TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG KHOA TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG ========***======== TIỂU LUẬN NHÓM KINH T Ế LƯỢNG Đề tài PHÂN TÍCH CÁC Y ẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ Giảng viên hướng dẫn Th S Phí Minh Hồng Sinh v[.]
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG KHOA TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG ========***======== TIỂU LUẬN NHĨM KINH TẾ LƯỢNG Đề tài:PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ Giảng viên hướng dẫn: Th.S Phí Minh Hồng Sinh viên thực hiện: Đinh Thị Minh Phương MSV: 1213310087 Nguyễn Thị Hoa MSV: 1213310033 Đỗ Ngọc Sơn MSV: 1213310099 Nguyễn Thị Thủy MSV: 1213310115 Phạm Phượng Anh MSV: 1213310007 Nguyễn Mạnh Tuấn MSV: 1213310133 Lớp tín chỉ: KTL309.7 Hà Nội, tháng năm 2014 Nhóm 17_Lớp KTE309.7 BÀI TẬP KINH TẾ LƯỢNG MỤC LỤC MỞ ĐẦU……………………………………………………………… …… Lời Mở Đầu NỘI DUNG………… ……………………………………………….……… 2.1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU 2.1.1 Giới thiệu mơ hình Hedonic 2.1.2 Mô hình nghiên cứu 2.2 MÔ TẢ DỮ LIỆU 2.2.1 Đồ thị 2.2.2 Giá trị trung bình, sai số tiêu chuẩn, trung vị.(phụ lục 1) 2.3 PHÂN TÍCH DỮ LIỆU 2.3.1 Hồi quy mơ hình (phương pháp OLS) 2.3.1.1 Hàm hồi quy mẫu (SRF): P= + 1S + 2(Be) + 3Y + 4N +ei (phụ lục 2) 2.3.2 Kiểm định khuyết tật mơ hình.(P= β0 + β1S + β2Y + β3N +Ui) 13 2.3.2.1 Đa công tuyến 13 2.3.2.2 Phương sai sai số thay đổi 16 2.3.2.3 Tự tương quan 19 2.3.3 Khắc phục khuyết tật mơ hình 19 2.4 ĐÁNH GIÁ 20 KẾT LUẬN 22 PHỤ LỤC 23 Giảng viên hướng dẫn: Th.S Phí Minh Hồng Trang Nhóm 17_Lớp KTE309.7 BÀI TẬP KINH TẾ LƯỢNG LỜI MỞ ĐẦU Thị trường bất động sản thị trường có diễn biến phức tạp lĩnh vực có ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế Việc xác định giá nhà đất nghiên cứu kinh tế lượng đề tài nghiên cứu đáng quan tâm.Nắm rõ tình hình giá nhà đất lợi nhà kinh doanh bất động sản người có nhu cầu mua nhà.Trên thực tế, định mua nhà mang ý nghĩa đầu tư tài đơn định tiêu dùng cá nhân.Chính xét phương diện học thuyết kinh tế phương diện mơ hình kinh tế lượng, việc nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng tới giá nhà mang lại nhiều ý nghĩa thực tiễn thú vị Để nghiên cứu giá nhà ta thường thu thập số liệu yếu tố ảnh hưởng đến ngơi nhà Giá nhà biến động thường phụ thuộc vào nhiều yếu tố, từ yếu tố tình hình biến động thị trường bất động sản thị trường tài đơn giản yếu tố liên quan đến sở vật chất, nội thất, kiến trúc, nhà.Những ngơi nhà có sở vật chất khác có giá trị khác nhau, dẫn đến giá thị trường chúng khác Xuất phát từ thực tế khách quan,và nhu cầu cấp thiết đó, nhóm chúng em tiến hành khảo sát mơ hình hồi quy để tìm phụ thuộc giá nhà đến yếu tố cấu trúc môi trường xung quanh Giảng viên hướng dẫn: Th.S Phí Minh Hồng Trang Nhóm 17_Lớp KTE309.7 BÀI TẬP KINH TẾ LƯỢNG NỘI DUNG 2.1.CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 2.1.1 Giới thiệu mơ hình Hedonic Phương pháp định giá Hedonic định nghĩa kỹ thuật phân tích hồi quy sử dụng để xác định giá trị thuộc tính liên quan đến hàng hóa thị trường giai đoạn cụ thể Những thuộc tính đo lường kích cỡ, tốc độ, trọng lượng,… ảnh hưởng đến giá trị hàng hóa Theo Griliches (1971), phương pháp Hedonic dựa sở: giá hàng hóa khơng đồng xác định thơng qua thuộc tính liên quan đến hàng hóa Vì thế, hàm hồi quy Hedonic có dạng: pi = h(ci), • Pi giá hàng hóa • Ci vector đặc tính liên quan đến hàng hóa Theo Triplett (1986), phương pháp định giá Hedonic phát triển ứng dụng nhiều vào cách xác định số giá trước xây dựng thành khung sở hoàn chỉnh Theo Malpezzi (2002), Court (1939) người áp dụng phương pháp hồi quy Hedonic Phương pháp ông liên hệ giá xe ô tô với đặc điểm tạo hài lòng khách hàng sức mạnh động cơ, tốc độ, trang trí nội thất xe,…Vì thế, mơ hình biết đến với tên gọi “mơ hình định giá Hedonic” Mơ hình Hedonic phát triển hồn chỉnh qua hai nghiên cứu quan trọng lý thuyết tiêu dùng Lancaster (1966) mơ hình giá ẩn Hedonic Rosen (1974) Cả hai hướng tiếp cận nhằm mục tiêu ước tính giá trị số lượng thuộc tính dựa sản phẩm khác đưa vào quan sát Lancaster xây dựng tảng lý thuyết cho mơ hình Hedonic: thỏa dụng người tiêu dùng có từ đặc tính sản phẩm, trực tiếp từ sản phẩm Hiện nay, phương pháp định giá Hedonic áp dụng rộng rãi quốc gia phát triển.Theo Malpezzi (2003), trình phát triển, thị trường nhà ứng dụng rộng rãi mô hình định giá Hedonic, nhà hàng hóa không đồng nhất; đồng thời nhu cầu người tiêu thụ không đồng nhất.Thật vậy, hộ gồm nhiều đặc điểm riêng biệt diện tích, chất lượng, vị trí,… Mỗi nhà có vị trí định, thời gian xây dựng khác nhau, có diện tích khác Bên cạnh đó, mức độ thỏa dụng người mua khác nhau, định giá hộ cũngkhác Một hộ có nhóm đặc điểm định giá khác theo người mua Việc định giá trở nên khó khăn Từ đó, phương pháp Hedonic sử dụng phổ biến ước tính giá trị Giảng viên hướng dẫn: Th.S Phí Minh Hồng Trang Nhóm 17_Lớp KTE309.7 BÀI TẬP KINH TẾ LƯỢNG đặc điểm riêng lẻ cấu thành nên giá trị chung hộ Theo nghiên cứu ứng dụng mơ hình Hedonic thị trường nhà Thibodeau Malpezzi (1980), phương pháp định giá Hedonic mơ hình hồi quy giá trị giá thuê hộ dựa đặc tính liên quan đến hộ Trong đó, biến độc lập đại diện cho đặc điểm riêng biệt hệ số kết mơ hình giá tiềm ẩn đặc điểm Mô hình hồi quy giá thuê nhà giá trị hộ có dạng sau: R = f (S, N, L, C, T), Trong đó: R giá thuê giá trị hộ; S đặc điểm thuộc cấu trúc; N đặc điểm thuộc môi trường xung quanh; L vị trí; C đặc điểm hợp đồng giao dịch T thời hạn hộ quan sát 2.1.2 Mơ hình nghiên cứu Nội dung tiểu luậnsẽ nghiên cứu ảnh hưởng giá nhà theo yếu tố sau: - Những đặc điểm thuộc cấu trúc: S: Diện tích ngơi nhà Be: Số phịng ngủ Y: Diện tích sân xung quanh ngơi nhà - Những đặc điểm thuộc môi trường xung quanh nhà: N: chất lượng nhà hang xóm(thang điểm 1-4 với =best,4=worst) Khi đưa vào mơ hình hồi quy kinh tế lượng, biến P biến phụ thuộc, vòn biến S, Be, Y N biến độc lập Ta xétmơ hình hồi quy kinh tế: P= β0 + β1S + β2Be + β3Y + β4N +Ui Dự đoán dấu hệ số dựa vào lý thuyết /kinh nghiệm thực tế: Do theo lý thuyết ngành khác thực tế, ta thấy diện tích nhà tác động chiều với giá nhà, tức diện tích nhà lớn diện tích nhà có xu hướng tăng Vì β1 mang dấu (+) Tương tự với biến số phịng ngủ diện tích sân xung quanh lớn giá nhà có xu hướng tăng Vì β2, β3 mang dấu (+) Ngược lại, chất lượng nhà hàng xóm xung quanh tăng, khả cạnh tranh nhà hàng xóm so với nhà lớn, biến chất lượng nhà hàng xóm có tác động ngược chiều với giá nhà β4 mang dấu (-) Giảng viên hướng dẫn: Th.S Phí Minh Hồng Trang Nhóm 17_Lớp KTE309.7 BÀI TẬP KINH TẾ LƯỢNG Ý nghĩa tham số hồi quy sau: β0: hệ số chặn β1 :mức thay đổi giá nhà theo diện tích nhà β2 : mức thay đổi giá nhà theo số phòng ngủ β3 : mức thay đổi giá nhà theo sân xung quanh nhà β4:mức thay đổi giá nhà theo chất lượng nhà hàng xóm xung quanh Ui :yếu tố ngẫu nhiên 2.2.Mô tả dự liệu 2.2.1 Đồ thị Hình 1: Đồ thị mối liên hệ biến p s Giảng viên hướng dẫn: Th.S Phí Minh Hồng Trang Nhóm 17_Lớp KTE309.7 BÀI TẬP KINH TẾ LƯỢNG Hình 2: Đồ thị mối liên hệ biến p y Hình 3: Đồ thị mối liên hệ biến p n Giảng viên hướng dẫn: Th.S Phí Minh Hồng Trang Nhóm 17_Lớp KTE309.7 BÀI TẬP KINH TẾ LƯỢNG Price of the house (Thousands of USA 600 500 400 300 200 100 0 0.5 1.5 2.5 3.5 4.5 Number of bedrooms Hình 4: Đồ thị mối liên hệ biến P biến Be 2.2.2 Giá trị trung bình, sai số tiêu chuẩn, trung vị.(phụ lục 1) Các biến P(nghìn la) Giá trị trung Giá trị lớn giá trị nhỏ Trung vị bình nhất 242.30 503.00 107.00 242.00 Phương sai 79.242 S(feet vuông) 1470.2 3269.0 702.00 1478.0 513.08 Be(số phịng) 2.8372 4.0000 2.0000 3.0000 0.65211 Y(feet vng) 6284.8 19580 1780.0 6086.0 3072.6 N 1.7791 4.0000 1.0000 1.5000 0.87493 Nhận xét: • Biến P ( Price of the house) : Nghìn la Kết cho thấy: - Giá trị trung bình liệu: 242.30 - Trung vị liệu : 242.00, giá trị lớn 503.00 nhỏ 107.00 - Độ lệch chuẩn 8.901 tương đương với phương sai 79.242 Ta thấy liệu có độ chênh lệch lớn, khơng thể đánh giá qua giá trị trung bình hay phân vị để đưa mức kết chung Điều thể Giảng viên hướng dẫn: Th.S Phí Minh Hồng Trang Nhóm 17_Lớp KTE309.7 - - - BÀI TẬP KINH TẾ LƯỢNG tầm quan trọng việc xây dựng mô hình kinh tế lượng để đưa số tốt • Biến S ( size of the house) : feet vuông Kết cho thấy: Giá trị trung bình liệu: 1470.2 Trung vị liệu là: 3269.0 , giá trị lớn là: 3269.0 nhỏ 702.00 Độ lệch chuẩn 22.651 tương đương với phương sai 513.08 Ta thấy với biến S này, P độ chênh lệch liệu lớn • Biến Be (Numbers of bedroom in the house) : Kết cho thấy: Giá trị trung bình liệu: 2.8372 Trung vị liệu là: 3.0000 , giá trị lớn là: 4.0000 nhỏ 2.0000 Độ lệch chuẩn 0.8075 tương đương với phương sai 0.65211 Ta thấy liệu có độ chênh lệch khơng lớn • Biến Y ( size of the yard around the house) : feet vng Giá trị trung bình liệu: 6284.8 Trung vị liệu là: 6086.0, giá trị lớn là: 19580.0 nhỏ 1780.0 Độ lệch chuẩn 55.43 tương đương với phương sai 3072.6 • Biến N ( Quality of the neighborhood near the house) : Giá trị trung bình liệu: 1.7791 Trung vị liệu là: 1.5000, giá trị lớn là: 4.0000 nhỏ 1.0000 Độ lệch chuẩn 0.935 tương đương với phương sai 0.87493 2.3.Phân tích liệu 2.3.1 Hồi quy mơ hình (phương pháp OLS) 2.3.1.1 Hàm hồi quy mẫu (SRF): P= + 1S + 2(Be) + 3Y + 4N +ei (phụ lục 2) Với : β0 = 122.212 β1= 0.105368 β2= -3.07718 β3= 0.00413637 β4 = -29.2793 a) Kiểm định tham số hồi quy (với mức ý nghĩa α=5%) ∗ Kiểm định hệ số β0: Đặt giả thiết: H0: β0=0 (hệ số khơng có ý nghĩa thống kê) H1: β0 Cách 1: p-value=1.29(e^-5)Với mức ý nghĩa α=5% bác bỏ H0,chấp nhận H1 tức hệ số chặn có ý nghĩa thống kê Cách 2: |tqs| ≥ t ( / ) , ( >t ) ( ) 5.010>t ( ) Với mức ý nghĩa α=5% bác bỏ H0,chấp nhận H1 tức hệ số chặn có ý nghĩa thống kê • Kiểm định hệ số β1: Giảng viên hướng dẫn: Th.S Phí Minh Hồng Trang Nhóm 17_Lớp KTE309.7 BÀI TẬP KINH TẾ LƯỢNG Đặt giả thiết H0: β1=0 (hệ số khơng có ý nghĩa thống kê) H1: β1≠0 Cách 1: p-value=1.92(e^-10)Với mức ý nghĩa α=5% bác bỏ H0 ,chấp nhận H1 tức làhệ sốβ1 có ý nghĩa thống kê Cách 2:|tqs| ≥ t ( ) / , ( ) >t ( ) 8.596>t ( ) Với mức ý nghĩa α=5% bác bỏ H0 ,chấp nhận H1 tức làhệ số β1 có ý nghĩa thống kê,tức diện tích nhà (S) có ảnh hưởng đến giá mua nhà (P) • Kiểm định hệ số β2: Đặt giả thiết H0: β2=0 (hệ số khơng có ý nghĩa thống kê) H1: β2≠0 Cách 1: p-value=0.7301> 0.05 =>Với mức ý nghĩa α=5% chấp nhận H0 tức hệ số β2 khơng có ý nghĩa thống kê Cách 2: |tqs| ≥ t ( ) / ( ) t ( ) Với mức ý nghĩa α=5% bác bỏ H0 ,chấp nhận H1 tức hệ số β3 có ý nghĩa thống kê ,tức diện tích sân xung quanh nhà(Y) có ảnh hưởng đến giá mua nhà(P) • Kiểm định hệ số β4: Đặt giả thiết H0: β4=0 (hệ số khơng có ý nghĩa thống kê) H1: β4≠0 Cách 1: p-value=1.85(e^-6)< 0.05 =>Với mức ý nghĩa α=5% bác bỏ H0 ,chấp nhận H1 tức hệ số β4 có ý nghĩa thống kê Cách 2:|tqs| ≥ t ( / ) ( ) >t ( ) 5.627>t ( ) Với mức ý nghĩa α=5% bác bỏ H0 ,chấp nhậnH1 tức làhệ số β4 có ý nghĩa thống kê ,tức chất lượng nhà hàng xóm xung quanh(N) có ảnh hưởng đến giá mua nhà(P) Giảng viên hướng dẫn: Th.S Phí Minh Hồng Trang 10 Nhóm 17_Lớp KTE309.7 BÀI TẬP KINH TẾ LƯỢNG b) phương pháp kiểm định b.1) Cách 1:Dùng kiểm định White (phụ lục 10) • Ước lượng mơ hình hồi quy: HBC = β0 + β1S + β2Y + β3N + β4S2 +β5Y2 + β6N2 + β7S.Y+ β8Y.N + β9N.S +Ui • Phương pháp ước lượng OLS,với mức ý nghĩa α=5% • Đặt giả thiết H0: phươngsai sai số không thay đổi H1: phương sai sai số thay đổi [p-value = P(Chi-square(9) > 8.691904) = 0.466186] > α (KL) X2qs≤ X nR2 ≤ X (*) 8.691904≤ X (*) Với mức ý nghĩa α=5%,chấp nhận H0tức mơ hình gốc khơng có tượng phương sai sai số thay đổi b.2) Cách 2:Dùng kiểm định Breush-Pagan-Godfrey(phụ lục 11) • Ước lượng mơ hình hồi quy:HBC = β0 + β1Z1i+ + βmZmi + Ui • Phương pháp ước lượng OLS, mức ý nghĩa α=5% • Đặt giả thiết H0: phươngsai sai số không thay đổi H1: phương sai sai số thay đổi [p-value = P(Chi-square(3) > 6.061559) = 0.108653] >α (KL) X2qs≤ X ESS/2≤ X (*) 6.061559≤ X ( ) Với mức ý nghĩa α=5%,chấp nhận H0tức mơ hình gốc khơng có tượng phương sai sai số thay đổi b.3) Cách 3:Dùng kiểm định Park (phụ lục 12) • Ước lượng mơ hình hồi quy: lnHC = β0 + β1lnMN + Ui • Hồi quy mơ hình với biến phụ thuộc lgDE biến giải thích lgFG với phương pháp ước lượng OLS, mức ý nghĩa α=5% • Đặt giả thiết H0: hệ số góc mơ hình khơng có ý nghĩa thống kê H1: hệ số góc mơ hình có ý nghĩa thống kê Cách 1: p-value = 0.7117>0.05 =>Với mức ý nghĩa α=5%,chấp nhận H0tức hệ số góc mơ hình khơng có ý nghĩa thống kê,tức mơ hình gốc khơng có tượng phương sai sai số thay đổi Cách 2: |tqs| ≤ t ( / ) ( ) α =>Với mức ý nghĩa α=5%,chấp nhận H0 tức mơ hình gốc khơng có tượng phương sai sai số thay đổi Cách 2: |Fqs| ≤ F (!, ) ( ( ) )2Với mức ý nghĩa α=5%,chấp nhận H0 tức mơ hình gốc khơng có tượng phương sai sai số thay đổi (KL) Cách 3: X2qs≤ X nR2 ≤ X (*) 0.641775 ≤ X (!) Với mức ý nghĩa α=5%,chấp nhận H0tức mơ hình gốc khơng có tượng phương sai sai số thay đổi b.5) Cách 5:Kiểm định Glejser (phụ lục 14) • Ước lượng mơ hình hồi quy:|HC |= β0 + β1MN + Ui • Phương pháp ước lượng OLS, mức ý nghĩa α=5% • Đặt giả thiết H0: phươngsai sai số không thay đổi H1: phương sai sai số thay đổi Cách 1: P-value(F) = 0,639276 > 0.05 =>Với mức ý nghĩa α=5%,chấp nhận H0 tức mơ hình gốc khơng có tượng phương sai sai số thay đổi Cách 2: |tqs| ≤ t ( / ) ( )