Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần đông nam á chi nhánh láng hạ

5692 LV ThS DHKTQD Xô(K< ,.eđ% * Ws ^'SuSS '"> WJ i >ã> Z SS&Rj ããciss^si 5ôđBWf rwfcii < * raawV *ô' ,Ơ >>' t ãkwhs TRUONG DAI KINH TE QUOC DAN ■ HOC ■ 8D£oOG9Ga TRAN THI HUY daihqcktqd TT.THdNGTINTHlfVIEN phOng luan An • TV m$v HO AN THIEN CONG TAC THAM DINH DI/ AN DAU TU BAT DONG SAN TAI NGAN HANG • • THIONG MAI CO PHAN DONG NAM A - CHI NHANH LANG HA Chuyen nganh: KINH IE DAU TU LUAN VAN THAC SY KINH • • M Ngiroi hiring dAn khoa hoc: PGS.TS NGUYEN BACH NGEYET HA NOI, NAM 2011 LOI CAM DOAN Toi xin cam doan rang, luan van thac sy kinh te “Hoan thien cdng tac th am dinh du- an dau tir Bat dong san tai Ngan hang thuang mai cd phan Ddng Nam A - chi nhanh Lang Ha” la cdng trinh nghien cuu cua rieng toi Nhtrng so lieu va tai lieu su dung duoc chi rd nguon trich dan danh muc tai lieu tham khao Ket qua nghien cuu chua duoc cdng bo bat ky cdng trinh nghien cuu nao tu trudc tdi Ha Noi, 27 thang 09 nam 2011 Tac gia Tran Thi Huy MUC LUC • • Loi cam doan Danh muc cac chu * viet tat Danh muc bang, hinh Tom tat luan van MO DAU CHLTONG 1: NHLfNG VAN DE CO BAN VE THAM DINH DU* AN DAU TU BAT DONG SAN TRONG CAC NGAN HANG THVONG MAI 1.1 Tham dinh du an cac ngan hang thuong mai 1.1.1 Sir can thiet phai tham dinh du an 1.1.2 Can cu tham dinh du an dau tu .4 1.1.3 Quy trinh to chuc tham dinh du an dau tu 1.1.4 Noi dung tham dinh du an dau tu 1.1.5 Phuong phap tham dinh 15 1.2 Tham dinh du an dau tu bat dong san 18 1.2.1 Vai tro va phan loai du an dau tu bat dong san 18 1.2.2 Dac diem cua cac du an bat dong san va yeu cau doi vdi cong tac tham dinh du an dau tu bat dong san 19 1.3 Cac nhan to anh huong den cdng tac tham dinh du an dau tu bat dong san 22 Trong qua trinh phan tich danh gia cac Du an bat dong san, co nhtrng nhan to anh hudng tdi chat luong tham dinh Cu the: 22 1.3.1 Nhan to chu quan 22 1.3.2 Nhan to khach quan 24 CHtTO'NG 2: THlTC TRANG THAM DINH DU" AN DAU TtT BAT DONG SAN TAI NGAN HANG TMCP DONG NAM A - CHI NHANH LANG HA 27 2.1 Gidi thieu ve Ngan hang TMCP Dong Nam A chi nhanh Lang Ha 27 2.1.1 Qua trinh hinh va phat trien cua Ngan hang TMCP Dong Nam A chi nhanh Lang Ha 27 2.1.2 Tong quan ve hoat dong kinh doanh cua Ngan hang 31 2.2 Thue trang cdng tac tham dinh du an dau tu bat dong san tai Ngan hang Dong Nam A chi nhanh Lang Ha 35 2.2.1 Tong quan ve hoat dong cho vay cac du an dau tu bat dong san tai Ngan hang Thuong mai cd phan Dong Nam A chi nhanh Lang Ha 35 2.2.2 Can cu tham dinh du an dau tu bat dong san 37 2.2.3 Quy trinh tham dinh 38 2.2.4 Noi dung tham dinh du an dau tu bat dong san 41 2.2.5 Phuong phap tham dinh 53 2.3 Vi du minh hoa ve cong tac tham dinh du an dau tu bat dong san tai Ngan hang TMCP Dong Nam A - chi nhanh Lang Ha 55 2.3.1 Noi dung va ket qua tham dinh 55 2.3.2 Danh gia tong quat va de xuat tin dung 74 2.3.2 Danh gia ve cong tac tham dinh du an “Khu thi mdi Cau Buou” 75 2.4 Danh gia cong tac tham dinh du an dau tu bat dong san tai Ngan hang Dong Nam A chi nhanh Lang Ha .76 2.4.1 Nhtrng ket qua dat duoc 76 2.4.2 Han che va nguyen nhan 79 CHtTONG 3: GIAI PHAP HOAN THIEN CONG TAC THAM DINH DU AN DAU TU BAT DONG SAN TAI NGAN HANG TMCP DONG NAM A - CHI NHANH LANG HA 84 3.1 Dinh hudng phat trien cua ngan hang TMCP Dong Nam A giai doan 2011 2015 84 3.1.1 Dinh hudng phat trien tong the 84 3.1.2 Dinh hudng phat trien hoat dong tin dung 84 3.1.3 Dinh hudng phat trien hoat dong tin dung bat dong san 84 3.2 Mot so giai phap hoan thien cong tac tham dinhduan dau tu bat dong san tai Ngan hang Dong Nam A chi nhanh Lang Ha 88 3.2.1 Nang cao nhan thuc ve cong tac tham dinh 88 3.2.2 Giai phap hoan thien noi dung tham dinh 89 3.2.3 Giai phap nang cao trinh chuyen mon cua can bo tham dinh 91 3.2.4 Cai thien moi trudng lam viec va doi mdi cong nghe 93 3.2.5 Nang cao chat luong thong tin 94 3.2.6 Mot so giai phap khac 96 3.3 Mot so kien nghi 97 3.3.1 Kien nghi vdi co quan quan ly Nha nude 97 3.3.2 Kien nghi vdi ngan hang Nha nude Viet Nam 99 3.3.3 Kien nghj vdi ngan hang TMCP Dong Nam A 100 3.3.4 Kien nghi vdi cac ngan hang, TCTD tham gia dong tai tro 100 3.3.5 Yeu cau vdi cac doanh nghiep dau tu bat dong san 100 KET LUAN 101 TAI LIEU THAM KHAO 103 DANH MUC CAC CHtT VIET TAT BBS : Bat dong san CBTD : Can bo tham dinh 3.NHTM : Ngan hang thuong mai TMCP : Thuong mai cd phan NHTMCP : Ngan hang thuong mai co phan TSBB : Tai san dam bao HSTD : Hd so tin dung TCTD : To chuc tin dung 9.NHNN : Ngan hang Nha nude DANH MUC BANG BIEU, HINH VE Danh muc bang bieu: Bang 2.1: Ket qua kinh doanh cua Ngan hang TMCP Dong Nam A Chi nhanh Lang Ha 32 Bang 2.2: Ty du no cac nhom nganh tai Ngan hang TMCP Dong Nam A Chi nhanh Lang Ha giai doan 2008-2010 36 Bang 2.3: Tinh hinh tham dinh du an dau tu BDS giai doan 2008 -2010 37 Bang 2.4: Cac du an Cong ty CP kinh doanh phat trien nha va 56 thi Ha noi da va dang thuc hien 56 Bang 2.5: Quan he tin dung giua Cong ty CP kinh doanh phat trien nha thi Ha noi vdi to chuc tin dung 57 Bang 2.6: Quan he giao dich giua Cong ty CP kinh doanh phat trien nha thi Ha noi vdi NHTMCP Dong Nam A chi nhanh Lang Ha 58 Bang 2.7: Tong hop nguon thu tu viec ban cac Id biet thu cua du an 70 Bang 2.8: Dong tien cua du an Khu thi mdi Cau Bieu giai doan 2008-2010 71 Danh muc hinh ve: Hinh 1.1: Quy trinh tham dinh du an tai cac NHTM Hinh 2.1: Bo may to chuc cua NHTMCP Dong Nam A 29 Hinh 2.2: Quy trinh tham dinh tin dung tai NHTMCP Dong Nam A - Chi nhanh Lang Ha 40 Il n i TRUONG DAI HOC KINH TE QUOC DAN ■ ■ ■ £0£OOC8GS TRAN THI HUY HO AN THIEN CONG TAC THAM DINH DU * AN DAU TU * BAT DQNG SAN TAI NGAN HANG THVONG MAI CO PHAN DONG NAM A - CHI NHANH LANG HA Chuyen nganh: KINH TE DAU TU TOM TAT LUAN VAN THAC SY • • HA NOI, NAM 2011 LCH Md DAU Ngan hang TMCP Dong Nam A la mot nhung ngan hang TMCP ddi sdm nhat va hien tai nam Top 10 ngan hang TMCP Ion nhat Viet Nam Trong do, hoat dong tin dung la mot nhung hoat dong chinh cua Ngan hang Do do, Ngan hang TMCP Dong Nam A luon quan tarn tdi cong tac tham dinh noi chung va duoc nhung du an dau tu hieu qua va an toan cao x > r Vdi y nghTa tren, de tai “Hoan thien cdng tac tham dinh du: an dau tic Bat v y r dong san tai Ngan hang th wong mai co phan Ddng Nam A - chi nhanh Lang Ha " co tinh cap thiet ca ve ly luan va thuc tien De tai chu yeu tap trung, di sau vao phan tich cong tac tham dinh du an dau tu Bat dong san de tu co nhung cai nhin cu the hon ve tham dinh du an, noi dung tham dinh du an dau tu bat dong san, cung nhu dua mot so kien nghi, giai phap nham hoan thien cdng tac tham dinh du an tai Ngan hang TMCP Dong Nam A Luan van nghien cuu vdi muc dich: Dua tren co sd ly luan ve cdng tac tham dinh du an, tac gia danh gia nhung ket qua va nhung han che hoat dong tham dinh tai Ngan hang TMCP Ddng Nam A tu de xuat bien phap hoan thien tot cdng tac tham dinh du an Doi tuong nghien cuu: cdng tac tham dinh du an dau tu BDS lay thuc tien tai ngan hang TMCP Ddng Nam A chi nhanh Lang Ha Pham vi nghien cuu: nghien cuu cac du an dau tu bat dong san tai ngan hang Ddng Nam A chi nhanh Lang Ha tu nam 2006 - 2010 Luan van su dung hai phuong phap chu yeu la phuong phap phan tich va tong hop, phuong phap thong ke sd lieu suot qua trinh nghien cuu Ngoai phan md dau va phan ket luan thi luan van gom 03 chuong: 89 - Tham dinh dir an ma dac biet la dir an BDS la mot cong viec phuc tap, doi hoi kien thirc chuyen mon ve nhieu linh vuc (tai chinh doanh nghiep, quan li, kT thuat, xay dung ) Vi vay CBTD can co su chu dong sang tao, linh hoat, nhay ben co kha nang phan tich, tong hop, due rut thuc tien va thuong xuyen trau doi kien thuc chuyen mon cung nhu kien thuc xa hoi de phuc vu tot nhat cho cong viec cua minh 3.2.2 Gidi phap hoan thien noi dung tham dinh Noi dung tham dinh du an dau tu la mot phan quan trong cong tac tham dinh, co anh hudng khong nhd tdi chat lugng cua cong tac Bdi vay, chu vao noi dung tham dinh la het sue can thiet Doi vdi du an BDS, dac thu la phuc tap va rui ro cao nen cac noi dung tham dinh can tap trung vao cac yeu to Cu the, * Tham dinh khia canh phap li: Doi vdi bat ki mot du an dau tu nao, trudc het can quan tam la no co phu hop vdi quy hoach phat trien kinh te xa hoi cua quoc gia, cua vung, nganh va dia phuong hay khdng De xac dinh duoc dieu tranh cho du an di nguoc vdi quy hoach phat trien chung thi can xem xet that kT khia canh phap li cua du an, kiem tra tinh day du cung nhu hop phap cua cac ho so phap li ma khach hang cung cap, so sanh, doi chieu du an vdi quy hoach tong the cua dia phuong noi du an du dinh trien khai * Tham dinh khia canh thi trudng: Thi trudng BDS la mot thi trudng phuc tap, bien dong nhanh va kho luong trudc San pham cua cac du an BDS thudng cd gia tri rat ldn va co tinh ben vung Mot da hoan ma khdng phu hop nhu cau thi trudng thi se kho ma thay doi hoac co thay doi thi cung ton kern rat nhieu nen se khdng dem lai loi nhuan cho chu dau tu ma trai lai cd the khien chu dau tu bi thua lo, khdng cd kha nang tra no cho ngan hang Bdi vay, tham dinh khia canh thi trudng cd vai tro het sue quan doi vdi du an dau tu BDS CBTD can phan tich, danh gia cung cau thi trudng d hien tai va du bao cung cau thi trudng tuong lai ve san pham cua du an De co 90 duac nhung nghien cuu chinh xac thi thong tin cung cap cho qua trinh nghien cuu phai that day du va chinh xac Ngan hang nen ap dung cac phuong phap hien dai phan tich va du bao cung - cau san pham Hien co nhieu phuong phap du bao cung - cau da duoc nghien cuu va ap dung thuc te nhu phuong phap ngoai suy thong ke, phuong phap dinh muc, phuong phap he so co gian CBTD co the can cu vao so luong va chat luong thong tin thu thap duoc ma lua chon phuong phap tinh cho phu hop, hoac ket hop su dung nhieu phuong phap nham tang tinh chinh xac cho ket qua du bao * Tham dinh khia canh ki thuat: Day la mot noi dung kho tham dinh du an BDS, no doi hoi CBTD phai co trinh va von kien thuc chuyen sau ve mat ki thuat Do do, de tro giup cho can bo tham dinh danh gia ki thuat, ngan hang can som nghien cuu va ban hanh chi tieu kinh te ki thuat co ban phu hop voi tung nganh, tung linh vuc cu the lam co so cho CBTD tham chieu Trong truong hop can phai tham dinh nhung du an qua phuc tap ve mat ki thuat, ngan hang nen thue chuyen gia co chuyen mon phu hop de tham djnh ve noi dung ki thuat nham dam bao yeu cau va rut ngan thoi gian tham djnh Bien phap co tinh lau ben la dan dan nang cao trinh cua CBTD bang cach to chuc boi duong nghiep vu ve chuyen mon kinh te cung nhu ki thuat cho ho Mat khac, ben canh doi ngu CBTD thuoc chuyen nganh kinh te thi chi nhanh nen tuyen dung them doi ngu nhan luc tu cac chuyen nganh ki thuat nhu xay dung, kien truc Co nhu vay se phoi hop hoat dong hieu qua hon va nang cao hieu qua cong tac tham dinh du an bat dong san * Tham dinh khia canh tai chinh: Khi tham dinh tong von dau tu, ngan hang can xem xet ki luong cac noi dung nhu von co dinh, von luu dong, von du phong de xac dinh luong von cho chinh xac, tranh tinh trang du toan thap hon hoac cao hon thuc te vi du an di vao trien khai thuc te co the se phat sinh nhieu hang muc chi phi moi hoac nhung rui ro chua luong truoc duoc Neu du an duoc tai tro tu nhieu nguon khac thi CBTD 91 nen kiem tra ki tinh xac thuc cua tung nguon von, nhat la cac cam ket bo von cua cac co quan tai tro ca ve so luong va tien bo von, tranh tinh trang thieu von lam cham tien thi cdng cua cdng trinh De tinh toan chinh xac cac chi tieu hieu qua tai chinh du an thi can xac dinh chinh xac ty suat chiet khau Mot du an co the duoc tai tro von tu nhieu nguon khac nhau, d nhung thdi diem khac va mdi nguon co muc lai suat khac Do do, ty suat chiet khau phai phan anh duoc chi phi co hoi cua tat ca cac nguon von Hien co nhieu phuong phap tinh ty suat chiet khau khac nhau, can bo tham dinh nen lua chon ap dung cho phu hop vdi tung trudng hop cu the ma khong nen chi su dung lai suat ngan hang lam lai suat chiet khau nhu bay gid Neu duoc, ngan hang nen ap dung muc lai suat chiet khau duoc dieu chinh theo cac nam de phan anh cac tac dong cua mdi trudng tdi du an nhu lam phat, truot gia bao du an hieu qua dem lai loi nhuan cho chu dau tu cung nhu hoan nghia vu tra no cho ngan hang thi truoc het phai danh gia duoc cac rui ro ma du an cd the gap phai de de bien phap phong tranh va giam thieu rui ro Phuong phap duoc ap dung chu yeu la phan tich nhay du an Tuy nhien, chi nhanh mdi chi tien hanh phan tich nhay cho cac dir an cd quy mo tong von dau tu ldn, tinh chat ki thuat phuc tap ma thudng bo qua khau vdi nhung du an nho Bdi vay, thdi gian tdi, phuong phap nen duoc ap dung triet de hon vdi ca nhung du an nho Ngoai ra, cd the sir dung phuong phap phan tich khac nhu phuong phap mo phong cua Monte Carlo hay phan tich du an trudng hop co truot gia va lam phat 3.2.3 Gidiphap nang cao trinh chuyen mon cua can bo tham dinh Nhan luc la yeu to chu dao quyet dinh chat luong cdng tac tham dinh Neu co dieu kien cdng nghe hien dai ma khong cd ngudi du trinh de su dung thi cung bang khong Bdi vay viec dau tu nang cao nang lire cua can bo tham dinh la hoan 92 san, mot linh vuc phuc tap doi hoi chuyen mon sau cua can bo tham dinh thi yeu cau dat la phai co mot doi ngu CBTD co trinh va am hieu ve linh vuc Muon vay, ngan hang phai co nhung giai phap tu giai doan tuyen dung nhan su dau vao Nguon cung nhan luc cho nganh tai chinh ngan hang chu yeu la tu khdi cac trudng kinh te: Kinh te quoc dan, Hoc vien ngan hang, Thuong mai, Hoc vien tai chinh Day la nguon cung co chat luong cao va so luong kha dong dao Tuy nhien, khdng phai bat cu hoc d day cung cd the lam viec tot linh vuc ngan hang, dac biet la mang tham dinh tin dung Vi vay, de tuyen dung duoc mot doi ngu CBTD co chat luong cao cho ngan hang thi phai lam tot cong tac tuyen dung dau vao Mat khac, cd the trien khai nhieu chuong trinh quang ba hinh anh cua ngan hang tdi cac trudng dai hoc cao dang de thu hut nguon nhan luc cd trinh tir day Ngan hang cd the lien ket vdi cac trudng de md quy hoc bong khuyen khich sinh vien hoc tap va thu hut cac sinh vien gidi ve lam viec cho ngan hang sau Ngoai nhung trudng thuoc khdi kinh te, de phuc vu tot cho cong tac tham dinh du an bat dong san ngan hang, can thiet tuyen dung ca nhung sinh vien thuoc khdi nganh kT thuat nhu Dai hoc Xay dung, Kien true, Md Dia chat Nhung can bo tin dung co chuyen mon kT thuat se phdi hop vdi can bo chuyen mon kinh te cong tac tham dinh du an bat dong san thi hieu qua cong viec se tang len dang ke Dao due nghe nghiep, tinh than trach nhiem cung la tieu chi quan de danh gia lira chon CBTD Ngoai ra, mot CBTD can cd kien thuc ve phap luat va kien thuc ve xa hoi de van dung qua trinh tham dinh Day la hai tieu chi kha quan quyet dinh chat luong cong viec cua CBTD Ben canh cong tac tuyen dung nhan su mdi can quan tam tdi doi ngu can bo hien tai cua ngan hang Phai thudng xuyen nang cao trinh nghiep vu cho CBTD bang each md nhung lop dao tao nang cao nghiep vu, dao tao ve kien thuc chuyen mon tham dinh cung nhu kien thuc ve thi trudng, ve phap luat Thudng xuyen dao tao va dao tao lai, ho tro, khuyen khich can bo tin dung hoc tap, trau doi dao due 93 kinh nghiem Hang nam, Ban lanh dao can khuyen khich va tao dieu kien cho nhan vien thuong xuyen tham gia cac khoa dao tao nghiep vu va ngoai nunc nham cap nhat, nang cao kien thuc chuyen mon cung nhu ky nang lam viec chuyen nghiep cho can bo, nham dap ung nhu cau ve nhan luc mang ludi NHTMCP Ddng Nam A cang md rpng Can co chinh sach dai ngo thoa dang, che luong, thudng cdng bang va kip thdi Nen de nhung chi tieu cu the va cd tinh kha thi nham khuyen khich thi dua doi ngu nhan vien Cd hinh thuc dong vien khen thudng kip thdi va thich hop cho nhung ca nhan, tap the phong ban hoan som va tot chi tieu nhiem vu dupe giao Ben canh cung phai nghiem khac phe binh doi vdi nhung ca nhan, bo phan chua hoan nhiem vu chi tieu, cd nhung hinh thuc xu li phu hop nhu khien trach, canh cao hoac nang hon nua la cat thudng, tru luong Cd nhung bien phap cu the nhu vay thi mdi tao dong luc cho can bo nhan vien cung phan dau lam viec ddng gop cdng sue cho ngan hang Tao mdi trudng lam viec than thien, thoai mai, hoa ddng, tao dung niem tin de thu hut nhan vien gan bo lau dai vdi ngan hang Trong qua trinh lam viec can tao khong nghiem tuc nhung khong phai la kho khan, cung nhac Nen tri mot bau khong thoai mai, than thiet giua cac nhan vien cung mot phong va vdi cac bo phan khac ngan hang Cd the to chuc nhung buoi lien hoan gap mat, nhung hoat dong tap the nhu di tham quan da ngoai, to chuc cac hoat dong van hoa van nghe, the due the thao Qua day vun dap mdi quan he giua cac vien ngan hang vdi nhau, giua lanh dao vdi nhan vien cua minh tao nen mdi than tinh, cung chia se nhu ngudi than gia dinh Khi lam viec thi bo tri ngudi cd kinh nghiem chi bao, kern cap cho cac nhan vien mdi nam vung nghiep vu hon va cung giai quyet nhung vudng mac gap phai Co chinh sach tham hoi dong vien cac nhan vien dau dm, benh tat Cd nhu vay, cac nhan vien mdi yen tam lam viec va cdng hien cho ngan hang 3.2.4 Cai thien mdi trudng lam viec va doi mdi cdng nghe - Dau tu hien dai hoa cdng nghe, trang thiet bi phuc vu cdng tac tham dinh 94 Hien nay, cong nghe thdng tin cang hien dai, ngan hang nen ung dung nhieu hon nua cdng nghe vao hoat dong cua minh nham tang hieu qua hoat dong Vi du, nen mua ban quyen hoac thue chuyen gia lap trinh nhung phan mem ung dung vao phan tinh tai chinh du an, phan tich kha nang tai chinh cua khach hang, nhung phan mem de luu tru thdng tin, du lieu khach hang va du an phuc vu cdng tac tham dinh ve sau Can ung dung nhung cdng nghe hien dai giup giam bdt ganh nang cho CBTD, giam ap luc cdng viec se tang hieu qua va chat luong cho cdng tac tham dinh Trang bi cho CBTD nhung dieu kien lam viec can thiet ngoai may vi tinh noi mang tai van phong nen trang bi them may in, may Fax, may photocopy vdi sd luong thich hop hon Vi sd luong nhan vien mot ddng, nhu cau sir dung cac thiet bi tang dan nen hong hoc la kho tranh khoi, nen thudng xuyen kiem tra bao dudng dinh ki va thay mdi cac thiet bi da het tuoi tho su dung Cdng viec tham dinh thudng yeu cau phai di chuyen nhieu de thu thap thdng tin cung nhu lien he khach hang, vi vay can bo tri phuong tien di lai cho CBTD di cdng tac (oto dua don ), cac thiet bi de tien lien lac vdi co quan can nhu dien thoai di dong, may nhan tin r 3.2.5 Nang cao chat luffng thdng tin De cac khoan cho vay an toan va hieu qua, thdng tin phai duoc ngan hang khai thac tu nhieu nguon khac nhu: ho so de nghi cap tin dung, ho so khach hang, cac co quan chuc nang cd lien quan (co quan thue, trung tam thdng tin tin dung cua Ngan hang nha nudc ), true tiep phong van khach hang, cap nhat thdng tin tren thi trudng nham phuc vu kip thdi cho cac giai doan cua quy trinh tin dung Nhu vay, sau nhan ho so de nghi cap tin dung, ngan hang phai tien hanh phan tich kha nang hien tai va tiem tang cua khach hang ve viec su dung von tin dung cung nhu kha nang hoan tra von vay ngan hang tu nhung thdng tin co ban nham dua nhung giai phap phong ngua va han che rui ro Tat nhien de cd duoc nhung thdng tin chinh xac va day du ngan hang phai biet each tao thdng tin cho rieng minh Giai doan phan tich tin dung la giai doan quan trong, song giai doan quyet dinh tin dung lai la giai doan quyet dinh nhat, hinh quan he tin dung giua ngan hang 95 va khach hang the hien bang hgp dong tin dung Day cung la co sd de cac nhan vien va nha quan tri ngan hang trien khai cac thao tac nghiep vu giai ngan cho khach hang, tien hanh giam sat va ly tin dung Thong tin chinh xac, quyet dinh tin dung hop ly chac chan kha nang quay ve cua von tin dung cao, von tin dung dugc hoan tra dung han, gop phan nang cao chat lugng hoat dong tin dung va hoat dong ngan hang * Bien phap dem lai hieu qua nhat la can phdi da dang hod cac nguon cung cap thong tin: - Thong tin tu ho so khach hang cung cap: Day la budc tiep can ban dau voi doanh nghiep va du an vay von nen can phai xem xet kT luong Ngan hang phai co hang can cung cap de tranh truong hgp khach hang chuan bi thieu giay to can thiet va ngan hang phai yeu cau bo sung, nhu vay se rat mat thoi gian va cong di lai - Thong tin tu tiep xuc true tiep vdi khach hang: loai thong tin dugc khai thac khach hang den ngan hang lam thu tuc xin vay von, CBTD se true tiep phdng van trao doi thong tin vdi khach hang Cd nhung thong tin ve khach hang va du an ma chu dau tu khdng true tiep de cap tdi ho so ma de cd dugc thi can den su kheo leo cua CBTD (vi du nhu thong tin ve quan he gia dinh khach hang, thong tin ve cac kho khan ma khach hang cd the gap phai ) Thong qua tiep xuc true tiep vdi khach hang, nhd su quan sat nhay ben ma CBTD cd the nhan dinh, danh gia dugc muc trung thuc cua khach hang Nguon thong tin rat quan trgng de danh gia tu each cua khach hang vay von Tuy nhien, de khai thac tot nguon thong tin thi CBTD phai la ngudi cd nhieu kinh nghiem giao tiep ung xu cung nhu ve mat tam li Vi vay, can xem xet va bo tri CBTD tiep xuc khach hang cho hgp li, chgn ngudi cd kinh nghiem phu hgp va kha nang xu li tinh hudng nhay ben - Thong tin tu co quan quan li Nha nude: Mot nguon quan trgng ma ngan hang cd the khai thac thong tin la tir Trung tam thong tin tin dung cua Ngan hang Nha nude (CIC) Thong qua day ngan hang cd the tim hieu ve tieu sir tin dung cua 96 khach hang mot each co he thong neu khach hang da tung co quan he tin dung voi cac ngan hang truoc day Qua day co the kiem chung lai tinh xac thuc cua nhung thong tin ma khach hang cung cap Dong thdi voi khai thac thong tin la cung cap thong tin vao kho luu tru cua Ngan hang Nha nuoc de phuc vu cho cong viec tra cuu ve sau Ben canh do, ngan hang can thudng xuyen cap nhat tin tuc ve cac co che chinh sach ve quan li tin dung noi chung va ve linh vuc bat dong san noi rieng Cac thong tin co the khai thac tu nhieu nguon nhu cac kenh thong tin rieng cua Bo, nganh lien quan, tren bao, dai, tap chi, internet Mat khac, thong tin tu cac doi tac cua khach hang, cac nha cung cap, ban hang cung co gia tri rat lon * Ngan hang can thiet lap mot bo phan chuyen lam nhiem vu thu thap, phan tich, luu tru thong tin ve khach hang; nang dong tim kiem cac bien phap xu ly, khai thac, su dung nhung thong tin mot cach co hieu qua nhat * Xay dung mang ludi ngan hang vung manh, rong khap vua co the phuc vu nhu cau vay von da dang cua khach hang vua thiet lap mot he thong thong tin thong suot, tiet kiem dang ke cac chi phi lien quan den van de thong tin Ngan hang nen xuc tien viec lap cac chi nhanh, van phong dai dien d hau het cac quan, huyen khap ca nuoc thay vi tap trung d nhung lon nhu tu truoc den Co nhu vay moi tiep can duoc nhung thong tin co gia tri tu nhu cau cu the cua tung phan khuc thi trudng, khach hang tiem nang * Hinh cac moi quan he hap tac vdi he thong cac NHTM va NHNN de trao doi thong tin can Bien phap se giup giam dang ke chi phi ve thu thap thong tin cho ngan hang * Dau tu cong nghe tien tien de phuc vu cong tac thu thap thong tin Dong thdi thudng xuyen to chuc cac lop boi dudng ki nang phan tich doanh nghiep cho cac can bo tin dung, khuyen khich ho tiep can cong nghe thong tin hien dai 3.2.6 Mot so giai phap khac - Tang kinh phi cho cong tac tham dinh Gia ca cang tang anh huong cua lam phat va khung hoang kinh te Vi vay, ngan hang nen dieu chinh tang cdng tac phi cho CBTD theo gia thi trudng di cdng tac, tien xang xe, tien dien thoai va nhung chi phi can thiet cho viec thu thap thdng tin Tuy nhien, cac chi phi deu phai chi mot each hop If va cd day du hoa don de phong ke toan cd co sd chi tra - Tang cudng cdng tac kiem tra tin dung vdi khach hang Viec quan li truoc, va sau giai ngan khoan vay deu quan nhu Cac ngan hang thudng noi long quan li tin dung sau da giai ngan khoan vay nen thudng dan den tinh trang khach hang sau dupe vay von lai khong su dung nguon von vay dung muc dich ban dau Neu CBTD khong sau sat den tan noi kiem tra thi rat cd the day se la mot khoan no xau tuong lai Vi vay can tien hanh kiem tra, giam sat thudng xuyen, dinh ki vdi khoan tin dung da giai ngan, cung cd the dot xuat den kiem tra va neu thay cd bieu hien bat thudng thi kip thdi cd bien phap xu li - Kiem tra, kiem soat noi bo ngan hang mot each thudng xuyen Cd nhiem cho CBTD Cd nhung buoi hop thudng ki, danh gia hoat dong cua tung phong ban bo phan cung nhu tung ca nhan Theo doi sat sao, nam vung tinh hinh hoat dong cung nhu nang suat, hieu qua lam viec cua tung ca nhan va bo phan 3.3 Mot so kien nghi r 3.3,1 Kien nghi vai ca quan quan ly Nha nuac Truoc het la, hoan thien he thdng phap luat ngan hang: sua ddi Luat NHNN va Luat Cac to chuc tin dung, hoan thien cac quy dinh ve cac nghiep vu va dich vu ngan hang mdi (quan ly tai san tai chinh, quan ly danh muc dau tu, cac dich vu uy thac, dich vu ngan hang dien tu, dich vu toan va bu trd tai san tai chinh, cung cap va xu ly thdng tin tai chinh, tu van ve dau tu va danh muc dau tu, ve mua lai va tai co cau doanh nghiep ) 98 Thu hai, hoan thien he thong cdng cu quan li Nha nuoc nham dieu tiet hieu qua thi trudng bat dong san Cu the, cac van ban phap luat linh vuc gom Luat Dat dai, Luat Xay dung, Luat Dau tu, Luat Nha d, Luat Kinh doanh bat dong san, Luat Thue chuyen quyen sir dung dat, Luat Hop ddng kinh te De cac cdng cu luat phap phat huy vai tro cua minh, truac het phai the che hoa duoc nhung quan diem va nhung dinh hudng chu truang, chinh sach cua Dang va Nha nude ve dat dai (dac biet la Nghi quyet Trung uang va Trung uang 9, khoa IX) Thu hai, phai bam sat duoc nhung dien bien chu yeu quan he dat dai va thi trudng hien tai de thao gd cac vudng mac thuc te dat ra, ddng thdi du bao trung nhung van de can dugc quan ly thdi gian tdi Ben canh do, qua trinh xay dung cac cdng cu nay, doi hoi phai bao dam tinh ddng bo, thong nhat, day du va luon theo kip doi hoi cua thuc tien cuoc song Trong qua trinh van hanh chung, can co sir chi dao nhanh, kip thdi, dung va trung theo hudng quan ly ddng bo, hgp ly Ddng thdi, phai xu phat nghiem minh, manh me han nua nhung hanh vi, vu viec vi pham theo dung ky cuang cua mot nha nude phap quyen Cdng cu quy hoach va ke hoach la mot nhung cdng cu chu yeu phuc vu cdng tac quan ly nha nude doi vdi thj trudng bat dong san cung nhu quan ly thj Thuc te, nhung nam qua thieu quy hoach, ke hoach tong the nen dan tdi thi nude ta phat trien theo kieu “vet dau loang”, lam pha vd nhieu khong gian va quy hoach phat trien kinh te - xa hoi noi chung Thu ba, can nang cao tinh phap ly, tinh kha thi cua he thong cac van ban quy hoach; bien quy hoach mot each cdng khai, minh bach de mgi ngudi biet va tuan thu Dac biet, can tang cudng va cung cd cac chuc nang quan ly ket hgp vdi tra, kiem tra thudng xuyen van de tuan thu quy hoach, tranh tinh trang quy hoach treo; cd bien phap kien quyet, manh me cudng che vi pham quy hoach hay bat khoi phuc lai hien trang Quy hoach phai gan lien vdi cdng tac du bao, vi vay can du bao ve xu hudng phat trien kinh te - xa hoi, nhu cau su dung lao dong de tu cd ke hoach chu dong phat trien thi trudng bat dong san cung nhu quan ly thi trudng 99 Thu tir, song song vdi viec ban hanh cac van ban qui dinh ro rang nhung thong tin nao dirge bien, nhtrng thong tin nao khdng dirge bien, Nha nirdc nen sdm lap to chtrc chuyen cung cap thong tin, chuyen tai luat le, quy dinh den cac ngan hang noi rieng va dan cu noi chung Ben canh do, tang cudng kiem tra, xu ly thich dang nhung to chuc tin dung khdng bao cao thong tin theo dung qui dinh, bao cao khdng day du, khdng kip thdi va thieu chinh xac cho Trung tam thong tin tin dung cua Ngan hang Nha nude 3.3.2 Kien nghi veri ngan hang Nha nuwe Viet Nam - NHNN can nang cao nang luc ve dieu hanh chinh sach tien te: Tiep tuc hoan thien co che dieu hanh cac cong cu chinh sach tien te, nhat la cac cong cu gian cua NHNN dieu hanh chinh sach tien te; nang cao tinh cong khai, minh bach dieu hanh chinh sach tien te - Tang cudng ho trg cac NHTM viec nang cao nghiep vu tham dinh, phat trien doi ngu can bo tham dinh NHNN cd the to chuc cac khoa hgc dinh ki va mdi cac chuyen gia dau nganh ve tai chinh ngan hang tu cac nude cd he thong tai chinh phat trien hoac tu cac to chuc uy tin den giang day Trong qua trinh dao tao, nen chu trgng kT nang thuc hanh bang cac phan mem tham dinh true tiep tren may vi tinh - Tiep tuc hoan thien va phat trien he thong cung cap thong tin cua NHNN Thong tin dugc noi den d day khdng chi la thong tin ve doanh nghiep ma la nhung thong tin cd tinh chat dinh hudng cho hoat dong cua cac NHTM Nhung thong tin ve doanh nghiep se dugc thu thap va cung cap thong qua trung tam thong tin tin dung cua NHNN (CIC), bao gom thong tin ve kha nang tai chinh, hieu qua hoat dong kinh doanh, he sd an toan von, quan he tin dung cua doanh nghiep vdi cac NHTM, vdi cac to chuc khac Ben canh do, NHNN phai thudng xuyen cap nhat nhung thong tin chi dao tu cac co quan quan li Nha nude ve phuong hudng, nhiem vu, muc tieu hoat dong, quy hoach tong the phat trien kinh te cua dat nude, vung, khu vuc tirng thdi ki de bien kip thdi cho cac NHTM 100 - Day manh cdng tac tra, giam sat hoat dong cua cac NHTM de kip thdi phat hien, xur li cac sai pham va co phuong an dieu chinh cu the tranh rui ro cho toan he thdng - Thudng xuyen soat, sua doi cac van ban hudng dan, quy dinh ve tin dung va tham dinh nhSm dap ung vdi su thay ddi va phat trien cua tinh hinh mdi, phu hop vdi xu hudng hoi nhap va thdng le quoc te 3.3.3 Kien nghi vdi ngan hang TMCP Ddng Nam A Hoan thien, ddi mdi cam nang tin dung cua NHTMCP Ddng Nam A theo quy trinh hien tai de ho tro cho CBTD thuc hien nghiep vu Can dinh ky mo nhung khoa dao tao, tap huan nghiep vu, to chuc hoi thao chuyen de tin dung de cac can bo tham dinh du an cd dip gap go, hoc hoi, trao ddi nghiep vu toan he thdng, tu due rut kinh nghiem, nang cao chat luong cdng tac tham dinh du an 3.3.4 Kien nghi vdi cac ngan hang, TCTD tham gia ddng tdi tra De chat luong tham dinh du an duoc dam bao thi ddi hoi cac ngan hang tham gia ddng tai tro phai cung trao ddi thdng tin va tien hanh tham dinh mot each doc lap, danh gia du an khach quan, kiem tra giam sat du an Ben canh do, cac TCTD ddng tai tro phai thuc hien dung cac cam ket da ky, co bat ky thay ddi nao lien quan den tai tro du an phai thdng bao cho ngan hang dau mdi de cd hudng xu ly yr 3.3.5 Yeu cau vdi cac doanh nghiep dau tic bat dong san Cac doanh nghiep dau tu bat dong san truoc quyet dinh dau tu du an can nghien cuu ky co hoi dau tu va phai thue cac chuyen gia tu van lap du an de dam bao du an duoc lap cd chat luong Ngoai ra, chu dau tu can tinh toan kha nang tai chinh thuc hien du an tranh dau tu tran lan, khong hieu qua Doanh nghiep phai hop tac cung vdi can bo tham dinh qua trinh tham dinh du an, cung cap ho so vay von day du, hop phap, hop le, cung cap thdng tin trung thuc, nhanh chong, ton cac quy dinh ve cho vay va dam bao tien vay cua ngan hang 101 KET LUAN Trong nhtrng nam qua, Ngan hang TMCP Dong Nam A da tai tro hieu qua cho nhieu du an dau tu, dong thdi ddng gop cho su phat trien cua doanh nghiep noi rieng va cho su tang trudng kinh te nude noi chung, Doi vdi du an dau tu bat dong san, yeu cau dat cho cdng tac tham dinh cang phai chat che vi day la mot linh vuc tiem an nhieu rui ro, nhieu yeu to kho ludng, nhat la doi vdi Viet Nam, mot thi trudng bat ddng san duoc nhan dinh la bien dong that thudng, thieu tinh ben vung va on dinh Tren co sd nhu cau thuc tien, tac gia da lua chon nghien cuu de tai “ Hoan thien cdng tac tham dinh du an dau tu bat dong san tai Ngan hang TMCP Ddng Nam A - chi nhanh Lang Ha” vdi viec ket hop ly luan va thuc tien hoat dong tham dinh tai chi nhanh, Luan van hoan da gop phan lam sang to co sd ly luan va thuc tien cdng tac tham dinh cac du an dau tu kinh doanh BDS tai Ngan hang TMCP Ddng Nam A, cu the: Ve ly luan, tac gia da khai quat va he thong hoa duoc nhung van de ly luan co ban ve cdng tac tham dinh du an tai cac NHTM va cac du an dau tu kinh doanh BDS Ve thuc tien, luan van bat dau tu viec khai quat hoat dong cua Ngan hang TMCP Ddng Nam A chi nhanh Lang Ha va hoat dong cho vay cac du an BDS Sau di sau phan tich thuc trang cdng tac tham dinh du an dau tu BDS tai Ngan hang Ddng Nam A chi nhanh Lang Ha, minh hoa thong qua tham dinh du an “Khu thj mdi Cau Bieu” Tu danh gia ket qua dat duoc cung nhu chi nhung han che, ton tai can tiep tuc giai quyet Luan van ddng gop mot sd giai phap cd tinh thuc tien nham hoan thien cdng tac tham dinh du an dau tu BDS tai NHTMCP Ddng Nam A chi nhanh Lang Ha va dua nhung kien nghi doi vdi Chinh Phu, cac bo ban nganh lien quan, ngan hang Nha nude va ngan hang Ddng Nam A cung nhu vdi cac TCTD, cac doanh 102 nghiep hoat dong linh vuc BDS de tao dieu kien thuan loi hon cho ngan hang qua trinh tham dinh du an Voi kien thuc va kinh nghiem thuc tien cdn han che, tac gia rat mong nhan duoc y kien dong gop cua cac thay co giao va nhung nguoi co kinh nghiem quan tam den de tai de luan van duoc hoan thien hon 103 TAI LIEU THAM KHAO Luat Kinh doanh Bat dong san, co hieu luc thi hanh tu 01/01/2007 Nghi dinh 153/2007/ND-CP 15/10/2007, quy dinh chi tiet va hudng dan thi hanh luat Kinh doanh Bat dong san PGS TS Nguyen Bach Nguyet (2008), Giao trinh Lap du an Dau tu, NXB Dai hoc Kinh te Quoc dan, Ha Noi PGS.TS Nguyen Bach Nguyet, TS Tu Quang Phuong (2007), Giao trinh kinh te dau tu, Nha xuat ban Dai hoc Kinh te quoc dan, Ha Noi PGS.TS Tran Huy Hoang (2007), Quan tri Ngan hang Thuong mai, NXB Lao dong Xa hoi, Ha Noi Bao cao tham djnh du an dau tu xay dung khu thi mdi cau Bieu So tay tin dung cua Ngan hang TMCP Dong Nam A http://www.seabank.com.vn http://www.mof.gov.vn/ 10 http://vietnamnet.vn