THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG NHÀ PHỐ TẠI CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN SACOMBANKSBA

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG NHÀ PHỐ TẠI CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN SACOMBANK-SBA” SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : : : : TRƯƠNG KHÁNH KIM 05135057 DH05TB 2005 – 2009 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản -TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2009- KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN -   - TRƯƠNG KHÁNH KIM “THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG NHÀ PHỐ TẠI CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN SACOMBANK-SBA” Giáo viên hướng dẫn: KS.Trần Thị Việt Hòa Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Ký tên: -Tháng 07 năm 2009- TÓM TẮT  Sinh viên thực hiện: Trương Khánh Kim, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Đề tài thực hiện: “THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG NHÀ PHỐ TẠI CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN SACOMBANK-SBA” Giáo viên hướng dẫn: KS Trần Thị Việt Hòa, Bộ mơn Kinh tế đất & Bất động sản, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Hoạt động TĐG với tư cách nhà tư vấn giá trị BĐS ngày thể vai trò quan trọng thơng qua việc xác định giá trị thực tế BĐS, đưa BĐS với giá trị thật giao dịch thị trường Điều không giúp cho khách hàng đưa định đắn có liên quan đến tài sản mà góp phần làm ổn định lành mạnh thị trường BĐS Đối tượng TĐG BĐS tài sản có giá trị lớn có đặc trưng tính dị biệt, cố định, khan hiếm, bị chi phối mạnh pháp luật… nên việc xác định giá trị phức tạp Thêm vào non trẻ kiến thức chuyên môn kinh nghiệm thực tế làm cho hoạt động TĐG nước ta gặp nhiều khó khăn Xuất phát từ lý người nghiên cứu tiến hành nghiên cứu đề tài “THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG NHÀ PHỐ TẠI CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN SACOMBANK-SBA” Đề tài tập trung vào nghiên cứu số nội dung chính: Đánh giá hoạt động TĐG BĐS cơng ty SBA; tìm hiểu nhu cầu sử dụng, đánh giá dịch vụ TĐG BĐS xu hướng lựa chọn nhà người dân địa bàn quận 3; Xác định giá trị thị trường cho BĐS nhà phố Đề tài thực dựa sở lý luận vận dụng phương pháp TĐG chủ yếu phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp chi phí Đề tài đạt kết qủa định Nhận biết hoạt động TĐG BĐS cơng ty SBA từ tiến hành điều tra thực tế thông qua phiếu khảo sát nắm bắt ý kiến đánh nhu cầu sử dụng dịch vụ TĐG người dân tương đối cao Xác định xu hướng lựa chọn nhà người dân quận yếu tố vị trí, hướng, loại hình kích thước BĐS Hiểu ứng dụng quy trình TĐG cơng ty SBA để xác định giá trị thị trường cho nhà số 453/72KA Lê Văn Sỹ phường 12 quận Giá trị sử dụng làm mức giá giao dịch mua bán thị trường theo nhu cầu khách hàng Bên cạnh q trình điều chỉnh khác biệt BĐS đề tài định lượng mức độ tác động yếu tố vị trí quy mơ diện tích đến giá trị BĐS thơng qua hệ số vị trí hẻm cấp vị trí hẻm cấp vị trí 2; hệ số quy mơ diện tích BĐS có diện tích 30-40m2 với BĐS có quy mơ diện tích từ 60-70m2 Các hệ số sử dụng việc TĐG khu vực quận LỜI CẢM ƠN Con xin chân thành cảm ơn Ba, Mẹ người thân gia đình ln u thương, nâng đỡ, dìu dắt động viên suốt trình học tập Con xin khắc ghi Em xin cảm ơn Ban Giám Hiệu Trường Đại học Nơng Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, toàn thể q thầy tận tình dạy dỗ, dìu dắt, truyền đạt kiến thức kinh nghiệm quý báu để em làm hành trang bước vào sống Em xin cảm ơn Em xin gởi lời tri ân sâu sắc đến Trần Thị Việt Hòa nhiệt tình quan tâm hướng dẫn, giúp đỡ dẫn cho em suốt q trình thực tập hồn thành luận văn tốt nghiệp Em xin gởi lời cảm ơn đến Ban Giám đốc Công ty QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN đồng thời gởi lời cảm ơn đặc biệt đến anh chị phòng thẩm định giá tạo điều kiện tận tình giúp đỡ cho em thời gian thực tập Quý Công ty Xin gởi lời cảm ơn đến tập thể lớp Quản lý thị trường BĐS khóa 2005, BCH Đồn- LCH SV khoa QLĐĐ&BĐS người bạn thân giúp đỡ chia sẻ với suốt trình học tập sinh hoạt trường Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 7/2009 TRƯƠNG KHÁNH KIM GIẤY XÁC NHẬN THỰC TẬP V/v thực luận văn tốt nghiệp ♣ Họ tên sinh viên : TRƯƠNG KHÁNH KIM Ngành : QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Niên khóa : 2005 – 2009 Đề tài thực : “THẨM ĐỊNH NHÀ PHỐ CHO MỤC ĐÍCH MUA BÁN TẠI CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN SACOMBANK” Thời gian thực tập : từ 15/03/2009 đến 15/07/2009 Nơi thực tập: CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN SACOMBANKSBA Địa : số 25 Lý Thường Kiệt, quận 10, TP Hồ Chí Minh Ý kiến quan thực tập: TP Hồ Chí Minh, ngày tháng 07 năm 2009 TỔNG GIÁM ĐỐC MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU I.1.1 Khái lược Bất động sản I.1.2 Khái lược thị trường Bất động sản I.1.3 Thẩm định giá BĐS I.2 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN Sacombank-SBA 20 I.2.1 Thông tin chung công ty 20 I.2.2 Q trình hình thành phát triển cuả cơng ty 20 I.2.3 Cơ cấu tổ chức 20 I.2.4 Chức nhiệm vụ phận 21 I.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22 I.3.1 Nội dung nghiên cứu 22 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 22 I.3.3 Quy trình TĐG BĐS 23 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 25 II.1 HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY SBA 24 II.1.1 Quy trình, kỹ thuật TĐG BĐS 25 II.1.2 Kết TĐG công ty 28 II.1.3 Nhu cầu sử dụng, đánh giá chất lượng TĐG xu hướng lựa chọn nhà người dân quận 30 II.2 THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS CỤ THỂ 38 II.2.1 Nhận Biết Bất Động Sản Thẩm Định Giá (BĐS TĐ) 38 II.2.2 Khảo sát phân tích thị trường 44 II.2.3 Phân tích bất động sản 51 II.2.4.Ước tính giá trị bất động sản TĐ 58 II.2.5 Những điều kiện điều khoản gắn với kết TĐG 64 II.2.6 Đánh giá nhận xét 64 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 66 DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT ♣ : Công ty quản lý nợ khai thác tài sản Sacombank : bất động sản BĐS : thẩm định giá TĐG : giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà GCN quyền sử dụng đất QSHNO&QSDĐƠ : so sánh BĐS SS BĐS TĐ : bất động sản thẩm định giá : thành phố hồ chí minh Tp.HCM : thị trường bất động sản TT BĐS : diện tích khn viên DTKV : diện tích sàn xây dựng DT sàn : diện tích sử dụng DTSD : giá trị lại GTCL : chất lượng lại CLCL : đơn giá xây dựng ĐGXD : quyền sử dụng đất QSDĐ : rao bán RB : thương lượng TL SBA DANH SÁCH CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH ♣ Bảng 01: Số lượng hồ sơ theo tháng năm 2009 Bảng 02: Số lượng hồ sơ phân loại theo đối tượng khách hàng năm 2009 Bảng 03: Số lượng hồ sơ phân loại theo loại hình BĐS năm 2009 Bảng 04: Số lượng hồ sơ phân loại theo mục đích TĐG năm 2009 Bảng 05: Số lượng hồ sơ phân loại theo khu vực năm 2009 Bảng 06: Nhu cầu sử dụng dịch vụ TĐG BĐS Bảng 07: Đánh giá mức độ sai lệch kết TĐG BĐS Bảng 08: Đánh giá mức độ hài lòng với kết TĐG BĐS Bảng 09: Số lượng công ty người sử dụng dịch vụ TĐG biết Bảng 10: Số lượng công ty người chưa sử dụng dịch vụ TĐG biết Bảng 11: Đánh giá công ty, trung tâm TĐG có uy tín Bảng 12: Đánh giá chất lượng hoạt động TĐG BĐS Bảng 13: Xu hướng lựa chọn vị trí Bảng 14: Xu hướng lựa chọn loại hình BĐS Bảng 15: Xu hướng lựa chọn hướng BĐS Bảng 16: Xu hướng lựa chọn kích thước đất Bảng 17: Số lượng BĐS giao dịch thành công qua tháng Bảng 18: Số lượng BĐS giao dịch thành công theo đơn vị hành Bảng 19: Số lượng BĐS giao dịch thành công theo tuyến đường Bảng 20: Số lượng BĐS giao dịch thành công theo loại BĐS Bảng 21: Thống kê mô tả BĐS SS BĐS TĐ Bảng 22: Thống kê BĐS vị trí Bảng 23: Thống kê BĐS vị trí Bảng 24: Thống kê BĐS có qui mơ diện tích từ 30m2-40m2 Bảng 25: Giá trị tài sản đất BĐS SS Bảng 26: Đánh giá chất lượng lại BĐS TĐ Bảng 27: Giá trị lại tài sản đất BĐS TĐ Bảng 28: Đơn giá QSDĐ BĐS TĐ Bảng 29: Giá trị QSDĐ BĐS TĐ Bảng 30: Giá trị BĐS TĐ Bảng 31: So sánh kết giá trị thị trường với giá quy định bảng giá đất TP.HCM Biểu đồ 1: Số lượng hồ sơ TĐG SBA Sơ đồ 1: Bộ máy tổ chức hoạt động SBA Sơ đồ 2: Quy trình thẩm định giá áp BĐS cụ thể Sơ đồ 3: Quy trình thẩm định giá áp dụng SBA Sơ đồ 4: Vị trí BĐS TĐ BĐS SS Hình 1: Mơ tả trạng BĐS TĐ Ngành: Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Trương Khánh Kim ĐẶT VẤN ĐỀ Tính cấp thiết đề tài: Nền kinh tế thị trường đời Việt Nam thúc đẩy phát triển mạnh mẽ ngành kinh tế thị trường bất động sản (TT BĐS) phận quan trọng cấu thành nên kinh tế thị trường TT BĐS chiếm giữ tỷ trọng lớn kinh tế nước thị trường chứa đựng loại hàng hóa đặc biệt có liên quan trực tiếp đến nhu cầu thiết yếu người, có giá trị lớn có tác động trực tiếp đến kinh tế quốc dân bất động sản Kinh doanh lĩnh vực BĐS kinh doanh BĐS kinh doanh dịch vụ BĐS như: Định giá, môi giới, sàn giao dịch, tư vấn, đấu giá, quản lý bất động sản…(1) Một dịch vụ nhiều người tham gia vào thị trường bất động sản quan tâm sử dụng nhiều hoạt động thẩm định giá (TĐG) BĐS Với tính chất mơn khoa học ước tính TĐG cung cấp cho giá trị bất động sản phục vụ cho nhiều mục đích mua bán, chuyển nhượng, chấp, cho vay, góp vốn, đầu tư, bảo lãnh …Thêm vào TĐG đóng vai trò quan trong việc giúp nhà nước quản lý tốt hơn, dễ dàng mặt giá tính thuế, nghĩa vụ tài bất động sản giúp nhà đầu tư người sử dụng có định liên quan đến bất động sản Trong giao dịch thị trường BĐS giao dịch mua bán, chuyển nhượng chiếm tỷ lệ lớn đặc biệt loại hình nhà phố Nguyên nhân nhu cầu nhà cao tình hình bùng nổ dân số sở thích có ngơi nhà riêng biệt người Việt Nam Vì hoạt động TĐG phục vụ cho mục đích cách thường xuyên Tuy nhiên nước ta ngành thẩm định giá lĩnh vực tương đối mẻ, q trình hồn thiện kiến thức chuyên môn nghiệp vụ tảng lý thuyết, pháp lý nên công tác thẩm định giá gặp nhiều khó khăn, vướng mắc Đặc biệt thực tiễn việc đánh giá mức độ tác động số yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS q trình TĐG phụ thuộc vào cảm tính suy nghĩ chủ quan người thẩm định chí bị bỏ sót mà chưa định lượng cách thống nhất, rõ ràng Điều sai lệch với lý thuyết TĐG, gây khó khăn cho công tác thẩm định giá làm giảm độ tin cậy kết TĐG Xuất phát từ nhu cầu thực tế TĐG loại hình nhà phố nhu cầu định lượng mức độ ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá trị bất động sản loại hình nhà phố, với kiến thức TĐG sở lý thuyết thực tiễn thu thập được, với hướng dẫn KS Trần Thị Việt Hòa giúp đỡ công ty Quản lý nợ khai thác tài sản SBA-Sacombank tiến hành thực đề tài : “Thẩm định giá trị thị trường nhà phố công ty quản lý nợ khai thác tài sản SBA-Sacombank” Mục tiêu nghiên cứu đề tài  Tìm hiểu đánh giá hoạt động TĐG BĐS công ty SBA (1) Luật kinh doanh BĐS 2005 Trang ... Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 7/2009 TRƯƠNG KHÁNH KIM GIẤY XÁC NHẬN THỰC TẬP V/v thực luận văn tốt nghiệp ♣ Họ tên sinh viên : TRƯƠNG KHÁNH KIM Ngành : QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Niên khóa... Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Ký tên: -Tháng 07 năm 2009- TÓM TẮT  Sinh viên thực hiện: Trương Khánh Kim, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Đề tài thực hiện:...KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN -   - TRƯƠNG KHÁNH KIM “THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG NHÀ PHỐ TẠI CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN SACOMBANK-SBA”