TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN NGUYỄN THÁI HÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TÓM TẮT LUẬN VĂN HÀ NỘI - 2013 i LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trƣờng bất động sản Việt Nam non trẻ so với thị trƣờng bất động sản nhiều nƣớc giới nhƣng đến trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm trình phát triển Giai đoạn 2007-2008 2010-2011 thời kỳ thị trƣờng bất động sản Việt Nam phát triển nóng với sốt đất, sốt giá tình trạng khan hàng hóa phân khúc thị trƣờng Hệ tình trạng phát triển q nóng nêu số lƣợng lớn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đƣợc thành lập dự án bất động sản đời Các ngân hàng thƣơng mại Việt Nam bị theo sốt thị trƣờng bất động sản với vai trò nhà đầu tƣ nhà tài trợ vốn cho dự án bất động sản Bộ phận thẩm định ngân hàng thƣơng mại đóng vai trị quan trọng việc giúp ngân hàng lựa chọn dự án đầu tƣ bất động sản có tính khả thi, hiệu sinh lời cao để đầu tƣ cho vay Dƣ nợ cho vay bất động sản ngân hàng thƣơng mại sau thời gian phát triển nóng đạt mức 228.000 tỷ đồng (theo ƣớc tính Ngân hàng Nhà Nƣớc thời điểm 31/12/2012), chiếm đến 15%- 25% tổng dƣ nợ cho vay ngân hàng Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ Phát triển Việt Nam (BIDV) ngân hàng tham gia tài trợ cho nhiều dự án bất động sản có quy mô lớn với dƣ nợ bất động sản 66 nghìn tỷ (31/12/2012) Bên cạnh đó, cơng tác thẩm định dự án đầu tƣ ngân hàng thƣơng mại chƣa đáp ứng kịp với tốc độ phát triển nóng thị trƣờng bất động sản thời gian qua, dẫn đến tình trạng dự án đầu tƣ bất động sản qua thẩm định ngân hàng nhƣng trở thành nợ hạn Vấn đề đặt là: phải công tác thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản ngân hàng thƣơng mại nhiều lỗ hổng? Cán thẩm định chƣa lƣờng trƣớc đƣợc rủi ro đầu tƣ bất động sản- lĩnh vực đầu tƣ có nhiều đặc thù? Những định đầu tƣ, cho vay dự án bất động sản ngân hàng không dựa nhu cầu thực tế thị trƣờng mà bị theo lợi nhuận xuất phát từ sốt bất động sản? Nhận thấy ảnh hƣởng của dự án bất động sản việc phát triển ii kinh tế xã hội hoạt động ngân hàng thƣơng mại nêu trên, tác giả đề xuất đề tài nghiên cứu: “Thẩm định dự án đầu tư bất động sản ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam” để làm luận văn Thạc sỹ kinh tế Qua nghiên cứu, chƣơng luận văn, tác giả tổng kết số khái niệm liên quan đến sở lý luận việc thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản ngân hàng thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ Phát triển Việt Nam, cụ thể: Khái quát chung dự án đầu tƣ bất động sán - Khái niệm phân loại dự án đầu tƣ bất động sản Dự án đầu tư bất động sản: tập hợp đề xuất bỏ vốn trung dài hạn để tạo dựng tài sản bất động sản mua, bán, khai thác cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ bất động sản, hoạt động đầu tƣ bất động sản nhằm mục đích sinh lời đáp ứng lợi ích xã hội Phân loại dự án đầu tư bất động sản: dựa mục đích sử dụng dự án bất động sản, ngƣời ta phân chia làm loại dự án bất động sản, gồm có: Dự án xây dựng văn phòng cho thuê Dự án xây dựng khu đô thị, khu chung cƣ, nhà Dự án trung tâm thƣơng mại Dự án khách sạn, nhà hàng Dự án xây dựng khu du lịch Dự án kết hợp cung cấp loại hình dịch vụ - Đặc điểm dự án đầu tƣ bất động sản: Dựa đặc điểm bất động sản mà dự án đầu tƣ bất động sản mang đặc điểm riêng biệt so với dự án đầu tƣ khác Đồng thời qua đó, luận văn khái quát đặc điểm chung dự án đầu tƣ bất động sản Thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại - Khái niệm, đặc điểm cần thiết việc thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản: iii Thẩm định dự án đầu tư bất động sản đƣợc hiểu việc tiến hành nghiên cứu, phân tích, rà soát, kiểm tra lại cách khách quan, khoa học toàn diện tất nội dung dự án nội dung liên quan đến dự án để đánh giá mức độ khả thi tính hiệu dự án đầu tƣ bất động sản trƣớc định đầu tƣ (hoặc) tài trợ vốn cho dự án đầu tƣ bất động sản - Nội dung thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại Thẩm định dự án đầu tư bất động sản bao gồm nội dung chính: (i)Thẩm định tính pháp lý dự án bất động sản lực chủ đầu tƣ dự án, (ii)Thẩm định mục tiêu cần thiết dự án bất động sản, (iii)Thẩm định thị trƣờng dự án bất động sản, (iv)Thẩm định tài khả trả nợ vay dự án bất động sản, (v)Thẩm định nội dung mơ hình tổ chức quản trị nhân lực dự án - Phƣơng pháp thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại: (i) Phƣơng pháp thẩm định theo trình tự, (ii) Phƣơng pháp so sánh đối chiếu, (iii) Phƣơng pháp phân tích độ nhạy, (iv) Phƣơng pháp dự báo Các nhân tố ảnh hƣờng đến công tác thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại - Nhân tố chủ quan: (i) chất lƣợng cán thẩm định, (ii)quy trình, (iii) nội dung phƣơng pháp thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản,(iv) sách tín dụng ngân hàng, (v) chất lƣợng thông tin, (vi) trang thiết bị công nghệ chi phí thẩm định dự án - Nhân tố khách quan: (i) môi trƣờng pháp lý, (ii) thị trƣờng bất động sản, (iii) tính trung thực chủ đầu tƣ dự án bất động sản Chƣơng 2, luận văn tập trung vào đánh giá thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng Thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ Phát triển Việt Nam Từ đó, luận văn nêu thành tựu hạn chế Cụ thể nhƣ sau: iv Thực trạng hoạt động cho vay dự án đầu tƣ bất động sản ngân hàng thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ phát triển Việt Nam - Trong cấu tín dụng BIDV năm qua, chiếm tỷ trọng cao công nghiệp chế biến, chế tạo; tiếp đến mảng bán buôn, bán lẻ, sửa chữa ô tô xe máy Cho vay BĐS xây dựng năm qua chiếm trung bình khoảng 25% cấu dƣ nợ tín dụng có thay đổi Tỷ trọng năm 2011 tăng mạnh so với năm 2010 mức 26,9% (ngành xây dựng) 8,86% (kinh doanh bất động sản) Tuy nhiên năm 2012 tỷ trọng cho vay ngành có xu hƣớng giảm đáng kể ngân hàng đặt tỷ trọng hợp lý cho việc đầu tƣ vào lĩnh vực đề giải pháp sách đầu tƣ thận trọng, đặc biệt bối cảnh thị trƣờng BĐS có diễn biến bất thƣờng năm gần Nâng cao hiệu thẩm định cho vay dự án đầu tƣ BĐS giải pháp - Số lƣợng dự án bất động sản đƣợc cho vay ngân hàng có xu hƣớng giảm dần qua năm gần đây: 37 dự án (năm 2010), giảm xuống 30 dự án (2011) mức 29 dự án (năm 2012) Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ phát triển Việt Nam - Quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản: Theo quy định nay, toàn dự án đầu tƣ bất động sản bao gồm dự án từ dƣới chi nhánh đề xuất phải thông qua cấp hội sở ngân hàng Thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ Phát triển Việt Nam phê duyệt Do vậy, quy trình đƣợc thực theo bƣớc cụ thể sau: o Tại chi nhánh: (i) Cán quan hệ khách hàng nghiên cứu, phân tích, đánh giá tổng quát khách hàng dự án đầu tƣ bất động sản Sau đó, cán quan hệ khách hàng lập đề xuất trình lãnh đạo phụ trách quan hệ khách hàng phê duyệt (ii) Hồ sơ khách hàng dự án đầu tƣ bất động sản đƣợc phịng quản lý rủi ro thơng qua đánh giá lại trƣớc trình lên cấp phê duyệt Hội sở ngân hàng v (iii) Cán quản lý rủi ro tập hợp hồ sơ bao gồm: hồ sơ dự án, báo cáo đề xuất tín dụng, báo cáo rủi ro trình Hội đồng phê duyệt chi nhánh thơng qua o Tại Hội sở ngân hàng: Các bƣớc thực tƣơng tự nhƣ cấp chi nhánh nhƣng thẩm quyền thơng qua phịng Ban Hội sở - Nội dung thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản ví dụ minh họa: Công tác thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản ngân hàng Thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ Phát triển Việt Nam bao gồm nội dung bản: (i)Thẩm định tính pháp lý dự án bất động sản lực chủ đầu tƣ dự án, (ii)Thẩm định mục tiêu cần thiết dự án bất động sản, (iii)Thẩm định thị trƣờng dự án bất động sản, (iv)Thẩm định tài khả trả nợ vay dự án bất động sản, (v)Thẩm định nội dung mơ hình tổ chức quản trị nhân lực dự án Trong trình thẩm định nội dung đƣợc tham chiếu với văn pháp luật hồ sơ giấy tờ chứng minh cụ thể theo quy định ngân hàng Thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ Phát triển Việt Nam Dự án minh họa: Dự án tổ hợp văn phòng trung tâm thƣơng mại giáo dục hộ Royal City Đánh giá thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản ngân hàng thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ phát triển Việt Nam - Những thành tựu đạt đƣợc: dự án đƣợc thẩm định tuân thủ quy trình, nội dung thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản ngân hàng Thƣơng mại Đầu tƣ Phát triển Việt Nam đề ra; phƣơng pháp thẩm định linh hoạt, kết hợp đa dạng với nhiều phƣơng pháp khác nhau; thời gian thẩm định đảm bảo tiến độ; cán thẩm định nỗ lực việc khai thác nhiều nguồn thông tin khác cho dự án - Những hạn chế nguyên nhân: Vẫn khoản cho vay dự án đầu tƣ bất động sản nằm nhóm nợ hạn; số khâu cơng tác thẩm định dự án cịn gặp khó khăn; việc phân tích thơng tin cán thẩm định bị hạn chế Nguyên nhân chủ yếu hạn chế do: (i) Nguyên nhân chủ vi quan: chƣa có quy trình/hƣớng dẫn riêng cho việc thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản; số lƣợng cán thẩm định thiếu kinh nghiệm cịn non trẻ (ii)Ngồi ra, cịn số ngun nhân khách quan: nguyên nhân xuất phát từ phía chủ đầu tƣ, văn sách cịn nhiều mâu thuẫn, chồng chéo; diễn biến phức tạp thị trƣờng bất động sản Chƣơng 3, luận văn tập trung đề xuất giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản ngân hàng Thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ Phát triển Việt Nam dựa định hƣớng kinh doanh mục tiêu cho vay ngân hàng Nhóm giải pháp: - Giải pháp nội dung thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản - Giải pháp phƣơng pháp thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản - Giải pháp nâng cao trình độ chuyên môn cán thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản - Giải pháp nâng cao chất lƣợng thông tin Các kiến nghị yêu cầu - Kiến nghị với Nhà nƣớc ngành liên quan - Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nƣớc - Yêu cầu với doanh nghiệp đầu tƣ bất động sản vii KẾT LUẬN Trong thời gian qua kinh tế Việt Nam rơi vào tình trạng suy thối, kéo theo thị trƣờng BĐS bị thiếu vốn đầu tƣ khoản sụt giảm nghiêm trọng Do công tác thẩm định dự án đầu tƣ BĐS – vốn vấn đề phức tạp, cần phải đƣợc tiến hành thận trọng hết Thông qua việc xem xét công tác thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản BIDV: từ quy trình, nội dung, phƣơng pháp, cách thức thẩm định đƣợc minh họa thông qua dự án mẫu cụ thể thấy cơng tác thẩm định dự án đầu tƣ kinh doanh bất động sản BIDV đạt đƣợc nhiều kết khả quan qua năm Các dự án đầu tƣ BĐS đƣợc tiến hành thẩm định theo quy trình đồng Số lƣợng dự án đầu tƣ BĐS gia tăng qua năm phong phú mục đích đầu tƣ Tuy nhiên công tác thẩm định đầu tƣ BĐS BIDV cịn điểm chƣa hồn thiện, đơi cịn gặp khó khăn, vƣớng mắc tính đặc thù dự án đầu tƣ BĐS Hiện ngân hàng chƣa có hƣớng dẫn riêng cho công tác thẩm định dự án lĩnh vực đặc thù Bên cạnh đội ngũ làm cơng tác thẩm định có trình độ, kinh nghiệm, am hiểu sâu lĩnh vực BĐS mỏng, nguồn thu thập thông tin dự án đầu tƣ BĐS cịn hạn hẹp Vì vậy, thời gian tới, để hoàn thiện nâng cao chất lƣợng thẩm định dự án đầu tƣ BĐS trƣớc diễn biến khó lƣờng trƣớc thị trƣờng việc thực nhóm giải pháp bao gồm nhóm giải pháp liên quan đến nghiệp vụ thẩm định nhóm giải pháp chung sách cho vay, nâng cao chất lƣợng nhân lực, vật lực phục vụ cho công tác thẩm định điều thực cần thiết Thông qua luận văn tác giả hệ thống hóa sở lý luận công tác thẩm định dự án đầu tƣ BĐS, nghiên cứu thực trạng công tác đầu tƣ dự án BĐS ngân hàng BÌDV qua đƣa đƣợc số giải pháp kiến nghị để góp phần hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tƣ dự án BĐS ngân hàng Tuy nhiên, kinh nghiệm, trình độ thời gian thực đề tài luận văn có hạn khơng tránh khỏi thiếu sót Một lần em xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Minh Ngọc hƣớng dẫn em hoàn thiện luận văn em mong nhận đƣợc đóng góp ý kiến thầy cô giáo để luận văn thạc sĩ em đƣợc hoàn thiện 8 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN NGUYỄN THÁI HÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LUẬN VĂN THẠC SỸ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN MINH NGỌC HÀ NỘI - 2013 LỜI MỞ Đ ... việc thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản ngân hàng thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ Phát triển Việt Nam, cụ thể: Khái quát chung dự án đầu tƣ bất động sán - Khái niệm phân loại dự án đầu tƣ bất động sản. .. tƣ bất động sản Thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại - Khái niệm, đặc điểm cần thiết việc thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản: iii Thẩm định dự án đầu tư bất. .. hiệu dự án đầu tƣ bất động sản trƣớc định đầu tƣ (hoặc) tài trợ vốn cho dự án đầu tƣ bất động sản - Nội dung thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại Thẩm định dự