạt động khác 0 0
11 Lợi nhuận từ hoạt động khác 0 0
12 Tổng lợi nhuận trước thuế 1.321 1.911
14 Tổng lợi nhuận sau thuế 951 1.376
(Nguồn: Phòng tín dụng NHNo&PTNT Hà Nội)
Doanh thu của HTX CN Thanh Tùng đạt được hoàn toàn từ hoạt động bán hàng các sản phẩm giấy vở, giấy văn phòng không có nguồn thu từ các loại hình kinh doanh khác.
Năm 2008, doanh thu thuần của HTX đạt 22.425 VNĐ, tăng 4.075 triệu VNĐ tương đương 22 % so với năm 2007.
Lợi nhuận sau thuế năm 2008 tăng so với năm 2007 là 426 triệu VNĐ, tỷ lệ tăng 44% Lợi nhuận hàng năm của HTX tăng trưởng đều đặn
Từ Bảng 8 ta có thể tính được chỉ tiêu tài chính sau: Tỷ suất LN/DT
Năm 2007 tỷ suất LN/DT = 951/18.350 tương đương với 5,183 %
Năm 2008 tỷ suất LN/DT = 1.376/22.425 tương đương với 6,136 %
Từ đây ta thấy, kết quả kinh doanh của HTX CN Thanh Tùng đạt hiệu quả cao, kết quả kinh doanh năm sau cao hơn năm trước.
HTX luôn hướng tới mở rộng sản xuất và nâng cao chất lượng sản phẩm để đáp ứng yêu cầu của thị trường ngày càng cao và khắt khe Chính vì thế, HTX thuê đất ở cụm Công Nghiệp Hoàng Mai để mở rộng xưởng sản xuất.
Qua phân tích tình hình sản xuất kinh doanh của HTX CN Thanh Tùng trong 02 (hai) năm 2007-2008 ta có một số nhận xét chung sau đây:
Tình hình sản xuất kinh doanh của khách hàng là ổn định, doanh thu năm sau cao hơn năm trước Tính chất kinh doanh của HTX là nhỏ lẻ nhưng các khách hàng đều là những khách hàng truyền thống, có uy tín nên lợi nhuận của HTX tăng trưởng đều đặn qua các năm
2.3 Thẩm định năng lực tài chính của HTX CN Thanh Tùng
Các hồ sơ tài liệu làm căn cứ cho việc thẩm định tình hình tài chính của doanh nghiệp:
- Bảng cân đối kế toán 02 (hai) năm liền kề (2007, 2008);
- Bảng lưu chuyển tiền tệ
- Thực trạng tình hình tài chính đến ngày vay.
Bảng11 Khái quát hoạt động tài chính của HTX CN Thanh Tùng năm 2007-2008 Đơn vị: triệu đồng
- TSLĐ và ĐT ngắn hạn 4.491 4.640 149
Tiền 206 692 486 Đầu tư tài chính ngắn hạn 0 0 0
- TSCĐ và ĐT dài hạn 4.393 10.486 6.093
TSCĐ 3.075 2.886 -189 Đầu tư tài chính dài hạn 0 0 0
- Nguồn vốn chủ sở hữu 5.075 5.501 426
(Nguồn: Phòng tín dụng NHNo&PTNT Hà Nội)
Năm 2007: TSLĐ và ĐT ngắn hạn chiếm 50,55 % (4.491/8.884) trên tổng tài sản TSCĐ và ĐT dài hạn chiếm 49,45 % trên tổng tài sản
Năm 2008: TSLĐ và ĐT ngắn hạn giảm chỉ chiếm 30,676 % trên tổng tài sản TSCĐ và ĐT dài hạn chiếm 69,324 % trên tổng tài sản
Như vậy, HTX đã có sự chuyển biến rõ rệt trong hoạt động tài chính của mình Vẫn duy trì ở mức nhất định lượng TSLĐ ngắn hạn, tập trung nhiều hơn vào TSLĐ dài hạn.
Tài sản lưu động năm 2008 là 4.640 triệu đồng tăng 149 triệu đồng so với năm 2007, tỷ lệ tăng 3,3% Tài sản cố định và đầu tư dài hạn là 10.486 triệu đồng tăng 6.093 triệu đồng so với năm 2007, tỷ lệ tăng 138 %.
Trong đó, vốn bằng tiền năm 2007 đạt 206 triệu đồng chiếm 4,587 %, năm
2008 tăng so với năm 2007 486 triệu đồng, và chiếm 14,91% tài sản lưu động.
Công ty không đầu tư tài chính ngắn hạn và đầu tư tài chính dài hạn.
Hàng tồn kho năm 2007 ở mức 3.096 triệu đồng, năm 2008 đã giảm 668 triệu đồng chỉ còn là 2.428 triệu đồng, tỷ lệ giảm là 21,5%.
Các khoản phải thu: năm 2007 là 1.189 triệu đồng, năm 2008 tăng 331 triệu đồng tương đương tăng 27,84% so với năm 2007.
XDCB dở dang: năm 2007 đạt 1.318 triệu đồng, năm 2008 con số này tăng lên nhiều lần, tăng 476,6% so với năm 2007 Năm 2007 XDCB dở dang chỉ chiếm 30% TSCĐ và ĐT dài hạn, năm 2008 chiếm những 72,48 % so với TSCĐ và ĐT dài hạn Điều này cho thấy, mức tiêu thụ sản phẩm của HTX tăng cao trong năm 2008.
Tổng nguồn vốn năm 2007 là 8.884 triệu đồng, năm 2008 là 15.126 triệu đồng tăng 70,26 % so với năm 2007.
Nguồn vốn chủ sở hữu năm 2007 là 5.075 triệu đồng chiếm 57,125 % so với tổng nguồn vốn, năm 2008 là tăng 426 triệu đồng, đạt 5.501 triệu đồng tăng 8,39 % so với năm 2007 Cơ cấu vốn chủ sở hữu trên 50 % là hợp lý, HTX CN Thanh Tùng có xu hướng tăng vốn chủ sở hữu qua từng năm cụ thể là năm 2008 đã có những chuyển biến tích cực.
Vốn lưu động ròng các năm ta có công thức tính:
Vốn lưu động ròng = Nợ dài hạn + Vốn CSH – TSCĐ thực
Vậy ta có, vốn lưu động năm 2007 là 4.017 triệu đồng; năm 2008 đạt 7.615 triệu đồng tăng 89,57 % so với năm 2007.
Nợ phải trả: năm 2007 là 3.809 triệu đồng chiếm 42,875 % so với tổng nguồn vốn, năm 2008 tăng gấp 2,5 lần so với năm 2007, năm 2008 là 9.625 triệu đồng.
Vay ngắn hạn năm 2008 là 4.625 triệu đồng chiếm 48 % tổng nợ phải trả.
Nợ dài hạn năm 2008 là 5.000 triệu đồng chiếm 52 % nợ phải trả. Để đánh giá một cách chính xác tình hình tài chính của HTX CN ThanhTùng trong 02 năm 2007 và năm 2008 cần tính một số chỉ tiêu tài chính sau đây:
Bảng 12 Một số chỉ tiêu đánh giá khả năng thanh toán của HTX CN Thanh
1/ Hệ số TC và khả năng thanh toán
Hệ số TT ngắn hạn 2.51 1.00
Hệ số nợ phải trả 0.75 1.75
2/ Tỷ suất tự tài trợ
Tỷ suất tự tài trợ 57.13 36.37
3/ Các chỉ số hoạt động
Vòng quay vốn lưu động 4.02 4.91
Vòng quay hàng tồn kho 5.61 7.31
Vòng quay nợ phải thu 13.55 16.56
Kỳ thu nợ bình quân 15.18 10.37
(Nguồn: Phòng tín dụng NHNo&PTNT Hà Nội)
Khả năng thanh toán ngắn hạn của doanh nghiệp đảm bảo được khả năng trả nợ các khoản đến nợ Tuy nhiên, khả năng thanh toán nhanh của HTX có gặp khó khăn do tính chất ngành nghề kinh doanh của đơn vị Đơn vị sản xuất, kinh doanh giấy vở học sinh các loại và đổ lẻ cho các hộ kinh doanh cá nhân nhỏ lẻ, do đó tốc độ thu hồi vốn chậm, khả năng thanh toán nhanh gặp nhiều khó khăn.
Khả năng cân đối của doanh nghiệp qua bảng trên ta thấy tỷ suất tự tài trợ giảm Nguyên nhân là do trong năm 2008 DN được phép chuyển đổi công năng của khu nhà xưởng sản xuất tại khu công nghiệp thành khu văn phòng thương mại cho thuê Do đó chi phí tăng làm cho nợ phải trả của DN tăng cao (152,6%).
Khả năng hoạt động của HTX suất sinh lời của tài sản, doanh thu, vốn chủ sở hữu là cao, vừa có khả năng tự chủ về tài chính tốt lại có tỷ suất sinh lời cao, cho thấy tiềm lực phát triển của HTX là tốt.
Kết luận: Qua phân tích tình hình tài chính của HTX CN Thanh Tùng trong 02
(hai) năm 2007 - 2008 ta thấy tình hình tài chính của HTX là tương đối lành mạnh, có khả năng thanh toán, khả năng phát triển tốt
Cán bộ tín dụng tra CIC về hồ sơ khách hàng HTX CN Thanh Tùng xem khách hàng đã và đang có quan hệ tín dụng với các tổ chức tín dụng khác ngoài NHNo&PTNT Hà Nội để tránh hiện tượng khách hàng làm thủ tục vay vốn NHNo&PTNT Hà Nội để thanh toán nợ cho tổ chức tín dụng khác.
Thẩm định TSĐB
Hình thức bảo đảm tiền vay: bảo đảm bằng toàn bộ tài sản hình thành dự án(toàn bộ tài sản hình thành trên đất tại lô số 02-8A trong cụm TTCN Hoàng VănThụ, quận Hoàng Mai, TP Hà Nội).
Kết luận và đề xuất
- HTX CN Thanh Tùng có đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự để vay vốn ngân hàng.
- HTX CN Thanh Tùng có đủ uy tín, năng lực huy động tài chính để thực hiện dự án.
- Dự án đầu tư xây dựng toà nhà văn phòng xây dựng thương mại của HTX CN Thanh Tùng là khả thi.
Dự án đầu tư xây dựng toà nhà văn phòng xây dựng thương mại của HXT là khả thi Tuy nhiên, bất kỳ một dự án nào cũng có những khó khăn và thuận lợi nhất định.
Thuận lợi, trong bối cảnh nền kinh tế thế giới nói chung và nền kinh tế Việt Nam nói riêng có nhiều biến động, nhiều doanh nghiệp đã tìm cách cắt giảm chi phí bằng cách tìm thuê những văn phòng có giá rẻ xa trung tâm thành phố Đây là một trong những điểm thuận lợi cho dự án Ngoài ra, dự án còn co sự ủng hộ của UBND
TP Hà Nội với chủ trương chuyển đổi chức năng của khu công nghiệp Hoàng Mai mà HTX CN Thanh Tùng là một trong những đơn vị được phép chuyển đổi Vị trí giao thông của dự án cũng là một điểm quan trọng đối với bất kỳ một doanh nghiêp nào, HTX CN Thanh Tùng với vị trí nằm không xa trung tâm thành phố sẽ thu hút được một lượng khách hàng thuê văn phòng tiềm năng.
Khó khăn, cũng trong bối cảnh biến động của nền kinh tế thế giời, giá cho thuê các văn phòng sẽ có nhiều biến động, trong đó sẽ có cả những biến động không co lợi cho dự án Đơn vị cần có những tính toán và dự phòng cần thiết cho những biến động nêu trên Ban đầu HTX CN Thanh Tùng chỉ có ý định xây dựng mở rộng nhà xưởng để phục vụ cho việc sản xuất kinh doanh nhưng do quyết định được phép chuyển đổi chức năng TTCN Hoàng Mai, HTX mới chuyển đổi tiến hành thực hiện
“Dự án toà nhà văn phòng thương mại Thanh Tùng” Đây là mảng mà HTX CN Thanh Tùng chưa có kinh nghiệm quản lý và cho thuê văn phòng Đây được coi là một trong những rủi ro mà HTX cần phải xem xét, tìm cách học hỏi nâng cao trình độ và kinh nghiệm quản lý cho thuê văn phòng Mặt khác, ngân hàng đã cho vay theo dự án cũ là 5.000.000.000VNĐ Khi dự án chuyển đổi mục đích và công năng sử dụng sẽ làm cho nguồn trả nợ của dự án thay đổi, rủi ro vể khả năng trả nợ sẽ tăng lên Ngoài ra, dự án còn phải đối mặt với rủi ro khác như thị trường văn phòng có nguồn cung ra sao, giá cả thị trường biến động như thế nào.
Không chỉ HTX CN Thanh Tùng đơn vị có nhu cầu vay vốn gặp khó khăn khi thực hiện dự án Về phía các cán bộ tín dụng khi tiến hành thẩm định dự án trên cũng gặp những khó khăn nhất định xuất phát từ đặc điểm của các dự án bất động sản Thứ nhất, đây là dự án thuộc dự án trung hạn, thời gian vay vốn dài, nhu cầu vốn lớn, nên khả năng xảy ra rủi ro là không tránh khỏi Khâu thẩm định rủi ro có thể xảy ra của dự án được thẩm định kỹ trước khi quyết định cho vay Thứ hai, khả năng lập dự án của HTX CN Thanh Tùng có những giới hạn nhất định do đây không phải là thế mạnh trong lịch sử kinh doanh trước đây của doanh nghiệp Chính vì thế, hồ sơ lập dự án không tránh khỏi bị sai sót Các cán bộ tín dụng khi tiếp nhận hồ sơ phải tiến hành tiếp xúc khách hàng, dự án của doanh nghiệp một cách sát sao để có thể đưa ra những góp ý để hoàn thiện cho dự án trước khi lập báo cáo thẩm định.
Ngoài ra, công tác thẩm định “Dự án đầu tư xây dựng toà nhà - văn phòng thương mại Thanh Tùng” còn tồn tại một số hạn chế nhất định Về thẩm định thị trường, cán bộ thẩm định vẫn chưa xác định được % nhu cầu thực tế văn phòng ở trung tâm, có chi phí cao và bao nhiêu % nhu cầu văn phòng xa trung tâm có chi phí mức trung bình Tất cả mới chỉ dừng lại phân tích định tính Thẩm định kỹ thuật, hiệu quả của các hạng mục công trình, các thiết bị được lắp đặt trong dự án chưa được nêu cụ thể, mới chỉ giới thiệu chung chưa nêu bật được lợi thế so sánh của dự án Thẩm định tài chính, dự án xây dựng văn phòng thương mại Thanh Tùng các cán bộ tín dụng phân tích tài chính của doanh nghiệp khi lập báo cáo thẩm định còn sơ sài
Đánh giá công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NHNo&PTNT Hà Nội
1 Những kết quả đạt được
Trong năm vừa qua 2009, tuy số lượng dự án cho vay vốn đầu tư bất động sản tuy không nhiều nhưng số vốn vay dành cho các dự án này thì cũng chiếm một tỷ trọng đáng kể trên tổng số vốn cho vay của ngân hàng Nhưng tổng kết lại công tác thẩm định dự án đầu tư tín dụng nói chung và thẩm định nói riêng tại NHNo & PTNT Hà Nội đã được thực hiện nghiêm túc Hoạt động tín dụng tại Ngân Hàng có những kết quả khá khả quan
Năm 2006, Ngân Hàng đã tiến hành thẩm định cho vay 110 món vay trung và dài hạn với tổng số tiền là 2.231 tỷ đồng Năm 2007 là 151 món vay với số tiền là 2.891 tỷ đồng Vốn tín dụng của NHNo & PTNT Hà Nội tập trung chủ yếu vào các doanh nghiệp vừa và nhỏ (chiếm 74,6%).
Kết quả chất lượng thẩm định theo dự án nhìn chung là đã có phát huy được hiệu quả Tỷ lệ nợ xấu thấp.
Kết quả tài chính năm của NHNo & PTNT Hà Nội đều có lãi, sau khi đã trả lương cho công nhân viên và thực hiện nghĩa vụ đối với ngân sách Nhà Nước Năm
2005 lợi nhuận sau thuế là 110 tỷ đồng, năm 2006 là 195 tỷ đồng, năm 2007 là 256 tỷ đồng Chất lượng đời sống cán bộ nhân viên của Ngân hàng ngày càng được nâng cao.
Có thể tổng kết những thành tựu đạt được của công tác thẩm định qua một số chỉ tiêu cụ thể:
Công tác thẩm định của NHNo & PTNT Hà Nội luôn thực hiện theo quy trình thẩm định của NHNo & PTNT Việt Nam Tuy nhiên, không vì thế mà công tác thẩm định tiến hành một cách dập khuôn trong quá trình thẩm định Mỗi dự án có tính đặc thù riêng nên quy trình thẩm định cũng được áp dụng một cách linh hoạt tùy từng dự án, tìm ra cách thẩm định riêng phù hợp để không lãng phí thời gian thẩm định vào những nội dung không cần thiết.
Quy trình thẩm định cũng thể hiện rõ trách nhiệm, nhiệm vụ từng công đoạn của cán bộ tín dụng.
Công tác thẩm định đã đạt yêu cầu về thời gian thẩm định do NHNo & PTNT Việt Nam quy định là không quá 15 ngày làm việc đối với các dự án trong quyền phán quyết của Chi Nhánh).
Các phương pháp cơ bản trong công tác thẩm định dự án đều được ngân hàng áp dụng một cách linh họat đối với thẩm định dự án bất động sản.
Phương pháp theo trình tự là phương pháp đầu tiên mà Ngân Hàng thường sử dụng, Ngân hàng đã sử dụng phương pháp này để đưa ra các kết luận về điều kiện pháp lý, rồi điều kiện kinh tế xã hội của dự án một cách tổng quát, thẩm định thị trường bất động sản nói chung đặc biệt là loại hình bất động sản mà đang tiến hành thẩm định Phương pháp này giúp cho Ngân hàng đưa ra quyết định nhận hồ sơ vay vốn hay không hay đề xuất bổ sung tài liệu đối với khách hàng xin vay vốn.
Phương pháp so sánh đối chiếu các chỉ tiêu là phương pháp quan trọng trong việc phân tích yếu tố kỹ thuật của dự án bất động sản, tiêu chuẩn về công nghệ xây dựng, chất lượng nguyên vật liệu được đưa vào sử dụng thi công công trình, định mức về chi phí của dự án ra sao, có vượt quá so với chi phí thực tế mà ngân hàng có thể dự tính đối với dự án hay không Phương pháp này đặc biệt hiệu quả giúp cho ngân hàng hiểu rõ hơn về dự án về phương án lựa chọn công nghệ, điều kiện tài chính của doanh nghiệp có phù hợp hay không Từ đó có thể đưa ra đánh giá một phần nào về tính khả thi của dự án.
Các cán bộ tín dụng và cán bộ thẩm định đã thực hiện đúng quy tình thẩm định của Ngân Hàng Nông Nghiệp và Phát triển Nông Thôn Việt Nam số 3023/NHNo-TĐH Nội dung thẩm định về cơ bản đã đầy đủ các yếu tố để có thể đánh giá được khách hàng và dự án có nhu cầu vay vốn: Năng lực pháp lý của khách hàng, tình hình tài chính của khách hàng, các vấn đề liên quan trực tiếp đến dự án như: cơ sở pháp lý của dự án, địa điểm tổ chức thực hiện dự án, quy mô dự án, tình hình tài chính của dự án, công nghệ máy móc sử dụng, môi trường, tổ chức quản lý, rủi ro mà dự án có thể gặp phải, biện pháp đảm bảo tiền vay Đặc biệt là nội dung về hồ sơ vay vốn, thẩm định năng lực tài chính và tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp có dự án bất động sản cần vay vốn đã được đánh giá một cách khách quan và chính xác Thẩm định ngày càng chi tiết hơn các khía cạnh của dự án bất động sản như định giá bất động sản, tính toán chi phí đầu tư, tính toán chi phí họat động, chi phí cơ hội của dự án Tất cả các yếu tố trong nội dung thẩm định đều được hướng dẫn cụ thể và các kỹ năng kèm theo để thực hiện tốt các nội dung thẩm định
Thu thập thông tin là một trong những yếu tố vô cùng quan trọng và được ngân hàng chú trọng nâng cao khả năng thu thập thông tin giúp ngân hàng tránh được những dự án giả mạo lừa ngân hàng, đảm bảo được uy tín của khách hàng. Thu thập được nhiều thông tin giúp cho công tác phòng ngừa rủi ro được củng cố, vững chắc hơn
Hiện nay, thị trường bất động sản đang là kênh đầu tư khá hấp dẫn tại Việt Nam nên việc thu thập thông tin về các dự án bất động sản tại ngân hàng đã được thu thập khá đa dạng và phong phú Thông tin nhận được đa dạng từ các nguồn thông tin như: từ khách hàng, phương tiện thông tin đại chúng, các đối tác làm ăn liên quan đến khách hàng, thông tin từ CIC trung tâm thông tin phòng ngừa rủi ro, thông tin từ các ban ngành liên quan, các chính sách về dự án bất động sản nói chung và dự án có nhu cầu vay vốn nói riêng.
1.5 Trình độ, kinh nghiệm của đội ngũ cán bộ làm công tác thẩm định
Chất lượng cán bộ thẩm định ngày càng được nâng cao Hàng năm, ChiNhánh NHNo & PTNT Hà Nội đều tổ chức các đợt tập huấn cho các nhân viên.Chủ động làm mới mình, xây dựng hệ thống công nghệ hiện đại để quản lý, đào tạo cán bộ thẩm định trẻ, năng động, chuyên môn nghiệp vụ cao Có được nguồn nhân lực tốt sẽ giúp cho ngân hàng có được những lợi nhuận lớn từ các hợp đồng tín dụng.
Có sự phân công rõ ràng công việc và trách nhiệm cho từng cán bộ thẩm định Chính vì thế, không có sự chồng chéo trong quản lý hồ sơ vay vốn của khách hàng giữa các cán bộ thẩm định.
Công tác thẩm định dự án bất động sản nói riêng và thẩm định dự án nói chung là công việc đòi hỏi chuyên môn cao, kiến thức xã hội rộng Chính vì thế, chất lượng nhân sự đối với cán bộ thẩm định tại ngân hàng đặc biệt được quan tâm. Bất kể là cán bộ có kinh nghiệm lâu năm hay cán bộ còn non trẻ kinh nghiệm đều được NHNo & PTNT Hà Nội tập huấn nghiệp vụ tận tình chi tiết cụ thể về chuyên môn, kỹ năng cần bổ sung khi làm công tác thẩm định.
MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NHNo & PTNT CHI NHÁNH HÀ NỘI
Giải pháp hoản thiện công tác thẩm định cho vay theo dự án vốn nói chung và đối với các dự án cho vay bất động sản nói riêng tại NHNo & PTNT Hà Nội
II Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định cho vay theo dự án vốn nói chung và đối với các dự án cho vay bất động sản nói riêng tại NHNo & PTNT Hà Nội
Sự cạnh tranh của các doanh nghiệp ngày càng khốc liệt hơn, mà vốn là một trong những yếu tố quyết định thành bại của một dự án của một doanh nghiệp. Chính vì lý do đó, ngân hàng là một đối tác quan trọng của các doanh nghiệp Chi nhánh NHNo & PTNT Hà Nội nắm bắt được tầm quan trọng của mình trong nền kinh tế thị trường hiện nay nên đã đặt ra các yêu cầu nguyên tắc thẩm định ngày càng khắt khe và kỹ càng hơn Không phải bất kỳ một dự án nào cũng có thể vay vốn ngân hàng, đặc biệt là các dự án bất động sản thường là những dự án có mức vốn đầu tư lớn và độ rủi ro cao hơn các dự án khác.
Ngân hàng không ngừng thu thập thông tin và áp dụng sáng tạo những quy định và chỉ đạo của NHNo & PTNT Việt Nam và Ngân Hàng Nhà Nước để áp dụng cho các dự án vay vốn đầu tư bất động sản.
Ta có thể đưa ra các giải pháp trước mắt cho công tác thẩm định Thứ nhất, tham gia góp ý kiến cho chủ đầu tư về những sai sót trong công tác lập dự án để có phương án khắc phục Chỉ ra những điều còn chưa đúng, chưa thực hiện được của dự án Thứ hai, xác định số vốn tự tài trợ, thời gian tài trợ mức thu hợp lý tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp hoạt động có hiệu quả.
Hiện nay, nước ta đang ở thời kỳ đổi mới nên số lượng các dự án xin vay vốn đầu tư bất động sản sẽ gia tăng hơn rất nhiều Chính vì thế công tác thẩm định của ngân hàng càng được trú trọng hơn Chi nhánh đặt ra các mục tiêu hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản như sau:
1 Giải pháp về quy trình thẩm định
Năm 2004, NHNo & PTNT Việt Nam đã ban hành cuốn “Sổ tay tín dụng”. Đây được coi là cuốn cẩm nang cho cán bộ tín dụng nói chung và cán bộ làm công tác thẩm định nói riêng.
Trong quá trình tiến hành thẩm định, phải đảm bảo cho vay đúng đối tượng,giám sát hoạt động sử dụng vốn của khách hàng đúng mục đích vay, xem xét tài sản thế chấp có phù hợp để cho vay hay không nếu chưa đủ để vay theo nhu cầu sử dụng vốn thì yêu cầu doanh nghiệp nhanh chóng tăng tài sản đảm bảo Đối tượng được hưởng hỗ trợ lãi suất thì phải thẩm định khách quan, chính xác và lãi suất hỗ trợ áp dụng là bao nhiêu Nên đưa ra các nội dung tư vấn hợp lý đối với các khoản vay mà doanh nghiệp muốn vay đảm bảo phù hợp với khả năng tài chính của khách hàng.
Thực hiện đúng quy định thẩm định của NHNo & PTNT Hà Nội một cách linh hoạt trong từng trường hợp cụ thể khác nhau.
Phân tích dự án không chỉ tập trung vào các chỉ tiêu NPV, IRR nên quan tâm nhiều hơn đến mức độ rủi ro, mức độ an toàn, hay dự án có đảm bảo môi trường sinh thái, nên quan tâm đến cả hiệu quả kinh tế xã hôi chứ không nên chỉ quan tâm đến hiệu quả tài chính.
Chi Nhánh cũng tiếp tục cố gắng hoàn thiện văn bản thẩm định và các văn bản liên quan để hỗ trợ cho công tác thẩm định.
Về quy trình thẩm định, ngân hàng cố gắng hoàn thiện hơn xem xét việc đầu tư các dự án trung và dài hạn đó có thể đem lại hiệu quả lợi ích hơn gì cho bản thân ngân hàng và toàn bộ xã hội hay nó có tác động tiêu cực đến sự phát triển của nền kinh tế Dự án đó có phù hợp, đảm bảo các mục tiêu họat động của NHNo & PTNT
Hà Nội hay không cũng cần phải có trong quy trình thẩm định để đảm bảo tính chặt chẽ và logic trong họat động cho vay của ngân hàng
2 Giải pháp về nội dung thẩm định
Khi phân tích tài chính cần đánh giá các chỉ tiêu cả về định lượng và định tính Chi nhánh cần xây dựng riêng cho mình hệ thống chỉ tiêu tính toán và phương pháp tính toán cụ thể để nâng cao chất lượng thẩm định, các giải pháp đối với phương án thu hồi vốn nếu dự án có những dấu hiệu không hiệu quả như mong muốn.
Hệ số tài trợ, khả năng thanh toán,… là một trong những chỉ số tài chính quan trọng, khi xem xét nhất thiết phải nghĩ tới mục tiêu của công tác thẩm định và phải loại bỏ các hệ số tài trợ và khả năng thanh toán < 0.5.
Khi thẩm định cần tích cực chú trọng tới các chỉ số IRR, BCV nhất là chỉ số NPV vì phương pháp tính chỉ số này ít gây ra phức tạp hơn phương pháp tỷ suất sinh lời nội bộ (IRR) Đối với các dự án có quy mô đầu tư lớn thì chỉ số này tỏ ra đáng tin cậy hơn Phương pháp này sẽ đảm bảo tăng tối đa tài sản của công ty Song khi sử dụng phương pháp NPV cần chú ý một số điểm sau:
- Phải lập được dòng tiền phát sinh hàng năm là âm hoặc dương (chi hoặc thu) cho dự án Khi đó cần phải tính được doanh thu và chi phí hàng năm của dự án trên công suất thực tế của năm đó cùng với mức giá ước tính, cuối cùng là quy tất cả số tiền phát sinh trong cùng một kỳ vào cuối kỳ để đánh dấu các mốc cho việc tính toán.
- Phải xác định được tỷ suất chiết khâu “r” hợp lý cho từng dự án Để sử dụng được chỉ tiêu NPV thì việc xác định “r” sao cho phù hợp là rất quan trọng Do vây, để tính toán chính xác “r” cần xem xét sự ảnh hưởng của tất cả các nhân tố: tỷ lệ lạm phát hàng năm, tỷ lệ gia tăng do sử dụng phương án này mà không sử dụng phương án khác dựa trên việc xác định chi phí cơ hội Tỷ lệ gia tăng này xuất hiện khi có các phương án loại trừ Nghĩa là chủ đầu tư có nhiều cơ hội để tiến hành công cuộc đầu tư nhưng chỉ được chọn một trong các cơ hội đó Tỷ lệ tăng hoặc giảm do việc thu được hoặc mất đi một lượng giá trị do các yếu tố rủi ro hoặc may mắn Đây là yếu tố đã quy định việc xác định “r” cho từng dự án thuộc từng lĩnh vực, ngành nghề sản xuất kinh doanh khác nhau Việc xác định lãi suất chiết khấu còn phụ thuộc vào phương án nguồn vốn tự tài trợ dự án Trường hợp dự án được tài trợ bằng cả nợ và VCSH thì lãi suất chiết khấu chính xác là WACC.
WACC= KD x (1-T) x Wd + Ks x Ws
Kd: là chi phí vốn vay (lãi vay)
Wd: là tỷ trọng vốn vay trong tổng nguồn vốn
Ks: là chi phí vốn chủ sở hữu
Ws: là tỷ trọng vốn chủ sở hữu trong tổng nguồn vốn
T: là thuế suất thuế TNDN
Mỗi chỉ tiêu từ hệ thống chỉ tiêu được xem xét trong dự án sẽ được so sánh với các chỉ tiêu chuẩn chấp nhận dự án nhất định NPV>0; IRR> r Khi có nhiều dự án loại trừ nhau thì chọn dự án có IRR(max), NPV(max) Lựa chọn dự án đầu tư của doanh nghiệp phải kết hợp với thẩm định kết quả hoạt động sản xuất và tình hình tài chính của doanh nghiệp.