Hoàn thiện công tác thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực bất động sản tại ngân hàng tmcp công thương việt nam chi nhánh đống đa

LỜI CAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Tôi xin cam đoan luận văn thực độc lập thân với giúp đỡ giáo viên hướng dẫn Những thông tin, số liệu, liệu đưa luận văn trích dẫn rõ ràng, đầy đủ nguồn gốc Quá trình thu thập xử lý liệu cá nhân đảm bảo khách quan trung thực TÁC GIẢ Nguyễn Kiều Nga LỜI CẢM ƠN Luận văn thực hướng dẫn tận tình TS Trần Thị Mai Hương dẫn thầy cô giáo Khoa Đầu tư, anh chị đồng nghiệp, sở kiến thức môn học khóa học kinh nghiệm thực tế Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa Tôi xin gửi lời chân thành cảm ơn tới thầy cô giáo, anh chị đồng nghiệp đặc biệt bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc đến TS Trần Thị Mai Hương tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tơi hồn thành luận văn MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Tổng quan cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài 1.3 Mục đích nghiên cứu 1.4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.5 Phương pháp nghiên cứu 1.6 Kết cấu luận văn CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ VAY VỐN TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 10 2.1 Lý luận chung dự án đầu tư bất động sản 10 2.1.1 Khái niệm dự án đầu tư bất động sản 10 2.1.2 Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản 11 2.1.3 Trình tự thủ tục thực dự án đầu tư bất động sản 12 2.2 Lý luận chung thẩm định dự án đầu tư vay vốn lĩnh vực bất động sản ngân hàng thương mại 14 2.2.1 Khái niệm ý nghĩa thẩm định dự án đầu tư bất động sản 14 2.2.2 Căn thẩm định dự án đầu tư bất động sản 16 2.2.3 Phương pháp thẩm định dự án đầu tư bất động sản 17 2.2.4 Nội dung thẩm định dự án đầu tư bất động sản 21 2.2.5 Các tiêu chí đánh giá kết chất lượng công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn lĩnh vực bất động sản ngân hàng thương mại 31 2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn lĩnh vực bất động sản ngân hàng thương mại 32 2.3.1 Nhóm nhân tố chủ quan 32 2.3.2 Nhóm nhân tố khách quan 34 CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ VAY VỐN TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH ĐỐNG ĐA 35 3.1 Tổng quan Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa 35 3.1.1 Quá trình hình thành phát triển Vietinbank Đống Đa 35 3.1.2 Cơ cấu tổ chức máy quản lý Vietinbank Đống Đa 36 3.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh Vietinbank Đống Đa 38 3.2 Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn lĩnh vực bất động sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa 44 3.2.1 Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản vay vốn chi nhánh 44 3.2.2 Quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản 47 3.2.3 Nội dung phương pháp thẩm định dự án đầu tư BĐS 49 3.3 Đánh giá thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn lĩnh vực bất động sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa 84 3.3.1 Những kết đạt 84 3.3.2 Một số hạn chế công tác thẩm định dự án vay vốn lĩnh vực bất động sản Vietinbank Đống Đa 86 3.3.3 Nguyên nhân hạn chế 89 CHƢƠNG 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ VAY VỐN TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH ĐỐNG ĐA 92 4.1 Định hướng phát triển hoạt động Vietinbank Đống Đa đến năm 2025 92 4.1.1 Định hướng hoạt động Chi nhánh 92 4.1.2 Định hướng tài trợ cho dự án vay vốn lĩnh vực bất động sản Chi nhánh 97 4.2 Một số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án vay vốn lĩnh vực bất động sản Vietinbank Đống Đa 99 4.2.1 Nâng cao trình độ CBTĐ dự án bất động sản 99 4.2.2 Tăng cường công tác thu thập xử lý thông tin liên quan đến dự án bất động sản 102 4.2.3 Hoàn thiện nội dung thẩm định dự án đầu tư vay vốn lĩnh vực bất động sản 104 4.2.4 Nâng cao chất lượng quản lý rủi ro dự án bất động sản 105 4.2.5 Đa dạng hóa phương pháp thẩm định 107 4.2.6 Áp dụng hiệu công nghệ, kỹ thuật, phương tiện phục vụ công tác thẩm định 109 4.3 Một số kiến nghị 110 4.3.1 Kiến nghị Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 110 4.3.2 Kiến nghị Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam 111 4.3.3 Kiến nghị khác 111 KẾT LUẬN 113 TÀI LIỆU THAM KHẢO 114 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu Diễn giải BĐS Bất động sản CBTĐ Cán thẩm định CĐT Chủ đầu tư DAĐT Dự án đầu tư HMTD Hạn mức tín dụng KHDNL Khách hàng doanh nghiệp lớn KHDNVVN Khách hàng doanh nghiệp vừa nhỏ NHCT Ngân hàng Công thương NHNN Ngân hàng nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại PCCC Phòng cháy chữa cháy SXKD Sản xuất kinh doanh TĐDA Thẩm định dự án Vietinbank Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam Vietinbank Đống Đa Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa VND Việt Nam Đồng DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU Sơ đồ 3.1: Cơ cấu tổ chức Vietinbank Đống Đa 37 Sơ đồ 3.2: Quy trình cấp tín dụng cho vay dự án đầu tư 48 Bảng 3.1: Cơ cấu nhân lực Chi nhánh đến 30/10/2017 37 Bảng 3.2: Kết kinh doanh Chi nhánh giai đoạn 2012 - 2016 38 Bảng 3.3: Cơ cấu huy động vốn chi nhánh Đống Đa giai đoạn 2014-2016 40 Bảng 3.4: Dư nợ cho vay chi nhánh Đống Đa giai đoạn 2014 – 2016 42 Bảng 3.5: Cơ cấu tín dụng chi nhánh Đống Đa giai đoạn 2014 – 2016 42 Bảng 3.6: Thu phí dịch vụ giai đoạn 2014 – 2016 44 Bảng 3.7: Tỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS trung dài hạn/Tổng dư nợ BĐS giai đoạn 2012–2016 46 Bảng 3.8: Số lượng dự án thẩm định Vietinbank Đống Đa giai đoạn 20122016 84 Bảng 3.9: Số lượng dự án BĐS vay vốn Vietinbank Đống Đa giai đoạn 20122016 85 Bảng 3.10: Tỷ trọng dự án BĐS vay vốn Vietinbank Đống Đa giai đoạn 20122016 85 Biều đồ 3.1: Cơ cấu huy động vốn theo đồng tiền giai đoạn 2014-2016 41 Biểu đồ 3.2 : Cơ cấu dư nợ tín dụng theo đối tượng cho vay giai đoạn 2014 – 2016 43 i CHƢƠNG TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU Trong chương tác giả trình bày tính cấp thiết đề tài nghiên cứu, mục đích, đối tượng, phạm vi phương pháp nghiên cứu Bên cạnh tác giả trình bày tổng quan cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài gồm cơng trình nghiên cứu cơng tác thẩm định dự án vay vốn chung hay lĩnh vực cụ thể Trên thị trường tài - ngân hàng Việt Nam nay, hình thức cho vay bất động sản (BĐS) ngân hàng đa dạng, đó, hình thức cho vay CĐT dự án thường có quy mô số tiền cho vay lớn, mang lại nguồn thu thường xuyên lâu dài cho ngân hàng yêu cầu thẩm định phức tạp, tính rủi ro cao hình thức cho vay BĐS khác Để đầu tư có hiệu NHTM phải tiến hành thẩm định cho vay dự án lĩnh vực BĐS cách toàn diện, kỹ lưỡng trước định cấp vốn Công tác thẩm định cho vay dự án BĐS khâu quan trọng, giúp cho ngân hàng nhận diện, sàng lọc dự án tốt Nhằm mục đích tìm hiểu nghiên cứu hoạt động thẩm định dự án vay vốn lĩnh vực BĐS Vietinbank, góp phần đưa hoạt động ngày phát triển chiều rộng lẫn chiều sâu, tác giả chọn đề tài: “Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án vay vốn lĩnh vực bất động sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa” làm đề tài nghiên cứu luận văn Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu kết luận, luận văn gồm chương: - Chƣơng 1: Tổng quan đề tài nghiên cứu - Chƣơng 2: Cơ sở lý luận thẩm định DAĐT vay vốn lĩnh vực BĐS NHTM - Chƣơng 3: Thực trạng công tác thẩm định DAĐT vay vốn lĩnh vực BĐS NH TMCP Công thương VN – Chi nhánh Đống Đa - Chƣơng 4: Một số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định DAĐT vay vốn lĩnh vực BĐS NH TMCP Công thương VN – Chi nhánh Đống Đa ii CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ VAY VỐN TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Chương tác giả đưa lý luận chung dự án đầu tư BĐS, lý luận chung thẩm định dự án đầu tư vay vốn lĩnh vực BĐS NHTM Trên sở đó, tác giả đánh giá nhân tố ảnh hưởng với công tác thẩm định DAĐT vay vốn lĩnh vực BĐS  Lý luận chung dự án đầu tƣ bất động sản - Khái niệm dự án đầu tư BĐS: BĐS bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định pháp luật Dự án kinh doanh BĐS hiểu hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mơ hình kinh doanh khu đất để cung cấp dịch vụ BĐS, bao gồm: Dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng, Dự án xây dựng hộ cho thuê, Dự án trung tâm thương mại, Dự án khách sạn, nhà hàng, Dự án dịch vụ nhà ở, Dự án hạ tầng khu công nghiệp - Đặc điểm dự án đầu tư BĐS: + Dự án đầu tư BĐS có nhu cầu vốn lớn + Dự án đầu tư BĐS mang tính cố định tính cá biệt + Sản phẩm dự án đầu tư BĐS chịu chi phối yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lí xã hội mạnh sản phẩm thông thường khác + Dự án đầu tư BĐS gắn liền với đất đai, phụ thuộc vào vị trí địa lí, điều kiện tự nhiên, xã hội địa phương nơi dự án hoạt động + Thực dự án đầu tư BĐS gắn liền với hoạt động xây dựng iii + Dự án đầu tư BĐS tiềm ẩn nguy rủi ro cao  Lý luận chung thẩm định DAĐT vay vốn lĩnh vực BĐS NHTM - Khái niệm ý nghĩa thẩm định dự án đầu tư bất động sản Thẩm định dự án đầu tư BĐS NHTM trình xem xét, đánh giá cách khoa học, tồn diện nội dung ảnh hưởng đến tính khả thi dự án, từ định có cho vay dự án hay không Việc thẩm định dự án đầu tư BĐS giúp ngân hàng loại bỏ dự án hiệu quả, lựa chọn dự án tốt, hiệu cao; đánh giá khả triển khai dự án CĐT, đồng thời sở để ngân hàng đưa nội dung điều kiện cấp tín dụng - Căn thẩm định dự án đầu tư BĐS: gồm ba là: Hồ sơ đệ trình thẩm định CĐT; Căn pháp lý; Các tiêu chuẩn, quy phạm định mức lĩnh vực kinh tế, kĩ thuật cụ thể - Phương pháp thẩm định dự án đầu tư BĐS: sử dụng nhiều phương pháp sau: Phương pháp thẩm định theo trình tự; Phương pháp so sánh, đối chiếu tiêu; Phương pháp phân tích độ nhạy; Phương pháp dự báo; Phương pháp triệt tiêu rủi ro; Phương pháp định giá bất động sản Việc sử dụng phương pháp tùy thuộc vào đặc điểm dự án, nội dung thẩm định nguồn thông tin, số liệu thu thập - Nội dung thẩm định DAĐT BĐS: gồm + Thẩm định khách hàng vay vốn: CBTĐ cần tìm hiểu, nắm bắt thơng tin khách hàng vay tính đầy đủ, hợp lệ hồ sơ vay vốn, lực tài tình hình hoạt động khách hàng vay, quan hệ tín dụng với tổ chức tín dụng khác + Thẩm định dự án vay vốn: thẩm định tính pháp lý mục tiêu dự án, thẩm định khía cạnh thị trường, kỹ thuật, nhân lực tổ chức quản lý, tài chính, thẩm định khả trả nợ, phân tích kiểm sốt rủi ro dự án 100 đó, để nâng cao chất lượng TĐDA giải pháp quan trọng phải xây dựng, phát triển đội ngũ chuyên gia TĐDA hai phương diện số lượng chất lượng Trong trình hội nhập ngày sâu rộng nước ta nay, tính chất phức tạp phạm vi liên quan dự án đầu tư rộng đòi hỏi đội ngũ CBTĐ phải đào tạo cách bản, phải có trình độ chun mơn vững vàng, phương pháp thẩm định tài đại, kỹ tổng hợp, kiến thức sâu rộng mặt xã hội kinh tế Ngoài ra, đội ngũ CBTĐ cần phải có phẩm chất đạo đức tốt, có trách nhiệm cao cơng việc Các CBTĐ phải nhận thức ý nghĩa, tầm quan trọng công tác thẩm định DAĐT Đặc biệt với dự án đầu tư BĐS chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro, cần phân tích, đánh giá chặt chẽ, nghiên cứu thị trường dự án kỹ lưỡng, xem lực CĐT tảng cịn hiệu tài yếu tố định, đảm bảo dự án khả thi đồng thời đảm bảo an toàn vốn vay cho ngân hàng Một số biện pháp để nâng cao chất lượng CBTĐ áp dụng như: - Làm tốt công tác tuyển dụng: tổ chức tuyển dụng công khai, tuyển dụng nguồn nhân lực trẻ, có trình độ cao, đủ lực, phẩm chất tốt, có sách sử dụng khuyến khích thoả đáng nguồn nhân lực có trình độ làm việc ngân hàng Trước cơng tác thức phải có thời gian thử việc, kiểm tra khả ứng dụng kiến thức thực tế cán tuyển dụng Tại chi nhánh nay, cường độ làm việc đội ngũ CBTĐ căng thẳng, nguồn nhân lực mỏng dẫn đến việc làm thêm giờ, ngày nghỉ phổ biến, gây tình trạng tải kéo dài, làm ảnh hưởng đến chất lượng hiệu thẩm định Do việc bổ sung thêm nguồn lực có trình độ cần thiết - Về công tác tổ chức đào tạo: chi nhánh cần có chiến lược phát triển nguồn nhân lực lâu dài, có kế hoạch đào tạo đào tạo lại cán để đảm bảo cán có nghiệp vụ chuyên mơn giỏi, đáp ứng u cầu đại hố cơng nghệ ngân hàng, tiêu chuẩn hố đội ngũ cán ngân hàng gắn liền với thu nhập Có sách 101 hợp lý xây dựng môi trường văn hoá làm việc phù hợp để ổn định khai thác ưu tối đa nguồn nhân lực - Tăng cường đổi công tác đào tạo, bồi dưỡng trình độ chun mơn CBTĐ Tạo điều kiện thuận lợi cho cán cập nhật kiến thức, học tập nâng cao trình độ, khuyến khích sáng tạo, động viên tự thân học tập cán - Xây dựng kế hoạch hợp tác đào tạo, trao đổi, nghiên cứu với ngân hàng, tổ chức tài có uy tín nước giới để tạo điều kiện cho đội ngũ cán tiếp cận, ứng dụng công nghệ mới, hệ thống thơng tin tín dụng kịp thời, phục vụ kiểm soát hoạt động kinh doanh khách hàng Trang bị thường xuyên cho cán kiến thức pháp luật, thị trường, kinh tế, sách, chủ trương Đảng Nhà nước, tạo điều kiện cho họ tự nâng cao trình độ, lực kinh nghiệm làm việc Xây dựng chiến lược phát triển nguồn nhân lực có tính dài hạn thơng qua hình thức đào tạo nước Tham gia chương trình đào tạo tổ chức quốc tế tổ chức Việt Nam, học tập kinh nghiệm - Các CBTĐ cần phải có phẩm chất đạo đức nghề nghiệp ý thức vươn lên, tinh thần làm việc hăng say để hồn thành tốt cơng việc Để khuyến khích lao động có hiệu quả, ngân hàng cần phải hồn thiện hệ thống sách quản lý nguồn nhân lực thực sách lương thưởng, chế độ đãi ngộ xứng đáng, khen thưởng hợp lý cho CBTĐ xuất sắc giỏi đồng thời có chế tài xử lý vi phạm nghiêm khắc CBTĐ Quy hoạch, kiện tồn, xếp, bố trí, ln chuyển, đánh giá, đề bạt đãi ngộ cán dựa sở lực, trình độ thực tế cán tính chất, u cầu cơng việc Hàng năm tổ chức thi kiểm tra trình độ, kết hợp với chất lượng xử lý công việc dể làm sở đánh giá, phân loại cán bộ; phát động phong trào nghiên cứu khoa học, qua tập hợp đề xuất, ý kiến, đề án nghiên cứu có giá trị để phổ cập áp dụng toàn hệ thống; tổ chức tổng kết, đánh giá để rút kinh nghiệm - Tăng cường hoạt động kiểm tra, giám sát CBTĐ để đảm bảo quy trình 102 thẩm định tuân thủ triệt để, hạn chế nguyên nhân dẫn đến rủi ro tín dụng sai lầm chủ quan từ phía CBTĐ 4.2.2 Tăng cường cơng tác thu thập xử lý thông tin liên quan đến dự án bất động sản Nguồn thông tin thu thập yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến chất lượng công tác thẩm định dự án đầu tư, sở để định có cho doanh nghiệp vay vốn hay không Thông tin đầy đủ, có độ tin cậy cao tạo điều kiện thuận lợi cho CBTĐ phân tích, đánh giá xác dự án, khách hàng vay vốn, mang lại hiệu cao công tác thẩm định Trên thực tế, chi nhánh chủ yếu sử dụng thông tin doanh nghiệp cung cấp, để nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư cần phải khai thác, thu thập thông tin đa dạng từ nhiều nguồn có độ xác, tin cậy cao Chi nhánh cần xây dựng hệ thống lưu trữ thông tin đa chiều, phong phú đầy đủ khách hàng có có quan hệ tín dụng với Chi nhánh, thông tin tổng hợp đặc điểm lĩnh vực kinh doanh, loại hình dự án đầu tư khó khăn, thuận lợi, sức ép cạnh tranh diễn lĩnh vực Từ đó, CBTĐ có nhìn tổng quan doanh nghiệp sở để đánh giá dự án cách hiệu Về nguồn thông tin thu thập trực tiếp từ doanh nghiệp, doanh nghiệp lập cung cấp chủ yếu, mang tính chủ quan nên tính xác khách quan tài liệu khó kiểm chứng Vì vậy, để kiểm tra độ xác tài liệu này, tránh trường hợp doanh nghiệp khơng cơng khai trung thực tình hình tài thực tế mình, CBTĐ phải khai thác, cập nhật xử lý thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, kết hợp điều tra, vấn trực tiếp doanh nghiệp thu thêm thông tin mà hồ sơ xin vay chưa có cịn nghi vấn Ngồi CBTĐ cần phối hợp với cán tín dụng thực tế địa điểm, hạ tầng nơi đầu tư dự án BĐS, đánh giá phân tích thuận lợi, khó khăn, khả đảm bảo 103 nguồn vốn tiến độ thực so với dự kiến, tìm hiểu giá cả, tình hình cung cầu thị trường, khả cạnh tranh sản phẩm dự án thị trường Bên cạnh đó, cịn có nhiều nguồn cung cấp thơng tin bên ngồi khác mà chi nhánh thu thập để nâng cao hiệu công tác thẩm định như: từ ngân hàng, tổ chức tín dụng khác, đối tác lĩnh vực, quan thơng báo chí, chun gia, internet…Chi nhánh cần tăng cường hợp tác, trao đổi, chia sẻ thông tin với NHTM hệ thống, giám sát khách hàng có điều kiện để trao đổi, học hỏi kinh nghiệm lẫn hoạt động thẩm định Thêm vào việc kết hợp với hệ thống thông tin Ngân hàng Nhà nước (CIC), Bộ Cơng thương, Bộ tài chính, Tổng Cục thuế,…và thiết lập mối quan hệ tốt với chuyên gia lĩnh vực làm cố vấn cho ngân hàng, đặc biệt thẩm định phương diện kỹ thuật công nghệ Thị trường BĐS chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro hay biến đổi để nâng cao hiệu thẩm định dự án đầu tư BĐS CBTĐ cần liên tục cập nhật đầy đủ hệ thống thông tin BĐS, đất đai, biến động giá cả, thị trường nước giới, xu hướng, thị hiếu người tiêu dùng, quy chế, luật pháp liên quan đến BĐS…Lưu ý số thông tin như: tình hình dư nợ, quan hệ tín dụng, tình hình tài doanh nghiệp, số lượng dự án có sản phẩm cạnh tranh, loại với dự án, hoạt động ngành liên quan ảnh hưởng tới sản phẩm dự án; nhu cầu sản phẩm thời gian qua năm tới, mức cung thị trường; chiến lược, quy hoạch đầu tư phát triển, sách phủ, Bộ, ngành Phối hợp chuyên gia thẩm định lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật, công nghệ dự án Tuy nhiên thu thập xử lý thông tin vấn đề khó khăn cho CBTĐ phạm vi thu thập rộng, nguồn thơng tin khơng đầy đủ, khó tiếp cận thời gian kinh phí có hạn Để khắc phục CBTĐ cần có biện pháp thu thập, lưu trữ thông tin cách khoa học hiệu 104 4.2.3 Hoàn thiện nội dung thẩm định dự án đầu tư vay vốn lĩnh vực bất động sản Nội dung thẩm định dự án đầu tư cần tiết hoàn thiện tạo điều kiện cho công tác thẩm định tiến hành nhanh chóng đạt hiệu cao, tập trung vào số điểm như: - Nghiên cứu điều kiện vĩ mơ ảnh hưởng đến hình thành thực dự án Đối với dự án nội dung khơng thể thiếu Đặc biệt dự án BĐS nội dung quan trọng cần thẩm định chi tiết Phân tích tình hình kinh tế xã hội tổng quát bao gồm nội dung nghiên cứu sau đây: Nghiên cứu tình hình vĩ mơ, mơi trường văn hóa – xã hội, mơi trường trị pháp luật, môi trường tự nhiên quy hoạch, kế hoạch phát triển vùng có liên quan đến dự án Trong dự án ngân hàng thẩm định, nghiên cứu điều kiện kinh tế vĩ mô nghiên cứu xem xét dự án lớn Tuy nhiên dự án vừa nhỏ CBTĐ cần nghiên cứu xem xét Đặc biệt cần dành quan tâm mức thẩm định mơi trường pháp lý ảnh hưởng đến việc dự án triển khai tiến độ hay khơng, thu hồi vốn hay khơng - Khía cạnh thị trường: nội dung quan trọng thẩm định dự án BĐS Vì thị trường nơi đảm bảo thành công hay thất bại dự án Để thẩm định tốt nội dung này, CBTĐ cần nghiên cứu kĩ cung cầu sản phẩm thị trường tại, tiềm phát triển thị trường tương lai, khả cạnh tranh sản phẩm dự án so với sản phẩm loại sản phẩm thay thị trường Cần tìm hiểu xác giá sản phẩm theo thời gian, khác biệt giá so với sản phẩm loại, đặc điểm, chất lượng sản phẩm phù hợp với nhu cầu người tiêu dùng hay chưa… Ngoài cần đánh giá biến động thị trường, nắm bắt định hướng phát triển kinh tế xã hội, sách Nhà nước quản lý đầu tư BĐS xây dựng - Khía cạnh kĩ thuật: Hầu hết dự án BĐS gắn liền với cơng trình xây dựng có giải pháp kĩ thuật chuyên ngành phức tạp Vì thế, CBTĐ 105 khơng có am hiểu sâu sắc khía cạnh gặp nhiều khó khăn việc thẩm định Việc thẩm định khơng xác khía cạnh kĩ thuật dự án BĐS có ảnh hưởng nghiêm trọng đến tính khả thi hiệu dự án Vì thế, chi nhánh cần khắc phục tình trạng cách: tuyển dụng thêm kĩ sư chuyên ngành xây dựng, kiến trúc…có kinh nghiệm, trình độ chun mơn tốt để hỗ trợ CBTĐ trình thẩm định khía cạnh kĩ thuật dự án BĐS - Khía cạnh tài chính: Các dự án BĐS hầu hết yêu cầu số lượng vốn tương đối lớn Vì thẩm định khách hàng vay vốn, CBTĐ phải ý đến lực tài khách hàng Các số tài doanh nghiệp quan trọng ngân hàng, chúng bị coi nhẹ công tác thẩm định Các CBTĐ xem nhẹ số không đạt yêu cầu dẫn đến hậu tăng rủi ro cho nguồn vốn tài trợ ngân hàng Hệ số tài trợ, khả toán… số tài quan trọng, xem xét thiết phải nghĩ tới mục tiêu công tác thẩm định thiết loại bỏ hệ số tài trợ, khả toán < 0,5 4.2.4 Nâng cao chất lượng quản lý rủi ro dự án bất động sản Rủi ro tiềm ẩn đặc điểm dự án BĐS, thế, việc quản lý rủi ro dự án BĐS ngân hàng việc làm vô cần thiết phải đầu tư mức Phân tích rủi ro dự án việc nghiên cứu kết dự án nhiều điều kiện khác để xác định tổn thất trở ngại mà dự án gặp phải, đồng thời đánh giá mức độ tác động yếu tố tới kết dự án để đưa định phù hợp Các dự án đầu tư BĐS thường có thời gian thực dài nên thay đổi thị trường, giá cả… tương lai ảnh hưởng không nhỏ đến chi phí lợi ích dự án Vì cần trọng phân tích rủi ro dự án để có biện pháp phòng ngừa quản lý hữu hiệu, đảm bảo khả thu hồi vốn sinh lợi dự án Ngân hàng phối hợp với CĐT đánh giá rủi ro tiềm ẩn sử dụng phương 106 pháp phân tích độ nhạy dự án để tiến hành phân tích rủi ro Phân tích độ nhạy giúp cho việc đánh giá rủi ro cách xác định biến cố có ảnh hưởng nhiều đến lợi ích rịng dự án lượng hóa mức độ ảnh hưởng chúng Việc phân tích độ nhạy dự án ngân hàng thực lại phương pháp đánh giá rủi ro có hiệu trừ thay đổi bất thường yếu tố Sự phát triển khoa học kỹ thuật giúp cho việc tính toán độ nhạy dự án tương đối đơn giản nhanh gọn, CBTĐ cần phát huy việc phân tích dự án cụ thể Mặt khác, hoạt động thẩm định nói có chất lượng dự án sau thời gian vào hoạt động không trả nợ Do đó, cơng tác thẩm định khơng dừng lại việc thẩm định dự án đến định tín dụng, mà cịn kéo dài đến giai đoạn sau dự án vào sản xuất kinh doanh Trong giai đoạn số lượng dự án BĐS vay vốn ngày nhiều, quy mô dự án ngày lớn, tính phức tạp dự án ngày tăng, nên khả xảy rủi ro lớn Một thực tế phần lớn thua lỗ ngân hàng từ hoạt động tín dụng, đứng trước định cho vay cần phải cân nhắc mâu thuẫn sinh lời rủi ro Trước thực trạng đó, yêu cầu quản lý rủi ro lớn, để thực điều ngân hàng cần phải có biện pháp đảm bảo cho hoạt động thẩm định, tín dụng có chất lượng, nâng cao cơng tác quản lý tín dụng, quản lý rủi ro Để hạn chế phát sinh khoản tín dụng có vấn đề, nợ q hạn nợ khó địi, ngân hàng thực số biện pháp : - Rủi ro dự án cần phân tích đánh giá từ giai đoạn thẩm định dự án - Cần xác định trước loại rủi ro xảy nhóm khách hàng, để có nghiên cứu phân tích từ tiến hành thẩm định đến định cho vay Đối với doanh nghiệp, rủi ro chủ yếu xảy tác động thị trường như: giá bán giảm sút, giá nguyên vật liệu tăng, thiên tai, cạnh tranh… Ngân hàng cần thu thập thông tin khứ lẫn tương lai 107 doanh nghiệp, đồng thời ln tìm hiểu thị trường doanh nghiệp để có đánh giá phù hợp Cần xem xét tới tài sản chấp, cầm cố khách hàng cho vay - Ngân hàng nghiên cứu để ban hành quy định, cẩm nang tín dụng, cẩm nang quản lý rủi ro, để tạo điều kiện thuận lợi cho CBTĐ thực thẩm định quản lý dự án Quy trình phân tích tín dụng, quản lý rủi ro cần xây dựng cách chi tiết quán triệt xuống CBTĐ, cán tín dụng Đồng thời cần phải giám sát tuân thủ quy định để đảm bảo tính nghiêm minh, tính phù hợp quy định 4.2.5 Đa dạng hóa phương pháp thẩm định Phương pháp thẩm định yếu tố giúp cho chất lượng công tác thẩm định đạt hiệu cao Các phương pháp thẩm định mà Vietinbank Đống Đa áp dụng phương pháp sử dụng phổ biến hệ thống Nnân hàng nước Một số giải pháp để hoàn thiện phương pháp thẩm định sau: - Sử dụng linh hoạt phương pháp với trường hợp cụ thể Mỗi dự án có đặc điểm khác Sử dụng linh hoạt phương pháp cho hiệu cao đánh giá dự án - Sử dụng kết hợp phương pháp khác nội dung thẩm định Trong dự án thường xuyên phải sử dụng phương pháp thẩm định theo trình tự phương pháp so sánh đối chiếu tiêu Sử dụng kết hợp phương pháp tăng tính an tồn kết tính toán - Bổ sung thêm phương pháp khác để tăng tính hiệu thẩm định DAĐT BĐS Vietinbank Đống Đa cần xem xét, trọng thêm phương pháp phân tích độ nhạy phương pháp dự báo hai phương pháp khắc phục nhược điểm nhau, qua giúp CBTĐ xác định nhân tố có khả thay đổi ảnh hưởng đến hiệu dự án tương lai Đối với DAĐT BĐS có quy mơ lớn, phức tạp, chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố có khả biến động bất thường cần tiến hành phân tích độ nhạy nhiều chiều kết hợp tiến hành 108 phân tích tình mơ phỏng, dự báo, phân tích, đánh giá kết dự án tác động nhân tố biến động tương lai Từ đó, đánh giá xác hiệu dự án, mức độ rủi ro, đưa khung an toàn để thực dự án, có biện pháp chủ động hạn chế rủi ro Phân tích độ nhạy phương pháp giúp cho CBTĐ thấy hiệu dự án BĐS có biến động Đó chi phí yếu tố đầu vào thay đổi giá nguyên vật liệu tăng, tình trạng khan nguyên vật liệu nước dẫn đến việc phải nhập từ nước ngồi, điều chỉnh mức lương tối thiểu nhà nước Đó giá sản phẩm đầu thay đổi, nhu cầu người tiêu dùng tăng làm doanh thu dự án tăng lên, sản phẩm đối thủ cạnh tranh có cải tiến thu hút ý người tiêu dùng dẫn tới khả tiêu thụ sản phẩm dự án bị giảm sút…Bằng việc cho yếu tố thay đổi chi phí doanh thu, cho hai yếu tố thay đổi, CBTĐ tiến hành phân tích lại hiệu dự án để xác định độ ổn định dự án Bởi dự án tồn khoảng thời gian dài biến động thị trường khơng thể tránh khỏi Chính tầm quan trọng phương pháp ngân hàng cần phải thường xuyên sử dụng việc phân tích dự án Đặc biệt với dự án có quy mơ lớn, độ phức tạp cao kết hợp phương pháp cần phải linh hoạt để đánh giá cách xác dự án Để sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy đạt hiệu quả, CBTĐ cần kết hợp phương pháp với phương pháp dự báo, tìm nhân tố ảnh hưởng tới kết hoạt động dự án tương lai Sử dụng phương pháp dự báo cần tiến hành giả định mang tính khách quan, tránh ảnh hưởng lớn tâm lý người sử dụng, đảm bảo tính xác kết tính tốn Cần tiến hành phân tích độ nhạy có nhiều thơng số biến đổi việc phân tích ảnh hưởng riêng rẽ nhân tố không đánh giá xác biến động dự án tương lai Đồng thời CBTĐ phải dựa vào trạng thái thị trường, xu hướng biến động kinh tế để đưa mức thay đổi yếu tố cách khách quan, khoa học khơng mang tính chất chủ quan, chung chung 109 - Về phương pháp định giá BĐS: Định giá công việc vô phức tạp đòi hỏi kỹ kiến thức sâu rộng Để CBTĐ áp dụng phương pháp định giá TSBĐ cách phù hợp hiệu quả, vấn đề cần thiết chi nhánh nghiên cứu thẩm định giá áp dụng phương pháp khoa học định giá Để công tác định giá có chất lượng cao, ngân hàng nên đánh giá giá trị TSBĐ dựa thông tin xác thực, có khoa học, nên đánh giá giá trị tài sản theo giá trị thị trường Các trường hợp áp dụng theo khung giá hay dựa vào giá trị lại giải pháp cuối mà khơng thể tìm thơng tin, tài liệu để sử dụng phương pháp khác CBTĐ chi nhánh nên kết hợp với tổ chức chuyên định Công ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank AMC) Việc kết hợp khơng đem lại kết xác mà cịn góp phần nâng cao kiến thức cho cán tiến hành thẩm định, bổ sung nguồn tư liệu phong phú, đa dạng 4.2.6 Áp dụng hiệu công nghệ, kỹ thuật, phương tiện phục vụ công tác thẩm định Hiện nay, khoa học công nghệ phát triển vũ bão vấn đề chiến lược NHTM đặc biệt quan tâm cơng nghệ trang thiết bị hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh nói chung, bước áp dụng chuẩn mực quốc tế phương tiện cần thiết, hữu hiệu trợ giúp đắc lực cho công tác TĐDA ngân hàng nói riêng Cơng nghệ, kỹ thuật đại yếu tố tạo nên lợi cạnh tranh, hỗ trợ CBTĐ, giảm sức lao động, nâng cao hiệu thu thập xử lý thông tin, tăng độ xác kết thẩm định, rút ngắn thời gian thẩm định, đáp ứng nhu cầu ngày cao đa dạng khách hàng, tạo uy tín cho ngân hàng thu hút khách hàng vay vốn Ngân hàng nên trọng đầu tư thiết bị máy tính đại, thiết kế phần mềm tin học chun dụng phục vụ cho việc tính tốn số tài 110 cách nhanh chóng, xác Bên cạnh đó, cần có chương trình khai thác, tham khảo, điều tra giá thị trường vấn đề liên quan, tra cứu thông tin hiệu quả, giúp CBTĐ cập nhật thơng tin xác, đầy đủ Tuy nhiên, thực giải pháp đầu tư công nghệ trang thiết bị phương tiện kỹ thuật phục vụ cơng tác thẩm định, cần phải có tính tốn kỹ lưỡng, đảm bảo hiệu quả, khơng gây lãng phí phù hợp với điều kiện phát triển Chi nhánh 4.3 Một số kiến nghị 4.3.1 Kiến nghị Ngân hàng Nhà nước Việt Nam NHNN quan quản lý lưu thông tiền tệ, quản lý thống hoạt động tất ngân hàng kinh tế Do đó, cần phải thực chức đạo, định hướng xây dựng hệ thống thông tin đa chiều, đa ngành, đa lĩnh vực, có độ xác, chất lượng cao để cung cấp hỗ trợ cho NHTM hoạt động cho vay theo dự án NHNN cần có sách, biện pháp phát triển trung tâm thơng tin tín dụng CIC ngày hoạt động hiệu quả, trở thành quan chuyên trách cung cấp thông tin chuyên nghiệp, phản ánh mức độ rủi ro doanh nghiệp, sở cho NHTM đánh giá, xếp hạng doanh nghiệp Hàng năm, NHNN cần tổ chức buổi tọa đàm, hội thảo chuyên đề, hội nghị kinh nghiệm toàn ngành để tăng cường trao đổi, nâng cao hiểu biết hợp tác NHTM công tác thẩm định DAĐT Đề nghị đội ngũ thẩm định ngân hàng phối hợp, cộng tác với để trao đổi kinh nghiệm thông tin Hiện xu hướng ngân hàng cho vay đồng tài trợ dự án quy mô lớn, việc hợp tác tận dụng mạnh ngân hàng việc TĐDA NHNN cần thường xuyên tăng cường cơng tác tra, kiểm tra, kiểm sốt cơng tác tín dụng, TĐDA ngân hàng nhằm phát sai sót xử lý nghiêm vi phạm, cạnh tranh bất hợp pháp NHTM gây tổn hại tới lợi ích chung tồn ngành 111 4.3.2 Kiến nghị Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam Đẩy mạnh hợp tác, phối hợp với NHNN, quan tham mưu, Bộ ngành kinh tế, quan thống kê, tổng cục thuế…để có hệ thống thơng tin ln cập nhật, đầy đủ lĩnh vực như: sách thuế, tình hình BĐS, tình hình giá cả, tình hình phát triển ngành, lĩnh vực, doanh nghiệp Thường xuyên hỗ trợ chi nhánh tổ chức lớp đào tạo, bồi dưỡng cán bộ, tập huấn kỹ nghiệp vụ thẩm định cho đội ngũ CBTĐ dự án đầu tư cán tín dụng Tổ chức buổi hội thảo tăng cường trao đổi kinh nghiệm Hội sở với chi nhánh chi nhánh với Xây dựng đổi quy trình thẩm định theo hướng đại chun mơn hóa Cần có kế hoạch, lộ trình cụ thể triển khai thay đổi sách, chế tín dụng điều kiện tín dụng, quy định quy chế đảm bảo thuận lợi cho chi nhánh trình thực hiện, áp dụng Ngân hàng cần đầu tư sở vật chất, công nghệ, thiết bị kỹ thuật đại phục vụ cho công tác TĐDA để chi nhánh phục vụ, cung cấp dịch vụ cho khách hàng cách nhanh chóng hiệu Tăng cường công tác tra, kiểm sốt hoạt động tín dụng, TĐDA chi nhánh đảm bảo chất lượng hoạt động có hiệu 4.3.3 Kiến nghị khác Việc xác định tính xác, trung thực thơng tin tài doanh nghiệp cung cấp việc làm cần thiết quan trọng công tác TĐDA ngân hàng Trong nước ta lại chưa có quy định u cầu kiểm tốn bắt buộc doanh nghiệp, trừ doanh nghiệp niêm yết cổ phiếu thị trường chứng khoán Do đó, Bộ tài cần sớm ban hành quy chế yêu cầu bắt buộc thực kiểm toán tài với doanh nghiệp Bên cạnh đó, số lượng cơng ty kiểm tốn ngày nhiều, kết kiểm tốn cơng ty kiểm tốn độc lập nước, cơng ty kiểm tốn nước ngồi lại có chênh lệch lớn, gây khơng khó khăn cho ngân hàng thẩm định tài khách hàng 112 Chính phủ cần phối hợp với quan chức năng, tham khảo ý kiến viện nghiên cứu, Bộ, ngành, tổng cục thống kê, chuyên gia lĩnh vực để thực công tác thống kê tiêu trung bình ngành, ban hành quy định đầu tư, tiêu chuẩn, quy chuẩn, định mức kinh tế - kỹ thuật ngành Khắc phục khó khăn lớn ngân hàng việc tổng hợp thông tin, số liệu thiếu số thông tin cần thiết, số liệu tiêu trung bình ngành ngành, lĩnh vực kinh tế, giúp ngân hàng có sở để TĐDA vay vốn cách xác hiệu Thêm vào đó, cần có sách hỗ trợ doanh nghiệp nâng cao lực lập, phân tích báo cáo tài Đồng thời, nên ban hành quy định, chế tài xử phạt nghiêm minh hành vi gian lận, cố tình khơng chấp hành quy định lập báo cáo tài doanh nghiệp Với kiến nghị đây, để nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư nói chung dự án đầu tư BĐS nói riêng, ngân hàng nên thực phối hợp nhiều giải pháp lúc, đồng thời tranh thủ giúp đỡ, ủng hộ bên (NHNN, Bộ, ban ngành liên quan) 113 KẾT LUẬN Trước sức ép cạnh tranh lớn ngân hàng, để đạt hiệu cao hoạt động kinh doanh, hạn chế rủi ro, nâng cao chất lượng cơng tác thẩm định dự án đầu tư nói chung dự án đầu tư BĐS nói riêng việc làm quan trọng cần thiết NHTM Hơn nữa, bối cảnh kinh tế có nhiều biến động phức tạp khó khăn nay, DAĐT hiệu đem lại lợi ích cho CĐT, cho ngân hàng xã hội, tránh đầu tư lãng phí gây tổn thất cho kinh tế Các dự án đầu tư BĐS có nhu cầu vay vốn ngân hàng ngày nhiều, đòi hỏi lượng vốn lớn, độ rủi ro cao chất lượng cơng tác thẩm định phải quan tâm TĐDA giúp cho ngân hàng rút kết luận xác tính khả thi, hiệu kinh tế, khả trả nợ rủi ro dự án gặp phải để định có cho vay hay khơng; giúp ngân hàng đạt tiêu an toàn hiệu sử dụng vốn, giảm thiểu nợ hạn nợ khó địi, hạn chế rủi ro xảy đến Đề tài nghiên cứu khơng phải song vấn đề mang tính cấp thiết mối quan tâm hàng đầu ngân hàng việc nâng cao hiệu kinh doanh Do kiến thức hạn hẹp thiếu kinh nghiệm thực tiễn viết đưa số ý kiến chủ quan đề tài, vậy, mong giúp đỡ, bảo thầy cô bạn để viết hồn chỉnh Một lần tơi xin chân thành cảm ơn giúp đỡ TS.Trần Thị Mai Hương giúp tơi hồn thành viết 114 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Bạch Nguyệt (2014) – Giáo trình Lập dự án đầu tư, NXB Đại học Kinh tế quốc dân Từ Quang Phương Phạm Văn Hùng (2013) – Giáo trình Kinh tế đầu tư, NXB Đại học Kinh tế quốc dân Nguyễn Văn Tiến (2014) – Giáo trình Nguyên lý nghiệp vụ ngân hàng thương mại, NXB Thống kê Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam, Chi nhánh Đống Đa – Báo cáo kết kinh doanh từ năm 2012 đến năm 2016 Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam, Chi nhánh Đống Đa – Sổ tay tín dụng năm 2012 – 2016 Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam, Chi nhánh Đống Đa – Hồ sơ dự án tờ trình TĐDA “Tịa nhà Văn phòng, dịch vụ thương mại số 10 phố Tràng Thi, quận Hoàn Kiếm, TP Hà Nội” Một số văn pháp luật, thông tư, quy định Nhà nước có liên quan Website: http://www.sbv.gov.vn/ http://www.mpi.gov.vn/ http://www.vietinbank.vn/