Pháp luật về thế chấp tài sản có bảo đảm là bất động sản hình thành trong tương lai trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại và thực tiễn tại thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LÊ THỊ HỒNG NGỌC PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN CÓ BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2022 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LÊ THỊ HỒNG NGỌC PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN CÓ BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS HỒ XUÂN THẮNG Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2022 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn “Pháp luật chấp tài sản có bảo đảm bất động sản hình thành tương lai hoạt động cho vay ngân hàng thương mại thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh” cơng trình nghiên cứu tơi thực hướng dẫn khoa học PGS.TS Hồ Xuân Thắng khơng có chép từ cơng trình nghiên cứu tác giả khác Tồn nội dung luận văn, số liệu, thơng tin trình bày luận văn trung thực tuân thủ quy định trích dẫn, thích tài liệu tham khảo Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm lời cam đoan TP Hồ Chí Minh, tháng năm 2022 Tác giả Lê Thị Hồng Ngọc ii LỜI CẢM ƠN Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn với thầy, cô giảng dạy suốt thời gian học tập, nghiên cứu Trường Đại học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh, với giúp đỡ tận tình, động viên, khích lệ thầy cơ, bạn bè người thân trình học tập nghiên cứu luận văn Tôi xin cảm ơn PGS.TS Hồ Xn Thắng tận tình hướng dẫn ln có phản hồi tỉ mỉ thời gian nhanh nhằm giúp tơi hồn thành luận văn Luận văn cịn nhiều thiếu sót hạn chế thời gian kiến thức thực tế, mong nhận ý kiến đánh giá góp ý chân thành từ Q Thầy/Cơ để luận văn hồn thiện tốt Tơi xin chân thành cảm ơn TP Hồ Chí Minh, tháng năm 2022 Tác giả Lê Thị Hồng Ngọc iii TÓM TẮT LUẬN VĂN Tiêu đề: Pháp luật chấp tài sản có bảo đảm bất động sản hình thành tương lai hoạt động cho vay ngân hàng thương mại thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh Nội dung: Pháp luật chấp bất động sản hình thành tương lai hoạt động cho vay ngân hàng thương mại tồn nhiều bất cập, phức tạp vấn đề pháp lý liên quan nên tâm lý chung ngân hàng thương mại e ngại việc nhận bảo đảm tài sản bất động sản hình thành tương lai Luận văn thực với 02 (hai) chương Ở chương 1, tác giả phân tích sở pháp lý chấp bất động sản hình thành tương lai hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Chương 2, tác giả nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật chấp bất động sản hình thành tương lai hoạt động cho vay ngân hàng thương mại thành phố Hồ Chí Minh, từ đưa số kiến nghị hoàn thiện pháp luật Tác giả sử dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu như: phương pháp thống kê, phân tích diễn giải, pháp so sánh, quy nạp để làm sáng tỏ vấn đề Luận văn phân tích vấn đề lý luận bất động sản hình thành tương lai để giải khó khăn việc xác định bất động sản hình thành tương lai Luận văn khẳng định tính chất quan trọng việc xây dựng quy trình phối hợp quan cơng chứng, quan đăng ký giao dịch bảo đảm quan chức có liên quan khác để đảm bảo tính thống quan, tính an tồn giao dịch chấp Từ bảo vệ quyền lợi ích bên tham gia quan hệ chấp bất động sản hình thành tương lai Từ khóa: Pháp luật; Thế chấp; Hợp đồng chấp; Bất động sản hình thành tương lai; nhà cơng trình xây dựng hình thành tương lai iv THESIS SUMMARY Title: Law on a mortgage of secured assets such as real estate formed in the future in commercial bank lending activities and practice in Ho Chi Minh City Abstract: Because of the complexity of related legal issues, the law on mortgages of real estate formed in the future in commercial bank lending activities still has many shortcomings The general psychology of commercial banks is still limited Traders are afraid of receiving security from future real estate assets The thesis is made up of 02 (two) chapters In Chapter 1, the author analyzes the legal basis for mortgages of real estate formed in the future in the lending activities of commercial banks In Chapter 2, the author studies the current situation of applying the law on the mortgage of real estate formed in the future in the lending activities of commercial banks in Ho Chi Minh City, thereby making some recommendations to complete the Laws The author has used and combined many research methods, such as statistical methods, analysis and interpretation, as well as comparative and inductive methods, to clarify the problem The thesis examines theoretical problems of future real estate formation in order to solve the difficulty of predicting how future real estate will form It affirms the importance of establishing a coordination process among notary agencies, security transaction registration agencies, and other relevant authorities in order to ensure consistency and the safety of mortgage transactions As a result, the parties' rights and interests will be protected when they participate in the future real estate mortgage relationship Keywords: Law; Mortgage; Mortgage contracts; Real estate formed in the future; Housing and construction works formed in the future v DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT Từ viết tắt Cụm từ tiếng Việt BLDS Bộ luật dân BĐS HTTTL Bất động sản hình thành tương lai CTCP Cơng ty cổ phần HTTTL Hình thành tương lai QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân vi MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài 3 Mục tiêu luận văn Đối tượng phạm vi nghiên cứu luận văn Phương pháp nghiên cứu luận văn Nội dung nghiên cứu 7 Đóng góp luận văn 8 Đóng góp luận văn CHƢƠNG NHỮNG CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN CĨ BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI .10 1.1 Những sở lý luận pháp lý chấp bất động sản hình thành tương lai hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 10 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản hình thành tương lai 10 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm chấp bất động sản hình thành tương lai hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 18 1.1.2.1 Khái niệm chấp bất động sản hình thành tương lai .18 1.1.2.2 Đặc điểm chấp bất động sản hình thành tương lai 18 1.1.3 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chấp bất động sản hình thành tương lai 20 1.1.3.1 Khái niệm Hợp đồng chấp bất động sản hình thành tương lai 20 1.1.3.2 Đặc điểm Hợp đồng chấp bất động sản hình thành tương lai 21 1.2 Khái quát trình hình thành phát triển pháp luật chấp tài sản có bảo đảm bất động sản hình thành tương lai 23 1.2.1 Khái quát trình hình thành phát triển chấp tài sản có bảo đảm bất động sản hình thành tương lai theo pháp luật nước ta 23 vii 1.2.2 Khái quát trình hình thành phát triển pháp luật chấp tài sản có bảo đảm bất động sản hình thành tương lai theo pháp luật số nước giới 27 1.3 Nội dung quy định hành chấp tài sản có bảo đảm bất động sản hình thành tương lai hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 30 1.3.1 Chủ thể tham gia quan hệ chấp bất động sản hình thành tương lai .30 1.3.2 Xác định bất động sản hình thành tương lai đủ điều kiện chấp hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 34 1.3.3 Trình tự, thủ tục thẩm định cho vay chấp tài sản bất động sản hình thành tương lai đủ điều kiện chấp hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 38 1.3.4 Hợp đồng chấp bất động sản hình thành tương lai 39 1.3.5 Công chứng, chứng thực hợp đồng chấp bất động sản hình thành tương lai 42 1.3.6 Đăng ký biện pháp bảo đảm bất động sản hình thành tương lai .45 1.3.7 Xử lý tài sản chấp bất động sản hình thành tương lai 49 KẾT LUẬN CHƢƠNG .53 CHƢƠNG THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 54 2.1 Thực trạng áp dụng pháp luật chấp bất động sản hình thành tương lai hoạt động cho vay ngân hàng thương mại thực tiễn áp dụng pháp luật TP Hồ Chí Minh từ năm 2013 đến .54 2.1.1 Đánh giá chung 54 2.1.2 Thực trạng định giá bất động sản hình thành tương lai .59 2.1.3 Thực trạng công chứng, chứng thực hợp đồng chấp bất động sản hình thành tương lai .62 2.1.4 Thực trạng thực thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm 64 2.1.5 Thực trạng thủ tục xử lý tài sản bất động sản hình thành tương lai .66 viii 2.1.6 Thực trạng ký kết thực nghĩa vụ hợp đồng chấp bất động sản hình thành tương lai ngân hàng thương mại khách hàng .70 2.2 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật chấp bất động sản hình thành tương lai hoạt động cho vay ngân hàng thương mại .78 2.2.1 Kiến nghị quan lập pháp hoàn thiện quy định pháp luật chấp bất động sản hình thành tương lai hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 78 2.2.2 Kiến nghị ngân hàng thương mại cho vay chấp tài sản bất động sản hình thành tương lai TP Hồ Chí Minh .82 2.2.3 Kiến nghị tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản chấp bất động sản hình thành tương lai ngân hàng thương mại TP Hồ Chí Minh .84 KẾT LUẬN CHƢƠNG .86 KẾT LUẬN .87 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO i 79 ngân hàng thương mại gặp khó khăn chất tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, khó xử lý tách biệt Do đó, theo ý kiến cá nhân tác giả kiến nghị điều chỉnh lại Khoản Điều 10 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 theo hướng tài sản hình thành tương lai phải gắn liền với quyền sử dụng đất để phù hợp với thực tiễn Việc điều chỉnh quy định pháp luật có lợi cho ngân hàng thương mại việc giảm rủi ro tranh chấp dễ dàng xử lý tài sản bảo đảm bất động sản hình thành tương lai Thứ hai, hồn thiện quy định công chứng, chứng thực hợp đồng chấp bất động sản hình thành tương lai Như phần trước mà tác giả phân tích tầm quan trọng hoạt động cơng chứng, chứng thực khơng nhỏ Nó quy định mặt hình thức để cơng nhận giao dịch chấp hợp pháp điều kiện để đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy định pháp luật Để tránh không đồng tổ chức hành nghề công chứng, tránh trường hợp công chứng viên lúng túng việc sở pháp lý để cơng chứng cần phải có rõ ràng mặt thủ tục để đem lại hiệu giúp cho tổ chức, cá nhân dễ dàng tiếp cận nguồn vốn Tác giả mạnh dạn đề xuất cần có quy định cụ thể thủ tục pháp lý, hồ sơ cần thiết cơng chứng loại hợp đồng nói chung hợp đồng chấp bất động sản hình thành tương lai nói riêng Việc quy định trình tự, thủ tục điều luật cụ thể sở pháp lý để công chứng viên chắn với định cơng chứng mình, từ giảm nỗi lo công chứng viên hoạt động công chứng Ngồi ra, theo ý kiến tác giả cần quy định xác định hợp đồng chấp bất động sản phải cơng chứng không áp dụng chứng thực Ủy ban nhân dân cấp xã, phường Vì quy định hồ sơ yêu cầu chứng thực tương đối đơn giản, khơng có giá trị pháp lý cao công chứng, hợp đồng chấp bất động sản hình thành tương lai loại hợp đồng đặc biệt dễ phát sinh tranh chấp Để tạo khung pháp lý chung, thống thời đại công nghệ 4.0 nay, Sở tư pháp Hồ Chí Minh đăng Cổng thơng 80 tin điện tử Thủ tục công chứng loại hợp đồng nói chung hợp đồng chấp bất động sản hình thành tương lai nói riêng Việc công bố thông tin Cổng thông tin điện tử có ích cho người dân cơng chứng viên; người dân dễ tra cứu hơn, dễ tiếp cận với pháp luật hơn; hoạt động công chứng tổ chức hành nghề công chứng thống có trình tự rõ ràng Thứ ba, vấn đề đăng ký giao dịch chấp bất động sản hình thành tương lai Tuy quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm sửa đổi nhiều để phù hợp với thực tiễn chưa phổ biến đến với người dân Trong thực tiễn quan hệ pháp luật diễn phổ biến, người dân gặp khó khăn tiếp cận với trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm Theo quan điểm tác giả, cần phải có cơng bố rộng rãi với người dân trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm đăng ký nộp hồ sơ đâu, gồm loại giấy tờ Nếu tiếp cận với pháp luật người dân chủ động trình đăng ký giao dịch bảo đảm, giảm thiểu hành vi sách nhiễu dân quan đăng ký Ngoài ra, tác giả kiến nghị Nhà nước ta cần đầu tư hệ thống liệu để lưu trữ công bố thông tin đăng ký giao dịch bảo đảm Mọi thông tin đăng ký giao dịch bảo đảm quan quản lý khác nên tổng hợp chung hệ thống Tác giả cho việc phát triển hệ thống giúp ích nhiều đến cơng tác đăng ký giao dịch bảo đảm cịn có giá trị Nhà nước việc quản lý tài sản Thứ tư, cần quy định cụ thể giải pháp liên quan đến vấn đề xử lý tài sản chấp bất động sản hình thành tương lai như: - Xây dựng quy định hướng dẫn riêng việc xử lý tài sản chấp bất động sản hình thành tương lai - Trình tự thủ tục xử lý tài sản chấp: Cần quy định cụ thể, chi tiết trình tự, thủ tục xử lý tài sản chấp nói chung phương thức xử lý nói riêng, hướng dẫn thứ tự bước để tiến hành Cùng với quyền hạn ngân hàng thương mại hoạt động xử lý tài sản nên trọng, đặc biệt 81 quyền chủ động thu giữ tài sản bán tài sản chấp Từ đó, kiến nghị Tiểu mục 3, Mục 3, Chương XV, BLDS 2015, quy định tài sản hình thành tương lai cần bổ sung nội dung sau: “Tài sản hình thành tương lai trở thành tài sản chấp bên chấp có chứng để chứng minh tài sản chắn hình thành xác lập quyền sở hữu cho bên chấp chứng minh yếu tố khác để xác định tài sản thời điểm hợp đồng chấp giao kết” Đồng thời, pháp luật có quy định hướng dẫn tính chắn tài sản hình thành tương lai là: (i) Quy định điều kiện cụ thể loại tài sản hình thành tương lai phép chấp có chế để tiến hành đăng ký tạm thời tài sản Giống Bộ luật Hàng hải quy định tàu biển đóng nên cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tạm thời bất động sản hình thành tương lai Giấy chứng nhận đăng ký tạm thời khơng có giá trị tương đương Giấy chứng nhận đăng ký thức có tác dụng tạo điều kiện để chủ thể thực giao dịch liên quan đến tài sản Sau tài sản hình thành bên chấp tiến hành đăng ký thức quyền sở hữu tài sản đó; (ii) Tài sản hình thành tương lai phải mua bảo hiểm chấp kiện bảo hiểm xảy ra, tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận chấp Trường hợp bên nhận chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết việc tài sản bảo hiểm dùng để chấp tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm bên chấp có nghĩa vụ toán cho bên nhận chấp15 - Để thuận lợi cho ngân hàng bên chấp, pháp luật cần có quy định cụ thể nghĩa vụ chủ đầu tư việc phối hợp, hỗ trợ bên chấp (mua nhà) ngân hàng thực thủ tục chuyển tiếp đăng ký chấp Một giải pháp khác lựa chọn: Nhà cơng trình xây dựng hình thành tương lai chấp trước đó, đưa vào nghiệm thu cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng đương nhiên tài sản chấp Do vậy, thay quy định đăng ký chuyển tiếp, quan cấp Giấy 15 Điều 318 Bộ luật dân 2015 82 chứng nhận quyền sở hữu không ghi nội dung chấp lên Giấy chứng nhận cấp Giấy chứng nhận Tất nhiên, khơng cần ký hợp đồng chấp hay phụ lục hợp đồng chấp, trừ trường hợp tổ chức, cá nhân giải chấp tài sản Ngoài ra, để bảo đảm có thống quản lý, quan có thẩm quyền cần nhanh chóng ban hành mẫu chung thống việc chuyển đổi 2.2.2 Kiến nghị ngân hàng thƣơng mại cho vay chấp tài sản bất động sản hình thành tƣơng lai TP Hồ Chí Minh Một số giải pháp khắc phục hạn chế định giá BĐS ngân hàng thương mại Thứ nhất, để đảm bảo tính khách quan cho khoản vay, ngân hàng nên thành lập phòng thẩm định độc lập nhằm tách bạch phần vai trị cán tín dụng hoạt động định giá tài sản đặc biệt bất động sản hình thành tương lai Nếu ngân hàng chưa có lực lượng cán thẩm định đủ lực ký kết hợp đồng với cơng ty thẩm định Đây công ty đủ điều kiện, lực, tính pháp lý lĩnh vực thẩm định Đồng thời, ngân hàng cần xây dựng quy trình định giá bất động sản hình thành tương lai Việc thực nhiệm vụ định giá quản lý bất động sản hình thành tương lai chấp đơn vị ngân hàng nên đổi theo hướng độc lập tiến hành đồng thời với nghiệp vụ khác thẩm định dự án vay vốn nghiệp vụ tín dụng Quy trình cần đảm bảo đầy đủ, chi tiết phải ngắn gọn dễ thực Thứ hai, ngân hàng cần linh hoạt trình định giá bất động sản hình thành tương lai Việc áp dụng theo khung giá đất Nhà nước đưa cần có tham chiếu thêm giá thị trường để đảm bảo đáp ứng nhu cầu vay vốn cho khách hàng Ngân hàng nên xem xét đến phương pháp định giá so sánh trực tiếp phương pháp sử dụng chứng từ giao dịch thị trường bất động sản hình thành tương lai có đặc điểm tương tự với bất động sản hình thành tương lai cần thẩm định để xác định giá thị trường BÐS Khi tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tìm kiếm thơng tin BÐS - 83 bất động sản hình thành tương lai - giao dịch thị trường có thời điểm gần với thời điểm thẩm định giá (trong vòng tháng), để tiến hành phân tích, so sánh giống khác với BÐS cần thẩm định giá Trên sở có điều chỉnh giá thích hợp nhằm xác định giá trị thị trường BÐS cần thẩm định giá Thứ ba, cần có giải pháp nhằm tăng khả tiếp cận vốn khách hàng Thúc đẩy việc liên doanh liên kết với chủ đầu tư dự án dự án xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp, dự án xây dựng chung cư, nhà cao tầng khuyến khích, tạo điều kiện cho khách hàng vay vốn mua nhà để dùng tài sản để chấp cho khoản vay Chính sách đáp ứng tốt nhu cầu vay vốn khách hàng, vừa đảm bảo tính an tồn hoạt động tín dụng Ngân hàng Thứ tư, hoàn thiện văn liên quan đến hoạt động định giá BĐS chấp Ban hành biên kiểm tra trạng; Quy định việc bổ sung thêm hình ảnh BĐS tờ trình thẩm định; Điều chỉnh, bổ sung kịp thời quy định hành không cịn phù hợp; Hồn thiện việc xây dựng khung giá đất thị trường sở kết hợp với trình định giá Thứ năm, xây dựng sở liệu cập nhật thông tin bất động sản hình thành tương lai chấp Các liệu thông tin quan trọng cơng tác định giá bất động sản hình thành tương lai đưa chấp Việc xây dựng sở liệu bất động sản hình thành tương lai cần thiết, vừa giúp lấy thông tin nhanh cho việc định giá vừa giúp quản lý tốt bất động sản hình thành tương lai Bên cạnh việc xây dựng liệu, nhân viên định giá phải thường xuyên cập nhật thông tin bất động sản hình thành tương lai Do đó, việc xây dựng sở liệu phải cho việc cập nhật thông tin dễ dàng Thứ sáu, đầu tư đào tạo nguồn nhân lực chuyên nghiệp cho hoạt động định giá bất động sản hình thành tương lai Cụ thể: - Thực lớp tập huấn, hội thảo kinh nghiệm định giá bất động sản hình thành tương lai chấp ngân hàng thương mại 84 hệ thống Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ngân hàng nước ngồi để học hỏi, tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm ứng dụng vào thực tế - Bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ, khả nắm bắt hiểu biết pháp luật, chế sách, văn bản, chế độ liên quan cho đội ngũ cán làm cơng tác định giá, để họ có khả tiếp cận nhanh nhất, hiệu - Sắp xếp lại đội ngũ cán làm công tác định giá theo lĩnh vực cụ thể để họ có khả nắm bắt tình hình thị trường, hiểu sâu lĩnh vực mà quản lý nhằm giúp cho việc định giá đạt hiệu Thứ bảy, tăng cường kiểm tra, giám sát chặt chẽ hoạt động định giá bất động sản hình thành tương lai đưa chấp Thị trường bất động sản hình thành tương lai biến động phức tạp, ảnh hưởng đến việc xác định giá trị bất động sản hình thành tương lai rủi ro trình xác định giá trị tài sản chấp Do vậy, ngân hàng cần tăng cường công tác kiểm tra, giám sát chặt chẽ hoạt động định giá bất động sản hình thành tương lai Để thực kiểm soát tốt hoạt động này, việc thẩm định tài sản cần đảm bảo tính khách quan, phù hợp với qui định pháp luật, thành phần thẩm định cần bắt buộc phải có thẩm định viên người làm cơng tác chun mơn, người có nhiều kinh nghiệm lĩnh vực cần thẩm định Thứ tám, Bên vấn đề chấp, ngân hàng, chủ đầu tư, khách hàng nên đưa thêm quy định điều kiện bắt buộc nhà hình thành tương lai tiến hành bán đến tay khách hàng chủ đầu tư phải hoàn thiện tất thủ tục giải chấp ngân hàng tiến hành bán nhà độc lập dự án Như vậy, tránh tình trạng nhà mà đem chấp hai lần làm ảnh hưởng tới quyền lợi người mua nhà 2.2.3 Kiến nghị tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản chấp bất động sản hình thành tƣơng lai ngân hàng thƣơng mại TP Hồ Chí Minh Thứ nhất, công chứng hợp đồng chấp bất động sản hình thành tương lai: tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, chấp bất động sản hình thành tương lai cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý xác theo quy định pháp 85 luật cho công chứng viên để tạo sở để chứng minh tính hợp pháp đối tượng cần công chứng Thứ hai, chủ thể kinh doanh giao dịch bất động sản hình thành tương lai đòi hỏi phải huy động lượng vốn lớn ổn định thời gian dài (không thể sử dụng vốn ngắn hạn) Do vậy, cần phải có giải pháp để thúc đẩy mối quan hệ liên thông thị trường tài với kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản để huy động vốn dài hạn cho kinh doanh Cần phải xây dựng, hồn thiện sách pháp luật tài cho đầu tư bất động sản dài hạn: xây dựng, kiện toàn quan quản lý nhà nước tài chính; phát triển tổ chức tài chính, đẩy mạnh phát triển trung gian tài chính, khuyến khích đa dạng hóa sản phẩm tài bất động sản; phát triển quỹ tín thác bất động sản, quỹ đầu tư bất động sản, quỹ phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà… Thứ ba, giao dịch kinh doanh bất động sản hình thành tương lai nhìn chung cịn có khơng bình đẳng quyền nghĩa vụ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với khách hàng, gây thiệt hại lợi ích cho khách hàng ảnh hưởng đến mơi trường kinh doanh Do vậy, cần tăng cường kênh thông tin cho khách hàng tham gia giao dịch Thứ tư, tăng cường tuyên truyền, phổ biến quy định pháp luật liên quan đến hoạt động pháp luật dân sự, tín dụng, doanh nghiệp thủ tục hành lĩnh vực có liên quan, để cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản chấp bất động sản hình thành tương lai có nhận thức đắn đầy đủ quy định pháp luật lĩnh vực đất đai, nhằm hạn chế việc pháp luật dân sự, tín dụng doanh nghiệp không quy định pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng không tuân thủ nội dung hình thức theo quy định Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai 86 KẾT LUẬN CHƢƠNG Tại Chương luận văn, tác giả nghiên cứu thực tiễn thực quy định pháp luật chấp BĐS hình thành tương lai thành phố Hồ Chí Minh nhận thấy: Một là, Hiện khung pháp lý chấp BĐS hình thành tương lai hoạt động cho vay ngân hàng thương mại có văn hướng dẫn cụ thể Nhưng thực tế ách tắc khâu giấy tờ thủ tục dẫn đến thủ tục liên quan như: công chứng, đăng ký biện pháp bảo đảm chấp BĐS HTTTL chưa thực được; định giá BĐS HTTTL; thủ tục xử lý tài sản BĐS HTTTL; ký kết thực nghĩa vụ hợp đồng chấp BĐS HTTTL ngân hàng thương mại khách hàng Hai là, việc chấp BĐS HTTTL có rủi ro cho tổ chức tín dụng nhận chấp tài sản chưa biết nào hình thành Ba là, nghiên cứu chế định pháp luật chấp BĐS HTTTL nhằm hệ thống hóa văn quy phạm pháp luật đánh giá hiệu tác động phát triển đất nước Trong năm gần đây, Đảng Nhà nước có “động thái” quan tâm sâu sát thông qua việc ban hành văn quy phạm pháp luật điều chỉnh chế định pháp luật chấp BĐS HTTTL Tuy nhiên, quy định hành thực tế áp dụng bộc lộ nhiều bất cập tồn tại, tác giả đề xuất số giải pháp tương ứng trình bày để giải vấn đề 87 KẾT LUẬN Các quy định chấp BĐS hình thành tương lai có vị trí, vai trị vơ quan trọng kinh tế nước ta nay, nguồn lực tiềm to lớn đất nước Pháp luật công cụ để quản lý xã hội nhà nước phát huy tốt ý nghĩa việc chấp BĐS hình thành tương lai nói riêng nước nói chung giai đoạn Nhìn định BLDS, Luật kinh doanh bất động sản hành quy định tương đối đầy đủ, hợp lý vấn đề cần thiết để chấp BĐS hình thành tương lai ngân hàng thương mại theo quy định pháp luật Bên cạnh đó, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp chủ thể có liên quan nước ta Trong thực tế, triển khai trình áp dụng quy định chấp BĐS hình thành tương lai ngân hàng thương mại nước ta đạt nhiều kết quan trọng Tuy nhiên, bên cạnh có khó khăn, vướng mắc triển khai, áp dụng thực tế cịn có nhiều ngun nhân khác nhau, quy định bảo vệ tương đối tốt quyền chủ thể hoạt động tín dụng ngân hàng chưa thực áp dụng phổ biến, chưa quản lý công tác hợp đồng chấp bất động sản hình thành tương lai nước ta Do đó, thân chủ thể nói chung quan chức cần có biện pháp hữu hiệu để tơn trọng cách xác quyền lợi mà pháp luật đưa định Trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ, người viết khơng có tham vọng trình bày đầy đủ tất vấn đề liên quan đến việc chấp bất động sản HTTTL mà tập trung giải vấn đề bật Mục đích cuối nhằm góp phần tạo môi trường pháp lý thuận lợi, bảo đảm lợi ích thiết thực chủ thể nói chung trình chấp bất động sản hình thành tương lai ngân hàng thương mại nước ta giai đoạn i DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO * Tài liệu nƣớc Văn quy phạm pháp luật Quốc hội (1995) Bộ luật dân sự, ban hành ngày 28/10/1995 Quốc hội (2005) Bộ luật dân sự, ban hành ngày 14/06/2005 Quốc hội (2015) Bộ luật dân sự, ban hành ngày 24/11/2015 Bộ dân luật thi hành Nam án Bắc Kỳ, ban hành ngày 30/3/1931 Bộ dân luật giản yếu, ban hành ngày 26/3/1884 Văn phịng Quốc hội (2017) Luật tổ chức tín dụng, ban hành ngày 12/12/2017 Văn phòng Quốc hội (2018) Luật đất đai, ban hành ngày 10/12/2018 Văn phòng Quốc hội (2020) Luật kinh doanh bất động sản, ban hành ngày 15/7/2020 Văn phòng Quốc hội (2020) Luật nhà ở, ban hành ngày 15/7/2020 10 Văn phòng Quốc hội (2020) Luật xây dựng, ban hành ngày 15/7/2020 11 Quốc hội (2006) Luật công chứng, ban hành ngày 29/11/2006 12 Văn phịng Quốc hội (2018) Luật cơng chứng, ban hành ngày 29/06/2018 13 Chính phủ (1999) Nghị định số 165/1999/NĐ-CP Chính phủ quy định giao dịch bảo đảm, ban hành ngày 19/11/1999 14 Chính phủ (1999) Nghị định số 178/1999/NĐ-CP Chính phủ quy định bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng, ban hành ngày 29/12/1999 15 Chính phủ (2006) Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Chính phủ giao dịch bảo đảm, ban hành ngày 29/12/2006 16 Chính phủ (2010) Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, ban hành ngày 23/6/2010 17 Chính phủ (2012) Nghị định số 11/2012/NĐ-CP Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm, ban hành ngày 22/2/2012 ii 18 Chính phủ (2015) Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều luật nhà ở, ban hành ngày 20/10/2015 19 Chính phủ (2015) Nghị định số 23/2015/NĐ-CP Chính phủ cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký chứng thực hợp đồng, giao dịch, ban hành ngày 16/02/2015 20 Chính phủ (2017) Nghị định số 102/2017/NĐ-CP Chính phủ đăng ký biện pháp bảo đảm, ban hành ngày 01/09/2017 21 Chính phủ (2021) Nghị định số 21/2021/NĐ-CP Chính phủ quy định thi hành Bộ luật dân bảo đảm thực nghĩa vụ, ban hành ngày 19/3/2021 22 Liên Bộ - Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên môi trường (2005) Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, ban hành ngày 16/6/2005 23 Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên môi trường (2006) Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT Bộ Tư pháp Bộ tài nguyên môi trường sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTPBTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, ban hành ngày 13/6/2006 24 Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên môi trường (2010) Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT Bộ tư pháp Bộ tài nguyên môi trường sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTPBTNMT ngày 16/6/2005 Bộ tư pháp Bộ tài nguyên môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 Bộ Tư pháp Bộ tài nguyên môi trường sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, ban hành ngày 01/3/2010 iii 25 Bộ Tư pháp (2011) Thông tư số 05/2011/TT-BTP Bộ Tư pháp hướng dẫn số vấn đề đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức trực tiếp, bưu điện, fax, thư điện tử trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ tư pháp, ban hành ngày 16/2/2011 26 Bộ Tư pháp Bộ tài nguyên môi trường (2011) Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT Bộ Tư pháp Bộ tài nguyên môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, ban hành ngày 18/11/2011 27 Bộ Tư pháp (2014) Thông tư số 08/2014/TT-BTP Bộ tư pháp sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16/2/2011 Bộ Tư pháp hướng dẫn số vấn đề đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức trực tiếp, bưu điện, fax, thư điện tử trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ tư pháp Thông tư số 22/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 Bộ Tư pháp hướng dẫn đăng ký, cung cấp thông tin trực tuyến giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo kê biên tài sản thi hành án, ban hành ngày 26/02/2014 28 Ngân hàng nhà nước Việt Nam - Bộ Tư pháp - Bộ tài nguyên môi trường Bộ xây dựng (2014) Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTPBTNMT hướng dẫn thủ tục chấp nhà hình thành tương lai theo quy định Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, ban hành ngày 25/4/2014 29 Bộ Tư pháp - Bộ tài nguyên môi trường - Ngân hàng nhà nước Việt Nam (2014) Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN Bộ Tư pháp - Bộ tài nguyên môi trường - Ngân hàng nhà nước Việt Nam hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm, ban hành ngày 06/6/2014 30 Ngân hàng nhà nước Việt Nam (2014) Quyết định số 20/VBHN-NHNN Ngân hàng nhà nước Việt Nam việc ban hành quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng, ban hành ngày 22/05/2014 iv 31 Ngân hàng nhà nước Việt Nam (2015) Thông tư số 26/2015/TT-NHNN Ngân hàng nhà nước hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai, ban hành ngày 09/12/2015 32 Bộ Tư pháp Bộ tài nguyên môi trường (2016) Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT Bộ Tư pháp Bộ tài nguyên môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, ban hành ngày 23/6/2016 33 Bộ Tư pháp (2019) Thông tư số 07/2019/TT-BTP Bộ Tư pháp hướng dẫn số nội dung đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, ban hành ngày 25/11/2019 Tài liệu tham khảo Hoàng Thị Hải Hà (2015), “Pháp luật cho vay chấp nhà hình thành tương lai ngân hàng thương mại Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học quốc gia Hà Nội Nguyễn Minh Oanh (2011), “Thế chấp tài sản theo pháp luật Pháp Thái Lan”, Nhà nước pháp luật, Viện Nhà nước pháp luật, ISSN: 0866-7446, 3(275), 10-19 Vũ Thị Hồng Yến (2013), “Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành”, Luận án Tiến sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, báo cáo tổng kết công tác năm 2019, 2020, 2021, Hồ Chí Minh Nguyễn Thị Liên, Nguyễn Thị Ngọc Diệu, Phạm Hồng Minh Hoàng (2017), Thực trạng xử lý tài sản bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại, Địa chỉ: http://tapchitaichinh.vn/nghien-cuu trao-doi/trao-doi-binh-luan/thuc-trang-xu-lytai-san-bao-dam-tien-vay-tai-cac-ngan-hang-thuong-mai-129327.html, [truy cập ngày 13/3/2022] v Trần Phong (2019), Chung cư bị ngân hàng siết nợ: Lỗi ai? Địa chỉ: https://cafeland.vn/tin-tuc/chung-cu-bi-ngan-hang-siet-no-loi-tai-ai-78670.html, [truy cập ngày 21/3/2022] Hương Dịu (2022), Tín dụng bật tăng mạnh, ngân hàng “siết” cho vay bất động sản, Địa chỉ: https://haiquanonline.com.vn/tin-dung-bat-tang-manh-ngan-hang-sietcho-vay-bat-dong-san-160950.html, [truy cập ngày 21/3/2022] Việt Dũng (2021), Khách hàng “khóc rịng”, ngân hàng tố cáo chủ đầu tư dự án bị chấp, Địa chỉ: https://cafeland.vn/tin-tuc/khach-hang-khoc-rong-nganhang-to-cao-chu-dau-tu-vi-du-an-bi-the-chap-95952.html, [truy cập ngày 20/2/2022] Quốc Anh, (2022), TP HCM: 60 dự án chung cư chấp ngân hàng, Địa chỉ: https://nld.com.vn/thoi-su/tp-hcm-60-du-an-chung-cu-dang-the-chap-ngan- hang-20220313133118987.html, [truy cập ngày 20/2/2022] 10 TS Đoàn Thị Phương Diệp & ThS Lưu Minh Sang (2021), Quyền thu giữ tài sản bảo đảm pháp luật Pháp, Hoa Kỳ số gợi mở cho Việt Nam, Tạp chí Ngân hàng Địa chỉ: https://tapchinganhang.gov.vn/quyen-thu-giu-tai-sanbao-dam-trong-phap-luat-cua-phap-hoa-ky-va-mot-so-goi-mo-cho-viet-nam-1.html, [truy cập ngày 8/7/2022] 11 Địa chỉ: https://kinhtedothi.vn/cong-khai-77-du-an-nha-o-dang-bi-the-chapngan-hang.html, [truy cập ngày 20/2/2022] * Tài liệu nƣớc Bộ luật dân Pháp Bộ luật dân Quebec, Canada Bộ luật dân thương mại Thái Lan (1995) Bộ luật dân Nhật Bản Bộ luật dân Đức Luật xây dựng Cộng hòa Pháp, ban hành ngày 7/7/1967 Nghị định số 55-22 ngày 4/1/1995 Cộng hòa Pháp Pháp lệnh ngày 2/11/1945 Cộng hòa Pháp Nghị định số 19/12/1945 Cộng hòa Pháp vi