Ngo Thi Thanh Thao ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGÔ THỊ THANH HẢO NGHIÊN CỨU SỰ BIẾN ĐỘNG CỦA GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẠ LONG TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2009 2011 Chuyên ngành Q[.]
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGÔ THỊ THANH HẢO NGHIÊN CỨU SỰ BIẾN ĐỘNG CỦA GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẠ LONG TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2009-2011 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Người hướng dẫn khoa học: PGS, TS Đinh Ngọc Lan Thái Nguyên, 2012 i LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa công bố luận văn khác Tơi xin cam đoan thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Ngô Thị Thanh Hảo ii LỜI CẢM ƠN Trong trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, nỗ lực thân, nhận hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo nhà khoa học, thầy giáo giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo quan, đồng nghiệp nhân dân địa phương Tôi xin bày tỏ cảm ơn trân trọng tới giảng viên hướng dẫn khoa học PGS, TS Đinh Ngọc Lan tận tình hướng dẫn giúp đỡ tơi suốt q trình hồn thành luận văn Tơi xin trân trọng cảm ơn góp ý chân thành thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên Môi trường - Trường Đại học Nơng Lâm Thái Ngun, phịng Tài Nguyên Môi trường thành phố Hạ Long, UBND phường địa bàn Thành phố, phòng, ban đơn vị có liên quan thành phố Hạ Long nhiệt tình giúp đỡ tơi q trình hồn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn tới người thân, cán đồng nghiệp bạn bè tạo điều kiện mặt cho trình thực đề tài Một lần xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Ngô Thị Thanh Hảo iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU i 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu đề tài 1.3 Yêu cầu đề tài 1.4 Ý nghĩa đề tài 1.4.1 Ý nghĩa khoa học 1.4.2 Ý nghĩa thực tiễn CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU Thị trường bất động sản 1.1 Khái niệm .5 1.1.1 Thị trường 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.2 Thị trường bất động sản giới 1.3 Thị trường bất động sản Việt Nam 1.3.1 Giai đoạn trước năm 1945 1.3.2 Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980 1.3.3 Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992 1.3.4 Giai đoạn từ năm 1993 đến 2003 1.3.5 Giai đoạn từ năm 2003 đến 2011 10 1.3.6 Đặc điểm thị trường Bất động sản Việt Nam 11 Giá đất .12 2.1 Khái niệm giá đất 12 2.1.1 Giá đất, giá trị đất 12 2.2.2 Giá đất Nhà nước đất thị trường 13 2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất .13 2.2.1 Địa tô hình thành giá đất 14 iv 2.2.2 Lãi suất ngân hàng 14 2.2.3 Quan hệ cung cầu 15 2.3.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .16 2.3.1 Yếu tố thông thường 16 2.3.2 Yếu tố khu vực 20 2.3.3 Yếu tố cá biệt 20 2.4 Các nguyên tắc định giá đất .21 2.4.1 Nguyên tắc thay 21 2.4.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu 22 2.4.3 Nguyên tắc biến động 23 2.5 Các phương pháp định giá đất .23 2.5.1 Phương pháp so sánh liệu thị trường 23 2.5.2 Phương pháp giá thành 24 2.5.3 Phương pháp thu nhập: 25 Định giá đất Thế giới Việt Nam 26 3.1 Định giá đất Thế giới 26 3.1.1 Định giá đất Trung Quốc 27 3.1.2 Định giá đất Úc 27 3.1.3 Định giá đất Thuỵ Điển 28 3.2 Định giá đất Việt Nam 28 3.2.1 Cơ sở pháp lý 28 3.2.2 Phương pháp xác định giá đất áp dụng theo quy định hành (theo Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 Bộ Tài Chính) 31 CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34 Đối tượng nghiên cứu .34 Địa điểm thời gian nghiên cứu 34 2.1 Địa điểm nghiên cứu 34 2.2 Thời gian nghiên cứu 34 v Từ tháng 10/2011- đến tháng 06/2012 34 Nội dung nghiên cứu .34 Phương pháp nghiên cứu 34 4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 35 4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp 35 4.2.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 35 4.2.2 Phương pháp điều tra 35 4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 36 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 37 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực nghiên cứu .37 1.1 Điều kiện tự nhiên 37 1.1.1 Vị trí địa lý 37 1.1.2 Địa hình, địa mạo 38 1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 38 1.2.1 Tăng trưởng kinh tế chuyển dịch cấu kinh tế 38 1.2.2 Thực trạng phát triển ngành kinh tế 39 1.2.3 Dân số, lao động, việc làm thu nhập 41 1.2.4 Thực trạng phát triển đô thị khu dân cư nông thôn 42 1.2.5 Thực trạng phát triển sở hạ tầng 43 1.3 Hiện trạng sử dụng đất 47 Công tác định giá đất tỉnh Quảng Ninh .48 Khung giá đất theo quy định Nhà nước giá đất theo quy định tỉnh Quảng Ninh 50 3.1 Giá đất theo quy định chung Nhà nước 50 Biến động chuyển nhượng đất đai Hạ Long ( 2009- 2011) 60 4.1 Sự biến động giá đất thực tế yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu vực trung tâm thuộc thành phố Hạ Long (khu vực I) 63 4.1.1 Sự biến động giá đất đường khu vực I giai đoạn 2009- 2011 63 vi 4.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thực tế khu vực trung tâm thành phố Hạ Long 66 4.1.3 So sánh giá đất thực tế khu vực trung tâm thành phố Hạ Long với giá quy định Nhà nước 67 4.2 Sự biến động giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Khu vực giáp ranh thành phố Hạ Long (khu vực II) 67 4.2.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu vực giáp ranh 72 4.2.2 So sánh giá đất thực tế khu vực giáp ranh thành phố Hạ Long với giá quy định Nhà nước 72 4.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu vực ven trục đầu mối giao thống thuộc thành phố Hạ Long (khu vực III) .73 4.3.1 Giá đất đường khu vực III 73 4.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất: 78 4.3.3 So sánh giá đất thực tế khu vực ven trục đầu mối giao thơng thuộc thành phố Hạ Long với giá quy định Nhà nước 78 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu vực nghiên cứu .79 5.1 Ảnh hưởng yếu tố khu vực đến giá đất 79 5.2 Ảnh hưởng yếu tố cá biệt đến giá đất 80 Giải pháp .81 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .84 5.1 Kết luận 84 5.2 Kiến Nghị 85 TÀI LIỆU THAM KHẢO .87 vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA STT Chữ viết tắt BĐĐC CNH-HĐH Công nghiệp hóa - đại hóa CN-TTCN Cơng nghiệp - tiểu thủ công nghiệp CP GCN-QSDĐ GPMB Giải phóng mặt HĐND Hội đồng nhân dân HSĐC Hồ sơ địa HTX Hợp tác xã 10 NĐ Nghị định 11 QĐ-UB Quyết định ủy ban 12 QSDĐ Quyền sử dụng đất 13 TĐC 14 UBND 15 HGĐ, CN 16 SXNN Ý nghĩa Bản đồ địa Chính phủ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tái định cư Ủy ban nhân dân Hộ gia đình, cá nhân Đất sản xuất nơng nghiệp viii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 3.1:Biến động dân số phường ưtại thành phố Hạ Long giai đoạn 2006-2011 41 Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hạ Long 47 Bảng 3.3: Khung giá đất nông thôn 51 Bảng 3.4: Khung giá đất nông thôn 51 Bảng 3.5: Khung giá đất đô thị 51 Bảng 3.6 Giá đất quy định khu vực trung tâm thành phố Hạ Long tử năm 2009 đến 2011 54 Bảng 3.7 Giá đất quy định khu vực giáp ranh thành phố Hạ Long từ năm 2009 đến năm 2011 (khu vực II) 55 Bảng 3.8 Giá đất quy định khu vực ven trục đầu mối giao thơng thuộc thành phố Hạ Long từ năm 2009 đến năm 2011 (khu vực III) 56 Bảng 3.9 : Sự biến động giá đất số khu vực TP Hạ Long giai đoạn 2009-2011 59 Bảng 3.10 Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 22 tuyến đường từ năm 2009 đến năm 2011 61 Bảng 3.11 Giá đất thực tế khu vực giáp ranh thành phố Hạ Long từ năm 2009 đến năm 2011 (khu vực II) 68 ix DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1: Đồ thị cung cầu đất đai [10] 15 Hình 3.1: Cơ cấu diện tích loại đất thành phố Hạ Long 48 Hình 3.2: Giá đất thị trường trung bình tuyến đường khu vực trung tâm thành phố 65 Hình 3.3: Đường Lê Thánh Tông (phường Hồng Gai) 67 Hình 3.4: Giá đất thị trường trung bình khu vực giáp ranh thành phố Hạ Long .71 Hình 3.5: Giá đất thị trường trung bình khu vực ven trục đầu mối giao thơng thuộc thành phố Hạ Long (khu vực III) 74 Hình 3.6: Giá đất thị trường đoạn đường Nguyễn Văn Cừ 75 Hình 3.7: Giá đất thị trường đường Hạ Long 75 Hình 3.8: Đường đường Nguyễn Văn Cừ 77 Hình 3.9: Đường Hạ Long (phường Bãi Cháy) .77 77 trường THPT Hòn Gai chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà QSDĐ vướng sách, tượng người sử dụng lấn chiếm vỉa hè Nhà nước Hình 3.8: Đường đường Nguyễn Văn Cừ Hình 3.9: Đường Hạ Long (phường Bãi Cháy) 78 4.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất: Qua điều tra giá thị trường tuyến đường thuộc khu vực ven trục đầu mối giao thông thuộc thành phố Hạ Long (khu vực III) cho thấy tuyến đường giá đất không đồng vị trí (giá đất ngồi vị trí 200m cao vị trí 4), thời điểm chun nhượng, hình thể đất, diện tích, chiều rộng đường tính pháp lý đất 4.3.3 So sánh giá đất thực tế khu vực ven trục đầu mối giao thơng thuộc thành phố Hạ Long với giá quy định Nhà nước Mặc dù theo giá quy định vị trí đường Nguyễn Văn Cừ có giá 9,6 triệu đồng/m2; Đường vào nhà máy đóng tàu có giá 6,0 triệu đồng/m2 Nhưng đường vào nhà máy đóng tàu vị trí năm 2011 có giá 30,4 triệu đồng/m2 đường Nguyễn Văn Cừ vị trí năm 2010 có giá 25,4 triệu đồng/m2 cao nhiều so với đường có mức giá quy định Như vậy, thấy việc Nhà nước áp dụng mức giá 6,0 triệu đồng/m² để tính giá trị chuyển nhượng cho vị trí đường vào nhà máy đóng tàu mức giá 9,6 triệu đồng/m² cho vị trí đường Nguyễn Văn Cừ thấp không phù hợp với giá trị thực tế khu vực đường ven trục đầu mối địa bàn thành phố Qua phản ánh phần bất hợp lý giá đất Nhà nước phải cập nhật mức độ biến động thị trường nhà đất để xây dựng mức giá đất quy định phù hợp Trong thời gian từ năm 2009 đến hết ngày 2011, mức độ chênh lệch giá thị trường trung bình giá quy định Nhà nước có biên độ dao động lớn, theo chiều hướng tăng nhanh Năm 2009 2010 mức chênh lệch giá Nhà nước quy định giá thị trường trung bình từ 1,8 lần đến 3,9 lần năm có mức chênh lệch thấp Năm 2011, Nhà nước áp mức giá quy định tăng từ 1,2 triệu đến 10 triệu vị trí so với năm trước, giá thị trường có xu hướng tăng 79 lên Điều làm cho mức chênh lệch loại giá nới rộng thêm, từ 3,2 lần đến 11,3 lần Qua đó, ta nhận thấy việc điều chỉnh giá quy định từ năm 2009 đến năm 2011 không nhiều giá thị trường trung bình tăng tăng nhanh qua năm nguyên nhân làm nới rộng mức chênh lệch Địi hỏi tính cập nhật việc quy định giá đất thành phố cần theo kịp với xu hướng thị trường Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu vực nghiên cứu Qua trình tìm hiểu giá đất địa bàn thành phố Hạ Long từ năm 2009 đến năm 2011, chúng tơi tiến hành phân tích làm rõ yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Trong yếu tố ảnh hưởng đến giá đất như: khu vực yếu tố thông thường, yếu tố khu vực yếu tố cá biệt yếu tố khu vực yếu tố cá biệt có ảnh hưởng rõ nét đến giá đất 5.1 Ảnh hưởng yếu tố khu vực đến giá đất - Yếu tố vị trí: Kết điều tra giá đất 22 tuyến đường đặc trưng thành phố chia thành ba khu vực cho thấy yếu tố vị trí có mức độ ảnh hưởng lớn đến giá đất Những đất vị trí vị trí mang lại khả sinh lợi lớn giá đất vị trí ln ln cao Giá đất thị trường trung bình vị trí đường Lê Thánh đoạn từ Bến phà đến hết trụ sở cơng ty than Hịn Gai 18 triệu đồng/m2 giá đất vị trí 1,450 triệu đồng/m2 Sự chênh lệch vị trí tuyến đường lớn (12,4 lần) Trường hợp đặc biệt có vị trí ngồi 200 m có giá cao vị trí yếu tố giao thông (đường ngõ rộng so với vị trí 4) - Yếu tố sở hạ tầng: Cùng với yếu tố vị trí, yếu tố sở hạ tầng yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị đất Điều thể tương đối rõ nét đường KhoThan 1,2 (tuyến đường có nhiều dự án triển khai) có giá thị trường trung bình vị trí 80 30,0 triệu đồng/m2 ; vị trí 12,0 triệu đồng/m2 Hệ số chênh lệch hai vị trí 2,5 lần Đường Cao Thắng có giá thị trường trung bình vị trí 18 triệu đồng/m2 ; vị trí 7,2 triệu đồng/m2 Hệ số chênh lệch hai vị trí 2,4 lần Qua tuyến đường ta nhận thấy hệ số chênh lệch vị trí vị trí có khác biệt yếu tố có ảnh hưởng rõ nét yếu tố vị trí sau đến yếu tố sở hạ tầng Đường Kho Than1,2 tuyến đường tập chung cửa hàng bn bán vị trí 1, dân cư đơng đúc Đường Lê Thánh Tơng có hệ thống sở hạ tầng đồng - Yếu tố môi trường quy hoạch: Sự ảnh hưởng yếu tố môi trường yếu tố quy hoạch đến giá đất thể qua kết điều tra số tuyến đường, tuyến đường nằm diện quy hoạch mở đường, chất lượng môi trường tuyến đường không đảm bảo đến sức khoẻ đời sống dân cư… 5.2 Ảnh hưởng yếu tố cá biệt đến giá đất Các yếu tố cá biệt có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là: yếu tố diện tích, mặt tiền, hình dáng vị trí đất Những đất có diện tích vừa phải, mặt tiền rộng, hình dáng đất đẹp có vị trí thuận lợi có giá đất cao thu hút nhà đầu tư Sự chênh lệch giá đất hai vị trí thời điểm điều tra yếu tố cá biệt đất mang lại Như yếu tố cá biệt đất có ảnh hưởng trực tiếp đến giá chuyển nhượng đất Trong 30 văn hành Nhà nước liên quan đến sách đất đai, có nhiều quy định thuế, nhiều loại thuế, lệ phí khơng cịn phù hợp cịn chồng chéo lên Trên thực tế, có tới loại thuế loại lệ phí đất đai, thuế sử dụng đất nơng nghiệp, thuế nhà-đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính, lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm lệ phí chuyển quyền sử dụng đất Việc thu thuế theo 81 mục đích sử dụng dẫn đến tình trạng vị trí, loại đất phải chịu loại sắc thuế khác Hiện nay, nhiều vùng nông thôn khác nhau, khái niệm đất nông nghiệp đất chưa rõ ràng, dẫn đến tình trạng mảng đất người dân phải chịu thuế suất sử dụng đất nông nghiệp thuế nhà-đất Ngoài ra, thuế chuyển quyền sử dụng đất chất chồng chéo với lệ phí trước bạ… Việc quy hoạch đô thị năm gần ảnh hưởng lớn đến giá đất quy hoạch mở rộng hệ thống giao thông, làm phát triển khu vực quy hoạch, giá đất khu vực trung tâm quy hoạch cạnh vùng giao thông tăng mạnh, khu đất nằm diện quy hoạch đền bù khoản tiền lớn, nhiên vấn đề cịn bất cập GPMB phục vụ quy hoạch chung Dân số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất, nơi tập trung dân cư đông đúc giá đất thường cao khu vực khác nhu cầu đất dân dồi Tuy nhiên thực tế cần có sách cho người dân có thu nhập thấp mà có nhu cầu sử dụng đất cao Nên có tạo điều kiện cho người dân có nhu cầu mua đất thật Du lịch nghỉ dưỡng lợi thành phố Hạ Long, nơi hàng năm thu hút nhiều khách du lịch từ nước hay nước đến thăm, yếu tố ảnh hưởng tới biến động tới giá đất nơi có điều kiện giao thơng tốt, gần khu vực du lịch, có khả kinh doanh dịch vụ lâu dài Giải pháp Để giải vấn đề trên, đề tài xin đưa số giải pháp cụ thể sau: - Nhà nước cần xây dựng khung giá giá đất phải phù hợp với thực tế địa phương Căn vào khung giá phương pháp xác định giá đất Chính phủ ban hành, giá đất địa phương quy định phải phù hợp 82 với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế hình thành địa phương phù hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất - Giá đất phải điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thị trường địa phương Việc điều chỉnh giá đất xác định giá đất công việc phức tạp, nhạy cảm ảnh hưởng đến nhiều mặt KT-XH ổn định người dân Vì trường hợp giá đất biến động Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị mới, cấp quyền có liên quan phải thực việc điều chỉnh giá đất kịp thời sở cân nhắc cách thận trọng tính tốn giá đất theo cách phân tích mức độ cách toàn diện Việc phân loại đường cần điều chỉnh, bổ sung thường xuyên, phân loại đường theo khu vực trung tâm, cận trung tâm, ven đô, cần bổ sung hệ số điều chỉnh hình thể đất, bề rộng mặt tiền, khả sinh lợi, Cụ thể địa bàn nghiên cứu UBND thành phố Hạ Long cần xem xét để điều chỉnh mức giá hợp lý - Về tổ chức định giá đất Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá từ trung ương đến địa phương Tổ chức có nhiệm vụ định giá đất BĐS Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật định mức đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật hành - Về đào tạo chuyên gia định giá đất: Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, địi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi 83 người làm cơng tác vừa có chun mơn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH Do Nhà nước cần phải trọng đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác cho giáo viên giảng dạy trường đại học… - Nhà nước cần tăng cường công tác giao đất, cho th đất thơng qua hình thức đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án xây dựng cơng trình có sử dụng đất để khắc phục hạn chế giá đất UBND tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương nói chung thành phố Hạ Long nói riêng ban hành thấp giá thực tế chuyển nhượng thị trường, đồng thời đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, làm sở thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Tuy nhiên cần có định hướng để đưa giá đất thực tế dần phù hợp với phát triển kinh tế nước ta phù hợp với mức thu nhập người dân - Đồng thời với cơng tác quản lý tốt giá đất, Chính phủ cần phải hồn thiện hệ thống sách tài đất đai Đảm bảo tỷ lệ động viên nguồn vốn từ đất đai hợp lý nguồn thu tài đất đai phải sở giá đất - Trong hệ thống quản lý đất đai nước ta nay, công tác tài liên quan đến đất đai áp dụng dựa khung giá Nhà nước UBND cấp tỉnh ban hành khung giá riêng cho tỉnh dựa Nghị định chung Chính phủ Một khung giá áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài đất đai dẫn đến khó khăn cho địa phương việc giải vấn đề liên quan đến quản lý Nhà nước đất đai giai đoạn như: giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu thuế chuyển QSDĐ, Vì vậy, Chính phủ UBND cấp tỉnh cần xem xét, nghiên cứu để đưa hệ số điều chỉnh vấn đề tài đất đai liên quan đến lĩnh vực khác nhau, vận dụng hệ số điều chỉnh khác để đảm bảo hài hòa nguồn thu ngân sách Nhà nước quyền lợi tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất 84 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Trong năm qua, địa bàn thành phố Hạ Long tốc độ thị hố diễn nhanh giá đất có biến động tương đối lớn Vấn đề quản lý nhà nước đất đai cịn nhiều bất cập giá đất nguyên nhân gây nên khó khăn vướng mắc việc thực sách pháp luật liên quan đến đất đai Giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường thành phố Hạ Long cao nhiều so với giá đất Nhà nước quy định, đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm khu trung tâm, chênh lệch giá thực tế giá Nhà nước quy định cao Giá đất khu vực khác có biến động chênh lệch giá khác Giá đất khu vực trung tâm thường cao giá đất khu vực giáp ranh, giá đất tuyến phố giá đất khu vực có khả sinh lời cao khu đất khơng có khả sinh lời địa tốt 3.Về yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tuỳ theo loại đường mà yếu tố chi phối đến giá đất có vai trị khác nhau: - Những đường có khả kinh doanh bn bán yếu tố quan trọng vị trí đất mang lại khả sinh lời cao ổn định dẫn đến nhu cầu người mua cao, tiếp đến yếu tố hình thể đất, điều kiện sở hạ tầng, môi trường sống; - Các tuyến đường có mục đích để xây dựng nhà yếu tố quan trọng mơi trường tự nhiên, sở hạ tầng, sau hình thể, diện tích; - Những đất ngõ (nhỏ m) đường giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng độ sâu ngõ, hình thể đất, sau đến yếu tố địa hình, mơi trường tự nhiên xã hội 85 5.2 Kiến Nghị Về hoàn thiện chế, sách đất đai liên quan đến giá đất định giá đất: 1.1 Khung giá đất Chính phủ ban hành cần có quy định phù hợp để điều chỉnh giá thị trường biến động vượt khung 1.2 Giá đất địa bàn thành phố Hạ Long UBND tỉnh Quảng Ninh quy định hàng năm, theo khung giá phương pháp xác định giá đất Chính phủ ban hành, phải phù hợp với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế hình thành địa phương phù hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất, đồng thời cần có chế sách đặc thù Thành phố 1.3 Bổ sung thêm quy định trường hợp giá đất có biến đổi thất thường, khơng phải đợi hết năm điều chỉnh lại giá đất Về tổ chức định giá Để thực việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường cần thành lập hệ thống tổ chức định giá theo mơ hình thống từ Trung ương đến địa phương - Ở Trung ương: Bộ Tài nguyên Môi trường; - Ở cấp tỉnh : Sở Tài nguyên Môi trường; - Ở cấp Huyện : Phịng Tài ngun Mơi trường; Tổ chức có nhiệm vụ giúp Nhà nước quản lý giá đất địa bàn, xây dựng khung giá đất (trung ương), Bảng giá đất (cấp tỉnh) định giá đất BĐS thường xuyên, có phát sinh giao dịch theo rõi biến động giá đất thị trường (cấp huyện) Về đào tạo chuyên gia định giá đất: - Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, địi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá địi hỏi người làm cơng tác vừa có chun mơn sâu, vừa phải có kiến 86 thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH - Cần thành lập môn định giá đất, bất động sản viện nghiên cứu trường đào tạo cán quản lý đất đai bậc học đại học sau đại học; thống chương trình đào tạo giáo trình định giá đất, bất động sản dùng cho trường; Về quản lý hành nghề định giá đất đai, bất động sản Có chế quản lý cấp giấy phép hành nghề định giá đất đai, bất động sản 87 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài Chính (2004), Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài Chính (2007), Thơng tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2007), Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất PGS TS Phí Mạnh Hùng (2010), Giáo trình kinh tế vi mô, NXB Đại học quốc gia Hà Nội Hoàng Văn Cường (2006), “Thị trường bất động sản: diễn biến giải pháp” Nguyễn Vũ Kiên (2005), Luận văn thạc sỹ khoa học nơng nghiệp "Tìm hiểu đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh" Phạm Hoài Nam (2006), Luận văn thạc sỹ khoa học “Nghiên cứu thực trạng giá đất đô thị địa bàn Huyện Cầu Giấy, thành phố Hà Nội” - Đại học Quốc Gia Hà Nội Luật Đất đai 2003 NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 10 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình Định giá đất, NXB Nơng nghiệp 88 11 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản NXB Nông nghiệp 12 Báo cáo thuyết minh tổng kiểm kê đất đai xây dựng đồ trạng thành phố Hạ Long năm 2010 13 Báo cáo công tác quản lý đất đai địa bàn Thành phố Hạ Long năm từ 2009 - ngày 31/12/2011 14 Sổ quản lý theo dõi công tác biến động đất đai từ 2009 - 2011 Thành phố Hạ Long 15 UBND tỉnh Quảng Ninh (2008), Quyết định số 4158/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008 việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2009 16 UBND tỉnh Quảng Ninh (2009), Quyết định số 4368/2009/QĐ-UBND ngày 31/12/2009 việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2010 17 UBND tỉnh Quảng Ninh (2010), Quyết định số 3838/2010/QĐ-UBND ngày 31/12/2010 việc ban hành giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2011 18 Bộ Tài ngun – Mơi trường, Bộ Tài (2010), Thông tư liên tịch số 02/2010TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương 19 Đặng Hùng Võ (2006), Tài liệu cho nói chuyện “ Chính sách pháp luật đất đai với kinh tế thị trường Việt Nam” chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright 20 Báo cáo HĐND Thành phố việc thi hành Luật Đất đai năm 2003 ngày 30/10/2011 MẪU PHIẾU ĐIỀU TRA Tên dự án: .Số phiếu Họ tên chủ hộ: Tuổi Địa chỉ: Thôn, xóm(khối) Xã(Phường) Nghề nghiệp:…………………………………………………………… Trình độ học vấn:……………………………………………………… Tổng số nhân gia đình Dưới 16 tuổi:……………………………………………………………… Từ 16 đến 60 tuổi:………………………………………………………… Trên 60 tuổi:……………………………………………………………… NỘI DUNG ĐIỀU TRA I.Tình hình đời sống hộ trước sau bị thu hồi đất: Diện tích hộ gia đình trước sau bị thu hồi đất: Diện tích (m2) Thời hạn sử Tình trạng sử STT Loại đất dụng đất dụng đất Trước Sau Đất nông nghiệp Đất lâm nghiệp Đất mặt nước NTTS Đất phi nông nghiệp Đất Tổng cộng Lọai nhà thuộc sở hữu gia đình ông (bà) ( nhà cấp 3, nhà cấp 4, nhà tạm): Nguồn thu nhập gia đình trước bị thu hồi đất: STT Nguồn thu nhập Cây lương thực (lúa, khoai, ngô ) Cây hoa màu (rau, đậu, lạc ) Cây ăn quả, công nghiệp Dịch vụ Tiền lương, phụ cấp, trợ cấp Nguồn thu nhập khác Mức độ quan trọng gia đình Nguồn Nguồn phụ Nhận xét: II Trong trình thu hồi đất: - Cơ quan định, thông báo việc thu hồi đất hộ gia đình ơng (bà): - Sau thơng báo gia đình có mời họp tham gia hội nghị bồi thường đất đai, tài sản khơng? - Diện tích bị thu hồi giá bồi thường cụ thể: Loại đất STT Đất nông nghiệp Đất lâm nghiệp Đất Đất phi nông nghiệp Tổng Cộng Diện tích bị Bồi thường Bồi thường thu hồi tiền TĐC (m2) (1000đ) (m2) Ghi - Giá bồi thường, hỗ trợ đất có chưa thoả mãn không - Giá bồi thường cơng trình trồng diện tích đất bị thu hồi: - Những cam kết, sách hỗ trợ từ quan bồi thường, quyền địa phương doanh nghiệp (đào tạo nghề mới, tuyển dụng lao động, cho vay vốn sản xuất, cấp đất tái định cư ) III Đối tượng điều kiện bồi thường, hỗ trợ: 1.Trong việc xét duyệt đối tượng bồi thường, hỗ trợ, gia đình ơng (bà) có gặp khó khăn vướng mắc khơng: 2.Theo ông (bà) quy định việc bồi thường, hỗ trợ hợp lý chưa: Trong qua trình xét duyệt đối tượng điều kiện bồi thường, hỗ trợ ơng(bà) có đơn thư ý kiến khơng: 4.Ơng(bà) có nhận xét việc xác định đối tượng điều kiện bồi thường Nhà nước: IV Chính sách hỗ trợ tái định cư: Gia đình ơng (bà) có thuộc đối tượng ưu tiên không: 2.Gia đình ơng(bà) hỗ trợ bao nhiêu: đ/m2 (đất ở, đất nông nghiệp) 3.Mức đảm bảo cho gia đình ổn định đời sống sản xuất hay chưa: 4.Theo ông(bà) việc lập khu tái định cư, bố trí đất cở hạ tầng tái định cư công bằng, phù hợp chưa: 5.Ơng(bà) có đơn thư việc hỗ trợ lập khu tái định cư không: 6.Ông(bà) có nhận xét việc tính tốn hỗ trợ tái định cư Nhà nước: V Tình hình đời sống hộ gia đình sau bị thu hồi đất nhận bồi thường: Gia đình ơng (bà) nhận tổng số tiền bồi thường là: đ/m2 (đất ở, đất nông nghiệp) 2.Kể từ sau bị thu hồi đất nhận tiền bồi thường nay, sống cua gia đình ơng (bà) diễn (đời sống, sinh hoạt,việc làm, thu nhập, chi tiêu, giáo dục ) Ngày Người điều tra tháng năm 2010 Chủ sử dụng đất (Ký, ghi râ hä tªn)