Đang tải... (xem toàn văn)
TRƯỜNG ĐH KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT Chủ đề 5 TƯ VẤN HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM DANH SÁCH NHÓM 1, Hàn Trân Phi 2, Nguyễn Thị Phương 3, Triệu Thị Tâm 4, Nguyễn Phú Hoài Thương 5, N[.]
TRƯỜNG ĐH KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT Chủ đề 5: TƯ VẤN HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM DANH SÁCH NHÓM: 1, Hàn Trân Phi 2, Nguyễn Thị Phương 3, Triệu Thị Tâm 4, Nguyễn Phú Hoài Thương 5, Nguyễn Thị Kim Trang 6, Đỗ Thị Trang HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM MỤC LỤC DẪN NHẬP CÁC QUY ĐỊNH CHUNG VỀ MUA BÁN NHÀ Ở: I Điều kiện nhà tham gia dao dịch mua bán Điều kiện chủ thể tham gia giao dịch mua bán nhà .6 Nguyên tắc mua bán nhà .6 Mua bán nhà theo hình thức trả chậm trả dần .6 II HỒ SƠ, TRÌNH TỰ VÀ THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở: .7 A MUA BÁN NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở: Hồ sơ mua bán nhà: .7 Về trình tự, thủ tục mua bán nhà ở: 13 a) Bước 1: Các bên mua bán đến lập hợp đồng mua bán quan công chứng (không phân biệt địa bàn) 13 b) Bước 2: Một hai bên nộp hồ sơ mua bán Ủy ban Nhân dân cấp huyện (nếu cá nhân), Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh (nếu tổ chức) 14 c) Bước 3: Căn vào hồ sơ, quan quản lý nhà kiểm tra, xác định vị trí đất gửi cho quan thuế để xác định nghĩa vụ tài (nếu có) 14 d) Bước 4: Sau có thơng báo quan thuế, quan quản lý nhà gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà nộp nghĩa vụ tài quan thuế 16 e) Bước 5: Sau nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho quan quản lý nhà để nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất 17 B MUA BÁN NHÀ Ở KHÔNG CÓ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở: 17 Về hồ sơ mua bán bao gồm: 18 a) Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà 18 b) Hợp đồng mua bán nhà có chứng nhận cơng chứng Nhà nước; 20 c) Bản kê khai nộp lệ phí trước bạ nhà 21 d) Các giấy tờ khác: 22 Về trình tự, thủ tục mua bán nhà 22 III THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA 23 Vấn đề 1: Quy điṇh của pháp luật và triển khai thực không đồng 23 Vấn đề 2: Thủ tục mua bán nhà ở không thuận lợi cho người dân 23 HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM Vấn đề 3: Thưc ̣ hiêṇ thủ tuc ̣ mua bán nhà ở còn thiếu thống nhất 24 Vấn đề 4: Tình trạng mua bán nhà bằng giấy viết tay 25 Vấn đề 5: Tình trạng giả hồ sơ, thủ tục mua bán nhà ở 26 Vấn đề 6: Khó khăn cho người dân việc triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quyền sử dụng đất ở chưa đồng 28 IV MỘT SỐ KIẾN NGHỊ, ĐỀ XUẤT NHẰM HOÀN THIỆN HỆ THỐNG PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ 28 Giải pháp 1: Thống nhất giấy tờ x́t trình, cơng chứng, chứng thực, đăng ký, th́ 29 Giải pháp 2: Bảo đảm thi hành hợp đồng số vấn đề sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng mua bán nhà ở hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 30 Giải pháp Ngăn ngừa hành vi giả mạo giấy tờ 30 KẾT LUẬN 31 Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà bên soạn sẵn 34 Tờ khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất: 35 Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất 37 HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM DẪN NHẬP Có nhiều khái niệm nhà ở: Nhà sản phẩm hoạt động xây dựng không gian bên ngăn cách với môi trường bên ngồi dùng để ở; tài sản có giá trị người, nơi người nghỉ ngơi, sinh hoạt Nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân (Theo Điều Luật Nhà 2005) Theo pháp luật Việt Nam, nhà chia thành nhiều loại: nhà xã hội, nhà thương mại, nhà công vụ, nhà biệt thự, nhà chung cư Theo Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP, pháp luật quy định sau: - Nhà thương mại nhà tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu chế thị trường - Nhà xã hội nhà nhà nước tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư, xây dựng cho đối tượng quy định mua, thuê thuê mua theo chế nhà nước quy định - Nhà công vụ nhà nhà nước đầu tư xây dựng cho đối tượng quy định thuê thời gian đảm nhiệm chức vụ - Nhà biệt thự đô thị nhà riêng biệt có sân vườn, hàng rào lối vào riêng biệt, có số tầng khơng q ba tầng, có ba mặt nhà trơng sân vườn, có diện tích xây dựng khơng vượt q 50% diện tích khn viên đất, xác định khu chức quy hoạch thị cấp có thẩm quyền phê duyệt - Nhà chung cư nhà có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần diện tích thuộc sở hữu riêng hộ gia đình, cá nhân, chủ đầu tư phần diện tích thuộc sở hữu chung chủ sở hữu nhà chung cư Theo pháp luật Việt Nam đối tượng sở hữu nhà bao gồm: - Tổ chức, cá nhân Việt Nam sở hữu nhà Việt Nam - Đối với cá nhân, tổ chức cá nhân nước thuộc đối tượng sau mua sở hữu nhà Việt Nam: Điều 3: Giải thích từ ngữ NĐ 71/2010/NĐ-CP HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM Thứ nhất, cá nhân nước ngồi có đầu tư trực tiếp Việt Nam theo quy định pháp luật đầu tư doanh nghiệp hoạt động Việt Nam theo quy định pháp luật doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp nước doanh nghiệp có vốn đầu tư nước thuê giữ chức danh quản lý doanh nghiệp Thứ hai, cá nhân nước ngồi có cơng đóng góp cho Việt nam Chủ tịch nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng huân chương, huy chương; cá nhân nước ngồi có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam thủ tướng phủ định Thứ ba, cá nhân nước làm việc lĩnh vực kinh tế-xã hội có trình độ đại học tương đương trở lên người có kiến thức, kỹ đặc biệt mà Việt nam có nhu cầu Trong trường hợp phải có văn chứng minh có trình độ kỹ sư, cử nhân trở lên quan có thẩm quyền Việt Nam nước cấp kèm theo giấy tờ sau: giấy phép lao động quan có thẩm quyền Việt Nam cấp; giấy phép hành nghề chun mơn Việt Nam quan có thẩm quyền Việt Nam cấp Nếu có kỹ đặc biệt phải có giấy tờ xác nhận chuyên môn, kỹ hiệp hội, hội nghề nghiệp Việt Nam Thứ tư, cá nhân nước ngồi kết với công dân Việt Nam: trường hợp phải có giấy tờ chứng nhận kết quan có thẩm quyền Việt Nam nước ngồi cấp kèm theo hộ chiếu Việt Nam hộ thường trú chứng nhân dân vợ chồng công dân Việt Nam Thứ năm, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi hoạt động Việt nam theo pháp luật đầu tư khơng có chức kinh doanh bất động sản, có nhu cầu nhà cho người làm việc doanh nghiệp Về cá nhân nước ngồi quy định trường hợp phải sinh sống Việt nam, quan nhà nước có thẩm quyền Việt Nam cho phép cư trú Việt Nam từ năm trở lên không thuộc diện hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh theo quy định pháp luật Việt Nam Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi phải có giấy chứng nhận đầu tư giấy tờ chứng nhận hoạt động đầu tư tương ứng với hình thức đầu tư theo quy định pháp luật đầu tư quan nhà nước có thẩm quyền Việt Nam cấp HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM - Trường hợp Việt Kiều mua nhà: Theo quy định khoản Điều 66 Điều 67 Nghị Định 71/2010/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà Điều 121 Luật Đất đai hành, người Việt Nam định cư nước tùy đối tượng mua bán sở hữu nhà sau: Đối tượng sở hữu không hạn chế số lượng nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam (chung cư, nhà riêng lẻ) nhận quyền sử dụng đất dự án phát triển nhà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (đối với dự án khu vực phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức bán theo quy định pháp luật đất đai) để người mua xây dựng nhà cho thân thành viên gia đình Việt Nam Những đối tượng cần phải cư trú Việt Nam từ ba tháng trở lên có điều kiện sau: Đối với người có quốc tịch Việt Nam phải có hộ chiếu Việt Nam giá trị; trường hợp mang hộ chiếu nước ngồi phải có giấy tờ chứng minh quốc tịch Việt Nam Nếu người khơng có quốc tịch Việt Nam phải có hộ chiếu nước ngồi kèm theo giấy tờ xác nhận người gốc Việt Nam quan có thẩm quyền Việt Nam cấp để chứng minh có gốc Việt Nam thuộc diện người đầu tư trực tiếp Việt Nam theo phá p luật đầu tư; người có cơng đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hóa, người có kỹ đặc biệt mà quan, tổ chức Việt Nam có nhu cầu làm việc Việt Nam; người có vợ chồng cơng dân Việt Nam sinh sống nước Đối tượng sở hữu nhà riêng lẻ hộ chung cư người gốc Việt Nam không thuộc đối tượng có họ chiếu nước ngồi kèm theo điều kiện sau: Có giấy tờ xác nhận người gốc Việt Nam quan có thẩm quyền Việt Nam cấp để chứng minh có gốc Việt Nam; Giấy miễn thị thực quan có thẩm quyền Việt Nam cấp; phép cư trú Việt Nam từ ba tháng trở lên I CÁC QUY ĐỊNH CHUNG VỀ MUA BÁN NHÀ Ở: Điều kiện nhà tham gia dao dịch mua bán HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM Theo Điều 91 Luật Nhà 2005: nhà mua bán phải có: - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật - Khơng có tranh chấp quyền sở hữu - Không bị kê biên để thi hành án để chấp hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền Điều kiện chủ thể tham gia giao dịch mua bán nhà - Bên bán phải chủ sở hữu nhà người đại diện theo quy định pháp luật dân sự; cá nhân có lực hành vi dân sự; tổ chức bán nhà phải có chức kin doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà khơng nhằm mục đích kinh doanh - Bên mua cá nhân, tổ chức; cá nhân nước khơng phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ thường trú phải có lục hành vi dân , người Việt Nam định cư nước ngồi phải thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam theo quy định; tổ chức khơng phụ thuộc vào nơi ký kinh doanh Nguyên tắc mua bán nhà - Đối với biệt thự, nhà riêng lẻ đô thị phải kèm theo chuyển quyền sử dụng đất Trường hợp bán hộ chung cư phần nhà chung cư phải gắn với quyền sử dụng đất, phần sử dụng chung trang thiết bị nhà thuộc sở hữu chung - Việc mua bán nhà phải lập thành hợp đồng theo quy định luật3 Mua bán nhà theo hình thức trả chậm trả dần Điều 95 khoản Luật nhà quy định việc mua bán nhà trả châm trả dần thực sau: - Việc mua bán nhà trả chậm trả dần bên thỏa thuận ghi hợp đồng mua bán nhà Trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà quyền sử dụng nhà có trách nhiệm bảo trì nhà đó, trừ trường hợp nhà thời gian bảo hành theo quy định pháp luật xây dựng bên có thỏa thuận khác Điều 92 luật nhà 2005 Điều 22 ngun tắc mua bán nhà, cơng trình xây dựng , luật kinh doanh bất động sản HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM - Sau bên mua nhà trả đủ tiền cho bên bán nhà làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà II HỒ SƠ, TRÌNH TỰ VÀ THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở: A MUA BÁN NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở: Hồ sơ mua bán nhà: Gồm văn bản, giấy tờ sau đây: a) Hợp đồng mua bán nhà: Hợp đồng mua bán nhà lập Phịng cơng chứng, có chứng thực – thủ tục bắt buộc Nếu hợp đồng khơng có cơng chứng gọi “giấy tay”, khơng có giá trị pháp lý b) Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở: Gồm: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở, GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sử dụng đất có ghi nhận nhà ở…vv c) Bản khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất Bản khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (do quan quản lý nhà cung cấp nơi tiếp nhận hồ sơ) - Thuế chuyển quyền sử dụng đất: Thuế chuyển quyền sử dụng đất thuế đánh việc chuyển đổi, chuyển nhượng cho người khác quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất loại thuế trực thu nhằm huy động vào ngân sách Nhà nước phần thu nhập người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất phép chuyển quyền sử dụng đất theo quy định củq pháp luật đất đai phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất Ðối tượng chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất trị giá diện tích đất chuyển quyền sử dụng theo quy định pháp luật, kể đất có nhà vật kiến trúc Trường hợp bán nhà với chuyển quyền sử dụng đất có nhà đối tượng chịu thuế phần trị giá đất chuyển quyền sở hữu HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM • Thuế suất Thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng đất tính tỷ lệ (%) trị giá đất chuyển quyền sử dụng, quy định sau: Trường hợp 1: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất mà nộp tiền sử dụng đất, chưa nộp tiền sử dụng đất giao đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai, phép chuyển quyền sử dụng đất: Ðối với đất ở, đất xây dựng cơng trình loại đất khác, thuế suất 20% Trường hợp 2: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất mà nộp tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai trường hợp chuyển quyền sử dụng đất từ lần thứ hai trở mà lần trước nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định phép chuyển quyền sử dụng đất, thuế suất 5% Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quền sử dụng đất trường hợp sau coi nộp tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai: Khi giao đất nộp tiền đền bù thiệt hại theo định số 186 HÐBT ngày 31/5/1990 HÐBTnay Chính phủ đền bù thiệt hại đất nơng nghiệp, đất có rừng chuyển sang mục đích khác; Ðã nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước theo quy định Thông tư số 60 -TC/ TCT ngày 16/7/1993 Bộ tài khi: mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước với nhận quyền sử dụng đất có nhà đó; giao đất để xây dựng nhà cơng trình, giao đất thay cho tốn giá trị cơng trình xây dựng sở hạ tầng; Mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước, mua nhà doanh nghiệp kinh doanh nhà Nhà nước theo quy định Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1995 Chính phủ mua, bán kinh doanh nhà ở; Mua nhà với nhận quyền sử dụng đất có nhà thuộc diện nộp thuế thu nhập theo Pháp lệnh thuế thu nhập người có thu nhập cao; Chuyển quyền sử dụng vời thay đổi mục đích từ sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp mà nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo giá đất phi nông nghiệp Trường hợp 3: Chuyển đổi đất cho mà có chênh lệch trị giá đất khác diện tích, vị trí hạng đất, thuế suất % phần chênh lệch trị giá • Miễn, giảm thuế HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM Các trường hợp miễn thuế: Miễn thuế chuyển quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân chuyển quyền sử dụng đất để chuyển đến định cư vùng kinh tế mới, miền núi, hải đảo theo định quan Nhà nước có thẩm quyền; Miễn thuế chuyển quyền sử dụng đất cho cán bộ, công nhân viên chức chuyển chổ đến định cư vùng kinh tế mới, miền núi, hải đảo trường hợp thuyên chuyển công tác theo định quan Nhà nước có thẩm quyền; Miễn thuế chuyển quyền sử dụng đất cho cán bộ, công nhân viên chức chuyển chổ trường hợp hồn thành nhiệm vụ cơng tác vùng kinh tế mới, miền núi, hải đảo nghỉ hưu Các trường hợp giảm thuế: Giảm 50 % thuế chuyển quyền sử dụng đất cho trường hợp chủ hộ gia đình thương binh hạng 1/4, 2/4, bệnh binh hạng 1/3,2/3; chủ hộ gia đình thân nhân liệt sĩ hưởng chế độ trợ cấp Nhà nước; người tàn tật khơng có khả lao động, người chưa đến tuổi trưởng thành người già cô đơn không nơi nương tựa; cán bộ, công nhân viên chức chuyển chổ đến chổ không thuộc vùng kinh tế mới, miền núi, hải đảo trường hợp thuyên chuyển công tác nghỉ hưu Những đối tượng xét giảm với điều kiện: o Ở thành phố trực thuộc trung ương chuyển chổ từ quận ngoại thành Huyện , thị ngoại thành o Ở phường thuộc thành phố, thị xã thuộc tỉnh chuyển chổ Huyện, thị khác o Ở tỉnh trung du, miền núi từ huyện chuyển chổ sang huyện khác Từ huyện đồng chuyển chổ lên huyện trung du, miền núi o Chuyển chổ từ tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sang tỉnh, thành phố khác Thẩm quyền xét miễn, giảm thuế Mỗi đối tượng xem xét miễn giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất diện tích đất Nhà nước giao lần đầu ( theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sổ địa UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất chuyển quyền sử dụng) ... CHUNG VỀ MUA BÁN NHÀ Ở: Điều kiện nhà tham gia dao dịch mua bán HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM Theo Điều 91 Luật Nhà 20 05: nhà mua bán phải có: - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo... trình tự, thủ tục mua bán nhà ở: a) Bước 1: Các bên mua bán đến lập hợp đồng mua bán quan công chứng (không phân biệt địa bàn) 13 HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM Hợp đồng mua bán nhà thực... quyền sở hữu nhà quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà II HỒ SƠ, TRÌNH TỰ VÀ THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở: A MUA BÁN NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở: Hồ sơ mua bán nhà: