Phát triển nhà ở xã hội nghiên cứu thực tế trên địa bàn thành phố hà nội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN  TRẦN THỊ HỒNG VÂN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI – NGHIÊN CỨU THỰC TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ ĐỊA CHÍNH MÃ NGÀNH: 8340410 Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN THỊ HẢI YẾN HÀ NỘI - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu này tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Hà Nội, ngày tháng Tác giả luận văn Trần Thị Hồng Vân năm 2018 LỜI CẢM ƠN Em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến giáo viên hướng dẫn khoa học TS Nguyễn Thị Hải Yến tận tình hướng dẫn em thực Luận văn Em xin cảm ơn Bộ Xây dựng, UBND thành phố Hà Nội, Sở Xây dựng Hà Nội,… quan ban ngành, doanh nghiệp đầu tư xây dựng, cá nhân tham gia vào Chương trình phát triển nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội tạo điều kiện để em thực cơng tác nghiên cứu hồn thành Luận văn Em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Thầy, Cô giáo khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên Viện Đào tạo sau đại học – Trường Đại học Kinh tế Quốc dân có góp ý mặt khoa học, có trợ giúp em suốt q trình học tập, nghiên cứu trường Đại học Kinh tế Quốc dân Mặc dù có nhiều cố gắng, nhiên kinh nghiệm nghiên cứu khoa học chưa nhiều nên Luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót Vì vậy, em mong tiếp tục nhận góp ý Thầy, Cơ giáo để Luận văn hoàn thiện Tác giả luận văn Trần Thị Hồng Vân MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG, HÌNH TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN THẠC SĨ LỜI MỞ ĐẦU .1 Chương 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1 Khái niệm, đối tượng vai trò nhà xã hội 1.1.1.Khái niệm nhà xã hội 1.1.2.Đối tượng cung cấp thụ hưởng nhà xã hội 1.1.3.Vai trò nhà xã hội .8 1.2 Cơ sở khoa học phát triển nhà xã hội 10 1.2.1 Khái niệm mục tiêu phát triển nhà xã hội 10 1.2.2 Nội dung phát triển nhà xã hội 11 1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển nhà xã hội 23 1.3 Kinh nghiệm phát triển nhà xã hội .26 1.3.1 Kinh nghiệm Seoul – Hàn Quốc 26 1.3.2 Kinh nghiệm Đà Nẵng .29 1.3.3 Một số học cho thành phố Hà Nội 31 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI .35 2.1 Những đặc điểm có ảnh hưởng đến phát triển nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội .35 2.1.1 Đặc điểm điều kiện kinh tế - xã hội có ảnh hưởng đến phát triển nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội 35 2.1.2 Nhu cầu nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội 42 2.2 Thực trạng phát triển nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội .45 2.2.1 Thực trạng kế hoạch sách phát triển nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội 45 2.2.2 Thực trạng quy hoạch xây dựng phân phối quỹ nhà cho phát triển nhà xã hội 48 2.2.3 Thực trạng tài đề phát triển nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội 53 2.2.4 Thực trạng việc hỗ trợ người dân tiếp cận nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội 64 2.3 Đánh giá thực trạng phát triển nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội 69 2.3.1 Những kết đạt năm gần thành phố Hà Nội vấn đề phát triển nhà xã hội 69 2.3.2 Những hạn chế nguyên nhân việc phát triển nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội 70 Chương 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI TRONG THỜI GIAN TỚI 75 3.1 Định hướng, mục tiêu phát triển nhà xã hội thành phố Hà Nội thời gian tới .75 3.1.1 Định hướng phát triển kinh tế xã hội thành phố Hà Nội thời gian tới 75 3.1.2 Định hướng phát triển nhà Hà Nội thời gian tới .79 3.1.3 Mục tiêu phát triển nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2020 .80 3.2 Một số giải pháp phát triển nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội thời gian tới 83 3.2.1 Giải pháp hồn thiện sách phát triển nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội 83 3.2.2 Giải pháp quy hoạch kế hoạch phát triển nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội 87 3.2.3 Giải pháp xây dựng hệ thống tài đắn hiệu để phát triển nhà xã hội 89 3.3 Một số điều kiện thực giải pháp phát triển nhà xã hội .90 3.3.1 Khuyến nghị với UBND Thành phố Hà Nội 90 3.3.2 Khuyến nghị với Bộ Xây dựng .95 3.3.3 Khuyến nghị với Bộ Tài .95 KẾT LUẬN .98 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 99 BẢNG CHỮ VIẾT TẮT STT CHỮ VIẾT TẮT NGUYÊN NGHĨA BĐS Bất động sản CBCNVC Cán công nhân viên chức DN Doanh nghiệp HĐND Hội đồng nhân dân KCN Khu công nghiệp KCX Khu chế xuất KĐT Khu đô thị KT-XH Kinh tế - xã hội TP Thành phố 10 UBND Ủy ban nhân dân DANH MỤC BẢNG, HÌNH BẢNG Bảng 1.1 Bảng phân nhóm thu nhập Seoul 27 Bảng 1.2 Bảng phân nhóm hỗ trợ nhà Hàn Quốc 28 Bảng 2.1 Danh sách đơn vị hành cấp huyện, quận thành phố Hà Nội năm 2018 (Hà Nội mở rộng) 37 Bảng 2.2 Mật độ dân số quận Thành phố Hà Nội năm 2018 40 Bảng 2.3 Thống kê người có cơng hưởng sách ưu đãi xã hội 41 Bảng 2.4 Số lượng công chức – viên chức địa bàn thành phố Hà Nội ( thời điểm 01/7 hàng năm) 41 Bảng 2.5 Nhu cầu nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội 42 Bảng 2.6 Diện tích sử dụng đất thành phố Hà Nội năm 2016 (nghìn ha) 43 Bảng 2.7 Kế hoạch phát triển nhà xã hội thành phố Hà Nội cho năm 2015 giai đoạn 2016 – 2020 47 Bảng 2.8 Giá tham khảo số dự án nhà xã hội địa bàn Hà Nội năm 2017 57 Bảng 3.1 Mục tiêu phát triển nhà xã hội thành phố Hà Nội 80 Bảng 3.2 Kế hoạch xây dựng nhà xã hội thành phố Hà Nội 81 HÌNH Hình 2.1 Bản đồ Thành phố Hà Nội 35 Hình 2.2 Cơ cấu sử dụng đất TP Hà Nội năm 2016 43 Hình 2.3 Bản đồ quy hoạch TP Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến 2050 49 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN  TRẦN THỊ HỒNG VÂN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI – NGHIÊN CỨU THỰC TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ ĐỊA CHÍNH MÃ NGÀNH: 8340410 HÀ NỘI - 2018 i LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Nhà nhu cầu quan trọng người, nơi mà người cư trú với nhiều thời gian Nhà yếu tố cấu thành kết cấu hạ tầng đô thị Để đất nước phát triển cách bền vững điều kiện cần vấn đề nhà phải giải toàn diện ổn định Và vấn đề nhà vấn đề đặc biệt quan tâm đô thị lớn đông dân thành phố Hà Nội Xuất phát từ lý trên, học viên lựa chọn viết đề tài: “Phát triển nhà xã hội – Nghiên cứu thực tế địa bàn thành phố Hà Nội” làm luận văn thạc sĩ Mục tiêu nghiên cứu - Phân tích đánh giá thực trạng nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội - Đề xuất số giải pháp nhằm phát triển nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội thời gian tới Xác định đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu phát triển nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội - Phạm vi nghiên cứu: + Về nội dung: học viên xin phép nghiên cứu nội dung: Chính sách phát triển nhà xã hội, công tác quy hoạch nguồn lực + Về mặt không gian: địa bàn Thành phố Hà Nội + Về mặt thời gian: nghiên cứu số liệu thứ cấp cho giai đoạn 2014 – 2018 đề xuất cho giai đoạn đến năm 2020 Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp thống kê thu thập liệu - Phương pháp tổng hợp phân tích liệu Nguồn số liệu sử dụng - UBND Thành phố Hà Nội ii - Bộ Xây dựng - Bộ Tài - Kết từ đề tài nghiên cứu, báo Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu kết luận, tài liệu tham khảo, phụ lục, kết cấu luận văn gồm chương: Chương 1: Cơ sở khoa học phát triển nhà xã hội Chương 2: Thực trạng phát triển nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội Chương 3: Giải pháp phát triển nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội thời gian tới Chương 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1 Khái niệm, đối tượng vai trò nhà xã hội 1.1.1 Khái niệm nhà xã hội Ở Việt Nam, nhà xã hội nhà Nhà nước tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng sở nhu cầu thuê thuê mua thực tế thị trường đối tượng có thu nhập thấp sinh sống địa bàn phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội địa phương 1.1.2 Đối tượng cung cấp thụ hưởng nhà xã hội 1.1.2.1 Đối tượng cung cấp nhà xã hội + Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà xã hội đầu tư nguồn vốn ngân sách nhà nước + Chủ đầu tư nhà xã hội đầu tư không nguồn vốn ngân sách nhà nước + Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu đầu tư xây dựng nhà xã hội 1.1.2.2 Đối tượng thụ hưởng nhà xã hội Có 10 nhóm đối tượng ưu tiên thụ hưởng sách nhà xã hội theo Luật nhà số 65/2014/QH13 bao gồm: - Người có cơng với cách mạng theo quy định pháp luật ưu đãi người có cơng với cách mạng; - Hộ gia đình nghèo cận nghèo khu vực nông thôn; 86 Nhà xã hội nhà cho người thu nhập thấp không tách trước đây; Nhà đầu tư xây dựng nhà xã hội miễn tiền sử dụng đất, hưởng thuế suất ưu đãi VAT, giảm thuế thu nhập DN, vay kích cầu, tăng hệ số sử dụng đất Tuy nhiên cần quan tâm bổ sung số sách như: Bổ sung tiền nhà vào lương đủ để CBCNVC có khả giải chỗ Đa sở hữu đất đai để cải thiện quyền sở hữu Trong trình thực thi sách, cần rút kinh nghiệm chế triển khai, phân tích số liệu thống kê đưa bước - qng thời gian đủ để hồn thiện sách Các quan quản lý cần tính tốn kỹ lưỡng chế cho toàn ưu đãi từ Nhà nước đến tay người lao động thị có nhu cầu nhà - dù số đáp ứng khoảng 30% nhu cầu Thứ năm, quản lý chặt chẽ giá nhà xã hội Khi lập dự án, nhà đầu tư trình duyệt ln giá bán, quan thẩm định làm ln việc xét duyệt giá bán lấy giá bán duyệt làm sở pháp lý cho giá bán nhà dự án Làm vậy, giá bán nhà khơng cịn trơi thời gian qua Nếu nhà đầu tư cơng khai giá bán tránh giá ảo đồn thổi nhà môi giới Đặc biệt, trước nghịch lý giá nhà xã hội tiến đến gần so với giá nhà thương mại nay, vấn đề đặt cần giảm giá nhà xã hội để khuyến khích, thu hút người dân tiếp cận Muốn giảm giá nhà xã hội, số lãi 10% chưa thay đổi, lý thuyết, cịn cách thay đổi cơng nghệ, vật liệu,… để giảm giá thành xây dựng Nhưng với đó, khơng loại trừ yếu tố quan trọng công khai, minh bạch sở xác định số lãi cho chủ đầu tư nhà xã hội hưởng giá thành xây dựng nhà xã hội Bởi tại, người mua nhà biết ký vào hợp đồng soạn sẵn chủ dự án bán nhà xã hội đưa ra, khơng có thương lượng, mặc giá, vị trí hộ… Các thành phần vật liệu, nội thất… dù có ghi hợp đồng, người mua giá thành thực tế, kiểm tra chất lượng… Thứ sáu, cần tăng cường vai trò kiểm tra giám sát quan chức 87 dự án xây dựng nhà xã hội, nhằm hạn chế tình trạng nhà xây dựng khơng mục đích quy hoạch ban đầu, gây ảnh hưởng đến sách an sinh 3.2.2 Giải pháp quy hoạch kế hoạch phát triển nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội Việc đưa giải pháp quy hoạch kế hoạch phát triển nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội vô quan trọng cần thiết Học viên xin đưa số giải pháp sau tìm hiểu lấy ý kiến nhiều chuyên gia đầu ngành lĩnh vực xây dựng bất động sản 3.2.2.1 Hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất để phát triển nhà xã hội Đối với nhà xã hội, đặc biệt Hà Nội, cần có quỹ đất để gắn kết với nơi làm việc dịch vụ công cộng tạo thành khu liên hợp: KCN nhà công nhân - dịch vụ công cộng, Trường đại học - ký túc xá sinh viên - dịch vụ công cộng Như vậy, bước quan trọng để thực Chiến lược nhà Quốc gia có nhà xã hội phải hồn thành quy hoạch xây dựng thành phố có tính chiến lược dài hạn rộng khắp nhằm cung cấp khung liên kết sách thị không gian cho quy hoạch đầu tư nhà ở, toàn sở hạ tầng xã hội - không gian đô thị thành phố phát theo quy hoạch đô thị Trên thực tế, công cụ chủ chốt để giải tạo điều kiện thực hóa quy hoạch thị khơng khác thực theo Chiến lược nhà quốc gia 3.2.2.2 Phát triển hệ thống giao thông sở hạ tầng đồng để thúc đẩy phát triển nhà xã hội Giao thông Hà Nội ngày trở thành vấn đề nhức nhối với nhiều người, rối ren chằng chịt hệ thống giao thông khiến việc cải tạo quy hoạch thị trở nên khó khăn Bên cạnh đó, sở hạ tầng thủ cũ đan xen, nên việc đồng thực vô phức tạp Đối với việc quy hoạch đô thị nay, cần vai trò quản lý sử dụng đất kiểm soát tăng trưởng gắn kết với phát triển giao thông sở hạ tầng hạt nhân việc sử dụng đất hỗn hợp kiểm sốt thực tế có khả thực tiễn để không hạn chế đến giao thông tương lai, đặc biệt chỗ làm việc cần tương thích với 88 Từ khởi đầu chương trình nhà xã hội nhà người thu nhập thấp yếu tố định nhịp độ, theo hệ thống giao thông, sở thương mại, công nghiệp tất cơng trình sở hạ tầng khác phát triển Nó giúp xác định lơ đất dịch vụ hạ tầng chúng, cho tuyến đường nhà ga, tuyến xe buýt hệ thống giao thông cơng cộng Nó tạo bước cho việc lắp đặt toàn mạng lưới nước sạch, điện, liên lạc viễn thơng nước thải Cần thực điều tiết chênh lệch địa tô Nhà nước đầu tư kỹ thuật hạ tầng mà có để cân phát triển nhà phát triển hạ tầng đô thị Như vậy, Chiến lược nhà trực tiếp gián tiếp đóng góp vào phát triển nhanh chóng cấu trúc xã hội khơng gian, tạo hạ tầng xương sống cho thịnh vượng kinh tế ổn định trị 3.2.2.3 Tạo chế thoáng để thu hút đầu tư phát triển nhà xã hội Tăng cường hợp tác Nhà nước - tư nhân (Public Private Parnership - PPP) liên doanh hợp tác Nhà nước tư nhân, xây dựng sở kỹ thuật chuyên môn đối tác nằm đáp ứng yêu cầu người dân xác định cách rõ ràng thông qua việc phân bổ thích hợp nguồn lực, rủi ro chế độ khen thưởng (Theo nguồn phủ Canada 2001) Các mơ hình hợp tác Nhà nước tư nhân đa dạng hình thái quy mơ Tùy thuộc vào mức độ kiểm sốt khối nhà nước mà tham gia tư nhân khác từ việc cung ứng dịch vụ sở hữu hồn tồn như: Cơng ty liên doanh; Sáng kiến công (khối nhà nước ký hợp đồng dài hạn mua dịch vụ chất lượng cao, nêu rõ kết đầu cần đạt phía tư nhân; Góp vốn chung; Hợp tác đầu tư; Đồng thực sách (việc bố trí cá nhân lĩnh vực tư nhân bên tư nhân tham gia vào việc xây dựng triển khai thực số sách cơng đó); Chuyển nhượng; Ký hợp đồng hợp tác Giải pháp hợp tác Nhà nước - tư nhân ứng dụng để phát triển nhà xã hội Tuy nhiên nước ta chưa có chế đầy đủ để vận hành mơ hình “Hợp tác Công - Tư” 89 3.2.3 Giải pháp xây dựng hệ thống tài đắn hiệu để phát triển nhà xã hội Nhà nước cần xây dựng hệ thống tài đắn để bảo đảm cung cấp đầy đủ vốn cho sản xuất bảo dưỡng quỹ nhà tiện nghi, đồng thời tạo điều kiện cho người mua nhà trả dần thời gian dài Điển hình việc thành lập “quỹ tiết kiệm nhà ở” (quỹ hình thành sở tái cấu quỹ phát triển nhà địa phương) Quỹ tiết kiệm nhà hỗ trợ cho người có nhu cầu nhà thu nhập hạn chế Nguồn vốn hình thành từ đóng góp người lao động từ tiền lương theo tỷ lệ quy định (có quốc gia quy định mức 10 - 15%, mức thấp từ - 5%) Mục đích quỹ tiết kiệm nhà để đầu tư xây dựng nhà cho người mua vay ưu đãi Người gửi tiền sau 10 15 năm mua nhà tiền tiết kiệm Nếu người gửi khơng xóa u cầu mua nhà nghỉ hưu trả gốc lẫn lãi Đây mơ hình hầu hết kinh tế phát triển áp dụng Mặt khác, hộ gia đình cá nhân tham gia chương trình tiết kiệm nhà ở, tiền đóng góp hàng tháng khơng tính theo tỷ lệ tiền lương mà tính theo nhu cầu khoản vay dự kiến Khi tiền đóng góp vào quỹ khoảng 30% giá trị nhà cần mua cần thuê mua thời gian đóng góp quỹ tối thiểu từ năm trở lên hộ gia đình, cá nhân vay tiền từ Quỹ tiết kiệm nhà Việc cho vay tính nguyên tắc, gửi tiết kiệm nhiều thời gian dài ưu tiên vay trước Người vay phải trả hàng tháng thời hạn tối thiểu 15 năm, tính từ ngày vay để mua nhà xã hội Tuy nhiên nguồn vốn hình thành quỹ tiết kiệm nhà cần huy động từ nhiều nguồn: nguồn vốn quỹ tiết kiệm nhà ở, 10% tiền sử dụng đất thu từ dự án phát triển thương mại, dự án KĐT mới, nguồn vốn từ ngân sách Trung ương cấp lần ban đầu cho quỹ, ngân sách địa phương hỗ trợ hàng năm, 30% lợi nhuận thu từ phát hành sổ số kiến thiết phát hành xổ số nhà Nguồn vốn từ việc phát hành trái phiếu nhà bắt buộc đối tượng tham gia số hoạt động liên quan đến BĐS Đặc biệt, quỹ tiết kiệm nên cịn có nguồn đóng tiết kiệm trả nợ đố tượng có nhu cầu tham gia đóng vào quỹ 90 Người vay DN, theo đề án, quỹ thực cho vay DN có dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội Số tiền cho vay tối đa 70% tổng vốn đầu tư xây dựng lắp đặt thiết bị dự án nhà xã hội Lãi suất cho vay từ quỹ lãi suất trung hạn ngân hàng thương mại trừ (-) lãi xuất không kỳ hạn, cộng (+) 1% 3.2.4 Giải pháp thành lập đơn vị quản lý vấn đề phát triển nhà xã hội đơn giản hóa thủ tục hành Theo kinh nghiệm nước châu Á cần có quan có đủ quyền lực làm đầu mối đề xuất sách để quản lý vào phát triển nhà xã hội nhằm đảm bảo giải nhiệm vụ quan trọng đất đai, tái thiết phát triển khu vực đô thị, xây dựng quản lý nhà xã hội Do “Có thể thành lập Tổng cục Phát triển nhà Mặt khác thành lập Tổng công ty Phát triển nhà nhà nước để thực nhiệm vụ chủ yếu phát triển nhà xã hội” (Phỏng vấn TS Nguyễn Đăng Sơn - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đô thị Phát triển Hạ tầng) Đối với nhà đầu tư dự án nhà xã hội, cần đơn giản hóa rút gọn thủ tục liên quan đến thẩm định, phê duyệt, chuyển đổi dự án Đối với đối tượng thuê, mua nhà, cần quy định rõ thẩm quyền trách nhiệm quan chức việc xét đối tượng thuê mua nhà, thẩm định hồ sơ vay vốn, xác định trạng nhà ở, xác định thu nhập người mua nhà Áp dụng chế cửa cho việc đăng ký thuê mua nhà xã hội Việc ứng dụng công nghệ thông qua nhập sở liệu quản lý hệ thống thông tin chung quan nhà nước giúp việc tìm kiếm hồ sơ, xét duyệt nắm bắt trạng người đăng ký mua nhà thông suốt 3.3 Một số điều kiện thực giải pháp phát triển nhà xã hội 3.3.1 Khuyến nghị với UBND Thành phố Hà Nội Phát triển nhà xã hội yêu cầu cấp thiết nay, chủ trương sách mà UBND TP Hà Nội cần thiết phải nhằm đảm bảo tính an sinh xã hội cao Thứ nhất, UBND Thành phố cần sớm nghiên cứu, đề xuất cách sử dụng hiệu khoản vay hỗ trợ người mua nhà xã hội với lãi suất 4,8%/năm theo 91 định 370/QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ ngày tháng năm 2018 định lãi suất cho vay ưu đãi nhà xã hội Ngân hàng Chính sách xã hội theo quy định Nghị định số 100/2015/NĐ-CP UBND Thành phố nên quản lý hệ thống hồ sơ cá nhân diện ưu tiên mua, thuê nhà xã họi theo trình tự ưu tiên từ cao trở xuống Cơng tác quản lý nên số hóa, nhằm đảm bảo nhaanh gọn, không phụ thuộc nhiều vào phương pháp thủ cơng giấy tờ truyền thống, dễ dàng khoanh vùng đối tượng ưu tiên theo định thành phố Bên cạnh đó, cơng tác hỗ trợ người dân tiếp cận với thông tin nhà xã hội Có thể thơng báo qua hệ thống thông tin phường, xã, thông báo trụ sở UBND để nười đan nắm tình hình, thực tế, khơng phải biết có nằm nhóm đối tượng ưu tiên hay khơng Ngồi ra, cần phải có thơng tin u cầu thủ tục vay mua trả góp nhà xã hội phải rõ ràng, minh bạch để người dân cần mua nhà xã hội biết Thứ hai, việc xét duyệt hồ sơ dự án nhà xã hội cần làm với tầm nhìn dài hạn, 10-20 năm, thay ngắn hạn Bởi thực tế cho thấy, Hà Nội thị có mức độ gia tăng dân số học lớn nước, quỹ đất có mở rộng sau thay đổi địa giới hành nhìn chung hoạt động kinh tế xã hội Thành phố diễn sôi động trung tâm Thành phố cũ Bởi vậy, việc xây dựng dãn dân quan xí nghiệp, gắn với khu nhà xã hội cần có quy hoạch cụ thể, hạn chế việc tập trung tải nội đô, ngoại đô cách trung tâm 20km cịn vơ thưa thớt dân cư Nên sử dụng phần quỹ đất dự án thu hồi đất đất quy hoạch cho phát triển nhà địa bàn thành phố đồng thời dự án khu nhà xã hội cần gắn với dự án nhà thương mại, khu dân cư sẵn có tạo điều kiện hỗ trợ hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, phát triển kinh tế, đảm bảo cho hộ dân sử dụng cơng trình kỹ thuật xã hội có sẵn, nhằm giảm chi phí đầu tư đảm bảo hịa đồng tầng lớp dân cư kích thích vươn lên xã hội Như vậy, UBND TP Hà Nội cần tiến hành nhiều biện pháp nhằm xem xét, rà soát dự án phát triển nhà ở, đề xuất diện tích đất để xây dựng quỹ nhà xã hội 92 (trong diện tích đất 20% dự án KĐT mới, phát triển nhà), đồng thời xác định quy hoạch diện tích đất để đầu tư xây dựng quỹ nhà xã hội, dự án nằm khu vực Hà Nội mở rộng quận, huyện: Hà Đông, Chương Mỹ, Đan Phượng, Thạch Thất, Mê Linh…đây nơi có nhiều quỹ đất để thực việc phát triển nhà xã hội Cũng liên quan tới quỹ đất, việc xây dựng chế độ dự trữ đất việc quan trọng Thực dù DN tư nhân hay DN nhà nước phải vay tiền ngân hàng kinh doanh đất đai DN nhà nước cịn có lợi 94 phủ bảo lãnh vay tiền, vay khoản tiền lớn thể chế tài quốc tế Nhiều khả nhờ chế độ dự trữ đất mà dự án KĐT thực tiến độ dự định giá đất TP Hà Nội đắt đỏ vào loại hàng đầu giới nhanh chóng trở giới hạn hợp lý Lúc nguồn vốn to lớn mà tài nguyên đất đem lại huy động phần lớn cho công phát triển đất nước không bị phân chia cho nhóm lợi ích Thứ ba, TP nên có trợ cấp phần phí quản lý vận hành nhà xã hội Thực tế xuống cấp thảm hại nhà tập thể thời bao cấp mà TP nỗ lực giải hậu không quản lý đắn thiếu kinh phí cần thiết, học đắt giá cho TP Hà Nội Vì việc đảm bảo kinh phí quản lý vận hành sửa chữa chung cư cao tầng phải coi trọng có khung pháp lý rõ ràng cách chế tài có hiệu lực Trong tình hình nay, nên áp dụng giải pháp khả thi chung cư cao tầng có khoảng 2% số hộ thuộc sở hữu chung thuê, tiền thu làm kinh phí quản lý, thiếu chủ sở hữu hộ phải đóng thêm Tiền mua hộ sở hữu chung phân bổ vào tiền mua hộ cịn lại Với cách thức người thu nhập đỡ gánh nặng lo trả chi phí chung cư lúc phải lo trả nợ tiền vay mua nhà chi trả phí điện nước sinh hoạt Thứ tư, UBND TP nên khuyến khích áp dụng khoa học kỹ thuật vào phát triển nhà xã hội, giúp giảm giá thành nhà Hiện thị trường xây dựng, cơng trình chủ yếu sử dụng kết cấu sàn bê tơng cốt thép có dầm Cơng nghệ mà thị trường xây dựng nói chung, thị trường Nhà xã hội nói riêng ứng dụng 93 cơng nghệ cũ, có cơng nghệ phát triển từ thập kỷ trước Một số cơng nghệ sàn dự ứng lực, có châu Âu từ lâu nhược điểm Do sử dụng cốp pha đổ bê tông chỗ nên thi công thời gian, chi phí cơng lao động cao, chi phí bê tơng cốt thép chiếm tỉ trọng tương đối lớn cơng trình Các loại sàn bê tơng cốt thép có trọng lượng nặng dẫn tới cột móng nặng nề Do ứng dụng công nghệ cũ, phương pháp thi công lạc hậu phí xây dựng cơng trình cao Nhiều chủ đầu tư chưa tìm cơng nghệ tốt nên giá nhà xã hội mức cao công nghệ xây dựng nhu cầu cấp thiết thị trường UBND TP cần mở rộng đối tượng tham gia xây dựng nhà xã hội cơng khai danh sách với tiêu chí rõ ràng Nên ưu tiên cơng ty có sáng chế công nghệ làm nhà xã hội giá rẻ, đế đáp ứng mục tiêu tạo dựng chỗ cho người thu nhập thấp Các sách ưu đãi khơng nên thực theo chế xin cho UBND TP cần có sách đồng qn, việc ưu đãi lãi suất nên áp dụng sách hậu kiểm Ví dụ UBND TP cho đấu thầu chọn chủ đầu tư, chủ đầu tư xây nhà với giá thành thấp chọn Nếu DN không thực cam kết bị xử phạt Khi xây xong, chủ đầu tư bàn giao nhà cho TP TP phân phối lại cho người thu nhập thấp Hiện nay, việc áp dụng công nghệ cho dự án sử dụng vốn ngân sách khó khăn quy định hành u cầu tốn theo định mức nhà nước Đã công nghệ chưa thể có định mức, khơng nên địi hỏi phải có định mức áp dụng Làm cản trở ứng dụng sáng tạo vào thực tế sản xuất xây dựng Các dự án xây dựng thường trải qua quy trình đấu thầu Nhà thầu đưa giải pháp công nghệ có chi phí xây dựng cạnh tranh chọn trúng thầu Giá trị toán giá chào thầu thấp khơng cần tốn theo định mức Nên để DN tự ban hành định mức, nhà nước quan tâm đến chất lượng công trình hiệu kinh tế áp dụng cơng nghệ Việc tiết kiệm chi phí xây dựng thực thơng qua việc tối ưu hóa q trình thiết kế thi cơng Vì DN xây dựng nhà xã hội cần chủ động hoàn tồn từ thiết kế, thi cơng, áp dụng cơng nghệ theo kiểu “chìa khóa trao tay” 94 Để nâng cao hiệu kinh tế ngành xây dựng nói chung giảm giá thành cơng trình nhà xã hội nói riêng UBND TP Hà Nội cần cổ vũ cho xu áp dụng công nghệ Khoa học công nghệ cần ưu tiên truyền thông tới đông đảo người dân, công ty thiết kế, công ty xây dựng, chủ đầu tư để người nhận thức khoa học kỹ thuật giúp tạo sản phẩm có chất lượng tốt với giá thành rẻ hơn, giúp tiết kiệm tài nguyên đẩt nước giúp cho nhiều người dân có hội sở hữu nhà Thứ năm, TP cần phải cải tiến giảm bớt thủ tục hành cho người mua nhà xã hội theo hướng rút ngắn cơng đoạn chuẩn bị trung gian để có loại giấy tờ cần thiết cho đủ hồ sơ vay mua nhà Đối với giấy xác nhận tình trạng nhà ở, nên tập trung làm thành đợt cho phường không nên làm riêng lẻ trường hợp gây lãng phí thời gian cán phường người dân Cần huy động cán UBND phường tập trung giải xác minh tình trạng nhà cho người dân họ có yêu cầu để giảm bớt thời gian chờ đợi Các quan nên tổ chức buổi phổ biến chủ trương đăng ký mua nhà xã hội cho nhân viên Đối với việc xác định thu nhập, cần có phối hợp chặt chẽ quan quyền cho khơng để lọt người có nhu cầu thực Nên tổ chức cơng khai việc xác định thu nhập, có người quyền tham gia chứng kiến để minh bạch hóa thu nhập người dân Để giảm bớt phiền hà người dân chuẩn bị số lượng lớn thủ tục hành chính, UBND phường quan cơng tác cần có tinh thần phối hợp đồng bộ, nhanh chóng, làm với số lượng lớn để giải đợt thủ tục hành Cùng với cần đầu tư xây dựng phần mềm chuyên ngành để lưu trữ, tra cứu nhanh xem người dân đủ thủ tục chưa Đồng thời với việc đơn giản hóa thủ tục hành mua nhà xã hội, cần tăng cường tuyên truyền để người dân hiểu cần thiết phải chuẩn bị đủ thủ tục, giảm tình trạng ngại ngùng, chán nản người dân nhìn thấy nhiều thủ tục Cùng với đó, cán giải thủ tục hành nên giúp đỡ người dân cách tích cực 95 Thứ sáu, Hà Nội nên sớm có quy định cấu hộ theo diện tích dự án nhà thu nhập thấp: hộ có diện tích 35 - 45 m2 chiếm khoảng 20%, diện tích 45 - 60 m2 chiếm khoảng 60%, hộ 60 - 70 m2 chiếm khoảng 20% Sớm nghiên cứu lập, công bố thiết kế sở mẫu nhà xã hội địa bàn Thành phố 3.3.2 Khuyến nghị với Bộ Xây dựng Bộ cần cụ thể hóa quy hoạch chung nhà xã hội quy hoạch phân khu, quy hoạch chuyên ngành, quy hoạch chi tiết, thiết kế thị, sở để triển khai hàng loạt dự án phát triển đô thị, nhà ở, nâng cao chất lượng đầu tư xây dựng Các bước giúp kiểm soát theo trình tự phát triển thị Hà Nội nói riêng, địa phương nước nói chung Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cần nghiên cứu, xây dựng, triển khai thực cách có hiệu chế sách liên quan đến quản lý, phát triển nhà xã hội việc lên kế hoạch phát triển nhà xã hội hàng năm kế hoạch ngắn hạn, dài hạn Tăng cường vai trò đạo, hướng dẫn, đôn đốc, kiểm tra công tác phát triển nhà xã hội, trực tiếp tham gia làm Chủ đầu tư số dự án thí điểm thành phố Hà Nội Bộ cần nâng cao vai trò quản lý, giám sát dự án nhà xã hội nhằm kiểm soát tốt chất lượng nhà ở, giá nhà xã hội, giúp đảm bảo tính cơng bằng, văn minh sách an sinh xã hội mà Nhà nước ta chủ trương thực 3.3.3 Khuyến nghị với Bộ Tài Tài nhà hạt nhân sách tạo điều kiện, cần có cách tiếp cận sáng tạo công cụ tài đưa sách nhà xã hội vào thực tiễn Các giải pháp tài để thực sách nhà xã hội hiển nhiên phải xuất phát từ nhu cầu thực tế nhu cầu nhà xã hội nước ta lớn cấp bách Thu nhập bình quân đầu người Hà Nội tăng nhanh thấp, khoảng 20-30 triệu đồng/người/năm Đất thành phố ngày đắt đỏ khiến 96 giá nhà tăng vọt Thị trường BĐS nhà sơ khai, chứa đựng nhiều yếu tố đầu tham nhũng Vì thế, giải pháp tài cho thành phố cần đơn giản rõ ràng, dễ thực thi dễ kiểm soát hiệu Người viết xin đưa vài kiến nghị sau Bộ Tài Chính: Thứ nhất, cần tạo điều kiện cho bên cầu Khi người thu nhập thấp tự tích lũy phần tiền mua nhà bán nhà ở, tương đương 20% giá nhà, Ngân hàng sách cho vay thêm để đủ trả tiền mua nhà lần Khoản tiền vay có lãi suất thấp, trả dần dài hạn chấp nhà mua Điều kiện để xem xét đối tượng có nhu cầu nhà xã hội nên đơn giản hơn, diện tích bình quân đầu người X m2 quyền sở xác nhận Số X m2 cấp tỉnh định cho kế hoạch năm tùy theo tình hình cụ thể địa phương Nếu tạo điều kiện cho bên cầu ngoại trừ nhà chung cư quyền đầu tư vốn Nhà nước th khơng cịn loại nhà gọi nhà xã hội nữa, mà có loại nhà thương mại giá trung bình giá thấp thị trường cung ứng cho có đủ khả toán Thuế giá trị gia tăng loại nhà giá trung bình giá thấp nên so với nhà giá cao Như vậy, người thu nhập thấp có quyền tự chọn lựa hộ phù hợp có chất lượng tốt địa điểm ưng ý làm hồ sơ vay tiền mua Thứ hai, nên hình thành Quỹ Tiết kiệm nhà đô thị lớn quản lý việc trì quỹ tiết kiệm thật hiệu Quỹ Tiết kiệm nhà đề cập đến Nghị định 71/2010, vấn đề đem thực thi Quỹ dựa phần vào mơ hình Quỹ Cơng tích Singapore mà Trung Quốc (kể Hồng Kông) bắt đầu áp dụng Việc tham gia quỹ trước mắt nên tự nguyện Quỹ huy động tiền tiết kiệm hàng tháng người cần nhà cộng với phần tiền thu từ đất đai đô thị (kể thuế nhà đất) thị trường BĐS Quỹ Tiết kiệm nhà cho người thu nhập thấp vay để mua nhà chấp nhà mua trả dần hàng tháng nhiều năm, đến 10 năm Việc quản lý quỹ ủy thác cho cơng ty tài tư theo mơ hình quan hệ đối tác công - tư (PPP) cho công ty tài Nhà nước 97 Thứ ba, Bộ nên cân nhắc Quỹ phát triển nhà chế độ tín thác đầu tư BĐS Quỹ Phát triển nhà không nên giới hạn việc cấp vốn cho dự án xây dựng nhà thuộc sỡ hữu Nhà nước Chức cấp vốn trung hạn (2-3 năm) với lãi suất thấp chút so với lãi suất thị trường, cho DN nhỏ vừa kinh doanh loại nhà có giá trung bình giá thấp Quỹ Phát triển nhà mua lại khoản vay chấp Quỹ Tiết kiệm nhà ngân hàng khác, dựa khoản vay chấp mà phát hành chứng khốn bán cho nhà đầu tư Phương thức gọi “Chứng khoán hóa dựa chấp” Ngồi ra, quỹ cịn huy động nguồn vốn khác phần tiền thu từ đất đô thị, từ tiền vay nguồn tài quốc tế phủ bảo lãnh… Tiền thu được, ngồi việc mua khoản cho vay chấp ra, cho DN kinh doanh BĐS vay để phát triển nhà trợ vốn cho dự án nhà Nhà nước Do chức đặc thù hoạt động thị trường chấp cấp nên nước nên có Quỹ phát triển nhà thống Thể chế tiền tệ gọi “Tín thác đầu tư bất động sản”, giải pháp hiệu để xã hội hóa huy động nguồn vốn đầu tư cho phát triển nhà 98 KẾT LUẬN Với hành lang pháp lý đầy đủ, sách ưu đãi hỗ trợ nhà nước, năm qua, nhiều dự án nhà xã hội triển khai thực hiện, tạo điều kiện giải chỗ cho nhóm đối tượng sách xã hội có khó khăn nhà người thu nhập thấp đô thị, cán bộ, công chức hưởng lương từ ngân sách, cán bộ, người lao động làm việc doanh nghiệp ngồi khu cơng nghiệp,… đồng thời qua góp phần hỗ trợ thị trường, tạo công ăn việc làm ngành xây dựng Thực tiễn, kết đạt phát triển nhà xã hội năm qua, theo thống kê Bộ Xây dựng, quý I/2018 nước ta hoàn thành việc đầu tư xây dựng 135 dự án nhà xã hội có 51 dự án cho người thu nhập thấp (quy mô khoảng 25.850 hộ), khoảng 84 dự án cho công nhân với 28.550 hộ; tiếp tục triển khai 171 dự án nhà xã hội, có 108 dự án cho người thu nhập thấp với khoảng 61.290 hộ; 63 dự án cho công nhân với quy mô xây dựng khoảng 69.300 hộ Những số cho thấy nỗ lực Đảng nước ta thúc đẩy làm nóng thị trường “đóng băng” tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản Phát triển nhà xã hội đồng nghĩa với việc cấu hóa sản phẩm bất động sản phù hợp với đối tượng, phù hợp với nhu cầu khả toán thực tế thị trường Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 Thủ tướng phủ phê duyệt, khẳng định quan điểm, mục tiêu trị Đảng, Nhà nước phát triển nhà cho người nghèo, thực mục tiêu người Phát triển nhà không theo chế thị trường mà Nhà nước có trách nhiệm can thiệp hỗ trợ để người dân có nhà ở, đặc biệt đối tượng thu nhập thấp, khơng có điều kiện mua nhà theo chế thị trường Bởi vậy, việc phát triển nhà xã hội có ý nghĩa quan trọng với đối tượng nằm chế độ ưu đãi mua nhà, địi hỏi có chế sách hợp lý, xác định rõ vấn đề giúp nhà đến với người Đây nhiệm vụ cấp bách không riêng TP Hà Nội, mà tỉnh thành nước 99 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ xây dựng (2013), Thông tư số 02/2013/TT-BXD ban hành ngày 30 tháng năm 2016 việc chuyển đổi công từ nhà thương mại sang nhà xã hội, Hà Nội Bộ Xây dựng (2014), Công văn số 395 việc hướng dẫn triển khai cho vay hỗ trợ nhà theo Thông tư số 17/2014 Bộ xây dựng (2016), Thông tư số 20/2016/TT-BXD ban hành ngày 30 tháng năm 2016 hướng dẫn thi hành số nội dung Nghị định 100/2015/NĐ-CP, Hà Nội Chính phủ (2013), Nghị đinh 188/2013/NĐ-CP ban hành ngày 20 tháng 11 năm 2013 phát triển quản lý nhà xã hội, Hà Nội Chính phủ (2015), Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ban hành ngày 20 tháng 10 năm 2015 phát triển quản lý nhà xã hội, Hà Nội HĐND thành phố Hà Nội (2013), Nghị số 06/2013/NQ-HĐND ban hành ngày 12 tháng năm 2013 việc thông qua Chương trình phát triển nhà thành phố Hà Nội giai đoạn 2012 - 2020 định hướng đến năm 2030, Hà Nội http://hcmussh.edu.vn/Resources/Docs/SubDomain/xhh/Ky%20yeu%20chinh%20t huc%20F.pdf https://www.tapchikientruc.com.vn/chuyen-muc/cac-giai-phap-va-co-che-chinhsach-ve-nha-o-xa-hoi-nha-o-cho-nguoi-thu-nhap-thap.html https://www.tapchikientruc.com.vn/chuyen-muc/cac-giai-phap-va-co-che-chinhsach-ve-nha-o-xa-hoi-nha-o-cho-nguoi-thu-nhap-thap.html 10 Mai Hồng Thuận (2014), Chính sách phát triển Nhà Xã hội Hà Nội, Luận văn Thạc sĩ Quản lý Kinh tế, Đại học Kinh Tế, Đại học Quốc Gia Hà Nội 11 Nguyễn Ngọc Tuấn (2017), Phát triển nhà thu nhập thấp khu vực đô thị: Nghiên cứu thực tế thành phố Hà Nội Luận án Tiến Sĩ Kinh tế, Đại học Kinh tế Quốc dân 12 Trần Ngọc Sơn (2017), Phát triển nhà cho người thu nhập thấp địa bàn thành phố Hà Nội Luận văn Thạc sĩ Kinh doanh Quản lý, Đại học Kinh tế Quốc dân 13 Huỳnh Nguyên Dạ Quyên (2011), Giải pháp phát triển nhà xã hội thành phố Đà Nẵng Luận văn thạc sỹ kinh tế, Đại học Đà Nẵng 14 Nguyễn Đăng Sơn (2012), Phát triển nhà xã hội nhà cho người thu nhập thấp, (http://www.constructiondpt.hochiminhcity.gov.vn/) 15 Nguyễn Văn Bình (2016), Phát triển nhà xã hội địa bàn tỉnh Bắc Ninh, Luận văn Thạc sỹ kinh tế, Đại học kinh tế, Đại học quốc gia Hà Nội 100 16 PGS.TS Nguyễn Trọng Hòa (2015), Chiến lược phát triển bền vững nhà xã hội, http://amc.edu.vn/vi/tin-tuc-su-kien/tin-xay-dung-va-do-thi/phat-trien-do-thi-nha-o-congso-va-thi-truong-bat-dong-san/4230-chien-luoc-phat-trien-ben-vung-nha-o-xa-hoi 17 PGS.TS Trần Thị Kim Xuyến ThS Phạm Thị Thùy Trang nghiên cứu “Những vấn đề nhà cho người nghèo (người có thu nhập thấp) thành phố Hồ Chí Minh” 18 Phạm Thái Sơn (2014), Nhà xã hội Việt Nam: quan niệm, sách thực tiễn, Tạp chí Quy hoạch thị, số 18+19 19 Quốc hội (2014), Luật Nhà số 65/2014/QH13 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014, Hà Nội 20 Thủ tướng phủ (2014), Quyết định 996/QĐ-TTg ban hành ngày 19 tháng năm 2014 việc phê duyệt Chương trình phát triển nhà thành phố Hà Nội giai đoạn 2012 - 2020 định hướng đến năm 2030, Hà Nội 21 UBND thành phố Hà Nội (2009), Quyết định số 2363/QĐ-UBND ban hành ngày tháng năm 2009 việc thành lập Ban đạo đầu tư xây dựng thí điểm nhà xã hội nhà cho đối tượng sách địa bàn thành phố, Hà Nội 22 UBND Thành phố Hà Nội (2012), Quyết định số 4963/2012/QĐ-UBND ban hành ngày 31 tháng 10 năm 2012 việc thành lập Tổ công tác phối hợp triển khai chiến lược phát triển nhà đến năm 2020, Hà Nội 23 UBND thành phố Hà Nội (2013), Chương trình hành động số 22/CTr-UBND ban hành ngày 29 tháng 01 năm 2013 triển khai thực Nghị số 01/NQ-CP số 02/NQ-CP, Hà Nội 24 UBND thành phố Hà Nội (2013), Tờ trình số 79/TTr-UBND ban hành ngày 08 tháng 11 năm 2013 việc báo cáo Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chương trình phát triển nhà thành phố Hà Nội giai đoạn 2012 - 2020 định hướng đến năm 2030, Hà Nội 25 UBND thành phố Hà Nội (2014), Quyết định số 6336/QĐ-UBND ban hành ngày 28 tháng 11 năm 2014 việc phê duyệt kế hoạch phát triển nhà thành phố Hà Nội đến 2015 năm (giai đoạn 2016 – 2020), Hà Nội