Hoàn thiện công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản tại ngân hàng tmcp quân đội

1 MỤC LỤC Trang LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC BẢNG BIỂU DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TÓM TẮT LUẬN VĂN CHƢƠNG TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI CHƢƠNG 2: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐÁNH GIÁ RỦI RO TRONG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢNTẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 11 2.1 Rủi ro dự án BĐS 11 2.1.1 Khái niệm, đặc điểm dự án đầu tư BĐS 11 2.1.2 Các loại rủi ro dự án đầu tư BĐS .15 2.2 Đánh giá rủi ro công tác thẩm định dự án đầu tƣ BĐS Ngân hàng thƣơng mại .19 2.2.1 Sự cần thiết phải đánh giá rủi ro thẩm định dự án đầu tư BĐS NHTM 19 2.2.2 Quy trình đánh giá rủi ro thẩm định dự án đầu tư BĐS NHTM .21 2.2.3 Các phương pháp đánh giá rủi ro công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS NHTM 23 2.2.4 Nội dung đánh giá rủi ro thẩm định dự án đầu tư BĐS NHTM 28 2.3 Các tiêu chí đánh giá cơng tác đánh giá rủi ro thẩm định dự án đầu tƣ BĐS NHTM 39 2.4 Các nhân tố ảnh hƣởng đến công tác đánh giá rủi ro dự án lĩnh vực BĐS NHTM 41 2.4.1 Nhân tố khách quan 41 2.4.2 Nhân tố chủ quan 41 CHƢƠNG THỰC TRẠNG ĐÁNH GIÁ RỦI RO TRONG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUÂN ĐỘI .44 3.1 Tổng quan chung MB 44 3.1.1 Lịch sử hình thành phát triển 44 3.1.2 Cơ cấu tổ chức .45 3.1.3 Tình hình kết kinh doanh giai đoạn 2011-2015 49 3.2 Thực trạng đánh giá rủi ro công tác thẩm định dự án đầu tƣ lĩnh vực BĐS MB 50 3.2.1 Tổng quan dự án BĐS vay vốn MB 50 3.2.2 Quy trình đánh giá rủi ro công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS MB .52 3.2.3 Phương pháp đánh giá rủi ro thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực BĐS MB 56 3.2.4 Nội dung đánh giá rủi ro thẩm định dự án lĩnh vực BĐS MB 64 3.2.5 Ví dụ minh họa cho cơng tác đánh giá rủi ro thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực BĐS 76 3.3 Đánh giá thực trạng công tác đánh giá rủi ro thẩm định dự án đầu tƣ BĐS MB 87 3.3.1 Những kết đạt 87 3.3.2 Những hạn chế nguyên nhân 92 CHƢƠNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ĐÁNH GIÁ RỦI RO TRONG CÔNGTÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN LĨNH VỰC BĐS TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUÂN ĐỘI 99 4.1 Định hƣớng Ngân hàng MB công tác đánh giá rủi ro thẩm định dự án đầu tƣ BĐS .99 4.1.1 Định hướng Ngân hàng hoạt động cấp tín dụng lĩnh vực BĐS năm 2015 – 2016 .99 4.1.2 Định hướng Ngân hàng công tác đánh giá rủi ro thẩm định dự án đầu tư BĐS .99 4.2 Giải pháp hoàn thiện công tác đánh giá rủi ro thẩm định dự án đầu tƣ lĩnh vực BĐS 100 4.2.1 Giải pháp nâng cao nhận thức vai trị cơng tác đánh giá rủi ro thẩm định dự án BĐS .100 4.2.2 Giải pháp hoàn thiện phương pháp nội dung đánh giá rủi ro 101 4.2.3 Giải pháp tuyển dụng, đào tạo nguồn nhân lực 105 4.2.4 Giải pháp nâng cao chất lượng công nghệ 107 4.2.5 Giải pháp đổi mơ hình đánh giá rủi ro công tác thẩm định dự án đầu tư 108 4.3 Một số kiến nghị 109 4.3.1 Kiến nghị với phủ ngành liên quan 109 4.3.2 Kiến nghị với ngân hàng nhà nước 110 KẾT LUẬN 104 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .105 PHỤ LỤC .107 DANH MỤC BẢNG BIỂU Trang Bảng 3.1: Các công ty thành viên thuộc Ngân hàng MB 48 Bảng 3.2: Một số tiêu tài giai đoạn 2011-2015 49 Bảng 3.3: Dư nợ theo ngành nghề năm 2015 51 Bảng 3.4: Tỷ lệ nợ hạn dư nợ lĩnh vực đầu tư BĐS giai đoạn 2013-2015 .51 Bảng 3.5: Số lượng dự án BĐS đánh giá rủi ro bị từ chối giai đoạn 20132015 87 Bảng 3.6: Thời gian bình quân đánh giá rủi ro dự án BĐS MB 91 Bảng 3.7: Chất lượng tín dụng dư nợ dự án BĐS MB 91 Hình: 3.1 Sơ đồ tổ chức Ngân hàng TMCP Quân đội 46 Hình 3.2: Quy trình thẩm định dự án đầu tư MB 53 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT NHTM : Ngân hàng thương mại BĐS : Bất động sản MB : Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội TMCP : Thương mại cổ phần CVTĐ : Chuyên viên thẩm định RM : Chuyên viên quan hệ khách hàng KHDN : Khách hàng doanh nghiệp PM : Hệ thống Process Marker CSSY : Hệ thống chấm điểm xếp hạng tín dụng nội XHTD : Xếp hạng tín dụng SME : Khách hàng doanh nghiệp vừa nhỏ CIB : Khách hàng lớn ĐVKD : Đơn vị kinh doanh CIC : Trung tâm thơng tin tín dụng - Ngân hàng nhà nước TSĐB : Tài sản đảm bảo QTRR : Quản trị rủi ro CHƢƠNG TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 1.1 Tính cấp thiết đề tài Hoạt động cho vay hoạt động kinh doanh trọng tâm ngân hàng thương mại Việt Nam hay Đây hình thức kinh doanh rủi ro, lấy rủi ro để làm lợi nhuận Do đó, “ngân hàng khơng thể loại bỏ hồn tồn” yếu tố rủi ro mà nỗ lực tìm kiếm, “kiểm sốt, quản lý rủi ro” hạn chế tổn thất yếu tố rủi ro gây nên mức độ tối đa “Trong bối cảnh kinh tế” cịn nhiều khó khăn, ngành ngân hàng tái cấu trúc mạnh mẽ “nhiệm vụ nâng cao chất lượng công tác” đánh giá rủi ro hoạt động cấp tín dụng ngân hàng triển khai cách liệt Hơn nữa, tiền đề cho mục tiêu phát triển tới chuẩn quốc tế bền vững Việt Nam “Trong hoạt động cho vay NHTM” mảng “cho vay dự án đầu tư tiềm ẩn” nhiều rủi ro, dự án đầu tư BĐS rủi ro lớn Bởi lẽ “các dự án đầu tư” BĐS thường có chung đặc điểm “vốn đầu tư” “lớn, thời gian thu hồi vốn dài, rủi ro” thị trường cao, khó kiểm sốt, chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố, diễn biến tương đối phức tạp Tuy nhiên, biên lợi nhuận từ “cho vay dự án” BĐS lại “cao so với” ngành nghề sản xuất thương mại Trong bối cảnh ngành kinh doanh BĐS ấm lên ngân hàng mạnh dạn việc giải ngân dự án BĐS Do vậy, vấn đề đặt đòi hỏi NHTM phải thận trọng “trong công tác đánh giá rủi ro” dự án BĐS Ngân hàng TMCP Quân đội (MB) thành lập từ năm 1994, tiền thân thành lập nhằm phục vụ cho doanh nghiệp Bộ quốc phòng Trải qua 20 năm trưởng thành phát triển, Ngân hàng MB dần khẳng định vị ngành ngân hàng Việt Nam, tham gia tài trợ nhiều ngành then chốt kinh tế, có ngành bất động sản Tuy nhiên giai đoạn nay, việc tài trợ cho dự án BĐS tiềm ẩn nhiều rủi ro Thực tế Việt Nam giai đoạn vừa qua, hệ thống ngân hàng tái cấu trúc mạnh mẽ, có hàng loạt ngân hàng phải sáp nhập mua lại hoàn toàn nhà nước có sai phạm hoạt động cấp tín dụng, có việc tài trợ ngành bất động sản Do đó, vấn đề nghiên cứu “công tác đánh giá rủi ro thẩm định dự án đầu tư BĐS” vấn đề cấp thiết nhằm nâng cao chất lượng tín dụng cho vay BĐS, giảm nợ xấu, giúp ngân hàng phát triển bền vững Bên cạnh đó, qua q trình cơng tác nghiên cứu “đánh giá rủi ro thẩm định dự án” BĐS MB, nhận thấy cơng việc cịn số hạn chế Với mong muốn sâu nghiên cứu, sở đưa điểm hạn chế cịn tồn tìm giải pháp thích hợp với điều kiện có MB, tác giả lựa chọn đề tài “Hồn thiện cơng tác đánh giá rủi ro thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản Ngân hàng TMCP Quân đội” làm đề tài nghiên cứu 1.2 Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Nói đánh giá rủi ro dự án đầu tư chủ đề phổ biến công tác quản trị rủi ro ngân hàng thương mại Do đó, có nhiều đề tài quan tâm đến nội dung như: - “Đánh giá rủi ro thẩm định dự án vay vốn Chi nhánh Ngân hàng công thương Thanh Xuân Thực trạng giải pháp” tác giả Đoàn Thị Thanh Huyền năm 2009, trường ĐH Kinh tế quốc dân; mặt lý luận, đề tài đưa rủi ro hay gặp phải “dự án vay vốn Ngân hàng TMCP” Công thương Việt Nam – Chi nhánh Thanh Xuân Đồng thời nêu lên số phương pháp đươc sử dụng để đánh giá rủi ro Về thực tiễn, đề tài vào “đánh giá thực trạng công tác đánh giá rủi ro” dự án vay vốn Tuy nhiên, đề tài số hạn chế như: + Về lý luận: Mới dừng lại phương pháp sử dụng thông thường, chưa nêu lên phương pháp đại áp dụng phương pháp phân tích độ nhạy phần mềm chuyên dụng, phương pháp mô + Về thực tiễn: Phạm vi đề tài chung chung, lẽ ngân hàng có nhiều dự án vay vốn với nhiều lĩnh vực Trong đó, lĩnh vực có đặc thù riêng Do vậy, tính ứng dụng đề tài bị hạn chế, chưa sâu sắc với lĩnh vực “Đánh giá rủi ro thẩm định dự án đầu tư vay vốn Ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình” tác giả Nguyễn Thị Ngọc Quỳnh, trường ĐH Kinh tế quốc dân năm 2011 Với đề tài này, phần lý luận nêu lên phương pháp, nội dung đánh giá rủi ro công tác thẩm định dự án Tuy nhiên, đề tài chưa phân tích đến nhân tố ảnh hưởng đến công tác đánh giá rủi ro thẩm định dự án đầu tư Về phần thực trạng, đề tài gặp điểm hạn chế đề tài nói tác giả Đồn Thị Thanh Huyền, cịn chung chung, chưa có tính thực tiễn, phạm vi thực trạng rộng Mặt khác, phần giải pháp để nâng cao chất lượng công tác đánh giá rủi ro cịn chung chung, chưa có tính sáng tạo thực tiễn ứng dụng - “Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án lĩnh vực bất động sản Ngân hàng Bưu điện Liên Việt” tác giả Nguyễn Thị Thu Trang năm 2012, trường Đại học Kinh tế quốc dân Với đề tài này, tác giả trình bày phương pháp, nội dung để thẩm định dự án BĐS Ngân hàng Liên Việt Tuy nhiên, đề tài chưa rõ rủi ro phát trình thẩm định tác động rủi ro đến ngân hàng, ngành có nhiều rủi ro ngành bất động sản Đề tài giải pháp mang tính ứng dụng cao Tuy nhiên, thời điểm thị trường BDS có nhiều đổi so với thời điểm nghiên cứu năm 2012, tính ứng dụng khơng cịn phù hợp với - Về tình hình nghiên cứu Ngân hàng MB: Tại MB có số đề tài viết cơng tác đánh giá rủi ro “Hồn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư vào lĩnh vực thủy điện Ngân Hàng Quân đội” tác giả Bùi Bảo Đăng năm 2013, trường Đại học kinh tế quốc dân; Hay đề tài “Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án doanh nghiệp xây lắp Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội - chi nhánh Hoàn Kiếm” tác giả Nguyễn Thị Tuyết Mai năm 2014 trường Đại học kinh tế quốc dân Nhìn chung đề tài phân lý luận nêu lên phương pháp, quy trình nội dung đánh giá rủi ro vê lĩnh vực hẹp chọn Phần thực trạng đánh giá công tác đánh giá rủi ro ngân hàng, tác động rủi ro lĩnh vực đến tình hình kinh doanh ngân hàng Tuy nhiên, năm 2014 Ngân hàng MB có chuyển đổi mơ hình hoạt động, thực thẩm định tập trung nên công tác đánh giá rủi ro có thay đổi định để phù hợp với mơ hình Mặt khác, lĩnh vực bất động sản lĩnh vực chiếm tỷ lệ dư nợ cao ngân hàng, lại có đề tài đánh giá rủi ro công tác thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực Đánh giá tổng quan cơng trình nghiên cứu có liên quan, tác giả cho chưa có cơng trình nghiên cứu tồn diện nội dung đánh giá rủi ro thẩm định dự án đầu tư, lĩnh vực cụ thể bất động sản Trong trình nghiên cứu, tác giả kế thừa ưu điểm nghiên cứu trước, đồng thời tiếp tục hoàn thiện, rút kinh nghiệm cho ln văn 1.3 Mục đích nghiên cứu - Hệ thống hóa lý luận cơng tác đánh giá rủi ro dự án đầu tư lĩnh vực BĐS NHTM - Trên sở lý luận, tác giả phân tích thực trạng cơng tác đánh giá rủi ro hoạt động thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực BĐS giai đoạn 2013-2015 Từ đó, rõ hạn chế, nguyên nhân đề xuất số giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện công tác đánh giá rủi ro dự án BĐS Ngân hàng MB 1.4 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài công tác đánh giá rủi ro thẩm định dự án đầu tư BĐS Phạm vi nghiên cứu đề tài công tác đánh giá rủi ro thẩm định dự án đầu tư BĐS MB Số liệu nghiên cứu chủ yếu giai đoạn 2013-2015 đưa giải pháp, kiến nghị đến năm 2020 10 1.5 Phƣơng pháp nghiên cứu Các phương pháp chủ yếu sử dụng trình nghiên cứu là: phương pháp vật biện chứng, phương pháp lo-gic, phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp phân tích, phương pháp so sánh 1.6 Đóng góp luận văn - Hệ thống, làm rõ lý luận hoạt động thẩm đinh dự án đầu tư BĐS công tác đánh giá rủi ro dự án NHTM điều kiện - Phân tích thực trạng cơng tác đánh giá rủi ro hoạt động thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực BĐS Ngân hàng MB giai đoạn 2013-2015 Chỉ rõ ưu điểm, hạn chế nguyên nhân công tác đánh giá rủi ro - Đề xuất giải pháp nhẳm khắc phục hạn chế góp phần hồn thiện cơng tác đánh giá rủi ro dự án BĐS, nhằm nâng cao chất lượng tín dụng, cải tiến chất lượng phục vụ khách hàng 1.7 Kết cấu luận văn Luận văn chia làm chương, cụ thể sau: Chương 1: Tổng quan nghiên cứu liên quan đến đề tài Chương 2: Lý luận chung đánh giá rủi ro công tác thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản Chương 3: Thực trạng đánh giá rủi ro công tác thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản Ngân hàng TMCP Quân đội Chương 4: Giải pháp hồn thiện đánh giá rủi ro cơng tác thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản Ngân hàng TMCP Quân đội 110 Hoàn thiện mơi trường pháp lý đảm bảo an tồn cho hoạt động tín dụng Cần phải tạo lập hồn thiện chế sách, luật hóa quan hệ tín dụng chủ thể tham gia điều chỉnh hoạt động tín dụng khn khổ pháp lý rõ ràng, thông tin công khai, minh bạch Tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý đồng lĩnh vực BĐS, sách xây dựng, quản lý kinh doanh BĐS Hoàn thiện hệ thống văn pháp lý, sách quản lý đất đai phục vụ cho dự án BĐS 4.3.2 Kiến nghị với ngân hàng nhà nước Ngân hàng nhà nước quan chủ quản trực tiếp toàn ngân hàng thương mại, vậy, thay đổi sách, chế có ảnh hưởng lớn đến hoạt động ngân hàng thương mại nói chung Ngân hàng MB nói riêng Một số kiến nghị với Ngân hàng nhà nước sau: Ngân hàng nhà nước cần có sách để ổn định sách tiền tệ vĩ mơ, đặc biệt tỷ giá, lãi suất để sớm ổn định kinh tế, tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển ổn định, hạn chế rủi ro cho ngân hàng “Ngân hàng nhà nước cần ban hành quy chế, đạo cho vay BĐS rõ ràng, phù hợp với vùng, địa phương thời kỳ Ví dụ quy định tỷ lệ cho vay BĐS tối đa vùng miền tốc độ tăng trưởng thị trường BĐS khác Mặt khác, tiếp tục triển khai gói tín dụng ưu đãi nhà cho doanh nghiệp triển khai dự án BĐS, đối tượng người dân có nhu cầu nhà nhằm mục đích phá vỡ tảng băng tồn kho BĐS, khơi thơng tín dụng an sinh xã hội.” Ngân hàng nhà nước cần tiếp tục hồn tiện hệ thống tra cứu thơng tin tín dụng CIC nhằm tạo thuận lợi cho ngân hàng tra cứu thơng tin đầy đủ xác Đồng thời, tuyên truyền có biện pháp rõ ràng, cụ thể để ngân hàng có trách nhiệm việc cung cấp thơng tin tín dụng định kỳ Ngân hàng nhà nước cần thường xuyên kiểm tra, tra hoạt động ngân hàng, tập trung sâu vào tra ngành có nhiều rủi ro BĐS để kịp 111 thời phát hiện, ngăn chặn xử lý nghiêm vi phạm tiêu cực hoạt động tín dụng, lành mạnh hóa hệ thống ngân hàng “Ngân hàng nhà nước cần đẩy mạnh công tái cấu trúc hệ thống ngân hàng, kiên xử lý ngân hàng yếu cá nhân sai phạm, cần áp dụng luật phá sản cho hệ thống ngân hàng nước; có chế giám sát hỗ trợ tích cực ngân hàng sau sáp nhập mua lại nhà nước; Ngân hành nhà nước cần có định hướng sát sao, kịp thời nguồn vốn tín dụng cho BĐS, hạn chế xảy tình trạng bong bóng BĐS, dẫn đến vỡ nợ hệ thống; xử lý dứt điểm nợ xấu qua Công ty VAMC, giúp khơi thơng dịng vốn tín dụng kinh tế.” Thường xuyên tổ chức buổi hội thảo, rủi ro tín dụng, đặc biệt rủi ro hoạt động đầu tư BĐS, phân tích tình hình nước giới, đánh giá rủi ro xảy với thị trườn BĐS nước, cập nhật quy định, thông tư hoạt động cho vay ngân hàng 112 KẾT LUẬN Qua q trình nghiên cứu tìm hiểu thực tế, tơi nhận thấy Ngân hàng MB có phát triển vượt bậc mặt Đây kết việc triển khai xây dựng chiến lược giai đoạn 2011 – 2015 qua tư vấn nhà tư vấn chiến lược hàng đầu giới Mc.Kinsey Công tác quản trị rủi ro xem tảng cho phát triển Ngân hàng Do đó, MB có cải tổ mạnh mẽ xây dựng mơ hình quản trị rủi ro theo hướng chun nghiệp hóa, phù hợp với thơng lệ quốc tế Rủi ro hoạt động cấp tín dụng kiểm sốt chặt chẽ, ngành chứa đựng nhiều rủi ro ngành bất động sản Do đó, tơi tin tưởng thời gian tới, chất lượng công tác đánh giá rủi ro thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực Bất động sản ngày hồn thiện, góp phần tạo nên bước tiến vững q trình mở rộng quy mơ phát triển Ngân hàng Trên sở tài liệu thu thập kiến thức, kinh nghiệm tích lũy thời gian công tác Ngân hàng, thực luận văn tất cố gắng Tuy nhiên, hẳn luận văn có thiếu sót hạn chế Tơi mong nhận đóng góp, chỉnh sửa thầy cô giáo để viết hồn thiện Tơi xin chân thành cám ơn hướng dẫn tận tình PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt, tồn thể cán Phòng Thẩm định KHDN, Khối Thẩm định phê duyệt tín dụng, Khối quản trị rủi ro tạo điều kiện tốt để tơi hoàn thiện luận văn 113 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bùi Bảo Đăng (2013), “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư vàolĩnh vực thủy điện Ngân Hàng Quân đội”, ĐH Kinh tế quốc dân Cơng ty CP Chứng khốn FPT (2015), Báo cáo ngành Bất động sản Công ty TNHH Đá quý giới (2008), Hồ sơ dự án AZ SKY KĐTmới Định Cơng, Hồng Mai, Hà Nội Cơng ty TNHH liên doanh tơ Hịa Bình (2013), Hồ sơ dự án Tổ hợp cơng trình Pandora Đoàn Thị Thanh Huyền (2009), “Đánh giá rủi ro thẩm định dự án vay vốn Chi nhánh Ngân hàng công thương Thanh Xuân Thực trạng giải pháp”, ĐH Kinh tế quốc dân Hoàng Văn Cương (2010),Giáo trình Thị trường bất động sản, Nhà xuất xây dựng Ngân hàng TMCP Quân đội (2012, 2013, 2014, 2015), Báo cáo thường niên năm 2012 – 2015 Ngân hàng TMCP Quân đội (2014), Quyết định số 1369/QĐ-HS ngày 21/5/2014 v/v Quyết định ban hành quy trình tín dụng khách hàng doanh nghiệp Nguyễn Bạch Nguyệt - Từ Quang Phương (2007),Giáo trình Kinh tế đầu tư, NXB ĐH Kinh tế quốc dân 10 Nguyễn Bạch Nguyệt (2013),Giáo trình Lập dự án đầu tư, Nhà xuất thống kê 11 Nguyễn Thị Tuyết Mai (2014 ), “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án doanh nghiệp xây lắp Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội - chi nhánh Hoàn Kiếm” ĐH Kinh tế quốc dân 12 Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản 13 Quốc hội (2014), Luật Nhà 114 14 Trần Anh Ngọc (2014),“Đánh giá rủi ro thẩm định dự án đâu tư BĐS Ngân hàng Công thương Việt Nam”, Đại học Kinh tế quốc dân 15 Website: http://www.zbook.vn/ http://moj.gov.vn http://doan.edu.vn http://elib.ictu.edu.vn:8080 http://www.baoviet.com.vn/Uploads/Library/Document/Annual%20reports/ Bao%20cao%20thuong%20nien%202013%20VNE.pdf http://luatgiapham.com/tag/lu%e1%ba%adt-xay-d%e1%bb%b1ng/page/2/ http://nhahanoi.vn/tin-tuc/thi-truong/biet-thu-nha-lien-ke-canh-tranh-khocliet-voi-chung-cu-va-dat-tho-cu.html http://itpc.hochiminhcity.gov.vn/exporters/van-ban-phap-luat-moi-banhanh/VBPL-BDS/21074.doc/download http://www.chungkhoananphat.vn/LinkClick.aspx?fileticket=1Q2YCXDL0R Q%3d&tabid=146&mid=539&forcedownload=true http://luatminhkhue.vn/thi-truong/chuyen-de-thi-truong-bat-dong-san.aspx 115 PHỤ LỤC Phụ lục 1: Xếp loại yếu tố rủi ro trong thẩm định dự án đầu tƣ BĐS NHTM Các yếu tố rủi ro Mức độ rủi ro I Đánh giá rủi ro khách hàng vay vốn Đánh giá lực pháp lý Doanh nghiệp không đủ điều kiện kinh doanh BĐS theo quy định pháp luật (đăng ký kinh doanh khơng có ngành nghề BĐS, vốn pháp Cao định khơng đủ tối thiểu 20 tỷ…) Doanh nghiệp có hành vi trốn thuế, mã số thuế dừng hoạt động thơng tin Tổng cục thuế Doanh nghiệp có địa không rõ ràng Cao Cao Bộ máy điều hành doanh nghiệp (Ban lãnh đạo, chủ sở hữu công ty) Hiện phát sinh nợ hạn, nợ xấu TCTD Cao Đã phát sinh nợ xấu 12 tháng gần Cao Đã phát sinh nợ xấu từ 12 tháng trở lên Trung bình Đã có tiền án, tiền năm gần Cao Có tham gia hoạt động tệ nạn xã hội (cờ bạc, ma túy…) Cao Năng lực điều hành, quản lý yếu Cao Chưa có kinh nghiệm triển khai dự án BĐS Trung bình Tình hình sản xuất kinh doanh - Cơng ty có nhiều dự án dở dang chậm tiến độ Cao - Cơng ty có nhiều tranh chấp, khiếu kiện với khách hàng Cao - Công ty đầu tư dàn trải nhiều lĩnh vực ngành nghề khơng có trọng tâm Tình hình tài khách hàng Trung bình 116 - Số liệu tài cung cấp cho ngân hàng khơng trung thực, có dấu hiệu giả mạo hồ sơ Cao - Báo cáo tài có kiểm tốn có nhiều điểm trừ, cần lư ý Trung bình - Kết hoạt động sản xuất kinh doanh năm gần lỗ lỗ lũy kế Trung bình - Hệ số tốn ngắn hạn