THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG NHÀ PHỐ TẠI CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN SACOMBANKSBA

Đề tài tập trung vào nghiên cứu một số nội dung chính: Đánh giá hoạt động TĐG BĐS của công ty SBA; tìm hiểu nhu cầu sử dụng, đánh giá dịch vụ TĐG BĐS và xu hướng lựa chọn nhà ở của ngườ

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

: : : : :

TRƯƠNG KHÁNH KIM

05135057 DH05TB

2005 – 2009 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009-

BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

Giáo viên hướng dẫn: KS.Trần Thị Việt Hòa

Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Ký tên:

-Tháng 07 năm 2009-

Sinh viên thực hiện: Trương Khánh Kim, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,

Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Đề tài thực hiện:

“THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG NHÀ PHỐ TẠI CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN SACOMBANK-SBA”

Giáo viên hướng dẫn: KS Trần Thị Việt Hòa, Bộ môn Kinh tế đất & Bất động sản,

Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt của báo cáo:

Hoạt động TĐG với tư cách là nhà tư vấn về giá trị BĐS ngày càng thể hiện vai trò quan trọng thông qua việc xác định đúng giá trị thực tế của BĐS, đưa BĐS về với giá trị thật của nó trong các giao dịch trên thị trường Điều này không chỉ giúp cho khách hàng đưa ra những quyết định đúng đắn có liên quan đến tài sản của mình mà còn góp phần làm ổn định và lành mạnh thị trường BĐS Đối tượng của TĐG BĐS là những tài sản có giá trị rất lớn và có những đặc trưng như tính dị biệt, cố định, khan hiếm, bị chi phối mạnh bởi pháp luật… nên việc xác định giá trị cũng rất phức tạp Thêm vào đó sự non trẻ về kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế cũng làm cho hoạt động TĐG ở nước ta còn gặp nhiều khó khăn

Xuất phát từ những lý do trên người nghiên cứu tiến hành nghiên cứu đề tài

“THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG NHÀ PHỐ TẠI CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ

VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN SACOMBANK-SBA” Đề tài tập trung vào nghiên cứu

một số nội dung chính: Đánh giá hoạt động TĐG BĐS của công ty SBA; tìm hiểu nhu cầu sử dụng, đánh giá dịch vụ TĐG BĐS và xu hướng lựa chọn nhà ở của người dân trên địa bàn quận 3; Xác định giá trị thị trường cho BĐS nhà phố Đề tài thực hiện dựa trên các cơ sở lý luận và vận dụng các phương pháp TĐG chủ yếu là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí

Đề tài cũng đã đạt được các kết qủa nhất định Nhận biết hoạt động TĐG BĐS tại công ty SBA từ đó tiến hành điều tra thực tế thông qua phiếu khảo sát nắm bắt được ý kiến đánh giá cũng như nhu cầu sử dụng dịch vụ TĐG của người dân hiện nay tương đối cao Xác định được xu hướng lựa chọn nhà ở của người dân quận 3 đối với các yếu tố về vị trí, hướng, loại hình và kích thước BĐS Hiểu và ứng dụng quy trình TĐG của công ty SBA để xác định giá trị thị trường cho căn nhà số 453/72KA Lê Văn

Sỹ phường 12 quận 3 Giá trị này có thể sử dụng làm mức giá giao dịch mua bán trên thị trường theo nhu cầu của khách hàng Bên cạnh đó trong quá trình điều chỉnh sự khác biệt giữa các BĐS đề tài cũng đã định lượng được mức độ tác động của yếu tố vị trí và quy mô diện tích đến giá trị BĐS thông qua hệ số vị trí giữa hẻm cấp 1 vị trí 1 và hẻm cấp 1 vị trí 2; hệ số quy mô diện tích giữa các BĐS có diện tích 30-40m2 với các BĐS có quy mô diện tích từ 60-70m2 Các hệ số này có thể sử dụng trong việc TĐG tại khu vực quận 3

Con xin chân thành cảm ơn Ba, Mẹ và những người thân trong gia đình luôn yêu thương, nâng đỡ, dìu dắt và động viên con trong suốt quá trình học tập Con xin khắc ghi

Em xin cảm ơn Ban Giám Hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, cùng toàn thể quý thầy cô đã tận tình dạy dỗ, dìu dắt, truyền đạt những kiến thức và kinh nghiệm quý báu để em làm hành trang bước vào cuộc sống Em xin cảm

ơn

Em xin gởi lời tri ân sâu sắc đến cô Trần Thị Việt Hòa đã nhiệt tình quan tâm hướng dẫn, giúp đỡ và chỉ dẫn cho em trong suốt quá trình thực tập và hoàn thành luận văn tốt nghiệp này

Em xin gởi lời cảm ơn đến Ban Giám đốc Công ty QUẢN LÝ NỢ

VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN đồng thời gởi lời cảm ơn đặc biệt đến các anh chị phòng thẩm định giá đã tạo điều kiện và tận tình giúp đỡ cho em trong thời gian thực tập tại Quý Công ty

Xin gởi lời cảm ơn đến tập thể lớp Quản lý thị trường BĐS khóa

2005, BCH Đoàn- LCH SV khoa QLĐĐ&BĐS và những người bạn thân

đã luôn giúp đỡ và chia sẻ với tôi trong suốt quá trình học tập cũng như sinh hoạt tại trường

Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 7/2009

TRƯƠNG KHÁNH KIM LỜI CẢM ƠN

GIẤY XÁC NHẬN THỰC TẬP

V/v thực hiện luận văn tốt nghiệp

 ♣ 

Họ tên sinh viên : TRƯƠNG KHÁNH KIM

Ngành : QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Niên khóa : 2005 – 2009

Đề tài thực hiện :

“THẨM ĐỊNH NHÀ PHỐ CHO MỤC ĐÍCH MUA BÁN TẠI CÔNG TY QUẢN

LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN SACOMBANK”

Thời gian thực tập : từ 15/03/2009 đến 15/07/2009

Nơi thực tập: CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN SACOMBANK- SBA

Địa chỉ : số 25 Lý Thường Kiệt, quận 10, TP Hồ Chí Minh

Ý kiến cơ quan thực tập:

TP Hồ Chí Minh, ngày tháng 07 năm 2009

TỔNG GIÁM ĐỐC

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

PHẦN I: TỔNG QUAN 3

I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

I.1.1 Khái lược về Bất động sản 3

I.1.2 Khái lược về thị trường Bất động sản 5

I.1.3 Thẩm định giá BĐS 8

I.2 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN Sacombank-SBA 20

I.2.1 Thông tin chung về công ty 20

I.2.2 Quá trình hình thành và phát triển cuả công ty 20

I.2.3 Cơ cấu tổ chức 20

I.2.4 Chức năng nhiệm vụ từng bộ phận 21

I.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22

I.3.1 Nội dung nghiên cứu 22

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 22

I.3.3 Quy trình TĐG BĐS 23

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 25

II.1 HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY SBA 24 II.1.1 Quy trình, kỹ thuật TĐG BĐS 25

II.1.2 Kết quả TĐG tại công ty 28

II.1.3 Nhu cầu sử dụng, đánh giá chất lượng TĐG và xu hướng lựa chọn nhà ở của người dân quận 3 30

II.2 THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS CỤ THỂ 38

II.2.1 Nhận Biết Bất Động Sản Thẩm Định Giá (BĐS TĐ) 38

II.2.2 Khảo sát và phân tích thị trường 44

II.2.3 Phân tích bất động sản 51

II.2.4.Ước tính giá trị bất động sản TĐ 58

II.2.5 Những điều kiện và điều khoản gắn với kết quả TĐG 64

II.2.6 Đánh giá nhận xét 64

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 66

so sánh bất động sản thẩm định giá

DANH SÁCH CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH

 ♣ 

Bảng 01: Số lượng hồ sơ theo tháng năm 2009

Bảng 02: Số lượng hồ sơ phân loại theo đối tượng khách hàng trong năm 2009 Bảng 03: Số lượng hồ sơ phân loại theo loại hình BĐS trong năm 2009

Bảng 04: Số lượng hồ sơ phân loại theo mục đích TĐG trong năm 2009

Bảng 05: Số lượng hồ sơ phân loại theo khu vực trong năm 2009

Bảng 06: Nhu cầu sử dụng dịch vụ TĐG BĐS

Bảng 07: Đánh giá mức độ sai lệch của kết quả TĐG BĐS

Bảng 08: Đánh giá mức độ hài lòng với kết quả TĐG BĐS

Bảng 09: Số lượng các công ty một người đã từng sử dụng dịch vụ TĐG biết

Bảng 10: Số lượng các công ty một người chưa từng sử dụng dịch vụ TĐG biết Bảng 11: Đánh giá công ty, trung tâm TĐG có uy tín

Bảng 12: Đánh giá chất lượng hoạt động TĐG BĐS

Bảng 13: Xu hướng lựa chọn vị trí

Bảng 14: Xu hướng lựa chọn loại hình BĐS

Bảng 15: Xu hướng lựa chọn hướng BĐS

Bảng 16: Xu hướng lựa chọn kích thước thửa đất

Bảng 17: Số lượng BĐS giao dịch thành công qua từng tháng

Bảng 18: Số lượng BĐS giao dịch thành công theo đơnvị hành chính

Bảng 19: Số lượng BĐS giao dịch thành công theo tuyến đường

Bảng 20: Số lượng BĐS giao dịch thành công theo loại BĐS

Bảng 21: Thống kê mô tả các BĐS SS và BĐS TĐ

Bảng 22: Thống kê các BĐS ở vị trí 1

Bảng 23: Thống kê các BĐS ở vị trí 2

Bảng 24: Thống kê các BĐS có qui mô diện tích từ 30m2-40m2

Bảng 25: Giá trị tài sản trên đất của các BĐS SS

Bảng 26: Đánh giá chất lượng còn lại của BĐS TĐ

Bảng 27: Giá trị còn lại của tài sản trên đất của BĐS TĐ

Bảng 28: Đơn giá QSDĐ của BĐS TĐ

Bảng 29: Giá trị QSDĐ của BĐS TĐ

Bảng 30: Giátrị BĐS TĐ

Bảng 31: So sánh kết quả giá trị thị trường với giá quy định trong bảng giá đất TP.HCM

Biểu đồ 1: Số lượng hồ sơ TĐG tại SBA

Sơ đồ 1: Bộ máy tổ chức hoạt động của SBA

Sơ đồ 2: Quy trình thẩm định giá áp BĐS cụ thể

Sơ đồ 3: Quy trình thẩm định giá áp dụng tại SBA

Sơ đồ 4: Vị trí BĐS TĐ và BĐS SS

Hình 1: Mô tả hiện trạng BĐS TĐ

ĐẶT VẤN ĐỀ

Tính cấp thiết của đề tài:

Nền kinh tế thị trường ra đời ở Việt Nam thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của các ngành kinh tế và thị trường bất động sản (TT BĐS) là một trong những bộ phận quan trọng cấu thành nên nền kinh tế thị trường TT BĐS chiếm giữ một tỷ trọng lớn trong nền kinh tế của các nước bởi vì thị trường này chứa đựng một loại hàng hóa đặc biệt có liên quan trực tiếp đến nhu cầu thiết yếu của con người, có giá trị lớn và có tác động trực tiếp đến nền kinh tế quốc dân đó là bất động sản

Kinh doanh trong lĩnh vực BĐS là kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS như: Định giá, môi giới, sàn giao dịch, tư vấn, đấu giá, quản lý bất động sản…(1) Một trong những dịch vụ được nhiều người tham gia vào thị trường bất động sản quan tâm

và sử dụng nhiều nhất đó là hoạt động thẩm định giá (TĐG) BĐS Với tính chất là một môn khoa học ước tính TĐG cung cấp cho chúng ta các giá trị của bất động sản phục

vụ cho rất nhiều mục đích như mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, cho vay, góp vốn, đầu tư, bảo lãnh …Thêm vào đó TĐG còn đóng vai trò quan trong trong việc giúp nhà nước quản lý tốt hơn, dễ dàng hơn về mặt giá cả là căn cứ tính thuế, các nghĩa vụ tài chính đối với bất động sản và giúp các nhà đầu tư cũng như người sử dụng có những quyết định liên quan đến bất động sản

Trong các giao dịch trên thị trường BĐS thì giao dịch mua bán, chuyển nhượng chiếm một tỷ lệ rất lớn đặc biệt đối với loại hình nhà phố Nguyên nhân là nhu cầu về nhà ở rất cao trong tình hình bùng nổ dân số như hiện nay và sở thích có một ngôi nhà riêng biệt của người Việt Nam Vì thế hoạt động TĐG cũng phục vụ cho mục đích này một cách thường xuyên nhất Tuy nhiên do ở nước ta ngành thẩm định giá là lĩnh vực còn tương đối mới mẻ, đang trong quá trình hoàn thiện các kiến thức về chuyên môn nghiệp vụ cũng như nền tảng lý thuyết, pháp lý nên trong công tác thẩm định giá cũng còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc Đặc biệt trong thực tiễn việc đánh giá mức độ tác động của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS trong quá trình TĐG còn phụ thuộc vào cảm tính suy nghĩ chủ quan của người thẩm định thậm chí còn bị bỏ sót mà chưa được định lượng một cách thống nhất, rõ ràng Điều này sai lệch với các lý thuyết TĐG, gây khó khăn cho công tác thẩm định giá và làm giảm độ tin cậy của kết quả TĐG

Xuất phát từ nhu cầu thực tế về TĐG loại hình nhà phố và nhu cầu định lượng mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá trị của bất động sản loại hình nhà phố, với những kiến thức về TĐG trong cơ sở lý thuyết cũng như trong thực tiễn thu thập được, cùng với sự hướng dẫn của KS Trần Thị Việt Hòa và sự giúp đỡ của công

ty Quản lý nợ và khai thác tài sản SBA-Sacombank tôi tiến hành thực hiện đề tài :

“Thẩm định giá trị thị trường nhà phố tại công ty quản lý nợ và khai thác tài sản SBA-Sacombank”

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

 Tìm hiểu và đánh giá hoạt động TĐG BĐS của công ty SBA

(1)

Luật kinh doanh BĐS 2005

 Tìm hiểu nhu cầu sử dụng, đánh giá chất lượng dịch vụ tư vấn giá BĐS thông qua hoạt động TĐG BĐS và xu hướng lựa chọn BĐS nhà ở hiện nay của người dân

 Ứng dụng cách thức qui trình thẩm định giá BĐS và độc lập xác định giá trị thị trường nhà phố phục vụ mục đích mua bán trên thị trường dựa trên các cơ sở lý luận và các phương pháp thẩm định giá

 Định lượng mức độ tác động của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

• Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng của đề tài này là hoạt động TĐG BĐS tại công ty SBA; đánh giá và xu hướng sử dụng hoạt động TĐG và tâm lý lựa chọn nhà ở của người dân; giá trị thị trường của BĐS nhà phố và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản loại hình nhà phố trong các mua bán giao dịch trên thị trường

• Phạm vi nghiên cứu:

Giới hạn nội dung: Đề tài chỉ nghiên cứu định lượng mức độ tác động đến giá trị

bất động sản của một số yếu tố thường gặp và tiến hành thẩm định giá cho một bất động sản nhà phố trên địa bàn quận 3 Tp.HCM trên cơ sở phương pháp so sánh và phương pháp chi phí

Giới hạn về không gian: Tiến hành thẩm định giá trị thị trường cho BĐS nhà phố

tại công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản; điều tra thực tế để tìm hiểu đánh giá, nhu cầu sử dụng hoạt động TĐG và xu hướng lựa chọn nhà ở của người dân trên địa bàn quận 3 Tp.HCM

Giới hạn thời gian: Đề tài được thực hiện trong khoảng thời gian 15/03/2009-

15/07/2009

PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

I.1.1 Khái lược về Bất động sản (BĐS)

I.1.1.1 Khái niệm

Hiện nay thuật ngữ BĐS đã trở nên quen thuộc bởi vì nó gắn liền với nhu cầu nơi ăn chốn ở của con người Nhắc đến BĐS người ta sẽ hình dung ngay ra đất và nhà

ở trên đất Đây là cách hiểu bình dân nhất về BĐS

Bất động sản hiểu theo nghĩa đơn giản là những tài sản không thể di dời được Chính vì đặc điểm riêng của bất động sản là không thể di dời cho nên bất động sản không chỉ là đất đai mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như các công trình xây dựng, cây trồng và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều rộng, chiều sâu) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định Trong đó đất đai là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể thiếu của bất động sản

Theo Bloomberg_ com Financial Glossary: “Bất động sản là một phần đất đai

và tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất”

Theo Mc Kenzie and Betts, 1996: “Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời được được quy định bởi luật pháp”

Điều 174 Bộ Luật Dân sự năm 2005 quy định: Bất động sản là các tài sản bao gồm:

 Đất đai;

 Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

 Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

 Các tài sản khác do pháp luật quy định

I.1.1.2 Thuộc tính của bất động sản

Là một tài sản đặc biệt nên BĐS cũng có những thuộc tính riêng biệt gắn liền với nó mà không nhầm lẫn với bất cứ tài sản nào khác:

 Tính khan hiếm: Diện tích đất đai hữu dụng là có hạn so với sự phát

triển của dân số Đất đai hữu dụng là đất đai có thể sinh sống, sản xuất được Sự phát triển của đất đai hữu dụng luôn phải nằm trong sự cân bằng với môi trường sinh thái, diện tích đất sản xuất và diện tích đất ở Nhu cầu đất đai và nhà ở của con người thường vượt quá mức so với sự phát triển của đất đai hữu dụng nên luôn tạo sự khan hiếm trên thị trường

bất động sản

 Tính bất động: Người ta không thể di chuyển bất động sản từ nơi này

sang nơi khác Mỗi bất động sản đều có một vị trí nhất định tại điểm nó tọa lạc Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tùy thuộc vào địa điểm, vị trí của nó và thường mang đậm tính chất địa phương

 Tính đa dạng : sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy mô, diện tích của lô

đất và các công trình trên đất hình thành nên tính đa dạng của bất động sản Thông thường ít có bất động sản nào giống hệt nhau, do vậy giá cả của mỗi bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó

 Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài: Đất đai cùng các công trình

trên đất thường có tính bền vững cao cuộc sống con người luôn gắn liền với bất động sản nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử dụng hàng chục, hàng trăm năm

 Tính hữu dụng: Tiêu chuẩn cơ bản trong thẩm định giá cho bất kỳ bất

động sản hay động sản là tính hữu dụng của nó Tính hữu dụng mang tính so sánh tương đối hơn là một điều kiện tuyệt đối

 Tính không đồng nhất: Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo,

thực bì, thổ nhưỡng, nước, ) và điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng mưa,…) tồn tại tính khác nhau lớn về tự nhiên Tính khác nhau này trong đất dùng cho xây dựng đô thị có thể làm cho khả năng chịu lực tải của nền đất khác nhau Trong quá trình khai thác

và sử dụng đất, nếu con người biết cách sử dụng hợp lý thì chất lượng của đất được nâng lên không ngừng

I.1.1.3 Đặc trưng của bất động sản

- Khả năng co giãn của bất động sản kém: Tính khan hiếm của bất động sản

tạo nên sự kém co giãn của bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả

- Thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao: do bất

động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài hơn so với các tài sản khác, điều này dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao Mặt khác, giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua môi giới (có thể là cá nhân hoặc tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch cao lên

- Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: Giá trị cao cùng với

thời gian mua bán dài nên khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt Bất động sản thường gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt của con người, trừ phí do nhu cầu thiết yếu chủ sở hữu mới chịu thay đổi

- Sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước: vì bất động sản có tầm quan

trọng rất lớn với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà nước luôn có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản vì vậy bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà Nước

I.1.1.4 Phân loại BĐS

Theo Cục quản lý nhà của Bộ xây dựng, bất động sản có thể phân thành 3 loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt Theo đó:

- BĐS có đầu tư xây dựng bao gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình

thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS làm trụ

sở làm việc v.v

-

Do đề tài thực hiện đối với loại hình nhà phố nên tập trung phân tích các BĐS nhà ở

 Theo Luật nhà ở được Quốc Hội thông qua ngày 29/11/2006 và có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2006: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở

và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”

 Phân loại nhà ở: Trong thị trường nhà ở, nhà ở được phân làm các loại sau:

 Nhà biệt thự: đây là thị trường của tầng lớp có thu nhập cao, quy mô đất khá rộng phổ biến từ 150m2 – 500m2 Thông thường ở các đô thị

đã hình thành lâu đời thì nhà biệt thự gắn liền với đất còn ở những vùng mới quy hoạch thì nền đất trống để phục vụ cho việc xây dựng biệt thự Do vị trí địa điểm gắn với môi trường cảnh quan ưu việt

 Nhà vườn: Có diện tích dưới 1.000m2 nằm ở các vùng ven và đặc biệt

là cạnh các sông, rạch vừa có thể để ở và chung quanh có thể trồng vườn cây Loại nhà này có thể được cung ứng bởi các doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhưng ở quy mô diện tích từ 400m2 – 600m2, đối với những lô đất có quy mô diện tích lớn được hình thành từ việc chuyển nhượng lại từ đất sản xuất nông nghiệp, sau đó cải tạo thành nhà vườn

 Nhà phố riêng biệt và phố liên kế: có quy mô đất từ 40m2 – 120m2phổ biến từ 60m2 –80m2, có thể vừa dùng làm nhà ở vừa kinh doanh nếu ở các mặt đường phố

 Nhà chung cư nhiều tầng: chia làm hai loại: Chung cư cao cấp và

chung cư dành cho những người có thu nhập thấp hoặc trung bình

- BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp

(dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v

- BĐS đặc biệt: BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc

gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v BĐS thuộc loại này có đặc điểm là khả năng tham gia thị trường rất thấp

Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết để bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta

I.1.2 Khái lược về thị trường Bất động sản (TT BĐS)

I.1.2.1 Khái niệm TT BĐS

Do quan niệm khác nhau về hàng hóa bất động sản và phạm vi thị trường, nên

có một số quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản:

Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một, bởi vì nhà và công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành bất động sản được Do

đó, đất đai bản thân nó là bất động sản Tuy nhiên, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường bất động sản và hàng hóa đất đai chỉ là một phần của hàng hóa bất động sản

Một số ý kiến khác cho rằng, thị trường bất động sản là thị trường nhà đất Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì cho rằng, chỉ có nhà đất mới được mang ra mua bán, chuyển nhượng trên thị trường Cũng giống như quan niệm trên, bất động sản nhà, đất chỉ là một bộ phận quan trọng của hàng hóa bất động sản trên thị trường

Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ

Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng, thị trường bất động sản là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật của thị trường

Từ những phân tích nêu trên, có thể đưa ra khái niệm tổng quát về thị trường

bất động sản như sau: “ Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó người

mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau (hay còn gọi là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản: chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp…) tại một địa bàn cố định, trong một thời gian nhất định thông qua cơ chế giá”

Thị trường bất động sản bao gồm nhiều bộ phận thị trường với quy mô, số lượng, chất lượng và chủng loại tài sản khác nhau như: thị trường hạ tầng, khu công nghiệp, thị trường đất đai đô thị, thị trường nhà ở, khách sạn, văn phòng, thị trường mặt bằng sản xuất…

I.1.2.2 Đặc trưng của TT BĐS

- TT BĐS không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà là thị trường

giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sử dụng BĐS Việc sử dụng BĐS

không giống như các tài sản thông thường khác, cái mà họ có thể sử dụng đó là quyền và lợi ích mang lại từ phía BĐS Đây là tính chất quan trọng và cơ bản nhất của BĐS và là yếu tố quyết định tính đặc thù của giao dịch trên TT BĐS Điều này còn minh chứng cho việc giá BĐS không phản ánh giá trị hàng hóa BĐS mà chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ BĐS hoặc hiệu quả của vốn đầu tư vào BĐS đó

- TT BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo: mặc dù có rất nhiều hoạt

động phong phú xuất phát từ tính chất không tái tạo được của BĐS nên TT BĐS mang tính độc quyền nhiều hơn các thị trường hàng hóa thông dụng, biến động của giá BĐS thường mạnh mẽ hơn biến động của các loại giá cả hàng hóa khác

- TT BĐS có quan hệ mật thiết với thị trường vốn: Đầu tư vào BĐS thường đòi

hỏi nhu cầu về vốn rất cao, do đó việc huy động vốn từ thị trường vốn để đầu tư các giao dịch trên TT BĐS là rất lớn Mặt khác, BĐS mang tính không thể di dời và bền lâu nên thường dùng làm tài sản thế chấp để vay mượn trên thị trường vốn

- Hiện tại TT BĐS không có thị trường trung tâm, thị trường mang tính

chất địa phương, vùng, khu vực sâu sắc: do tính chất của BĐS là bất động

không thể tiêu hủy, chia cắt, mang đi, sự dư thừa của nơi này không thể bù đắp cho

sự thiếu hụt ở nơi kia nên làm TT BĐS có tính địa phương Đặc điểm này quy định tính chất, quy mô và hình thức rất khác nhau giữa các địa phương và các khu vực, đặc biệt là giữa các đô thị và vùng nông thôn

- Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với cầu về BĐS: vì muốn tạo ra được

một lượng cung lớn về BĐS thì cần lượng vốn đầu tư lớn và đặc biệt là thời gian dài từ việc tìm hiểu thông tin về BĐS, có quyết định quy hoạch, chuyển nhượng BĐS, xin phép xây dựng, thi công, thủ tục pháp lý để chuyển nhượng BĐS rất

phức tạp Cho nên khi cầu đã giảm thì cung vẫn cứ tiếp tục một thời gian dài nữa, điều này làm cho chu kì phát triển của TT BĐS và của nền kinh tế quốc dân luôn

có hiện tượng lệch pha, gọi là “thời sai”

- Giao dịch trên TT BĐS cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp có trình độ

cao

- Là thị trường không công khai: khó thu thập được thông tin về giá cả, cung

cầu, nếu thu thập được thông tin thì độ chính xác không cao

I.1.2.3 Phân loại TT BĐS

- Căn cứ vào loại hình giao dịch

 Thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản

 Thị trường cho thuê bất động sản

 Thị trường thế chấp bất động sản

 Thị trường góp vốn liên doanh

- Căn cứ vào tính chất, trình tự bất động sản gia nhập thị trường

 Thị trường cấp 1 (thị trường sơ cấp): là thị trường chuyển nhượng hoặc

cho thuê đất đai (quyền sử dụng đất) Thị trường này còn gọi là thị trường đất đai

 Thị trường cấp 2: đây là thị trường xây dựng các công trình để bán hoặc

cho thuê, thế chấp, góp vốn

 Thị trường cấp 3: đây là thị trường mua đi bán lại, cho thuê bất động

sản Trong thị trường đất đai còn đưa ra khái niệm:

- Căn cứ vào mục đích sử dụng

 Thị trường nhà ở

 Thị trường đất

 Thị trường nhà xưởng công nghiệp

 Thị trường BĐS phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ

 Thị trường BĐS đặc biệt

I.1.2.4 Vai trò TT BĐS

TT BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp đối với một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị và chúng trực tiếp tác động đến nền kinh tế quốc dân

TT BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ sẽ được huy động

Phát triển và quản lý tốt TT BĐS đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất và thị trường nhà đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu

Phát triển và quản lý tốt TT BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước

Phát triển và quản lý có hiệu quả TT BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn

Những ảnh hưởng tiêu cực của TT BĐS có thể xảy ra đối với nền kinh tế và đời sống xã hội

Như vậy: TT BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng trong nền kinh tế, sự vận hành

TT BĐS tốt sẽ đóng vai trò quan trọng cho sự phát triển kinh tế quốc gia

I.1.3 Thẩm định giá (TĐG) BĐS

I.1.3.1 Khái niệm

Theo Pháp lệnh của Ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 10/05/2002 về giá: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”

Thẩm định giá bất động sản là một tổ hợp khoa học và nghệ thuật Khoa học vì dựa trên công việc phân tích, do đó đòi hỏi phải có kiến thức vững vàng và trình độ cần thiết Nghệ thuật vì nó đòi hỏi sự nhạy cảm tốt với thị trường

Thẩm định giá bất động sản có vai trò và vị trí rất quan trọng trong hoạt động thẩm định giá trên toàn thế giới cũng như ở nước ta hiện nay Điều này được thể hiện ở điểm khối lượng và giá trị thẩm định giá bất động sản chiếm phần lớn trong thẩm định giá tài sản Thẩm định giá bất động sản là nền tảng cho việc phát triển thị trường tài sản và tài chính toàn cầu

I.1.3.2 Cơ sở giá trị của TĐG

- Giá trị thị trường: là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào

thời điểm thẩm định giá giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập trong điều kiện thương mại bình thường.(2)

- Một số nước phát triển đã đưa ra chuẩn mực thống nhất về thực hành định giá chuyên nghiệp (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice - USPAP) trong

đó giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả năng hình thành nhất của một bất động sản trên một thị trường cạnh tranh và công khai dưới tất cả các điều kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người mua và người bán đều hành xử thận trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố kích thích thái quá Nói một cách khác, người mua và người bán đều phải có thông tin đầy

đủ và có đầy đủ thời gian quyết định trên một thị trường mua bán công khai Khái niệm về giá trị này thường được xem là đồng nghĩa với giá trị trao đổi mà nói theo ngôn ngữ thường ngày là thuận mua vừa bán

- Giá trị phi thị trường của BĐS: Bên cạnh khả năng có thể mua và bán của các

bên tham gia thị trường (mở) giá trị của tài sản trong đó có các BĐS có thể bắt nguồn

từ tính hữu ích kinh tế hay từ chức năng gắn liền với nó, hay phản ánh sự bất thường hay không đúng cách của điều kiện thị trường Giá trị hình thành trong các trường hợp này gọi là giá trị phi thị trường

 Phân loại giá trị phi thị trường:

 Giá trị sử dụng: là giá trị của tài sản có công văn chuyên biệt được người sử

dụng chuyên biệt và không liên quan đến thị trường

(2)

Tiêu chuẩn 1 trong “tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam” do bộ tài chính ban hành

 Giá trị đầu tư: là giá trị tài sản của một nhà đầu tư cụ thể cho một mục tiêu đầu

 Giá trị thanh lý: là giá trị của tài sản không trực tiếp sủ dụng được nữa Giá trị

này đôi khi được xem như chi phí dỡ bỏ

 Giá bán tháo hay buộc bán: là tổng số tiền thu về do bán tài sản trong thời gian

quá ngắn không đáp ứng được yêu cầu giá trị thị trường

 Giá trị đặc biệt: là giá trị liên quan đến yếu tố đặc biệt của tài sản vượt lên trên

giá trị thị trường Giá trị đặc biệt có thể nảy sinh bởi tính chất vật lý hay chức năng kinh tế của một tài sản kết hơp với tài sản khác tạo thành

 Giá trị thế chấp để cho vay: là giá trị của tài sản sau khi thực hiện đánh giá khả

năng thị trường tương lai của tài sản và khoản thu nhập có thể khi quản lý thích hợp Giá trị thế chấp để cho vay là khái niện giá trị có rủi ro

I.1.3.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS

- Nhóm các yếu tố vĩ mô:

 Chính sách của Nhà nước: Chính sách Nhà nước tác động rất lớn và trực tiếp

đến giá BĐS thể hiện trên các mặt chủ yếu sau:

 Nhà nước ban hành các quy định về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng, chuyển nhượng BĐS Sự thay đổi trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá BĐS trên thị trường

 Nhà nước quy định các chính sách và nghĩa vụ tài chánh có liên quan đến việc sử dụng đất (thuế, tiền sử dụng đất…) các chính sách này có ảnh hưởng đến giá BĐS

 Nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng đến giá BĐS trên thị trường

 Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia, địa phương: các yếu tố này ảnh hưởng

đến cầu và qua đó tác động đến cung BĐS nên nó ảnh hưởng đến giá BĐS Giá BĐS biến động tỷ lệ thuận với giá gia tăng kinh tế cũng như thu nhập của quốc gia và địa phương Các yếu tố này bao gồm biến động của: tổng sản phẩm quốc gia, thu nhập bình quân đầu người, tiết kiệm cá nhân và đầu tư

 Các yếu tố ảnh hưởng đến cung cầu BĐS cũng là các yếu tố ảnh hưởng đến

giá BĐS:

 Các yếu tố ảnh hưởng tới cầu BĐS:

 Tăng trưởng dân số: không chỉ là nhân tố làm tăng nhu cầu về nhà ở

mà còn làm tăng nhu cầu về các hoạt động sản xuất, dịch vụ, thương mại, trường học, y tế…là nhân tố làm tăng nhu cầu về nhà đất

 Thu nhập: Mức thu nhập tăng lên cho phép nhu cầu về BĐS trở thành

nhu cầu có khả năng thanh toán, dẫn đến nhu cầu nhà ở tăng theo

 Đô thị hóa: đặc trưng rõ nét nhất của đô thị hóa là quy mô tập trung dân

số và sự phát triển quy mô về mặt bề rộng và không gian đô thị

 Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể

nhu cầu nhà ở đối với những vùng trước đây chưa có CSHT, hoặc còn thô sơ, kém khả năng tiếp cận

 Các yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS:

 Phát triển kinh tế: tốc độ tăng trưởng của cung BĐS tỷ lệ thuận với sự phát triển kinh tế

 Sự tham gia của Nhà nước: thể hiện chủ yếu ở 2 khía cạnh:

+ Quy hoạch: việc chuyển mục đích sử dụng đất cho sản xuất nông nghiệp sang mục đích sản xuất kinh doanh khác hoặc nhà ở sẽ tạo điều kiện tăng cung BĐS

+ Nhà nước trực tiếp bán BĐS thuộc sở hữu Nhà nước ra thị trường hoặc tăng vốn đầu tư cho các công ty kinh doanh BĐS của nhà nước sẽ làm tăng nguồn cung BĐS

- Nhóm các yếu tố vi mô

 Đặc điểm nơi BĐS tọa lạc: ảnh hưởng rất lớn đến giá trị BĐS Khả năng sinh lợi

của địa điểm càng cao thì giá trị BĐS càng cao BĐS ở vị trí thuận lợi cho sinh hoạt và kinh tế (gần chợ, trường học, bệnh viện, gần nơi cung cấp tiện nghi sinh hoạt cho kinh doanh) thì có khả năng sinh lợi lớn và có giá trị cao

 Kích thước lô đất: phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc của BĐS và loại

hình BĐS Nếu không phù hợp thì nó sẽ làm giảm giá trị của BĐS

 Hình dáng lô đất: lô đất có hình dáng méo mó hoặc tóp hậu thì có giá trị kém

hơn lô đất có hình dáng vuông vắn

 Quy mô lô đất: tùy vào mục đích sử dụng và từng khu vực nhất định mà thửa

đất sẽ có một quy mô gọi là phù hợp nhất

 Bề rộng mặt tiền và chiều sâu lô đất: Nếu lô đất có bề rộng mặt tiền lớn thì có

giá trị hơn là hẹp, đặc biệt là tại các đường phố ở đô thị Nếu chiều sâu của lô đất quá dài thì giá trị của lô đất sẽ bị kém trong một số trường hợp nhất định

 Các công trình xây dựng trên đất: là một bộ phận quan trọng cấu thành BĐS

và đóng góp vào chi phí hình thành, tính hữu dụng, tính thẩm mỹ của BĐS ảnh hưởng lớn tới giá trị BĐS

Việc xác định phương pháp thích hợp nhất phụ thuộc vào các yếu tố sau:

 Thuộc tính của bất động sản: bất động, không đồng nhất, khan hiếm, bền vững- đời sống kinh tế dài

 Sự tin cậy và khả năng sử dụng của các tài liệu thị trường

 Mục tiêu của việc thẩm định giá: chuyển giao quyền sở hữu tài chính tín dụng (thế chấp tài sản, bảo hiểm tài sản), cho thuê, định giá tài sản theo luật pháp (xác định giá trị bồi thường, xét xử thi hành án)

Trong đề tài này tôi xin trình bày những phương pháp TĐG phổ biến sau:

Phương pháp so sánh trực tiếp thường được xem là đầu vào cho các phương pháp định giá khác, như là các phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư

 Cơ sở lý luận

Phương pháp này dựa trên cơ sở giá trị thị trường của một bất động sản có mối quan hệ mật thiết với giá trị của các bất động sản tương tự có thể so sánh đã hoặc đang giao dịch trên thị trường gần thời điểm TĐG

 Các nguyên tắc, trường hợp áp dụng

 Nguyên tắc áp dụng:

+Nguyên tắc thay thế: Môt người mua có lý trí không trả giá cho một bất động sản nhiều hơn chi phí để mua một bất động sản tương tự có cùng sự hữu ích như nhau +Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị bất động sản phải dựa trên cơ sở có sự tham gia đóng góp của các yếu tố hay bộ phận của bất động sản hình thành nên giá trị của bất động sản

 Các trường hợp áp dụng

Phương pháp so sánh chỉ có thể áp dụng đối với các bất động sản là:

 Các tài sản có giao dịch phổ biến trên thị trường;

 Đất trống trong khu vực dân cư và thương mại dịch vụ;

 Các bất động sản có tính đồng nhất như: các căn hộ chung cư, nhà phố liên kế, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các loại hàng hóa được giao dịch mua bán trên thị trường…

 Cách thực hiện

Khi tiến hành TĐG theo phương pháp so sánh trực tiếp cần phải tuân theo các bước sau đây:

Bước 1: Khảo sát hiện trạng BĐS TĐ và tìm kiếm thông tin về những BĐS được

giao dịch trong thời gian gần đây trên thị trường mà có thể so sánh với BĐS cần định giá về các mặt như: điều kiện, vị trí, khả năng sinh lợi…

 Khảo sát hiện trạng BĐS TĐ: quyền về BĐS, đặc điểm vật lý, vị trí,…

 Thu thập thông tin chung về khu vực cần TĐG như: điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp luật và các thông tin phản ánh chi tiết đặc điểm BĐS định giá nhằm phục vụ cho việc phân tích thị trường, cung cầu BĐS trên thị trường, phân tích sự sử dụng cao nhất và tốt nhất của BĐS định giá tại thời điểm định giá,…

 Tìm kiếm thông tin: khảo sát thực tế tại khu vực có BĐS TĐ tọa lạc, qua điều tra người dân sinh sống trong khu vực sẽ nắm những BĐS giao dịch thành công gần thời điểm TĐG, thông tin này được kiểm chứng qua nhiều nguồn thông tin khác nhau: tổ trưởng khu dân phố, ủy ban nhân dân quận,…Hoặc những BĐS đang rao bán, đóng vai trò là người mua tiềm

năng tiếp cận với chủ BĐS để biết được thông tin chung về BĐS đó Ngoài ra, có thể tìm kiếm trên các trang web như: nhadatsearch.com.vn,

diaoconline.com.vn, muaban.net,… hoặc báo chí, tìm hiểu qua các công ty địa ốc; sàn giao dịch BĐS,…

Bước 2: Tiến hành kiểm tra các thông tin về BĐS có thể so sánh để xác định giá trị

của nó và đảm bảo rằng các BĐS này có thể so sánh được

 BĐS so sánh (BĐS SS) có tính hữu ích tương đương và có thể so sánh với BĐS TĐG BĐS so sánh tọa lạc trong cùng khu vực với BĐS định giá

 BĐS SS tọa lạc trên cùng tuyến đường với BĐS TĐ Trường hợp không tìm kiếm được, có thể chọn BĐS tọa lạc trên các tuyến đường khác, gần tuyến đường BĐS TĐ có mức độ hoàn thiện kết cấu hạ tầng xã hội; kỹ thuật; lợi thế kinh doanh;… tương tự

 Tìm kiếm BĐS SS giao dịch trước và trong thời điểm TĐG càng tốt, nếu không có thể lấy BĐS SS đang rao bán trên thị trường

Bước 3: Lựa chọn khoảng 3 đến 5 BĐS SS thích hợp nhất

Bước 4: Phân tích các thông tin, giá bán; xác định các yếu tố khác biệt của mỗi BĐS

so sánh với BĐS TĐ và tiến hành điều chỉnh tăng hoặc giảm xuống

 Phân tích thông tin:

 Kiểm tra các thông tin điều tra có đầy đủ thông tin chưa?; các thông tin có

độ chính xác cao không? Nếu thông tin điều tra chưa đầy đủ cần điều tra bổ sung bằng cách liên hệ thực tế, gọi điện thoại,…

 Phân tích thị trường: xác định các lực lượng tham gia thị trường ảnh hưởng đến giá trị của BĐS, bối cảnh thị trường, thay đổi cung cầu, động thái của người mua tiềm năng,…

 Phân tích cung cầu BĐS trên thị trường

 …

 Phân tích các BĐS SS với BĐS TĐ về quyền sử dụng BĐS, đặc điểm vật lý,

vị trí nhằm xác định các yếu tố tương đồng cũng như các yếu tố khác biệt Các yếu tố khác biệt như: thời điểm giao dịch, vị trí, chiều rộng, chiều sâu, quy mô diện tích, pháp lý,…

 Nguyên tắc điều chỉnh các sự khác biệt này như sau:

 Lấy BĐS TĐ làm chuẩn để so sánh

 Nếu BĐS SS tốt hơn thì điều chỉnh giá trị giao dịch của BĐS SS xuống và ngược lại, nếu BĐS so sánh xấu hơn thì điều chỉnh giá trị giao dịch của BĐS so sánh lên

Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS TĐ trên cơ sở giá bán có thể so sánh được sau khi

đã điều chỉnh

Xác định giá của BĐS TĐ từ bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của

3 – 5 BĐS so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở bước 4

Xác định giá của BĐS TĐ bằng cách lấy giá của BĐS SS có nhiều điểm tương đồng nhất và gần nhất với BĐS TĐ

 Giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) phù hợp quy hoạch được công nhận theo chủ quyền: (G1)

 GTQSDĐ không phù hợp quy hoạch được công nhận theo chủ quyền: (G2)

 Giá trị quyền sử dụng đất: (G)

Trong đó:

S 1 : Diện tích phù hợp quy hoạch được công nhận

S 2 : Diện tích đất không phù hợp quy hoạch được công nhận

 Ưu điểm và hạn chế của phương pháp so sánh thị trường

 Ưu điểm

 Được áp dụng phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì là phương pháp đơn giản dễ thực hiện, khôn g sử dụng nhiều mô hình côn g thức toán học nên hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật

 Sử dụng các chứng cứ thị trường nên đánh giá chính xác giá trị của thị trường,

vì vậy có cơ sở vững chắc để các chủ đầu tư và các cơ quan pháp lý thừa nhận (độ tin cậy cao)

Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra

một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.(3)

 Kiểm tra phương pháp thẩm định giá khác

 Là phương pháp của người đấu thầu và kiểm tra đấu thầu

 Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu thẩm định giá, coi như miếng đất

đó còn trống và giả sử rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất

Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật

Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất Mức độ hao mòn, tuổi đời và giá trị hao mòn lũy

kế của tài sản cần TĐG được xác định dựa trên hiện trạng thực tế của tài sản tại thời điểm cần TĐG, hồ sơ kỹ thuật của nhà sản xuất và các quy định về mức độ hao mòn, thời gian khấu hao của các cơ quan có thẩm quyền Gồm 2 loại:

 Hao mòn tự nhiên: là hao mòn do thời gian sử dụng, do tác động của thời

tiết, việc bảo quản công trình trong quá trình sử dụng

 Hao mòn theo chất lượng và giá trị công trình

 Suy giảm tự nhiên

 Lạc hậu về chức năng do: Quá thiếu (phòng tắm quá nhỏ); bố trí kém (phòng ăn lại không nằm ở gần bếp); dưới mức tiện dụng (phòng khách lại thuộc nhà hiện đại); trang thiết bị lạc hậu (tủ bếp, tủ chạn bếp cũ)

 Lạc hậu về kinh tế

 Cách tính tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình

 Căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của công trình để tính sự hao mòn từ đó tính giảm giá của công trình

 Căn cứ vào tuổi thọ và sự hư hỏng hao mòn của các kết cấu chủ yếu để tính CLCL của công trình Tỷ lệ chất lượng còn lại (TLCLCL) của nhà

ở được xác định căn cứ vào TLCLCL của các kết cấu chính (móng, khung, cột, tường, nền, sàn, kết cấu đỡ mái và mái) tạo nên nhà ở đó và

tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính đó so với tổng giá trị của ngôi nhà

Trong đó:

Rt: Tỷ lệ chất lượng sử dụng còn lại của công trình xây dựng trên đất

Gi : Tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính thứ i so với tổng giá trị của công trình

Ki : TLCLCL của kết cấu chính thứ i

∑G: Tổng tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị của công trình

Bước 4: Ước tính giá trị của BĐS TĐ

Trong đó:

GBĐS: Giá trị thị trường của BĐS

GĐ: Giá trị thị trường QSDĐ

GTS: Giá trị tài sản trên đất đã khấu hao

 Ưu điểm và hạn chế của phương pháp chi phí

 Ưu điểm: Áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị

trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt

 Hạn chế: Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị, phải có dữ liệu từ

thị trường, giá trị thị trường toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại, khấu hao mang tính chủ quan, thẩm định viên phải có kinh nghiệm

Phương pháp lợi nhuận

 Khái niệm – Cơ sở lý luận

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước tính của việc sử dụng tài sản, trừ đi các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý còn lại

Giá trị tài sản trên đất đã khấu hao = Diện tích sàn xây dựng x Đơn giá xây dựng cho 1m 2 sàn xây dựng – Giá trị khấu hao

một khoản dư ra thể hiện là thu nhập thực hàng năm đặc trưng cho tài sản Thu nhập thực này sau đó được chuyển hóa thành vốn

 Nguyên tắc và trường hợp áp dụng

 Nguyên tắc áp dụng

 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

 Trường hợp áp dụng

 Áp dụng đối với tài sản có khả năng sinh lời

 Thẩm định giá cho các tài sản đặc biệt trong ngành vui chơi giải trí như: khách sạn, rạp chiếu bóng, và những tài sản khác mà việc so sánh nó với những tài sản tương tự sẽ gặp khó khăn do giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của tài sản

 Ưu điểm và hạn chế của phương pháp lợi nhuận

 Ưu điểm

 Phương pháp tỏ ra khá hiệu quả khi định giá những bất động sản lớn như khách sạn, nhà hàng trong khi những phương pháp khác không thể thực hiện được vì giá trị của những bất động sản kinh doanh này thường phụ thuộc rất nhiều vào khả năng sinh lời của chúng

 Định giá viên phải có kiến thức tốt về loại hình kinh doanh của tài sản định giá

Phương pháp thặng dư

 Khái niệm

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phát sinh

để tạo ra sự phát triển đó Đây là phương pháp tính toán giá trị của bất động sản không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai

Giá trị đất được xác định trên cơ sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình bất động sản trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận

 Các trường hợp áp dụng

Sử dụng để định giá cho bất động sản có tiềm năng phát triển, nó có thể là đất trống dành cho phát triển hay đất có kết cấu xây dựng đang tồn tại mà cần phải thay thế hay cải tạo, thông thường là tân trang lại hay phá bỏ và phát triển lại với những kết cấu xây dựng hoàn toàn mới

 Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất

 Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo điều kiện thị trường

 Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với việc ước tính các chi phí và giá bán

 Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau

 Phương pháp này chưa tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, giả định tất cả các dòng tiền xảy ra cùng một thời điểm, nhưng giả định này là hoàn toàn không có thực

Phương pháp vốn hóa thu nhập:

 Khái niệm

Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi

các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

vốn Phương pháp này thường dùng để tính giá trị bất động sản đang tạo ra lợi nhuận

 Công thức tính:

Giá trị vốn = Thu nhập thuần hàng năm x tỷ xuất sinh lợi (YP)

- Thu nhập thuần: là thu nhập hàng năm đã trừ đi chi phí quản lý

- Suất sinh lợi (YP) là chiết khấu của dỏng lợi tức theo một tỷ suất thích hợp trong một số năm để thu hồi được vốn đầu tư YP là số nghịch đảo của tỷ suất vốn hóa

 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản

Khái niệm “sử dụng tốt nhất và có hiệu quả tốt nhất” là khái niệm cơ bản và là một phần hoàn chỉnh trong việc xác định giá thị trường

 Nguyên tắc thay thế

Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình

sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó bán được trước Giới hạn của tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm

 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

Giá trị cuả tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai Những dự tính của người mua hay người chủ sử dụng là có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá Bất động sản

 Nguyên tắc cung cầu

Giá trị của một tài sản Bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu

về tài sản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung

và cầu tài sản Giá trị cuả tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỉ lệ nghịch với cung

về tài sản Khi phân tích các thông tin thị truờng cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh

thu nhập thuần Giá trị vốn =

tỷ suất vốn hóa

 Nguyên tắc đóng góp

Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó Đối với Bất động sản, giá trị một bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộc vào sự thiếu vắng của nó sẽ làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ Bất động sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào toàn bộ giá trị của Bất động sản là bao nhiêu

Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và

có hiệu quả nhất

 Nguyên tắc thay đổi

Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi Do đó, trong định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và

có hiệu quả nhất

 Nguyên tắc cân bằng

Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất Do đó,để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như vậy hay không

Người định giá phải cân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển bằng sự hiểu biết về cộng đồng xã hội, các chính sách hoạch định, các nguyên tắc

sử dụng đát có hiệu quả

 Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

Tổng thu nhập trong khoảnh đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần Nhận ra các chiều hướng ảnh hưởng đến bất động sản và những hiệu quả có thể nhìn thấy trước mức độ lạc hậu của chức năng, giai đoạn hiện tại trong chu kỳ của khu vực Dự đoán các điều kiện của thị trường và phản ứng của người mua để dự kiến về thị trường tương lai cần thiết đối với công tác định giá Bất động sản

 Nguyên tắc phân phối thu nhập

Tổng thu nhập sinh ra từ các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai

 Nguyên tắc tuân thủ

Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối

đa hoặc mức hữu dụng cao nhất Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản

đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

Do đặc trưng của Bất động sản và tính bất động do vậy giá bât động sản mang đậm tính địa phương Vì vậy thẩm định viên giá bất động sản phải phải xem xét đến tập quán mua, bán bất động sản của nhân dân địa phương

I.2 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN QUẢN LÝ NỢ

VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN Sacombank-SBA

I.2.1 Thông tin chung về công ty

Logo:

Tên tiếng Việt : Công Ty Quản Lý Nợ & Khai Thác Tài Sản

Tên giao dịch : Asset Management Company

Tên giao dịch viết tắt : SBA hay AMC

Loại hình : Công ty TNHH một thành viên

Địa chỉ : số 25 Lý Thường Kiệt, phường 07, quận Tân Bình, TP.HCM

Điện thoại : (08) 9717256 – (08) 9717266 Fax : (08) 9717274 - (08) 9717276 Website : http://www.amc-sacombank.com/

I.2.2 Quá trình hình thành và phát triển cuả công ty

Ngày 20/12/2002, ngân hàng Nhà Nước Việt Nam cấp Giấy phép số

1433/NHNN-CNH cho phép thành lập Công ty Quản Lý Nợ & Khai Thác Tài Sản

Ngày 25/12/2002, Hội Đồng Quản Trị Sacombank ra quyết định số

586/2002/QĐ-HĐ, thành lập công ty con trực thuộc, tức Công ty Quản Lý Nợ & Khai Thác Tài Sản

(Assett Management Company, AMC hay SBA)

Ngày 24/01/2003, SBA được Sở Kế Hoạch & Đầu Tư TP.HCM cấp Giấy chứng nhận

đăng ký kinh doanh số 4104000053 Lĩnh vực hoạt động chính của SBA, bao gồm: Cho thuê kho bãi, mua bán, và quản lý các kho còn nợ do ngân hàng chuyển giao, định giá bất động sản, hàng hoá, thiết bị phục vụ cho nhu cầu cấp tín dụng; dịch vụ giao nhận hàng hoá,…

Trải qua hơn năm 06 năm hoạt động, SBA đã gặt hái được những thành công nổi bật, không ngừng phát triển song song với sự phát triển của Sacombank Đến nay, đội ngũ cán bộ nhân viên tại văn phòng của SBA phát triển tới gần 150 người riêng phòng thẩm định giá có 17 người có trình độ chuyên môn cao, nhiệt tình, giàu kinh

nghiệm; hoạt động với phương châm: “Phục vụ tối đa nhu cầu của khách hàng”

SBA luôn luôn được đánh giá cao về khả năng đáp ứng nhu cầu của khách hàng tốt nhất với chất lượng dịch vụ hoàn hảo nhất Số vốn điều lệ của công ty là 500.000.000.000 đồng và tổng tài sản là 539.000.000.000 đồng

I.2.3 Cơ cấu tổ chức

Theo quy chế tổ chức hoạt động và quản lý điều hành công ty Quản Lý Nợ & Khai thác Tài Sản Sacombank-SBA, ban hành kèm theo quyết định số 88/2003/QĐ – HĐQT của Hội Đồng Quản Trị Sacombank, bộ máy công ty được tổ chức theo sơ đồ 01

Phòng thẩm định (PTĐ) của SBA hiện nay gồm 17 nhân viên được thành lập với mục đích chính là tách nghiệp vụ thẩm định với nghiệp vụ tín dụng, nhằm tạo tính

chuyên nghiệp của công tác thẩm định Theo đó PTĐ thực hiện chức năng cung cấp và

chịu trách nhiệm thực hiện các hợp đồng TĐG

Đứng đầu PTĐ là Trưởng phòng, chịu trách nhiệm tổ chức thẩm định thực hiện hợp đồng TĐG và kiểm tra lại kết quả báo cáo TĐG trước khi trình Giám đốc công ty xét duyệt lần cuối cùng

PTĐ có nhiệm vụ thực hiện dịch vụ TĐG đối với đất đai, nhà xưởng, nhà kho,

văn phòng, theo yêu cầu của Sacombank, khách hàng hay các hợp đồng (Phụ lục

13) Ngoài ra, PTĐ còn có nhiệm vụ hoàn thiện hoạt động dịch vụ TĐG thông qua

việc mở rộng quan hệ hợp tác với các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước

Sơ đồ 1: Bộ máy tổ chức hoạt động của SBA I.2.4 Chức năng nhiệm vụ từng bộ phận

- Chức năng cho thuê kho bãi (Warehouse For Rent): SBA hiện đang sở hữu

hệ thống kho bãi tại các vị trí: Cụm kho tại KCN Sóng Thần (150.000m2); cụm

HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ NGÂN HÀNG TMCP

BỘ PHẬN QUẢN LÝ VÀ MUA BÁN NỢ

PHÒNG TÀI CHÍNH KẾ TOÁN

BỘ PHẬN HÀNH CHÁNH NHÂN SỰ

BỘ PHẬN CHÍNH SÁCH

Bộ phận

khai thác

tài sản

Bộ phận quản lý tài sản

Bộ phận xuất nhập khẩu

BỘ PHẬN KIỂM TRA NỘI BỘ

PHÓ GIÁM ĐỐC ĐIỀU HÀNH

kho gần Vòng xoay An Lạc (8.000m2); cụm kho tại KCN Vĩnh Lộc (10.000m2);

và một số cụm khác mà công ty SBA đang hợp tác với các đơn vị tại Bình Chánh (khoảng 20.000m2) Đây là những vị trí rất thuận lợi cho việc trung chuyển hay lưu trữ hàng hóa

- Quản chấp tài sản cầm cố (Mortage Management): Tiếp nhận quản chấp tất

cả các tài sản cầm cố đảm bảo nợ vay của khách hàng Đây là chức năng quan trọng mà SBA đảm nhận Hoạt động tín dụng là nguồn thu chủ đạo của Sacombank, khi hoạt động này phát triển thì tài sản đảm bảo vẫn luôn là yếu tố hàng đầu

- Quản lý nợ: SBA tiếp nhận, quản lý, xử lý các khoản nợ tồn đọng của hệ

thống Sacombank; quản lý và xử lý tài sản gán nợ, tài sản tòa án giao cho Sacombank để thu nợ bằng nhiều biện pháp thích hợp

- Thẩm định giá (Asset Evaluation): Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn tại

Sacombank thì việc xác định giá trị tài sản đảm bảo là một căn cứ quan trọng và cần thiết để Sacombank quyết định số tín dụng cấp cho khách hàng Ngoài ra, SBA thực hiện thẩm định tài sản khi khách hàng có nhu cầu

- Dịch vụ giao nhận xuất nhập khẩu: SBA sẽ đảm bảo nhận tất cả các khâu từ

lập thủ tục nhận hàng tại hải quan cho đến khi hàng hóa được đưa về kho do khách hàng chỉ định

- Các hoạt động khác theo yêu cầu của ngân hàng,…

I.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

I.3.1 Nội dung nghiên cứu

 Đánh giá hoạt động TĐG BĐS của công ty SBA; tìm hiểu đánh giá, nhu cầu sử dụng dịch vụ TĐG BĐS và xu hướng lựa chọn nhà ở của người dân quận 3

 Xác định giá trị thị trường cho BĐS nhà phố

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thu thập và phân tích tài liệu: xác định tài liệu có liên quan, tìm

kiếm nguồn cung cấp tài liệu, tiến hành thu thập tài liệu, nhận dạng và phân loại tài liệu Tổng hợp, phân tích tài liệu xác định vấn đề và những cơ sở lý thuyết cho lĩnh vực nghiên cứu

Phương pháp điều tra thông tin thị trường: khảo sát vị trí khu vực định giá, điều tra thông tin thị trường khu vực, qua Internet, sàn giao dịch BĐS, các nhà thầu xây dựng, báo chí, gọi điện, phỏng vấn trực tiếp,…

Phương pháp thống kê: thống kê các tài liệu, số liệu đã thu thập được theo từng

loại, từ các thông tin về BĐS TĐG (BĐS TĐ) và BĐS so sánh (BĐS SS) xem xét độ tin cậy, tính chính xác và khách quan của thông tin thu thập, so sánh lựa chọn Từ đó lựa chọn và phân tích vấn đề có liên quan định giá BĐS cho mục đích mua bán, đánh giá phân tích xem xét và tổng hợp trong Báo cáo định giá BĐS và sử dụng phần mềm Excel

Phương pháp chuyên gia: tham khảo, lắng nghe ý kiến của giáo viên hướng dẫn, những người có kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá BĐS, kỹ sư chuyên ngành

về xây dựng trong việc tính toán giá trị QSDĐ và tài sản trên đất cho phần diện tích

không phù hợp quy hoạch, xác định chất lượng còn lại (CLCL) của công trình, việc phân cấp nhà ở, xác định đơn giá xây dựng làm cơ sở để thẩm định giá và ước tính giá trị của BĐS định giá

Phương pháp kế thừa: kế thừa một số tài liệu có liên quan đến vấn đề thẩm định

giá để xây dựng nền tảng lý thuyết cho việc thực hành nghiên cứu, thực hiện thẩm định giá BĐS

I.3.3 Quy trình TĐG BĐS

Sơ đồ 2: Quy trình TĐG BĐS

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU II.1 HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY SBA II.1.1 Quy trình, kỹ thuật TĐG BĐS

I.1.1.2 Quy trình TĐG BĐS

TĐG BĐS là thế mạnh chủ lực của SBA kể từ khi thành lập đến nay Quy trình thẩm định giá BĐS số 57/QĐ-AMC do Giám đốc ban hành, được tóm tắt bằng sơ đồ sau:

Sơ đồ 3: Quy trình thẩm định giá áp dụng tại SBA

- Tiếp nhận hồ sơ

 Khi tiếp nhận hồ sơ từ các chi nhánh (fax, email hoặc giao trực tiếp) bằng phiếu yêu cầu định giá Nhân viên tổng hợp vào sổ ngay và chuyển giao cho lãnh đạo Phòng để phân công cho nhân viên thẩm định Trường hợp lãnh đạo phòng đi công tác thì trình cho nhân viên được uỷ quyền

 Tối đa 10 phút kể từ khi nhận được hồ sơ, các nhân viên có liên quan phải giao hồ sơ cho nhân viên TĐG

- Phân công hồ sơ

 Mọi hồ sơ yêu cầu thẩm định giá đều phải được lãnh đạo phòng xem xét trước khi chuyển đến nhân viên TĐG

 Nhân viên TĐG cần lưu ý đến các yếu tố sau khi nhận hồ sơ:

 Tình trạng pháp lý, hiện trạng thực tế của tài sản cần định giá

 Yêu cầu cụ thể thời gian đi thẩm định, thời gian hoàn thành

 Tính hiệu quả

 Các tài sản có giá trị ước tính trên 20 tỷ thuộc địa bàn các quận trong thành phố hoặc tài sản có giá trị ước tính trên 5 tỷ thuộc huyện vùng ven thành phố hoặc tỉnh thành khác thì phân công cho hai nhân viên phụ trách, trong đó có trưởng phòng hoặc tổ trưởng tham gia

- Thực hiện việc thẩm định

 Khi nhận hồ sơ phân công, nhân viên định giá cần tiến hành nghiên cứu

hồ sơ, yêu cầu bổ sung hồ sơ, tra cứu dữ liệu, sau đó liên lạc khách hàng

và thẩm định thực tế tài sản

 Trong quá trình thẩm định thực tế nhân viên thẩm định cần chú ý:

+ Tình trạng hiện tại của tài sản cần định giá

+ Diện tích đất, diện tích xây dựng thực tế, diện tích hợp pháp, không hợp pháp

+ Thông tin quy hoạch, đền bù…

+ Cần phân tích, nhận xét để đưa ra giá BĐS, tránh yếu tố đầu cơ, giá

ảo

 Thời gian tối đa để ra kết quả định giá là 48 giờ, đối với tài sản nằm trong địa bàn TP.HCM kể từ khi nhân viên định giá ký nhận hồ sơ Trường hợp khác thời gian tối đa là 72 giờ kể từ khi nhân viên TĐG ký nhận hồ sơ Thời gian trên không tính ngày nghỉ, lễ …

- Phê duyệt kết quả TĐG:

 Sau khi thẩm định xong, nhân viên thẩm định trình kết quả lên lãnh đạo phòng, sau khi kiểm tra cụ thể tình trạng hồ sơ, tính chất pháp lý, giá do nhân viên thẩm định đề nghị, thực hiện

+ Nếu không có thay đổi thì trình Ban giám đốc duyệt

+ Nếu thiếu thông tin về tài sản thì yêu cầu nhân viên thẩm đinh bổ sung thêm; nếu chưa có sự thống nhất về giá thì hoặc yêu cầu định giá lại, hoặc cử nhân viên khác tái thẩm định giá

 Sau khi có ý kiến tham mưu của lãnh đạo phòng, Ban giám đốc thực hiện

+ Nếu không có sự thay đổi thì lãnh đạo ký “thông báo kết quả định giá”

và thông báo thu phí

+ Nếu chưa thống nhất về giá thì yêu cầu Phòng tiến hành thẩm định giá lại

- Phát hành kết quả định giá và lưu hồ sơ :

 Nhân viên thẩm định giá thông báo ngay cho chi nhánh, đối tượng liên quan rõ về kết quả, sau đó chuyển hồ sơ lưu đến nhân viên tổng hợp

 Nhân viên tổng hợp vào sổ theo dõi, nhập kết quả định giá, nhân viên tổng hợp có trách nhiệm sắp xếp, lưu trữ các tài liệu sách báo tham khảo một cách khoa học, tiện tra cứu

II.1.1.2 Phương pháp và kĩ thuật TĐG BĐS

SBA thực hiện thẩm định giá tuân theo qui trình và cẩm nang TĐG của SBA ban hành ngày 8/10/2008 Nhìn chung, để TĐG BĐS, tiến hành theo hai phần: thẩm

định giá trị quyền sử dụng đất và thẩm định giá trị tài sản gắn liền với đất Trong đó

giá trị QSDĐ ứng dụng phương pháp so sánh trực tiếp và giá trị tài sản gắn liền trên đất sử dụng phương chi phí để tính giá trị Đây cũng là 2 phương pháp chủ yếu được

sử dụng tại công ty, ngoài ra, còn sử dụng thêm các phương pháp khác như: đầu tư, thặng dư khi tính giá trị BĐS Trong phương pháp chi phí xác định tỷ lệ chất lượng còn lại dựa vào tuổi thọ của công trình

Cẩm nang TĐG có qui định rõ ràng các căn cứ để tính giá trị BĐS thẩm định giá (BĐS TĐ): cách tính giá trị QSDĐ, cách xác định hệ số đất điều chỉnh, hệ số điều chỉnh, cách tính giá trị tài sản trên đất, đơn giá xây dựng (ĐGXD), cách xác định tỷ lệ chất lượng còn lại (TL CLCL) của công trình trên đất Tuy nhiên đơn giá xây dựng công ty đang sử dụng là đơn giá năm 2008 nên có giá trị thấp hơn so với giá của các công ty xây dựng và các hệ số điều chỉnh sử dụng chung cho tất cả các tuyến đường nên phần nào cũng làm ảnh hưởng đến kết quả của việc xác định giá trị BĐS

Nguồn thông tin thị trường chủ yếu được các nhân viên thẩm định tìm kiếm trên các web BĐS như: muaban.net, diaoconline…kết hợp với khảo sát thực tế Việc kiểm tra thông tin chủ yếu qua điện thoại Thông tin được lưu trữ theo từng tuyến đường tuy nhiên chưa được hệ thống, tổng hợp lại để sử dụng chung cho toàn công ty mà chủ yếu

do từng nhân viên thẩm định lưu trữ vào máy tính của mình

Hiện nay công ty còn sử dụng phần mềm chuyên dụng trong việc TĐG Phần mềm này cho giúp nhập các dữ liệu và tính toán các giá trị QSDĐ, giá trị tài sản trên đất, giá trị BĐS và sẽ tự động xuất ra 02 văn bản dưới dạng word là thông báo kết quả

định giá và biên bản định giá

II.1.1.3 Một số văn bản TĐG

Biên bản TĐG

Biên bản định giá BĐS bao gồm các nội dung sau:

 Thông tin chung

 Cơ sở của việc TĐG

tỷ lệ chất lượng còn lại và xác định đơn giá xây dựng Như vậy sẽ làm cho phần lập luận ra mức giá cho phần tài sản trên đất không được rõ ràng và thuyết phục

Thông Báo Kết Quả định giá (Phụ lục 12)

Đây là chứng thư thẩm định giá của công ty gởi đến khách hàng về quá trình, phương pháp và kết quả định giá Được lập thành 03 bản, 01 bản lưu trữ tại công ty, 02

bản gởi cho khách hàng Ngoài chữ ký của nhân viên thẩm định thông báo này còn có

sự kiểm tra, phê duyệt của tổ trưởng, trưởng phòng, Giám đốc kinh doanh hoặc Tổng giám đốc

Theo điều 7 của “Quy chế thẩm định giá BĐS” ban hành theo quyết định số 264/2005-HĐQT ngày 21/07/2005 thông báo kết quả định giá bao gồm các nội dung sau:

 Thời điểm, mục đích và phương pháp TĐG

 Tình trạng pháp lý của BĐS

 Vị trí BĐS

 Đặc điểm của thửa đất

 Đặc điểm của tài sản gắn liền trên đất

bộ phận cấu thành nên ngôi nhà Điều này gây hạn chế trong việc phân tích định lượng

tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình dẫn đến khách hàng khó hiểu, khó chấp nhận giá trị của phần công trình trên đất

II.1.2 Kết quả TĐG tại công ty

Căn cứ vào số liệu trong những năm gần đây tính từ năm 2006 đến hết 5/2009 công ty đã thực hiện TĐG BĐS được tổng cộng 10.956 hồ sơ Cụ thể là:

 Năm 2006: 2249 hồ sơ

 Năm 2007: 3962 hồ sơ

 Năm 2008: 3000 hồ sơ

 Năm 2009 (hết tháng 05/2009): 1745 hồ sơ

(Nguồn: Phòng TĐG công ty SBA)

Biểu đồ 01: Số lượng hồ sơ TĐG tại SBA

Dựa vào số liệu thu thập được tại công ty và biểu đồ 1 ta thấy lượng hồ sơ TĐG thực hiện ở công ty đều đạt ở mức cao qua các năm và trong năm 2009 sẽ có xu hướng tăng hơn những năm trước

Bảng 01: Số lượng hồ sơ theo tháng năm 2009

(Nguồn: Phòng TĐG công ty SBA)

Qua 5 tháng đầu năm năm 2009 số lượng hồ sơ TĐG có đạt ở mức cao và tương đối đồng đều nhau qua từng tháng

Bảng 02: Số lượng hồ sơ phân loại theo đối tượng khách hàng trong năm 2009 Đối tượng khách hàng Số lượng hồ sơ Tỷ lệ(%)

Tổ chức, công ty 879 50,37

(Nguồn: Phòng TĐG công ty SBA)

Đối tượng khách hàng của phòng TĐG SBA rất đa dạng bao gồm các cá nhân

và tổ chức công ty kinh doanh trong nhiều lĩnh vực khác nhau có nhu cầu TĐG tài sản

để cấp tín dụng tại ngân hàng Sacombank và những mục đích khác Căn cứ vào bảng

02 thì trong 5 tháng đầu năm 2009 số lượng hồ sơ của 2 đối tượng khách hàng này gần bằng nhau trong đó tổ chức, công ty chiếm 50,37% và cá nhân chiếm 49,63%

Bảng 03: Số lượng hồ sơ phân loại theo loại hình BĐS trong năm 2009

(Nguồn: Phòng TĐG công ty SBA)

Các số liệu ở bảng 03 cho ta thấy loại hình BĐS đã được TĐG tại công ty rất đa dạng từ loại hình phổ biến như nhà phố, căn hộ chung cư, đất trống cho đến các loại hình có giá trị lớn như: biệt thự, cao ốc văn phòng, nhà xưởng Trong đó thì loại hình nhà phố luôn chiếm ưu thế vượt trội có 1335/1745 hồ sơ chiếm tỷ lệ 76,50% Kế đến

là loại hình đất trống 20,63%

Bảng 04: Số lượng hồ sơ phân loại theo mục đích TĐG trong năm 2009

(Nguồn: Phòng TĐG công ty SBA)

Các hồ sơ TĐG ở SBA được phân theo 2 loại mục đích: cấp tín dụng và dịch

vụ Trong đó loại hồ sơ cấp tín dụng là hồ sơ của các khách hàng có nhu cầu vay vốn tại ngân hàng Sacombank Kết quả TĐG BĐS sẽ là cơ sở cấp vốn vay cho khách hàng của Sacombank Như vậy đây là hồ sơ phục vụ cho mục đích cấp tín dụng Còn loại hồ

sơ dịch vụ là do các khách hàng có nhu cầu TĐG BĐS yêu cầu trực tiếp với công ty cho các mục đích khác nhau như: Tham khảo giá trị thị trường của BĐS, mua bán, đầu

tư, góp vốn…

Theo số liệu ở bảng 04 thì ta thấy có sự chênh lệch lớn giữa hồ sơ có mục đích cấp tín dụng và hồ sơ dịch vụ Hồ sơ cấp tín dụng chiếm đến 1695 trong tổng số 1745

hồ sơ với tỷ lệ chiếm ưu thế 97,13% Loại hồ sơ dịch vụ với số lượng rất khiêm tốn 50

hồ sơ với tỷ lệ 2,87% Như vậy hiện SBA chủ yếu phục vụ cho nghiệp vụ cấp tín dụng của ngân hàng Sacombank Do đó cần đẩy mạnh công tác marketing để tăng cường các

hồ sơ dịch vụ nhằm tăng doanh thu cho công ty

Bảng 05: Số lượng hồ sơ phân loại theo khu vực trong năm 2009

TP.Hồ Chí Minh 1611 92,32 Các tỉnh, thành khác 134 7,68

(Nguồn: Phòng TĐG công ty SBA)

SBA thực hiện việc TĐG không chỉ trong khu vực các quận, huyện của thành phố Hồ Chí Minh mà còn ở khắp tất cả các tỉnh, thành trong cả nước như: Cần Thơ, Long An, Kiên Giang, Bình Thuận, Khánh Hòa, Tây Ninh, An Giang…khi có yêu cầu của khách hàng

Căn cứ theo số liệu thu thập được tại phòng TĐG SBA thì trong số 1745 hồ sơ TĐG tính đến tháng 5/2009 có 1611 hồ sơ ở thành phố Hồ Chí Minh và 134 hồ sơ ở các tỉnh, thành khác trong cả nước So với ở thành phố Hồ Chí Minh thì số lượng hồ

sơ ở các tỉnh, thành khác còn ít nhưng hoạt động TĐG của công ty đã phần nào mở rộng ra khắp các tỉnh, thành trong cả nước

Đánh giá- Nhận xét

Đối tượng khách hàng

Căn cứ vào các kết quả TĐG đạt được tại công ty SBA đối tượng khách hàng của SBA rất đa dạng bao gồm các cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp Như vậy loại hình dịch vụ TĐG của công ty đã thu hút được nhiều người biết đến và sử dụng khi có nhu cầu

Loại hình, mục đích TĐG

Có thể nói loại hình BĐS công ty TĐG rất đa dạng và phong phú Bao gồm: nhà phố, nhà xưởng, cao ốc văn phòng, căn hộ chung cư, biệt thự và đất Điều này thể hiện năng lực chuyên môn của nhân viên thẩm định cũng như tính chuyên nghiệp trong hoạt động TĐG BĐS tại công ty

Mục đích TĐG ở công ty còn đơn điệu đa phần là sử dụng cho mục đích cấp tín dụng của những khách hàng có nhu cầu vay vốn tại ngân hàng Sacom bank Những hồ

sơ phục vụ cho mục đích khác rất khiêm tốn Vì vậy ngoài việc không ngừng nâng cao chất lượng chuyên môn, chất lượng phục vụ khách hàng, trình độ của các nhân viên TĐG để đáp ứng một cách tốt nhất các nhu cầu của khách hàng công ty cần đẩy mạnh việc quảng bá thương hiệu của công ty để thu hút khách hàng biết đến hoạt động TĐG

của công ty không chỉ thông qua ngân hàng Sacombank

Giá trị TĐG

Cơ sở để ước tính giá trị BĐS sử dụng tại công ty đa phần là giá trị thị trường Nhân viên TĐG phải tiến hành khảo sát, phân tích, tiếp cận và tìm ra giá thị trường của BĐS mà mình TĐG Sau đó kết quả sẽ được sự kiểm duyệt, phân tích của tổ trưởng, trưởng phòng, phó tổng giám đốc là những người có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm cao rồi mới ra mức giá cuối cùng cho khách hàng Đối với những BĐS có giá trị từ 5 tỷ đồng thì phải do 2 nhân viên TĐG chịu trách nhiệm Như vậy mức giá cuối cùng đảm bảo độ tin cậy cao, sát với giá thị trường

Tuy nhiên công ty chưa quan tâm nhiều đến ý kiến đánh giá của khách hàng đối với hoạt động TĐG của công ty và kết quả giá trị TĐG BĐS Vì thế công ty chưa nắm bắt được kết quả TĐG có được sự hài lòng của khách hàng hay không? Có sát với giá trị mà khách hàng sử dụng cho mục đích của họ trong thực tế hay không? Như vậy công ty cần quan tâm hơn đến ý kiến đánh giá hoạt động TĐG cũng như chất lượng của kết quả TĐG từ phía khách hàng bằng các hoạt động điều tra như: phát phiếu khảo sát, điều tra qua điện thoại để biết được sự phản hồi của khách hàng đối với hoạt động TĐG của công ty hiện nay Từ đó nâng cao hơn nữa chất lượng của hoạt động này

II.1.3 Nhu cầu sử dụng, đánh giá chất lượng TĐG và xu hướng lựa chọn nhà ở của người dân quận 3

Từ các kết quả của công ty SBA cho thấy hiện nay hoạt động TĐG đã dần tạo được niềm tin của khách hàng, được nhiều người biết đến và sử dụng khi cần biết giá trị của BĐS cho mục đích nhất định Tuy nhiên hoạt động TĐG còn gói gọn trong những nhận định của các công ty mà chưa được điều tra thực tế nhận định của người dân đối với hoạt động này Xuất phát từ nhu cầu nghiên cứu đánh giá của người dân đối với hoạt động TĐG hiện nay tiến hành phát phiếu điều tra có tên “Đánh giá chất

lượng hoạt động của dịch vụ TĐG BĐS và xu hướng lựa chọn một BĐS nhà ở” (Phụ

lục 11) nhằm đánh giá một cách khách quan hơn nhu cầu sử dụng hiện nay, mức độ

hài lòng, mức độ chênh lệch của kết quả, đánh giá của người dân đối với hoạt động TĐG cũng như các xu hướng lựa chọn 1 BĐS nhà ở của người dân

 Số phiếu phát ra: 180 phiếu

 Số phiếu thu lại: 145 phiếu Trong đó có 130 phiếu phù hợp do hiểu được phiếu điều tra và làm đúng theo các yêu cầu

Do thời gian nghiên cứu là 3 tháng và trình độ chuyên môn khiêm tốn của bản thân nên phạm vi nghiên cứu là địa bàn quận 3- Tp HCM

Kết hợp quá trình thực tập tại công ty SBA và kết quả điều tra thực tế qua phiếu hỏi kết quả đánh giá hoạt động TĐG hiện nay như sau:

Xu hướng sử dụng dịch vụ tư vấn giá trị BĐS và đánh giá về chất lượng hoạt

động TĐG

Trong 130 phiếu khảo sát thì có 68 người đã từng sử dụng dịch vụ tư vấn TĐG tại các công ty trung tâm cho các mục đích khác nhau chủ yếu là: mua bán, thế chấp, tham khảo giá trị thị trường và đầu tư Số lượng này chiếm tỷ lệ 52,31% Trong số này thì có 8 phiếu đã sử dụng dịch vụ TĐG tại công SBA Còn lại 62 người chưa từng sử dụng dịch vụ TĐG chiếm tỷ lệ 47,69%