Mô Phỏng monte carlo

Mô Phỏng monte carlo

ÁP DỤNG MƠ PHỎNG MONTE-CARLO ĐỂ PHÂN TÍCH RỦI RO CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG TRONG GIAI ĐOẠN THI CƠNG RISK ANALYSIS FOR BUILDING PROJECTS IN CONSTRUCTION

PHASE

Nguyễn Quốc Tuấn a , Lưu Trường Văn a và PGS Lê Kiều b a: Khoa Kỹ Thuật Xây Dựng, Trường Đại Học Bách Khoa, Đại học Quốc Gia Tp Hồ Chí Minh

b: Trường Đại học Kiến Trúc Hà Nội, Hà Nội

1- Đặt vấn đề:

-Quá trình thực hiện một dự án xây dựng tiềm ẩn

rất nhiều rủi ro, nhất là trong giai đoạn thi cơng.

Giai đoạn thi cơng là giai đoạn dài nhất và rất

nhạy cảm đối với các tác động của rất nhiều yếu

tố so với tất cả các giai đoạn khác của một dự án

đầu tư xây dựng Vai trị của nhà thầu trong giai

đoạn này là vơ cùng quan trọng Hằng năm trên

đất nước ta, cĩ hàng trăm nhà thầu từ kinh

nghiệm nhất cho đến mới ra đời bị thất bại trong

việc kinh doanh của mình, và đằng sau những

thất bại đĩ luơn kèm theo việc thất thốt hoặc

phát sinh kinh phí hàng ngàn tỉ đồng Tình hình

biến động về chính trị, kinh tế của thế giới đã tác

động khơng nhỏ đến giá cả một số loại vật tư.

Giá các loại vật tư xây dựng cũng khơng ngoại

lệ, chúng đã khơng ngừng biến động theo một

quy luật khĩ đốn trước được Điều này đã ảnh

hưởng khơng nhỏ đến kinh phí xây dựng các

cơng trình, nhất là trong giai đoạn nền kinh tế

của đất nước ta đang phát triển mạnh.

Quan tâm đến việc phân tích rủi ro cho dự án đặc

biệt đối với các dự án đầu tư xây dựng, đã được

cảnh báo và chú trọng trong những năm gần đây.

Do đĩ đề xuất một bộ khung cơng việc để phân

tích và quản lý rủi ro cho các dự án xây dựng là

một vấn đề hết sức cần thiết trong giai đọan hiện

nay Bài báo cung cấp một quy trình phân tích rủi

ro như là một cơng cụ của quản lý rủi ro cho các

dự án xây dựng Một phương pháp khá đơn giản

cũng được giới thiệu để phân tích rủi ro về mặt

chi phí của nhà thầu trong giai đoạn thi cơng với

cơng cụ hổ trợ là phần mềm phân tích rủi ro

chuyên dụng Crystal Ball

2- Mục tiêu, phạm vi và đối tượng nghiên cứu:

Mục tiêu chính của việc nghiên cứu chính là:

- Nhận dạng các nhân tố rủi ro tác động đến chi

phí của nhà thầu trong giai đoạn thi cơng bằng

bảng câu hỏi (questionnaire survey) Đối tượng

khảo sát lá các chuyên gia và kỹ sư làm việc

trên cơng trường

- Thiết lập mơ hình mơ phịng để phân tích rủi ro tác động đến chi phí của nhà thầu với:

• Biến rủi ro (risk variables) là giá thép

trịn xây dựng, giá xi măng, thời gian hồn thành từng cơng tác thi cơng (chỉ xem xét các cơng tác chính)

• Biến kết quả (result variables) là chi

phí (giá vốn) của nhà thầu

Phạm vi nghiên cứu: các dự án nhà cơng nghiệp

dự báo Trong đĩ biến đầu vào của nĩ chính là: vật liệu, trang thiết bị, nhân cơng, tài chính Đây

là những yếu tố vơ cùng quan trọng quyết định giá thắng thầu và thành cơng của dự án (Asley et al., 1987; Pinto and Slevin, 1988, cited in Liu, 1999).

Theo nguồn của Surety Association of Canada,

2003 đã nhận định 05 nhân tố ảnh hưởng rất lớn đến sự thất bại của nhà thầu đĩ chính là: phạm vi hoạt động của nhà thầu, trình độ và kỹ thuật thi cơng, hệ thống quản lý, sổ sách thanh tốn, vấn

đề nội bộ.

Từ Vượng(2002), đưa ra một nhân tố hết sức tổng quát, tác động đến tiến độ thi cơng cơng trình đĩ chính là thời gian hồn thành từng cơng tác Và bằng phân tích mơ phỏng tác giả đã định lượng xác xuất hồn thành dự án trong một khoảng thời gian nhất định

Phạm Lý Minh Thông (2002), bằng phương pháp

phân tích định tính đã đề xuất 5 nhân tố rủi ro tác

động vào tiến độ thi công công trình đó là: môi

trường chính trị, thiên nhiên, cơ sở hạ tầng; môi

trường kinh tế, tiền tệ, thi trường; nhân tố kỹ

thuật bên trong dự án; nhân tố phi kỹ thuật bên

trong dự án; nhân tố thực hiện thi công.

Tham khảo các nghiên cứu trên và một số nghiên

cứu khác, nhận thấy rằng các yếu tố tác động gây

ra rủi ro cho nhà thầu là rất nhiều Nói chung tất

cả các yếu tố gây tác hại cho nhà thầu đều ảnh

hưởng đến chi phí của họ Do đó rất cần thiết để

dựa vào các nghiên cứu trên và việc phỏng vấn

trực tiếp kết hợp với việc sử dụng bảng câu hỏi

mà đối tượng chính là các chuyên gia và các nhà

thầu xây dựng hiện nay để tìm ra các nhân tố chủ

yếu gây ra rủi ro chi phí cho nhà thầu.

3.Các nhân tố ảnh hưởng đến rủi ro chi phí

của nhà thầu:

Thông qua việc phỏng vấn trực tiếp và sử dụng

bảng câu hỏi các nhân tố rủi ro đã được nhân

dạng và tóm tắt như sau:

Dựa vào kết quả phỏng vấn và các bảng câu hỏi

trên, các nhân tố ảnh hưởng đến rủi ro chi phí

nhà thầu đã được nhận dạng: thời gian hoàn

thành từng công tác thi công và sự biến động

giá của hai loại vật tư chủ yếu là Thép và Xi

măng.

4- Các giả thiết nghiên cứu:

4.1- Giả thiết về nhân tố thứ nhất:

• Các công tác xây lắp được xét chính là các công tác xây lắp chính của công trình trong một tiến độ thi công tổng thể.

• Thời gian hoàn thành một công tác chính

là khoảng thời gian thi công công tác đó tính từ thời điểm bắt đầu đến thời điểm kết thúc, hoàn thành khối lượng của công tác đó căn cứ theo hồ sơ thiết kế.

4.2- Giả thiết về nhân tố thứ hai:

Nhân tố biến động giá vật tư được xem xét trong nghiên cứu này tập trung vào sự biến động giá của hai loại vật tư là thép và xi măng.Giá vật liệu được tham khảo trong phạm vi khu vực tp.Hồ Chí Minh

4.3- Giả thiết chung:

• Các yếu tố môi trường chính sách, thiên nhiên không có sự thay đổi lớn, đột ngột ảnh hưởng đến tiến độ và chi phí của nhà thầu.

• Trong quá trình xây dựng không có những

sự thay đổi quá lớn về phí chủ đầu tư.

• Việc cân đối tài chính trong nội bộ của nhà thầu ổn định và đáp ứng được nhu cầu của công trường.

• Nhu cầu sử dụng nhân công và máy móc trên công trường được đáp ứng kịp thời.

5 Mối quan hệ tương quan giá cả của các loại vật tư:

Như đã đề cập trên, dựa vào kết quả thu thập bảng câu hỏi và việc phỏng vấn trực tiếp, nghiên cứu đã thống kê và đưa ra giá của hai loại vật liệu chính có khả năng ảnh hưởng đến chi phí của nhà thầu đó là thép và xi măng:

• Vật liệu thép được chia làm 3 loại: Thép hình, thép có Þ<=10, thép có Þ>10.

• Vật liệu xi măng: xi măng Hà Tiên PC30.

•

Bảng 3- Ma trận hệ số tương quan giữa giá các

loại vật liệu

Thép Þ<=10 Thép Þ>10 Thép hình Xi măng Thép Þ<=10 1,00

Thép Þ>10

Thép hình

Xi măng

Nhân tốTỉ lệ %Thời gian thi

công83Giá vật tư 60Chi phí nhân

công53Nhân tố khác20

Bảng 1 -Kết quả thu được từ việc

phỏng vấn 30 đối tượng

- Hầu hết các kỹ sư trong ngành (89,5%)

đều nhận định rằng có mối quan hệ trực

tiếp giữa thời gian hoàn thành dự án và

chi phí thực hiện.

- Hầu hết (74,77%) các kỹ sư chịu trách

nhiệm về dự toán công trình khẳng định

sự biến động về giá vật tư(giá thép, xi măng),

chi phí nhân công và trang thiết bị có ảnh

hưởng rất lớn đến chi phí dự án

Bảng 2- Kết quả thu được từ 107 bảng câu hỏi

Phân phối xác xuất Gama Gama Gama Normal

Ghi chú: Giá thép tròn được tham khảo từ nguồn

của Sở Tài chính - Vật giá TP.HCM, 1999-2004)

5.Tiến độ thi công công trình và mối quan hệ

tương quan giữa các nhân tố rủi ro:

Nghiên cứu sẽ phân tích dựa trên tiến độ thi công nhà công nghiệp được tính toán dựa trên 29 công tác chính, khối lượng(tham khảo), và mối quan

hệ tương quan của chúng như sau:

Bảng 5- Tóm tắt các thông số của các công tác xây lắp công trình STT Tên công tác ĐVT Khối lượng

(Tham Khảo)

Thời gian thi công (ngày)

Hàm phân phối xác xuất dung cho mô

9 Cốp pha đà kiềng m² 520,00 8 Uniform

10 Bê tông đà kiềng m³ 38,50 8 Bêta

11 Tháo dỡ CP đà kiềng m² 520,00 8 Uniform

12 Cốt thép cột kg 7.432,00 8 Gama

13 Cốp pha cột m² 270,45 9 Weibull

14 Bê tông cột m³ 23,00 9 Extreme value

15 Tháo dỡ CP cột m² 270,45 9 Extreme value

16 Xây tường 200 m² 1.142,00 28 Weibull

17 Tô tường, cột m² 2.775,50 28 Extreme value

18 SXLD hệ thống cửa m² 387,50 5 Gama

19 Bả matit m² 3.134,50 15 Extreme value

20 Sơn nước m² 3.134,50 15 Extreme value

28 Vệ sinh công trường m² 3.713,00 2 Weibull

29 Lợp tole mạ màu m² 3.713,00 2 Pareto

Tổng thời gian thi công công trình = 190

Ghi chú: Hàm phân phối xác xuất của các nhân tố được thống kê và kiểm định với dữ liệu đầu vào là

29 công tác tương tự của 20 công trình trong quá khứ của nhà thầu.

6.Phân tích dữ liệu và kết quả:

6.1- Phân tích dữ liệu:

Việc phân tích dữ liệu dựa trên các nhân tố đầu vào là các biến rủi ro ứng với hàm phân bố xác xuất và

hệ số tương quan tương ứng với mô hình tác động như sau:

Hình 1-Mô hình tác động và phân tích rủi ro Với số liệu như trên, cùng với đơn giá thi công, định mức vật liệu ( thép, xi măng) cho từng công tác tương ứng, căn cứ theo mô hình mô phỏng Monte-Carlo với sự hổ trợ của phần mềm Crystal Ball như trên sẽ cho chúng ta biết kết quả của chi phí (giá vốn) của nhà thầu.

6.2- Kết quả phân tích:

Với khối lượng và tiến độ tham khảo như trên

kết hợp với đơn giá thi công, định mức vật tư

và chi phí nhân công và máy của từng công tác

của nhà th ầu C.I.D( mang tính tham khảo) ,

và với mức chi phí gián tiếp là 2.000.000

đồng/ngày ta sẽ có kết quả như sau:

Bả ng 6- Bảng kết quả trị thống kê của giá vốn

Statistics for Display Range: Value

số tương quan của các biến

Thời gian hoàn thành các công tác (từ 1-> 29)

Giá thép Þ<=10, Þ>10,

Thép hình, Xi măng

Thời gian hoàn thành các công tác (từ 1-> 29)

Giá thép Þ<=10, Þ>10, Thép hình, Xi măng

Tổng chi phí Nhân Công+máy Tổng chi phí vật

liệu GIÁ VỐN (i)

Tổng chi phí gián tiếp

XÁC XUẤT TÍCH LŨY CỦA GIÁ VỐN

i < =10.000 ; i = i+1 i > 10.000

Bắt đầu

Kết thúc

i = 1

Hình 2 -Xác xuất tích lũy giá vốn của nhà thầu

7 Kết luận và kiến nghị:

Kết quả phân tích đã chỉ ra rằng với sự biến

động về giá vật tư ( thép, xi măng) và thời gian

hồn thành cơng tác, giá vốn nhà thầu đã biến

động với một biên độ cực đại là 700.000.000

đồng Trong đĩ trị trung bình của giá vốn nằm

trong khoảng 3.247.683.806 ± 124.720.182

đồng, đây là khoảng giá trị đáng tin cậy (95%).

Kết quả này rất hữu ích đối với nhà thầu trong

việc ra quyết định đấu thầu

Căn cứ vào kết quả trên, nhà thầu cịn cĩ thể

biết được xác xuất hồn thành cơng trình với

một giá vốn nhất định Đồng thời dựa trên kết

quả trên nhà thầu cịn cĩ thể biết được xác xuất

đạt được lợi nhuận mong muốn thơng qua khả

năng chi trả của chủ đầu tư.

Tĩm lại, kết quả nghiên cứu đã chỉ ra rằng các

nhân tố tác động mạnh đến rủi ro chi phí của

nhà thầu bao gồm: thời gian hồn thành từng

cơng tác và giá vật tư ( thép, xi măng) Bên

cạnh đĩ thơng qua mơ hình tính tốn dựa trên

phương pháp mơ phỏng Monte-Carlo với sự hổ

trợ của phần mềm Crystal Ball, kết quả phân

tích đã cho ta thấy được khả năng và mức độ

ảnh hưởng của các biến rủi ro đến chi phí của

nhà thầu Trên cơ sở đĩ, quyết định cuối cùng

của nhà thầu cịn tùy thuộc vào tính phiêu lưu,

chấp nhận rủi ro và cĩ biện pháp, mơ hình

kiểm sốt rủi ro một cách hợp lý của mình.

Tuy nhiên để phát triển tiếp tục cho phương

pháp này, các tác giả đề nghị các nghiên cứu

tếip theo nên đi sâu vào lĩnh vực nhà dân dụng

như các cao ốc văn phịng, chung cư và đồng

thời kết hợp với bài tốn tối ưu hĩa về tiến độ

và chi phí để giải quyết một cách triệt để vấn

đề.

8.Tài liệu tham khảo:

1 Từ Vượng, 1998 Nghiên cứu và áp dụng

mơ hình tính tốn giải quyết các bài tốn tối

ưu hĩa sơ đồ mạng về thời gian và chi phí,

cĩ xét rủi ro về mặt thời gian Luận văn Thạc

Sỹ, Đại học Bách Khoa TP.HCM.112p

2 Gary Leonard Cave, 2002 Qualitative Analasis, Methodologies in USA Puerto Vallatar – Mexico – March 2002.

3 Raftery, J Risk analysis in project management E and FN Spon 1994

4 Glenday, Graham Monte- Carlo Simulation Techniques in the valuation of Truncated Distribution in the Context of Project Appraisal, Reading for Risk Analysis Harvard University 1996.

5 Merrow E.W., Yarossi M.E., Assessing project cost and Schedule Risk ACCE International’s profestional practice guide to risk, ACCE Transactions 1990.

6 Nystrom Paul C, Ramamurthy K., Wilson A.L Organization context, Climate and innovativeness: adoption of imaging technology, Journal of Engineering and technology Management (JET – M) 2002

NHÀ CHUNG C CHO NG Ở Ư ƯỜ I

CĨ THU NH P TH P: Ậ Ấ

ÁP D NG MƠ PH NG MONTE- Ụ Ỏ CARLO ĐỂ PHÂN TÍCH R I RO TÀI Ủ CHÍNH C A CÁC CƠNG TRÌNH Ủ

LO I NÀY Ạ

KS Tr n Minh Trí – H c viên cao h c ngành ầ ọ ọ

Công ngh & Qu n lý xây d ng, ệ ả ự Đạ ọ i h c Bách

Khoa TP.HCM.

TS L u Tr ng V n – Tr ng Khoa K ư ườ ă ưở ỹ

thu t & Công ngh , ậ ệ Đạ ọ i h c M TP.HCM ở

chung c cho ng i có thu nh p th p là ư ườ ậ ấ

phân khúc th tr ng có nhu c u r t l n ị ườ ầ ấ ớ

[1] Song th i gian qua l i ít doanhờ ạ

nghi p đ u t vì khó kh n trong vi c ệ ầ ư ă ệ

tìm đ c khu đ t “s ch” có giá th p ượ ấ ạ ấ

t ng ng, và ph i gi i bài toán giá đ t, ươ ứ ả ả ấ

nhu n mà nhà đ u t r t quan tâm thì ậ ầ ư ấ

nhu c u, ch t l ng, kh n ng thanh ầ ấ ượ ả ă

tóan c a ng i có thu nh p th p là y u ủ ườ ậ ấ ế

t quan tr ng không kém ố ọ , c n đ c c ầ ượ ơ

quan Nhà n c và doanh nghi p quan ướ ệ

tâm, nh m đ m b o đ u ra c a s n ằ ả ả ầ ủ ả

ph m và s n ph m ph i phù h p v i ẩ ả ẩ ả ợ ớ

ng i thu nh p th p ườ ậ ấ Ngoài ra v i s ớ ự

c nh tranh gay g t trong kinh doanh ạ ắ

b t đ ng s n cùng v i s bi n đ ng ấ ộ ả ớ ự ế ộ

c a kinh t th gi i, các d án b t đ ng ủ ế ế ớ ự ấ ộ

s n đã tr nên ả ở nhi u ề r i ro h n Tuy ủ ơ

nhiên , vi c thu hút đ u t vào l nh v c ệ ầ ư ĩ ự

nhà dành cho ng i có thu nh p th p ườ ậ ấ

đang h t s c khó kh n, hi m có m t ế ứ ă ế ộ

doanh nghi p đ n t – kinh doanh b t ệ ầ ư ấ

đ ng s n nào, nh t là doanh nghi p t ộ ả ấ ệ ư nhân hào h ng tham gia ứ [2] Và các ngân

h ng ng chính sách đúng đ n

c a Nhà N c, chúng tôi đ a ra nh ng ủ ướ ư ữ

ph n nghiên c u nh , mong làm an tâm ầ ứ ỏ

nh ng ng i đ u t cho l nh v c này ữ ườ ầ ư ĩ ự

d ng và Kinh doanh a c Hòa Bình ự Đị ố .

Ph ng pháp ươ mô ph ng Monte-Carlo ỏ

đ c l a ch n đ phân tích và đánh giá r i ượ ự ọ ể ủ

ro T đó đ a ra m t s bi n pháp đ d ừ ư ộ ố ệ ể ự

án mang l i l i nhu n cho ch đ u t và ạ ợ ậ ủ ầ ư

th c s đ n đ c “tay” ng i có thu ự ự ế ượ ườ

nh p th p ậ ấ

Ng i thu nh p th p không có ngh a là ườ ậ ấ ĩ

ng i có thu nh p d i m c trung ườ ậ ướ ứ bình c a thu nh p toàn xã h i mà ng i ủ ậ ộ ườ

thu nh p th p là nh ng ng i có thu ậ ấ ữ ườ

vì th thi u kh n ng thanh tóan,tr ế ế ả ă ở

thành nguyên nhân ch y u khi n ng i ủ ế ế ườ

thu nh p th p ch a th tham gia th ậ ấ ư ể ị

nhà cho h c sinh, sinh viên các c s đào ở ọ ơ ở

t o và nhà công nhân lao đ ng t i khu ạ ở ộ ạ

công nghi p t p trung, ệ ậ ng ườ i có thu

đ c h ng thêm 10% lãi đ nh ượ ưở ị

m c trên chi phí đ u t , đ c ứ ầ ư ượ

t ng m t đ xây d ng và h s ă ậ ộ ự ệ ố

s d ng đ t g p 1,5 l n so v i ử ụ ấ ấ ầ ớ

quy đ nh, đ c Nhà n c h tr ị ượ ướ ỗ ợ

đ u t h t ng k thu t ngoài ầ ư ạ ầ ỹ ậ

hàng rào d án (giao thông, c p ự ấ

đi n, c p thoát n c) Ch đ u ệ ấ ướ ủ ầ

t đ c kinh doanh theo ư ượ

ph ng th c bán (tr m t l n ươ ứ ả ộ ầ

ho c tr góp), cho thuê, cho thuê ặ ả

mua cho ng i có thu nh p ườ ậ

th p, khó kh n v nhà ấ ă ề

- Nhi u u đãi khác v thu : ề ư ề ế thuế

giá tr gia t ng b ng 0% ị ă ằ , mi n ễ

thu thu nh p doanh nghi p ế ậ ệ

trong 4 n m, ă k t khi có thu ể ừ

nh p ch u thu và ậ ị ế gi m 50% ả

thu thu nh p doanh nghi p ế ậ ệ

trong 5 n m ti p theo ă ế và chỉ

ph i n p 10% lo i thu này ả ộ ạ ế trong su t th i gian ho t đ ng ố ờ ạ ộ (đi u 5 ề Quy t đ nh s ế ị ố

22/07/2009, Th t ng Chính ủ ướ

ph ban hành Quy t đ nh s ủ ế ị ố 96/2009/Q -TTg s a đ i m t Đ ử ổ ộ

s đi u t i các quy t đ nh 65, 66, ố ề ạ ế ị 67/2009/Q -TTg qui đ nh: Đ ị

gi m 50% m c thu su t thu ả ứ ế ấ ế giá tr gia t ng và đ c mi n n p ị ă ượ ễ ộ thu thu nh p doanh nghi p ế ậ ệ

n m 2009 t ngày 22/7/2009 đ n ă ừ ế

h t ngày 31/12/2009 đ i v i thu ế ố ớ

nh p t ho t đ ng đ u t và kinh ậ ừ ạ ộ ầ ư doanh nhà đ cho h c sinh, ở ể ọ sinh viên các tr ng đ i h c, cao ườ ạ ọ

đ ng, trung h c chuyên nghi p, ẳ ọ ệ cao đ ng ngh , trung c p ngh , ẳ ề ấ ề công nhân làm vi c t i các khu ệ ạ công nghi p và ng i có thu ệ ườ

m t ph n ho c toàn b lãi vay ộ ầ ặ ộ

.V i các th t c đ n gi n khi

mua,thuê ho c thuê mua ng i có ặ ườ

thu nh p th p đ c phép bán ậ ấ ượ

ho c cho thuê sau khi tr h t ặ ả ế

ti n cho ch đ u t (sau khi ề ủ ầ ư

án Ng i có nhu c u mua, thuê, ườ ầ

thuê mua nhà thu nh p th p ở ậ ấ

t ng c ng và mái c ng.Trong ườ ứ ứ

quy t đ nh này, nh ng h dân có ế ị ữ ộ

nhu c u đ c vay tín d ng t ầ ượ ụ ừ

s đ c đáp ng ch ẽ ượ ứ ỗ ở

- B Xây d ng c ng đã ban hành ộ ự ũ thông tư 36/2009/TT-BXD

h ng d n vi c bán, cho thuê, ướ ẫ ệ cho thuê mua và qu n lý s d ng ả ử ụ nhà cho ng i có thu nh p ở ườ ậ

th p t i khu v c đô th ấ ạ ự ị Trong

đó, nguyên t c l a ch n đ i ắ ự ọ ố

t ng đ c mua, thuê, thuê mua ượ ượ nhà thu nh p th p đ c B ở ậ ấ ượ ộ Xây d ng d a theo b ng đi m ự ự ả ể

Vi c l a ch n đ i t ng đ c ệ ự ọ ố ượ ượ mua, thuê, thuê mua nhà thu ở

c a mô ph ng Monte-Carlo là l y m t ủ ỏ ấ ộ cách ng u nhiên theo quy lu t phân ph i ẫ ậ ố xác su t các giá tr có th có c a các bi n ấ ị ể ủ ế

ng u nhiên đ u vào và tính ra m t k t ẫ ở ầ ộ ế

nhau, d a trên nguyên lý mô ph ng ự ỏ

Monte Carlo và trên n n ph n m m ề ầ ề

Excel Crystal Ball cho phép nh ng ữ

ng i s d ng đ nh ngh a các phân b ườ ử ụ ị ĩ ố

xác su t trên m t t p các bi n s ng u ấ ộ ậ ế ố ẫ nhiên c a mô hình Crystal Ball ủ có nhi u công c khác nhau tr giúp cho ề ụ ợ

ng i s d ng trong vi c thi t l p và ườ ử ụ ệ ế ậ phân tích các mô hình (Bootstrap, phân tích Tornado, mô ph ng 2D và Batch ỏ Fit).

Theo quy trình nghiên c u trong ứ

Hình 1, tr c h t các bi n đ u vào (cònướ ế ế ầ

đ c g i là bi n r i ro) đ c nh n ượ ọ ế ủ ượ ậ

d ng thông qua xem xét t ng quan các ạ ổ nghiên c u đã th c hi n K ti p mô ứ ự ệ ế ế hình tính toán l i nhu n d án nghiên ợ ậ ự

c u đ c thi t l p trong n n Excel ứ ượ ế ậ ề Sau đó, th c hi n mô ph ng Monte- ự ệ ỏ Carlo v i ph n m m Crystal Ball các ớ ầ ề

y u t r i ro chính và phân tích m c đ ế ố ủ ứ ộ

r i ro tác đ ng vào hi u qu tài chính d ủ ộ ệ ả ự

án đ u t xây d ng chung c cho ng i ầ ư ự ư ườ thu nh p th p ánh giá hi u qu tài ậ ấ Đ ệ ả chính d a trên giá tr ự ị NPV, IRR, B/C và

kh n ng chi tr c a ng i có thu ả ă ả ủ ườ

nh p th p ậ ấ đ xem xét tính kh thi c aể ả ủ

d án T đó đ a ra m t s ki n ngh ự ừ ư ộ ố ế ị giúp các nhà đ u t đ a ra chi n l c ầ ư ư ế ượ kinh doanh lâu dài c a mình m t cách ủ ộ

ty C ph n Xây d ng và Kinh doanh ổ ầ ự

a c Hòa Bình đang xin phép đ u t và

4 Không vay ngân hàng,

c a ng i mua và mang l i l i nhu n ủ ườ ạ ợ ậ

cao cho ch đ u t vì giá nhà r s bán ủ ầ ư ẻ ẽ

đ c nhanh thì ch n ph ng án 4 là ượ ọ ươ thích h p v i giá bán 7,954,000 ợ ớ (đ ng/m2) và l i nhu n là ồ ợ ậ 19,523,000,000 (đ ng) Ngh a là doanh ồ ĩ nghi p ph i tìm đ c đ i tác góp v n ệ ả ượ ố ố cùng đ u t và Nhà n c h tr doanh ầ ư ướ ỗ ợ nghi p b ng h tr v v n, v đ t đai, ệ ằ ỗ ợ ề ố ề ấ v.v đ tr c ti p hay gián ti p tác đ ng ể ự ế ế ộ giúp doanh nghi p gi m chi phí đ u t , ệ ả ầ ư

t đó gi m giá bán đ ng i dân có th ừ ả ể ườ ể mua Bên c nh đó vi c công b thông ạ ệ ố tin, h tr th t c hành chính 1 cách đ y ỗ ợ ủ ụ ầ

đ , rõ ràng đ n các doanh nghi p s giúp ủ ế ệ ẽ doanh nghi p có các ph ng án đ u t , ệ ươ ầ ư kinh doanh phù h p và gi m r t nhi u ợ ả ấ ề chi phí, th i gian c a doanh nghi p ờ ủ ệ

c ng nh c quan Nhà n c ũ ư ơ ướ

6 Phân tích tài chính c a d án khi ủ ự tính đế n r i ro (phân tích mô ủ

ph ng) ỏ 6.1 Phân ph i xác su t c a các bi n ố ấ ủ ế

u vào.

đầ

Xác đ nh phân ph i xác su t c a các bi n ị ố ấ ủ ế

đ u vào là quan tr ng trong th c hi n ầ ọ ự ệ

mô ph ng Monte-Carlo ỏ [5] Các phân

ph i xác su t c a bi n đ u vào s đ c ố ấ ủ ế ầ ẽ ượ nghiên c u d a trên các s li u th ng kê ứ ự ố ệ ố quá kh c a bi n đ u vào và ý ki n các

chuyên gia B ng 2 trình bày k t qu xác ả ế ả

đ nh phân ph i xác su t c a các bi n đ u ị ố ấ ủ ế ầ vào b ng cách dùng ch c n ng ằ ứ ă Fit trong

Các tham số

c b n c a ơ ả ủ hàm phân

ph ng ỏ su t ấ ph i xác ố

su t ấ

1 L m phát ạ Phân

ph i ố tam giác

-1,19%;

Max = 25,4%;

Likeliest = -0,6%

10,22%;

Max = 23,72%;

Likeliest = 10,5%

Min = 10%;

Max = 20%;

Likeliest = 15%

4 Giá thành

xây d ng ự

Phân

ph i ố tam giác

Min = 3,7 tri u ệ

đ ng/m2; ồ Max = 4,5 tri u ệ

đ ng/m2; ồ Likeliest = 4,07 tri u ệ

Min = 7,5 tri u ệ

đ ng/m2; ồ Max = 9,5 tri u ệ

đ ng/m2; ồ Likeliest = 8,14 tri u ệ

u t

đầ ư

Th c hi n v i 10,000 l n mô ph ng ự ệ ớ ầ ỏ (10,000 trials) cho 6 bi n đ u vào ế ầ

(input variables): l m phát, lãi su t ngân ạ ấ hàng, su t sinh l i mong mu n c a ấ ợ ố ủ

ch ủ đầ u t , ư giá thành xây d ng, ự giá bán

c n h và th i gian vay ngân hàng ă ộ ờ Số

bi n đ u ra (output variables) là 3 bi n ế ầ ế bao g m các ch tiêu đánh giá d án ồ ỉ ự NPV, IRR, B/C.

Các k t qu mô ph ng các bi n đ u ra ế ả ỏ ế ầ

(NPV, IRR, B/) theo quan đi m chể ủ

đ u t đ c trình bày trong ầ ư ượ B ng 3, ả

- Giá tr nh nh t c a giá tr hi n ị ỏ ấ ủ ị ệ

t i ròng NPV < 0, t ng t nh ạ ươ ự ư

v y các giá tr nh nh t c a su t ậ ị ỏ ấ ủ ấ thu l i n i t i IRR < 15% ợ ộ ạ (su t thu l i mong mu n c a ấ ợ ố ủ

ch đ u t ) và t s l i ủ ầ ư ỷ ố ợ nhu n/chi phí ậ : B/C < 1, ch ng ứ

- Xác su t đ giá tr hi n t i ròng ấ ể ị ệ ạ NPV < 0 và B/C < 1 theo mô

ph ng Monte-Carlo là 43.24%, ỏ còn xác su t đ su t thu l i n i ấ ể ấ ợ ộ

t i IRR < 15% là 28.57%, đây là ạ

nh ng con s khá l n, d án có ữ ố ớ ự

tính r i ro cao Nguyên nhân tình ủ

tr ng trên m t ph n là do cu c ạ ộ ầ ộ

kh ng ho ng tài chính toàn c u ủ ả ầ

vào n m 2008 đã tác đ ng x u đ n ă ộ ấ ế

tình hình kinh doanh b t đ ng ấ ộ

s n nói chung và c n h chung ả ă ộ

c cho ng i thu nh p th p nói ư ườ ậ ấ

riêng Bên c nh đó, v i m c đích ạ ớ ụ

t ng l i nhu n nên trong m t ă ợ ậ ộ

th i gian dài các doanh nghi p ờ ệ

“đua nhau” xây d ng hàng lo t ự ạ

cao c v n phòng v i hàng tr m ố ă ớ ă

ngàn mét vuông sàn khi n cho ế

ngu n cung quá l n, trong khi ồ ớ

nhu c u thuê các cao c v n ầ ố ă

hình kinh doanh các cao c v n ố ă

phòng không kh quan s gây ả ẽ

có lúc lên đ n 21%/ n m, đi u này ế ă ề

gi i thích lý do t i sao khi mô ả ạ

ph ng trong nh ng tr ng h p ỏ ữ ườ ợ

r i ro nh t d án có kh n ng ủ ấ ự ả ă thua l ỗ

- Vì khi phân tích hi u qu d án ệ ả ự

có ph thu c vào bi n đ u vào nên ụ ộ ế ầ khi giá bán dao đ ng t 7,5-10 ộ ừ tri u đ ng/m2 thì k t qu phân ệ ồ ế ả tích mô ph ng cho ta xác su t ỏ ấ

đ d án thành công khá cao v i ể ự ớ NPV > 0 và B/C >1 là 74.26%, xác su t đ IRR > 15% là ấ ể 83.74%.

7 Đề xu t m t s gi i pháp h tr ấ ộ ố ả ổ ợ tài chính để phát tri n nhà cho ể

g i Ngân hàng hàng tháng là 1,461,000 ử

đ ng ồ Đố ớ i v i ph ng án này thì m t k ươ ộ ỹ

s m i ra tr ng v i m c l ng ư ớ ườ ớ ứ ươ 4,000,000 đ ng/tháng thì c ng có kh ồ ũ ả

C n c k t qu nghiên c u, nhóm ă ứ ế ả ứ

tác gi đ xu t m t s gi i pháp h tr ả ề ấ ộ ố ả ổ ợ

v tài chính đ phát tri n nhà cho ng i ề ể ể ườ

có thu nh p th p t i TP.HCM: ậ ấ ạ

- D án ự nên đ c ngân sách thành ượ

ph h tr toàn b lãi vay ố ỗ ợ ộ nh đã ư

khu kinh t , khu công nghi p, ế ệ

khu ch xu t, khu công ngh ế ấ ệ

cao theo “Quy đ nh v ị ề th c ự

- Các doanh nghi p ệ đ ượ c h tr ỗ ợ

vay t i đa 70% giá tr xây l p và ố ị ắ

ng i mua, thông tin thông ườ

qua các đ n v truy n thông, báo ơ ị ề chí, (là các đ n v r t quan tr ng ơ ị ấ ọ trong vi c thông tin và giúp đ ệ ỡ

ng i dân) đ ng i mua không ườ ể ườ

ph i mua giá c n h đã b t ng lên ả ă ộ ị ă

do mua qua trung gian.

c ng vì không hi u rõ khách hàng ũ ể nào là ti m n ng ề ă Thông qua nghiên c u, ch đ u t có th xác ứ ủ ầ ư ể

đ nh c h i bán hàng/ cho thuê ị ơ ộ

ti m n ng, n m rõ h n kh ề ă ắ ơ ả

n ng sinh l i c a các phân khúc ă ờ ủ khách hàng khác nhau t đó đ u t ừ ầ ư ngu n l c hi u qu h n, t o ồ ự ệ ả ơ ạ

ra s khác bi t cho c n h Nhà ự ệ ă ộ

đ u t c n tìm hi u nhu c u và ầ ư ầ ể ầ

kh n ng sinh l i t nhóm ả ă ờ ừ khách hàng m c tiêu h n là ch chú ụ ơ ỉ

tr ng đ n các đ c đi m và ti n ọ ế ặ ể ệ nghi c a b t đ ng s n ủ ấ ộ ả

- Vi c m nh d n áp d ng các ệ ạ ạ ụ công ngh tiên ti n, đa d ng hóa ệ ế ạ kênh huy đ ng v n, khai thác ộ ố

nh ng hình th c liên k t đa ữ ứ ế

d ng s mang l i hi u qu ạ ẽ ạ ệ ả cao cho chính doanh nghi p ệ

c ng nh xã h i Nh đó doanh ũ ư ộ ờ nghi p rút ng n th i gian hoàn ệ ắ ờ thành d án, gi m chi phí xây ự ả

d ng công trình nên nhà s đ n ự ẽ ế

“tay” ng i dân v i giá phù h p ườ ớ ợ

và tình hình kinh doanh c a ủ doanh nghi p c ng phát tri n ệ ũ ể

t t ố /.

[5] Soo-Yong Kim, Luu Truong Van,

Han-Ki Ha and Nguyen Quoc Tuan

(2007), “Risk Analysis for Industrial Project in Construction Phase: A Monte-Carlo Simulation Approach,”

Book of abstract & final program of ICCPM/ICCEM 2007, Singapore, pp.

52.

VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP

MÔ PHỎNG MONTE CARLO VÀO PHÂN TÍCH , ĐÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN CHUNG

CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP

THẤP 3.1 Quy trình lập Mô phỏng Monte Carlo

Mô ph ng Monte Carlo là m t côngỏ ộ

c đ phân tích các hi n t ng cóụ ể ệ ượ

ch a y u t r i ro nh m rút ra l iứ ế ố ủ ằ ờ

gi i g n đúng Nó còn đ c g i làả ầ ượ ọ

ph ng pháp th nghi m th ng kê.ươ ử ệ ố

Mô ph ng Monte Carlo th ngỏ ườ

đ c s d ng khi vi c th c hi n cácượ ử ụ ệ ự ệthí nghi m ho c các ph ng phápệ ặ ươtính toán b ng gi i tích g p nhi uằ ả ặ ềkhó kh n ho c không th th c hi nă ặ ể ự ệ

đ c, đ c bi t là khi s d ng các máyượ ặ ệ ử ụtính s và không yêu c u nh ng côngố ầ ữ

c toán h c ph c t p Th c ch tụ ọ ứ ạ ự ấ

c a mô ph ng này là l a ch n m tủ ỏ ự ọ ộcách ng u nhiên c a các bi n đ u vàoẫ ủ ế ầ(risk variables) ng u nhiên đ có m tẫ ể ộ

k t qu th c nghi m c a đ i l ngế ả ự ệ ủ ạ ượ

t ng h p c n phân tích Quá trình đóổ ợ ầ

Mô hình này xác đ nh các m i quan hị ố ệ

đ i theo m t hàm phân ph i xác xu t ,ổ ộ ố ấ

d n đ n các bi n k t qu c ng bi nẫ ế ế ế ả ũ ếthiên theo, do đó khi thi t l p môế ậhình mô ph ng ta ph i thi t l p cácỏ ả ế ậcông th c th hi n các m i liên hứ ể ệ ỗ ệnày

tr ng h p có nhi u ý ki n chuyênườ ợ ề ế

gia M t lo i phân ph i b c thangộ ạ ố ậ

đ c v t qua V i nh ng phânượ ượ ớ ữ

ph i d ng tam giác hay b c thangố ạ ậ

Tìm cách phát ra hay l a ch n m tự ọ ộcách ng u nhiên k t c c c a các bi nẫ ế ụ ủ ế

l i cho đ n khi đ nh ng k t quạ ế ủ ữ ế ả

c n thi t, c n ph i th c hi n m tầ ế ầ ả ự ệ ộ

s khá l n nh ng phép th Monteố ớ ữ ửCarlo, có khi đ n hàng tr m l n Nóiế ă ầ