Chuyên đề thực tập về thị trường bất động sản và đặc trưng các giai đoạn phát triển

MỤC LỤC Lời mở đầu 2 Phần I Lý luận chung về thị trường bất động sản và đặc trưng các giai đoạn phát triển 3 1 Thì trường bất động sản là gì ? 3 2 Sự ra đời của thị trường bất động sản 3 3 Các giai đo[.]

MỤC LỤC Lời mở đầu Phần I Lý luận chung thị trường bất động sản đặc trưng giai đoạn phát triển Thì trường bất động sản ? Sự đời thị trường bất động sản 3 Các giai đoạn phát triển thị trường bất động sản .5 Phần II Phân tích đời phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Sự đời thị trường BĐS Việt Nam .8 Các giai đoạn phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Thực trạng Thị trường Bất động sản Việt Nam .16 Giải pháp cho Thị trường Bất động sản Việt Nam 19 Kết luận 23 Tài liệu tham khảo 25 Lời mở đầu Năm 1986, Việt Nam bắt đầu công “Đổi mới” chuyển đổi từ kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Cũng từ đây, kinh tế Việt Nam có hội phát triển Trong thời kì hội nhập quốc tế, việc đời thị trường Bất động sản tất yếu, đáp ứng nhu cầu cao sở hữu đất đai, nhà ở, Thị trường bất động sản đóng vai trị lớn kinh tế quốc dân Bất Động Sản tài sản lớn quốc gia Tỷ trọng Bất Động Sản tổng số cải xã hội nước có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Các hoạt động liên quan đến Bất Động Sản chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Theo đánh giá chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa khai thác ẩn chứa Bất Động Sản nước thuộc giới thứ lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA nước phát triển dành cho nước phát triển vịng 30 năm qua Có thể thấy thị trường bất động sản hấp dẫn đầy rủi ro Trên giới có nhiều vụ khủng hoảng liên quan đến bất động sản Việc tìm hiểu nghiên cứu giúp xác định nguyên nhân tác động đến chuyển động Thị trường Bất động sản giúp nhận biết, dự báo sớm kỳ tăng giá đến, triển vọng thị trường xác định thành tố tạo nên thị trường bất động sản giúp theo dõi dấu hiệu cụ trình chuyển động thị trường, nghiên cứu phương pháp để tác động vào thị trường, nâng cao giá trị sản phẩm công ty Phần I Lý luận chung thị trường bất động sản đặc trưng giai đoạn phát triển Thì trường bất động sản ? Để tìm hiểu thị trường bất động sản, trước tiên tìm hiểu đất đai, tài nguyên thiên nhiên từ trở thành loại hàng hóa có giá trị quy đổi sang tiền tệ Xét mặt lịch sử trị, đất đai có giá trị to lớn tất quốc gia nói chung cá nhận nói riêng Đây tảng cho xây dựng kiến thiết bất động sản khác (nhà cửa, kiến trúc, ) góp phần việc hình thình phát triển cá nhân quốc gia Xét mặt kinh tế, không giống loại tài sản khác, đất đai loại tài sản dù mua bán lại khơng thể di chuyển hay tháo dỡ Duy có cơng trình loại tài sản khác lắp đặt tháo dỡ đất đai Trong lý thuyết kinh tế học cổ điển, đất đai ba thành tố cấu thành nên sản phẩm Đây nguồn tài ngun hữu hình, dễ dàng đo đạc Trong quan niệm ngày nay, bất động sản thuộc ngữ pháp luật để tất vật (nhà cửa, khoáng chất, kiến trúc, ) mảnh đất xác định Những thứ tháo dỡ, di dời nhanh chóng ( nhà tạm, lều bat, ) khơng coi bất động sản Bất độn sản mang đặc tính vơ riêng biệt ln ý nhà đầu tư như: - Có giá trị lớn - Tạo nguồn thu ổn định cho người sở hữu - Ít bị ảnh hưởng từ thị trường khác - Có giá trị dựa theo khu vực Khi phát triển người tăng cao, nhu cầu giao dịch, mua bán đất đai, nhà cửa, ngày lớn, thị trường bất động sản dần hình thành Sự đời thị trường bất động sản Cũng giống thi trường khác, hình thành thị trường bất động sản đời bắt đầu có trao đổi, bn bán Khi bắt đồi có xuất có nhu cầu đất đai bên dư thừa đất đai, nhu cầu trao đổi bắt đầu nảy sinh, trải qua phát triển người, thi trường dần hoàn chỉnh tiếp tục hoàn chỉnh ngày Trên thực tế, khái niệm hoàn chỉnh thị trường bất động sản tranh cãi, có khái niệm rằng:” Thị trường bất động sản thị trường việc mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản theo quy luật thị trường quản lý nhà nước.” Đối với thị trường bất động sản, nhà nước không can thiệp trực tiếp vào hoạt động thị trường, ban hành luật pháp mà người tham gia thị trường phải tuân thủ Nhà nươc có trách nhiệm thực thi điều luật ban hành kiểm tra, giám sát hoạt động thị trường Thị trường bất động sản ngày trở thành thị trường, dù có bước chững lại năm gần đầy, đà phát triển toàn giới Với việc người sử dụng 10% diện tích trái đất cho thấy tiềm phát triển gần vô tận Đặc biệt với nước phát triển nặng nông nghiệp Việt Nam, đất đai thực cần thiết cho phát triển kinh tế Hơn nữa, người Việt Nam có truyền thống muốn sở hữu cho nhà với dân số 80 triệu dần thúc đẩy không nhỏ việc phát triển thị trường Tổng quát chung, thị trường bất động sản tổng hợp người mua người bán tiềm bất động sản định Tuy nhiên bên cạnh thị trường bất động sản chia thành nhiều thị trường nhỏ dựa theo cách phân loại khác như: - Dựa mục đích: o Sinh hoạt o Thương mại o Nông nghiệp o Công nghiệp o Khác - Dựa khu vực: o Thành thị o Nông thôn - Dựa mưc giá o Cao o Thấp o Trung Các thị trường phân biệt dựa đặc điểm người mua người bán như: - Thị trường sơ cấp: Là thị trường có tham gia người mua người có cơng khai hoang, phát triển mảnh đất mua bán - Thị trường thứ cấp: Thị trường có tham gia người mua người bán mà khơng có người phát triển mảnh đất - Thị trường cho thuê: Có tham gia người cho thuê người thuê - Thị trường đấu giá Bên cạnh đó, thị trường bất động sản có tính chất vô riêng biệt: - Mỗi bất động sản độc nhất, khơng có bất độc sản giống nhau, chúng ln có khác mặt vật lý địa lý - Chỉ có người mua người thương lượng mức giá bất động sản vị trí cụ thể, khơng bên hồn tồn kiểm sốt, điều chỉnh giá thơng qua đầu cơ, tích trữ - Các nhà đầu tư muốn mua bất động sản nguồn tiền thu từ lớn so với lãi suất từ dịch vụ cho vay - Nguồn cung nguồn cầu địa điểm định kiểu hình bất động sản định thường tương đối cân - Nếu nguồn cầu tăng đội ngột, nguồn cung khó đáp ứng kịp - Các dự án đội nhiều năm để thi cơng, có bật động sản tiến hành thi công, có xuất dư thừa nguồn cung - Thị trường bất động sản coi thị trường thiếu thông tin cho bên tham gia, nơi mà hội rủi ro song hành Và nhiều đặc điểm khác thị trường mang đầy tính đặc thù Các giai đoạn phát triển thị trường bất động sản Thông thường, thị trường bất động sản trải qua nhiều giai đoạn gắn liền hình thành phát triển bất động sản bao gồm giai đoạn - Giai đoạn sơ cấp: Ở giai đoạn này, người xây dựng nhà Mỗi nhà coi bất động sản Trong giai đoạn này, sách đất đai, tài cơng hay chủ sử dụng đất chủ thể đóng vai trị định - Giai đoạn tập trung hóa: giai đoạn gắn liền với phát triển công nghiệp Các nhà máy xí nghiệp cần nhiều đất đai để phát triển đất đai dần trở nên hạn hẹp Đi kèm với đủ, đủ lực để thi công công trình lớn, nhà máy hay xí nghiệp Ở giai đoạn này, xách xây dựng, doanh nghiệp quan quản lý xây dựng chủ thể định - Giai đoạn tiền tệ hóa: Đến giai đoạn này, thị trường bất động sản dần trở nên hoàn thiện với đời doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, doanh nghiệp đủ vốn cần tham gia cho vay vốn từ ngân hàng Đến giai đoạn này, ngân hàng quan quản lý ngân hàng đóng vai trị chủ thể định - Giai đoạn tài hóa: Đến giai đoạn này, thị trường bất động sản phát triển vô mạnh mẽ, giá trị bất động sản trở nên vô lớn, vượt qua tài trợ ngân hàng Điều đòi hỏi ngân hàng phải tài hóa khoản cho vay, chấp, tài trợ thị trường bất động sản Lúc này, tổ chức tài chính, sách quản lý tài cho đầu tư thể chế tài đóng vai trị chủ thể định - Giai đoạn hoàn thiện: Khi kinh tế hoàn toàn vận hanh theo chế thị trượng, thị trường bất động sản hoạt động theo quy luật cung cầu quy luật thị trường đầy đủ Lúc thị trường có giao thoa, tác động lẫn Ở giai đoạn hồn thiện, chủ thể có vai trị ngang việc thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Như để hoàn thiện hóa thị trường bất động sản cần trải qua năm giai đoạn Tuy nhiên tùy vào quốc gia, tình hình kinh tế trị nơi đơi có phát triển đồng thời giai đoạn, thời gian cho giai đoạn khác Có thể thấy, kinh tế thị trường ngày nay, với tự phát triển theo quy luật thị trường, thị trường bất động sản trở nên ngày quan trọng Đặc biệt, đát đai tài sản bất động phần cốt lõi, khơng thể thiếu hình thành cá nhân, doanh nghiệp quốc gia Đây móng hữu hình cho phát triển sau Đặc biệt với phát triển tồn cầu hóa thị hóa, bất động sản trở thành “ mỏ vàng” cho nhà đầu tư Bất động sản dần trở nên khan giá trị nhiều Đây thực thị trường đầy hứa hẹn đem đến rủi ro khôn lường Phần II Phân tích đời phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Sự đời thị trường BĐS Việt Nam Trước năm 1960, chủ yếu tư nhân mua bán với thoả thuận bàng tiền mặt vàng chủ yếu không thông qua Nhà nước Đến năm 1974 – 1975 Hà Nội thí điểm lần bán nhà cho dân trả dần khu Yên Lãng, Trương Định, Văn Chương… với khoảng 600-700 hộ Có thể nói dạng kinh doanh nhà nhà nước thực hiện, tiếc sau chiến tranh phải dừng lại Mãi năm 1986 có nhiều thay đổi lớn kinh doanh bất động sản Với đời Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993, Bộ Luật dân năm 1995, Luật Đất đai năm 2003 với hàng loạt văn pháp luật khác từng bước tạo lập hồn thiện mơi trường pháp lí cho Thị trường Bất động sản Việt Nam đời phát triển Đây tảng cho sản xuất hàng hóa bất động sản tạo lập ngày đa dạng phong phú số lượng chất lượng Trong văn Luật đất đai năm 1993, người sử dụng đất ổn định nhà nước, quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đây điều kiện quan trọng để hình thành thị trường bất động sản đất đai trở thành hàng hóa bất động sản mua bán, chuyển nhượng trao đổi Các giai đoạn phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Nhìn chung thị trường Bất động sản Việt Nam phát triển qua giai đoạn sau: - Giai đoạn phát triển tự phát trước năm 1993.  - Giai đoạn bùng phát sơ khởi từ đầu năm 1993 đến 1996, gắn liền với việc ban hành sách đất đai nhà ở.  - Giai đoạn suy giảm 1997 - 1998 ảnh hưởng tác động có tính chất chu kỳ khủng hoảng tài Châu Á.  - Giai đoạn bùng phát sơi động 1999 - 2003 sách phát triển thị, sách khu Đơ Thị Mới, chung cư.  - Giai đoạn ngưng trệ năm 2004 – 2006.  - Giai đoạn phục hồi, phát triển từ đầu năm 2007 với việc hình thành tính chuyên nghiệp vận động tự thân thị trường tiến trình hồn thiện hành lang pháp lý (Luật Kinh doanh BĐS, Nhà ở, Cư trú, Xây dựng, Đầu tư) Nhưng nhìn chung, khái qt thị trường Bất động sản Việt Nam thông qua giai đoạn chính; * Giai đoạn trước năm 1993: Những năm 1987 – 1993 phát triển mạnh thị trường kinh doanh bất động sản nhà đất việc mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi nhà đất khuôn viên mà giá trị chủ yếu quan niệm giá trị nhà Giá trị đất ẩn lúc bán nhà xây thô nhà hoàn thiện, đất phần lớn Nhà nước cấp, giao Khơng thế, Luật đất đai năm 1987 cịn đơn giản, đặc biệt người sử dụng đất cấp quyền sử dụng có thời hạn tạm thời mà chưa thực cấp quyền sử dụng đất hoàn chỉnh đến Luật Đất đai năm 1993 Ngoài ra, thị trường nhà đất chưa Nhà nước công nhận việc trao đổi mua bán diễn Thị trường bị khống chế quan quản lý đất đai am hiểu kinh tế thị trường người dân hạn chế * Giai đoạn 1993-2003: Đây giai đoạn nước lạc quan trước thành bước đầu trình đổi Các kế hoạch, dự báo triển vọng kinh tế đất nước cao, với việc ban hành sách đất đai nhà tạo tâm lý lạc quan thỏa mái người dân Chính tâm lý tạo đợt bùng phát nhu cầu đất đai nhà Sau giai đoạn bắt đầu đổi (1986- 1991), thiếu nhiều quy định hệ thống pháp luật ban hành cịn nhiều bất cập, chưa đáp ứng tình hình đổi đất nước Nên Hiến pháp 1992 đời khẳng định đất đai sở hữu toàn dân, nhà nước quản lí theo quy hoạch pháp luật đảm bảo sử dụng mục đích hiệu Đến năm 1993, Luật Đất đai ban hành dựa sở Hiến pháp 1992, khắc phục nhiều nhược điểm Luật Đất đai 1987, sửa đổi, bổ sung số quy định khơng cịn phù hợp để giải vấn đề quan trọng việc quản lý sử dụng đất đai Sau hai lần sửa đổi, bổ sung, Luật Đất đai 1993 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày tháng 12 năm 1998 ngày 29 tháng năm 2001, hệ thống văn luật, hình thành ngành luật đất đai, điều góp phần tích cực vào cơng đổi kinh tế - xã hội đất nước Luật Đất đai 1993 khẳng định có chế định sở pháp lý để quan hệ đất đai nước ta chuyển sang chế thị trường, có quản lý Nhà nước, theo định hướng xã hội chủ nghĩa Trong đó, khẳng định chế độ sở hữu đất đai toàn dân, Nhà nước thay mặt nhân dân thực quyền sở hữu quyền quản lý tối cao Tuy nhiên, khơng phải chế độ sở hữu tồn dân cấp độ sở hữu - sử dụng Luật Đất đai 1987, mà chế độ sở hữu đất đai toàn dân với đa cấp độ hình thức, chủ thể sử dụng Với quan niệm chế độ sở hữu đất đai này, đất đai "chủ thể hố' có chủ sử dụng cụ thể với quyền nghĩa vụ luật pháp quy định Đây sở để khắc phục tình trạng "vô chủ" quan hệ đất đai trước Theo đó, quyền sử dụng đất có giá trị, pháp luật sống thừa nhận, giá trị quyền sử dụng đất yếu tố vận động quan hệ đất đai Từ thấy quyền sử dụng đất đai tham gia trực tiếp vào chế thị trường, yếu tố quan trọng hình thành thị trường bất động sản đất nước Đây phương diện quan hệ đất đai nước ta so với trước Xét nội dung quản lý nhà nước đất đai, trải qua lần sửa đổi, bổ sung vào năm 1998 năm 2001, Luật Đất đai 1993 khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý giữ nội dung quản lý nhà nước đất đai Luật Đất đai 1987 Quyết định số 201/CP năm 1980, có hồn thiện Tuy nhiên, kinh tế thị trường phát triển kéo theo quan hệ xã hội trở nên phức tạp hơn, nhu cầu sử dụng mua bán quyền sử dụng đất (thực chất mua bán đất đai) trở nên thường xuyên làm phát sinh nhiều vấn đề mà Luật Đất đai năm 1993 khó giải Vì thế, ngày 02-12-1998 Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật Vào ngày 01-10-2001, Luật Đất đai lại tiếp tục sửa đổi số điều Luật Đất đai Luật sửa đổi lần trọng đến khía cạnh kinh tế của đất đai và vai trị quản lý nhà nước đối với đất đai Điều thể qui định 10 khung giá loại đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, tính giá trị tài sản giao đất nhà nước bồi thường, qui hoạch kế hoạch sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Đó sách giai đoạn, thực tế Thị trường Bất động sản Việt Nam có “Cơn sốt lần thứ nhất” - diễn hai năm (1993-1994), Thị trường Bất động sản đặc biệt “sốt” mạnh phân khúc Đất Quyền sử dụng đất Nguyên nhân nhu cầu nhà ở, đất dân cư đất để sản xuất kinh doanh ngày tăng, đô thị, mà quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai dân cư xuất từ năm trước Luật đất đai (1993) đời Đối tượng đầu tư vào đất chủ yếu sốt đất lần thứ công ty Epco-Minh Phụng, Tamexco… với vốn vay ngân hàng đối tượng đầu tư lần thứ hai cá nhân với nguồn vốn đầu tư phần lớn vốn nhàn rỗi Nhưng đến năm 1995, Thị trường Bất động sản đóng băng tận năm 1999 Trước tình hình thị trường sốt nóng, quan quản lí can thiệp vào thị trường Nghị định số 18 87 thuê đất, nhằm ngăn chặn tượng đầu Trong đó, người sử dụng đất phải trả tiền hai lần bao gồm tiền chuyển quyền sử dụng đất tiền thuê đất Từ buộc nhà đầu sử dụng địn bẩy tài để tham gia thị trường phải bán tháo đất đai nắm giữ để trả tiền cho Ngân hàng Làn sóng xả hàng nhà đầu làm cho thị trường trạng thái cung vượt cầu, thị trường lao dốc Cùng vơi đó, khủng hoảng kinh tế châu Á Thái Lan làm cho số dự án bất động sản nước đầu tư vào Việt Nam thất bại, góp phần làm cho thị trường suy thoái Sau thời gian dài đóng bang thị trường, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp giá tăng nhanh liên tục đạt đỉnh cao vào khoảng Quý II năm 2001 Cơn sốt đất lần thứ hai diễn người đầu tư dự đoán đánh giá chủ trương cho Việt kiều mua nhà ban hành giá đất có triển vọng cho thị trường nhà đất nên nhiều người đầu tư mua đất khắp nơi vùng ven Theo ước tính Viện Kinh tế Tp.HCM, lượng đầu tư đạt đến khoảng tỉ USD Đáng ý “chơn” đất khơng tạo hàng hóa nhà cơng trình xây dựng khác Số liệu Sở Địa - Nhà đất cho thấy 6.000 Ha đất thị hóa vùng ven, có khoảng 10% diện tích có xây dựng hạ tầng, nhà Do kết luận sơ nhu cầu thị trường nhà đất sốt đất lần thứ hai 11 nhu cầu ảo giá bất động sản phần nhiều giá đầu cơ, chưa phải giá trị thật Phân khúc “sốt” mạnh thị trường giai đoạn Nhà mặt tiền Đất dự án Có thể kể đến số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” Thị trường Bất động sản thời kì là:  Do kinh tế tăng trưởng mức cao dẫn tới nhu cầu đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh nhu cầu nhà dân chúng liên tục gia tăng;  Do đầu kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ;  Do sách Nhà nước đất đai;  Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả sinh lợi vô tận đất;Và cuối thiếu thông tin giá nhà đất Tuy nhiên, sách đất đai chủ yếu điều chỉnh quan hệ kinh tế – xã hội ruộng đất nông nghiệp nông thôn Trong kinh tế thị trường đại địi hỏi sách đất đai bao quát rộng toàn diện lĩnh vực sản xuất kinh doanh, đầu tư, du lịch, qui hoạch, giao thông, kinh doanh bất động sản… không bó hẹp nơng nghiệp, nơng thơn Vì vậy, năm gần đây, kinh tế thị trường phát triển mạnh, nhu cầu sử dụng, chuyển nhượng, kinh doanh đất đai lĩnh vực, vùng ngày lớn phát sinh nhiều vấn đề mà sách đất đai khó giải Đặc biệt, thị trường bất động sản thời gian qua biến động khó lường gây lúng túng nhiều phía từ tầng lớp dân cư, nhà đầu tư người làm sách Vì vậy? Có phải chế thị trường biến động kết tất yếu kinh tế trở phát triển bị ràng buộc chế đất đai không phù hợp ? * Giai đoạn từ 2003 đến nay: Bước tiến dài việc xây dựng thể chế đất đai phải kể đến Luật Đất đai 2003 Tại điều 61 quy định : “Đất tham gia thị trường BĐS”, điều 63: “Nhà nước quản lý đất đai việc phát triển thị trường BĐS”; quy định Điều 106 quyền người sử dụng đất trao thêm nhiều quyền cho người sử dụng đất Những quy định cởi mở Luật Đất đai năm 2003 phù hợp với chế thị trường, giúp giải phóng nguồn lực đất đai phục vụ cho sản xuất, đưa thị trường BĐS bước vào chặng phát triển Việc mở rộng quyền 12 người sử dụng đất so với Luật Đất đai năm 1993 làm cho hàng hóa Thị trường Bất động sản trở nên đa dạng nhiều so với giai đoạn trước Các giao dịch BĐS, bao gồm quyền sử dụng đất thể dạng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, bảo lãnh, góp vốn làm thay đổi thị trường cách Sau Luật Đất đai 2003 đời, loạt văn quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất đai ban hành Nghị định 181 năm 2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Nghị định 188 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Nghị định 198 năm 2004 thu tiền sử dụng đất Tiếp đời Luật Xây dựng năm 2003, Luật Nhà năm 2005, Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 nhiều văn có liên quan khác tạo hành lang pháp lý cho thị trường BĐS hoạt động Nghị định 181 năm 2004 quy định Điều 101: “Không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức bán mà chưa xây dựng nhà ở” có tác dụng chặn đứng sốt giá nhà đất vào cuối năm 2003 Thị trường rơi vào trạng thái đóng băng suốt ba năm sau Đến năm 2006, Nghị định 17 đời với điều khoản sửa đổi Nghị định 181 cho phép doanh nghiệp chuyển nhượng dự án, phép phân lô bán số khu vực ngoại thành sau hoàn tất sở hạ tầng dự án Những quy định nới lỏng khiến thị trường chuyển động tích cực Từ cuối năm 2003 đến thị trường bất động sản nước ta diễn trầm lắng, “đóng băng” nhiều người nhận xét Thị trường bất động sản năm sau lạnh năm trước Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% năm 2005 giảm 78% Bước sang năm 2007, với việc Việt Nam gia nhập WTO, bùng nổ dòng tiền tăng trưởng tín dụng dẫn đến sốt giá nhà đất lần thứ ba Thị trường hạ nhiệt sang năm 2008 nhờ sách thắt chặt tiền tệ Chính phủ Năm 2009, nhờ sách kích cầu Chính phủ mà thị trường có tăng trưởng cục Năm 2011, sách tài khóa thắt chặt mà thị trường tiếp tục rơi vào trạng thái đóng băng Năm 2012 dần khép lại tranh ảm đạm thị trường bất động sản đóng băng, hầu hết phân khúc hộ chung cư, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, đất biệt thự giảm giá, sức mua lượng giao dịch, tồn kho lớn, nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn gay gắt tài 13 Theo thống kê HHBĐS Việt Nam, tính riêng phân khúc hộ, tính đến cuối quý 3/2012, tổng số hộ để bán chào thị trường sơ cấp Hà Nội khoảng 111.500 căn, TP.HCM khoảng 95.000 Tuy nhiên, hấp thụ thị trường yếu, cho thị trường khoảng – 7% tổng nguồn cung Thị trường bất động sản năm 2013 phụ thuộc vào nhiều yếu tố Bản thân DN khơng trơng chờ vào sách mà phải tự cứu lấy tái cấu, rời bỏ thị trường “Triển vọng thị trường BĐS 2013 tình trạng tất chờ đợi Mặc dù vậy, thị trường có điểm sáng doanh nghiệp có điều chỉnh, tập trung vào phân khúc bình dân, nhà phố giá thấp, diện tích nhỏ chắn thành cơng” Theo nhận định chuyên gia nghành BDS.  Nhưng đến năm 2014, tín hiệu cuối năm 2013 đầu năm 2014 cho thấy bắt đầu trở lại thị trường bất động sản Việt Nam.  Có thể đánh giá ngun nhân dẫn đến tình trạng “đóng băng” sau: - Thứ nhất: Cầu giảm mạnh xuất phát từ nguyên nhân như: + Gía bất động sản đánh giá mức cao so với thu nhập thực tế Giá bất động sản Việt Nam mức khơng bình thường so với mặt chung giới Mà tính tất yếu thị trường giá cao so với thu nhập thực tế đương nhiên làm cầu giảm mạnh + Tâm lí “chờ đợi” người dân: Nghĩa người dân kỳ vọng giá giảm thời gian tới, Nhà nước q trình hồn thiện chế sách quản li đất đai, xiết chặt việc quản lí hoạt động mua bán bất động sản + Nhu cầu thị trường mua bán đất dự án, hộ giảm do:  Nhà nước điều cỉnh giá đất: ngày 1/1/2005, bảng giá đất điều chỉnh theo hướng sát vưới giá thực tế giải tỏa làm cho chi phí giải tỏa lên cao khiến dự án tiếp tục gặp khó khan nên tiền đầu tư cho khu đô thị giảm mạnh 14  Kèm theo lợi nhuận từ việc kinh doanh bất động sản giảm mạnh: Do tính “lỏng: bất động sản với thị trường bất động sản đóng băng khiến cho Thị trường Bất động sản trở nên hấp dẫn thị trường khác vàng, ngoại tệ, cổ phiếu, lãi suất trái phiếu Chính phủ,… có mức lợi tức cao Nếu tính năm 2005 số VN-Index tăng khoảng gần 40%, đồng thời thị trường OTC giá cổ phiếu nhiều ngân hàng tăng mạnh lên tới khoảng 200-500% nên điểm thu hút mạnh mẽ vốn nhà đầu tư Chưa kể lãi suất ngân hàng tăng đồng nghĩa với việc vay vốn để đầu tư dự án giảm + Giá vàng liên tục tăng cao từ năm 2004 trở lại + Tiêu cực xây dựng đất đai: Những thông tin tiêu cực việc xây đưng cơng trình làm cho cầu giảm mạnh - Thứ hai, cung nhà đất tăng nhanh giá bất động sản Việt Nam cao: Hiện nay, theo đánh giá chuỵên gia, giá chung cư cao cấp từ khoảng 10-15 triệu đồng/m2 sàn cao gấp 3- lần giá trị thật, xây dựng chung cư từ 10 tầng trở lên, giá đất vào khoảng 500.000 đồng/m2 theo đơn giá xây dựng giá mét vuông nhà vào khoảng – triệu đồng giá thị trường bất động sản nước ta cao so với giá thành thực tế tạo lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư Điều dẫn tới việc ngày nhiều dự án mở rộng khiến nguồn cung gia tăng nhanh chóng, nên thời gian qua quy hoạch sử dụng đất, địa phương để quỹ đất lớn để xây dựng nhà ở, dự án xây dựng chung cư cao cấp liên tục khởi công, đặc biệt gtinhr thành lớn Hà Nội, TP HCM,… Được biết, thành phố Hà Nội thực chương trình đầu tư xây dựng phát triển quỹ nhà với 100 dự án Theo dự tính, đến năm 2010, dự án tạo thêm 10 triệu m2 cho quỹ nhà Hà Nội Cịn TP HCM ước tính có 50 dự án chung cư cao cấp xây dựng TP HCM, có tháng đến gần 10 chung cư cao cấp TP HCM khởi công xây dựng, dự kiến đến năm 2007 khoảng 20.000 hộ hoàn thành Theo Ban Vật giá thuộc Sở Tài TP 15 HCM, dự kiến quỹ đất đưa vào kinh doanh thông qua đăng ký 1.000 dự án đầu tư 6.000 với tổng vốn đầu tư 136.000 tỷ đồng TP HCM kỳ vọng đồng thời với chương trình phát triển nhà đến năm 2010 nhằm đưa quỹ nhà lên mức 705.000 hộ, tăng 38% so với 1999 Đây số lớn, với giá nhà đất người có đủ tiền để mua nhà - Thứ ba, nhà nước áp dụng biện pháp nhằm hạ nhiệt bất động sản: Thực trạng diễn biến thị trường bất động sản nên việc quản lí chặt chẽ kiểm soát thị trường nhà đất cần trở nên cấp thiết quan trọng Các quan quản lí nhanh chóng vào nhằm kiềm chế sốt, bong bóng thị trường nhà đất để đưa giá đất trở với gá trị Điều khuyến khích đầu tư sản xuất kinh daonh, tăng trưởng kinh tế Chỉ sau vài tháng, sốt nhà đất thành phố phần lắng dịu, giá nhà đất có dấu hiệu giảm, tình trạng vi phạm pháp luật đất đai chuyển nhượng, san lấp mặt trái phép giảm nhiều, lốc đầu bất động sản lắng dần… Việc mua nhà, đất để đó, chờ giá lên để sang nhượng kiếm lời giảm mạnh Giá nhà đất tỉnh, thành phố, địa phương khác nguôi dần Thực trạng Thị trường Bất động sản Việt Nam a, Điểm qua kết đạt hoạt động Thị trường Bất động sản thời gian qua Thị trường Bất động sản có đóng góp cho kinh tế giai đoạn thể mặt: - Thị trường quyền sử dụng đất nhanh chóng hình thành phát triển với vai trò loại tư liệu sản xuất đặc biệt, thúc đẩy nhiều ngành lĩnh vực kinh tế phát triển công nghiệp, nông nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, loại hình dịch vụ, du lịch… - Thị trường nhà phát triển nhanh góp phần thúc đẩy hoạt động đầu tư phát triển (cả đầu tư nước) bước cải thiện nhu cầu chỗ người dân, làm thay đổi nhanh kinh tế xã hội Việt Nam, phát triển góp phần huy động số lượng vốn lớn dân đưa vào sử dụng kinh tế 16 - Phát triển Thị trường Bất động sản thúc đẩy phát triển đô thị vùng nông thôn theo hướng văn minh, đại - Sự ổn định trị xã hội Việt Nam tiếp tục tảng cho phát triển Sự phát triển cao ổn định kinh tế Năm 2007 tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt 8.5% cao 10 năm qua (Thời Báo Kinh Tế Việt Nam) - Hình thành thị trường vốn, định chế tài (Thị trường chứng khoán, mở cửa thị trường tài chính, xuất quỹ đầu tư tài chính, quỹ đầu tư mạo hiểm, quỹ đầu tư BĐS, quỹ tín thác BĐS) - Sự hấp dẫn mơi trường đầu tư Việt Nam nhà đầu tư quốc tế ngày mạnh mẽ (thị trường lớn, lao động rẻ, gia nhập WTO, hệ thống kinh tế ngày phát triển, hội nhập Việt Nam vào toàn cầu hóa ngày sâu…) - Sự gia tăng dân số (trên triệu người/năm) Cộng với sách cho phép người nước ngoài, Việt kiều mua nhà Việt Nam (theo thống kê chưa đầy đủ từ phía Bộ Xây dựng, có khoảng 21.000 người nước ngồi có đủ điều kiện mua nhà, Bộ ngoại giao đang xem xét tạo điều kiện hướng dẫn kiều mua nhà theo quan điểm mở) - Theo lộ trình chiến lược phát triển thị VN, diện tích đất đô thị tăng từ 105,000 lên đến 460,000 vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hóa đạt khoảng 45%(tương đương 46 triệu người) vào năm 2025 - Pháp luật thủ tục sách Bất động sản ngày cải cách theo hướng theo sát với yêu cầu thực tiễn - Theo chuyên gia dự báo thị trường bất động sản Việt nam tiếp tục tăng trưởng vòng 50 năm nữa, tăng trưởng nóng 10 năm tới Lợi nhuận cao, nhu cầu cao, sách quản lý ngày thơng thống tạo hấp lực mạnh mẽ thu hút lượng vốn đổ vào dự án bất động sản không với nhà đầu tư nước mà nước ngồi Trong chín tháng đầu năm 2007 nước thu hút 9.6 tỷ USD vốn FDI, đa số dự án có qui mơ lớn nằm lĩnh vực BĐS b, Những tồn Thị trường Bất động sản thời gian qua 17 Thông qua hoạt động mua bán, cho thuê, chấp quản lý khai thác BĐS thị trường cho thấy bên cạnh mặt tích cực mà phát triển TTBĐS mang lại tồn số yếu như: Tỷ lệ giao dịch phi thức cao, thị trường phát triển lộn xộn tự phát, cân đối lớn cung cầu, thông tin thị trường khó tiếp cận Những nhược điểm tồn kể tới: * Những tồn cung, cầu Thị trường Bất động sản: Cung cầu BĐS thị trường không gặp nhau, quản lý hiệu Nhà nước dẫn đến tình trạng đầu gia tăng, đẩy giá BĐS gia tăng cách bất họp lý làm ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư, gây ổn định đời sống xã hội, làm tăng khoảng cách giàu nghèo nảy sinh vấn đề xã hội phức tạp tham nhũng, lừa đảo, hối lộ, nhũng nhiễu * Những tồn giao dịch Thị trường Bất động sản: Hiện chưa thống kê tỷ lệ giao dịch không thông qua hệ thống đăng ký Nhà nước (giao dịch thức) theo Bộ Xây dựng thời điểm có đến phần lớn BĐS thị trường chưa cấp giấy phép sử dụng đất Điều có nghĩa tồn tỷ lệ % tương ứng số BĐS khơng thể giao dịch thị trường thức, Nhà nước khơng thể kiểm sốt việc mua, bán, cho thuê, tình hình sử dụng BĐS ngân sách bị khoảng thu lớn từ loại thuế lệ phí liên quan * Những tồn quản lý Nhà nước: - Hệ thống luật pháp rườm rà, tồn chế xin cho, thủ tục đầu tư ,giao đất nhiều rắc rối, không gắn với quyền người sử dụng người sở hữu, thông tin chưa công khai minh bạch, chưa theo kịp với thực tiễn phát triển thị trường tiếp tục tạo hội cho đầu tăng giá thị trường - Thiếu hành lang pháp lý tạo điều kiện cho việc thực quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn BĐS, - Hệ thống tín dụng cho vay mua BĐS phục vụ cho nhu cầu thực người dân, chưa phát triển làm cho mâu thuẫn ngày gay gắt c, Nguyên nhấn tồn 18 – Tình trạng xây dựng nhà thị trường tự do, thiếu can thiệp Nhà nước làm cho TTBĐS thật trật tự thời gian qua từ vi phạm quy hoạch chung, giao dịch không thông qua quan quản lý Nhà nước, đến hoạt động đầu làm lũng đoạn thị trường – Cơ cấu TTBĐS chưa hoàn chỉnh, nhiều thành tổ thị trường hình thành cách tự phát mà khơng chờ quy định Nhà nước, nhiều thành tố có chưa hồn thiện So với cấu TTBĐS hồn chỉnh TTBĐS nước ta cịn chậm hình thành tổ chức định giá, tư vấn BĐS giao dịch BĐS, tổ chức bảo hiểm hệ thống thông tin BĐS chưa hoạt động phục vụ cho thị trường – Có thể nói, chậm trễ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nguyên nhân chủ yếu dẫn đến hoạt động ngầm Thị trường Bất động sản Bên cạnh đó, khơng phù họp quy định nghĩa vụ tài BĐS giao dịch BĐS góp phần tạo nên thực trạng – Ngoài ra, quy định cấp vốn tổ chức tín dụng, ngân hàng hoạt động liên quan đến BĐS hạn chế khả sử dụng “kép” BĐS – Chính sách giá đất đai điều kiện kinh tế thị trường có quản lý Nhà nước áp dụng theo hướng chịu điều tiết chủ yếu Nhà nước, chênh lệch giá thị trường giá quy định Nhà nước tạo khe hở lớn thu chi ngân sách nguyên nhân tượng đầu cơ, tiêu cực máy quản lý Nhà nước BĐS Giải pháp cho Thị trường Bất động sản Việt Nam Từ sau năm 1986, kinh tế Việt Nam kinh tế thị trường phát triển theo hướng chủ nghĩa xã hội có quản lý Nhà nước Vì thế, vai trị Nhà nước việc điều tiết thị trường bất động sản cho thị trường hoạt động theo hướng tích cực quan trọng Vậy nên, cuối tháng 1/2006, Chính phủ ban hành Nghị định 17: cho phép chuyển nhượng dự án, phân lô, bán số khu vực ngoại thành địa phương… Từ đây, nhiều chuyên gia nhận định rằng, tới thị trường chuyển biến theo hướng tích cực Tuy nhiên, 19 nhiều ý kiến cho việc thực thi Nghị định chưa đủ làm “tan băng” thị trường bất động sản Việc đổi sách đất đai phải phù hợp với thời kỳ chuyển đổi kinh tế, nghĩa phải thực điều tiết quan hệ cung-cầu kinh tế thị trường thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Sự phù hợp phải thể mặt: lợi ích kinh tế người dân, doanh nghiệp quản lý hiệu Nhà nước Ngồi cịn phải đảm bảo tính qn quan điểm sở hữu toàn dân đất đai Phân  định rõ ràng quyền Nhà nước với tư cách người đại diện chủ sở hữu; đồng thời mở rộng quyền nghĩa vụ chủ thể sử dụng đất sở hài hịa lợi ích quốc gia với lợi ích tổ chức, hộ gia đình cá nhân Trong đó, lợi ích quốc gia hàng đầu, lợi ích người sử dụng đất động lực; thể thành qui định thống nhất, rõ ràng, cụ thể văn luật đất đai nhằm dễ thực cho quan quản lý nhà nước chủ thể sử dụng đất Các sách, pháp luật đất đai phải mang tính chiến lược thể tầm vóc sách lớn; khơng nên tùy tiện thay đổi thường xuyên nhiều ban ngành quản lý định, quy định chồng chéo Với tư cách chủ thể đại diện quyền sở hữu tối cao, Nhà nước giao phần quyền cho người dân tổ chức xã hội, trước hết quyền sử dụng đất Do vậy, đất đai quy hoạch ổn định mục đích sử dụng việc giao cho người sử dụng quyền chiếm giữ quyền sử dụng lâu dài phù hợp với chế độ sở hữu toàn dân đất đai, đồng thời lại tạo điều kiện để người sử dụng đất yên tâm cải tạo khai thác hợp lý đất đai đầu tư cơng trình đất Chính sách đất đai phải xuất phát từ quy luật hình thành phân phối địa tơ đất đai Căn vào quy luật hình thành phân phối địa tô, Nhà nước thu phần giá trị tăng thêm đất đai đầu tư xã hội làm tăng giá trị đất đai nói chung; thu hồi đất đai, Nhà nước thực đền bù phần giá trị đầu tư thêm chủ thể sử dụng đất đầu tư vào cải tạo đất nguồn lợi có đất đai theo giá thị trường Còn quan hệ ruộng đất nông thôn nước ta phải đảm bảo yêu cầu sau: nông dân yên tâm bỏ vốn đầu tư phát triển sản xuất tạo điều kiện tập trung ruộng đất ruộng đất thực trở thành yếu tố kinh tế quan trọng vận động theo xu hướng kinh doanh sản xuất hàng hóa 20 ... thành thị trường bất động sản đất đai trở thành hàng hóa bất động sản mua bán, chuyển nhượng trao đổi Các giai đoạn phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Nhìn chung thị trường Bất động sản. .. triển thị trường bất động sản Thông thường, thị trường bất động sản trải qua nhiều giai đoạn gắn liền hình thành phát triển bất động sản bao gồm giai đoạn - Giai đoạn sơ cấp: Ở giai đoạn này,... chuyển động thị trường, nghiên cứu phương pháp để tác động vào thị trường, nâng cao giá trị sản phẩm công ty Phần I Lý luận chung thị trường bất động sản đặc trưng giai đoạn phát triển Thì trường bất