Pháp luật về xác định hệ số k trong định giá bồi thường khi thu hồi đất để phát triển kinh tế

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ∞0∞ NGUYỄN THANH PHONG PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH HỆ SỐ K TRONG ĐỊNH GIÁ BỒI THƯỜNG KHI THU HỒI ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ∞0∞ NGUYỄN THANH PHONG PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH HỆ SỐ K TRONG ĐỊNH GIÁ BỒI THƯỜNG KHI THU HỒI ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số chuyên ngành: 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Giảng viên hướng dẫn: TS CHÂU THỊ KHÁNH VÂN TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022 TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc GIẤY XÁC NHẬN Tôi tên là: Nguyễn Thanh Phong Ngày sinh: 10/01/1982 Nơi sinh: Thành phố Hồ Chí Minh Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã học viên: 1883801070035 Tôi đồng ý cung cấp tồn văn thơng tin luận văn tốt nghiệp hợp lệ quyền cho Thư viện trường đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh Thư viện trường đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh kết nối tồn văn thơng tin luận văn tốt nghiệp vào hệ thống thông tin khoa học Sở Khoa học Cơng nghệ Thành phố Hồ Chí Minh Ký tên Nguyễn Thanh Phong LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan luận văn “Pháp luật xác định hệ số k định giá bồi thường thu hồi đất để phát triển kinh tế” nghiên cứu tơi Ngoại trừ tài liệu tham khảo trích dẫn luận văn này, tơi cam đoan toàn phần hay phần nhỏ luận văn chưa công bố sử dụng để nhận cấp nơi khác Khơng có sản phẩm/nghiên cứu người khác sử dụng luận văn mà khơng trích dẫn theo quy định Luận văn chưa nộp để nhận cấp trường đại học sở đào tạo khác TP Hồ Chí Minh, năm 2022 Tác giả Nguyễn Thanh Phong LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập Trường Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh, tơi thật nhận nhiều giúp đỡ, hỗ trợ động viên từ phía q Thầy, Cơ, quý anh chị đồng nghiệp, gia đình bạn bè Trước hết, tơi xin bày tỏ lịng kính trọng lời cảm ơn chân thành TS Châu Thị Khánh Vân, người Cô giúp định hướng đề tài nghiên cứu tận tình hướng dẫn tơi q trình thực luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn quý Thầy, Cô Trường Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh tận tình giảng dạy truyền đạt cho kiến thức chuyên ngành hữu ích thời gian tơi tham gia học tập, nghiên cứu trường Tôi xin chân thành cảm ơn quý Thầy, Cô Khoa Đào tạo sau đại học Trường Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh nhiệt tình hỗ trợ tơi việc thực thủ tục hành cần thiết theo quy định để tơi hồn thành tốt chương trình học luận văn tốt nghiệp Bên cạnh đó, tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến quý lãnh đạo anh, chị đồng nghiệp làm việc Văn phịng Thành ủy Thành phố Hồ Chí Minh, q anh, chị đồng môn lớp cao học Luật Kinh tế khóa 2018 (MLAW018A) giúp đỡ, tạo điều kiện cho nhiều việc cung cấp cho thơng tin cần thiết để tơi hồn thành luận văn thuận lợi Cuối cùng, xin chân thành cảm ơn người thân gia đình bạn bè bên cạnh, động viên hỗ trợ tơi suốt q trình học tập để tơi hồn thành chương trình cao học theo thời gian quy định Kính chúc q Thầy, Cơ, quý anh, chị đồng nghiệp, quý anh, chị đồng môn, gia đình bạn bè ln mạnh khỏe, hạnh phúc thành cơng! TP Hồ Chí Minh, năm 2022 Tác giả Nguyễn Thanh Phong TĨM TẮT Tóm tắt: Luật Đất đai năm 2013 đời có nhiều tiến so với Luật Đất đai trước vấn đề giá đất, tiếp cận đầy đủ vấn đề tài đất đai, phương pháp xác định giá đất theo chế thị trường, phương pháp hệ số K (hệ số điều chỉnh giá đất) định giá bồi thường thu hồi đất để phát triển kinh tế, nhằm đảm bảo hài hòa quyền lợi người bị thu hồi đất, Nhà nước chủ đầu tư Mặc dù, Luật Đất đai năm 2013 quy định tiêu chí, nguyên tắc xác định hệ số K định giá bồi thường thu hồi đất phù hợp, quy định pháp luật liên quan trực tiếp đến việc xác định hệ số K định giá bồi thường thu hồi đất thiếu chưa phù hợp với thực tiễn, dẫn đến vấn đề xác định giá đất bồi thường thu hồi đất thường chênh lệch so với giá đất thị trường giá đất bồi thường ly khỏi thị trường, trong yếu tố quan trọng định giá đất bồi thường thu hồi đất vấn đề tổ chức khảo sát, tổng hợp thông tin giá đất phổ biến thị trường Có thể nói, vấn đề định giá đất nói chung, vấn đề xác định hệ số K định giá thu hồi đất để phát triển kinh tế giải tốn điều tiết địa tô chênh lệch từ đất đai người bị thu hồi đất, Nhà nước chủ đầu tư Trên sở phân tích, đánh giá thực trạng, tồn tại, hạn chế pháp luật đất đai quy định liên quan đến vấn đề xác định hệ số K định giá bồi thường thu hồi đất, luận văn “Pháp luật xác định hệ số k định giá bồi thường thu hồi đất để phát triển kinh tế” đề xuất, khuyến nghị sửa đổi, bổ sung làm rõ quy định xác định giá đất giao dịch phổ biến thị trường, chủ thể khảo sát, xây dựng hệ số K định giá bồi thường thu hồi đất, xác định rõ vai trò người bị thu hồi đất với vai trò chủ thể quyền tham gia xuyên suốt vấn đề này; ra, xác định rõ vai trị, vị trí độc lập tổ chức tư vấn giá đất nghiên cứu xây dựng mơ hình hoạt động tổ chức tư vấn giá đất đảm bảo tính khách, minh bạch, Luật Đất đai cần quy định rõ thời gian tổ chức khảo sát, tổng hợp thông tin giá đất giao dịch phổ biến thị trường để đề xuất xây dựng hệ K định giá bồi thường thu hồi đất sát với giá đất phổ biến thị trường, đảm bảo quyền lợi người bị thu hồi đất SUMMARY Abstract: The Land Law 2013 was promulgated which has made more progress than the previous Land Law in terms of land prices and had a more complete approach to land finance, the method of determining land price according to the market mechanism, especially Kcoefficient method (land price adjustment coefficient) in the valuation of compensation for land expropriation for economic development in order to ensure the harmony of interests in the person whose land is recovered, the State and the investor Although the Land Law 2013 stipulates the criteria, principle of determining the K- coefficient in compensation valuation of land recovery is appropriate However, the legal provisions directly related to the determination of the K-coefficient in compensation valuation when land recovery is lacking or not suitable for reality This leads to the determination of compensation land price when land is acquired which is often different from the market price and most of the compensation land price escapes from the market One of the important factors determining land price in the compensation for land recovery is the issue of surveying and synthesizing information on popular land prices in the market It can be said that the valuation of land in general and the determination of the K-coefficient in the valuation when acquiring land for economic development is to solve the problem of land regulation when there is a difference between the person whose land is recovered, the State and the investor On the basis of analysis and assessment of the current situation as well as the shortcomings and limitations of the land law regulations related to the determination of the K-coefficient in compensation valuation when land recovery, the thesis "Law on determining the K-coefficient in the valuation of compensation upon land recovery for economic development" has proposed and recommended for the amendment and supplement to clarify the regulations on land price determination for common transactions in the market, the subject surveys and builds the Kcoefficient in determining the compensation price when land is recovered and clearly defines the role of the person whose land is recovered as a subject of compensation to participate throughout this issue; in addition, it also clearly defines the independent role and position of land price consulting organizations, researches and builds operating models of land price consulting organizations to ensure objectivity and transparency The Land Law should clearly stipulate the time to conduct surveys and synthesize information on commonly traded land prices in the market to propose the construction of the K-coefficient in compensation valuation when land is recovered close to the common land price in the market to ensure the rights of the people whose land is recovered MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT iii MỤC LỤC iv DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT v MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục tiêu nghiên cứu 4 Câu hỏi nghiên cứu 5 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Kết cấu luận văn CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ XÁC ĐỊNH HỆ SỐ K TRONG ĐỊNH GIÁ BỒI THƯỜNG KHI THU HỒI ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ 1.1 Khái niệm định giá đất hệ số K định giá bồi thường thu hồi để phát triển kinh tế 1.1.1 Khái niệm định giá đất bồi thường thu hồi đất 1.1.1.1 Khái niệm định giá 1.1.1.2 Khái niệm định giá bồi thường nhà nước thu hồi đất 1.1.2 Khái niệm thu hồi đất để phát triển kinh tế 11 1.1.3 Khái niệm hệ số K định giá bồi thường thu hồi đất 13 1.1.4 Vai trò hệ số K định giá bồi thường thu hồi đất 15 1.2 Nguyên tắc, phương pháp xác định hệ số K định giá bồi thường thu hồi đất để phát triên kinh tế 17 1.2.1 Nguyên tắc xác định hệ số K 17 1.2.2 Phương pháp xác định hệ số K định giá bồi thường thu hồi đất 18 1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến xác định hệ số K định giá bồi thường thu hồi đất để phát triển kinh tế 21 1.3.1 Yếu tố sách, pháp luật đất đai 22 1.3.2 Yếu tố tài 22 1.3.3 Yếu tố đất, người sử dụng đất 23 1.4 Một số tác động hệ số K định giá bồi thường thu hồi đất để phát triển kinh tế 24 1.4.1 Tác động Nhà nước 24 1.4.2 Tác động người sử dụng đất 25 1.4.3 Tác động chủ đầu tư 26 TIỂU KẾT CHƯƠNG 27 CHƯƠNG MỘT SỐ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT LIÊN QUAN VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH HỆ SỐ K TRONG ĐỊNH GIÁ BỒI THƯỜNG KHI THU HỒI ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 29 2.1 Căn xác định hệ số K định giá bồi thường thu hồi đất để phát triển kinh tế 29 2.2 Thẩm quyền, thủ tục phạm vi xác định hệ số K định giá bồi thường thu hồi đất để phát triển kinh tế 31 2.2.1 Thẩm quyền xác định hệ số K định giá bồi thường thu hồi đất 31 2.2.2 Thủ tục xác định hệ số K định giá bồi thường thu hồi đất 33 2.2.3 Phạm vi xác định hệ số K định giá bồi thường thu hồi đất 35 2.3 Các trường hợp áp dụng hệ số K định giá bồi thường thu hồi đất để phát triển kinh tế 35 2.4 Thực tiễn áp dụng hệ số K định giá bồi thường thu hồi đất để phát triển kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh 36 ... đất để phát triển kinh tế CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ XÁC ĐỊNH HỆ SỐ K TRONG ĐỊNH GIÁ BỒI THƯỜNG KHI THU HỒI ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ 1.1 Khái niệm định giá đất hệ số K định giá bồi thường thu hồi. .. DỤNG PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH HỆ SỐ K TRONG ĐỊNH GIÁ BỒI THƯỜNG KHI THU HỒI ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1 Căn xác định hệ số K định giá bồi thường thu hồi đất để phát triển. .. xác định hệ số K định giá bồi thường thu hồi đất để phát triển kinh tế 29 2.2 Thẩm quyền, thủ tục phạm vi xác định hệ số K định giá bồi thường thu hồi đất để phát triển kinh tế