TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN NGUYỄN THÁI HÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHUYÊN NGÀNH QUẢ[.]
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN NGUYỄN THÁI HÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LUẬN VĂN THẠC SỸ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN MINH NGỌC HÀ NỘI - 2013 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -*** BẢN CAM KẾT Kính gửi: Viện sau đại học Trƣờng Đại học kinh tế quốc dân Tên tác giả Nguyễn Thái Hà, sinh ngày 02/12/1986, học viên lớp cao học Quản trị kinh doanh Bất động sản 20G - Khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên, trƣờng Đại học Kinh tế quốc dân (MHV: CH200790) Trong thời gian nghiên cứu, tác giả chọn đề tài “Thẩm định dự án đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam” cho luận văn thạc sĩ Tác giả xin cam kết luận văn thạc sĩ đƣợc hồn thành khơng chép từ tài liệu Nếu tra nhà trƣờng phát luận văn thạc sĩ có chép, tác giả xin hoàn toàn chịu trách nhiệm việc xử lý học viên chép tài liệu, chuyên đề, khóa luận tốt nghiệp ngƣời khác theo quy định nhà trƣờng Hà Nội, ngày 28 tháng 12 năm 2013 Học viên cam kết Nguyễn Thái Hà MỤC LỤC BẢN CAM KẾT MỤC LỤC DANH MỤC VIẾT TẮT DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU TÓM TẮT LUẬN VĂN LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Khái quát chung dự án đầu tƣ bất động sản 1.1.1 Khái niệm phân loại dự án đầu tƣ bất động sản 1.1.2 Đặc điểm dự án bất động sản .6 1.2 Thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại .8 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm cần thiết việc thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản 1.2.2 Nội dung phƣơng pháp thẩm định thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại 10 1.3 Các nhân tố ảnh hƣởng đến công tác thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại 22 1.3.1 Nhân tố chủ quan 22 1.3.2 Nhân tố khách quan 25 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 27 2.1 Thực trạng hoạt động cho vay dự án đầu tƣ bất động sản ngân hàng thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ Phát triển Việt Nam 27 2.1.1 Khái quát ngân hàng thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ Phát triển Việt Nam 27 2.1.2 Tình hình hoạt động cho vay dự án đầu tƣ bất động sản ngân hàng thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ Phát triển Việt Nam .29 2.2 Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam 31 2.2.1 Quy trình thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản ngân hàng thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ Phát triển Việt Nam 31 2.2.2 Nội dung thẩm định định dự án đầu tƣ bất động sản phƣơng pháp thẩm định ngân hàng thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ Phát triển Việt Nam 33 2.2.3 Ví dụ minh họa thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản ngân hàng thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ Phát triển Việt Nam .50 2.3 Đánh giá thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản ngân hàng thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ Phát triển Việt Nam 58 2.3.1 Những thành tựu đạt đƣợc 58 2.3.2 Những hạn chế nguyên nhân 61 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 67 3.1 Định hƣớng mục tiêu thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng Thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ Phát triển Việt Nam thời gian tới 67 3.1.1 Định hƣớng mục tiêu hoạt động cho vay dự án 67 3.1.2 Mục tiêu công tác thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản hoạt động cho vay 69 3.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ Phát triển Việt Nam 70 3.2.1 Giải pháp nội dung thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản 70 3.2.2 Giải pháp phƣơng pháp thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản 74 3.2.3 Giải pháp nâng cao trình độ chun mơn cán thẩm định 75 3.2.4 Giải pháp nâng cao chất lƣợng thông tin 76 3.3 Một số kiến nghị với quan chức phận liên quan đến công tác thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản 78 3.3.1 Kiến nghị với Nhà nƣớc ngành liên quan .78 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nƣớc 79 3.3.3 Yêu cầu với doanh nghiệp đầu tƣ bất động sản 79 KẾT LUẬN 81 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BIDV : Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ Phát triển Việt Nam DAĐT : Dự án đầu tƣ NHTM : Ngân hàng thƣơng mại NHNN : Ngân hàng Nhà nƣớc PCCC : Phòng cháy chữa cháy DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU SƠ ĐỒ: Sơ đồ 2.1: Mơ hình tổ chức trụ sở chi nhánh ngân hàng BIDV 28 Sơ đồ 2.2: Mơ hình tổ chức phận tín dụng BIDV .29 Sơ đồ 2.3: Quy trình thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản 32 BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Dƣ nợ tín dụng phân theo nhóm ngành BIDV 29 Bảng 2.2: Số lƣợng dự án đƣợc thẩm định, phê duyệt cho vay lĩnh vực kinh doanh BĐS BIDV phân theo loại hình đầu tƣ kinh doanh .30 Bảng 2.3 : Bảng tổng hợp tiêu tài .45 Bảng 2.5: Bảng tổng hợp loại rủi ro 47 Bảng 2.4: Bảng tổng hợp chi phí dự kiến dự án .56 Bảng 2.6: Tỷ lệ nợ hạn, nợ xấu BIDV qua năm 62 TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN NGUYỄN THÁI HÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TÓM TẮT LUẬN VĂN HÀ NỘI - 2013 i LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trƣờng bất động sản Việt Nam non trẻ so với thị trƣờng bất động sản nhiều nƣớc giới nhƣng đến trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm trình phát triển Giai đoạn 2007-2008 2010-2011 thời kỳ thị trƣờng bất động sản Việt Nam phát triển nóng với sốt đất, sốt giá tình trạng khan hàng hóa phân khúc thị trƣờng Hệ tình trạng phát triển q nóng nêu số lƣợng lớn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đƣợc thành lập dự án bất động sản đời Các ngân hàng thƣơng mại Việt Nam bị theo sốt thị trƣờng bất động sản với vai trò nhà đầu tƣ nhà tài trợ vốn cho dự án bất động sản Bộ phận thẩm định ngân hàng thƣơng mại đóng vai trị quan trọng việc giúp ngân hàng lựa chọn dự án đầu tƣ bất động sản có tính khả thi, hiệu sinh lời cao để đầu tƣ cho vay Dƣ nợ cho vay bất động sản ngân hàng thƣơng mại sau thời gian phát triển nóng đạt mức 228.000 tỷ đồng (theo ƣớc tính Ngân hàng Nhà Nƣớc thời điểm 31/12/2012), chiếm đến 15%- 25% tổng dƣ nợ cho vay ngân hàng Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ Phát triển Việt Nam (BIDV) ngân hàng tham gia tài trợ cho nhiều dự án bất động sản có quy mô lớn với dƣ nợ bất động sản 66 nghìn tỷ (31/12/2012) Bên cạnh đó, cơng tác thẩm định dự án đầu tƣ ngân hàng thƣơng mại chƣa đáp ứng kịp với tốc độ phát triển nóng thị trƣờng bất động sản thời gian qua, dẫn đến tình trạng dự án đầu tƣ bất động sản qua thẩm định ngân hàng nhƣng trở thành nợ hạn Vấn đề đặt là: phải công tác thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản ngân hàng thƣơng mại nhiều lỗ hổng? Cán thẩm định chƣa lƣờng trƣớc đƣợc rủi ro đầu tƣ bất động sản- lĩnh vực đầu tƣ có nhiều đặc thù? Những định đầu tƣ, cho vay dự án bất động sản ngân hàng không dựa nhu cầu thực tế thị trƣờng mà bị theo lợi nhuận xuất phát từ sốt bất động sản? Nhận thấy ảnh hƣởng của dự án bất động sản việc phát triển ii kinh tế xã hội hoạt động ngân hàng thƣơng mại nêu trên, tác giả đề xuất đề tài nghiên cứu: “Thẩm định dự án đầu tư bất động sản ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam” để làm luận văn Thạc sỹ kinh tế Qua nghiên cứu, chƣơng luận văn, tác giả tổng kết số khái niệm liên quan đến sở lý luận việc thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản ngân hàng thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ Phát triển Việt Nam, cụ thể: Khái quát chung dự án đầu tƣ bất động sán - Khái niệm phân loại dự án đầu tƣ bất động sản Dự án đầu tư bất động sản: tập hợp đề xuất bỏ vốn trung dài hạn để tạo dựng tài sản bất động sản mua, bán, khai thác cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ bất động sản, hoạt động đầu tƣ bất động sản nhằm mục đích sinh lời đáp ứng lợi ích xã hội Phân loại dự án đầu tư bất động sản: dựa mục đích sử dụng dự án bất động sản, ngƣời ta phân chia làm loại dự án bất động sản, gồm có: Dự án xây dựng văn phòng cho thuê Dự án xây dựng khu đô thị, khu chung cƣ, nhà Dự án trung tâm thƣơng mại Dự án khách sạn, nhà hàng Dự án xây dựng khu du lịch Dự án kết hợp cung cấp loại hình dịch vụ - Đặc điểm dự án đầu tƣ bất động sản: Dựa đặc điểm bất động sản mà dự án đầu tƣ bất động sản mang đặc điểm riêng biệt so với dự án đầu tƣ khác Đồng thời qua đó, luận văn khái quát đặc điểm chung dự án đầu tƣ bất động sản Thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại - Khái niệm, đặc điểm cần thiết việc thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản: iii Thẩm định dự án đầu tư bất động sản đƣợc hiểu việc tiến hành nghiên cứu, phân tích, rà soát, kiểm tra lại cách khách quan, khoa học toàn diện tất nội dung dự án nội dung liên quan đến dự án để đánh giá mức độ khả thi tính hiệu dự án đầu tƣ bất động sản trƣớc định đầu tƣ (hoặc) tài trợ vốn cho dự án đầu tƣ bất động sản - Nội dung thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại Thẩm định dự án đầu tư bất động sản bao gồm nội dung chính: (i)Thẩm định tính pháp lý dự án bất động sản lực chủ đầu tƣ dự án, (ii)Thẩm định mục tiêu cần thiết dự án bất động sản, (iii)Thẩm định thị trƣờng dự án bất động sản, (iv)Thẩm định tài khả trả nợ vay dự án bất động sản, (v)Thẩm định nội dung mơ hình tổ chức quản trị nhân lực dự án - Phƣơng pháp thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại: (i) Phƣơng pháp thẩm định theo trình tự, (ii) Phƣơng pháp so sánh đối chiếu, (iii) Phƣơng pháp phân tích độ nhạy, (iv) Phƣơng pháp dự báo Các nhân tố ảnh hƣờng đến công tác thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại - Nhân tố chủ quan: (i) chất lƣợng cán thẩm định, (ii)quy trình, (iii) nội dung phƣơng pháp thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản,(iv) sách tín dụng ngân hàng, (v) chất lƣợng thơng tin, (vi) trang thiết bị cơng nghệ chi phí thẩm định dự án - Nhân tố khách quan: (i) môi trƣờng pháp lý, (ii) thị trƣờng bất động sản, (iii) tính trung thực chủ đầu tƣ dự án bất động sản Chƣơng 2, luận văn tập trung vào đánh giá thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng Thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ Phát triển Việt Nam Từ đó, luận văn nêu thành tựu hạn chế Cụ thể nhƣ sau: