Đề tài Huy động vốn trong kinh doanh bất động sản Luận văn tốt nghiệp Học viện Ngân hàng MỤC LỤC DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU MỞ ĐẦU 1 PHẦN 1 TỔNG QUAN VỀ NGUỒN VỐN VÀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG[.]
Luận văn tốt nghiệp Học viện Ngân hàng MỤC LỤC DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU MỞ ĐẦU .1 PHẦN 1: TỔNG QUAN VỀ NGUỒN VỐN VÀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN Ở DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Những vấn đề vốn 1.1.1 Khái niệm vốn 1.1.2 Những đặc trưng vốn kinh doanh .5 1.1.3 Phân loại vốn .6 1.2 Những vấn đề kinh doanh bất động sản 10 1.2.1 Khái niệm bất động sản 10 1.2.2 Khái niệm thị trường BĐS 10 1.2.3 Khái niệm kinh doanh BĐS 10 1.2.4 Đặc điểm chủ yếu kinh doanh bất động sản .11 1.3 Huy động vốn kinh doanh BĐS 12 1.3.1 Vai trò vốn kinh doanh bất động sản 12 1.3.2 Các hình thức huy động vốn 13 1.3.3 Yêu cầu với việc huy động vốn .18 1.3.4 Các nhân tố ảnh hưởng đên huy động vốn kinh doanh BĐS 19 PHẦN 2: THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG VỐN Ở CÁC DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VN 26 2.1 Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam26 2.2 Thực trạng huy động vốn kinh doanh BĐS VN 30 SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L Luận văn tốt nghiệp Học viện Ngân hàng 2.3 Đánh giá chung .44 2.3.1 Kết đạt .44 2.3.2 Những tồn nguyên nhân 45 PHẦN 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP KIẾN NGHỊ ĐỂ ĐẨY MẠNH CÔNG TÁC HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 47 3.1 Giải pháp đẩy mạnh hoạt động huy động vốn chủ doanh nghiệp kinh doanh BĐS 50 3.1.1 Điều chỉnh cấu kinh doanh hợp lý .50 3.1.2 Nâng cao lực tài chính, lực quản trị DN 50 3.1.3 Thay đổi chiến lược kinh doanh, chiến lược huy động vốn 52 3.2 Hỗ trợ từ phía Nhà nước tổ chức tín dụng 52 3.2.1 Từ phớa cỏc tổ chức tín dụng 52 3.2.2 Kiến nghị với Chính phủ 54 TÀI LIỆU THAM KHẢO 60 SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L Luận văn tốt nghiệp Học viện Ngân hàng DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT DN -doanh nghiệp BĐS -bất động sản NHTM -ngân hàng thương mại NHTW -ngân hàng trung ương Cty CP -công ty cổ phần FDI -vốn đầu tư trực tiếp nước (Foreign Direct Investment) REIT -quỹ đầu tư tín thác bất động sản (Real Estate Investment Trusts SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L Luận văn tốt nghiệp Học viện Ngân hàng DANH MỤC BẢNG BIỂU Biểu đồ 1: Những sốt BĐS giai đoạn 1991-2008 29 Biểu đồ 2: Cơ cấu dân số VN giai đoạn 2000-2010 30 Biểu đồ 3: Cơ cấu DN bất động sản theo quy mô vốn 31 Biểu đồ 4: Tổng giá trị vốn FDI đầu tư vào VN giai đoạn 2005-2011 40 Biểu đồ 5: FDI đăng ký vào BĐS Tổng FDI đăng ký vào VN 41 Biểu đồ 6: Tỷ trọng FDI đầu tư vào cỏc nhúm ngành kinh tế VN năm 2009 42 SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Bất động sản (BĐS) gắn liền với sống thành viên XH Bất động sản tài sản lớn quốc gia, tỷ trọng bất động sản nước mức độ có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Trong điều kiện kinh tế thị trường bất động sản ngồi chức nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, cịn nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động chấp Xuất phát từ nhu cầu thực tế trờn hình thành nên thị trường bất động sản Hiện nay, kinh tế Việt Nam phát triển mạnh, tốc độ thị hóa cao, dân số ngày tăng vai trị thị trường bất động sản ngày trở nên quan trọng vừa đáp ứng nhu cầu sử dụng người dân, vừa góp phần vào phát triển kinh tế quốc gia Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Thị trường bất động sản nước ta non trẻ, nhiều hạn chế thời gian vừa qua cú bước phát triển tích cực, đóng góp quan trọng vào tăng trưởng kinh tế- xã hội đất nước Thực tế cho thấy đầu tư phát triển mức thị trường BĐS tạo lợi ích to lớn: Kinh doanh BĐS tạo lợi nhuận lớn dễ dàng hấp dẫn vốn đầu tư vốn đầu tư nước ngồi vốn tích tũy tầng lớp dân cư Nhà nước tăng nguồn thu đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất Thị trường BĐS quản lý điều chỉnh Nhà nước phát triển lành mạnh, tượng kinh doanh ngầm xóa bỏ Nhà đất lĩnh vực quan trọng chứa đựng yếu tố kinh tế- xã hội- trị, quản lý phát triển mức thị trường BĐS kéo theo nhiều yếu tố khác như: sử dụng đất mục đích tránh lãng phí đất, tạo SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L chỗ cho nhân dân, đảm bảo sách quy hoạch Nhà nước Đi với phát triển thị trường bất động sản đa dạng hình thức nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động kinh doanh BĐS Mặc dù đòi hỏi nguồn vốn lớn kinh doanh BĐS có sức thu hút mạnh mẽ nhà đầu tư lợi nhuận mà hoạt động mang lại không nhỏ Tuy nhiên, bên cạnh nguồn lợi nhuận khổng lồ ẩn chứa nhiều rủi ro rủi ro thị trường tiêu thụ, rủi ro sách, rủi ro nguồn vốn, rủi ro giá, … Trong đó, vốn xem tốn nan giải Tìm vốn đâu sử dụng vốn cho hiệu câu chuyện thường xuyên làm đau đầu chủ doanh nghiệp Với mong muốn đề xuất số giải pháp để tăng cường hiệu huy động vốn từ góp phần vào phát triển ngành kinh doanh BĐS nói riêng tồn kinh tế Việt Nam nói chung em lựa chọn nghiên cứu đề tài “ Huy động vốn kinh doanh BĐS VN - thực trạng giải pháp” Kết cấu luận em gồm phần chính: Phần 1- Tổng quan nguồn vốn hoạt động huy động vốn kinh doanh BĐS Phần 2- Thực trạng huy động vốn doanh nghiệp kinh doanh BĐS VN Phần 3- Một số giải pháp kiến nghị để đẩy mạnh hoạt động huy động vốn KD BĐS VN Phương pháp nghiên cứu Luận văn nghiên cứu dựa phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử; phương pháp điều tra thống kê; phương pháp so sánh kết hợp với lý luận khoa học để làm rõ vấn đề cần nghiên cứu Ngồi ra, luận văn cịn sử dụng phương pháp như: SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L quy nạp, diễn giải… để làm rõ luận điểm đề cập Do trình độ cịn hạn chế thời gian nghiên cứu không nhiều nên em tập trung phân tích vấn đề chắn khơng tránh khỏi thiếu xót, mong đóng góp thầy để làm em tốt Em xin chân thành cảm ơn thầy cô giáo khoa Tài – Học viện Ngân Hàng giỳp em có kiến thức tảng đặc biệt cô giáo hướng dẫn Trịnh Chi Mai hướng dẫn tận tình, tạo điều kiện giúp đỡ em hồn thành khóa luận SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L PHẦN TỔNG QUAN VỀ NGUỒN VỐN VÀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN Ở DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Những vấn đề vốn 1.1.1 Khái niệm vốn Muốn tiến hành sản xuất kinh doanh doanh nghiệp cần phải có vốn Vốn điều kiện cần thiết, với khâu trình sản xuất kinh doanh Vậy vốn kinh doanh gì? Các nhà kinh tế học cổ điển tiếp cận vốn với góc độ vật Họ cho rằng, vốn yếu tố đầu vào trình sản xuất kinh doanh Cách hiểu phù hợp với trình độ kinh tế cịn sơ khai – giai đoạn kinh tế học xuất bắt đầu phát triển Theo David Begg, Standley, Fishcher, Rudige Darnbusch “Kinh tế học”: Vốn loại hàng hóa sử dụng tiếp tục vào trình sản xuất kinh doanh Có hai loại vốn vốn vật vốn tài Vốn vật dự trữ hàng hóa sản xuất để sản xuất hàng hóa khác Vốn tài tiền giấy tờ có giá doanh nghiệp Một số nhà kinh tế học khác cho vốn khơng bao gồm tồn yếu tố kinh tế bố trí để sản xuất hàng hóa, dịch vụ tài sản tài mà cịn kiến thức kinh tế kỹ thuật doanh nghiệp tích lũy được, trình độ quản lý tác nghiệp cán điều hành chất lượng đội ngũ công nhân viên doanh nghiệp, uy tín, lợi doanh nghiệp Ngồi có quan điểm cho vốn giá trị đem lại giá trị thặng dư Trong Từ điển kinh tế đại có giải thớch:"Capital - tư SV: Nguyễn Thị Ngọc Quyên Lớp: LTĐH6L bản/vốn: từ dùng để yếu tố sản xuất hệ thống kinh tế tạo Hàng hoá tư liệu vốn hàng hoá sản xuất để sử dụng yếu tố đầu vào cho trình sản xuất sau Vì vậy, tư phân biệt với đất đai sức lao động, thứ không coi hệ thống kinh tế tạo Do chất khơng đồng mà đo lường tư trở thành nguyên nhân nhiều tranh cãi lý thuyết kinh tế." (Từ điển kinh tế học đại, NXB Chính trị quốc gia - Hà Nội, 1999, Tr 129) Có nhiều quan điểm khác vốn, nhiên xét cách tóm lược Vốn hiểu cải vật chất người tạo tích lũy lại Vốn tồn dạng vật thể vốn tài Trên thực tế, thường đồng khái niệm vốn nói chung với vốn kinh doanh doanh nghiệp tức số tiền ứng trước tồn tài sản hữu hình tài sản vơ hình phục vụ cho sản xuất kinh doanh doanh nghiệp nhằm mục đích kiếm lời 1.1.2 Những đặc trưng vốn kinh doanh Vốn kinh doanh doanh nghiệp mang đặc trưng sau: Vốn đại diện cho lượng giá trị tài sản: Điều có nghĩa vốn biểu giá trị tài sản nhà xưởng, đất đai, máy móc thiết bị,… Vốn vận động sinh lời: Để tiền biến thành vốn đồng tiền phải vận động sinh lời Trong trình vận động, đồng vốn thay đổi hình thái biểu hiện, điểm xuất phát điểm kết thúc vịng tuần hồn phải giá trị- tiền; đồng tiền phải quay hình thái xuất phát với giá trị lớn (T-T’), (T’>T) Trường hợp tiền có vận động bị thất tán, quay vạch xuất phát với giá trị nhỏ ban đầu (T’