Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực logistics vay vốn tại ngân hàng tmcp quân đội chi nhánh sở giao dịch 1

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN ********************** TRẦN THỊ NGỌC TÚ HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ LĨNH VỰC LOGISTICS VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUÂN ĐỘI, CHI NHÁNH SỞ GIAO DỊCH I LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ HÀ NỘI, Năm 2020 TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN ********************** TRẦN THỊ NGỌC TÚ HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ LĨNH VỰC LOGISTICS VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUÂN ĐỘI, CHI NHÁNH SỞ GIAO DỊCH I Chuyên ngành: Kinh tế Đầu tƣ LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt HÀ NỘI, Năm 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu tơi tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Tôi xin cam đoan số liệu thu thập kết phân tích luận văn hồn tồn trung thực, khơng trùng lắp với nghiên cứu khoa học Những thông tin tham khảo luận văn trích dẫn cụ thể nguồn sử dụng Tác giả xin hồn tồn chịu trách nhiệm tính minh bạch nguyên luận văn Hà Nội, ngày tháng năm 2020 Tác giả Trần Thị Ngọc Tú LỜI CẢM ƠN Trong thời gian nghiên cứu, học tập, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến toàn Quý thầy cô giáo công tác giảng dạy Khoa Đầu tư– Trường Đại học Kinh tế Quốc Dân giúp em nâng cao kiến thức, trang bị tri thức tạo điều kiện thuận lợi để hoàn thiện luận văn Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn, kính trọng tới PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt thường xuyên động viên, ân cần dẫn, hướng dẫn suốt thời gian thực nghiên cứu lĩnh vực Cuối cùng, em xin gửi lời tri ân tới tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp hợp tác, chia sẻ thông tin, cung cấp cho em nguồn tư liệu, tài liệu hữu ích phục vụ cho đề tài nghiên cứu Em xin gửi lời cảm ơn đến ban lãnh đạo Sở giao dịch I Ngân hàng TMCP Quân đội nói riêng cán thuộc phận khách hàng doanh nghiệp vừa nhỏ (SME) hướng dẫn tạo điều kiện thuận lợi cho em hồn thiện luận văn Kính mong nhận góp ý thầy để viết em hồn thiện Em xin chân thành cảm ơn MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ TÓM TẮT LUẬN VĂN i CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI 1.1.Tính cấp thiết đề tài 1.2 Tổng quan nghiên cứu có liên quan đến đề tài luận văn 1.3 Mục tiêu nghiên cứu 1.4 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 1.5 Phƣơng pháp nghiên cứu 1.6 Những đóng góp luận văn 1.7 Kết cấu đề tài CHƢƠNG 2: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 2.1 Thẩm định dự án đầu tƣ vay vốn ngân hàng thƣơng mại 2.1.1 Khái niệm vai trị cơng tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn NHTM 2.1.2 Quy trình thẩm định dự án đầu tư ngân hàng thương mại 2.1.3 Phương pháp thẩm định dự án đầu tư ngân hàng thương mại 2.1.4 Nội dung thẩm định dự án đầu tư ngân hàng thương mại 13 2.2 Chất lƣợng thẩm định dự án đầu tƣ vay vốn ngân hàng thƣơng mại 19 2.2.1 Khái niệm chất lượng thẩm định dự án 19 2.3.2 Các tiêu chí đánh giá chất lượng thẩm định dự án 20 2.4 Các nhân tố tác động đến công tác thẩm định dự án đầu tƣ ngân hàng thƣơng mại 23 2.4.1 Nhân tố chủ quan 23 2.4.2 Nhân tố khách quan 24 CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ LĨNH VỰC LOGISTICS VAY VỐN TẠI SỞ GIAO DỊCH I - NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN QUÂN ĐỘI 27 3.1 Khái quát Sở giao dịch I - Ngân hàng thƣơng mại Quân đội 27 3.1.1 Quá trình hình thành phát triển 27 3.1.2 Cơ cấu tổ chức nhân 28 3.1.3 Tổng quan hoạt động kinh doanh Sở giao dịch I - Ngân hàng TMCP Quân đội giai đoạn 2015 – 2019 30 3.2 Tình hình thẩm định dự án đầu tƣ lĩnh vực Logistics vay vốn Sở giao dịch I Ngân hàng TMCP Quân đội 35 3.2.1 Đặc điểm dự án đầu tư Logistics mối quan hệ với công tác thẩm định 35 3.2.2 Căn thẩm định 38 3.2.3 Quy trình thẩm định 41 3.2.4 Phương pháp thẩm định 45 3.2.5 Nội dung thẩm định 52 3.2.6 Ví dụ minh họa: “Dự án đầu tư xây dựng khu dịch vụ Logistics cảng Hàng không quốc tế Nội Bài” Công ty cổ phần dịch vụ sân bay AIPS 70 3.3 Đánh giá công tác thẩm định dự án Logistics SGD 83 3.3.1 Kết thẩm định 83 3.3.2 Hạn chế nguyên nhân 86 CHƢƠNG 4: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ LĨNH VỰC LOGISTICS VAY VỐN TẠI SỞ GIAO DỊCH I – NGÂN HÀNG TMCP QUÂN ĐỘI 92 4.1 Định hƣớng hoạt động SGD yêu cầu công tác thẩm định dự án đầu tƣ Logistics thời gian tới: 92 4.1.1 Định hướng phát triển SGD I Ngân hàng TMCP Quân đội 92 4.1.2 Phương hướng hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực Logistics SGD I 93 4.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tƣ Logistics SGD I Ngân hàng TMCP Quân đội 94 4.2.1 Hoàn thiện quy trình thẩm định 94 4.2.2 Hoàn thiện nội dung thẩm định 95 4.2.3 Hoàn thiện phương pháp thẩm định dự án 96 4.2.4 Nâng cao trình độ đội ngũ cán thẩm định 98 4.2.5 Hồn thiện cơng tác thu thập tổng hợp thông tin, đầu tư trang thiết bị trình thẩm định dự án 99 4.3 Kiến nghị 100 4.3.1 Kiến nghị với Nhà nước ngành có liên quan 101 4.3.2 Kiến nghị với ngân hàng nhà nước 102 4.3.3 Kiến nghị khách hàng doanh nghiệp 102 KẾT LUẬN 103 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 104 PHỤ LỤC 105 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT MB Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội SGD Sở giao dịch NHTM Ngân hàng thương mại DN Doanh nghiệp NVTD Cán thẩm định CBTĐ Cán thẩm định QLRR Quản lý rủi ro SXKD Sản xuất kinh doanh NV Nguồn vốn TMCP Thương mại cổ phần CIC Trung tâm thơng tin tín dụng CT Công ty TNHH Trách nhiệm hữu hạn TMDV Thương mại dịch vụ VLĐ Vốn lưu động TSCĐ Tài sản cố định CP Chi phí DA ĐT Dự án đầu tư NVL Nguyên vật liệu HĐTV Hội đồng thành viên KTT Kế toán trưởng DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ Bảng 3.1: Kết huy động vốn giai đoạn năm 2015–2019 Sở giao dịch I - NH TMCP Quân đội 30 Bảng 3.2: Cơ cấu dư nợ tín dụng Sở giao dịch I gia đoạn năm 2015- 2019 33 Bảng 3.3: Tóm tắt kết hoạt động kinh doanh SGD I – Ngân hàng TMCP Quân đội giai đoạn năm 2015 – 2019 34 Bảng 3.4: Các văn pháp luật lĩnh vực Logistics 40 Bảng 3.5: Đơn giá dịch vụ dự án cung cấp 48 Bảng 3.6: Độ nhạy IRR dự án đầu tư xây dựng cảng Phù Đổng – Hà Nội 50 Bảng 3.7: Chỉ tiêu tài Cơng ty cổ phần Dịch vụ hàng hóa hàng khơng Việt Nam giai đoạn 2015-2017 54 Bảng 3.8: Nguồn vốn đầu tư dự án xây dựng Cảng nội địa Mỹ Đình 65 Bảng 3.9: Hiệu tài dự án xây dựng Cảng nội địa Mỹ Đình 66 Bảng 3.10: Bảng cân đối vốn 78 Bảng 3.11: Phương án nhận TSĐB với Khách hàng 81 Bảng 3.12: So lượng dự án Logistics vay vốn SGD Ngân hàng TMCP Quân đội giai đoạn 2015-2019 83 Bảng 3.13: Tỷ lệ nợ nhóm SGD I – MB năm 2015 – 2019 84 Bảng 3.14: Tỷ lệ dư nợ xấu SGD I – MB năm 2015 – 2019 84 Sơ đồ 2.1: Quy trình thẩm định dự án vay vốn đầu tư Sơ đồ 3.1: Cơ cấu tổ chức phòng ban SGD I 29 Sơ đồ 3.2: Quy trình thẩm định dự án SGD I – Ngân hàng TMCP Qn đội 42 Sơ đồ 3.3: Mơ hình tổ chức quản lý dự án công ty INTERSERCO 63 TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN ********************** TRẦN THỊ NGỌC TÚ HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ LĨNH VỰC LOGISTICS VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUÂN ĐỘI, CHI NHÁNH SỞ GIAO DỊCH I Chuyên ngành: Kinh tế Đầu tƣ TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SỸ HÀ NỘI, Năm 2020 TÓM TẮT LUẬN VĂN Với tốc độ phát triển ngành logistics Việt Nam năm gần đạt khoảng 14%-16% quy mô khoảng 40-42 tỷ USD/năm, Logistics ngành dịch vụ tăng trưởng nhanh ổn định Việt Nam thời gian qua, ngày phát huy vai trò to lớn kinh tế Vì thế, việc nghiên cứu công tác thẩm định DA đầu tư lĩnh vực Logistics NHTM để tạo điều kiện cấp vốn hiệu cho khối DN việc làm thiết thực Các doanh nghiệp Logistics thực vay vốn Sở giao dịch I - Ngân hàng TMCP Quân đội thời gian vừa qua tăng số lượng quy mơ dự án Vì vậy, Sở giao dịch I ln xác định rõ nhóm khách hàng mục tiêu Song, yếu trình thẩm định DA mà tính đến nhiều DA khó có khả thu hồi vốn, chí vốn Điều gây ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động cung cấp dịch vụ DN tác động trực tiếp tới quan hệ tín dụng DN với ngân hàng Thế nhưng, tính đến thời điểm Sở giao dịch I chưa có cơng trình nghiên cưú để hồn thiện cơng tác thẩm định dự án Đây thiếu sót cần cần khắc phục Trong nghiên cứu, tác giả vào phân tích đánh giá thực trạng cơng tác thẩm định dự án vay vốn doanh nghiệp Logistics Sở giao dịch I - Ngân hàng TMCP Quân đội giai đoạn năm từ 2015 đến 2019 Trong phân tić h để nhận thành tựu mà công tác thẩm định DA đạt đồng thời hạn chế tồn xác định nguyên nhân Thông qua kết phân tích, đánh giá giai đoạn năm đó, tác giả đề xuất số nhóm giải pháp để hồn thiện cơng tác thẩm định DA Logistics vay vốn Sở giao dịch Luận văn sử dụng kết hợp phương pháp quan sát, thống kê, phân tích tổng hợp với nguồn liệu thuộc phòng chức Quan hệ khách hàng DN, Quản lý rủi ro, báo cáo tài thường niên Sở giao dịch, số tờ trình thẩm định DA năm liền (từ năm 2015 đến 2019) Trong đó cu ̣ thể : Chương 1: Tác giả trình bày tính cấp thiết đề tài, đưa ra, phân tích trình bày số kết nghiên cứu liên quan đến công tác thẩm định DA vay vốn thực giai đoạn gần đây, sau hạn chế cơng trình nghiên cứu Nhìn chung, cơng trình trước trình bày i khung giá đất công khai cho địa bàn khu vực phù hợp với mức giá thị trường nhằm làm cho CBTĐ tính tốn tiêu tài sở để so sánh, đối chiếu thẩm định 4.3.2 Kiến nghị với ngân hàng nhà nước Đề nghị ngân hàng Nhà nước cần nâng cao hiệu trung tâm phòng chống rủi ro trung tâm tín dụng ngân hàng để cung cấp nguồn thơng tin hữu ích nhất, tăng cường hợp tác việc xử lý số liệu thông tin thu thập trao đổi kinh nghiệm, tránh tình trạng cạnh tranh khơng lành mạnh đảm bảo độ an toàn cho hoạt động hệ thống ngân hàng 4.3.3 Kiến nghị khách hàng doanh nghiệp Có thể thấy khách hàng nhân tố định đến hiệu công tác thẩm định dự án Vì vậy, muốn nâng cao chất lượng thẩm định, định thiếu hỗ trợ hợp tác trung thực từ phía chủ đầu tư Vì trực tiếp khách hàng đối tượng vay vốn sử dụng vốn Ngân hàng Do vậy, khách hàng - đặc biệt công ty, doanh nghiệp cần có biện pháp tạo điều kiện cho Ngân hàng thực mục tiêu như: DN cần phải nắm bắt nhu cầu thị trường hay xu hướng xã hội để từ xác định cho hướng đầu tư đắn, nhận định có nên đầu tư khơng, có thiết cần mở rộng sản xuất để phù hợp với tình hình khơng? Tóm lại, để cơng tác thẩm định dự án Logistics SGD đạt hiệu chủ đầu tư cần: - DN phải chấp hành cách nghiêm túc quy định kế toán hay kiểm toán Nhà nước; trung thực việc cung cấp thông tin kết kinh doanh báo cáo tài cho ngân hàng - Cần nâng cao chất lượng công tác lập thẩm định dự án doanh nghiệp nhằm cung cấp dự án có chất lượng tốt cho ngân hàng Việc giúp làm giảm thời gian thẩm định với ngân hàng giúp khách hàng khơng bị bỏ lỡ thời gian, hội đầu tư - Luôn tuân thủ nghiem túc nội dung hợp đồng tín dụng, sử dụng vốn vay ngân hàng hiệu mục đích DN cần sẵn sàng phối hợp với ngân hàng công tác thẩm định trước, sau vay vốn 102 KẾT LUẬN Hoàn thiện chất lượng thẩm định dự án đầu tư nói chung DN logistics nói riêng vấn đề vô quan trọng cần thiết để nâng cao chất lượng dịch vụ đồng thời góp phần làm mở rộng hoạt động cho vay ngân hàng TMCP Quân đội chi nhánh Sở giao dịch I Theo xu hướng hội nhập quốc tế hóa tồn cầu, ngày nhiều dự án đầu tư hoạt động lĩnh vực Logicstic có quy mơ chất lượng dịch vụ khả đáp ứng cho nhu cầu giao thương hàng hóa cao đến vay vốn cac ngân hàng, đặc biệt ngân hàng TMCP Quân đội chi nhánh Sở giao dịch I, nhằm phục vụ, đáp ứng cho nhu cầu phát triển đất nước Đứng trước nhu cầu vốn vậy, ngân hàng cần phải đánh giá, xem xét lựa chọn xem dự án mang lại hiệu cao, đồng thời có khả thi mà rủi ro đem lại thấp Đây cơng việc quan trọng q trình thẩm định dự án đầu tư tín dụng Tuy nhiên, vấn đề phức tạp có liên quan đến nhiều đối tượng, hay nhiều chủ thể nên địi hỏi cần có nghiên cứu sâu sắc đưa giải pháp phải đồng với tâm nỗ lực trình thực từ nhiều phía Chính vậy, nghiên cứu vấn đề vấn đề thiết thực hữu ích Qua thời gian nghiên cứu tìm hiểu thực tế Sở giao dịch I, em xin đề xuất đưa vài ý kiến góp ý nhằm góp phần nâng cao, hoàn thiện chất lượng thẩm định dự án đầu tư hoạt động cho vay ngân hàng TMCP Quân đội chi nhánh Sở giao dịch I Tuy nhiên kinh nghiệm khả tiếp cận với thực tế nhiều hạn chế đồng thời khả phân tích chưa đầy đủ viết khơng tránh khỏi sai sót Vì vậy, em mong nhận ý kiến đóng góp thầy để nghiêm cứu hồn thiện 103 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Sở giao dịch MB (2015-2019), Báo cáo hoạt động thẩm định từ 2015-2019 Sở giao dịch MB (2015-2019), Báo cáo tài năm từ2015-2019 Các tạp chí Tài chính, Tạp chí Ngân hàng, báo Đầu tư, Thời báo Kinh tế Việt Nam Đinh Thế Hiển (2002), Lập thẩm định hiệu tài Dự án đầu tư,NXB Tài Lưu Thị Hương (2004), Thẩm định tài dự án, Đại học Kinh tế Quốc dân Ngân hàng TMCP Quân đội (2015-2019), Báo cáo thường niên từ 2015-2019 Nguyễn Bạch Nguyệt & Từ Quang Phương (2015), Giáo trình Kinh tế Đầu tư, Đại học Kinh tế Quốc dân Nguyễn Đức Thắng (2009), Nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư ngân hàng thương mại, NXB Thống Kê, Hà Nội Các trang Web: www.vsa.com.vn www.mb.vn www.mpi.gov.vn 104 PHỤ LỤC Phụ lục1: Tổng mức đầu tƣ dự án xây dựng Cảng nội địa Mỹ Đình (Đơn vị tính: 1.000 đ) Hạng mục chi phí TT Giá trị (Đ) Chi phí xây dựng 845.245.272.241 Chi phí thiết bị 126.162.480.700 Chi phí giải phóng mặt 196.572.733.903 Chi phí quản lý dự án 12.228.766.462 Chi phí tư vấn 33.236.823.976 Chi phí khác Dự phịng phí Lãi vav 6.112.385.232 103.454.252.564 2.442.118.654 Tổng vốn đầu tƣ 1.527.233.522.124 Làm trịn 1.527.233.523.000 105 Phụ lục 2: Chi phí đầu tƣ xây dựng cơng trình (Đơn vị:VNĐ) STT I 5.1 5.2 II 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 Nội dung Chi phí xây đựng (Gxd) San Nhà sổ Nhà sổ Hạ tầng, phụ trợ m2 nhà Chống mối Nhà số Nhà số Chi phi thiết bị (Gtb) Nhà số Hệ thong cap điện Hệ thống báo cháy Hệ thong chừa cháy Hệ thống diện nhẹ Hệ thống cấp nƣớc Hệ thơng điều hồ Nhà so Hệ thống thang mây chờ ngƣời Hệ thống thang 2.2 mảy chờ hang Hệ thống cấp 2.3 diện Cách tính Trƣớc thuế Hệ thống điện nhẹ Hệ thổng điều 2.6 hoả Trạm biên áp 800kVA, bao 2.5 Sau thuế 71.908.589.883 7.190.858.988 79.099.448.871 4.282.566.703 428.256.670 4.710.823.374 18.981.553.856 1.898.155.386 20.879.709.241 37.126.816.988 3.712.681.699 40 839.498.687 10314.606.712 1.031.460.671 1.203.045.623 738.825.926 464.219.697 120304.562 73.882.593 46.421.970 11346.067.383 1.323350.186 812.708.519 510.641.667 35.037.632.356 3.503.763.236 38.541.395.592 2.222.957.301 222.295.730 2.445.253.031 453.432.782 45.343.278 498.776.060 35.042.463 3.504.246 38.546.710 502.823.148 50.282.315 553 05.463 977.642.739 97.764.274 1.075.407.013 72.389.899 7.238.990 79.628.889 181.626.269 18.162.627 199.788.896 8.810.973.738 881.097.374 9.692.071.112 1.549.790.000 154,979.00 1.704,769.000 Báo giá 1.885,224.000 188.522.400 2.073.746,400 Báo giá 512.546.827 51.254.683 563.801.510 650 65 715 830.600.404 83.060.040 913.660.445 4.032.162.507 403.216.251 4.435.378.758 4.867.337.680 486.733.768 5.354.071.448 Dự toán chi tiết Dự toán chi tiêt Dự toán chi tiêt Dự tốn chí tiết Dự tốn chi tiết Dự toán chi tiết 2.1 2.4 Hệ thống PCCC Thuế VAT Dự toán chi tiết Dự toán chi tiết Dự toán chi tiết Dự toán chi tiết 106 gồm Hệ thống nối đất cho trạm biền áp Thiết bị kho lạnh 5.1 Kho lạnh 18.636.363.636 1.863.636.364 20.500.000.000 5.909.090.909 IV 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 Chi phí quân lý Gxd+ Gtb dự án (Gqlda) Chi phí tƣ vấn đau tƣ xây dựng (Gtvxd) Chi phí lập dự Gxd+ án dầu lƣ xây Gtb dựng Chi phi thắm tra Gxd+ tính hiệu Gtb cùa dự án Chi phi thiết kể Gxd bàn vẽ thi còng Thẩm tra thiết Gxd ke vẽ thi cơng Thấm tra tống Gxd dự tốn Khảo sát địa chẩt Thi nghiệm cọc Lập 1-ISMT đánh giá hồ sơ Gxd dự thầu phần xây dựng Lặp HSMT đảnh giã hồ sơ Gtb dự thầu phần thiết bị Giám sát xây Gxd dụng Giám sát lắp đặt Gtb thiết bị 6.500.000 12.727.272.727 1.272.727.273 14.000.000.000 106.946.222.23 10.694.622.22 117.640.844.46 5.2 Kho mát III 590.909.091 1610% 4.848,253.353 484.825.335 5.333,078.689 492.084.423 49.208.442 541 292.865 0,4601% 73.748.047 7.374,805 81.122.852 0,069% 1.626.835.230 162.683.523 1.789 518.753 2262% 101.957.495 10.195,750 112.153.245 0,142% 98.184.226 9.818.423 108.002.649 0,137% 272.727.273 27.272.727 300.000.000 132.000.000 13.200.000 145.200.000 104.511.026 10.451.103 114.962.129 108.366.315 10.836.631 19.202.946 0,309% .362.634.978 136.263.498 1.498.898.476 0,145% 1895% 275.204.340 27.520.434 302.724.774 0,785% 200.000.000 20.000.000 220.000.000 1.232.770.387 96.629.136 1.329.399.523 Các chi phí tƣ vẩn khác 107 V Các chi phí khác (Gk) 5.1 Phí thầm định dự án đẩu lƣ TMĐT 5.2 Phí thẩm định thiết kế Gxd 5.3 17.500.000 17.500.000 0,0125% 48.979.031 48.979.031 0,068% 100.800.000 10.080.000 110.880.000 Chi phí thẩm tra TMĐT phê duyệt QT 0,144% 280.000.000 28.000.000 308.000.000 5.4 Chi phí kiêm tốn 0,220% 200.000.000 20.000.000 220.000.000 5.5 Các thỏa thuận chuyên ngành 315.491.356 31.549.136 347.040.491 70.000.000 7.000.000 77.000.000 5.6 Bào hiềm 5.7 Chi phí rà phá bom 5.8 Chi phí di dời mồ mà VI Chi phí dự phịng (Gdp) VII Chi phí giải phóng mặt bang TMĐT Gxd+ Glb 0,295% 200.000.000 200.000.000 11.474.876.623 1.147.487.662 12.622.364.286 10% 4.000.000.000 400.000.000 4.400.000.000 130.223.642.85 12.995.716.38 143.219.359.24 143.219.359.00 TỎNG 108 Phụ lục 3: Kế hoạch kinh doanh (Đơn vị: $) Tăng giá DV 5% Doanh Doanh Doanh Doanh thu tháng thu tháng thu tháng thu tháng từ 2016từ 2018từ 2020từ 20232017 2019 2022 2025 Stt Vị trí Tổng diện tích cho thuê (m2) I Nhà kho số 3519 35526 37808 40309 42816 Kho cung ứng 1428 15561 16653 17865 19064 Kho vật tƣ khí tài 765 7287 7654 804 8445 Kho lạnh & mát 816 12679 3.1 3.2 Kho lạnh Kho mát 170 646 4904 7775 5212 8289 5549 8855 5887 942 II Khu nhà kho số 8245 47153 51605 67501 74065 Kho ngoại quan 187 1458 17609 20991 25194 630 764 926 112 111 13403 15909 19274 285 3441 4155 48 187 10513 15002 19918 20949 187 748 11781 16493 17318 228 275 332 384 187 2805 2945 3093 3247 374 - - - - 460 - - - - 1206 1206 18995 26595 27922 72679 89413 107811 116882 4.1 4.2 4.3 6.1 6.2 6.3 Doanh thu từ nhập/ xuất kho Doanh thu từ kho hàng hóa Doanh thu từ hoạt động bốc xếp Sảnh, hành lang thang, khu vực kỹ thuật, WC tầng Kho chuyên dụng DT từ hoạt động cho thuê kho DT từ hoạt động bốc xếp DT từ phí quản lý Sảnh, hành lang, thang, khu vực kỹ thuật, WC tầng Khu văn phòng AIPS DT từ cho thuê văn phòng TỔNG CỘNG 170 109 Phụ lục 4: Kế hoạch vay trả lãi vay (Đơn vị: VNĐ) KẾ HOẠCH 2016 VAY VÀ Tổng Q4 LÃI VAY Số tiền rút 100.099.551.468 19.413 739.522 vốn vay Dư nợ vay Trả gốc vay Tiền lãi vay 2017 Quý 01 Quý 02 2018 Quý 03 Quý 04 Tổng trả Quý 04 Quý 01 5.000.000.000 5.000.000.000 5.000.000.000 5.000.000.000 5.000.000.000 5.000.000.000 33.032.630.435 485.343.488 2.502.488.787 2.502.488.787 2.502.488.787 2.502.488.787 2.377.488.787 2.252.488.787 2.127.488.787 2.002.488.787 2.002.488.787 133.132.181.904 485.343.488 2.502.488.787 2.502.488.787 2.502.488.787 7.502.488.787 7.377.488.787 7.252.488.787 7.127.488.787 7.002.488.787 6.877.488.787 2019 2020 Quý 02 2021 Quý 02 Quý 03 Quý 04 Quý 01 70.099.551.468 65.099.551.468 60.099.551.468 55.099.551.468 5000000000 5000000000 5000000000 5000000000 5000000000 5000000000 5000000000 5000000000 5000000000 25.099.551.468 33.032.630.435 1.752.488.787 1.627.488.787 1.502.488.787 1.377.488.787 1.252.488.787 1.127.488.787 1.002.488.787 877.488.787 752.488.787 133.132.181.904 6.752.488.787 6.627.488.787 6.502.488.787 6.377.488.787 6.252.488.787 6.127.488.787 6.002.488.787 5.877.488.787 Dư nợ vay Trả gốc vay Tiền lãi vay Quý 03 19413.739.522 100.099.551.468 100.099.551.468 100.099.551.468 100.099.551.468 95.099.551.468 90.099.551.468 85.099551.468 80099.551.468 75.099.551.468 KẾ HOẠCH VAY VÀ Tổng LÃI VAY Số tiền rút 100.099.551.468 vốn vay Quý 02 80.685.811.946 Tổng trả Quý 01 2019 110 Quý 03 Quý 04 Quý 01 Quý 02 Quý 03 50.099.551.468 45.099.551.468 40.099.551.468 35.099.551.468 30.099.551.468 25.099.551.468 627.488.787 5.752.488.787 25.727.040.255 Phụ lục 5: Hiệu hoạt động (Đơn vị: $) KHOẢN MỤC TỔNG SỐ 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Tổng doanh thu khai thác từ dịch vụ kho 727.432 845.021 845.021 947.621,06 974.621 974621,06 1.067.516 Tổng doanh thu khai thác từ kho thuê VP 144.72 227.934 227.934 319.108 319.108 319107,6 335.063 872.152 1.072.954,89 1.072.954,89 1.293.728,66 1.293.728,66 1293728,66 1402579,23 47.619 47.619,05 47.619,05 47.619,05 47.619,05 47.619,05 47.619,05 -822.117 1.025.335,84 1.025.335,84 1.246.109,61 1.246.109,61 1.246.109,61 1.354.960,18 454.665 476.665 (1.753.446) 454.665,00 417.140,72 153.530,49 454.665 321.902,63 248.768,58 454.665 226.664,53 564.780,45 454.665,00 107.498,40 683.946,58 454.665,00 791.444,98 454.665,00 900.295,55 - 30.706,10 49.753,72 112.956,09 136.789,32 158.289,00 180.059,11 (1.753.446) 122.824,39 199.014,87 451.824,36 547157,26 633155,98 720.236,44 Tổng doanh thu Tổng chi phí hoạt động (nhân quản lý, điện nước,…) Chi phí đầu tư dự án 1.646.649 Lợi nhuận trước lãi khấu hao Chi phí khấu hao Lãi vay Lợi nhuận dự án (-) Thuế doanh nghiệp 20% Lợi nhuận sau thuế 6.819.969 1.549.871 111 KHOẢN MỤC Tổng doanh thu khai thác từ dịch vụ kho Tổng doanh thu khai thác từ kho thuê VP Tổng doanh thu Tổng chi phí hoạt động (nhân quản lý, điện nước,…) Chi phí đầu tư dự án Lợi nhuận trước lãi khấu hao Chi phí khấu hao Lãi vay Lợi nhuận dự án (-) Thuế doanh nghiệp 20% Lợi nhuận sau thuế TỔNG SỐ 6.819.969 1.549.871 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 1.067.516 1.067.516 1.067.516 1.067.516 1.067.516 1.067.516 1.067.516 1.067.516 335.063 335.063 335.063 335.063 335.063 335.063 335.063 335.063 1.402.579 1.402.579 1.402.579 1.402.579 1.402.579 1.402.579 1.402.579 1.402.579,23 47.619,05 47.619,05 47.619,05 47.619,05 47.619,05 47.619,05 47.619,05 47.619,05 1354960,18 1354960,18 1354960,18 1354960,18 1354960,18 1354960,18 1354960,18 1354960,18 454.665,00 900295,55 454.665,00 900295,55 454.665,00 900295,55 454.665,00 900295,55 454.665,00 900295,55 454.665,00 900295,55 454.665,00 900295,55 454.665,00 900295,55 180.059,11 180.059,11 180.059,11 180.059,11 180.059,11 180.059,11 180.059,11 180.059,11 720.236,44 720.236,44 720.236,44 720.236,44 720.236,44 720.236,44 720.236,44 720.236,44 112 Phụ lục 6: Bảng dòng tiền dự án (Đơn vị: $) KHOẢN MỤC 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Tổng doanh thu khai thác từ dịch vụ kho 727.432 845.021 845.021 974.621 974.621 974.621 Tổng doanh thu khai thác từ kho thuê VP 144.72 227.934 227.934 319.108 319.108 319.108 Chi phí lãi vay 476665 417.141 321903 226.665 107.498 - Chi phí hoạt động dự án 47.619 47.619 47.619 47.619 47.619 47.619 - 30.706 49.754 112.965 136.789 158.289 Thuế phải nộp Chi đầu tư -396.199 (1.646.649) Dòng tiền dự án trƣớc khấu hao -396.199 (1.298.781) 577.489,00 653.679,00 906.489,00 1.001.822,00 1.087.821,00 Dịng tiền tích lũy -396.199 (1.694.980) (1.117.491) -463.811 442.678,00 1.444.499,00 2.532.320,00 113 KHOẢN MỤC 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Tổng doanh thu khai thác từ dịch vụ kho 1.067.516 1.067.516 1.067.516 1.067.516 1.067.516 1.067.516 1.067.516 1.067.516 Tổng doanh thu khai thác từ kho thuê VP 335.063 335.063 335.063 335.063 335.063 335.063 335.063 335.063 Chi phí lãi vay - - - - - - - - Chi phí hoạt động dự án 47.619 47.619 47.619 47.619 47.619 47.619 47.619 47.619 Thuế phải nộp 180.059 180.059 180.059 180.059 180.059 180.059 180.059 180.059 Dòng tiền dự án trƣớc khấu hao 1.174.901 1.174.901 1.174.901 1.174.901 1.174.901 1.174.901 1.174.901 1.174.901 Dịng tiền tích lũy 3.707.221 4.882.122 6.057.023 7.231.924 8.406.825 9.581.726 10.756.628 11.931.529 Chi đầu tư 114 Phụ lục 7: Quy mơ cơng trình đất Tầng Chức Nhà kho số Kho cung ứng Kho khí tài Kho lạnh Kho mát Khu điều hành khai thác Nhà kho số Tầng Tầng Tầng Tầng Tầng mái Nhà phụ trợ nhà xe Khu tiếp nhận làm thủ tục Khu bảo dưỡng thiết bị Khu vực kỹ thuật tòa nhà tầng (sành, hành lang, thang thang máy, wc, kỹ thuật) Kho hàng Khu vực sảnh, hành lang, thang thang máy,wc, kỹ thuật Kho hàng Khu vực sảnh, hành lang, thang thang máy,wc, kỹ thuật Khu văn Khu vực sảnh, hành lang, thang thang máy,wc, kỹ thuật Khu vực thang bộ, kỹ thuật, bề nước Trạm bơm, Trạm biến áp, Máy phát điộn dự phòng, phòng camera quan sát, trực pccc, nhà bảo vệ nhà xe nhân viên Diện tích sàn (m2) 3.519 1.428 765 170 646 510 8.245 17105 765 170 1.870 170 1.870 170 1.666 374 85 256 Tổng 12.020 Diện tích khu thƣơng mại Diện tích khu VP AỈPS Diện lích khu nhận & phân loại hàng Khu vực kỹ thuật tòa nhà Tổng cộng 7.955 460 1.105 2.500 12.020 115 Phụ lục 8: Hạng mục thiết bị công nghệ (Đơn vị: VNĐ) Thiết bị Thành tiền Chi phi thiết bị (Gtb) 38.541.395.592 Nhà số 2.445.253.031 Hệ thống cấp điện 498.776.060 Hệ thống báo cháy 38.546.710 Hệ thống chữa cháy 553 105.463 Hệ thống diện nhẹ 1.075.407.013 Hệ thống cấp nước 79.628.889 Hệ thơng điều hồ 199.788.896 Nhà số 9.692.071.112 Hệ thống thang máy chờ người 1.704.769.000 Hệ thống thang máy chở hàng 2.073.746,400 Hệ thống cấp diện 563.801.510 Hệ thống PCCC 715 Hệ thống điện nhẹ 913.660.445 Hệ thổng điều hoả 4.435.378.758 Trạm biên áp 800kVA, bao gồm phụ kiện, tủ hạ thế… Hệ thống nối đất cho trạm biền áp 5.354.071.448 550.000.000 Thiết bị kho lạnh 20.500.000.000 Kho lạnh 6.500.000.000 Kho mát 14.000.000.000 116