(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định, giai đoạn 2015 2018

(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định, giai đoạn 2015 2018(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định, giai đoạn 2015 2018(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định, giai đoạn 2015 2018(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định, giai đoạn 2015 2018(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định, giai đoạn 2015 2018(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định, giai đoạn 2015 2018(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định, giai đoạn 2015 2018(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định, giai đoạn 2015 2018(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định, giai đoạn 2015 2018

Trang 1

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

DOÃN PHI TRƯỜNG

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIAO THỦY,

TỈNH NAM ĐỊNH, GIAI ĐOẠN 2015 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2019

Trang 2

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

DOÃN PHI TRƯỜNG

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIAO THỦY,

TỈNH NAM ĐỊNH, GIAI ĐOẠN 2015 - 2018

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thanh Hải

THÁI NGUYÊN - 2019

Trang 3

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Doãn Phi Trường

Trang 4

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành bản luận văn này

Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Thanh Hải - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài

Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo, khoa Quản

lý tài nguyên, phòng Đào tạo, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo, cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Tài chính - Kế hoạch, phòng Công thương, Chi cục Thống kê, Văn phòng UBND huyện Giao Thủy, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Giao Thủy, UBND các xã Giao Thịnh, Giao Long, thị trấn Ngô Đồng, thị trấn Quất Lâm, cán bộ và người dân tham gia phỏng vấn đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn

Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Doãn Phi Trường

Trang 5

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC BẢNG BIỂU ix

DANH MỤC CÁC HÌNH xii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục têu của đề tài 2

3 Ý nghĩa của đề tài 2

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản 4

1.1.1 Bất động sản 4

1.1.2 Thị trường bất động sản 4

1.2 Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 4

1.2.1 Khái niệm về giá đất 4

1.2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 5

1.2.3 Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 6

1.2.4 Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 6

1.2.5 Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 8

1.2.6 Các khái niệm liên quan 9

1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 10

1.3.1 Quá trình hình thành chủ trương đấu giá đất ở Việt Nam 10

1.3.2 Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2003 12

1.3.3 Quy định về đấu giá theo Luật đất đai 2013 14

1.3.4 Các văn bản quy định về giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất 17

1.3.5 Đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương 18

Trang 6

CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU 24

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 24

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 24

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 24

2.2 Nội dung nghiên cứu 24

2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý đất đai của huyện Giao Thủy: 24

2.2.2 Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của 04 dự án trên địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 - 2018: 24

2.2.3 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thông qua ý kiến cán bộ chuyên môn và người tham gia đấu giá 25

2.2.4 Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Giao Thủy 25

2.3 Phương pháp nghiên cứu 25

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 25

2.3.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 25

2.3.3 Phương pháp tổng hợp, thống kê, xử lý số liệu 26

2.3.4 Phương pháp chuyên gia 26

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 27

3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý đất đai của huyện Giao Thủy 27

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 27

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 34

3.1.3 Thực trạng môi trường 38

3.1.4 Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất huyện Giao Thủy 39

3.2 Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của 04 dự án trên địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 - 2018 43

3.2.1 Giới thiệu khái quát về 04 dự án 43

Trang 7

3.2.2 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của 04 dự án 45

3.2.3 Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua 04 dự án 62

3.3 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thông qua ý kiến cán bộ chuyên môn và người tham gia đấu giá 76

3.3.1 Tính minh bạch các thông tin liên quan đến đấu giá 76

3.3.2 Đánh giá về giá khởi điểm và các yếu tố ảnh hưởng 76

3.3.3 Đánh giá sau khi trúng đấu giá 77

3.3.4 Đánh giá chung của cán bộ và người dân về công tác đấu giá 77

3.4 Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Giao Thủy 82

3.4.1 Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 82

3.4.2 Đề xuất giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất 82

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 85

1 Kết luận 85

2 Kiến nghị 86

PHỤ LỤC 90

Trang 8

Trang 9

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

CSHT : Cơ sở hạ tầng BĐS : Bất động sản QSDĐ : Quyền sử dụng đât SDĐ : Sử dụng đất

UBND : Uỷ ban nhân dân VND : Việt Nam đồng

Trang 10

Trang 11

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1 Đặc trưng các yếu tố khí tượng của huyện Giao Thủy 32

Bảng 3.2 Chỉ tiêu phát triển kinh tế của huyện giai đoạn 2016 - 2018 36

Bảng 3.3 Dân số và lao động huyện Giao Thủy giai đoạn 2016 - 2018 37

Bảng 3.4 Hệ thống giao thông đường bộ huyện Giao Thủy 37

Bảng 3.5 Tổng hợp giá khởi điểm, bước giá và tiền đặt trước của 06 ô đất đấu giá thuộc dự án Khu trung tâm, khu dân cư, tái định thị trấn Quất Lâm, huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định 46

Bảng 3.6 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất 06 ô đất thuộc dự án Khu trung tâm, khu dân cư, tái định cư thị trấn Quất Lâm, huyện Giao Thủy 47

Bảng 3.7 Tổng hợp giá khởi điểm, bước giá và tiền đặt trước của 05 ô đất đấu giá thuộc dự án Khu dân cư tập trung tại xã Giao Thịnh, huyện Giao Thủy 50

Bảng 3.8 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất 05 ô đất đấu giá thuộc dự án Khu dân cư tập trung tại xã Giao Thịnh, huyện Giao Thủy 52

Bảng 3.9 Tổng hợp giá khởi điểm, bước giá và tiền đặt trước của 12 ô đất đấu giá thuộc Dự án Chợ Giao Long và khu dân cư tại xã Giao Long, huyện Giao Thủy 55

Bảng 3.10 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất 12 ô đất đấu giá thuộc Dự án Chợ Giao Long và khu dân cư tại xã Giao Long, huyện Giao Thủy 56

Bảng 3.11 Tổng hợp giá khởi điểm, bước giá và tiền đặt trước của 10 ô đất đấu giá thuộc Dự án đấu giá đất cho nhân dân làm nhà ở tại thị trấn Ngô Đồng, huyện Giao Thủy 59

Trang 12

Bảng 3.12 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của 10 ô đất đấu giá thuộc

Dự án đấu giá đất cho nhân dân làm nhà ở tại thị trấn Ngô Đồng, huyện Giao Thủy 61Bảng 3.13 So sánh hiệu quả kinh tế thu được giữa giá trúng đấu giá với

giá đất theo khung quy định của UBND tỉnh và giao đất có thu tiền sử dụng đất 72Bảng 3.14 Tổng hợp kết quả điều tra, phỏng vấn một số cán bộ, người

dân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất 79

Trang 14

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Sơ đồ vị trí huyện Giao Thủy 27 Hình 3.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Giao Thủy năm 2018 39

Trang 15

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai có những đặc trưng riêng, là tài nguyên không tái tạo và trở thành tư liệu sản xuất không thể thay thế được đặc biệt là trong sản xuất nông nghiệp Khai thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng nhưng đất đai chỉ có thể phát huy được tiềm năng vốn có đó của mình nếu như con người tác động tích cực

và sử dụng có hiệu quả

Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh, theo đó một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ Song, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn

ra dưới nhiều hình thức khác nhau, chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước hình thành nên “thị trường ngầm đất đai” mà giá cả đất đai dựa trên sự thỏa thuận giữa người mua và người bán Điều này làm cho giá đất cao hơn nhiều

so với khung giá của Nhà nước, dẫn đến lợi nhuận thu được từ buôn bán bất động sản nói chung và đất đai nói riêng là rất cao, việc đầu cơ đất đai ngày càng tăng

Đứng trước tình hình đó, Nhà nước ta có chủ trương đổi đất lấy cơ sở

hạ tầng (CSHT) dưới hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá Quyền sử dụng đất (QSDĐ), trong đó thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT thông qua phương thức đấu giá QSDĐ là một biện pháp hữu hiệu nhằm khắc phục những khó khăn về đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa - hiện đại hóa

Huyện Giao Thủy là một trong 3 huyện đồng bằng ven biển của tỉnh Nam Định, nằm trong hành lang trọng điểm của vùng đồng bằng châu thổ

Trang 16

sông Hồng, cạnh 2 cửa sông lớn là cửa Ba Lạt và Hà Lạn Trong những năm gần đây, huyện Giao Thủy đã có nhiều nỗ lực nhằm nâng cấp, hoàn thiện cơ

sở hạ tầng Các dự án quy hoạch khu dân cư nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân với quy mô lớn và hệ thống cơ sở hạ tầng được đầu tư đã và đang

là bộ mặt của đô thị hiện đại phát triển Và công tác đấu giá quyền sử dụng đất lúc này đóng vai trò quan trọng trong việc tìm ra các nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự án đem lại lợi ích cho Nhà nước và nhân dân

Nhưng để đấu giá QSDĐ và đấu thầu dự án tạo ra mặt bằng thị trường công khai, minh bạch theo đúng nghĩa là một vấn đề không hề đơn giản Nhận thức được tầm quan trọng và cấp thiết của vấn đề nâng cao hiệu quả của công

tác đấu giá quyền sử dụng đất tôi đã nghiên cứu đề tài: "Đánh giá hiệu quả

công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 - 2018"

2 Mục têu của đề tài

- Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự

án trong giai đoạn 2015 - 2018, phân tích thuận lợi, khó khăn và tìm ra nguyên nhân của hạn chế

- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện quy trình, cơ chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

3 Ý nghĩa của đề tài

3.1 Ý nghĩa khoa học

Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất để thấy hiệu quả của chính sách đấu giá quyền sử dụng đất trong thực tiễn ở giai đoạn hiện nay là cần thiết và ngày càng phải phát huy, nhân rộng, có những biện pháp khắc phục những tồn tại còn gặp phải

Thực hiện tốt công tác đấu giá quyền sử dụng đất giúp các nhà quản lý, cán bộ chuyên môn đánh giá được sát hơn giá trị thực tế của quyền sử dụng đất trên thị trường, tránh được việc người dân lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh về giá đất theo quy định của nhà nước chưa sát với giá đất trên thị

Trang 17

trường để kiếm lợi cho bản thân trên cơ sở chênh lệch giá và móc nối ngầm

để thực hiện việc giao đất gây hậu quả nghiêm trọng trong hệ thống chính quyền, thất thoát ngân sách nhà nước

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Qua nghiên cứu thực hiện đề tài, thấy được những ưu, nhược điểm của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, những thuận lợi và khó khăn gặp phải để tham mưu, đưa ra những ý kiến giúp địa phương thực hiện tốt hơn công tác quản lý nhà nước về đất đai đặc biệt là công tác đấu giá quyền sử dụng đất Góp ý giúp quy trình đấu giá đất ngày càng hoàn thiện, chặt chẽ đúng quy định của pháp luật và đem lại hiệu quả cao nhất, góp phần đem lại nguồn thu cho ngân sách của huyện Giao Thủy và phù hợp với nhu cầu của người sử dụng đất

Trang 18

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.1 Bất động sản

Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại là bất động sản và động sản; Mặc dù tiêu chí phân loại bất động sản của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Ở Việt Nam tại Điều 181 Bộ luật Dân sự đã quy định

“Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở; Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác

do pháp luật quy định” (Nguyễn Thế Huấn, 2009)

1.1.2 Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế Thị trường bất động sản có liên quan đến lượng tài sản rất lớn trong nền kinh tế của một nước Việc phát triển thị trường bất động sản tạo ra những kích thích cho đầu tư vào đất đai Sự chuyển dịch năng động về lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ; Chuyển bất động sản thành tài sản chính để thu hút và huy động các nguồn lực tài chính cho nền kinh tế Với vai trò hết sức quan trọng nói trên của bất động sản và thị trường bất động sản đối với nền kinh tế (Nguyễn Thế Huấn, 2009)

1.2 Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất

1.2.1 Khái niệm về giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng

Trang 19

Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước, giá đất chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung - cầu Nhà nước điều tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng Quyền sử dụng đất theo giá cả, nhưng giá đất lại phụ thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác định giá đất phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó (Nguyễn Thị Khuy, 2011)

1.2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất

1.2.2.1 Địa tô

Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai, là sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ

tư hữu về ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của

nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ (Nguyễn Thế Huấn, 2009)

Có hai loại địa tô chênh lệch: Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch

II Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có

độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất

đó (Nguyễn Thế Huấn, 2009)

1.2.2.2 Lãi suất Ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tác động sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà

Trang 20

cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.2.2.3 Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng của cung cầu Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định Nhưng vì đất đai, khác các lọai hàng hoá thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.2.3 Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó

là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hoá địa tô Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể

có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp (Nguyễn Thị Khuy, 2011)

Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án

có sử dụng đất Giá đất này phản ánh chính xác giá thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất

1.2.4 Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị

Trang 21

trường và khả năng sinh lợi của đất Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau:

- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong

việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất (Nguyễn Thế Huấn, 2009)

- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Một khu đất cho

dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng CSHT, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất Ngược lại, một khu vực được đầu tư CSHT như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn….(những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt cuả dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất

nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm (Nguyễn

Thế Huấn, 2009)

Trang 22

- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau:

Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định

về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Đất có hạn về

số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà

ở có nghĩa là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến (Nguyễn Thế Huấn, 2009)

Ví dụ: Đầu tư nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng đất đai cần dùng thêm sẽ làm thay đổi giá trị của đất ở Giá trị của đất ở phụ thuộc cung - cầu của thị trường, cung - cầu của đất có thể coi là ổn định và việc sử dụng đất phụ thuộc vào cung - cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị trường lại được định hướng bởi thu nhập mà thửa đất đó mang lại Các loại hình sử dụng có giá trị thấp hơn sẽ phải nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao hơn, như trung tâm thương mại sẽ đẩy nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở sẽ đẩy nông nghiệp ra ven đô thị vì chỉ các loại hình sử dụng mới có đủ điều kiện để trả một khoản giá trị cao hơn cho các vị trí đó Vì vậy, đất ở thành thị, ở khu trung tâm, khu thương mại sẽ có giá cao hơn ở các vị trí ở nông thôn và các vị

trí khác (Nguyễn Thế Huấn, 2009)

1.2.5 Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều

1, Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo Khoản 5, điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ

Có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:

Trang 23

- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá

thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá

- Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính

bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn

vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến

thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết

kiệm cao nhất trên địa bàn

- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa

đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)

- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa

đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Là phương pháp định giá đất

bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, huyện trực thuộc Trung ương ban hành

1.2.6 Các khái niệm liên quan

- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá - ai trả giá cao nhất thì được (Nguyễn Đình Bồng, 2010)

Trang 24

- Đấu thầu: là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá

rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng (Nguyễn Đình Bồng, 2010)

- Định giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định (Nguyễn Đình Bồng, 2010)

- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định (Nguyễn Đình Bồng, 2010)

1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.3.1 Quá trình hình thành chủ trương đấu giá đất ở Việt Nam

1.3.1.1 Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam

Trước năm 1993, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất trên thị trường Đất đai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp đất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng Trong giai đoạn này, giá đất không được đề cập đến, Nhà nước quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất đã làm cho quan hệ đất đai không vận động theo hướng tích cực, đất đai không được coi là tài sản quý, tình trạng vô chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến Nhà nước không kiểm soát được

Luật đất đai 1993 ra đời với những quy định mới cho phép người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất đã tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản chính thức ở nước ta

Luật đất đai 1993 đã có bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất mà còn giải quyết

mối quan hệ giữa người sử dụng đất với nhau (Mối quan hệ dân sự, kinh tế về

Trang 25

đất đai): Mở rộng quyền cho người sử dụng đất, cho phép họ được chuyển

quyền sử dụng đất, thừa nhận sự tồn tại của thị trường bất động sản, thừa nhận đất có giá và Nhà nước xác định đất để quản lý, từ đó Nhà n ước không chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất mà còn quản lý theo giá trị

đất (Giao đất có thu tiền sử dụng) Như vậy bên cạnh hình thức giao đất không thu tiền (Đối với một số trường hợp phục vụ lợi ích công cộng), Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng Theo quy định Luật

đất đai 1993 Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng trong các trường hợp sau:

- Giao đất để làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân

- Giao đất cho các tổ chức kinh tế để đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê

- Giao đất cho các ổt chức kinh tế đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng đó

- Giao đất cho một số trường hợp để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính phủ quyết định

Chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” là một giải pháp hữu hiệu khắc

phục những khó kh ăn về vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá Dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng, nhiều địa phương đã huy động được nguồn thu lớn cho ngân sách, đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống chợ, trường, đường trạm, từng bước góp phần cải thiện đời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân (Nguyễn Minh Hoàng, Phạm Văn Bình, 2013)

1.3.1.2 Hình thành chủ trương đấu giá đất ở Việt Nam

Giao đất có thu tiền sử dụng với mục đích nhằm khai thác quỹ đất, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù đã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội, sự biến động của giá cả đất đai trên thị trường bất động sản, cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đã bộc lộ những nhược điểm hạn chế nhất định

Trang 26

Đấu giá quyền sử dụng đất được coi là một giải pháp hữu hiệu đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay, đảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở

hạ tầng mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất (Nguyễn Minh Hoàng, Phạm Văn Bình, 2013)

1.3.2 Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2003

Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật đất đai mới, Luật đất đai năm 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi hành

từ ngày 01/7/2004 Tại Luật này quản lý tài chính về đất đai và thị trường bất động sản đã được quy định cụ thể tại mục 6 và mục 7 của Chương II, các quy định đó đã được sửa đổi theo hướng:

- Giá đất đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp

- Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

Luật đất đai năm 2003 quy định cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền

- Bổ sung các biện pháp để Nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ hơn nhưng không kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản

Căn cứ Luật đất đai 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai; Nghị định đã quy định

Trang 27

các trường hợp đất được tham gia thị trường bất động sản, các hoạt động được pháp luật thừa nhận của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản và giải quyết một số vấn đề cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất như sau: Tại Điều 61 qui định các trường hợp đấu giá và không đấu giá quyền sử dụng đất:

- Đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp qui định tại khoản 2 điều 61

Về trình tự đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Điều 62

+ Việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu xây dựng công trình được tiến hành độc lập

+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, huyện trực thuộc Trung ương phải xác định rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đất đối với đất đưa ra đấu giá

- Trường hợp sử dụng hình thức đấu thầu xây dựng công tình và đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu thì được thực hiện theo nguyên tắc sử dụng thang điểm như sau:

+ Thang điểm để chấm thầu xây dựng công trình và thang điểm để chấm đầu giá quyền sử dụng đất được xây dựng riêng

Trang 28

+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, huyện trực thuộc Trung ương phải xác định rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đối với đất đưa ra đấu giá

+ Khi sử dụng đất trúng đấu giá, người trúng đấu giá phải lập dự án

và dự án phải được Uỷ ban nhân dân tỉnh, huyện trực thuộc Trung ương xét duyệt

Ngoài ra Nghị định 181/2004/NĐ-CP còn quy định thêm "hàng năm,

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được sử dụng quỹ đất để tạo vốn và diện tích khu đất được sử dụng để tạo vốn thực hiện các dự án đó"

Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu ầcu Việc tổ chức Sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được qui định do doanh nghiệp thuộc mọi thành ph ần kinh tế có đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tư vấn dịch vụ trong quản lý,

sử dụng đất đai, dịch vụ bán đấu giá bất động sản thành lập (Nguyễn Tân Thịnh, 2012)

1.3.3 Quy định về đấu giá theo Luật đất đai 2013

Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia

Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản

Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất

1 Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;

b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

Trang 29

c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích

để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử

lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;

h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

2 Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm:

a) Giao đất không thu tiền sử dụng đất;

b) Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật Đất đai 2013;

c) Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật này;

d) Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;

đ) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ;

e) Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền;

g) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;

h) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;

i) Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định

Trang 30

3 Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất

Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

1 Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất:

a) Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

b) Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;

c) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

2 Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật này;

b) Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật này đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

Căn cứ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;

Căn cứ Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

Trang 31

Căn cứ Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

Căn cứ Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014;

Căn cứ Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;

Căn cứ Quyết định số 32/2014/QĐ-UBND ngày 30/12/2014 của UBND tỉnh phê duyệt bảng giá đất giai đoạn năm 2015-2020 trên địa bàn tỉnh Nam Định;

Căn cứ Quyết định số 03/2018/QĐ-UBND ngày 09/2/2018 của UBND tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018 trên địa bàn tỉnh Nam Định;

1.3.4 Các văn bản quy định về giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất

Từ khi có Luật đất đai 2003 đến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến thị trường đất đai như sau:

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Nội dung của Nghị định này quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và định giá các loại đất cụ thể tại địa phương

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày số 16/11/2004 của Chính phủ;

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP;

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP;

Trang 32

- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản, Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế cho Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 Nội dung của Nghị định này quy định

về nguyên tắc, thủ tục bán đấu giá tài sản, người bán đấu giá tài sản và quản

lý nhà nước đối với hoạt động bán đấu giá tài

- Thông tư số 03/TT-BTP ngày 04/5/2005 hướng dẫn một số quy định của nghị định số 05/2005/NĐ-CP của Chính phủ về bán đấu giá tài sản;

- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 của Bộ tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá; Thông tư số 13/2007/TT-BTC sửa đổi Thông tư 34/2005/TT-BTC của Bộ tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản nhà nước

để bán đấu giá

- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 về bán đấu giá tài sản Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01/7/2010 và thay thế cho Nghị định số 05/2005/NĐ-CP; Theo các quy định này, căn cứ vào khung giá đất qui định của Chính phủ, UBND các tỉnh, huyện trực thuộc trung ương qui định giá đất

cụ thể cho từng địa phương Giá đất để thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất là giá trúng đấu giá Giá trúng đấu giá là mức giá cao nhất trả cho thửa đất khi tham gia đấu giá

Hiện nay, công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã được thực hiện rộng khắp trên địa bàn cả nước, đã đạt được những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người sử dụng đất và Nhà nước

1.3.5 Đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương

1.3.5.1 Đấu giá quyền sử dụng đất tại TP Hà Nội

Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của huyện Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, UBND TP Hà Nội ban hành Quyết định

số 66/2003/QĐ-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình đấu giá quyền

sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sỏ hạ tầng, bản quy trình này quy

Trang 33

định chi tiết với 4 bước thực hiện và những quy định chặt chẽ tới từng ngày cho việc đấu giá quyền sử dụng đất

Năm 2016, UBND Thành phố ban hành Kế hoạch số 75/KH-UBND

về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố, trong đó Thành phố tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại 49 dự án (quy mô trên 5000m2) với tổng diện tích 75,57ha và đấu giá các khu đất nhỏ lẻ, xen kẹt (quy mô dưới 5000m2) với tổng diện tích 28,6 ha; tổng số tiền sử dụng đất dự kiến thu 3.050 tỷ đồng

Thực hiện Kế hoạch, UBND Thành phố đã tập trung chỉ đạo quyết liệt, sát sao các biện pháp tổ chức thực hiện; Các Sở, ngành Thành phố, UBND các quận, huyện, thị xã đã tích cực triển khai thực hiện Kế hoạch ngay từ ngày đầu, tháng đầu, quý đầu Kết quả thực hiện (tính đến ngày 15/10/2016), toàn Thành phố đã tổ chức đấu giá được 23,8 ha đất (trong tổng số 104,17 ha đất đủ điều kiện tổ chức đấu giá), thu 2.977 tỷ đồng (bao gồm cả chi phí đầu

tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật phải hoàn trả lại ngân sách và Quỹ phát triển đất Thành phố) đạt 96 % kế hoạch (3.050 tỷ) (trong đó: đã nộp ngân sách 2.402 tỷ đồng) Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo nguồn thu quan trọng cho ngân sách Thành phố và các quận, huyện, thị xã để đầu tư phát triển hạ tầng

kỹ thuật, hạ tầng xã hội, giải quyết nhu cầu đất ở cho nhân dân, góp phần ổn định thị trường bất động sản

1.3.5.2 Đấu giá quyền sử dụng đất tại TP Đà Nẵng

Đà Nẵng là huyện trực thuộc trung ương và là trung tâm của các tỉnh miền Trung Thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất, TP Đà Nẵng cũng

đã ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất tại Quyết định số UBND ngày 17/5/2008 về việc Ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất

29/QĐ-để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, cụ thể:

+ Tất cả những người tham gia đấu giá đều thực hiện đấu giá trực tiếp

để nhận quyền sử dụng đất dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian

15 ngày và thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng 3 lần Sau khi

Trang 34

hết thời gian liêm yết giá, Hội đồng bán đấu giá gia hạn thêm thời gian nhận đơn trong 15 ngày

+ Mỗi đơn đăng ký tham gia đấu giá được cử 02 người đại diện vào phòng đấu giá và ngồi theo sự xắp xếp của Hội đồng bán đấu giá Khi muốn

ra ngoài phải có sự đồng ý của Hội đồng bán đấu giá

+ Mức chênh lệch mỗi lần hô giá là 50.000 đồng/m2 mỗi người tham gia đấu giá được quyền hô nhiều lần không hạn chế cho đến khi không có ai

hô giá cao hơn Thời gian quy định hô giá cách nhau 5 phút (Hội đồng sẽ nhắc lại 03 lần), quá 05 phút không có ai tiếp tục hô thì người có mức giá cao nhất

là người trúng đấu giá

Hình thức đấu giá: Trực tiếp, công khai hô bằng miệng và số lần hô đối với mỗi đối tượng tham gia đấu giá không hạn chế Thời gian giữa mỗi lần hô giá không quá 05 phút Đối tượng hô giá lần đầu phải bằng hoặc cao hơn giá khởi điểm, các lần hô tiếp theo không được thấp hơn giá hô trước đó

Sau khi đối tượng tham gia đấu giá hô giá, người điều hành nhắc lại số thứ tự và mức giá của đối tượng vừa hô 3 lần, mỗi lần cách nhau 50 giây Sau khi người điều hành phiên đấu giá nhắc lại lần cuối cùng, không có đối tượng nào hô giá cao hơn thì đối tượng vừa hô mức giá đó trúng đấu giá

Nếu ngay ở lần đầu tiên, sau 05 phút kể từ khi người điều hành công bố bắt đầu đấu giá mà không có đối tượng hô giá, thì phiên đấu giá coi như không thành Toàn bộ số tiền đặt cược sẽ được sung vào quỹ ngân sách Nhà nước và Hội đồng đấu giá lập biên bản hủy phiên đấu giá

Tại phiên đấu giá, nếu đối tượng đã hô giá cao hơn, sau đó rút lại giá đã

hô thì việc đấu giá được tổ chức lại ngay và bắt đầu từ giá đã hô trước đó Người rút lại giá không được tham gia phiên đấu giá đó và được mời ra khỏi phòng đấu giá; đồng thời không được trả lại tiền đặt cược

- Sau khi việc bán đấu giá kết thúc Hội đồng sẽ lập biên bản tại chỗ và mọi người tham gia đấu giá đều ký vào biên bản (Nguyễn Thị Minh, 2013)

Trang 35

1.3.5.3 Đấu giá quyền sử dụng đất tại TP Hồ Chí Minh

Cũng là một huyện thuộc trung ương, là trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị, xã hội của khu vực phía Nam TP Hồ Chí Minh cũng là nơi thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất từ rất sớm Năm 2003 nguồn thu từ đất của TP Hồ Chí Minh là 700 tỷ đồng, năm 2004 là 1.700 tỷ đồng và năm

2005 là hơn 1.400 tỷ đồng Để sử dụng nguồn thu đó TP đã quyết định dành một phần lớn tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất cho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thác giá trị từ đất Cụ thể như sau: để lại địa phương (quận, huyện có dự án đấu giá 50%, 40% và 30% nguồn thu từ đấu giá quyền SDĐ tương ứng với những khi đất trị giá dưới 50 tỷ đồng, 50 - 100 tỷ đồng và 100-500 tỷ đồng Các quận, huyện được tự tổ chức đấu giá với đất công có diện tích 500-1.000m2 (nội thành) và 1.500-2.000m2 (ngoại thành) (Nguyễn Thị Minh, 2013)

1.3.5.4 Đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Hà Tĩnh

Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản được thành lập theo Quyết định

số 3750/QĐ-UB ngày 28/11/2011 của UBND tỉnh Hà Tĩnh trên cơ sở sát nhập Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp và bộ phận bán đấu giá tài sản Trung tâm tư vấn và Dịch vụ Tài chính công thuộc Sở Tài chính, với nhiệm vụ được giao tổ chức bán đấu giá các loại tài sản trên địa bàn tỉnh Trung tâm chính thức đi vào hoạt động từ tháng 5/2012

- Trung tâm hiện có: 16 người (07 biên chế, 09 hợp đồng lao động)

- Trình độ chuyên môn: 01 trình độ Thạc sỹ, 13 trình độ cử nhân Luật và Kinh tế, 02 trình độ cao đẳng và trung cấp

- Đấu giá viên: 04 người

Văn bản pháp luật ban hành:

- Quyết định số 40/2012/QĐ-UB ngày 02 tháng 08 năm 2012 về Quy chế bán đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất

Trang 36

- Quyết định số 42/2012/QĐ-UB ngày 09/08/2012 về quy định bổ sung, điều chỉnh mức thu một số loại phí, lệ phí áp dụng trên địa bàn tỉnh

Sau khi được thành lập và đi vào hoạt động, Trung tâm đã chủ động liên hệ UBND các huyện, huyện, thị xã để ký hợp đồng bán đấu giá QSDĐ; thực hiện chỉ đạo của UBND tỉnh về việc chuyển giao tài sản bán đấu giá (đặc biệt là QSDĐ), đến nay về cơ bản các huyện, huyện, thị xã đã ký hợp

đồng với Trung tâm để thực (Nguyễn Thị Minh, 2013)

1.3.5.5 Đấu giá quyền sử dụng đất tại Nam Định

Trong những năm qua, việc đấu giá quyền SDĐ đã được tỉnh Nam Định thực hiện, tạo được nguồn thu đáng kể cho ngân sách tỉnh, góp phần vào đầu tư phát triển kinh tế, xã hội trong tỉnh Tuy nhiên việc đấu giá đất

ở hàng năm được điều tiết cho cả 3 cấp ngân sách Trong khi đó việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nhằm phát triển kinh tế, xã hội lại cần tập trung nguồn vốn lớn; hơn nữa một số địa phương khi đấu giá đất ở chưa có hạ tầng nên giá đất đưa ra thường không cao Việc đấu thầu quyền SDĐ, đấu thầu dự án có SDĐ đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng vừa đảm bảo cho công tác quản lý SDĐ, khai thác có hiệu quả, phát huy hết tiềm năng đất đai; đồng thời việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, các khu đô thị mới cũng đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội hiện nay

Hàng năm, công tác đấu giá quyền sử dụng đất đều được triển khai tại tất cả các huyện, huyện trong tỉnh, tạo lên nguồn thu khá lớn vào ngân sách nhà nước Năm 2013 tỉnh Nam Định thực hiện đấu giá 47,5 ha đất, tổng số tiền thu được là 297 tỷ đồng Năm 2014, dự kiến đấu giá 7.019 lô với diện tích 92 ha, dự kiến thu 472 tỷ đồng nhưng chỉ thực hiện đấu giá được được

53 ha, thu được 345 tỷ đồng Năm 2015, thực hiện đấu giá 68 ha, thu được

508 tỷ đồng

Năm 2015, công tác đấu giá quyền SDĐ để tạo vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại Nam Định được thực hiện bắt đầu từ việc đấu thầu dự án

Trang 37

có SDĐ đối với quỹ đất được sử dụng của 4 dự án có tổng diện tích đất được đấu thầu là 8,14 ha để tạo vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, dự kiến thu hơn 89 tỷ đồng Đó là các dự án: dự án xây dựng đường nội thị, thị trấn Cát Thành, huyện Trực Ninh; xây dựng sân vận động huyện Hải Hậu; xây dựng đường nội thị, thị trấn Liễu Đề, huyện Nghĩa Hưng; xây dựng khu tái định cư phía Tây đường Trần Thái Tông, phường Lộc Vượng, Huyện Nam Định

Đấu giá quyền sử dụng đất đã góp phần làm tăng ngân sách nhà nước của tỉnh, tạo nguồn vốn cho nhiều dự án quan trọng trên địa bàn tỉnh như:

+ Tạo vốn đối ứng xây dựng Quốc lộ 21B;

+ Tạo vốn đối ứng xây dựng đường cao tốc Nam Định-Phủ Lý;

+ Xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thông đê biển;

+ Cải tạo, nạo vét hệ thống thủy lợi kênh mương phục vụ tưới tiêu tại các huyện, huyện; …Từ đó xây dựng, phát triển cơ sở hạ tầng nhằm nâng cao đời sống của người dân trong toàn tỉnh

1.3.6 Đánh giá chung về tổng quan

Trên cơ sở khoa học, căn cứ pháp lý và thực tiễn, tôi đã tổng quan các nghiên cứu trên Thế giới và Việt Nam Tôi nhận thấy việc nghiên cứu về đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Giao Thủy là rất cần thiết góp phần hoàn thiện quy trình, cơ chế, nhằm tăng cường hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, phát huy nguồn nội lực từ đất đai trong quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước Tôi xin cam đoan rằng chưa có ai nhận học vị sau đại học trên địa bàn nghiên cứu về lĩnh vực: đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn

Trang 38

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 - 2018

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định

- Phạm vi thời gian: Giai đoạn 2015 - 2018

- Phạm vi về nội dung: Nghiên cứu đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của 04 dự án trên địa bàn các xã, thị trấn của huyện Giao Thủy, cụ thể:

+ Dự án đấu giá QSDĐ cho nhân dân làm nhà ở tại xã Giao Thịnh;

+ Dự án đấu giá QSDĐ cho nhân dân làm nhà ở tại xã Giao Long;

+ Dự án đấu giá QSDĐ cho nhân dân làm nhà ở tại thị trấn Quất Lâm + Dự án đấu giá QSDĐ cho nhân dân làm nhà ở tại thị trấn Ngô Đồng

2.2 Nội dung nghiên cứu

2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý đất đai của huyện Giao Thủy:

- Điều tra đánh giá điều kiện tự nhiên: Vị trí địa lý, khí hậu, thủy văn, nguồn nước

- Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội; tăng trưởng kinh tế, thực trạng phát triển các ngành, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, dân số lao động, cơ sở hạ tầng, cảnh quan môi trường

2.2.2 Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của 04 dự án trên địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 - 2018:

- Giới thiệu khái quát về 04 dự án

- Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của 04 dự án

- Ưu điểm và hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Trang 39

2.2.3 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thông qua ý kiến cán

bộ chuyên môn và người tham gia đấu giá

- Hiệu quả kinh tế

- Hiệu quả xã hội

- Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai

2.2.4 Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Giao Thủy

- Về chính sách của Nhà nước

- Giải pháp về kỹ thuật (giá đất, quy trình, cách thức tổ chức đấu giá )

- Các giải pháp về cơ chế tài chính

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

Điều tra, thu thập các tài liệu, số liệu sẵn có liên quan đến đề tài nghiên cứu, hệ thống hóa và kế thừa các tài liệu đã nghiên cứu hoặc có liên quan đến

đề tài, trên cơ sở đó có cái nhìn rõ nét về lĩnh vực nghiên cứu Nguồn từ các

cơ quan cấp tỉnh như: Sở Tài nguyên và Môi trường, sở Tài chính ; từ các cơ quan của huyện như Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính

2.3.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp

- Điều tra thu thập các số liệu sơ cấp bằng phiếu điều tra, bảng hỏi từ đó tổng hợp số liệu, khái quát, đánh giá vấn đề

+ Phỏng vấn các cán bộ chuyên môn tại địa bàn nghiên cứu (cán bộ địa chính xã, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường…), tổng số cán bộ phỏng vấn là 10 người

+ Phỏng vấn trực tiếp người tham gia đấu giá bằng phiếu điều tra Tùy từng quy mô dự án cụ thể, mỗi dự án dự kiến điều tra, phỏng vấn trên 53% số người tham gia đấu giá, trúng đấu giá Tổng số phiếu điều tra là 90 phiếu

+ Dự án đấu giá QSDĐ cho nhân dân làm nhà ở tại thị trấn Quất Lâm: 10/16 phiếu

+ Dự án đấu giá QSDĐ cho nhân dân làm nhà ở tại xã Giao Thịnh: 25/48 phiếu

Trang 40

+ Dự án đấu giá QSDĐ cho nhân dân làm nhà ở tại xã Giao Long: 20/50 phiếu

+ Dự án đấu giá QSDĐ cho nhân dân làm nhà ở tại thị trấn Ngô Đồng: 35/62 phiếu

2.3.3 Phương pháp tổng hợp, thống kê, xử lý số liệu

Đây là phương pháp xem xét về mặt bản chất, trong đó bao gồm sự kết hợp của các yếu tố định tính với định lượng, các vấn đề vĩ mô và vi mô cũng như sự xác định cân bằng tương đối trong phân tích, mô tả, so sánh và đánh giá quy trình, hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Quá trình tổng hợp và phân tích số liệu, thuộc tính bằng phần mềm EXCEL

2.3.4 Phương pháp chuyên gia

Tham khảo ý kiến chuyên gia tư vấn, các nhà quản lý về các lĩnh vực bất động sản, quy hoạch, xây dựng, tài chính và quản lý sử dụng đất

Định dạng
Số trang	95
Dung lượng	1,09 MB