(Tiểu luận) đề tài pháp luật về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT  ĐỀ TÀI : PHÁP LUẬT VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Giáo viên: ThS Hoàng Thị Vĩnh Quỳnh Học phần: Luật Đất Đai Nhóm thực hiện: Nhóm h DANH SÁCH NHÓM STT Họ tên Phan Đăng Khoa MSV Lớp Luật học K44G 20A5010896 ( Trưởng nhóm ) Rơ Mah Tuên 20A5011356 Luật học K44G Đinh Thị Nguyên 20A5011050 Luật học K44G Ksor H Chat 20A5010659 Luật học K44G Nguyễn Đức Thành 20A5011222 Luật học K44G Hà Thị Kim Chi 20A5011432 Luật học K44G Mạc Khả Hân 20A5010760 Luật học K44G Đinh Văn Xuân 20A5011415 Luật học K44G h MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT 1.1 Lý luận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1.1 khái niệm: 1.1.2 Các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1.3 Đặc điểm: 1.1.4 Ý nghĩa: 1.2 pháp luật cấp giấy CNQSDĐ 1.2.1 khái niệm pháp luật cấp giấy CNQSDĐ 1.2.2 Đặc điểm pháp luật cấp giấy CNQSDĐ .8 1.2.3 Cấu trúc pháp luật cấp giấy CNQSDĐ 1.2.4 Trình tự, thủ tục cấp giấy CNQSDĐ .10 1.2.5 Ý nghĩa việc cấp giấy CNQSDĐ 12 CHƯƠNG NHỮNG BẤT CẬP TRONG VIỆC CẤP GIẤY CNQSDĐ, KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP 14 2.1 Thực trạng 14 2.2 Những bất cập cấp giấy CNQSDĐ giải pháp .15 KẾT LUẬN 21 TÀI LIỆU THAM KHẢO 21 CÂU HỎI TRẮC NGHIỆM 22 h MỞ ĐẦU Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; địa bàn phân bổ khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng; thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống Trong kinh tế thị trường, đất đai nguồn lực, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước Chính tầm quan trọng đặc biệt đất đai mà quốc gia tuyên bố đất đai phần đất đai thuộc sở hữu chung xã hội (sở hữu nhà nước đất đai) Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Tuy nhiên thực tế, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi chung người sử dụng đất) Để đất đai sử dụng tiết kiệm, hợp lý, có hiệu phát huy vai trò đặc biệt quan trọng Nhà nước cần phải có chế công nhận bảo hộ quyền tài sản tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đất đai thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Việc cấp GCNQSDĐ ghi nhận Luật đất đai năm 2013 bảo đảm pháp lý Nhà nước người sử dụng đất [41, Khoản Điều 26] Các quy định cấp GCNQSDĐ xây dựng, sửa đổi, bổ sung bước hoàn thiện liền với việc ban hành Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 Luật đất đai năm 2013 nhằm tạo sở pháp lý cho việc cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất Dẫu vậy, bên cạnh kết đạt việc thực thi pháp luật cấp GCNQSDĐ thực tế bộc lộ số tồn chưa hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ phạm vi nước theo kế hoạch đề ra, quy định nộp nghĩa vụ tài cấp GCNQSDĐ chưa hợp lý CHƯƠNG 1: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT 1.1 Lý luận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1.1 khái niệm: Theo Luật đất đai năm 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất” [41, Khoản 16 Điều 3] Theo Từ điển Luật học Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn năm h 2006: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất” Như vậy, có quan niệm khác GCNQSDĐ sách, báo pháp lý nước ta song giới luật học thống với điểm GCNQSDĐ chứng thư pháp lý Nhà nước cấp cho người sử dụng đất để công nhận quyền sử dụng đất họ hợp pháp 1.1.2 Các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Kể từ ngày 10/12/2009, Nghị định 88/2009/NĐ-CP có hiệu lực, theo quy định thống loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng thành Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Bộ tài nguyên môi trường ban hành Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo loại mẫu thống nước Theo khoản Điều 97 Luật Đất đai 2013 loại Giấy chứng nhận cấp theo quy định pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở, pháp luật xây dựng trước 10/12/2009 có giá trị pháp lý đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người có nhu cầu cấp đổi đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Như loại giấy chứng nhận giá trị pháp lý sau: – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; – Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở; – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; Về khái niệm giấy chứng nhận nhà đất hiểu: – Sổ đỏ hay bìa đỏ ghi chữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mẫu Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành, loại giấy tờ trước tiên ghi nhận quyền sử dụng đất đất ở, đất sản xuất nông h nghiệp, vườn, ao, đất rừng… có cơng trình xây dựng đất ghi nhận việc xây dựng cơng trình đất nhà – Sổ hồng mẫu Bộ xây dựng ban hành với nội ghi ghi nhận Nhà đất nên có mẫu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở, phạm vi ghi nhận sở hữu nhà trước sau ghi nhận Quyền sử dụng đất ở, không ghi loại đất khác – Hiện nay, thống mẫu chung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Sổ hồng ? Sổ hồng giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Bộ Xây dựng ban hành ghi rõ: Sở hữu nhà nào, sử dụng đất thuộc sử dụng riêng hay chung: Cấp cho nhà riêng đất nhà chung đất nhà chung cư Sổ đỏ h Sổ đỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mẫu sổ Bộ tài nguyên môi trường ban hành để ghi nhận quyền sử dụng đất có: Đất ở, đất nơng nghiệp, đất rừng, đất giao thông, đất phi nông nghiệp… cấp cho đất có nhà đất, phần nhà ghi Tài sản gắn liền đất Đến nay, loại sổ thông cấp đổi loai giấy chứng nhận nhà đất là: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Nhưng dù mẫu chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng sở hữu hợp pháp nhà đất 1.1.3 Đặc điểm: Thứ nhất, GCNQSDĐ loại giấy tờ quan nhà nước có thẩm quyền pháp luật quy định - Bộ Tài ngun Mơi trường chịu trách nhiệm phát hành thống phạm vi nước Giấy Nhà nước cấp cho người sử dụng đất, sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất họ đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật Thứ hai, GCNQSDĐ kết sản phẩm “đầu ra” trình kê khai, đăng ký đất đai, điều tra, đo đạc, khảo sát, thống kê đất đai, lập đồ địa Điều có nghĩa cấp GCNQSDĐ công việc không đơn giản Để cấp GCNQSDĐ cho chủ thể sử dụng đất, quan nhà nước có thẩm quyền phải thẩm tra hồ sơ, xác định rõ nguồn gốc sử dụng đất, trạng sử dụng đất; diện tích đất, chủ sử dụng đất, mục đích sử dụng đất; xác định rõ ranh giới, vị trí, hình thể đất, tọa độ gốc tính ổn định lâu dài việc sử dụng đất v.v nhằm đảm bảo xác, khách quan khơng có tranh chấp đất đai với chủ sử dụng đất lân cận Trên sở xác minh, thu thập đầy đủ thơng tin đất có sở để quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ nhằm xác định tính hợp pháp việc sử dụng đất cho chủ thể Do đó, GCNQSDĐ kết cuối loạt thao tác nghiệp vụ trình kê khai, đăng ký đất đai, điều tra, đo đạc,khảo sát, thống kê đất đai, lập đồ địa Thứ ba, cấp GCNQSDĐ biểu việc thực quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai Nhà nước Điều có nghĩa khơng phải tổ chức, cá nhân có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ mà theo quy định pháp luật đất đai có quan thực quyền đại diện chủ sở hữu tồn dân đất đai có thẩm quyền h cấp GCNQSDĐ.Các quan bao gồm UBND cấp tỉnh UBND cấp huyện Hơn nữa, việc cấp GCNQSDĐ phải theo trình tự, thủ tục, thẩm quyền, điều kiện, đối tượng v.v pháp luật quy định chặt chẽ Thứ tư, việc cấp GCNQSDĐ hoạt động vừa mang tính pháp lý vừa mang tính kỹ thuật, nghiệp vụ quan nhà nước có thẩm quyền - Tính pháp lý thể cấp GCNQSDĐ, quan nhà nước có thẩm quyền phải tuân thủ quy định đối tượng, điều kiện, nguyên tắc, thẩm quyền, trình tự, thủ tục v.v pháp luật quy định - Tính kỹ thuật, nghiệp vụ thể để cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất, quan nhà nước có thẩm quyền phải thẩm tra, xác minh hồ sơ, nguồn gốc trình sử dụng đất v.v quy trình kỹ thuật, định mức kỹ thuật thực quan chuyên môn tham mưu, giúp việc quan tài ngun mơi trường Các quy trình kỹ thuật, định mức kỹ thuật Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành dạng văn quy phạm pháp luật thông tư, định để áp dụng thống địa phương nước 1.1.4 Ý nghĩa: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ý nghĩa Nhà nước mà cịn có ý nghĩa người sử dụng đất, cụ thể: - Ý nghĩa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước : Thứ nhất, cấp GCNQSDĐ sở để Nhà nước thực chức quản lý đất đai Cấp GCNQSDĐ hoạt động quản lý nhà nước đất đai nhằm bảo vệ lợi ích Nhà nước lợi ích cộng đồng Ý nghĩa nhìn nhận khía cạnh khác Thứ hai, hoạt động cấp GCNQSDĐ tạo lập nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, đặc biệt ngân sách địa phương Cấp GCNQSDĐ hoạt động đem lại nguồn thu cho ngân sách nhà nước Có thể khẳng định rằng, qua việc cấp GCNQSDĐ, Nhà nước có đầy đủ thơng tin phục vụ cho việc thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân, tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất lệ phí địa v.v Đây khoản thu không nhỏ cho ngân sách nhà nước điều kiện năm Nhà nước khoản tài lớn để đầu tư cho công tác quản lý đất đai Quy định cụ thể cấp GCNQSDĐ góp phần khắc phục tình trạng thu từ đất đầu tư cho đất, thể rõ định hướng “lấy đất nuôi đất” Nhà nước h Thứ ba, hoạt động cấp GCNQSDĐ giúp Nhà nước theo dõi kiểm soát giao dịch đất đai người sử dụng đất nhằm minh bạch cơng khai hóa thị trường bất động sản Nhà nước thông qua hoạt động cấp GCNQSDĐ, kiểm soát giao dịch đất đai chủ thể sử dụng đất Hiện giao dịch đất đai diễn cách sôi động, đặc biệt thành phố lớn Thực tế có tồn hai loại giao dịch: giao dịch hợp pháp giao dịch bất hợp pháp, ví dụ như: chuyển nhượng QSDĐ khơng làm thủ tục nhằm mục đích trốn thuế; chuyển QSDĐ không đủ điều kiện; buôn bán QSDĐ kiếm lời v.v Các giao dịch ngầm tạo nên sốt đất ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, dẫn đến tích tụ đất đai phân hóa giàu nghèo xã hội Chính cần phải có quản lý, điều tiết kịp thời Nhà nước để bước đưa giao dịch đất đai ngầm nằm kiểm soát pháp luật Hơn nữa, cấp GCNQSDĐ xem chế Nhà nước đề nhằm xác lập an tồn pháp lý cho hai phía: Nhà nước với người sử dụng đất người sử dụng đất với - Ý nghĩa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất : Thứ nhất, việc cấp GCNQSDĐ đảm bảo pháp lý để người sử dụng đất yên tâm khai thác, đầu tư lâu dài đất Trong thời gian dài kinh tế nước ta quản lý chế kế hoạch hóa, tập trung quan liêu bao cấp nên đất đai không thừa nhận có giá Kể từ chuyển đổi sang kinh tế đất đai trả lại giá trị ban đầu vốn có Trong điều kiện đất đai nước ta thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu song thực tế Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Để giải phóng lực sản xuất người lao động làm cho người sử dụng đất yên tâm, gắn bó lâu dài với đất đai Nhà nước phải có chế pháp lý bảo hộ quyền sử dụng đất người sử dụng thông qua việc cấp GCNQSDĐ Thứ hai, cấp GCNQSDĐ sở pháp lý để người sử dụng đất thực đầy đủ quyền mà pháp luật đất đai quy định Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định: "Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất có điều kiện sau đây: Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định khoản điều 168 Luật …" Như vậy, người có quyền sử dụng đất hợp pháp thực h giao dịch quyền sử dụng đất Điều hợp lý; lẽ, đất sử dụng hợp pháp có nghĩa có đầy đủ, rõ ràng thơng tin nguồn gốc, diện tích, hình thể, mục đích sử dụng chủ sử dụng đất v.v đem trao đổi thị trường nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người nhận chuyển nhượng, người thuê họ phải bỏ khoản tiền không nhỏ cho người sử dụng đất để quyền tiếp cận, sử dụng đất đai Tuy nhiên việc quản lý sử dụng đất nước ta qua thời kỳ phức tạp cộng với việc sở liệu, thông tin đất đai chưa hoàn thiện, đầy đủ nên thực tế việc xác định tính hợp pháp người sử dụng đất khó khăn Nay với việc người sử dụng đất Nhà nước cấp GCNQSDĐ sở pháp lý để xác định họ người sử dụng đất hợp pháp cách dễ dàng Thứ ba, GCNQSDĐ điều kiện để người sử dụng đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất Theo Điều 75 Luật đất đai năm 2013, điều kiện để người sử dụng đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng họ phải có GCNQSDĐ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Người khơng có GCNQSDĐ Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng khơng bồi thường mà xem xét hỗ trợ phần thiệt hại Thứ tư, GCNQSDĐ pháp lý để người sử dụng đất tự bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp Theo Điều 166 Luật đất đai năm 2013 quyền chung người sử dụng đất Nhà nước bảo hộ người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp đất đai (khoản 5) Điều có nghĩa NSDĐ hợp pháp bị người khác xâm phạm quyền lợi ích hợp pháp có quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện yêu cầu cõ quan nhà nýớc có thẩm quyền bảo vệ Tuy nhiên, họ phải chứng minh trýớc cõ quan nhà nýớc, người sử dụng đất hợp pháp Cơ sở pháp lý để xác định quyền sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hợp pháp họ Nhà nước cấpGCNQSĐ 1.2 Pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.2.1 khái niệm pháp luật cấp giấy CNQSDĐ Pháp luật cấp GCNQSDĐ phận lĩnh vực pháp luật đất đai Nó bao gồm tổng hợp quy phạm pháp luật đất đai quan nhà nước có thẩm quyền ban hành nhằm điều chỉnh nhóm quan hệ h vi phạm pháp luật GCNQSDĐ xử lý vi phạm pháp luật GCNQSDĐ v.v 1.2.4 Trình tự, thủ tục cấp giấy CNQSDĐ A Chuẩn bị hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận Căn khoản Điều Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân phải chuẩn bị 01 hồ sơ, gồm giấy tờ sau: - Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK - Chứng từ thực nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có) Ngồi 02 loại giấy tờ tùy thuộc vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh theo trường hợp, cụ thể: - Trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất phải nộp loại giấy tờ quy định Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP - Trường hợp đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản (thơng thường tài sản cần đăng ký nhà ở) Trường hợp đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng phải có sơ đồ nhà ở, cơng trình xây dựng (trừ trường hợp giấy tờ quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng có sơ đồ phù hợp với trạng nhà ở, cơng trình xây dựng) * Theo khoản Điều Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, người nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận lựa chọn nộp giấy tờ, cụ thể: - Nộp giấy tờ có công chứng chứng thực theo quy định pháp luật công chứng, chứng thực - Nộp giấy tờ xuất trình để người tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu xác nhận vào - Nộp giấy tờ 10 h B Trình tự, thủ tục thực Bước Nộp hồ sơ Căn Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nơi nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quy định sau: Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ UBND cấp xã có nhu cầu (xã, phường, thị trấn nơi có đất) Cách 2: Không nộp UBND cấp xã - Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định UBND cấp tỉnh (bộ phận cửa) - Nơi chưa thành lập Văn phịng đăng ký đất đai nộp Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ - Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thơng tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ trả kết trao Phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ - Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thời gian tối đa 03 ngày, quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ Bước 3: Giải 11 h - Trong giai đoạn này, quan Nhà nước có thẩm quyền thực cơng việc theo nhiệm vụ để đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất - Đối với người sử dụng đất cần nhớ nghĩa vụ thực nghĩa vụ tài (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận…) Khi nhận thơng báo nộp tiền nộp theo số tiền, thời hạn thông báo lưu giữ chứng từ thực nghĩa vụ tài để xuất trình nhận Giấy chứng nhận Bước 4: Trao kết - Sau UBND cấp huyện định cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân Văn phịng đăng ký đất đai cập nhật thơng tin vào Sổ địa trao Giấy chứng nhận cho người cấp nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài gửi Giấy chứng nhận cho UBND cấp xã để trao cho người cấp trường hợp nộp hồ sơ cấp xã - Người cấp Giấy chứng nhận nhận lại giấy tờ xác nhận cấp Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận * Thời hạn giải Theo khoản 40 Điều Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời hạn thực UBND cấp tỉnh quy định nhưng: - Không 30 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ; không 40 ngày xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn - Thời gian khơng tính thời gian ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định pháp luật; khơng tính thời gian tiếp nhận hồ sơ xã, thời gian thực nghĩa vụ tài người sử dụng đất; khơng tính thời gian xem xét xử lý trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định 1.2.5 Ý nghĩa việc cấp giấy CNQSDĐ * Cấp Giấy chứng nhận đơi bên có lợi Đất nhà tài sản công dân - người có quyền sử dụng đất, có quyền sở hữu nhà ở, tài sản mà chưa cấp Giấy chứng nhận, hay chậm cấp Giấy đủ điều kiện cấp Giấy thiệt thịi cho cơng dân thiệt thịi cho Nhà nước Do Nhà nước ta phải khẩn trương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho tất trường hợp có đủ điều kiện theo quy định pháp luật Tài sản có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận mà 12 h không cấp Giấy vấn đề phi lý, đẩy mạnh việc giao dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thị trường bất động sản được, số phần trăm Giấy chứng nhận cấp dân tăng lên, điều làm lành mạnh thị trường bất động sản * Cấp Giấy chứng nhận tạo điều kiện cho cơng dân thực quyền Công dân phải sống làm việc theo hiến pháp – pháp luật, cơng dân phép làm pháp luật không cấm, Khoản Điều 105 luật đất đai quy định người sử dụng đất : “được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tạo điều kiện cho cơng dân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thực quyền * Cấp Giấy chứng nhận làm tăng nguồn thu cho ngân sách Trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất có đầy đủ thông tin người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở, diện tích, hình thể, kích thước, vị trí, quy mơ, số tầng ngơi nhà, quan thuế xác định thuế sử dụng đất xác theo định lượng, định hình định tính * Cấp Giấy chứng nhận đảm bảo an sinh xã hội, góp phần xây dựng Nhà nước nhân dân, nhân dân nhân dân Việc tranh chấp đất đai mà hai bên, hai bên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất việc giải đơn giản nhanh gọn, hạn chế mâu thuẫn láng giềng khơng đáng có, giúp ban đạo tồn dân đồn kết xây dựng đời sống văn hóa tổ dân phố hoàn thành nhiệm vụ, nhân dân đoàn kết mặt trận Tổ quốc tích cực tham gia xây dựng củng cố quyền nhân dân ngày vững chắc, xây dựng Nhà nước thực nhân dân, nhân dân nhân dân * Cấp Giấy chứng nhận tiếp tục khẳng định thành cách mạng nhân dân giữ vững Nhân dân ta đánh đổ ba đế quốc to Pháp, Nhật Mỹ, hoàn thành cách dân tộc dân chủ nhân dân, hiệu “người cày có ruộng” trở thành thực Có ruộng, có đất, có nhà, có tài sản cấp Giấy chứng nhận lại tạo đà cho cơng dân phát huy lực, trí tuệ để làm giàu đất 13 h CHƯƠNG 2: NHỮNG BẤT CẬP TRONG CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, VÀ GIẢI PHÁP 2.1 Thực trạng Kết đạt - Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhận quan tâm đạo từ cấp, Sở Tài nguyên Môi trường UBND - Các ban ngành đoàn thể phận chun mơn có phối hợp chặt chẽ, qn việc triển khai thực hiện, công tác tuyên truyền chủ trương, đường lối sách Đảng Nhà nước có liên quan đến cơng tác quản lý Nhà nước đất đai phổ biến sâu rộng nhân dân - Đội ngũ cán chuyên môn thực công tác quản lý Nhà nước đất đai có trình độ chun mơn đào tạo trình độ đại học trở lên - Thay đổi việc xác định nghĩa vụ tài người sử dụng đất cấp GCN, nhiệm vụ quan thuế chịu trách nhiệm thực mà khơng phải trình UBND cấp có thẩm quyền cấp GCN định trước đây, thay đổi khắc phục chồng chéo nhiệm vụ quan Nhà nước, góp phần rút ngắn thời gian giải thủ tục cấp GCN Đồng thời, người cấp GCN trả nợ tiền sử dụng đất thời điểm tính giá đất theo thời điểm tạo tâm lý thỏa mái tự nguyện cho người sử dụng đất - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP có quy định chi tiết, cụ thể để xử lý tồn vướng mắc việc cấp GCN lịch sử để lại, bao gồm: tiêu chí để xác định sử dụng đất ổn định; xử lý trường hợp lấn chiếm,vi phạm quy hoạch sử dụng đất, giao đất, 14 h cho thuê đất trái thẩm quyền;chênh lệch diện tích ghi giấy tờ với thực tế sử dụng.tính giá đất theo thời điểm tạo tâm lý thỏa mái tự nguyện cho người sử dụng đất Nghị định số 84/2007/NĐ-CP có quy định chi tiết, cụ thể để xử lý tồn vướng mắc việc cấp GCN lịch sử để lại, bao gồm: tiêu chí để xác định sử dụng đất ổn định; xử lý trường hợp lấn chiếm,vi phạm quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền;chênh lệch diện tích ghi giấy tờ với thực tế sử dụng 2.2 Những bất cập cấp giấy CNQSDĐ giải pháp Bất cập: Thứ Hiện nay, chủ thể Nhà nước trao quyền sử dụng đất gồm: Tổ chức nước; Hộ gia đình, cá nhân nước; Cộng đồng dân cư; Cơ sở tôn giáo; Tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao; Người Việt Nam định cư nước ngồi; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Trong chủ thể trên, việc xác định quyền tư cách để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình tồn nhiều điểm bất cập, vướng mắc, gây khơng tranh chấp, khiếu kiện thời gian qua Mặc dù khái niệm chủ thể sử dụng đất “hộ gia đình” tồn nước ta 25 năm (từ Luật Đất đai 1993 tới nay) địa vị pháp lý hộ gia đình theo quy định pháp luật thực tiễn chưa thống nhất, cần hướng dẫn cụ thể, chi tiết có sửa đổi pháp lý phù hợp thực tế, đảm bảo quyền lợi thành viên hộ quyền sử dụng đất chung hộ gia đình Trước đây, pháp luật đất đai hướng dẫn ghi đại diện hộ gia đình sử dụng đất Giấy chứng nhận, cụ thể, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình ghi nhận thông tin (họ tên, năm sinh) chủ hộ gia đình; chủ hộ gia đình có vợ chồng có quyền sử dụng đất chung hộ gia đình ghi họ tên, năm sinh người vợ chồng đó; cịn thành viên khác hộ gia đình khơng đề cập đến Vậy nên, hộ gia đình thực giao dịch quyền sử dụng đất, Nhà nước thường gặp khó khăn việc bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp thành viên hộ gia đình quyền sử dụng đất thành viên hộ gia đình khơng xác lập cụ thể; phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp quyền sử dụng đất thành viên hộ gia đình thực giao dịch quyền sử dụng đất, 15 h việc giải mâu thuẫn, tranh chấp lại khó khăn thiếu sở pháp lý thường kéo dài Giải pháp Để giải bất cập này, gần đây, Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 quy định việc ghi tên thành viên có chung quyền sử dụng đất vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hộ gia đình, đưa quy định việc bổ sung tên thành viên gia đình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà (gọi chung Giấy chứng nhận) Cụ thể, hộ gia đình sử dụng đất ghi “Hộ gia đình, gồm ơng” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau ghi họ tên, năm sinh, tên số giấy tờ nhân thân chủ hộ gia đình; địa thường trú hộ gia đình Dịng ghi “Cùng sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất Cùng sở hữu tài sản) với… (ghi họ tên, năm sinh, tên số giấy tờ nhân thân thành viên cịn lại hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)” Như vậy, nhà, đất tài sản riêng cá nhân tài sản chung cá nhân với vợ/chồng Giấy chứng nhận không ghi tên người khác gia đình (như cha, mẹ, anh, chị, em, con) Cha, mẹ, anh, chị, em, gia đình ghi tên giấy chứng nhận họ có quyền sử dụng đất chung Theo Thơng tư 33, để trở thành thành viên hộ gia đình sử dụng đất phải đảm bảo ba yếu tố: (1) Là người hộ gia đình có quan hệ nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định pháp luật nhân gia đình; (2) Đang sống chung hộ gia đình; (3) Có quyền sử dụng đất chung thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất Như vậy, yếu tố đồng với hai dấu hiệu để xác định tư cách thành viên hộ gia đình sử dụng đất quy định khoản 29 Điều Luật Đất đai năm 2013 Bất cập Thứ hai Trong trình thực việc cấp GCNQSD đất, tình trạng vi phạm thời hạn giải quyết.thời gian giải đăng ký quyền sử dụng đất nội dung quan trọng cải cách thủ tục hành chính, rút gọn nhiều Người sử dụng đất việc đến giao dịch nhận phiếu hẹn trả kết quả, phần việc lại quan chuyên môn 16 h thực Qua thực tế điều tra cịn có ý kiến phàn nàn tiến độ giải (mặc dù không nhiều) mà nguyên nhân công việc nhiều thiếu nhân lực Một số đơn vị xử lý công việc thiếu tập trung, sai sót hồ sơ phải làm làm lại gây lãng phí tiền thời gian nhà nước nhân dân; vai trò điều hành, phối hợp văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất lúng túng, phối hợp ch nh quyền địa phương hạn chế, bị ảnh hướng đến thời gian tiến độ giải đăng ký quyền sử dụng đất Ngồi cịn bất cập cấp đất khơng diện tích theo thực tế (thừa thiếu), không đối tượng, xác định thời hạn, nguồn gốc sử dụng đất khơng xác; có trường hợp cấp giấy khơng có ranh giới, mốc giới cụ thể, khơng có trích đo vị trí đất Số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ký chưa giao đến hộ gia đình cá nhân cịn nhiều, có nhiều nguyên nhân như: sai sót số liệu, người sử dụng đất chưa có điều kiện thực nghĩa vụ tài (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, ) Cịn số lượng lớn hồ sơ đề nghị cấp giấy hộ gia đình chưa giải nguồn gốc đất phức tạp đất lấn chiếm, đất tranh chấp, xây dựng nhà trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất khơng quy định, thay đổi quy định pháp luật liên quan điều kiện công nhận đất (giữa luật đất đai 2003 luật 2013),… Giải pháp Các cấp phối hợp đẩy nhanh tiến độ nâng cao chất lượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng loại đất; rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, hạn chế tình trạng quy hoạch treo, thể tính pháp lý rõ ràng làm cho việc cấp giấy CNQSD đất, đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất theo quy định pháp luật Thứ nhất, thành lập Ban đạo Tổ công tác Huyện ủy, UBND huyện có cấu ngành chức Chủ tịch xã liên quan để thường xuyên theo dõi tiến độ thực dự án, sở có đạo kịp thời Hai là, tích cực tun truyền, vận động đồn viên, hội viên nhân dân hiểu rõ quyền lợi, nghĩa vụ người sử dụng đất, thực việc kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chấp hành đầy đủ nghĩa vụ người sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai năm 2013; phối hợp với quyền cấp giải kịp thời, dứt điểm vụ việc tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai từ cở sở 17 h Ba là, Các địa phương cần phối hợp tích cực thường xuyên với đơn vị tư vấn trình xác lập hồ sơ, kê khai đăng ký để đảm bảo việc kê khai đăng ký cấp giấy CNQSD đất cho nhân dân xác, đối tượng, chủ sử dụng đất theo quy định pháp luật; công khai liệu đo đạc đồ địa phương cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân biết Thường xuyên theo dõi có báo cáo kịp thời khó khăn, vướng mắc q trình triển khai thực để UBND huyện biết có đạo kịp thời Bốn là, Đơn vị Tư vấn cần khẩn trương phân loại hồ sơ triển khai thực theo nội dung hướng dẫn Sở Tài nguyên Môi trường Xây dựng kế hoạch cụ thể thời gian, tiến độ công việc thực xã Năm là, Phòng Tài nguyên - Mơi trường, Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm cử cán phụ trách theo địa bàn cụ thể, thường xuyên theo dõi, đôn đốc đơn vị tư vấn địa phương để hồn thành dự án kịp tiến độ Có kế hoạch kiểm tra, giám sát việc triển khai thực dự án xã, đồng thời tổng hợp báo cáo UBND huyện hàng tuần, hàng tháng kết thực đơn vị tư vấn địa phương Bất cập Thứ ba Đăng ký quyền sử dụng đất chưa thực coi trọng quản lý chặt chẽ, thiếu đồng bộ, không đầy đủ nên chưa phát huy hết vai trò giá trị thực tế Tổ chức máy thường xuyên thay đổi quy định pháp luật không phù hợp Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định chung quyền người sử dụng đất: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Như thế, Luật Đất đai năm 2013 bỏ bảo lãnh quyền sử dụng đất Căn quy định trên, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tiếp tục thực đăng ký chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm bảo nghĩa vụ cho người sử dụng đất bên ba Tuy nhiên, thực tế có văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất số địa phương không triển khai thực đăng ký chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho bên thứ ba vay vốn tổ chức tín dụng Việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất chưa có văn hướng dẫn theo quy định Khoản Điều 81 Nghị định 43/2014/NĐ-CP 18 h Giải pháp pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất phải thống đồng Pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất phải mang tính hệ thống lơ gích chặt chẽ, khơng tự mâu thuẫn chồng chéo Tính thống đồng phải được đặt hệ thống pháp luật đất đai với toàn hệ thống pháp luật, pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất với hệ thống pháp luật đất đai nói riêng tồn hệ thống pháp luật nói chung Tính thống đồng cịn thể quy định pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất không mâu thuẫn với Luật Đất đai, Luật Dân sự, Hiến pháp, đạo luật khác Luật Xây dựng, Luật Thuế Bất cập Thứ tư Bên cạnh đó, việc thực quy trình xét giao đất chưa thật cơng khai, minh bạch, hoạt động hội đồng tư vấn xét cấp đất, xác định nguồn gốc đất số nơi bất cập Giữa quản lý, sử dụng đất người dân thực tế với hồ sơ quản lý quan nhà nước chưa thống làm phát sinh đơn thư khiếu nại, tố cáo, phản ánh hành vi hành q trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cá biệt có trường hợp cấp giấy làm phát sinh đơn thư khiếu nại, khởi kiện kéo dài làm ảnh hưởng đến quyền lợi đáng người sử dụng đất.Qua điều tra Văn phòng đăng ký đất đai người dân phải vất vả tiếp cận mẫu đơn đăng ký quyền sử dụng đất cụ thể, để kê khai đầy đủ thông tin tờ khai phải làm lại nhiều lần Giai pháp Các thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất phải công bố, đăng tải phương tiện thông tin đại chúng, điều kiện để chủ thể có liên quan tiếp cận quy định pháp luật, tạo cho họ hiểu biết định tham gia thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất Sự công khai, tạo cho chủ thể có liên quan tiếp ậ n quy định Nhà nước, trang bị cho hiểu biết, kiến thức định lĩnh vực có liên quan tham gia quan hệ đăng ký đất đai Từ hiểu biết chủ thể tham gia quan hệ đất đai, giảm chi phí thời gian, tiền bạc phải lại nhiều lần, chuẩn bị hồ sơ không quy định Mặt khác, hạn chế lạm quyền người thay mặt Nhà nước thực việc đăng ký quyền sử dụng đất, hiểu biết chủ thể tham gia quan hệ đăng ký quyền sử dụng đất 19 h h h h h h