Định giá quyền sử dụng đất khu iii và khu vii tại dự án khu đô thị phía nam thành phố uông bí của tập đoàn công nghiệp than khoáng sản việt nam

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TÊ QUÔC DÂN ■ ■ - gQgoCŨIo3G3 ĐẠI HỌC K.T.Q.D TT THƠNG TIN THƯVIỆN PHỊNG LUẬN ÁN - Tư LIỆU PH Ạ M T H Ù Y D Ư Ơ N G ĐỊNH GIÁ QUYẾN sử DỤNG ĐẤT KHU III VÀKHUVII TẠI Dự ÁN KHUĐÔ THỊ PHÍA NAM THÀNH PHỐ UỐNG BÍ CỦATẬP DỖN CƠNG NGHIỆP THAN - KHOÁNG SẢN VIỆT NAM CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH DOANH VÀ QUẢN LÝ NGƯỜI H Ư Ớ N G DẪN K H O A H Ọ C : P G S T S H O Ả N G VĂN C Ư Ờ N G /7 /5 Ĩ Ỉ - HÀ NỘI, NĂM 2014 4» LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn với tiêu đề: “Định giả quyền sử dụng đất khu III khu VII dự án Khu thị phía Nam thành phố Vơng B í Tập đồn Cơng nghiệp Than - Khống sản Việt N am ” hồn tồn kết nghiên cứu thân chưa công bố cơng trình nghiên cứu người khác Trong q trình thực luận văn, tơi thực nghiêm túc quy tắc đạo đức nghiên cứu, kết trình bày luận văn sản phẩm nghiên cứu, khảo sát riêng cá nhân tôi, tất tài liệu tham khảo sử dụng luận văn trích dẫn tường minh, theo quy định Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm tính trung thực số liệu nội dung khác luận văn Hà Nội, ngày tháng năm 2014 Tác giả luận văn Phạm Thùy Dương LỜI CẢM ƠN Em xin bày tỏ lòng biêt ơn sâu sắc tới thầy, cô giáo dạy em thời gian học cao học khóa 21 chuyên ngành Quản trị Kinh doanh Bất động sản tạo điều kiện thuận lợi cho em suốt thời gian học tập làm luận văn tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Hồng Văn Cuờng nhiệt tình hướng dẫn thời gian em làm luận văn Trong trình nghiên cứu, đề tài em cịn nhiều thiếu sót, kính mong nhận góp ý, bổ sung ý kiến thầy, cô giáo bạn để đề tài em hoàn thiện tốt Em xin chân thành cảm ơn! Học viên Phạm T hùy D ưong YÊU CẦU CỦA HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC s ĩ VÈ N h ữ n g đ iể m c ần s a c h ữ a bổ su n g trư c k h i n ộ p lu ậ n v ă n c h ín h th ứ c cho V iệ n đào tạo S Đ H íLỊ■■■!■■fA^ ■■■•fỉUV3Mữ íẠ^í OdUAj v ia ÚCtt&yyỹ l&£Ms l/.c ,:> rw ỵ CỷACh iìZi {ỷ\■£ Ú-ỔÍÙ ỷ) Ế a y í & i ữ / ì M ù h j '(L i u u c ỏ ■ G U f U \& C u £ u & U iid f & * J i.r.£ U s £ : d j i u t h ,^ ẨỚCĨMị, tì/iẢ &YV Cũìỳ A c d u Ấcfcm 'ỉẲi .ểvL Chủ tịch Hội đồng (Ký ghi rõ họ tên) Cam kết Học viên; I v hỉĩV ú í ù c c u o x ế ữ d U & Ậ f i dkúk. M ị,ịu U y .ũÌttDỳ uư\ Măq ch J ú x , cítrxị Học viên (Ký ghi rõ họ tên) r'Aanv Z h u ' l f - P itc -n tf N ê u h ọ c v iê n c ó trách n h iệ m ch ỉn h sử a th e o y ê u cầu củ a H ội s ẽ k h ô n g đ ợ c c ô n g n h ận k ết q u b ảo v ệ ồn g c h ấ m lu ận v ă n T r o n g trư n g h ọ p k h ô n g c h in h sử a H ọ c v iê n phải đ ó n g y ê u cầu c h ín h sử a n y v o c u ố i luận ch ín h th ứ c n ộ p c h o v iệ n Đ T S Đ H V B ả n n h ậ n x ét lu ận v ă n th c s ỹ K in h d o a n h v q u ản lý * Đề tài: Định giá quyền sử dụng đất khu III khu VII dự án khu thị phía nam thành ương Bí tập đồn Than —khống sản Việt Nam Chun ngành: Quản trị kinh doanh BĐS Học viên: Phạm Thủy Dương Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Đ ất đai đóng vai trị vơ quan trọng, tảng cho m ọi hoạt động phát triển kinh doanh, tư liệu sản xuất đặc biệt, yếu tố khơng thể thiếu q trình sản xuât kinh doanh Đ ât đai nói chung đất thị nói riêng diện tích có giới hạn, kèm theo q trình thị hóa ngày m rộng, nhu cầu sử dụng đât đô thị ngày tăng nhu câu vê phát triên sở hạ tàng, khu dân cư đô thị, xây dựng sở kinh tế, khu công n g h iệp , làm cho giá trị đất đô thị ngày tăng lên V iệc xác định đắn giá trị đất đô thị cần thiết khách quan, làm sở cho việc sử dụng đánh giá sử dụng đất đô thị, làm sở cho việc tính giá quyền sử dụng đất cho quan, tổ chức, cá nhân sử dụng đât theo m ục đích, đơng thời làm sở cho việc tính giá thuê đất M ặt khác giúp cho chủ đầu tư xác định tính khả thi dự án, khả sinh lời n hư lợi ích đem lại dự án D ự án khu thị phía N am thành phố U ơng bí phê duyệt theo quyêt định U B N D thành phố, xây dựng theo chủ trương đổi đất lấy hạ tầng, đến giai đoạn đầu q trình đâu tư, đê có sở tính tốn đê đơi trừ sơ vơn m tập đồn than khống sản thực dự án U ơng bí, câu Sơng Chanh, có định hướng hồn thiện cơng tác định giá đât tồn dự án dự án tiêp theo Tập đoàn than khống sản chủ đâu tư cân thiêt phải xác định giá trị quyền sử dụng đất khu đất m tập đồn đâu tư Đó giá quyên sử dụng đất khu III khu VII dự án Bởi theo việc lựa chọn đề tài tác giả m ang ý nghĩa lý luận thực tiễn sâu sắc Những kết đạt luận văn L uận văn đạt kết chủ yếu sau: - Một là, luận văn hệ thống hóa vấn đề lý luận định giá BĐS, áp dụng nguyên lý định giá vào định giá quyền sử dụng đất đô thị T khái niệm vai trò đặc điểm đất đô thị, luận văn nghiên cứu phân tích nguyên tắc cần định giá đất đô thị L uận văn nghiên cứu qui trình định giá đất thị phương pháp áp dụng định giá đất thị, nhấn m ạnh phân tích sâu vào phương pháp thặng dư, m ột phương pháp họp lý định giá đất đô thị Đ ây sở cho việc tính tốn giá trị quyền sử dụng đất khu đất khu đô thị m ột cách họp lý T hành cơng luận văn phân tích nhân tố chủ quan khách quan anh hương đên việc xác định giá quyên sử dụng đât đô thị làm sở cho phần đánh giá thực trạng khó khăn vướng m ắc hạn chế thực tế định giá khu đât chương 2, để đề xuất giải pháp chương H la, Luận văn giới thiệu chi tiêt vê dự án khu đô thị phía nam thành phố Ương bí, vào nghiên cứu chuyên sâu vào thực tế định giá quyền sử dụng đât khu III khu V I I , hai khu Tập đồn than khống sản làm chu đau tu Luận văn đua khoa học xác định giá trị quyền sử dụng đat cua hai khu đât này, từ phương pháp áp dụng, đên cách tính tốn chi phí lợi nhuận với số cụ thể chi tiết Q ua thấy kết định giá m ang tính khách quan đảm bảo độ tin cậy L uận văn m ột sơ hạn chê q trình định giá xác định nguyên nhân hạn chê đê có sở đề xuất giải pháp chương - Ba là, T rên sở quan điểm định hướng phát triển khu thị phía N am thành phố Ư ơng B í khẳng định vai trị n h u vị trí khu đô thị đối VƠI phát tn ê n kinh tê xã hội thành phô ô n g bí phát triển tập đồn than khoáng sản V iệt N am , luận văn đề xuất giải pháp hoàn thiện định giá quyền sử dụng đất cho tồn khu thị phía nam U ơng bí Các giải phap đưa sở có găn liên với phân tích từ tình hình thực tiễn chương giải pháp chung chung chưa gắn với việc định giá khu III khu VII dự án Kết cấu, phương pháp tiếp cận phương pháp trình bày Luận văn có kêt câu chương chặt chẽ họp lý Phương pháp tiếp cận vấn đề tương đối khoa học Các vấn đề phương pháp nghiên cứu trình bày kỹ tương đơi rõ thê khung phân tích V ăn phong sáng sủa chứng tỏ tác giả luận văn người có khả nghiên cứu, có trình độ tổng hợp Tuy nhiên cịn m ột số phần trình bày chưa hợp lý Những hạn chế luận văn gợi ý trao đổi M ặc dù có thành cơng trên, để hồn chỉnh cần phải chỉnh sửa bô sung thêm nội dung sau: C an xem lại nhân tô ảnh hưởng đên giá đât đô thị yếu tố vị trí, thị trường tâm lý M ục 1.3.2 nên đổi thành quy trình định giá đất thị M ục 1.4 nên đổi thành phương pháp định giá đất thị, sâu vào nghiên cứu phương pháp thặng dư giải thích phương pháp phù họp để định giá đất đô thị Phan gioi thiẹu dự an chương dài, nên ngăn gọn lại tập trung vào khu III khu VII M ục 2.3 nên đánh giá trình định giá quyền sử dụng đất khu III khu VII, co thuận lợi vê thu thập sơ liệu, áp dụng phương pháp tính toan va đua kêt cuôi cùng, khó khăn suốt q trình định giá Đ ể từ có sở đề xuất giải pháp trình bày cịn có m ột số lỗi kỹ thuật như: có lỗi tả, m ột số lỗi diễn đạt Kêt luận chung: Đây cơng trình nghiên cứu cơng phu nghiêm túc Đơi chiêu nội dung trình bày luận văn với mục đích nghiên cứu với yeu cau luạn van cao học chuyên ngành quản trị kinh doanh, luận văn học viên Phạm T hùy D ương đáp ứng tốt Tác giả luận văn xứng đáng cấp băng thạc sỹ khoa học K inh doanh quản lý Hà nội, ngày 11/12/2014 Người nhận xét TS Ngô Thị Phương Thảo TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUÓC DÂN BẢN NHẬN XÉT PHẢN BIỆN 2, L U Ậ N V Ă N TÓT NGHIỆP THẠC s ĩ Người nhận xét: TS Trịnh Hữu Liên Đơn vị công tác: Đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội Tên đề tài: “Định giá quyền sử dụng đất khu III khu VII dự án khu đô thị phía nam thành phổ Vơng B í tập đồn Cơng nghiệp Than -Khống sản Việt N am ” Tên tác giả: Phạm Thùy Dương Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh bất động sản ( 2012 —2014) Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Hoàng Văn Cường Đơn vị: Đại học Kinh tế Quốc Dân PHẦN NHẬN XÉT: Tính cần thiết, ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài luận án Luật đất đai 2013, thông qua, Giá đất điểm điểm nóng Làm thể định giá đất phù họp, định giá phù họp khu vực dự án cụ thể đặc biệt với dự án việc ước tính giá đất khu vực có quy hoạch xây dựng có nhiều hạ mục cơng trình, ước tính “tiềm phát triển” cịn vấn đề cịn khó khăn mặt lý luận thực tiễn Chính việc tác giả chọn hướng nghiên cửu Định giá quyền sử dụng đất cụ thể sô khu vực dự án khu thị phía nam thành phố ng Bí làm hướng nghiên cứu tốt nghiệp đánh giá hướng đề tài cần thiết, có ý nghĩa khoa học thực tiễn v ề hình thức kết cấu luận văn: Tác giả thể nội dung luận văn thạc sĩ 79 trang giấy khổ A4 với 20 bảng, biểu đồ kèm theo phụ lục minh họa Bố cục luận văn thạc sĩ thiết kế phần sau: - Mở đầu: - Chương 1: Cơ sở khoa học định giá quyền sử dụng đất khu đô thị - Chương 2: Định giá quyền sử dụng đất khu III khu VII dự án khu thị phía nam thành phố ng Bí - Chương 3: Một sổ giải pháp hoàn thiện nhằm hoàn thiện định giá quyền sử dụng đất khu III khu VII dự án khu thị phía nam thành phố ng Bí - Kết luận- Tồn tại- Kiến nghị v ề kết nghiên cứu: 3.1 Nhận xét Chương Cơ sở khoa học định giả quyền sử dụng đất khu đô thị(tr.5-tr.28): Đã nêu bật nội dung sau: Trình bầy tổng quan giá đất, định giá khu thị Các khái niệm vai trị định giá đất khu đô thị; cứ, quy trình định giá Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá đất; phương pháp thặng dư Có thể đánh giá tác giả nêu tương đối đủ rõ nét thực tiễn liên quan đến sở cho nghiên cứu đề tài Nên chuyển mục 1.5 lên mục 1.4 logic 3.2 Nhận xét Chương Định giá quyền sử dụng đất khu III khu VII dự án khu thị phía nam thành phổ Ương Bí ( tr.28-tr 61) Mục 2.1 (13 trang ), giới thiệu dự án Trong đó: Bảng 2.2 nêu tham số liên quan đến cấu danh mục sử dụng đất Theo bảng này: Tỏng diện tích dự án khu dân cư số là: 455.551 m2 phân thành nhóm Đó nhóm đất cơng trình cơng cộng, đất đất công viên xanh, đất bãi xe (ở không thấy tác giả nêu phần đất giao thông nội b ộ ) Mục 2.2 Định quyền sử dụng đất khu III khu VII dự án khu thị phía nam thành phố ng Bí tập đồn Than -Khống sản Đây phần trọng tâm Luận văn Trong mục tác giả trình bày nơi dung cụ thể áp dụng tính giá đất dự án khu thị phía nam thành phố Ương Bí phương pháp thặng dư Mục 2.2.1 Tính chi phí phát triển dự án từ tr 43-tr 52 Trong thực hiên việc tính tốn chi tiết chi phí sau: Chi phí xây dựng thiết bị hai khu dân cư Chi phí dùng thực dự án Chi phí dự phịng Chi phí lãi vay ngân hàng Nhận xét: tác giả biết cách tỉnh phỉ theo giai đoạn dự án Tuy nhiên đề tài sâu nêu tác giả cần chọn khu dự án khu dân cư số hoạc số Trong tính chi tiết tính chi phí mục cơng trình riêng theo năm có tơng diện tích xây dựng tồn khu, diện tích hạ mục cơng trình sở tính doanh thu phát triển tương tự thi họp lý rõ nét với phương pháp Mục 2.2.2 Tỉnh doanh thu phát triển dự án từ tr 53-tr 58 Trong tính doanh thu từ bán hộ theo năm (bảng 2.16) Doanh thu cho thuê bất động sản bảng 2.19 Mục 2.2.3 Tính giá trị quyền sử dung đất dự án từ tr 58-tr 59 Mục tác giả viết nhầm là: Xác định quyền sử dụng đất Tác giả tính theo phương phạp thặng dư giá trị quyền sử dung đất dự án bảng 2.20 66 nghiệp vụ định giá dẫn tới kết bị sai lệch, không sát thực tế dẫn đến kết định giá giảm độ tin cậy Trong trường họp người làm định giá nên xây dựng ngân hàng liệu giá đất có liên kết chia sẻ thông tin với Đối với việc chọn số lượng bất động sản so sánh không nên chọn ít, khơng nên chọn q nhiều mà dựa hệ thống thông tin thu thập lựa chọn bất động sản so sánh có thơng tin phù họp để làm đối tượng so sánh Hiện giá bất động sản điều chỉnh phương pháp so sánh thường dùng mức giá bình quân, nhiên nên sử dụng khung mức giá định giá viên tùy theo đặc diêm bât động sản định giá lựa chọn từ thấp nhất, trung bình đến cao đê xác định kết phù hợp Áp dụng trường hợp khu đô thị tơng doanh thu phát triển phụ thuộc vào giá bất động sản bán ra, cần thay đoi nho cung co thê ảnh hưởng rât lớn đên quyên sử dụng đât, giai đoạn chuẩn bị đầu tư, định giá viên để giá bán bất động sản chạy từ giá thấp đến giá cao kết điều chỉnh để xác định quyền sử dụng đất khu đô thị trường họp bán bất động sản với giá cao hay thấp để từ đề nhiều phương án kinh doanh xác định yếu tố rủi ro trình thực dự án - Công tác xác định giá giá trị quyền sử dụng đất khu thị có liên quan không đến hoạt động đất đai mà liên quan đến lĩnh vực đầu tư xây dựng nên đồng thời đối tượng chịu điều chỉnh hệ thống pháp luật có liên quan định giá viên cần có kiến thức sâu rộng pháp luật hoạt động đất đai, đầu tư xây dựng, tài chính, c ầ n có quy trình hướng dẫn áp dụng luật pháp định giá quyền sử dụng đất khu thị - Tập đồn cơng nghiệp Than - khoáng sản Việt Nam với tư cách chủ đầu tư khu III khu VII dự án khu thị phía Nam thành phố ng Bí phải trả tiền quyên sử dụng đât cho tỉnh Quảng Ninh việc định giá xác quyền sử dụng đất khu III khu VII yếu tố tối quan trọng để định đầu tư, với giai đoạn chuẩn bị đầu tư yếu tố cần để xác định có nên thực đầu tư hay không, giai đoạn có số liệu cụ thể việc xác định quyền sử dụng đât sở để thực điều chỉnh dự án cho phù hợp với tình hình 67 thực tế, giá trị quyền sử dụng đất cuối dựa vào tổng doanh thu phát triển tơng chi phí phát triên kiểm tốn để xác định giá trị quyền sử dụng đất cuối Thơng thường Nhà nước tính tốn giá trị này, nhiên phía Chủ đầu tư nên tính lại để xác định xem giá trị xác chưa Việc định giá Chủ đầu tư thực thuê tổ chức định giá thuê tổ chức định giá Chủ đầu tư thẩm định lại Vì trường hợp Tập đồn cơng nghiệp than - khoáng sản Việt Nam cần xây dựng hệ thống định giá bất động sản bao gồm quy chuẩn định giá chuyên nghiệp, đội ngũ định giá viên am hiểu nghiệp vụ sâu sắc hệ thống liệu phục vụ công tác định giá Mặt khác Tập đồn Cơng nghiệp Than - Khống sản Việt Nam chủ đầu tư nhiều dự án bất động sản lớn dự án khu thị phía Nam Thành phố ng Bí, dự án khu thị Cọc sáu lấn biển, dự án 95 A Lê Thánh Tông Dự án Cao Xanh - Hà Khánh nên việc xây dựng, hồn thiện cơng tác định giá bất động sản cần thiết để trình đầu tư vào lĩnh vực Bất động sản Tập đoàn đạt hiệu tránh thiệt hại, rủi ro Quá trình hồn thiện định giá dự án khu thị Nam ng Bí sở để Vinacomin xây dựng, hồn thiện quy trình định giá bất động sản dự án Vinacomin làm chủ đầu tư 3.2.2 Thu thập x â y dự ng h ệ thốn g thông tin th ị trư ờng p h ụ c vụ công tác định g iá cho thu ê đất Đối với định giá bất động sản, công tác thu thập liệu thông tin quan trọng dự án có vốn đầu tư lớn dự án khu đô thị phía Nam thành phố ng Bí việc xác định giá bán bất động sản dự kiến dự án rat quan trọng Việc xác định dự báo xác giá bán bât động sản tương lai giúp chủ đầu tư thực dự án lường trước khó khăn, rủi ro vơn, khách hàng, chi phí, nhu cầu bất động sản khu vực dự án, yếu tố ảnh hưởng đến dự án để sách phù họp, linh họat với giai đoạn để tận dụng tối đa nguồn lực bên bên đồng thời giảm thiểu khó khăn với dự án 68 Mặt khác thành phố ương Bí thành lập từ năm 2014, địa bàn chưa có dự án khu đô thị nên việc sử dụng thông tin tương tự bất động sản tương đối khó khăn, tình trạng kinh tế, nhu cầu, sở thích tiêu dùng bất động sản khu vực chưa điều tra có liệu cụ thể, muốn dự án đầu tư xây dựng khu đô thị thực thành phố thành lập thành công cần có nghiên cứu, tìm hiểu kỹ Việc thu thập, xây dựng kho liệu nguồn cung cấp thơng tin cho cán Tập đồn cơng nghiệp Than - khống sản Việt Nam q trình thực dự án, đồng thời kênh thơng tin bổ trợ cho tổ chức định giá tham gia thực định giá Các sở liệu cần thu thập phải thường xuyên cập nhật, lưu trữ khoa học để dễ dàng sử dụng cập nhật cần thiết Việc lưu trữ thông tin không dừng lại loại hình bất động sản giao dịch thành công địa bàn thành phố ng Bí mà nên cập nhật thơng tin bất động sản giao dịch thành công, giao dịch thành Phố Hạ Long tâm điểm tỉnh Quảng Ninh có nhiều dự án bất động sản xây dựng bàn giao từ điều chỉnh phù hợp với thành phố Ương Bí Mục đích Tập đồn cơng nghiệp Than - Khoáng sản Việt Nam giai đoạn kinh tể khó khăn đầu tư xây dựng khu III khu VII khu thị phía Nam Ương Bí nhằm cung cấp lượng lớn nhà chung cư cho công nhân ngành than sinh sống làm việc thành phố ng Bí, giúp cán công nhân viên ngành tiếp cận với nguồn cung hộ phù họp với thu nhập nâng cao chất lượng sống Đẻ dự án thành công đảm bảo mục đích thực dự án Tập đồn cần phải xây dựng hệ thống thông tin nhu cầu nhà công nhân như: khối lượng nhà ở, nhu cầu sở hữu loại hình nhà ở, nhu cầu sử dụng hộ (kích thước, thiết kế, nội thất, dịch vụ cơng cộng, giá thành, hình thức tốn) từ việc thực hiên dự án thành công yếu tố đầu vào dự toán cách xác 69 Mặt khác, Tập đồn cần hợp tác với tổ chức định giá để lên kế hoạch hoạch định việc thu thập, xử lý, chia sẻ thông tin giai đoạn đầu thực công tác định giá quyền sử dụng đất giai đoạn thực dự án 3.2.3 Các biện p h p h ỗ trợ khác Tập đồn cơng nghiệp Than - khoáng sản Việt Nam giai đoạn với tư cách chủ đầu tư phần dự án cần có đội ngũ chun gia am hiểu, thành thạo, nắm vững kiến thức liên quan đến hoạt động tư vấn đầu tư xây dựng, đầu tư lĩnh vực bất động sản, hệ thống pháp luật có liên quan để kiểm tra, quản lý tốt dự án trinh thực dự án Hàng loạt Luật chi phối đến lĩnh vực đất đai, đầu tư xây dựng có hiệu lực từ 1/7/2014 Luật đất đai số 45/2013, Luật đấu thầu số 43/2013 nên việc cập nhật kiến thức pháp luật quan trọng trình thực dự án đầu tư nói chung dự án khu thị phía Nam thành phố Ương Bí nói riêng Vì Tập đồn Cơng nghiệp Than - Khống sản Việt Nam cần cập nhật kiến thức thông qua lớp đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ ngắn ngày lớp chuyên sâu cho đội ngũ chuyên gia thực dự án Đối với nhân lực thực dự án lĩnh vực tư vấn đầu tư xây dựng bất động sản Tập đồn có, nhiên cần số chuyên gia cấp cao lĩnh vực định giá bất động sản đầu tư khu đô thị nên tùy vào thời điểm, mời chuyên gia hợp tác, tư vấn trình thực dự án Mặt khác cần đẩy nhanh trình đào tạo tuyển dụng nhân cho Tập đoàn, kịp thời đáp ứng yêu cầu công việc tương tai Thực tế cho thấy, định giá bất động sản đòi hỏi người định giá phải có tính kiên nhẫn cẩn thận công việc thu thập xử lý số liệu Ngoài việc xem xét đặc điểm riêng biệt bất động sản, nhân viên định giá phải xem xét đến yếu tố rủi ro vơ hình yếu tố pháp luật ảnh hưởng đến giá trị BĐS Chính phức tạp đối tượng định giá trị lớn BĐS làm cho hoạt động định giá BĐS khó khăn phức tạp địi hỏi nhân viên định giá phải có trình độ chun mơn cao đào tạo Bên cạnh 70 đó, tính chất đặc biệt cơng việc định giá BĐS nên nhân viên định giá phải đáp ứng số yêu cầu ý thức kỷ luật, trung thực, có phẩm chất đạo đức nghề nghiệp tốt địi hỏi trách nhiệm trước pháp luật cao Sự trung thực nhân viên định giá ảnh hưởng lớn đến kết định giá, kết định giá sai gây hậu nghiệm dự án đặc biệt dự án lớn dự án khu đô thị chun viên định giá phải khơng trung thực, khách quan, không tư lợi cá nhân, có mắt phán đốn sáng suốt để sàng lọc thông Do vậy, yêu cầu đặt cần đạo tạo nguồn nhân lực chuyên sâu định giá bất động sản sau: Coi đào tạo nhân nội dung trọng tâm công tác nhân thời gian tới Trong bối cảnh yêu cầu phát triển ngày cao cạnh tranh mạnh mẽ nay, việc đào tạo nhằm phát triển đội ngũ cán cần trọng đầu tư mức, Hoạt động đào tạo mang lại lợi ích lớn hữu hình lẫn vơ hình: Cán nâng cao trình độ, phát triển nghiệp, gắn bó lâu dài với Tập đồn cơng nghiệp Than - khống sản Việt Nam Việc đào tạo tuyển dụng nhân viên định giá phải tiến hành nhanh chóng đáp ứng tiêu trình độ chun mơn ngành định giá, có tư cách đạo đức tốt Cần có phối hợp sở đào tạo Nhà nước, tổ chức định giá để đào tạo chun viên định giá BĐS có trình độ cao, am hiểu thị trường để từ đưa kết định giá xác, phù hợp với thị trường, qua hạn chế rủi ro q trình thực dự án Cần có sách đãi ngộ phù hợp với nhân viên định giá quản lý tài sản đảm bảo tiền vay Vì thực tế Việt Nam, công ty kinh doanh BĐS, ngân hàng, cơng ty chứng khốn, cấp quản lý từ trung ương đến địa phương có nhu cầu nguồn nhân lực làm cơng tác định giá tài sản, đặc biệt định giá BĐS, nước nước số người cấp thẻ định giá Do vậy, cần có chế độ thu hút đãi ngộ tốt nhân viên làm công tác định giá Bên cạnh Tập đồn cơng nghiệp Than - khống sản Việt Nam cần có chiến lược kinh doanh cụ thể với dự án bất động sản giai đoạn 71 thị trường bất động sản, loại hình bất động sản thị trường tiêu thụ Trong phải nâng cao tính hiệu quả, khả cạnh tranh, chiến lược marketing để thu hút ý đối tượng tiêu dùng bất động sản đồng thời tận dụng nguồn lực sẵn có Tập đồn cơng nghiệp Than - khống sản mối quan hệ, sở hạ tầng, đội ngũ chun gia, nguồn lực tài q trình thực dự án 3.3 Kiến nghị 3.3.1 K iến n gh ị với UBN D thành p h ố ỊJông B í Dự an khu thị phía Nam thành Ương Bí có vai trị rât quan trọng việc thay đổi mặt cảnh quan, phát triển hệ thống hạ tầng kiến trúc, phát triển kinh tế, giao thương với tỉnh, thành phố lân cận việc hoàn thành toàn dự án tiến độ quy hoạch quan trọng Dự án khu thị phía Nam thành phố có mức độ đầu tư lớn, thời diêm kinh tê khó khăn, thị trường bât động sản trầm lắng việc thực toàn dự án tương đối khó khăn Trong giai đoạn đầu, Tập đồn cơng nghiệp Than - khoáng sản Việt Nam thực 2/8 khu dân cư khu III khu VII dự án cịn khu khác giao lại cho tỉnh Quảng Ninh Tuy nhiên việc có nhiều chủ đầu tư thực dự án khơng có quản lý vận hành tốt gây nhiều khó khăn thực dự án chậm tiến độ, thực không quy hoạch duyệt, dự án không đông bộ, chồng chéo làm giảm giá trị dự án Đứng trước vấn đề này, ủ y ban nhân dân thành phố Ương Bí tỉnh Quảng Ninh nên thực số biện pháp để tạo điều kiện tốt để dự án hồn thành tiến độ sau: - Khuyến khích Tập đồn cơng nghiệp than - khống sản Việt Nam thực tồn dự án thực phần theo khả thực dự án chủ đầu tư nhu cầu bất động sản địa bàn thành phố Ương Bí tỉnh Quảng Ninh Trong trường họp Tập đồn than - khống sản Việt Nam khơng có khả thực tất dự án cần lựa chọn chủ đầu tư có lực 72 thật khơng nên chia nhỏ dự án lúc thành phố cần đóng vai trị quản lý, điều tiết để dự án thực theo tiến độ, quy hoạch phê duyệt tuân thủ quy định pháp luật - Hỗ trợ chủ đầu tư thực giải phóng mặt cách nhanh chóng - Hỗ trợ chủ đầu tư trình thực nghĩa vụ tài với thành phố tỉnh - Khi dự án vào hoạt động, đóng góp nguồn tài tướng đối lớn từ quyền sử dụng đất dự án vào ngân sách thành phố ng Bí tỉnh Quảng Ninh Do quyền sử dụng đất xác định tổng doanh thu phát triển chi phí phát triển nên bất động sản dự án giá trị lớn tổng doanh thu phát triển lớn giá trị đem lại cho ngân sách nhà nước chủ đầu tư tăng theo Việc tăng giá trị dựa vào số yếu tố ngoại ứng hạ tầng kỹ thuật, giao thông, môi trường kinh tế xã hội Muốn thực vấn đề cần có giúp sức thành phố ng Bí tỉnh Quảng Ninh, v ề phía thành phố nên có chế thu hút đầu tư vào thành phố từ thu hút nguồn lực đầu tư bao gồm vốn người, kích thích kinh tế thành phố phát triển từ từ tăng cầu bất động sản Sử dụng nguồn vốn ngân sách đầu tư vào hạ tầng kỹ thuật, giao thông, dịch vụ xung quanh dự án hạ tầng kết nối dự án bên 3.3.2 K iến n gh ị với N hà nước Trong năm gần Nhà nước nỗ lực hoàn thiện khung pháp lý lĩnh vực bất động sản tạo điều kiện cho thị trường bất động sản vận hành theo mục tiêu Nhà nước đề để bảo vệ quyền lợi hợp pháp tất đối tượng tham gia vào lĩnh vực bất động sản Hàng loạt Luật văn luật ban hành Luật đất đai số 45/2013 Nghị định số 43/20140NĐCP hướng dẫn thi hành Luật đất đai, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP thời gian gần cho thầy cố gắng Nhà nước Tuy nhiên hàng loạt Nghị định đời liên tiếp mà chưa có Thơng tư hướng dẫn cụ 73 thể kèm theo gây bỡ ngỡ người tham gia vào thị trường Đất đai vấn đề nhạy cảm liên quan đến nhiều đối tượng Nhà nước nên phổ biến rộng rãi thay đổi Luật đất đai để người nắm vững khơng có bỡ ngỡ, Nhà nước nên mở lớp tập huấn Luật đất đai 2013, cách xử trí cho quan quản lý đất đai tỉnh, địa phương đồng thời tiếp nhận phản hồi thành phần để bổ sung đầy đủ thông tư hướng dẫn chi tiết Để nâng cao hiệu công tác định giá quyền sử dụng đất Nhà nước cần xem xét số giải pháp sau: Minh bạch thị thông tin thị trường đất đai bất động sản, cụ thể: - Xây dựng hồn thiện cơng tác đăng ký đất đai ban đầu thực đầy đủ đăng ký biến động đất đai Việc quy định hình thức đăng ký đất đai mạng điện tử góp phần tích cực vào tiến trình cải cách hành chính, khắc phục tình trạng sách nhiễu, phiền hà người dân đăng ký trực tiếp đồng thời giúp nhà nước quản lý - Hồn thiện cơng tác xây dựng công bố số đánh giá thị trường bất động sản địa bàn tỉnh, thành phố - Hồn thiện quy trình thực cơng khai quy hoạch có sử dụng đất để nhân dân biết, giám sát, kiểm tra, thực - Hoàn thiện điều tra đất đai cách khoa học bao gồm: điều tra, đánh giá chất lượng, tiềm năng, thối hóa, nhiễm đất đai; phân hạng đất nông nghiệp; thống kê, kiểm kê đất đai; điều tra, thống kê, theo dõi biến động giá đất; xây dựng trì hệ thống quan trắc giám sát tài nguyên đất - Xây dựng mạng bất động sản quốc gia (giống mạng đấu thầu quốc gia), theo tất cơng ty muốn hoạt động lĩnh vực bất động sản phải có đăng ký kiểm chứng, sau đủ điều kiện phép thực hoạt động đầu tư, giao dịch bất động sản - Nâng cao chất lượng hoạt động sàn giao dịch bất động sản dịch vụ hồ trợ thị trường bất động sản Có chế kiểm tra hoạt động sàn, đảm bảo trình vận hành pháp luật minh bạch 74 - Nâng cao, tuyên truyền cho người dân doanh nghiệp tham gia vào thị trường bât động sản băng cách giúp doanh nghiệp người dân tiếp cận chủ trương, sách, pháp luật đất đai thông qua phương tiện thông tin đại chúng - Cân nâng cao chất lượng, tính chuyên nghiệp dịch vụ định giá bất động sản Hoan thiện sở, sách, chủ trương pháp luật liên quan đến lĩnh vự bất động sản cách đồng bộ, cụ thể: - Tiếp tục hoàn thiện pháp luật thị trường bất động sản, định giá đất bất động sản - Hoàn thiện pháp luật thuế liên quan đến thị trường bất động sản thông qua sắc lệnh thuế điều chỉnh hoạt động đầu tư, kinh doan bất động san theo hướng tích cực, chơng tham nhũng, thất đầu lĩnh vực bất động sản - Cần thu hẹp phạm vi áp dụng khung giá đất Nhà nước ban hành Bởi giá đất quan hệ phải bên tự định, Nhà nước không can thiệp vào việc xác định giá bên Khung giá đất Nhà nước đưa mang có ý nghĩa tham khao đoi VỚI bên có giá trị việc xác định nghĩa vụ tài người sử dụng đất phải toán cho Nhà nước thuế, lệ phí - Cân trao quyên cho người bị thu hồi đất nộp tiền sử dụng đất có quyền tự minh yêu câu tô chức định giá xác định giá đất để làm so sánh với giá đat Nhà nước áp dụng trình đên bù thực nghĩa vụ tài - Cần bổ cần bổ sung quy định cụ thể việc điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai không đầu tư người sử dụng đất mang lại góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội - Hoàn thiện thể chế thị trường đất đai để điều tiết cung - cầu theo hướng tích cực, minh bạch có lợi cho kinh tế cá nhân tổ chức tham gia thị trường bất động sản - Củng cố phát triển hoạt động sàn giao dịch đất đai bất động sản 75 Triển khai quy định bổ sung Luật đất đai số 45/2013 nhằm hạn chế khắc phục giải tồn tại, hạn chế phát sinh trình thi hành Luật Đất đai năm 2003 như: - Nâng cao trách nhiệm Nhà nước người sử dụng đất bao gồm nghĩa vụ cụ thể Nhà nước việc bảo đảm quyền lợi họp pháp người sử dụng đất Trách nhiệm Nhà nước đất ở, đất sản xuất đồng bào dân tộc thiểu sổ, theo Nhà nước có sách đất ở, đất sinh hoạt cộng đồng cho đồng bào dân tộc thiểu số phù hợp với phong tục, tập quán, sắc văn hóa điều kiện thực tế vùng Trách nhiệm Nhà nước việc cung cấp thông tin cho người dân, theo Nhà nước xây dựng, quản lý hệ thống thông tin đất đai bảo đảm quyền tiếp cận tổ chức, cá nhân hệ thống thông tin đất đai Đồng thời, công bố công khai, kịp thời thông tin thuộc hệ thống thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân (trừ thông tin thuộc bí mật theo quy định pháp luật); thơng báo định hành chính, hành vi hành lĩnh vực quản lý đất đai cho tổ chức, cá nhân bị ảnh hưởng quyền lợi ích họp pháp Bên cạnh đó, quan nhà nước, người có thẩm quyền quản lý, sử dụng đất đai có trách nhiệm tạo điều kiện, cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định pháp luật - Dẩy nhanh trình điều tra đất đai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Luật Đất đai quy định vấn đề chung thủ tục hành đất phủ cần sớm có quy định cụ thể trình tự, thủ tục để đáp ứng yêu cầu cải cách thủ tục hành điều kiện ứng dụng cơng nghệ thơng tin q trình thực - Hoàn thiện quy định chế độ sử dụng đất đất sử dụng cho khu công nghiệp, khu công nghệ cao khu kinh tế - Hồn thiện quy định cụ thể trình tự, thủ tục để đáp ứng yêu cầu cải cách thủ tục hành điều kiện ứng dụng cơng nghệ thơng tin q trình thực 76 - Tăng cường hồn thiện cơng tác giám sát, tra, giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo xử lý vi phạm đất đai Theo cơng dân có quyền tự thơng qua tổ chức đại diện phản ánh sai phạm quản lý, sử dụng đất đai đến quan có thẩm quyền Luật đổi quy định thẩm quyền giải tranh chấp theo hướng tranh chấp mà đương khơng có giất chứng nhận giấy tờ theo quy định đương nộp đơn u cầu giải tranh chấp ủ y ban nhân dân cấp có thẩm quyền khởi kiện Tịa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định pháp luật tố tụng dân Luật bổ sung quy định trách nhiệm người đứng đầu ủ y ban nhân dân cấp việc phát hiện, ngăn chặn xử lý trách nhiệm người thực thi công vụ vi phạm pháp luật đất đai người đứng đầu quan, tổ chức để xảy vi phạm pháp luật đất đai (người đứng đầu tổ chức, thủ trưởng quan có thẩm quyền định quản lý đât đau; cán công chức thuộc quan quản lý đất đai cấp công chức địa cấp xã; người đứng đầu, cán bộ, cơng chức, viên chức, nhân viên tổ chức Nhà nước giao đất để quản lý tùy theo tính chất, mức độ vi phạm bị xử lý kỷ luật, bồi thường thiệt hại bị truy cứu trách nhiệm hình theo quy định pháp luật - Hiện thực hóa hướng quy định cụ thể quyền nghĩa vụ đối tượng sử dụng đất (cơ quan, tổ chức nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp cơng lập, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, hộ gia đình, cá nhân ) phù họp với hình thức giao đất, th đất, cơng nhận quyền sử dụng đất quy định điều kiện người sử dụng đất thực quyền người sử dụng đất mục đích chấp quyền sử dụng đất, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất trường họp miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; quyền tổ chức kinh tế nhận góp vốn giá trị quyền sử dụng đất; quyền tự đầu tư đất hộ gia đình cá nhân, cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất, quyền đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất theo sách hỗ trợ đất ở, đất sản xuất Nhà nước để trì quỹ đất hỗ trợ nhằm bảo đảm ổn định đời sống, sản xuất cho đồng bào, Mở rộng 77 hình thức người Việt Nam định cư nước nhận nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam Theo đó, ngồi nhận chuyền quyền sử dụng đất thơng qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà gắn liền với quyền sử dụng đất theo quy định hành, nhận quyền sử dụng đất dự án phát triển nhà 78 KÉT LUẬN Đổi với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, định giá quyền sử dụng đất nhiệm vụ quan trọng quan Nhà nước có chức xác định nghĩa vụ tài Chủ đầu tư dự án khu đất xây dựng dự án thân Chủ đầu tư thực dự án Với Nhà nước tiền thu sử dụng đất nguồn thu khơng nhỏ việc định giá xác quyền sử dụng đất sở để Nhà nước thực quyền nghĩa vụ bên liên quan, tránh thất thu đảm bảo công Đối với Chủ đầu tư dự án việc định giá quyền sử dụng đất để kiểm tra, đối chiếu kết định quan Nhà nước đưa nhằm bảo vệ quyền lợi thực nghĩa vụ tài chính, đồng thời giải số vấn đề trình thực dự án Với việc nghiên cứu đề tài “ Định giá quyền sử dụng đất khu III khu VII dự án khu thị phía nam thành phố Ương Bí Tập đồn cơng nghiệp Than - khoáng sản Việt Nam ”, luận văn hồn thành số nghiên cứu sau: Góp phần làm rõ vấn đề bất động sản, định giá bất động sản, định giá quyền sử dụng đất khu đô thị, đánh giá tầm quan trọng vai trò định giá quyền sử dụng đất trình thực đầu tư dự án khu thị Đối với định giá quyền sử dụng đất khu III khu VII dự án phía nam thành phố ng Bí, xác định quyền sử dụng đất khu III khu VII đồng thời qua xác định chi phí, doanh thu bán hàng, giá bán bất động sản dự kiến, vấn đề cần thiết phải xác định trước định đầu tư tống mức đầu tư, nguồn vốn, lãi vay, tiến độ thực hiện, NPV, doanh thu dự n Đưa số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện hoạt động định giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiểu công tác định tính xác kết định giá Đưa sổ kiến nghị với Tập đoàn Than thành phố ng Bí tỉnh Quảng Ninh để giúp dự án hoàn thành đạt hiệu cao nhất, nâng cao giá trị bất động sản dự án từ tăng nguồn thù cho ngân sách từ quyền sử dụng đất 79 Kiến nghị số vấn đề với Nhà nước với mong muốn hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đển đất đai định giá bất động sản Các giải pháp, đề xuất kiến nghị trình bày luận văn có tính khả thi chúng dựa việc nghiên cứu mặt lý luận phân tích, đánh giá thực trình triển khai thực dự án đầu tư xây dựng khu III khu VII khu thị phía Nam thành phố ng Bí Tập đồn cơng nghiệp Than - khống sản Việt Nam Trên đóng góp luận văn, phù họp với mục tiêu nghiên cứu đê tài tác giả Tuy nhiên vấn đề định giá bất động sản phức tạp thị trường bất động sản Việt Nam đặc thù, chịu chi phối nhiều yếu tố hệ thống pháp luật hoàn thiện theo hướng phù hợp với kinh tế thị trương, dự an đau tư khu đo thị phía Nam thành phơ ng Bí thưc xong giai đoạn lập quy hoạch 1/2000 giai đoạn lập quy hoạch 1/500 nên số liệu vân chưa chi tiêt cụ thể nên kết chưa thể xác cần có điều chỉnh theo tiến trình thực dự án 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013; Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003; Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009; Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất; Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/1/2013 quản lý đầu tư phát triển đô thị; Nghị định 89/2013/NĐ-CP ngày 6/8/2013 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Giá thẩm định giá; Thông tư 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 hướng dẫn số điều Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật giá thẩm định giá; 10 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXDCSXD ngày 14/12/1996 Bộ trưởng Bộ xây dựng; 11 Quyết định 957/QĐ-BXD ngày 29/9//2009 Bộ Xây dựng việc cơng bố Định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng công trình; 12 Suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tống hợp phận kết cấu cơng trình năm 2013 kèm theo Quyết định số 643/QĐ-BXD ngày 9/6/2014 Bộ Xây dựng; 13 Giáo trình kinh tế tài nguyên đất, Nhà xuất Nông Nghiệp, Hà Nội-2006 14 Lê Đình Thắng (2000), giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất, nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội 15 Hoàng Văn Cường (2010), Giá đất sách phân phối địa tơ quản lý đất đai theo chế thị trường 16 Nguyễn Công Hưng (2013), luận văn thạc sỹ định giá cho thuê đất khu công nghiệp thăng long II, huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên