Thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại công ty kiến thiết tổng đài loan ở việt nam

- < k ị ị s ị ỉ ' :'C i ỉ TRƯỜNG Đ Ạ I HỌC KINH T Ế Q U Ố C DÂN - - £DBOẼQg 3G3 đ i h ọ c k t q d TT thơng tin THƯV1ỆN PHỊNG LUẬN ÁN-TƯLIỆII ĐINH HOÀNG NGỌC THẨM ĐỊNH Dự ÁN ĐẦU Tư BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY KIENTHIẾT HƯNG TỔNG ĐÀI LOAN VIỆT NAM CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LUẬN VĂN THẠC Sĩ HNH DOAM VÀ QUẢN LÝ Người hướng dân khoa hoc: TS PHẠM LAN HƯƠNG iH i H À NỘI, NĂM 2014 LỜI CAM ĐO AN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chua đuợc cơng bố cơng trình khác Học Viên Đinh Hoàng Ngọc MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC VIÉT TẮT DANH MỤC BẢNG BIẺU TÓM TẮT LUẬN VĂN MỎ ĐẦU CHƯƠNG 1: CO SỞ LÝ LUẬN VÈ THẨM ĐỊNH DỤ ÁN ĐẦU TU BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát chung dự án đầu tư bất động sản 1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư bất động sản 1.1.2 Phân loại dự án đầu tư bất động sản 10 1.1.3 Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản 11 1.2 Thẩm định dự án đầu tư bất động sản .13 1.2.1 Khái niệm thẩm định dự án đầu tư 13 1.2.2 Thẩm định dự án đầu tư bất động sản 14 1.2.3 Sự cần thiết thẩm định dự án đầu tư bất động sản .15 1.2.4 Đặc điểm thẩm định dự án đầu tư bất động sản 17 1.2.5 Yêu cầu công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản 18 1.3 Các phương pháp thẩm định dự án bất động sản 19 1.4 Nội dung thẩm định dự án đầu tư bất động sản 22 1.4.1 Thẩm định sở pháp lý dự án 22 1.4.2 Thẩm định cần thiết dự án 22 1.4.3 Thẩm định phương diện thị trường dự án 23 1.4.4 Thẩm định phương diện kỹ thuật dự án 24 1.4.5 Thẩm định phương thức quản lý, thực dự n 25 1.4.6 Thẩm định tổng vốn đầu tư tính khả thi phương án nguồn vốn 26 1.4.7 Xác đinh nhu cầu vốn đầu tư theo tiến đô thưc hiên dư n 26 1.4.8 Thẩm định hiệu tài dự án 27 1.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến trình thẩm định dự án bất động sản 31 1.5.1 Năng lực cán thẩm định 31 1.5.2 Phương pháp sử dụng thẩm định 31 1.5.3 Nội dung thẩm định chưa đầy đ ủ 31 1.5.4 Cơng tác dự báo q trình thẩm định dự án 32 1.5.5 Cách thức xác định tỷ suất phân tích tài 33 1.5.6 Các nhân tố khác 34 CHƯƠNG 2: THựC TRẠNG THẨM ĐỊNH D ự ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ CỦA CÔNG TY KIẾN THIÉT HƯNG TỎNG ĐÀI LOAN Ở VIỆT NAM 35 2.1 Thục trạng hoạt động Công ty kiến thiết Hưng Tổng Đài Loan Việt Nam 35 2.1.1 Khái quát công ty kiến thiết Hưng Tổng Đài Loan Việt Nam .35 2.1.2 Tình hình hoạt động đầu tư bất động sản Công ty kiến thiết Hưng Tổng Đài Loan Việt N am 39 2.2 Thực trạng thấm định dự án bất động sản hoạt động đầu tư Công ty Kiến Thiết Hưng Tổng Đài Loan Việt Nam 42 2.2.1 Phương pháp thẩm định dự án Công ty 42 2.2.2 Khung pháp lý áp dụng thẩm định dự án 45 2.2.3 Phân tích quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản Công ty kiến thiết Hưng Tổng Đài Loan Việt Nam 46 2.2.4 Nội dung thẩm định dự án đầu tư bất động sản Công ty 47 2.3 Đánh giá thẩm định dự án đầu tư bất động sản công ty 59 2.3.1 Ưu điểm 59 2.3.2 Tồn nguyên nhân 60 2.4 Một số nhân tố ảnh hưởng đến trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản Công ty 63 2.4.1 Thông tin không đầy đủ 64 2.4.2 Phương pháp thẩm định 64 2.4.3 Nhân lực thẩm định: 65 2.4.4 Quy trình nội dung thực thẩm định 65 2.4.5 Vấn đề định lượng xác định tiêu chuẩn đánh giá thẩm định dự án 65 CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH D ự ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ TẠI CÔNG TY KIÉN THIÉT HƯNG TỎNG ĐÀI LOAN Ở VIỆT NAM 67 3.1 Phương hưóng, mục tiêu công ty công tác thẩm định thời gian tới 67 3.2 Giải pháp hoàn thiện thẩm định dự án đầu tư bất động sản Công ty 69 3.2.1 Nâng cao chất lượng nội dung thẩm định 69 3.2.2 Giải pháp quy trình thẩm định dự án đầu tư 75 3.2.3 Giải pháp tổ chức, điều hành 76 3.2.4 Giải pháp nguồn nhân lực 77 3.2.5 Giải pháp đầu tư sở vật chất, công nghệ 78 3.2.6 Giải pháp khác 79 3.3 Kiến nghị đề xuất 80 3.3.1 Kiến nghị với Nhà nước 80 3.3.2 Kiến nghị với bộ, ngành liên quan 84 3.3.3 Đề xuất khác 86 KÉT LUẬN 88 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 90 DANH MỤC VIET TAT STT Giải nghĩa Từ viết tắt BĐS Bất động sản CBTĐ Cán thẩm định PCCC Phòng cháy chữa cháy TĐV Thẩm định viên TSCĐ Tài sản cố định TW Trung ương USB Đô la Mỹ DANH M ỤC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ Bảng biểu: Bảng 2.1 Chỉ số nguồn cung bất động sản nước năm 2014 41 Bảng 2.2 Nội đung quy trình thẩm định Cơng ty Hưng Tổng 46 Bảng 2.3 Bảng mô tả quy hoạch chi tiết xâydựng bất động sản 51 Bảng 2.4 Ước lượng tổng nguồn vốn đầu tư theo năm củadự án .52 Bảng 2.5 Cơ cấu nguồn vốn đầu tư cho dự n 53 Bảng 2.6 Chi tiết khoản chi phí phân theo eiaiđoạn đầu tư 54 Bảng 2.7 Chi tiết thiết kế xây dựng dự án bất động sản .56 Bảng 2.8 Dự kiến doanh thu dự n 56 Bảng 2.9 Tính tốn hiệu dự án 57 Hình vẽ Hình 2.1 Sơ đồ vị trì dự án 47 Hình 2.2 Sơ đồ vị trí dự án với khu vực giáp ranh 50 TÓM TẮT LUẬN VĂN Một mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội nước ta nhiệm kỳ giai đoạn phát triển kết cấu hạ tầng, đô thị thông qua việc đầu tư vào dự án cách hiệu Vì vậy, vấn đề thẩm định dự án đầu tư bất động sản trở nên quan trọng, tiền đề cho việc triển khai dự án có mang lại hiệu hay khơng Trên sở thông tin thâm định dự án đầu tư, doanh nghiệp xác định có nên thực đầu tư vào dự án hay khơng, hiệu dự án mang lại Đồng thời chủ thể khác có liên quan vào định tham gia, góp vốn quản lý dự án hay khơng Hoạt động đầu tư bất động sản (BĐS) lĩnh vực kinh doanh đặc biệt, đòi hỏi lượng vốn lớn, thời gian hồn vốn kéo dài, sản phấm mang tính bền vững cao Các dự án BĐS ln dự án có quy mơ lớn thẩm định dự án khơng phép sai sót Nếu mắc phải sai lầm trình thấm định ảnh hưởng nghiêm trọng khơng đến dự án đầu tư mà cịn ảnh hưởng đến tồn phát triển doanh nghiệp Hiện nay, với nhu cầu BĐS ngày gia tăng, phát triển kinh tế theo hàng loạt dự án đầu tư kinh doanh BĐS triển khai, điều kiện thuận lợi cho môi trường phát triển công ty kinh doanh BĐS Nhận thấy tính cấp thiết đề tài trên, thời gian học trường Đại học Kinh tế quốc dân giúp đỡ hướng dẫn tận tình TS Phạm Lan Hương, tác giả sâu tìm hiểu nghiên cứu đề tài: T h ẩ m đ ịn h d ự n đ ầ u tư b ấ t đ ộ n g sả n tạ i c ô n g ty k iế n th iế t H n g tổ n g Đ i L o a n tạ i V iệt N a m làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sỹ Nội dung chương I tập trung vào làm rõ sở lý luận thẩm định dự án đầu tư bất động sản góc nhìn cơng ty hoạt động lĩnh vực đầu tư Đặc biệt, nội dung chương trọng đến nội dung mà công 85 - Nhà nước cần công khai quy hoạch, kể hoạch, chiến lược phát triển thị trường BĐ S đế làm cho cán thẩm định xác định định hướng phát triển thị trường, phù họp dự án quy hoạch nhà nước, để từ đưa đánh giá xác dự án - Nhà nước cần bổ sung hoàn thiện hệ thống văn pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐ S như: Luật đất đai, Luật xây dựng, luật nhà ở, Luật kinh doanh BĐ S, Luật thuế Hệ thống luật cần đảm bảo tính đồng bộ, khoa học tạo điều kiện cho chủ đầu tư thực thi pháp luật cho cán thẩm định có sở để đánh giá dự án khách hàng - Ngồi ra, cần có phối hợp N H N N với Bộ Kế hoạch Đầu tư, B ộ Tài chính, Bộ Xây dựng, Tổng cục thống kê việc xác định hệ thống tiêu thẩm định mang tính chuẩn mực, tiêu chuẩn để đánh giá hoạt động kinh doanh doanh nghiệp ngành công, nông nghiệp, dịch vụ, xây dựng bản, kinh doanh BĐ S Vì ngành, lĩnh vực lại có đặc trưng riêng nên dùng hệ thống tiêu cho tất lĩnh vực Nếu ngành phối hợp để xây dựng hệ thống tiêu cho riêng ngành cơng tác thẩm định án thực hiệu quả, xác tiết kiệm thời gian, chi phí nhiều - Nhà nước cần có biện pháp kiểm tra, kiểm toán để buộc doanh nghiệp phải thực chê độ kế toán, kiểm toán thống kê theo quy định nhà nước cách nghiêm túc, trung thực Đồng thời ban hành chế độ kiểm toán bắt buộc doanh nghiệp Đối với doanh nghiệp khơng tn thủ quy định, có gian dơi hoạt động kê tốn, kiểm tốn Nhà nước cần có biện pháp xử lý nghiêm khắc Điều không hỗ trợ cho ngân q trình thâm định, phân tích tài doanh nghiệp mà cịn có ý nghĩa vơ to lớn việc tạo môi trường kinh doanh minh bạch Việt Nam - Nhà nước ngành cần cơng khai thơng tin tình hình kinh tế v ĩ mô đánh giá xếp hạng doanh nghiệp ngành cách thức đê làm sở cho hoạt động thẩm định ngân hàng Đặc biệt, lĩnh vực 86 B Đ S nhà nước cần xây dựng khung giá đất cho địa bàn, khu vực phù hợp với mức giá thị trường để làm cho CBTĐ q trình tính tốn tiêu tài làm sở để so sánh đối chiếu trình thẩm định 3 Đ ề x u ấ t k h c Giải pháp phát triển sàn giao dịch bất động sản: - Sớm nghiên cứu, ban hành văn hướng dẫn liên quan đến công tác đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, cấp chứng môi giới, định giá quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản theo hướng khuyến khích nhiều tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế tham gia lĩnh vực - Hoàn thiện 1Ĩ1Ở rộng sàn giao dịch bất động sản để thực trở thành điểm hội tụ nhà đầu tư phát triển thị trường bất động sản, nhà kinh doanh bât động sản người tiêu dùng, góp phần lành mạnh hố thị trường bất động sản - Hoàn thiện chế chế bán bất động sản qua sàn trung tâm giao dịch đe to chức, cá nhân có nhu câu đêu dê dàng tiêp cận tham gia Tăng cường cong tac quan lý, tra, kiêm tra hoạt động giao dịch bất động sản nhằm đảm bảo thực quy định hàng hóa bất động sản có từ người mua trở lên phải bán theo phương thức đấu giá cạnh tranh - Hoàn thiện cấu tổ chức thị trường, bao gồm tạo lập tổ chức cho thị trường BĐ S sàn giao dịch BĐ S, tổ chức định giá BĐ S, tổ chức tư vấn pháp lý BĐ S, tổ chức bảo hiểm BĐ S, hệ thống thông tin BĐS hồn chỉnh lại tổ chức có sẵn tổ chức mơi giới BĐ S, định chế tài tham gia thị trường bất động sản, tổ chức kinh doanh bất động sản, tổ chức dịch vụ công Giải pháp minh bạch hố thơng tin: - Cần đẩy mạnh công khai, minh bạch thông tin để ổn định thị trường bất động sản Muốn cần quy định rõ thời gian địa điểm công khai quy hoạch công khai dự án để tạo điều kiện cho nhà đầu tư bình đẳng dễ dàng tiếp cận dự án phát triển bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng cung cho thị trường 87 - Thực nghiêm quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐ S phải bán nhà chuyển quyền sử dụng đất dự án phải thông qua sàn giao dịch B Đ S để đổi tượng có nhu cầu tiếp cận trực tiếp thông tin mua bán - Tổ chức tốt hệ thống cung cấp thông tin bất động sản theo nguyên tắc công khai, minh bạch, trung thực quy định bắt buộc việc công khai thông tin thị trường bất động sản kênh thơng tin theo quy định để góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản - Cơng khai thủ tục dịch vụ công liên quan đến việc đăng ký, xác lập quyền sở hữu, chuyển dịch sở hữu, mua bán bất động sản, lục hồ sơ bất động sản, giao đất, cho thuê đất - Cần cơng khai hóa địa điểm, quy mơ, tiêu kiến trúc, mật độ xây dựng, chiêu cao cơng trình cơng sử dụng cơng trình dự án nội thành, khu phố cổ, phố cũ trục tuyến giao thơng 88 KẾT LUẬN Q ua q trình nghiên cứu, vận dụng phư ơng pháp phân tích v so sánh v i thực tế, tác g iả tổn g kết m ột số vấn đề sau: Thâm định dự án đâu tư có vai trị v quan trọng đối v i hoạt động đầu tư, đặc biệt hoạt đ ộng đầu tư có g iá trị lớn lâu dài bất đ ộn g sản Đ ây cũ n g tiền đề cho v iệ c thực nhiệm v ụ đầu tư đạt hiệu kinh tế - xã h ội cũ n g kêu g ọ i n gu ồn v ố n thích hợp B ên cạnh v iệ c thẩm định dự án đầu tư có h iệu tạo đ ộn g lực thúc đẩy phát trien dự án có lợi v ê m ặt kinh tê - x ã hội N h ữ n g hạn chế, y ếu tồn trình thẩm định tác đ ộn g k hông nhỏ đến kết đầu tư dự kiến lợi ích m ang lại từ dự án bất động sản Thấm định dự án đầu tư bất đ ộn g sản C ôn g ty kiến thiết H ng T Đ ài L oan V iệ t N am hạn chế m n gu yên nhân xuất phát từ thân doanh n gh iệp v c ch ế sách N hà nước T heo v i m ục tiêu góp phần cải thiện h iệu thị trường bất đ ộng sản, giải phap khăc phục cân tham g ia chủ động thân doanh nghiệp c quan c năng, chủ thể c ó liên quan đầu tư dự án bất đ ộng sản D ự a h iểu biết, thơng tin thu thập tình hình h iẹn cua dự an, tac g ia m ạnh dạn đê xuât m ột sô giải pháp nhăm nâng cao hiệu thẩm định dự án bất đ ộn g sản C ông ty Cụ thể giải pháp v ề nâng cao chất lượng nội dung thẩm định, quy trình thẩm định dự án đâu tư, giải pháp v ề tổ chức, điều hành, n guồn nhân lực, đầu tư sở vật chất cô n g nghệ N g o i ra, tác g iả cũ n g đề xuất m ột số kiến nghị gử i tới N hà N c v bộ, ngành có liên quan để hoạt đ ộng thẩm định dự án đầu tư bất động san co hiệu T ác g iả hy v ọ n g ý k iên đ óng g ó p nhiều ch o phát triển hoạt đ ộng phân thẩm định dự án đầu tư bất đ ộng sản Trên ý k iến chủ quan tác g iả thơng qua q trình 89 n g h iên cứu phân tích nên k h ơn g thể tránh khỏi thiếu sót, tác g iả m o n g nhận đ ón g góp T hầy C g iá o v bạn M ột lần nữa, tác giả x in chân thành cảm ơn T S.Phạn Lan H ơng, T hầy C ô cù n g anh, chị C ôn g ty k iến thiết H ng T ổn g tận tình giúp đ ỡ tác g iả hoàn thành đề tài này! H Nội, ngày thảng năm 2014 N g i thực Đ inh H oàn g N g ọ c 90 DANH M ỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Website: - C ổ n g T h ô n g tin đ iệ n tử B ộ T p h p : h ttp ://w w w m o i.g o v v n / tru y c ập T r a n g th ô n g tin C ô n g ty C ô p h â n T iế n B ộ Q u ố c tế A IC : h ttp ://a ic v n c o m / - “ T h ẩ m đ ịn h g iá b ấ t đ ộ n g s ả n ” , tru y c ậ p n g y /1 /2 , từ h ttp ://iv c c o m v n /d v /th a m - d in h -g ia -b a t-d o n g -s a n h tm l - “ Đ ầ u tư d ự n b ấ t đ ộ n g s ả n ” tru y c ập n g y /1 /2 , từ h ttp ://v n s a v ills c o m v n /se rv ỉc e s /in v e s tm e n t-a d v is o rv -a n d b ro k e g e /in v e stm e n t-a c q u isiti o n s ■a sp x - “Chuyên đê nghiên u : Đầu tư b ấ t động sản”, truy cập ngày 25/12/2013, tư http://luatminhkhue.vn/chuven-quven/chuyen-de-nghien-cuu-dautu-bat-dong-san.aspx - “ Quy trình thẩm định giá bất động sản” , truy cập ngày 25/12/2013 từ: http://tdgdanang.com/index.php?option=com content&view:=article&id^33 - “ G iớ i th iệ u đ ịn h g iá b ấ t đ ộ n g s ả n ” , tru y c ậ p n g y /1 /2 từ: h ttp ://w w w th a m d in h g ia h a n o i.c o m v n /in d e x p h p ? o p tio n = c o m c o n te n t& v ie w = a rtic l e & id = & c a tid = & ỉte m id = l Sách: - E v a L ilje b lo m v c ộ n g s ự (2 0 ), Investment Evaluation Methods and Required Rate o f Return in Finnish Publicly Listed Companies - N Z T ransport A gency, (2010), Guide on Economic evaluation o f transport projects - Đ i h ọ c Q u ô c G ia (2 0 ), Bài giảng Thẩm định dự án đầu tư Khoa kỉnh tế - T rư n g Đ i H ọ c K in h T ê T P H C M , - Đỗ P h ú T rầ n T ìn h ( 0 ), Thẩm định dự án dầu tư Giáo Trình Lập Và Thẩm Định Dự Án Đầu Tư - Lý Thuyết Tinh Huống Bài Tập - N g u y ễ n H n g T h ắ n g - N g u y ễ n T h ị H u y ề n (2 ), dự án đầu tư khu vực cơng, Giáo trình Thẩm định 91 ■ N g u y ễ n V ă n P h ú c (2 0 ), - NXB Thông kê , Quản lý dự án sở lý thuyết thực hành Giáo trình Chương trình Dự án phát triển kinh tế-xã hội Tài liệu khác: - V ũ T h ị P h n g T h ả o (2 ), Một số vấn đề cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương - C ô n g ty k iê n th iế t đ ầ u tư H n g T ổ n g , Hồ sơ, báo cáo thẩm định dự án đầu tư từ 2006-2013 - C h ín h p h ủ (2 0 ), Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình - H ệ th ố n g tiê u c h u ẩ n th ẩ m đ ịn h g iá V iệ t N a m (2 0 ) - R e a l E s ta te In v e s tm e n t A p p is a l, D e p a rtm e n t o f R e a l E s ta te & P la n n in g U n iv e rs ity o f R e a d in g - In v e s tm e n t a n d P r o je c t A p p is a l, C e n tre fo r F in a n c ia l a n d M a n a g e m e n t S tu d ie s S O A S , U n iv e rs ity o f L o n d o n 0 , tá i b ả n 0 , , 2 Bản nhận xét luận văn thạc sỹ kinh doanh quản lý _ * _ Đề tài: Thâm định dự án đầu tư BĐS Công ty Kiến thiết Hưng Tổng Đài Loan Việt Nam Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh BĐS Học viên : Đỉnh Hoàng Ngọc Người nhận xét: TS Ngô Thị Phương Thảo- Trường ĐH KTQD Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu V i c h ín h s c h m r ộ n g v p h t t r i ể n th ị t r n g B Đ S V i ệ t N a m t r o n g th i g ia n g â n đ â y , c n g n g y c n g c ó n h i ê u c c d o a n h n g h i ệ p n c n g o i th a m g ia v o đ ầ u t t r ê n th ị t r n g B Đ S v i n h iề u p h â n k h ú c k h c n h a u , n h i ề u lo i h ìn h h o t đ ộ n g k h c n h a u N h i ê u d o a n h n g h i ệ p đ ã t h ự c s ự h o t đ ộ n g c ó h iệ u q u ả v đ e m lạ i n h ữ n g k ế t q u ả n h ấ t đ ịn h , d ầ n t n g b c k h ẳ n g đ ị n h đ ợ c u y tín v v ị th ế c ủ a m ì n h t r ê n th ị t r n g T u y n h i ê n t r o n g g ia i đ o n k h ó k h ă n h i ệ n n a y c ủ a th ị t r n g B Đ S đ ò i h ỏ i c c d o a n h n g h i ệ p , đ ặ c b iệ t l c c d o a n h n g h i ệ p n c n g o i p h ả i c ó n h ữ n g lự a c h ọ n p h ù h ợ p c h o c c d ự n đ ầ u t c ủ a m ì n h đ ể đ e m lạ i h iệ u q u ả c a o n h ấ t Đ iề u n y p h ụ t h u ộ c r ấ t lớ n v o c ô n g tá c th ẩ m đ ị n h d ự n đ ầ u t B Đ S Đ â y m ộ t n ộ i d u n g q u a n t r ọ n g v đ ó n g v a i t r ò th e n c h ố t t r o n g h o t đ ộ n g đ ầ u t c ủ a d o a n h n g h iệ p C ô n g ty K i ế n t h i ế t H n g T ổ n g m ộ t d o a n h n g h i ệ p c ủ a Đ i lo a n h o t đ ộ n g tr o n g lĩn h v ự c x â y d ự n g v đ ầ u t B Đ S c ó v ă n p h ò n g đ i d i ệ n tạ i V iệ t N a m K ể t k h i t h n h lậ p đ ê n n a y c ô n g ty đ ã c ó n h i ề u t h n h c ô n g t r o n g lĩn h v ự c c ủ a m ìn h v i m ộ t s ô c c d ự n đ ã t r i ê n k h a i tr ê n đ ịa b n h n ộ i n ó i r i ê n g v V i ệ t n a m n ó i c h u n g L m ộ t d o a n h n g h i ệ p n c n g o i h o t đ ộ n g t r o n g b ố i c ả n h th ị t r n g V i ệ t N a m h i ệ n n a y , n ê n v iệ c t h ẩ m đ ị n h m ộ t c c h k ỹ c n g c c d ự n đ ể lự a c h ọ n q u y ế t đ ịn h đ â u t đ ú n g đ ắ n , h i ệ u q u ả m ộ t v iệ c m c ầ n t h i ế t c ủ a d o a n h n g h iệ p T u y n h i ê n c ô n g t c t h ẩ m đ ị n h d ự n c ủ a c n g ty c ị n g ặ p n h i ề u k h ó k h ă n b ấ t c ậ p d o n h iề u n g u y ê n n h â n c ả v ề c h ủ q u a n v k h c h q u a n B i v ậ y v iệ c n g h iê n c ứ u n h ữ n g n ộ i d u n g c ủ a c ô n g tá c th ẩ m đ ịn h d ự án đ ầ u tư B Đ S tạ i c ô n g t y l m ộ t v i ệ c m c ó ý n g h ĩ a t h i ế t th ự c g i ú p c h o c ô n g ty r a đ ợ c q u y ế t đ ịn h đ ầ u t h ọ p lý , n h ấ t t r o n g b ố i c ả n h h i ệ n n a y Những kết đạt luận văn L u ậ n v ă n đ ã đ t đ ợ c c c k ế t q u ả c h ủ y ếu sau: - Một là, l u ậ n v ă n đ ã h ệ t h ố n g h ó a c s k h o a h ọ c c b ả n v ề th ẩ m đ ịn h d ự n đ ầ u tư b ấ t đ ộ n g s ả n tro n g h o t đ ộ n g tro n g c c d o a n h n g h iệ p k in h d o a n h B Đ S đ ể m c s c h o v i ệ c p h â n t í c h t h ự c t r n g v đ ề x u ấ t c c g iả i p h p t h ẩ m đ ịn h d ự n B Đ S tạ i c ô n g ty H n g t ố n g đ i lo a n m ộ t c c h k h o a h ọ c v c ó t í n h k h ả th i, g iú p c h o d o a n h n g h i ệ p lự a c h ọ n đ ợ c d ự n đ ầ u t h ợ p lý , h i ệ u q u ả T c g i ả đ ã đ i t c c v ấ n đ ề c h u n g v ề d ự n đ ầ u t B Đ S v s ự c ầ n t h i ế t p h ả i th ẩ m đ ịn h d ự n đ ầ u t B Đ S c ủ a D N , đ ế n c c n ộ i d u n g c h ủ y ế u v ề th ẩ m đ ị n h d ự n ,c ũ n g n h c c n h â n t ố ả n h h n g đ ế n t h ẩ m đ ị n h d ự n đ ầ u t B Đ S C c n ộ i d u n g c h ín h n h th ẩ m đ ị n h t í n h p h p lý , k ỹ t h u ậ t , th ẩ m đ ịn h th ị t r n g , t h ấ m đ ị n h h iệ u q u ả tà i c h ín h c ủ a d ự n đ ợ c tá c g i ả t ậ p t r u n g h ệ t h ố n g k h đ n g b ộ v p h â n t íc h k h c h i tiế t - Hai là, l u ậ n v ă n đ ã p h â n t íc h t h ự c t r n g c ô n g t c t h ẩ m đ ị n h d ự n đ u tư b ấ t đ ộ n g s ả n tạ i c ô n g ty K i ế n t h i ế t H n g t ổ n g Đ i l o a n V N t h ô n g q u a m ộ t s ố n ộ i d u n g c h ín h v ề p h n g p h p , q u i t r ì n h v n ộ i d u n g t h ẩ m đ ịn h Đ e c ó c s đ n h g i v ề h o t đ ộ n g t h ẩ m đ ị n h d ự n , lu ậ n v ă n đ ã c ó s ự g iớ i t h i ệ u v ề c ô n g ty v c c h o t đ ộ n g đ ầ u t c ủ a c ô n g ty C c g iớ i t h i ệ u n g ắ n g ọ n , n h n g đ ủ t h ô n g tin c h o n g i đ ọ c đ ể x e m x é t c c n ộ i d u n g t iế p th e o P h ầ n p h â n tíc h th ự c t r n g v ề n ộ i d u n g th ấ m đ ị n h d ự n đ ầ u t B Đ S c ủ a c ô n g ty đ ợ c t c g i ả p h â n t íc h k h k ỹ t h n g q u a v í d ụ m i n h h ọ a v ề d ự n đ ầ u t x â y d ự n g c h u n g c c a o c ấ p tạ i x ã X u â n Đ ỉ n h , t liê m h n ộ i , t đ ó r ú t r a n h ữ n g k ế t q u ả đ t đ ợ c , n h ữ n g h n c h ế v n g u y ên nhân với h ạn chế - Ba là, lu ậ n v ă n đ ã đ ề x u ấ t đ ịn h h n g v m ụ c t i ê u c ủ a c ô n g ty t r o n g c ô n g t c th ấ m đ ị n h t r o n g t h i g ia n tớ i v c c g iả i p h p h o n t h i ệ n c ô n g tá c th â m đ ị n h d ự n đ ầ u t b ấ t đ ộ n g s ả n c ủ a C ô n g ty h n g t ổ n g đ i l o a n v ề m ặ t n ộ i d u n g th ẩ m đ ịn h , q u i tr ì n h , v c c y ế u tố k h c v ề c o n n g i v c s v ậ t c h ấ t N h ìn c h u n g , t r o n g c c g iả i p h p c c v ấ n đ ề m a n g t í n h đ ịn h t í n h đ ã đ ợ c đ ề c ậ p C c v ấ n đ ề n ê u đ ã g ắ n v i m ộ t số v ấ n đ ề đ ặ t c ủ a th ự c tiễ n n ê u c u ố i c h n g , n ê n c ó t í n h th ự c tiễ n T u y n h i ê n , c ó m ộ t s ố g iả i p h p t r ì n h b y c ò n c h a t h ậ t s â u v chưa phù h ợ p ù s d&uè f\íb , Kết cấu, phương pháp tiếp cận phương pháp trình bày L u ậ n v ă n c ó k ế t c ấ u c h n g h ợ p lý P h n g p h p t iế p c ậ n c c v ấ n đ ề tư n g đ ố i k h o a h ọ c C c v ấ n đ ề v ề p h n g p h p n g h iê n c ứ u trìn h b y k ỹ v tư n g đ ố i rõ , c h ứ n g tỏ tá c g iả n g i có k h ả n ă n g n g h iê n c ứ u Những thiếu sót tồn luận văn M ộ t s ố g ó p ý v i t c g i ả v n h ữ n g n ộ i d u n g c ầ n s a c h ữ a c h ỉn h s a : N ê n b ỏ p h ầ n m ụ c t i ê u c h u n g v i ế t v i ế t lạ i p h ầ n m ụ c t i ê u c h o p h ù h ợ p v i n ộ i d u n g n g h iê n c ứ u T r o n g p h ầ n t r a n g 13 m ụ c : m ụ c n ê n s a lạ i l k h i n i ệ m v s ự c ầ n t h i ế t p h ả i t h ẩ m đ ị n h d ự n đ ầ u t B Đ S , 2 n ê n s a lạ i y ê u c ầ u c ủ a th ẩ m đ ị n h d ự n đ ầ u t , v b ỏ m ộ t s ố đ o n t r ù n g lắ p M ụ c x e m lạ i th ẩ m đ ịn h v ề s ự c ầ n t h i ế t h a y t h ẩ m đ ị n h v ề lợ i íc h c h i p h í c ủ a d ự n v c c n ộ i d u n g tr o n g đ ó k h ô n g p h ù h ợ p C c n ộ i d u n g k h c , v ề th ẩ m đ ịn h t ổ n g v ố n v x c đ ịn h n h u c ầ u v ô n c ủ a d ự n c h í n h n ộ i d u n g c ủ a th â m đ ịn h tà i c h í n h d ự n b i v ậ y c ầ n đ ợ c đ a v o m ụ c P h ầ n c c n h â n tố ả n h h n g n ê n p h â n tíc h t h e o c c n h â n tố c h ủ q u a n v c c n h â n tố k h c h q u a n N ê n b ổ s u n g t h ê m n h â n tố tá c đ ộ n g c ủ a th ị t r n g B Đ S v c c đ ặ c đ iể m h o t đ ộ n g c ủ a d o a n h n g h i ệ p n c n g o i đ ể th ấ y đ ợ c ý n g h ĩa c ủ a v iệ c n g h iê n c ứ u P h ầ n đ n h g i th ự c t r n g c ầ n x e m v v i ế t lạ i t h e o h n g c c k ế t q u ả đ t đ ợ c c ủ a c ô n g tá c t h ẩ m đ ị n h v ề m ặ t p h n g p h p , q u i t r ì n h v n ộ i d u n g n h đ ã p h â n t íc h t r o n g p h ầ n 2 P h ầ n c ầ n s a t h n h m ụ c đ n h g i th ự c t r n g c ô n g t c t h ẩ m đ ịn h d ự n đ â u t B Đ S C ầ n p h â n t í c h c c h n c h ế c ủ a c ô n g t c th ẩ m đ ịn h , n h ữ n g n ộ i d u n g c ò n c h a h o n th iệ n v n g u y ê n n h â n , c h ứ k h ô n g p h ả i v iế t v ề c c rủ i ro c ủ a d ự án B Đ S n h tá c g i ả đ ã t r ì n h b y T r o n g c h n g 3: M ụ c n ê n v i ế t th n h p h n g h n g v m ụ c tiê u c ủ a c ô n g ty t r o n g t h i g i a n tớ i v b ổ s u n g p h n g h n g v m ụ c t i ê u c ủ a c ô n g tá c t h ẩ m đ ịn h d ự n đ ầ u t B Đ S C c g iả i p h p đ a r a c ầ n p h ả i d ự a t r ê n c s p h â n t í c h đ n h g i th ự c tr n g c h n g , t r n h đ a r a c c g iả i p h p c h u n g c h u n g P h ầ n k i ế n n g h ị c ầ n x e m lạ i k i ế n n g h ị v i n h n c v v i c c b ộ n g n h c ó g ì k h c b iệ t N h ì n c h u n g b ả n l u ậ n v ă n c ò n n h i ề u n ộ i d u n g t r ù n g lắ p , c ò n r ấ t n h iề u lỗ i c h í n h t ả in ấ n y ê u c ầ u h ọ c v i ê n p h ả i c h ỉn h s a Kết luận chung: B ả n lu ậ n v ă n c ủ a h ọ c v iê n c a o h ọ c Đ in h H o n g N g ọ đ ã đ p ứ n g c b ả n c c y ê u c ầ u c ủ a lu ậ n v ă n th c s ĩ c h u y ê n n g n h q u ả n trị k in h d o a n h b ấ t đ ộ n g s ả n Đ ề n g h ị H ộ i đ n g x é t c ấ p b ằ n g th c s ĩ k h o a h ọ c q u ả n trị k in h d o a n h c h o h ọ c v i ê n s a u k h i đ ã c h ỉn h s a b ổ s u n g c c ý k i ế n g ó p ý c ủ a c c th n h v iê n h ộ i đ n g Hà nội, ngày 14/5/2014 Người nhận xét TS Ngo Iftj i^ỉiương Thảo TRƯỜNG ĐẠI HỌC NKINH TẾ QUÓC DÂN NHẬN X ÉT LUẬN V Ă N TH ẠC s ĩ ( Phản biện2) N g i n h ậ n xét: TS Trịnh Hữu Liên Đ n vị c ô n g tá c : Đ ại h ọ c T ài N g u y ê n M ô i trư n g I i N ộ i Thẩm định dự án đầu tư bất động sản công ty kiến thiết Hung tông Đài Loan Việt Nam T ê n đ ề tà i: T ê n tá c giả: Đinh Hoàng Ngọc C h u y ê n n g n h : Q u ả n t r ị k in h d o a n h b ấ t đ ộ n g s ả n N gười hư ng dẫn : Đ ơn TS Phạm Lan Hương vị c ô n g tá c : T rư n g Đ ại H ọ c K inh T ế Q u ố c D ân I PHẦN NHẬN XÉT: Tính cần thiết, ý nghĩa khoa học thục tiễn đề tài luận án H o t đ ộ n g đ ầ u tư b ấ t đ ộ n g sản lĩn h v ự c k in h d o a n h đ ó n g v trò đặc b iệ t tro n g kinh tế th ị trư n g Đ u tư b ật đ ộ n g sản đòi h ỏ i lư ợ n g v ố n lớ n , th i g ian h o n v ố n kéo dài, sản p h ẩ m m a n g tín h b ề n v ữ n g cao C ác d ự án b ấ t đ ộ n g sản th n g d ự án có quy m từ v a đ ế n lớ n V iệc v ậy th ẩ m đ ịn h d ự án đ ầ u tư b ấ t đ ộ n g sản có v a i trị quan trọ n g trư c h ế t ả n h h n g đến p h t triể n củ a d o a n h n g hiệp K h n g q u trìn h n h ữ n g v ậ y m c ị n v i có tác đ ộ n g ch u n g đến h o t đ ộ n g đ ầu tư c h u n g c ủ a k h u v ự c b â t đ ộ n g sản V iệ c n g h iê n c ứ u th ẩ m định dự n đ ầ u tư b ất đ ộ n g sản d i góc n h ìn c ủ a m ộ t c ô n g ty h o t đ ộ n g tro n g lĩn h v ự c đầu +ư nhir L o a n c ô n g t y K i ế n t h iế t H u n g t ổ n g Đ i đ n g th i tro n g b ố i cản h thị trư n g bất đ ộ n g sản đ a n g tìm giải p h p ta n b ă n g cần th iế t, có ý n g h ĩa k h o a học hình thức kết cấu luận văn: T ác g iả đ ã th ể h iệ n n ộ i d u n g lu ận v ă n th c s ĩ trê n 85 tra n g g iấ y k h ổ A vớ i b ả n g , hình.; T i liệ u th a m k h ả o 21 tà i liệu B ố c ụ c c ủ a lu ậ n v ă n th c s ĩ đ ợ c th iế t k ế b i p h ầ n sau: M đầu (4 T ran g ); ch n g 1: C s lý lu ậ n th ẩ m đ ịn h dự án đ ầu tư b ấ t đ ộ n g sản (2 tra n g ); c h n g 2: T h ự c trạ n g th ẩ m đ ịn h d ự án đ ầu tư b ất đ ộ n g sản tro n g h o t đ ộ n g đ ầ u tư củ a c ô n g ty Kiến thiết Hưng tổng Đài Loan V iê t N a m ( 30 tra n g ); C h n g 3: H o n th iệ n th ẩ m định dự án đ ầ u tư b ấ t đ ộ n g sản tro n g h o t đ ộ n g đ ầu tư c ủ a c ô n g ty Đài Loan V iê t N a m (20 tran g ); tư n g đ ố i h ợ p lý kết nghiên cứu: K ết lu ận - K iế n n g h ị (2 tra n g ), Kiến thiết Hưng tổng h ìn h th ứ c lu ậ n v ă n 3.1 Nhận xét phương pháp nghiên cứu: T ác g iả đ a c ác p h n g p n g h iê n c ứ u c h ín h c c p h n g p h p p h â n tích bao g m p h â n tíc h đ ịn h tín, đ ịn h lư ợ ng, p h â n tíc h d ị n g tiề n v p h â n tíc h chi p h í để th ự c h iện m ụ c tiê u v n ộ i d u n g n g h iê n u c ủ a m ìn h V i v iệ c trìn h b ày n h n g i đọc ch a th ấ y to t lê n c c h th ứ c v p h n g p h p v x lý d ữ liệu n h tác g iả trìn h b ả y để th n h đ ến đ íc h g iả i p h p h o n th iệ n th ẩ m đ ịn h d ự án 3.2 Nhận xét phần "Cơ sở lý luận thấm định dự án đầu tư bất động sả T ô n g q u a n c ác k h i n iệ m 27 tra n g tro n g đề cập đ ế n n ộ i d u n g sau: ( l) K h i q u t c h u n g d ự án đầu tư b ấ t đ ộ n g sản: K h i n iệ m v ề d ự án đ ầu tư b ất động sản; p h â n loại d ự án đ ầ u tư b ấ t đ ộ n g sản; đặc đ iểm c ủ a d ự án đ ầ u tư b ất đ ộ n g sản (2) T h ẩ m đ ịn h d ự án đ ầu tư bất đ ộ n g sản: K h i n iệ m th ẩ m đ ịn h d ự n đ ầu tư ; th ẩ m định dự án đ ầu tư b ấ t đ ộ n g sàn ; cần th iế t c ủ a th ẩ m đ ịn h d ự án đ ầ u tư b ấ t động sản; đặc đ iể m c ủ a th â m đ ịn h d ự án đ âu tư bât đ ộ n g sản; y ê u c ầu c ủ a c ô n g tá c th ẩ m đ ịnh d ự án đ ầu tư b ấ t đ ộ n g sản (3 ) C ác p h n g p h p th ẩ m đ ịn h dự án b ấ t đ ộ n g sản (4) N ộ i d u n g thâm định d ự n đ ầu tư b ấ t đ ộ n g sản: T h ẩ m đ ịn h sỏ' p h p lý c ủ a d ự án; th ẩ m đ ịn h cần th iế t c ủ a d ự án; th ẩ m đ ịn h p h n g d iệ n thị trư n g c ủ a d ự án; th ẩ m đ ịnh p h n g d iệ n k ỹ th u ậ t c ủ a d ự án; th ẩ m đ ịn h p h n g th ứ c q u ả n lý, th ự c h iệ n dự án th ẩ m định tố n g v ố n đầu tư v tín h k h ả thi c ủ a p h n g án n g u n v ốn; x c đ ịn h nhu cầu vốn d âu tư th e o tiê n độ th ự c h iệ n c ủ a d ự án; th â m định h iệu q u ả tà i c h ín h c ủ a dự án; (5) C ác n h â n tố ản h h n g đ ế n q u trìn h th ẩ m đ ịn h d ự án b ất đ ộ n g sản: N ă n g lự c củ a cán th ấ m đ ịnh; p h n g p h p sử d ụ n g tro n g th ẩ m định; nội d u n g th ẩ m đ ịn h ch a đ ầy đủ; cô n g tác d ự b o tro n g q u trìn h th ẩ m đ ịn h dự án; cách th ứ c xác đ ịn h tỷ su ất tro n g p h â n tích tà i ch ín h ; c ác n h â n tố k h c N h v ậ y v ề m ặ t h ì n h th ứ c tá c g iả đ ẫ đ ề c ậ p k h đ ầ u đ ủ đ ế n c sở lý lu ận th ẩ m đ ịn h d ự n đầu tư b ấ t đ ộ n g sản 3 Nhận xét chương T h ự c trạ n g h o t đ ộ n g c ủ a C ô n g ty K iế n th iế t H n g T ổ n g Đ i L o a n V iệ t N a m 1rong phần tác giả đề cập đến thực trạng hoạt động Công ty với nội dung: Khái quát chung, tình hình hoạt động đầu tư bất động sàn, thực trạng thẩm định dự án bất động sản tro n g h o t đ ộ n g đ ầ u tư P h ầ n p h n g p h p th ẩ m đ ịn h d ự án ; k h u n g p h p lý áp d ụ n g tro n g th ẩ m đ ịn h d ự án v sâu p h â n tích quy trìn h th ẩ m đ ịn h d ự án đầu tư bất đ ộ n g sản tạ i C ô n g ty k iế n th iế t H n g T ổ n g Đ ài L o a n tạ i V iệ t N a m v i v iệ c đề cập đến nội d u n g th ẩ m đ ịn h d ự n đ ầ u tư b ấ t đ ộ n g sản c ủ a C ô n g ty, đ n h g iá u đ iểm v tồ n v n g u y ê n T p h â n tíc h m ộ t số n h â n tố ảnh h n g đ ến q u trìn h th ẩ m định d ự án đầu tư b ấ t đ ộ n g sản c ủ a C ô n g ty Nhận xét chưcmg Hoàn thiện thẩm định dự án: với Phương hướng m ụ c tiê u c ủ a c ô n g ty đ ố i v i c ô n g tác th ẩ m định; G iải p h p h o n th iệ n th ẩ m định d ự án đâu tư b ấ t đ ộ n g sản: T c g iả đề cập đến n ộ i dung: n â n g cao c h ấ t lư ợ n g nội d u n g th ẩm đ ịn h v i g iả i p h p v ề quy trìn h th ẩ m đ ịn h dự án đầu tư , g iả i p h p v ề tổ chức, đ iều hành; giải pháp nguồn nhân lực; giải pháp đầu tư sở vật chất, công nghệ, số giải pháp khác 3.5 K ế t lu ậ n v k iế n nghị: K ế t lu ận c ò n c h u n g ch u n g c h a th ự c n b ậ t đ ợ c k ế t q u ả có b ả n c ủ a q u trìn h n g h iê n cứu P h ầ n k iế n n g h ị v đề xuất: đ u a k iế n nghị với c ô n g tá c qu ản lý V ĩ m ô vớ i n h n c , v i b ộ , n g n h liên q u an ; 3.6 Những đóng góp luận văn: B áo c o đ ã làm rõ th ự c trạ n g v ề b ứ c tra n h v ề c ô n g tá c th ẩ m đ ịn h d ự án đ ầ u tư c ủ a C ô n g ty K iế n th iế t H n g T ổ n g Đ i L o a n V iệ t N am 3.7 Những thiếu sót tồn luận văn: - T n c h ín h c ủ a lu ận văn: P h n g p h p n g h iê n u cò n c h u n g ch u n g - T ríc h d ẫ n tà i liệ u v tà i liệu th a m kh ảo c h a đ ú n g q u y định - C h a th ự c s ự th u y ế t p h ụ c n g i đọc g iải p h p v k iế n nghị Đánh giá chung luận văn: Thơng qua kết nghiên cứu, đến kết luận sau: - L u ậ n v ă n k h ô n g trù n g lặp c ủ a đề tà i n g h iê n c ứ u so v i c ác c n g trìn h , lu ận v ă n , luận án đ ã c ô n g b ố tro n g v n g o i nư c - S ự p h ù h ợ p g iữ a tê n đề tài v i nội d u ng, g iữ a n ộ i d u n g v i c h u y ê n n g n h v m ã số c h u y ê n n g n h - L u ậ n v ă n b ảo đ ả m m ứ c độ tin cậy bảo đ ả m đạt đ ợ c m ụ c tiê u n g h iê n c ứ u đ ã đề - K ế t k u ậ n c h u n g : L u â n v ă n đ áp ứ n g đ ợ c y ê u c ầu đối v i m ộ t lu ậ n v ă n th a c sỹ theo q u y đ ịn h L u ậ n v ă n đủ đ iề u k iệ n k iế n n g h i h ộ i đ n g x em x é t th ô n g qua Kết luận: Thẩm định dự án đầu tư bất động sản công ty kiến thiết Hưng tổng Đài Loan Việt Nam c ủ a tá c g iả K ế t k u ậ n ch u n g : K ín h đề n g h ị H ộ i đ n g th ô n g q u a L u ậ n v ă n Đ in h H o n g N g ọ c II PHẦN CÂU HỎI Trong giải pháp quy trình thẩm định: tác giả làm rõ ý nghĩa công tác dự báo hoạt động đầu tư bất động sản nhận chữ ký p V \ õ TCCè Ngày Tháng năm 2014 NGƯỜI CHẨM PHẢN BIỆN TS Trịnh Hữu Liên YÊU CẦU CỦA HỘI ĐÒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC s ĩ về: - N h ữ n g đ iể m c ầ n s a c h ữ a b ổ s u n g trư c k h i n ộ p lu ậ n v ă n c h ín h th ứ c c h o S.CẠC\yỌị oKtttt p ỉả m m 'Ểĩ cẴ ạẦ c c .c?rự Ỳè\C ịịlồSh^x - C 'í o v L l j h l Ẳ ^ & & * < Ị] \'h " ^ y ~ /.cn/ C^àAavr^ Càu / C^u.C1*^ Chủ tich Hơi đồng Cam kết Học viên7 t CíXV Ca m PẳM ti.ồí ,ọẮiwi r M Ỉ& Q lị