Công tác định giá bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ tại công ty trách nhiệm hữu hạn thẩm định giá và đại lý thuế việt nam

CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP 0 MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 3 1 Tính cấp thiết của đề tài 1 2 Mục đích nghiên cứu 1 3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2 4 Phương pháp nghiên cứu 2 5 Kết cấu của đề tài 3 CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ[.]

0 MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Mục đích nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Kết cấu đề tài .3 CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH XỬ LÝ NỢ 1.1 Khái quát định giá bất động sản 1.1.1 Khái niệm định giá bất động sản 1.1.2 Vai trò định giá BĐS 1.1.2.1 Vai trò định giá BĐS cá nhân .5 1.1.2.2 Vai trò định giá BĐS Nhà nước 1.1.3 Nguyên tắc định giá BĐS 1.1.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu 1.1.3.2 Nguyên tắc thay .6 1.1.3.3 Nguyên tắc đóng góp .7 1.1.3.4 Nguyên tắc cung cầu .7 1.1.3.5 Nguyên tắc dự báo 1.1.4 Các phương pháp định giá BĐS .8 1.1.4.1 Phương pháp so sánh 1.1.4.2 Phương pháp chi phí 13 1.1.4.3 Phương pháp thu nhập 14 1.1.4.4 Phương pháp thặng dư 16 1.2 Định giá bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ 19 1.2.1 Khái niệm mục đích xử lý 19 1.2.2 Quy trình định giá BĐS phục vụ mục đích xử lý nợ .21 1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá BĐS phục vụ mục đích xử lý nợ 24 1.3.1 Nhân tố chủ quan 24 1.3.2 Nhân tố khách quan 25 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH XỬ LÝ NỢ TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẠI LÝ THUẾ VIỆT NAM 26 2.1 Tổng quan Công ty TNHH Thẩm định giá Đại lý Thuế Việt Nam 26 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển VTA 26 2.1.2 Lĩnh vực hoạt động 27 2.1.3 Cơ cấu tổ chức 29 2.2 Thực trạng công tác định giá BĐS phục vụ mục đích xử lý nợ VTA 30 2.2.1 Quy trình định giá VTA 30 2.2.2 Thực trạng vận dụng quy trình để định giá BĐS phục vụ mục đích xử lý nợ 32 2.3 Đánh giá công tác định giá BĐS phục vụ mục đích xử lý nợ VTA .41 2.3.1 Những kết đạt .41 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân 43 2.3.2.1 Những hạn chế 43 2.3.2.2 Những nguyên nhân 44 CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH XỬ LÝ NỢ TẠI CƠNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẠI LÝ THUẾ VIỆT NAM 46 3.1 Phương hướng phát triển VTA 46 3.2 Một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá BĐS phục vụ mục đích xử lý nợ VTA .47 3.2.1 Hoàn thiện kỹ thuật áp dụng phương pháp 47 3.2.2 Hồn thiện cơng tác đào tạo nguồn nhân lực chuyên nghiệp cho công tác định giá bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ VTA 47 3.2.3 Hoàn thiện quy trình định giá bất động phục vụ mục đích xử lý nợ VTA 48 3.2.4 Hoàn thiện sở liệu 49 3.3 Kiến nghị 50 3.1.1 Kiến nghị với Nhà nước 50 3.1.2 Kiến nghị với Bộ Tài 51 KẾT LUẬN .54 PHỤ LỤC DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU Bảng 1.1: Bảng quy đổi giá BĐS đơn vị so sánh chuẩn 10 Bảng 1.2: Bảng điều chỉnh yếu tố so sánh 11 Sơ đồ : Quy trình định giá BĐS phục vụ mục đích xử lý nợ 21 Sơ đồ 2: Bộ máy hành VTA 29 Sơ đồ 3: Quy trình định giá VTA .30 PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hoạt động định giá có lịch sử hình thành phát triển lâu đời nhiều nước giới, hoạt động khách quan tồn điều kiện kinh tế- xã hội kinh tế sản xuất hàng hóa, đặc biệt kinh tế phát triển theo chế thị trường Ở Việt Nam, hoạt động định giá mẻ hoạt động cho thấy tầm quan trọng phát triển kinh tế quốc gia Trong năm gần đây, hoạt động định giá Việt Nam phát triển cách nhanh chóng với lượng lớn doanh nghiệp tham gia đội ngũ định giá viên ngày chuyên nghiệp Trong thời gian qua, hệ thống Ngân hàng thương mại Việt Nam phải đối mặt với nhiều khó khăn, điển hình vấn đề nợ xấu Nợ xấu trở thành nỗi lo thường trực nhiều Ngân hàng thương mại khơng giới mà cịn hệ thống tổ chức tín dụng, NHTM Việt Nam Nợ xấu đã, tiếp tục tác động tiêu cực đến việc lưu thơng dịng vốn vào kinh tế Ngoài ra, việc xử lý nợ xấu khơng tốt ảnh hưởng đến tính an tồn, hiệu hoạt động kinh doanh tín dụng NHTM Việt Nam Tuy nhiên, khâu để xử lý nợ xấu cơng việc khó khăn phân loại định giá khoản nợ xấu Định giá BĐS phục vụ mục đích xử lý nợ thường phức tạp, địi hỏi tính xác cao nên NHTM thường khơng tự thực công việc Xuất phát từ lý trên, qua q trình thực tập Cơng ty TNHH Thẩm định giá Đại lý Thuế Vệt Nam, em nhận thấy vấn đề tồn hoạt động định giá BĐS phục vụ mục đích xử lý nợ tầm quan trọng công tác nên em định chọn đề tài : “ Công tác định giá bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ Công ty TNHH Thẩm định giá Đại lý thuế Việt Nam” làm chuyên đề tốt nghiệp Mục đích nghiên cứu Hệ thống sở lý luận định giá bất động sản định giá bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ Phân tích đánh giá thực trạng công tác định giá bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ VTA, nững kết đạt được, hạn chế nguyên nhân hạn chế Đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản với mục đích xử lý nợ VTA Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng: Công tác định giá bất động sản phục vụ mục đich xử lý nợ Phạm vi nghiên cứu: Công tác định giá bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ VTA, số liệu thu thập từ dự án: Tòa nhà Dịch vụ Thương mại văn phòng hộ Crystal Tower 155-161 Mai Hắc Đế, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội dự án định giá quyền sử dụng đất tài sản gắn liền đất phòng 6, nhà 132 đường Lê Duẩn, Phường Nguyễn Du, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội Nội dung: Nghiên cứu sở công tác định giá BĐS phục vụ mục đích xử lý nợ thơng qua việc nghiên cứu, phân tích ví dụ điển hình thực cơng ty TNHH Thẩm định giá Đại lý thuế Việt Nam, từ rút kết đạt hạn chế cịn tồn để tìm giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá BĐS phục vụ mục đích xử lý nợ VTA Thời gian: nghiên cứu va thu thập sữ liệu thực tế công tác định giá bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ VTA năm 2016 Phương pháp nghiên cứu Trong trình thực đề tài, phương pháp nghiên cứu sử dụng bao gồm:  Phương pháp thu thập, xử lý thông tin  Phương pháp thống kê, tổng hợp so sánh  Phương pháp phân tích Thơng tin sử dụng chuyên để thông tin thứ cấp, thu thập gián tiếp từ số nguồn khác nhau: tài liệu nghiên cứu lĩnh vực thẩm định giá; văn pháp quy hoạt động thẩm định giá; tài liệu, báo cáo thẩm định giá VTA Kết cấu đề tài Chương I: Cơ sở lý luận định giá bất động sản định giá bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ Chương II: Thực trạng cơng tác định giá bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ Công ty TNHH Thẩm định giá Đại lý thuế Việt Nam Chương III: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ Cơng ty TNHH Thẩm định giá Đại lý thuế Việt Nam CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH XỬ LÝ NỢ 1.1 Khái quát định giá bất động sản 1.1.1 Khái niệm định giá bất động sản Hiện nay, có nhiều đề tài nghiên cứu định giá BĐS, kèm theo khái niệm khác tùy theo quan điểm, hầu hết sử dụng khái niệm sau: “Định giá BĐS hình thức phân tích kinh tế ứng dụng, việc ước tính giá trị quyền sở hữu BĐS cụ thể hình thức tiền tệ cho mục đích xác định rõ điều kiện cụ thể thị trường định với phương pháp phù hợp Định giá BĐS thực chất định giá đất định giá tài sản gắn liền với đất ( có) Trong trường hợp bao gồm việc định giá tài sản gắn liền với đất, khơng thể mà tách chúng hồn tồn độc lập nhuau, BĐS ssown vị thống nhất: thống quyền chiếm hữu, sử dụng mục đích sử dụng BĐS tài sản di dời nên giá trị BĐS chịu tác động nhiều yếu tố Số lượng yếu tố mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá trị BĐS không giống nhau, chúng phụ thuộc vào loại BĐS, vị trí BĐS Vì việc xác định quyền BĐS, yếu tố mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá trị BĐS khó khăn, phức tạp Theo Luật Kinh doanh BĐS: “ Định giá BĐS hoạt động tư vấn, xác định giá cảu BĐS cụ thể thời điểm xác định Việc định giá BĐS phải dựa tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng BĐS giá thị trường thời điểm định giá Việc định giá BĐS phải độc lập, khách quan, trung thực tuân thủ pháp luật Như vậy, nội dung định giá BĐS bao gồm: Định giá BĐS việc ước tính giá BĐS cụ thể Tại thời điểm định Tại thị trường định Cho mục đích xác định Tiêu chí kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng BĐS Theo phương pháp, tiêu chuẩn định Cần lưu ý hoạt động định giá BĐS việc ước tính giá BĐS Kết hoạt động định giá đưa mức giá cảu BĐS Tuy nhiên, mức giá ( tổ chức định giá đưa ra) giá thị trường (giá thực giao dịch thị trường BĐS) Mức giá tổ chức định giá xác định với giá thị trường, cao thấp Nức độ mức giá ước tính phụ thuộc vịa trình độ người định giá, uy tín tổ chức (doanh nghiệp) cung cấp dịch vụ định giá BĐS điều kiện kinh tế xã hội khác 1.1.2 Vai trò định giá BĐS 1.1.2.1 Vai trò định giá BĐS cá nhân Trong kinh tế thị trường, giá hàng hóa nói chung, BĐS nói riêng hình thành vận động chi phối quy luật khách quan, chịu tác động nhiều nhân tố loại BĐS thời điểm, yếu tố thị trường khác có giá thị trường khác Hoặc loại BĐS, thị trường (nông thôn/ thành thị/ vùng) thời điểm khác có giá trị thị trường khác Chưa kể đến BĐS có đặc tính kỹ thuật, xây dựng, kiến trúc phức tạp khác Trong đó, giá BĐS phụ thuộc lớn vào yếu tố Cá nhân người mua bán BĐS khơng phải lúc có đầy đủ thơng tin am hiểu tính năng, cấu trúc BĐS, thế, khơng đánh giá giá trị thị trường BĐS Điều gây thiệt hại cho cá nhân tham gia thị trường, đinh họ thiếu thông tin, không phản ánh giá trị BĐS Với giúp đỡ, tư vấn chuyên viên định giá, tham gia thị trường, cá nhân không bị thiệt thòi sở giao dịch mua bán trao đơi, thừa kế, chấp,… Ở vai trị người định thành viên trung gian để đảm bảo tính minh bạch cơng cho thị trường 1.1.2.2 Vai trò định giá BĐS Nhà nước Nhà nước với tư cách chủ sở hữu khối lượng lớn loại BĐS, bị ảnh hưởng lớn định giá không loại BĐS mà Nhà nước sở hữu Với khối lượng công việc lớn, việc sử dụng hoạt động tư vấn định gá từ doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực kinh doanh dịch vụ BĐS tất yếu Chính vậy, hoạt động định giá có vai trị vơ quan trọng Nhà nước, Các BĐS Nhà nước phải định giá bao gồm:  Định giá đất làm sở thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế tài sản, thuế trước bạ,…  Định giá BĐS cho mục đích cổ phần hóa, sát nhập, bán, khốn, cho th doanh nghiệp Nhà nước,  Định giá BĐS (đặc biệt đất đai) cho hoạt động đấu giá  Định giá BĐS để lý tài sản  Định giá đất đai, nhà xưởng doanh nghiệp Nhà nước tham gia liên doanh, liên kết sản xuất  Định giá BĐS cho mục đích chấp, bảo hiểm… Việc định giá BĐS phản ánh giá trị thị trường có tác dụng lớn việc đảm bảo nguồn thu cho Nhà nước, đảm bảo tính cơng xã hội Đơng thời, định giá giá trị BĐS, đặc biệt đất đai, tạo đông lực cho việc phân bố đất đai nguồn lực xã hội cách hợp lý hiệu 1.1.3 Nguyên tắc định giá BĐS Việc định giá BĐS cần tuân thủ theo nguyên tắc sau: 1.1.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu “Sử dụng tốt hiệu nhất” nguyên tắc quan trọng việc xác định giá trịn BĐS nói chung Cơ sở ngun tắc: người ln có động khai thác tối đa lợi ích tài sản Nội dung nguyên tắc: khả sử dụng tốt tài sản bối cảng tự nhiên pháp luật, tài cho phép 1.1.3.2 Nguyên tắc thay Cơ sở nguyên tắc: Một người mua BĐS (hoặc đất đai) không trả giá cao so với giá BĐS mà người có độ mong muốn thỏa mãn tươn tự Nội dung nguyên tawcsL giới hạn cao giá trị tài sản không vượt chi phí để có tài sản tương đương ... định giá bất động sản định giá bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ Chương II: Thực trạng cơng tác định giá bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ Công ty TNHH Thẩm định giá Đại lý thuế Việt Nam. .. tác thẩm định giá bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ Cơng ty TNHH Thẩm định giá Đại lý thuế Việt Nam 4 CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ MỤC... THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH XỬ LÝ NỢ TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẠI LÝ THUẾ VIỆT NAM 26 2.1 Tổng quan Công ty TNHH Thẩm định giá Đại lý Thuế Việt Nam 26