Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện giao thủy, tỉnh nam định giai đoạn 2015 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM DỖN PHI TRƯỜNG ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIAO THỦY, TỈNH NAM ĐỊNH, GIAI ĐOẠN 2015 - 2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2019 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM DỖN PHI TRƯỜNG ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIAO THỦY, TỈNH NAM ĐỊNH, GIAI ĐOẠN 2015 - 2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thanh Hải THÁI NGUYÊN - 2019 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Dỗn Phi Trường ii LỜI CẢM ƠN Trong q trình thực nghiên cứu đề tài, nhận quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, đóng góp quý báu nhiều cá nhân tập thể, tạo điều kiện thuận lợi để tơi hồn thành luận văn Lời đầu tiên, xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Thanh Hải - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian nghiên cứu thực đề tài Tơi xin cảm ơn góp ý chân thành Thầy, Cô giáo, khoa Quản lý tài nguyên, phịng Đào tạo, Trường Đại học Nơng lâm Thái Ngun tạo điều kiện cho thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo, cán phịng Tài ngun Mơi trường, phịng Tài - Kế hoạch, phịng Cơng thương, Chi cục Thống kê, Văn phòng UBND huyện Giao Thủy, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Giao Thủy, UBND xã Giao Thịnh, Giao Long, thị trấn Ngô Đồng, thị trấn Quất Lâm, cán người dân tham gia vấn tạo điều kiện giúp đỡ thời gian nghiên cứu thực luận văn Tôi xin cảm ơn tới gia đình, người thân, đồng nghiệp bạn bè giúp đỡ tơi q trình thực đề tài Một lần xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Doãn Phi Trường iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG BIỂU vii DANH MỤC CÁC HÌNH ix MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục têu đề tài Ý nghĩa đề tài CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Khái niệm bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.2 Giá đất sở khoa học xác định giá đất 1.2.1 Khái niệm giá đất 1.2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 1.2.3 Giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 1.2.4 Những yếu tố xác định giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 1.2.5 Các phương pháp định giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 1.2.6 Các khái niệm liên quan 1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 10 1.3.1 Quá trình hình thành chủ trương đấu giá đất Việt Nam 10 1.3.2 Quy định đấu giá đất theo Luật đất đai 2003 12 1.3.3 Quy định đấu giá theo Luật đất đai 2013 14 1.3.4 Các văn quy định giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 17 1.3.5 Đấu giá quyền sử dụng đất số địa phương 18 iv CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 24 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 24 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 24 2.2 Nội dung nghiên cứu 24 2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tình hình quản lý đất đai huyện Giao Thủy: 24 2.2.2 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất 04 dự án địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 - 2018: 24 2.2.3 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thông qua ý kiến cán chuyên môn người tham gia đấu giá 25 2.2.4 Đề xuất số giải pháp, kiến nghị công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Giao Thủy 25 2.3 Phương pháp nghiên cứu 25 2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 25 2.3.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 25 2.3.3 Phương pháp tổng hợp, thống kê, xử lý số liệu 26 2.3.4 Phương pháp chuyên gia 26 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 27 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tình hình quản lý đất đai huyện Giao Thủy 27 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 27 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 34 3.1.3 Thực trạng môi trường 38 3.1.4 Tình hình quản lý đất đai trạng sử dụng đất huyện Giao Thủy 39 3.2 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất 04 dự án địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 - 2018 43 3.2.1 Giới thiệu khái quát 04 dự án 43 v 3.2.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất 04 dự án 45 3.2.3 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua 04 dự án 61 3.3 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thông qua ý kiến cán chuyên môn người tham gia đấu giá 76 3.3.1 Tính minh bạch thông tin liên quan đến đấu giá 76 3.3.2 Đánh giá giá khởi điểm yếu tố ảnh hưởng 76 3.3.3 Đánh giá sau trúng đấu giá 77 3.3.4 Đánh giá chung cán người dân công tác đấu giá 77 3.4 Đề xuất số giải pháp, kiến nghị công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Giao Thủy 82 3.4.1 Một số hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất 82 3.4.2 Đề xuất giải pháp công tác đấu giá quyền sử dụng đất 82 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 85 Kết luận 85 Kiến nghị 86 PHỤ LỤC 90 vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT CSHT : Cơ sở hạ tầng BĐS : Bất động sản QSDĐ : Quyền sử dụng đât SDĐ : Sử dụng đất TP : Thành phố UBND : Uỷ ban nhân dân VND : Việt Nam đồng vii DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 3.1 Đặc trưng yếu tố khí tượng huyện Giao Thủy 32 Bảng 3.2 Chỉ tiêu phát triển kinh tế huyện giai đoạn 2016 - 2018 36 Bảng 3.3 Dân số lao động huyện Giao Thủy giai đoạn 2016 - 2018 37 Bảng 3.4 Hệ thống giao thông đường huyện Giao Thủy 37 Bảng 3.5 Tổng hợp giá khởi điểm, bước giá tiền đặt trước 06 ô đất đấu giá thuộc dự án Khu trung tâm, khu dân cư, tái định thị trấn Quất Lâm, huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định 46 Bảng 3.6 Kết đấu giá quyền sử dụng đất 06 ô đất thuộc dự án Khu trung tâm, khu dân cư, tái định cư thị trấn Quất Lâm, huyện Giao Thủy 47 Bảng 3.7 Tổng hợp giá khởi điểm, bước giá tiền đặt trước 05 ô đất đấu giá thuộc dự án Khu dân cư tập trung xã Giao Thịnh, huyện Giao Thủy 50 Bảng 3.8 Kết đấu giá quyền sử dụng đất 05 ô đất đấu giá thuộc dự án Khu dân cư tập trung xã Giao Thịnh, huyện Giao Thủy 52 Bảng 3.9 Tổng hợp giá khởi điểm, bước giá tiền đặt trước 12 ô đất đấu giá thuộc Dự án Chợ Giao Long khu dân cư xã Giao Long, huyện Giao Thủy 55 Bảng 3.10 Kết đấu giá quyền sử dụng đất 12 ô đất đấu giá thuộc Dự án Chợ Giao Long khu dân cư xã Giao Long, huyện Giao Thủy 56 Bảng 3.11 Tổng hợp giá khởi điểm, bước giá tiền đặt trước 10 ô đất đấu giá thuộc Dự án đấu giá đất cho nhân dân làm nhà thị trấn Ngô Đồng, huyện Giao Thủy 59 viii Bảng 3.12 Kết đấu giá quyền sử dụng đất 10 ô đất đấu giá thuộc Dự án đấu giá đất cho nhân dân làm nhà thị trấn Ngô Đồng, huyện Giao Thủy 60 Bảng 3.13 So sánh hiệu kinh tế thu giá trúng đấu giá với giá đất theo khung quy định UBND tỉnh giao đất có thu tiền sử dụng đất 72 Bảng 3.14 Tổng hợp kết điều tra, vấn số cán bộ, người dân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất 79 77 thấp nhiều so với giá thị trường, 02 phiếu có ý kiến khác Chứng tỏ giá khởi điểm phương án xây dựng sát với giá đất thực tế giao dịch địa phương Tuy nhiên giá khởi điểm phương án không thấp giá Nhà nước UBND tỉnh Nam Định quy định 100% số phiếu điều tra đồng ý với yếu tố: vị trí lơ đất, diện tích, số lượng người tham gia đấu giá đất có ảnh hưởng đến giá khởi điểm giá trúng đấu giá Yếu tố vị trí, diện tích định ảnh hưởng nhiều đến điều kiện khác như: sở hạ tầng, điều kiện môi trường, anh ninh… lô đất Các lơ đất đường lớn có vị trí thuận lợi, gần trục đường quốc lộ, đường trung tâm thuận tiện cho việc giao lưu buôn bán điều kiện dịch vụ công cộng khác nên giá trúng đấu giá cao vị trí khác Như xác định giá đất khởi điểm cần ý đến yếu tố để xây dựng cho hợp lý, phù hợp với địa phương phiên đấu giá 3.3.3 Đánh giá sau trúng đấu giá Kết điều tra 90 người dân trúng đấu giá cho thấy có 82 người (chiếm 91.10%) hài lịng q trình đấu giá, 05 trường hợp (chiếm 5.55%) mong muốn thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhanh 03 trường hợp (chiếm 3.35%) cho nên thông báo thời gian giao đất ngồi thực địa sớm để gia đình có thời gian xếp Như hầu hết giá trúng phù hợp với khả tài người trúng đấu giá, việc khơng hài lịng người dân quy trình đấu giá chủ yếu phát sinh trình giao đất cấp GCN Sau trúng đấu giá, quan chức làm tốt nhiệm vụ mình, 100% trường hợp có định phê duyệt 100% trường hợp trúng đấu giá sau làm đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 3.3.4 Đánh giá chung cán người dân công tác đấu giá Qua điều tra lấy ý kiến người dân tham gia đấu 04 dự án địa bàn huyện Giao Thủy giai đoạn 2015-2018 thấy, cơng tác đấu giá địa bàn huyện thực thành công sau: 78 - Công tác công khai minh bạch thông tin dự án đấu giá hội đồng đấu giá thực tốt, nhận đồng thuận từ người tham gia đấu giá - Hội đồng đấu giá vận dụng tốt văn Pháp luật Nhà Nước UBND tỉnh Nam Định quy chế đấu giá QSDĐ nên tạo điều kiện thuận lợi cho người tham gia đấu giá hiểu rõ quy trình, thủ tục hình thức đấu giá, người tham đấu giá chấp hành quy trình phương án đấu giá công khai - Công tác khảo sát địa bàn, xây dựng giá sàn bám sát giá thị trường nên đưa giá sàn, bước giá hợp lý cho dự án cụ thể - Giá trúng đấu giá không lệch nhiều so với giá sàn, người dân thực nghĩa vụ tài nghiêm chỉnh nên phên đấu giá đánh giá thành công 79 Bảng 3.14 Tổng hợp kết điều tra, vấn số cán bộ, người dân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất STT Câu hỏi vấn Ý kiến trả lời (số phiếu) (%) Tổng cộng Ông (bà) tham gia phiên đấu giá quyền sử dụng đất chưa? Ơng (bà) tìm hiểu thơng tin phiên đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Giao Thủy có thuận tiện khơng? Ơng (bà) có đánh giá việc thực đấu giá quyền sử dụng đất có tác động đến việc nâng cao hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội Huyện? Ơng (bà) có đánh giá việc giá đất công bố đấu giá quyền sử dụng đất loại bỏ tâm lý hoang mang, dao động giá đất, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững? Có 100 Đối tượng cán quản lý Khơng Có 10 Ý kiến khác Có 90 Có Khơng 92 Có Khơng Ý kiến khác Có Khơng 90 10 Có Khơng Ý kiến khác 88 Có Khơng Ý kiến khác Khơng Ý kiến khác Có Khơng 82 Ý kiến khác Có Khơng Ý kiến khác 81 10 Có Khơng Ý kiến khác Có Khơng Ý kiến khác 79 10 Không Đối tượng người dân 80 STT 10 Câu hỏi vấn Ơng (bà) có đánh giá số tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất so với giao đất thu tiền sử dụng đất? Ơng (bà) có đánh giá mức độ công khai, minh bạch việc đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Giao Thủy? Ông (bà) có cho thực đấu giá quyền sử dụng đất có giải nhu cầu đất người dân khơng? Ơng (bà) có cho giá khởi điểm phương án đấu giá phù hợp với giá đất ngồi thị trường khơng? Theo ơng (bà) yếu tố như: vị trí lơ đất, diện tích, số lượng người tham gia đấu giá có ảnh hưởng tới giá khởi điểm giá trúng đấu giá khơng? Ơng (bà) có hài lịng cơng tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Giao Thủy không? Ý kiến trả lời (số phiếu) (%) Nhiểu 90 Ít 10 Ý kiến khác Ý kiến khác Có Khơng 85 Có Không 88 Ý kiến khác Phù hợp 90 Khơng phù hợp Ý kiến khác Có Khơng 100 Hài lịng 92 Nhiểu Ít Ý kiến khác Ý kiến khác Có Khơng 10 Có Khơng Ý kiến khác Không phù hợp Ý kiến khác Ý kiến khác Có Khơng 0 10 Khơng hài lịng Ý kiến khác Phù hợp Hài lòng 10 Nhiểu 81 Ít 09 Ý kiến khác Ý kiến khác Có Khơng 75 Có Khơng 80 Ý kiến khác 81 Không phù hợp Ý kiến khác Ý kiến khác Có Khơng Ý kiến khác 0 90 0 Không hài lịng Ý kiến khác Khơng hài lịng Ý kiến khác Phù hợp Hài lòng 82 82 3.4 Đề xuất số giải pháp, kiến nghị công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Giao Thủy 3.4.1 Một số hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất Đội ngũ cán làm công tác định giá đất kiêm nhiệm, nhiều việc, chưa đào tạo chuyên nghiệp lĩnh vực định giá, khả hiểu phương pháp xác định giá khởi điểm chưa thật sát với giá thị trường Hình thức đấu giá tiến hành theo hình thức bỏ phiếu kín vịng cho toàn số đất đấu giá; người trúng đấu giá người trả giá cao hợp lệ cho đất Mặc dù tạo điều kiện thuận lợi cho công tác đấu giá nhanh chóng, dự án hồn thành cômg tác đấu giá ngày kết đấu giá không đạt mức giá cao giá trúng đấu giá chưa phải giá cao Một số xã, thị trấn lựa chọn vị trí đấu giá chưa phù hợp dẫn đến số dự án khơng có người tham gia đấu giá 3.4.2 Đề xuất giải pháp công tác đấu giá quyền sử dụng đất 3.4.2.1 Giải pháp sách Nhà nước Hiện quy chế quy trình đấu giá áp dụng địa phương hướng dẫn UBND tỉnh theo quy định luật đất đai, luật xây dựng, đầu tư… nghị định hướng dẫn thực phủ quan có thẩm quyền thực năm qua Tuy nhiên quy chế hạn chế, kẽ hở mà đối tượng lợi dụng làm ảnh hưởng tới kết đấu giá, thiệt hại tới nguồn thu ngân sách Vì yêu cầu đặt có hệ thống luật pháp hồn chỉnh đồng từ xuống dưới, từ trung ương tới sở đảm bảo thực công tác đấu giá hiệu quả, tránh thiệt hại cho ngân sách nhà nước Đồng thời cần cải cách thủ tục hành chính, quy định rõ trách nhiệm tổ chức, cá nhân chế tài xử lý quy trình dự án Kiên thu hồi dự án chậm triển khai, dự án chủ đầu tư không đủ lực theo quy định pháp luật 83 - Đẩy mạnh chương trình phát triển nhà xã hội theo quy định Luật nhà đối tượng cán công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước, lực lượng vũ trang, công nhân lao động khu công nghiệp, người có thu nhập thấp thuê mua - Tập trung thực biện pháp để đảm bảo tính cơng khai, minh bạch lành mạnh giao dịch thị trường BĐS thông qua Sàn giao dịch, Trung tâm giao dịch BĐS để đối tượng có nhu cầu tiếp cận thông tin mua bán, hạn chế đầu cơ, mua bán lại, thu lời bất Nhà nước chủ động định hướng, điều tiết kiểm soát để ổn định thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng tự phát, đầu bất động sản Trong thời gian qua, huyện Giao Thủy có rà soát, đề xuất UBND tỉnh thu hồi dự án có sử dụng đất chậm tiến độ có vi phạm pháp luật đất đai, đầu tư, xây dựng, môi trường địa bàn huyện Giao Thủy 3.4.2.2 Giải pháp kỹ thuật - Công tác lập quy hoạch, lựa chọn quy hoạch, thực quy hoạch, giải phóng mặt chuẩn bị quỹ đất để đưa đấu giá Trước tiên, cần trọng tới công tác quy hoạch sử dụng đất, coi điều kiện tiên để tổ chức đấu giá QSDĐ Do cần tập trung đầu tư làm tốt công tác Quy hoạch phải mang tầm nhìn dài hạn, trước bước để chủ động khâu đấu giá QSDĐ, tránh tình trạng điều chỉnh quy hoạch trình triển khai đấu số dự án Lựa chọn quy hoạch để đấu giá phải đáp ứng nhu cầu phận lớn người tham gia: Khu đất có điều kiện thuận lợi đường giao thơng, điện nước có điều kiện thuận lợi kinh tế xã hội để hình thành khu dân cư mới… đem lại nguồn thu cho ngân sách - Hoàn thiện cơng tác tổ chức đấu giá theo trình tự cụ thể từ công tác lập, lựa chọn quy hoạch ,thu hồi đất đền bù giải phóng mặt hoàn thiện hệ thống cở sở hạ tầng kĩ thuật, tuyên truyền quảng cáo tới thực nội 84 dung phiên đấu giá Mỗi bước, khâu phải có phối hợp chặt chẽ với thực đồng từ tới sở - Quan tâm đào tạo, bồi dưỡng thêm trình độ chuyên môn cho cán tham gia thực dự án - Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến tới người dân Phối hợp tốt với Ban Dân vận, Ban Tuyên giáo, quan thơng tin đại chúng, đồn thể quần chúng tổ chức tuyên truyền phổ biến công tác tổ chức đấu giá QSDĐ, nhằm mục đích cung cấp thơng tin, sách, quy định Nhà nước huyện huyện cách đầy đủ, xác, kịp thời để nhân dân tổ chức phối hợp với quyền thực theo quy định pháp luật Tổ chức tốt công tác tuyên truyền để người dân thấy lợi ích thu từ đấu giá QSDĐ, thấy quyền lợi người tham gia đấu giá để từ khơng gây khó khăn cho cơng tác đấu giá QSDĐ Phổ biến cho người thực theo quy chế đấu giá, hiểu yêu cầu Nhà nước chủ sở hữu hưởng quyền lợi từ đất đai - Giá đất Nhà nước quy định cần đủ mức chi tiết trường hợp khác nhau, đặc biệt cần sát giá thị trường - Cần tạo chế thơng thống thủ tục hành người tham gia đấu giá trúng giá - Đầu tư sở hạ tầng vị trí đấu giá để thu hút người mua - Thu hút nguồn lực xã hội, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hoá bất động sản, đặc biệt đầu tư xây dựng cơng trình sản xuất kinh doanh, cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội 3.4.2.3 Giải pháp chế tài - Nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung số loại thuế lệ phí liên quan đến đấu giá quyền SDĐ thị trường BĐS theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu BĐS, đồng thời phát triển mạnh giao dịch thức thị trường - Có chế sử dụng nguồn thu từ đấu giá quyền SDĐ cách công khai, minh bạch hiệu 85 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Huyện Giao Thủy huyện nơng ngoại thành phía Đơng tỉnh Nam Định có vị trí thuận lợi sở để phát triển kinh tế biển, nông nghiệp Công tác quản lý đất đai Nhà nước, quan, ban ngành địa bàn huyện quan tâm trọng, đặc biệt cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất nguồn thu lớn vào ngân sách Nhà nước huyện Đấu giá QSD đất huyện Giao Thủy giải nhu cầu đất người dân Giai đoạn 2015 - 2018, huyện Giao Thủy tổ chức đấu giá QSDĐ với tổng diện tích đấu giá 112.658,8 m2 22 xã, thị trấn số tiền thu 267,7 tỷ đồng cho ngân sách nhà nước huyện Trong giai đoạn nghiên cứu năm 2018 có kết đấu giá cao diện tích số tiền thu Năm có kết đấu giá thấp năm 2016 số tiền thu 31,7 tỷ đồng Kết đấu giá QSD đất dự án cho thấy: - Về hiệu kinh tế Qua số liệu dự án cho thấy hiệu cao từ 1,78 - 1,91 lần so với giao đất thông thường, cao từ 1,09 - 1,32 lần so với giá chuyển nhượng thực tế Chỉ với 33 ô đất trúng đấu giá thuộc 04 dự án đấu giá quyền sử dụng đất đem lại nguồn thu cho ngân sách 25.710.000.000 đồng Qua cho thấy việc đấu giá quyền sử dụng đất đem lại nguồn thu cho ngân sách so với nguồn thu thực giao đất có thu tiền trước - Về hiệu xã hội Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn thu hỗ trợ cho phát triển lĩnh vực giáo dục, y tế, nâng cấp, cải tạo hệ thống trường học, nhà trẻ, mẫu giáo, bệnh viện, trạm xá; đầu tư trang thiết bị dạy học, khám chữa bệnh, đáp ứng yêu cầu sở vật chất, nâng cao chất lượng dạy học khám chữa bệnh 86 - Đối với công tác quản lý Nhà nước đất đai Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án góp phần lành mạnh hố thủ tục hành chính, đẩy nhanh q trình cơng nghiệp hố, đại hoá đất nướcTrong thời gian tới, huyện cần nghiên cứu xác định vị trí, khả sinh lời, nhu cầu sử dụng đất địa phương để lựa chọn đưa khu đấu giá cho phù hợp Thực tốt công tác tuyên truyền dự án chuẩn bị đưa đấu giá, để công tác đấu giá QSDĐ huyện đạt kết cao Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện ổn định việc xác định giá khởi điểm phù hợp với giá thị trường yếu tố ảnh hưởng lớn đến kết đấu giá Qua đánh giá thực trạng hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất 04 dự án, để khắc phục tồn nhằm mang lại hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất, đề xuất số giải pháp thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất như: Giải pháp sách Nhà nước, giải pháp kỹ thuật, giải pháp chế tài Kiến nghị Do điều kiện thời gian có hạn nên đề tài chưa nghiên cứu sâu nhiều vấn đề liên quan tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Giao Thủy Để cải thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất, giai đoạn tới cần phải tập trung: - Tăng cường công tác điều tra xác định nhu cầu SDĐ khu vực lập dự án đấu giá - Nghiên cứu để đưa phương án giảm bớt thủ tục hành để đưa lô đất vào đấu giá - Đẩy nhanh việc giải phóng mặt xây dựng hạ tầng kỹ thuật dự án đấu giá quyền sử dụng đất hoàn thiện, đồng để tăng giá trị khu đất đấu giá 87 - Đối với dự án đấu giá đất cần phổ biến thông tin, tăng cường quảng cáo phương tiện thông tin đại chúng để thu hút nhiều nhà đầu tư, người dân quan tâm tham gia đấu giá - Tăng cường công tác quản lý đất đai trật tự xây dựng để tránh tình trạng lấn chiếm xây dựng không quy hoạch xã, thị trấn đấu giá quyền sử dụng đất diễn thời gian qua 88 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Đình Bồng (2010), Bài giảng Quản lý thị trường bất động sản, Đại học Nông nghiệp Hà Nội Bộ Tư pháp (2010), Thông tư số 23/2010/TT- BTP ngày 06 tháng 12 năm 2010, quy định chi tiết hướng dẫn thực Nghị định số 17/2010/NĐCP ngày 04/03/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản Bộ Tài (2012), Thơng tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/03/2012, hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho th đất Bộ tài (2015), Thơng tư 02/2015/TT-BTC ngày tháng năm 2015 sửa đổi, bổ sung thông tư số 48/ 2012/TT-BTC ngày 16 tháng năm 2012 hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2013), Thông tư 36/2013/TT-BTNMT, ngày 30 tháng năm 2013, quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Chính phủ (2010), Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản Chính phủ (2013), Nghị định 44/2013/NĐ-CP ngày 15/5/2013, quy định giá đất Chính phủ (2013), Nghị định số 45/2013/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2013, quy định thu tiền sử dụng đất; Chính phủ (2013), Nghị định số 46/2013/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2013, quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; 89 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Chính phủ (2013), Nghị định số 47/2013/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2013, quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất Nguyễn Minh Hồng, Phạm Văn Bình (2013) Giáo trình định giá Tài sản 2013 NXB Tài Nguyễn Thế Huấn (2009), Định giá đất bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội Nguyễn Thị Khuy (2011), Giáo trình Định giá đất, Đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội Nguyễn Thị Minh (2013), Đấu giá tài sản pháp luật đấu giá tài sản, NXB Văn hóa - Thơng tin Quốc Hội (1993) Luật đất đai 1993, Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai năm 1998-2001 Quốc Hội (2003) Luật Đất đai 2003 số 13/2003/QH10 ngày 26 tháng 11 năm 2003, NXB Chính trị quốc gia Quốc Hội (2013) Luật Đất đai sửa đổi 2013 số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013, NXB Chính trị quốc gia Quốc Hội (2013) Luật kinh doanh Bất động sản 2013 số 66/2013/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2013, NXB Chính trị quốc gia Nguyễn Tân Thịnh (2012) Đấu giá quyền sử dụng đất: Cơng cụ giải xúc, Tạp chí tài số 10/2012 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình Thị trường bất động sản, NXB Nông Nghiệp 21 UBND tỉnh Nam Định, Quyết định số 32/2014/QĐ-UB ngày 30/12/2014 UBND tỉnh Nam Định việc ban hành bảng giá loại đất đại bàn tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 - 2020 22 UBND tỉnh Nam Định, Quyết định số 39/2013/QĐ-UB ngày 09/12/2013 UBND tỉnh Nam Định việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Nam Định UBND huyện Giao Thủy , Báo cáo thuyết minh tổng hợp quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất năm kỳ đầu huyện Giao Thủy 23 90 PHIẾU ĐIỀU TRA CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc PHIẾU ĐIỀU TRA (Phục vụ đề tài “Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn Huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định”) Thông tin chung người vấn: - Họ tên:…………………………………………………………………… - Địa chỉ: …………………………………………………………………… - Nghề nghiệp: ………………………………………………… Thơng tin hỏi vấn: 2.1 Ơng (bà) tham gia phiên đấu giá quyền sử dụng đất chưa? - Có: - Khơng: 2.2 Ơng (bà) tìm hiểu thơng tin phiên đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Giao Thủy có thuận tiện khơng? - Có: - Khơng: - Ý kiến khác: 2.3.Ơng (bà) có đánh giá việc thực đấu giá quyền sử dụng đất có ảnh hưởng đến việc nâng cao hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội huyện Giao Thủy? - Có: - Không: - Ý kiến khác: 2.4 Ông (bà) có đánh giá việc giá đất cơng bố đấu giá quyền sử dụng đất loại bỏ tâm lý hoang mang, dao động giá đất, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững? - Có: - Khơng: - Ý kiến khác: 91 2.5 Ông (bà) có đánh giá số tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất so với giao đất thu tiền sử dụng đất? - Nhiều hơn: - Ít hơn: - Ý kiến khác: 2.6 Ông (bà) có đánh giá mức độ cơng khai, minh bạch việc đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Giao Thủy? - Có: - Khơng: - Ý kiến khác: 2.7 Ông (bà) có cho thực đấu giá quyền sử dụng đất có giải nhu cầu đất người dân khơng? - Có: - Khơng: - Ý kiến khác: 2.8 Ơng (bà) có cho giá khởi điểm phương án đấu giá phù hợp với giá đất ngồi thị trường khơng? - Phù hợp: - Không phù hợp: - Ý kiến khác: 2.9 Theo ông (bà) yếu tố như: vị trí lơ đất, diện tích, số lượng người tham gia đấu giá có ảnh hưởng tới giá khởi điểm giá trúng đấu giá khơng? - Có: - Khơng: - Ý kiến khác: 2.10 Ông (bà) có hài lịng cơng tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Giao Thủy khơng? - Hài lịng: - Khơng hài lịng: - Ý kiến khác: Giao Thủy, ngày tháng năm 2019 NGƯỜI ĐƯỢC PHỎNG VẤN Mai Văn Ty NGƯỜI ĐIỀU TRA Doãn Phi Trường 92 PHỤ LỤC Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 huyện Giao Thủy Thứ tự 1.1 1.1.1 1.1.1.1 1.1.1.2 1.1.2 1.2 1.2.1 1.2.2 1.3 1.4 1.5 2.1 2.1.1 2.1.2 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 Mục đích sử dụng đất Tổng diện tích đất tự nhiên Đất nông nghiệp Đất sản xuất nông nghiệp Đất trồng hàng năm Đất trồng lúa Đất trồng hàng năm khác Đất trồng lâu năm Đất lâm nghiệp Đất rừng phòng hộ Đất rừng đặc dụng Đất nuôi trồng thuỷ sản Đất làm muối Đất nông nghiệp khác Đất phi nông nghiệp Đất Đất nông thôn Đất đô thị Đất chuyên dùng Đất xây dựng trụ sở quan Đất quốc phịng Đất an ninh Đất xây dựng cơng trình nghiệp Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng Đất sở tơn giáo Đất sở tín ngưỡng Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng Đất sông, ngịi, kênh, rạch, suối Đất có mặt nước chun dùng Đất phi nông nghiệp khác Đất chưa sử dụng Mã NNP SXN CHN LUA HNK CLN LNP RPH RDD NTS LMU NKH PNN OTC ONT ODT CDG TSC CQP CAN DSN CSK CCC TON TIN NTD SON MNC PNK CSD Năm 2018 23.775,63 16.615,66 9.181,06 7.722,15 7.498,57 223,58 1.458,91 1.776,52 722,91 1.053,61 5.116,01 451,89 90,18 6.396,77 1.200,46 1.122,7 77,76 4.207,66 26,03 15,57 7,79 84,12 170,06 3.904,09 47,73 27,56 Cơ cấu (%) 100 69,89 38,62 3,.48 31,54 0,94 6,14 7,47 3,04 4,43 21,52 1,90 0,38 26,90 5,05 4,72 0,33 17,68 0,11 0,06 0,03 0,35 0,71 16,42 0,20 0,12 127,68 0,54 682,62 85,56 17,5 763,2 2,87 0,36 0,07 3,21 ... "Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 - 2018" Mục têu đề tài - Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự. .. DỖN PHI TRƯỜNG ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIAO THỦY, TỈNH NAM ĐỊNH, GIAI ĐOẠN 2015 - 2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03... Tình hình quản lý đất đai trạng sử dụng đất huyện Giao Thủy 39 3.2 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất 04 dự án địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 - 2018 43 3.2.1