B in ri ro ủC nc vào đc tr ng ư
3.3 .Đánh giá kết quả phân tích
• Bi u đ phân ph i xác su tế ồ ố ấ
NPV
Xác đ nh các nhân t tác đ ng (bi n đ u vào) đ n ị ố ộ ế ầ ế hi u qu tài chính d án nghiên c uệ ả ự ứ Tính h p lý c a ợ ủ k t qu mơ ph ngế ả ỏ K t lu n và đ xu t ế ậ ề ấ H p lýợ Khơng h p lýợ Thi t l p mơ hình mơ ph ng các y u t r i ế ậ ỏ ế ố ủ
ro quan tr ngọ
Ti n hành mơ ph ng Monte-Carlo v i ph n ế ỏ ớ ầ m m Crystal Ballề
Ch n l i ọ ạ bi n đ u vàoế ầ
• Bi u đ phân ph i xác su tế ồ ố ấ
IRR • Bi u đ th hi n s t ngế ồ ể ệ ự ươ
quan gi a các nhân t đ u vàoữ ố ầ
c a NPVủ
• Bi u đ th hi n s t ngế ồ ể ệ ự ươ
quan gi a các nhân t đ u vàoữ ố ầ
T k t qu mơ ph ng chúng ta cĩừ ế ả ỏ
th rút ra các nh n xét sau:ể ậ
- Giá tr nh nh t c a giá tr hi n t iị ỏ ấ ủ ị ệ ạ
rịng NPV < 0, t ng t nh v yươ ự ư ậ
các giá tr nh nh t c a su t thuị ỏ ấ ủ ấ
l i n i t i IRR < 10% (su t thuợ ộ ạ ấ
l i mong mu n c a ch đ u t )ợ ố ủ ủ ầ ư ch ng t trong tr ng h p r iứ ỏ ườ ợ ủ ro nh t d án cĩ kh n ng thuaấ ự ả ă l .ỗ Nh ng xác su t đ th c hi nư ấ ể ự ệ d án thành cơng v n l n h n xácự ẫ ớ ơ su t đ d án th t b i, ví nh xácấ ể ự ấ ạ ư su t đ d án thành cơng v i NPVấ ể ự ớ > 0 là 61.15%, xác su t đ IRR >ấ ể 10% là 61.28%. - Xác su t đ giá tr hi n t i rịngấ ể ị ệ ạ
NPV < 0 theo mơ ph ng Monte-ỏ
Carlo là 38.85%, cịn xác su t đấ ể
su t thu l i n i t i IRR < 1ấ ợ ộ ạ 0% là 38.22%, đây là nh ng con s kháữ ố
l n, d án cĩ tính r i ro cao.ớ ự ủ
Nguyên nhân tình tr ng trên m tạ ộ
ph n là do cu c kh ng ho ng tàiầ ộ ủ ả
chính tồn c u vào n m 2008 đã tácầ ă
đ ng x u đ n tình hình kinhộ ấ ế
doanh b t đ ng s n nĩi chung vàấ ộ ả
c n h chung c cho ng i thuă ộ ư ườ
nh p th p nĩi riêng. Bên c nh đĩ,ậ ấ ạ
v i m c đích t ng l i nhu n nênớ ụ ă ợ ậ
trong m t th i gian dài các doanhộ ờ
nghi p “đua nhau” xây d ng hàngệ ự
lo t cao c v n phịng v i hàngạ ố ă ớ
cho ngu n cung quá l n, trongồ ớ
khi nhu c u thuê các cao c v nầ ố ă
phịng gi m do doanh nghi pả ệ
ti t ki m chi các kho n nh thuêế ệ ả ư
m t b ng đ đ u t t ng hi uặ ằ ể ầ ư ă ệ
qu cho s n xu t và kinh doanh.ả ả ấ
Vì v y do trong lúc l p d án đ uậ ậ ự ầ
t , các ch đ u t đã khơng l ngư ủ ầ ư ườ
h t đ c nh ng r i ro c a tìnhế ượ ữ ủ ủ
hình th tr ng và khơng d báoị ườ ự
đ c nhu c u m i c a thượ ầ ớ ủ ị
tr ng thì dù cho là doanh nghi pườ ệ
l n nh ng tình hình kinh doanhớ ư
các cao c v n phịng khơng khố ă ả
quan s gây thi u v n tr mẽ ế ố ầ
tr ng và khĩ đ đ u t các phân khúcọ ể ầ ư
khác.
- S t ng quan gi a các nhân t đ uự ươ ữ ố ầ
vào nh h ng l n đ n NPV c aả ưở ớ ế ủ
d án, ta th y y u t ự ấ ế ố giá thanh xây d ngự là y u t cĩ t m nh h ngế ố ầ ả ưở l n nh t làm gi m l i nhu n vàớ ấ ả ợ ậ tính kh thi c a d án. ả ủ ự Giá thành càng cao thì d án càng b t l i ,ự ấ ợ d i nh h ng c a cu cướ ả ưở ủ ộ kh ng ho ng kinh t tồn c uủ ả ế ầ khi n cho l m phát cu i n mế ạ ố ă 2008 lên đ n 19.89%, ế đ ng th iồ ờ
kéo theo giá nguyên v t li u xâyậ ệ
d ng bi n đ ng t ng theoự ế ộ ă , đi uề
này gi i thích lý do t i sao khi mơả ạ
ph ng trong nh ng tr ng h pỏ ữ ườ ợ
r i ro nh t d án cĩ kh n ngủ ấ ự ả ă
KÕt luËn
Trong quá trình th c hi n các d án ự ệ ự
đ u t các doanh nghi p luơn ph i ầ ư ệ ả
đ ng đ u v i nhi u r i ro, do đĩ ươ ầ ớ ề ủ
vi c d báo đ nh tính c ng nh đ nh ệ ự ị ũ ư ị
l ng nh ng tác đ ng c a nh ng ượ ữ ộ ủ ữ
y u t r i ro lên tính hi u qu c a ế ố ủ ệ ả ủ
d án là vi c làm khơng th thi u ự ệ ể ế
trong giai đo n l p d án .ạ ậ ự
D án chung c cho ng i ự ư ườ
thu nh p th p , là nh ng d án tr ng ậ ấ ư ự ọ
đi m đang đ c nhà n c quan tâm và ể ượ ướ
thúc đ y th c hi n .Hi n nay, m c dùẩ ự ệ ệ ặ
đ c h ng nhi u chính sách u đãi ượ ưở ề ư
khi th c hi n d án Chung c cho ự ệ ự ư
ng i thu nh p th p song các doanhườ ậ ấ
nghi p đ u t xây d ng v n ch a ệ ầ ư ự ẫ ư
m n mà v i các d án lo i này vì đ ă ớ ự ạ ể
đ u t cho d án địi h i ngu n v n ầ ư ự ỏ ồ ố
l n , nh ng kh n ng thu h i v n ớ ư ả ă ồ ố
ch m , l i nhu n th p h n nhi u ậ ợ ậ ấ ơ ề
so v i các lo i d án khác .ớ ạ ự
Qua đ tài, tác gi qua tìm hi uề ả ể
v v n đ r i ro trong quá trình ề ấ ể ủ
th c hi n các d án đ u t xây ự ệ ự ầ ư
d ng , đã làm bài tốn d báo mang tínhự ự
đ nh l ng v nh ng tác đ ng c a ị ượ ề ữ ộ ủ
m t s y u t r i ro lên các ch tiêu ộ ố ế ố ủ ỉ
hi u qu tài chính c a d án chung ệ ả ủ ự
c cho ng i thu nh p th p . Bài ư ườ ậ ấ
tốn th c hi n b ng ph ng pháp ự ệ ằ ươ Mơ ph ng Monte-Carlo, v i h ỏ ớ ỗ tr c a ph n m m Crystal Ball, ợ ủ ầ ề trên c s các k t qu phân tích, ơ ở ế ả nh n th y :ậ ấ - Khi th c hi n d án các doanh ự ệ ự nghi p s đ i m t v i s bi n ệ ẽ ố ặ ớ ự ế đ ng c a các y u t : lái su t cho ộ ủ ế ố ấ
vay v n c a ngân hàng, giá thành xây ố ủ
- V i tác đ ng c a các y u t r iớ ộ ủ ế ố ủ
ro , n u doanh nghi p xây d ng ế ệ ự
m t d án v i dịng ti n thu- chi ộ ự ớ ề
h p lí kh n ng thành cơng c a ợ ả ă ủ
d án v n khá cao, doanh nghi p ự ẫ ệ
đ u t vào các d án này v n cĩ l i ầ ư ự ẫ ợ
nhu n.ậ
Do đĩ, đ tài gĩp ph n đ a ra m t ề ầ ư ộ
s nh n đinh khuy n khích các ố ậ ế
doanh nghi p đ u t vào các d án ệ ầ ư ự
Chung c cho ng i thu nh p ư ườ ậ
th p , gĩp ph n thúc đ y quá trình ấ ầ ẩ
th c hiên k hoach gi i quy t v n ự ế ả ế ẫ
đ nhà cho ng i thu nh p th p ể ở ườ ậ ấ
hiên nay.
danh mơc TµI LIƯU THAM KH¶O
1. Quản lý rủi ro, một cơng cụ tơt cho quản lý dự án. Bài giảng của PGS Lê Kiều cho các lớp quản lý dự án của Học Viện Cán bộ đơ thị và xây dựng - Bộ Xây dựng.
2. Gary Leonard Cave, 2002.
Qualitative Analasis,
Methodologies in USA. Puerto Vallatar – Mexico – March 2002. 3. Raftery, J.. Risk analysis in project management. E and FN Spon. 1994
4. Glenday, Graham. Monte- Carlo Simulation Techniques in the valuation of Truncated Distribution in the Context of Project Appraisal, Reading for Risk Analysis. Harvard University 1996.
5. Merrow E.W., Yarossi M.E., Assessing project cost and
Schedule Risk. ACCE
International’s profestional
practice guide to risk, ACCE Transactions 1990.
6. Nystrom Paul C, Ramamurthy K., Wilson A.L. Organization context, Climate and innovativeness: adoption of imaging technology, Journal of Engineering and technology Management (JET – M) 2002.