TÓM TẮT NỘI DUNG LUẬN VĂN Với số liệu ước tính chuyên gia, đến năm 2020 tốc độ thị hóa Việt Nam đạt 80% Đi kèm với việc bùng nổ phát triển mạnh mẽ qui mơ loại hình, tịa nhà cao tầng đời với trang thiết bị đại, đòi hỏi đội ngũ quản lý tòa nhà chuyên nghiệp Quản lý tòa nhà lĩnh vực quan trọng đầy triển vọng mang lại giá trị lớn hoạt động kinh doanh bất động sản Mở hướng phát triển dịch vụ cung cấp cho BĐS, đặc biệt tiềm tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, khu chung cư, khu đô thị Tuy nhiên, thực tế Việt Nam, quan quản lý nhà nước, công ty kinh doanh BĐS hay người dân, khái niệm mẻ hiểu cách chung chung không đầy đủ cơng tác quản lý tịa nhà Khi nói đến cơng tác họ hiểu đơn giản vận hành hệ thống máy móc thiết bị kỹ thuật tòa nhà, chưa nắm tầm quan trọng dịch vụ gia tăng giá trị cho tòa nhà vệ sinh làm sạch, chăm sóc cảnh quan, kiểm sốt an ninh … Bước đầu nghiên cứu lĩnh vực quản lý tòa nhà, tác giả lựa chọn nghiên cứu tìm hiểu thực tế cơng tác quản lý tịa nhà trụ sở Ngân hàng Thương mại cổ phần Quân đội sau vào hoạt động Công ty TNHH quản lý nợ khai thác tài sản Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội (MB AMC) thực Nghiên cứu tác giả giới hạn phạm vi cơng tác quản lý tịa nhà trụ sở Ngân hàng TMCP Quân đội thời điểm năm 2016 MB AMC, sau tòa nhà đưa vào hoạt động năm Trong phạm vi trách nhiệm thực MB AMC hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý tòa nhà Đề tài nghiên cứu nhằm mục tiêu tìm hiểu hoạt động thực tiễn cơng tác quản lý tịa nhà MB Đánh giá kết thực công tác quản lý tòa nhà MB, điểm tồn tại, ngun nhân mặt cịn hạn chế Từ đó, đề xuất giải pháp nhằm cải thiện, nâng cao cơng tácquản lý tịa nhà trụ sở MB Kết cấu luận văn bao gồm phần chính: Chương I: Tổng quan cơng tác quản lý tịa nhà trụ sở ngân hàng thương mại (từ trang đến trang 33) Chương II: Thực trạng cơng tác quản lý tịa nhà trụ sở Ngân hàng TMCP Quân đội (từ trang 34 đến trang 78) Chương III: Giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý tòa nhà trụ sở Ngân hàng TMCP Quân đội (từ trang 79 đến trang 85) Với đặc điểm đặc trưng tịa nhà trụ sở MB tòa nhà đơn lẻ, sử dụng cho mục đích nơi làm việc, giao dịch CBNV Hội sở MB MB Sở Giao dịch 1; đối tượng sử dụng tòa nhà MB nên xuyên suốt nội dung nghiên cứu từ sở lý thuyết đến thực tiễn, tác giả nghiên cứu giới hạn cho tòa nhà đơn lẻ, cho đối tượng sử dụng Cơng tác quản lý tịa nhà có kết hợp mật thiết đơn vị cung cấp dịch vụ đối tượng sử dụng Trong chương I, kết hợp nội dung phân tích, hướng dẫn thầy hướng dẫn khoa học việc nghiên cứu tài liệu đào tạo cơng tác quản lý tịa nhà “Viện quản trị tài – IFA” “Trung tâm nghiên cứu nhà thị trường bất động sản – cục quản lý nhà ” Tác giả đưa sở lý thuyết công tác quản lý tòa nhà trụ sở ngân hàng thương mại Căn vào lý luận công tác quản lý tịa nhà văn phịng nói chung, với đánh giá tác động đặc thù từ đặc điểm hoạt động ngân hàng thương mại lên công tác quản lý tòa nhà, tác giả đưa mục tiêu cơng tác quản lý tịa nhà trụ sở NHTM với bốn mục tiêu trọng tâm gồm: đảm bảo vận hành hoạt động tịa nhà an tồn, hiệu tiết kiệm; đảm bảo an ninh, an toàn tuyệt đối tài sản, người; giữ gìn, nâng cao hình ảnh chủ đầu tư; nâng cao giá trị, hiệu sử dụng tòa nhà Đồng thời, tác giả đưa sáu nội dung công tác quản lý tòa nhà (1) Quản lý vận hành hệ thống điện tòa nhà; (2) Quản lý dịch vụ cung cấp tòa nhà; (3) Quản lý rủi ro phát sinh cơng tác vận hành tòa nhà; (4) Thành lập quản lý nhân Ban quản lý tòa nhà; (5) Quản lý ngân sách cho cơng tác quản lý tịa nhà; (6) Quy trình quản lý tịa nhà Trong đó, với nội dung quản lý đề cập đến từ công tác lập kế hoạch đến triển khai, giám sát thực Tác giả phân loại yếu tố tác động đến công tác quản lý tòa nhà bao gồm yếu tố chủ quan yếu tố khách quan Trong ba yếu tố khách quan tác giả đưa ra, yếu tố có tác động mạnh cơng tác quản lý tịa nhà nói chung, khơng riêng tịa nhà ngân hàng thương mại gồm yếu tố pháp luật yếu tố khoa học công nghệ Riêng yếu tố chủ quan, cơng tác quản lý tịa nhà trụ sở ngân hàng thương mại chịu tác động mạnh mẽ theo quan điểm, đạo Ban lãnh đạo ngân hàng Trong chương II, tác giả nghiên cứu nhằm trả lời hai câu hỏi: (1) Thực tiễn công tác quản lý tòa nhà trụ sở Ngân hàng TMCP Quân đội triển khai nào; (2) Những kết đạt được, tồn nguyên nhân công tác quản lý tòa nhà trụ sở Ngân hàng TMCP Quân đội; Toà nhà trụ sở Ngân hàng TMCP Qn đội tịa nhà đơn lẻ, hồn thành năm 2012 với kết cấu khung chịu lực bê tông cốt thép diện tích đất 1.039 m2 với 19 tầng tầng hầm Tòa nhà sử dụng cho mục đích phục vụ cho hoạt động giao dịch làm việc nghìn cán nhân viên MB Hội sở, MB Sở giao dịch Trong đó, việc bố trí tầng hầm nơi để xe CBNV làm việc tòa nhà, khu vực tầng đến tầng 17 phục vụ hoạt động CBNV MB Tầng 18 bố trí bếp ăn phục vụ nhu cầu tòa nhà Tầng 19 phục vụ cơng tác hậu cần khác Tịa nhà thiết kế xây dựng đại, bước đầu trang bị đầy đủ thiết bị kỹ thuật đại, tiết kiệm lượng theo mơ hình tịa nhà thơng minh Trong phạm vi nội dung nghiên cứu thuật ngữ tòa nhà hiểu tòa nhà trụ sở Ngân hàng TMCP Quân đội Trong phạm vi chức nhiệm vụ mình, MB AMC cung cấp dịch vụ quản lý, vận hành dịch vụ tiện ích tịa nhà theo phương án quản lý hai bên thống đảm bảo hệ thống vận hành thơng suốt, an tồn, khơng gây gián đoạn hoạt động kinh doanh, số lượng chất lượng theo cam kết: + Vận hành hệ thống tòa nhà: Tổ chức triển khai công tác vận hành hoạt động thường xuyên hệ thống lắp đặt tòa nhà đảm bảo hoạt động an toàn, hiệu tiết kiệm lượng + Lập kế hoạch bảo trì, bảo dưỡng hàng năm trình Phó Tổng Giám đốc phụ trách vận hành MB phê duyệt Đồng thời, tổ chức thực bảo trì bảo dưỡng theo kế hoạch phê duyệt Đối với sửa chữa hạng mục có giá trị 10 tr/1 lần sửa chữa, chi phí phát sinh thuộc trách nhiệm BQLTN Đối với sửa chữa hạng mục có giá trị 10 tr/1 lần sửa chữa, BQLTN đầu mối tổ chức thực thực sửa chữa lưu giữ hồ sơ sửa chữa theo đạo MB, chi phí MB chịu trách nhiệm + Đối với công tác đảm bảo an ninh bảo vệ tồ nhà: BQLTN phối hợp Phịng Hành MB lựa chọn đơn vị bảo vệ Trực tiếp quản lý, điều hành giám sát theo phương án bảo vệ thống ba bên + Đối với dịch vụ cung cấp tòa nhà: BQLTN chịu trách nhiệm thuê, trực tiếp quản lý, sử dụng dịch vụ vệ sinh, diệt trùng, bảo trì bảo dưỡng hệ thống có thực th nhà thầu ngồi + Đối với cơng tác phòng chống rủi ro: Phối hợp lập kế hoạch, trực tiếp xây dựng phương án PCCC, Phòng chống bão lụt tịa nhà với Phịng Hành MB Ngồi ra, Ban quản lý tòa nhà phối hợp với MB xây dựng ban hành Nội quy Tòa nhà đảm bảo việc quản lý, vận hành tịa nhà an tồn, hiệu quả, trì chất lượng, kiến trúc, cảnh quan vệ sinh mơi trường Tịa nhà Áp dụng cho Cán nhân viên (CBNV) Hội sở MB, Sở giao dịch, Công ty con, khách đến liên hệ công tác, nhà thầu đến làm việc bên Toà nhà Nội dung Nội quy Tòa nhà bao gồm: Giờ làm việc MB; Quy định CBNV MB, khách đến liên hệ công tác, nhà thầu, tài sản mang vào Tòa nhà; Quy định làm việc Tòa nhà, hành vi nghiêm cấm thực Tịa nhà; u cầu cơng tác PCCC Căn vào đặc điểm tòa nhà phạm vi trách nhiệm MB AMC công tác quản lý tịa nhà, tác giả tìm hiểu thực tiễn nội dung cơng tác quản lý tịa nhà bao gồm (1) Quản lý nhân Ban quản lý tòa nhà;(2)Quản lý ngân sách cho cơng tác quản lý tịa nhà; (3) Quản lý vận hành hệ thống điện tòa nhà; (4)Quản lý dịch vụ cung cấp cho tòa nhà (5) Quản lý rủi ro phát sinh cơng tác quản lý tịa nhà Nội dung nghiên cứu tác giả từ văn quy định, quy trình ban hành đến thực tiễn triển khai, giám sát thông qua việc vấn, quan sát thực tế, sổ sách ghi chép, quan sát camera, biên vụ việc, biên kiểm tra định kỳ/ đột xuất MB, đánh giá chất lượng dịch vụ hài lòng nội MB Từ đó, tác giả đánh giá kết đạt điểm hạn chế nguyên nhân tồn hạn chế cơng tác quản lý tịa nhà Về bản, cơng tác quản lý tịa nhà đạt mục tiêu chung tính an ninh, an tồn hoạt động; vận hành hoạt động tịa nhà thông suốt, chưa xảy cố gây thiệt hại lớn cho MB; giữ gìn cảnh quan tịa nhà chun nghiệp, đại; dịch vụ tiện ích cung cấp tịa nhà thuận tiện, kịp thời Bên cạnh đó, cơng tác quản lý tòa nhà tồn số hạn chế cần khắc phục, nâng cao tinh thần, thái độ, tác phong làm việc CBNV BQLTN; Quy định ban hành điểm chưa phù hợp với thực tiễn; Chưa xây dựng quy trình quản lý tịa nhà, sổ tay làm việc phận – xây dựng quy trình quản lý vật tưdẫn đến việc thiếu tính chuyên nghiệp tác nghiệp nội bộ, xử lý cơng việc theo thói quen hướng dẫn truyền miệng; Chưa có liên kết chặt chẽ BQLTN MB dẫn đến khâu lập kế hoạch ngân sách hoạt động chưa sát thực tế; Hoạt động bảo trì, bảo dưỡng, dịch vụ cung cấp tòa nhà ảnh hưởng đến hoạt động CBNV MB làm việc… Từ mặt tồn nguyên nhân hạn chế, tác giả đưa tám giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý tịa nhà chương IIIvới định hướng trọng tâm trì cơng tác vận hành hoạt động tịa nhà an tồn, ổn định; tăng cường cơng tác bảo trì, bảo dưỡng, giữ gìn chất lượng cơng trình, cảnh quan chung tịa nhà; tăng cường cơng tác an ninh, an tồn, phịng chống rủi ro; nâng cao tính chun nghiệp cơng tác quản lý tòa nhà Với mục tiêu khắc phục mặt hạn chế, rút kinh nghiệm triển khai thời gian nâng cao vai trị cơng tác quản lý tịa nhà đóng góp vào hiệu hoạt động kinh doanh chung MB Các nhóm giải pháp tập trung vào (1) Hồn thiện quy định, quy trình phù hợp; (2) Nâng cao chất lượng đội ngũ nhân sự; (3) Khắc phục hạn chế số hoạt động quản lý tòa nhà cụ thể; (4) Đầu tư trang thiết bị hỗ trợ Bên cạnh kết đạt nỗ lực tác giả trình thực luận văn, luận văn không tránh khỏi số hạn chế: Thứ nhất: Luận văn nghiên cứu cơng tác quản lý tịa nhà trụ sở ngân hàng thương mại hạn chế việc nghiên cứu kết đánh giá tòa nhà trụ sở Ngân hàng TMCP Quân đội Do đó, cịn nhiều nội dung liên quan đến lý thuyết cơng tác quản lý tịa nhà trụ sở ngân hàng thương mại cần nghiên cứu bổ sung thêm Phạm vi áp dụng thực tiễn hạn chế riêng cho tòa nhà đặc thù đơn lẻ sử dụng cho mục đích sử dụng đối tượng chủ đầu tư Thứ hai: Thực tế chưa có hệ thống đo lường hiệu cơng tác quản lý tòa nhà trụ sở ngân hàng thương mại cụ thể Đồng thời, hạn chế mặt thời gian kiến thức kinh nghiệm hạn hẹp tác giả nên nhận xét, đánh giá mang tính chủ quan, có nội dung chưa sâu vào mặt lý luận Những hạn chế gợi mở để tác giả có định hướng khắc phục, mở rộng đề tài phạm vi áp dụng cho nghiên cứu ... hành tòa nhà; (4) Thành lập quản lý nhân Ban quản lý tòa nhà; (5) Quản lý ngân sách cho cơng tác quản lý tịa nhà; (6) Quy trình quản lý tịa nhà Trong đó, với nội dung quản lý đề cập đến từ công tác. .. TMCP Quân đội triển khai nào; (2) Những kết đạt được, tồn nguyên nhân cơng tác quản lý tịa nhà trụ sở Ngân hàng TMCP Quân đội; Toà nhà trụ sở Ngân hàng TMCP Quân đội tòa nhà đơn lẻ, hoàn thành... tác quản lý tịa nhà, tác giả tìm hiểu thực tiễn nội dung cơng tác quản lý tịa nhà bao gồm (1) Quản lý nhân Ban quản lý tịa nhà; (2 )Quản lý ngân sách cho cơng tác quản lý tòa nhà; (3) Quản lý vận