BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI ĐỖ XUÂN TRỌNG PH¸P LUËT VÒ CHUYÓN NH¦îNG Dù ¸N §ÇU T¦ TRONG HO¹T §éNG KINH DOANH BÊT §éNG S¶N LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT H[.]
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI ĐỖ XUÂN TRỌNG PH¸P LUËT Về CHUYểN NHƯợNG Dự áN ĐầU TƯ TRONG HOạT ĐộNG KINH DOANH BấT ĐộNG SảN LUN N TIN S LUT HỌC HÀ NỘI - 2022 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI XUN TRNG PHáP LUậT Về CHUYểN NHƯợNG Dự áN ĐầU TƯ TRONG HOạT ĐộNG KINH DOANH BấT ĐộNG SảN Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số 38 01 07 LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thị Nga PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến HÀ NỘI - 2022 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu nêu luận án trung thực Những kết luận khoa học luận án chưa công bố cơng trình khác TÁC GIẢ LUẬN ÁN Đỗ Xn Trọng MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án 1.1.1 Các cơng trình nghiên cứu thị trường bất động sản sách quản lý, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản 1.1.2 Các cơng trình nghiên cứu kinh doanh bất động sản pháp luật kinh doanh bất động sản 1.1.3 14 Các cơng trình nghiên cứu pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư đầu tư hoạt động kinh doanh bất động sản 1.2 Đánh giá kết nghiên cứu cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài định hướng nghiên cứu luận án 1.2.1 18 23 Đánh giá kết nghiên cứu cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài 23 1.2.2 Định hướng nghiên cứu luận án 29 1.3 Cơ sở lý thuyết luận án 30 1.3.1 Lý thuyết vận dụng nghiên cứu đề tài luận án 30 1.3.2 Câu hỏi nghiên cứu giả thuyết nghiên cứu 32 Chương 2: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Lý luận dự án đầu tư hoạt động kinh doanh bất động sản 2.1.1 Khái niệm, đặc điểm dự án đầu tư hoạt động kinh 2.1.2 doanh bất động sản Phân loại dự án đầu tư hoạt động kinh doanh bất động sản 38 38 38 44 2.1.3 Vai trò dự án đầu tư hoạt động kinh doanh bất động sản 2.2 Lý luận chuyển nhượng dự án đầu tư hoạt động kinh doanh bất động sản 2.2.1 64 Chuyển nhượng dự án đầu tư hoạt động kinh doanh bất động sản theo pháp luật Ấn Độ 2.4.3 64 Chuyển nhượng dự án đầu tư hoạt động kinh doanh bất động sản theo pháp luật Trung Quốc 2.4.2 61 Thực tiễn pháp luật số nước giới chuyển nhượng dự án đầu tư hoạt động kinh doanh bất động sản 2.4.1 58 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh chuyển nhượng dự án đầu tư hoạt động kinh doanh bất động sản 2.4 56 Khái niệm, đặc điểm pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư hoạt động kinh doanh bất động sản 2.3.3 56 Sự cần thiết khách quan pháp luật điều chỉnh chuyển nhượng dự án đầu tư hoạt động kinh doanh bất động sản 2.3.2 52 Lý luận pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư hoạt động kinh doanh bất động sản 2.3.1 47 Khái niệm, đặc điểm chuyển nhượng dự án đầu tư hoạt động kinh doanh bất động sản 2.3 47 Sự cần thiết khách quan hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 2.2.2 45 69 Chuyển nhượng dự án đầu tư hoạt động kinh doanh bất động sản theo pháp luật Singapore 74 Chương 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Nội dung pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư hoạt động kinh doanh bất động sản 3.1.1 79 Các quy định nguyên tắc chuyển nhượng dự án đầu tư hoạt động kinh doanh bất động sản 3.1.2 78 79 Các quy định điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư hoạt động kinh doanh bất động sản 84 3.1.3 Quy định thẩm quyền, trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư hoạt động kinh doanh bất động sản 3.1.4 Các quy định quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng dự án đầu tư hoạt động kinh doanh bất động sản 3.1.5 110 Thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư hoạt động kinh doanh bất động sản 3.2.1 111 Những kết đạt xây dựng thực pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 3.2.2 109 Xử lý vi phạm chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 3.2 101 Các quy định hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư hoạt động kinh doanh bất động sản 3.1.6 91 111 Những hạn chế bất cập xây dựng thực pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 125 Chương 4: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 4.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư hoạt động kinh doanh bất động sản 4.2 138 138 Giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư hoạt động kinh doanh bất động sản 4.2.1 Nhóm giải pháp hồn thiện quy định pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư hoạt động kinh doanh bất động sản 4.2.2 143 143 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư hoạt động kinh doanh bất động sản 151 KẾT LUẬN 159 CÁC CƠNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CƠNG BỐ CĨ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 161 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 162 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản DABĐS : Dự án bất động sản DAĐT : Dự án đầu tư GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KDBĐS : Kinh doanh bất động sản M&A : Merger and Acquisitions (Mua bán & Sáp nhập) NCS : Nghiên cứu sinh QSDĐ : Quyền sử dụng đất TTBĐS : Thị trường bất động sản UBND : Ủy ban nhân dân DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu bảng Tên bảng Trang 3.1 Một số thương vụ điển hình năm 2014 113 3.2 Một số thương vụ chuyển nhượng lĩnh vực BĐS 2015 - 2016 115 3.3 Danh sách số thương vụ quý I/2016 116 3.4 thương vụ M&A bất động sản bật quý III/2016 117 DANH MỤC CÁC HÌNH Số hiệu hình 3.1 Tên hình Những thương vụ đầu tư bật quý I năm 2016 Trang 116 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Ở Việt Nam, trước năm 1986 có hai thành phần kinh tế cơng nhận thức, kinh tế nhà nước kinh tế tập thể Đến Đại hội Đảng lần thứ VI (1986), bắt đầu bước vào xây dựng kinh tế nhiều thành phần, Nhà nước thức xác nhận thành phần kinh tế (bao gồm kinh tế xã hội chủ nghĩa gồm khu vực quốc doanh khu vực tập thể với phận kinh tế gia đình gắn liền với thành phần thành phần kinh tế khác gồm: kinh tế tiểu sản xuất hàng hóa, kinh tế tư tư nhân, kinh tế tư nhà nước, kinh tế tự nhiên, tự cấp, tự túc phận đồng bào dân tộc thiểu số Tây Nguyên vùng núi cao khác) Trên sở thành phần kinh tế đó, Đại hội Đảng lần thứ VII (1991) lần thứ VIII (1996) phân định thành thành phần, bao gồm: kinh tế quốc doanh/ kinh tế nhà nước, kinh tế tập thể/ hợp tác xã, kinh tế tư nhà nước, kinh tế cá thể, tiểu chủ kinh tế tư tư nhân Đại hội Đảng IX (2001) bổ sung thành phần kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi Văn kiện Đại hội IX khẳng định rõ: “Thực quán sách phát triển kinh tế nhiều thành phần Các thành phần kinh tế kinh doanh theo pháp luật phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; kinh tế nhà nước giữ vai trị chủ đạo với kinh tế tập thể ngày trở thành tảng vững kinh tế quốc dân”1 Như vậy, kể từ năm 1986 tới Đảng, Nhà nước quán xác định đường phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa với đa thành phần kinh tế tham gia Nhờ đó, kinh tế Việt Nam có chuyển biến đáng kể từ kinh tế “đóng cửa” sang kinh tế “mở cửa”; từ kinh tế “trì trệ” sang kinh tế “năng động” hơn… song, với kinh tế thị trường ln tiềm ẩn rủi ro mang tính hệ thống; tác động không xuất nước mà cịn từ khủng hoảng mang tính khu vực tồn cầu Vì vậy, chủ thể tham gia kinh tế để tránh đổ vỡ tương lai cần thiết phải có khả kiểm soát rủi ro, khả kiểm soát ln tìm cách tăng trưởng số vốn đầu tư vào hoạt động kinh doanh Và hết, để phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Nhà nước cần không ngừng xây dựng hồn thiện thể chế kinh tế, trị hệ thống pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh thương mại nhằm kiến tạo Đảng Cộng sản Việt Nam (2016), Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ XII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr 87 mơi trường bình đẳng kinh doanh, khả thích ứng với biến cố kinh doanh thành phần tham gia kinh tế Một vấn đề quan tâm giới hoạt động kinh doanh cấp độ vĩ mơ hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp Vấn đề nội dung quan tâm nghiên cứu nhiều nhà hoạch định sách, nhiều nhà nghiên cứu lý luận, nhiều doanh nghiệp tham gia kinh tế Việt Nam Một nội dung liên quan tới hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp hoạt động chuyển nhượng dự án Nếu xét phạm vi tổng thể, chuyển nhượng dự án không giải pháp hữu hiệu để giải toán vốn, giải tốn tồn mà cịn hội kinh doanh chủ thể thực dự án đầu tư (DAĐT) Đặc biệt đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản (KDBĐS), dự án triển khai, phê duyệt không ảnh hưởng trực tiếp tới hạ tầng sở mà thực hóa quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội quốc gia hoạt động chuyển nhượng DAĐT hoạt động KDBĐS lời giải để toán dự án triển khai tới cùng, để không phá vỡ quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội hạn chế tác động xấu từ dự án bất động sản (DABĐS) bị “phá sản” Hiện nay, hoạt động chuyển nhượng DAĐT hoạt động KDBĐS điều chỉnh nhiều văn pháp luật khác nhau, có Luật KDBĐS 2014, Luật Đầu tư 2020, Luật Đất đai 2013, Luật Doanh nghiệp 2020 văn hướng dẫn thi hành Tuy nhiên, nhiều quy định pháp luật chuyển nhượng DAĐT hoạt động KDBĐS thiếu, chưa cụ thể, rõ ràng; quy định văn pháp luật cịn có mâu thuẫn, chồng chéo, đối lập với Điều rào cản cho chủ thể thực thi hoạt động chuyển nhượng DAĐT hoạt động KDBĐS thực tế Thực tiễn nay, tình trạng “biến tướng”, sai phạm hợp đồng đặt cọc, hợp đồng ủy quyền, hợp đồng góp vốn, hợp đồng chuyển nhượng vốn quyền thực DAĐT, hợp đồng chuyển nhượng cổ phần, cổ phiếu để thực hoạt động chuyển nhượng DAĐT hoạt động KDBĐS phổ biến; hay tình trạng “đầu cơ”, “kích cầu ảo”, “bán non dự án” để trục lợi; tham nhũng, chống lợi ích cục bộ, “lợi ích nhóm”… vấn đề nóng đặt Vì vậy, để hoạt động chuyển nhượng dự án kiểm soát mặt quản lý nhà nước, kiểm soát ổn định thị trường hướng tới kinh tế thị trường bền vững việc nghiên cứu pháp luật chuyển nhượng dự án đặc biệt pháp luật chuyển nhượng DAĐT hoạt động KDBĐS việc làm cần thiết có ý nghĩa cao mặt lý luận thực tiễn Xuất phát từ lý tơi lựa chọn đề tài “Pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư hoạt động kinh doanh bất động sản” làm hướng nghiên cứu cho bậc học tiến sĩ