Thực trạng và giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Dũng – tỉnh Bắc Giang

Luận văn : Thực trạng và giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Dũng – tỉnh Bắc Giang

Để thực hiện các dự án mang lại lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia thì cầnphải có địa điểm xây dựng điều này gắn liền với công tác giải phóng mặt bằng(GPMB) Đây là một khâu quan trọng trong quá trình thực hiện một công trình haymột dự án đầu tư xây dựng Công tác giải phóng mặt bằng ảnh hưởng rất lớn tớitiến độ thực hiện của dự án và sự phát triển kinh tế đô thị

Tuy nhiên, công tác giải phóng mặt bằng tại Việt Nam còn đang gặp nhiềukhó khăn phức tạp đòi hỏi phải có những biện pháp nhằm thúc đẩy công tác giảiphóng mặt bằng

Vì vậy, sau một thời gian thực tập tại phòng Tài nguyên Môi trường huyệnYên Dũng, cùng với sự hướng dẫn của Ths Nguyễn Hải Yến, em quyết định chọn

đề tài: “Thực trạng và giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Dũng – tỉnh Bắc Giang” để nghiên cứu

Vì trình độ và thời gian nghiên cứu cho hạn, chuyên đề không tránh khỏinhững sai sót về mặt lý luận và thực tiễn Em rất mong nhận được những ý kiếnđóng góp của thầy cô để chuyên đề của em hoàn thiện hơn Em xin chân thành cảmơn

 Mục tiêu nghiên cứu:

- Nghiên cứu cơ sở lý luận về GPMB

- Tìm hiểu thực trạng định giá đất và đền bù thiệt hại GPMB tạihuyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang.

- Đề xuất những giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác GPMB củahuyện

 Kết cấu nội dung của báo cáo chuyên đề:

Ngoài lời mở đầu, kết luận chung, danh mục bảng biểu, danh mục viết tắt vàtài liệu tham khảo, chuyên đề có kết cấu nội dung như sau:

Chương I: Cơ sở khoa học về giải phóng mặt bằng.

Chương II: Thực trạng về công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang.

Chương III: Giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang.

Em xin chân thành cảm ơn Ths Nguyễn Hải Yến và bà Đỗ Thị Vân, cùng

các anh chị trong phòng Tài nguyên Môi trường huyện Yên Dũng đã giúp đỡ em vềmặt lý thuyết cũng như thực tế để hoàn thành chuyên đề

CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

1.1 Khái niệm và đặc điểm của GPMB:

1.1.1 Khái niệm:

Giải phóng mặt bằng là một quá trình tổ chức thực hiện các công việc liênquan đến di dời nhà cửa, cây cối các công trình xây dựng và một bộ phận dân cưtrên phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựngmột công trình mới trên đó Công tác giải phóng mặt bằng được thực hiện từ khithành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng Quận, Huyện của dự án cho tới khi giaomặt bằng cho chủ đầu tư

1.1.2 Đặc điểm:

-Là quá trình thực hiện đa dạng: Mỗi một dự án được tiến hành trên một vùng nhấtđịnh với mỗi một quy mô thực hiện khác nhau, do đó việc thực hiện công tác giảiphóng mặt bằng cũng thể hiện khác nhau tuỳ thuộc vào từng dự án Công tác giảiphóng mặt bằng cũng phải gắn với đặc trưng của từng vùng như: Khu vực nội thànhdân số cao, đất đai lại có giá trị đặc biệt thực hiện giải phóng mặt bằng không phải

là điều dễ dàng Điều này khác hẳn với khu vực ven đô hay ngoại thành thì côngviệc thực hiện có đơn giản hơn

-Tính phức tạp: Đất đai nhà ở có vai trò đặc biệt quan trọng nên khi giảiphóng mặt bằng cũng gặp phải nhiều khó khăn ở các khu đô thị lớn do đất có giá trịkinh tế cao phần nào dẫn tới tình trạng người dân không muốn di chuyển chỗ ở do

bị mất một số các điều kiện thuận lợi khi phải ở nơi khác Mặt khác do sự hìnhthành lâu đời của đất đai nó được sở hữu do nhiều chế độ nhiều chủ sở hữu việc xácđịnh rõ đặc điểm của từng thửa đất rất khó cho công tác khê khai, phần khác nócũng ảnh hưởng bởi Luật Đất đai và các chính sách được thực hiện trong công tácgiải phóng mặt bằng từ trước không được đồng bộ đặc biệt là công tác xác định giáđền bù không thoả đáng cho người dân trong diện cần giải phóng mặt bằng dẫn tớitình trạng chây lì không chịu di chuyển Khi thực hiện di dời điều quan trọng là bốtrí đất cho khu vực tái định cư thì lại chưa được đảm bảo do các nguyên nhân khác

nhau như không có đất, thiếu các điều kiện sinh hoạt Giải phóng mặt bằng đượcthực hiện chủ yếu ở các khu vực dân cư có đời sống kinh tế thấp chủ yếu là buônbán nhỏ do vậy họ sẽ không muốn di chuyển chỗ ở điều đó đồng nghĩa với việc họlại phải tìm một công việc khác cho thích hợp với nơi ở mới

1.2 Sự cần thiết của công tác GPMB:

Khi nhà nước ra quyết định thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốcphòng lợi ích công cộng thì Nhà nước phải bồi thường thiệt hại cho người dân.Theo luật Đất đai năm 1993, điều 1 " Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhànước thống nhất quản lý”

Theo điều 5 của nghị định 22/CP ngày 24/4/1998 "Khi Nhà nước thu hồi đất

để sử dụng vào các mục đích quy định tại điều 1 của nghị định này, tuỳ từng trườnghợp cụ thể, người có đất bị thu hồi được đền bù bằng tiền, nhà ở hoặc bằng đất."Như vậy trong các văn bản pháp luật đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàndân do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình,các nhân sử dụng ổn định lâu lâu dài Do đó khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất đểphục vụ lợi ích quốc gia lợi ích công cộng thì Nhà nước phải bồi thường thiệt hạicho người dân vì đất đai ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống sinh hoạt của người dânảnh hưởng tới lợi ích kinh tế của họ Theo điều 27 của Luật Đất đai thì "Trongtrường hợp thật cần thiết Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng để

sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thìngười bị thu hồi đất được bồi thường hoặc hỗ trợ Việc bồi thường hoặc hỗ trợ đượcthực hiện theo quy định của Chính phủ"

Đất đai nhà ở là một tài sản vô cùng quý giá quan trọng nó có một vị trí đặcbiệt quan trọng gắn liền với cuộc sống của con người Không những thế nó đánhdấu mốc giới của lãnh thổ là tài sản của quốc gia Đất đai vừa là sản phẩm của tựnhiên vừa là sản phẩm của lao động Là điều kiện tồn tại của bất kỳ một sinh vậtnào sống trên trái đất, trải qua nhiều thời gian cùng với sự chuyển mình của nềnkinh tế thì đất đai trở thành một tài sản vô cùng quan trọng

Đất đai Việt Nam chủ yếu là đât sản xuất nông nghiệp nhưng theo thời gian và

xu thế chung của thế giới Xã hội ngày càng phát triển, dân số ngày càng cao cộngvới nó là xu thế đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ thì nhu cầu về đất đai trở nên ngàycàng khan hiếm và quan trọng hơn Đặc biệt trong quá trình công nghiệp hoá cùngvới quá trình đô thị hoá thì nhu cầu đất đai dành cho xây dựng các công trình cơ sở

hạ tầng, các khu dân cư đang là nhu cầu cấp bách của đô thị làm đau đầu các nhàquản lý

Theo luật đất đai Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu của nhà nước nhưngđược trao quyền sử dụng cho người dân Khi Nhà nước cần đất để xây dựng cáccông trình công cộng cơ sở hạ tầng, an ninh quốc phòng, văn hoá thể thao, đường xágiao thông thì phải bồi thường thiệt hại cho người dân theo các quyết định của Nhànước.Và khi đã được đền bù về mặt vật chất thì người dân cũng phải trao trả đất đaicho nhà nước để thực hiện xay dựng các dự án,các khu đô thị các công trình phúclợi xã hội

Nước ta sau hơn mười năm năm đổi mới, đất nước đã đạt được những mục tiêuquan trọng về kinh tế, văn hoá, xã hội đặc biệt là sự thay đổi nhanh chóng về kinh tế

đã đưa đất nước ta vững bước trên con đường công nghiệp hoá hiện đại hoá, trêncon đường hội nhập và phát triển Sự phát triển đó được thể hiện thông qua từngkhía cạnh của đời sống xã hội như: Trình độ dân trí ngày càng cao, sự phát triển mộtcách đồng bộ cơ sở hạ tầng, các trung tâm thương mại dich vụ, khu thể thao vuichơi giải trí ngày càng phát triển mạnh mẽ Gắn liền với mở rộng quy mô xây dựng

cơ sở hạ tầng thì nhu cầu về đất đai ngày càng cao nó cũng tạo ra một sức ép lớn đốivới toàn xã hội như:

Dân số ngày càng tăng nhu cầu về chỗ ở ngày càng nhiều đặc biệt là nhu cầuchỗ ở của dân cư đô thị do qua trình đô thị hoá cùng với sự di dân từ nông thôn rathành thị để tìm kiếm việc làm ngày càng nhiều

Sự phát triển của kinh tế kéo theo nó là hoạt động mở rộng sản xuất thì nhucầu về đất xây dựng cao để thực hiện xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuấtcao, các trung tâm thương mại dịch vụ

Cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường hệ thống đường xá dành cho giaothông vận tải cần phải mở rộng Khi mà đô thị hoá cao thì nhu cầu vận chuyển và đilại của dân cư ngày càng tăng việc sửa chữa nâng cấp các tuyến đường hay làmtuyến đường mới là rất quan trọng, nó sẽ giải quyết trước mắt được nhu cầu vậnchuyển đi lại của xã hội

Nhu cầu vui chơi giải trí của đại bộ phận các tầng lớp xã hội đang tăng caođiều đó cần phải mở rộng các khu vui chơi là nhu cầu cấp thiết không chỉ trước mắt

mà cả lâu dài như: Xây dựng các trung tâm thể thao, câu lạc bộ văn hoá để phục vụcho các nhu cầu trên

Để đáp ứng được các nhu cầu đang trở thành mối bức xúc mà toàn xã hội đangquan tâm thì việc giải phóng mặt bằng là một tất yếu khách quan Đây là một biệnpháp quan trọng để thúc đẩy việc xây dựng các công trình phục vụ cho phát triển xãhội cũng như quá trình đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ ở các đô thị trong cả nước

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác giải phóng mặt bằng:

1.3.1 Giá cả đất đai:

- Một khu đất ban đầu có thể giá trị không quá lớn nhưng khi có thông tin vềviệc quy hoạch cho rằng khu đất sẽ có giá sẽ làm cho giá đất hoàn toàn thay đổi vàlàm thay đổi toàn bộ kế hoạch giải phóng mặt bắng Đó là yếu tố tâm lí của conngười và rất khó để nhận biết và xác định giá trị

-Cung cầu đất trên thị trường là một nhân tố có ảnh hưởng lớn đến giá đất Nếucung đất mà lớn hơn cầu về đất đai, thì giá cả đất đai có xu hướng giảm xuống; cònnếu cầu về đất lớn hơn cung về đất thì giá cả có xu hướng tăng lên Trong thực tếhiện nay, giá đất thường có xu hướng tăng lên đặc biệt là ở các đô thị, giá đất tănglên rất cao có nơi giá đất lên tới 15-23cây/m2 do diện tích đất đai có hạn mà cầu vềđất đai tăng lên rất nhiều so với cung đất

-Giá cả đất đai phụ thuộc vào hai nhân tố là mức địa tô thu được trên mảnh đấthàng năm (địa tô chênh lệch I do độ phì nhiêu của đất mang lại và địa tô chênh lệch

II do khả năng đầu tư cải tạo trên từng mảnh đất của nhà kinh doanh tạo ra ) Giáđất còn phụ thuộc vào tỷ suất lợi tức tiền gửi ở ngân hàng tính theo năm

1.3.2 Tính chất của đất đai:

-Do tính chất của đất đai, vị trí của đất đai khả năng sử dụng nhiều mục đíchnhư đất nông nghiệp có độ phì nhiêu cao, đất có vị trí gần đường giao thông, gầnkhu trung tâm thương mại hoặc đất có thể sử dụng với nhiều khả năng đáp ứngđược nhiều nhu cầu khác nhau … làm cho giá trị của đất được tăng lên, giá đất đượcnâng lên

1.3.3 Khả năng sinh lợi của đất đai:

-Do khả năng mang lại lợi nhuận suất cao từ việc đầu tư buôn bán đất; do tâm

lí muốn có đất để lại cho đời sau đặc biệt do tâm lí giả tạo khi giá đất lên cao màngày nay ngày càng nhiều doanh nghiệp trung tâm kinh doanh nhà đất; các nhà đầu

cơ đất đai xuất hiện làm cho thị trường đất đai ngày càng trở lên sôi động, đẩy mứcgiá lên cao và còn lên rất cao tạo lên những đợt sốt đất kéo dài

1.3.4 Mức độ hoàn thiên của cơ sở hạ tầng:

- Mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng như hệ thống giao thông hoàn chỉnh

đến mức nào; hệ thống dịch vụ được xây dựng ra sao? Hệ thống dịch vụ điện sinhhoạt và chiếu sáng được sắp đặt quy mô loại gì ? Hệ thống thông tin liên lạc đangđược trang bị hiện đại đến khả năng nào? Sẽ là nhân tố trực tiếp của nhiều giá trị sửdụng của vị trí đặt tại khu vực đó, làm cho giá đất tăng lên hoặc giảm xuống

1.3.5 Yếu tố chính trị:

-Bên cạnh đó, các yếu tố chính trị cũng ảnh hưởng lớn đến giá đất Trướcđây, mức sống của người dân còn thấp, thu nhập hầu như chỉ đủ để ăn mặc lo sinhhoạt cuộc sống hàng ngày mà mọi người ít nghĩ đến việc mua bán đất Nhưng dothu nhập được nâng cao, dân số tăng nhanh, nhu cầu cần ở chỗ rộng rãi thoải máiđang là một nhu cầu bức thiết đặc biệt trong quá trình đô thị hoá chóng mặt, ngườidân ồ ạt đổ ra các Thành phố mua đất làm cho đất đai nói chung, đất đô thị nói riêng

có giá rất cao Tuy thời gian qua giá đất trung bình của Hà Nội lên đến 10 lượng/m2

Mỗi một quốc gia công nhận một chế độ sở hữu khác nhau như sở hữu tưnhân, sở hữu tập thể; sự công nhận thị trường bất động sản; sự công bố quy hoạchrộng rãi; mức độ tác động của Nhà nước vào quan hệ đất đai như thế nào; sự gọn

nhẹ của công tác hành chính; sự điều tiết vi mô của Nhà nước và đường lối lãnh đạocủa Đảng là một động lực làm nâng cao hay hạ thấp giá trị của đất, làm cho giá đấtlên cao hay xuống thấp; biến động lớn hay là ổn định.

1.3.6 Những quy định của pháp luật:

-Những quy định pháp luật hiện hành luôn là yếu tố ảnh hưởng khá lớn đếncông tác giải phóng mặt bằng, có thể tại 1 thời điểm trước đó các tiêu chí áp dụngcho việc giải phóng mặt bằng cho 1 khu vực cụ thể là hợp lí nhưng ở 1 thời điểmkhác hoặc 1 khu vực đăc biệt khác tiêu chí đánh giá đó lại ko hợp lí và không phùhợp với quy định của pháp luật Bởi vậy cần nghiên cứu chi tiết về các văn bản quyphạm pháp luật tại thời điểm hiện hành để áp dụng sao cho hợp lí nhất

1.3.6 Trình độ đội ngũ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng:

1 nhân tố khả chủ quan trong công tác giải phóng mặt bằng đó chính là trình

độ của đội ngũ quản lí và thực hiên công tác giải phóng mặt bằng.Việc giải phóngdiễn ra 1 cách nhanh chóng và thuận lợi hay không phụ thuộc vào năng lực vậnđộng cũng như thực hiện của cá nhân những người quản lí

1.4 Các bước thực hiện giải phóng mặt bằng và đền bù thiệt hại:

Bước 1: Thống nhất thực hiện công tác bồi thường.

- Chủ đầu tư liên hệ Tổ chức thực hiện công tác Bồi thường để ký kết hợpđồng kinh tế về việc bồi thường, GPMB (Ban Bồi thường các dự án hoặc Ban Bồithường huyện Yên Dũng)

- Các loại giấy tờ phải có trước khi ký kết hợp đồng: văn bản chấp thuận địađiểm, chủ trương đầu tư và giấy chứng nhận đầu tư (có trong hồ sơ dự án đầu tư);trích lục bản đồ địa chính khu đất; bàn giao mốc giới thực địa

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi

- Chủ đầu tư liên phòng tài nguyên môi trường huyện Yên Dũng để trích lụcbản đồ địa chính khu đất thu hồi; trích sao hồ sơ địa chính; lập danh sách các thửađất bị thu hồi (số hiệu thửa, tên người sử dụng, diện tích thửa, mục đích sử dụng)cung cấp cho Tổ chức thực hiện bồi thường

- Kinh phí chi cho việc chỉnh lý bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính,trích sao hồ sơ địa chính do chủ đầu tư dự án chi trả.

Bước 3: Xác định và công bố chủ trương thu hồi đất

- Sau khi ký kết hợp đồng kinh tế, Tổ chức thực hiện bồi thường công bố chủtrương thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- UBND các xã có dự án niêm yết chủ trương thu hồi đất và bản qui hoạch khuđất bị thu hồi

Bước 4: Lập phương án tổng thể và xét duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

- Trên cơ sở số liệu, tài liệu do cơ phòng Tài nguyên và Môi trường huyện YênDũng cung cấp, Tổ chức thực hiện bồi thường tiến hành thống kê về tài sản thiệthại, số hộ khẩu, nhân khẩu, số lao động phải chuyển đổi ngành nghề, số hộ phải táiđịnh cư để lập phương án tổng thể

- Thời gian không quá 15 ngày kể từ ngày nhận phương án Ban thẩm định rathông báo thẩm định phương án tổng thể

- Thời gian không quá 07 ngày kể từ ngày nhận tờ trình của Ban thẩm định cấpthẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường tổng thể

Bước 5: Thông báo về việc thu hồi đất.

- Sau khi phương án bồi thường tổng thể được duyệt, cơ quan lập phương ánbồi thường thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi đất, dự kiến về mứcbồi thường, hỗ trợ, tái định cư

- Trên cơ sở phương án bồi thường tổng thể được duyệt chủ đầu tư ra văn bản

đề nghị phòng Tài nguyên và Môi trường Yên Dũng làm thủ tục đề nghị UBNDhuyện ra quyết định thu hồi đất cho từng thửa đất

Bước 6: Quyết định thu hồi đất.

- Trên cơ sở phương án bồi thường tổng thể được duyệt, UBND tỉnh ra quyếtđịnh thu hồi đất tổng thể của khu đất bị thu hồi

- Sau 20 ngày có quyết định thu hồi đất, phòng Tài nguyên và Môi trườnghuyện Yên Dũng có trách nhiệm trình UBND huyện ra quyết định thu hồi đất chotừng thửa đất

- Trong thời gian không quá 05 ngày kể từ ngày nhận được tờ trình của cơquan Tài nguyên và Môi trường, UBND huyện có trách nhiệm ký quyết định thu hồiđất

Bước 7: Giải quyết khiếu nại đối với quyết định thu hồi đất

- Sau khi Tổ chức thực hiện bồi thường nhận được quyết định thu hồi đất củatừng thửa đất thì tiến hành niêm yết công khai quyết định thu hồi đất

- Tổ chức thực hiện bồi thường tiếp nhận ý kiến đóng góp, giải quyết thắcmắc; tập hợp những khiếu nại về quyết định thu hồi đất đề nghị phòng Tài nguyên

và Môi trường Yên Dũng làm thủ tục đề nghị UBND huyện điều chỉnh quyết địnhthu hồi đất

- Chủ đầu tư phải làm thủ tục giao đất, thuê đất (do phòng Tài nguyên và Môitrường hướng dẫn cụ thể)

Bước 8: Kê khai, kiểm kê tài sản thiệt hại và xác định nguồn gốc đất đai

- Tổ chức thực hiện bồi thường ra thông báo về kế hoạch thực hiện công tác kêkhai, kiểm kê gửi chủ đầu tư, UBND huyện, UBND cấp xã có đất bị thu hồi vàthông báo cho các hộ dân trong vùng dự án biết để thưc hiện kiểm kê

- UBND cấp xã ra quyết định thành lập tổ tham gia công tác bồi thường thuộc

dự án

- Nội dung kiểm kê: phát tờ khai theo mẫu, lập biên bản kiểm kê Làm việc vớiVăn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thuhồi để xác định nguồn gốc sử dụng đất; xác định các trường hợp được bồi thường,được hỗ trợ, được tái định cư

Bước 9: Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trình cấp thẩm quyền thẩm định.

- Trong thời hạn không quá sáu mươi (60) ngày, kể từ ngày hoàn thành việc đođạc, kiểm đếm, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có tráchnhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

- Thời gian thẩm định thuộc thẩm quyền phê duyệt của UBND huyện khôngquá 10 ngày kể từ ngày nhận phương án bồi thường

- Thời gian thẩm định thuộc thẩm quyền phê duyệt của UBND tỉnh không quá

15 ngày kể từ ngày nhận phương án bồi thường

Bước 10: Niêm yết công khai giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

- Trong thời gian 20 ngày ra thông báo niêm yết, Tổ chức thực hiện bồi thườngtiếp nhận ý kiến đóng góp, giải quyết thắc mắc; tập hợp những khiếu nại về giá trịbồi thường để điều chỉnh, bổ sung vào phương án

- Lập biên bản kết thúc niêm yết, phải có sự đồng tình của UBND xã, Ủy banMặt trận, đại diện của những hộ có tài sản thiệt hại

Bước 11: Hoàn chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trình cấp thẩm quyền phê duyệt.

- Thời gian không quá 5 ngày kể từ ngày nhận phương án; Ban thẩm định lậpbáo cáo thẩm định, có tờ trình và đóng dấu phương án đã thẩm định, trình phê duyệt

- Thời gian không quá 3 ngày kể từ ngày nhận tờ trình của Ban thẩm định, cấpthẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường

Bước 12: Niêm yết công khai giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được duyệt

và thông báo chi trả tiền.

Trong thời gian không quá 3 ngày nhận được Quyết định phê duyệt phương

án, Tổ chức thực hiện bồi thường phối hợp với UBND xã để niêm yết kết quả phêduyệt; ra quyết định về giá trị (về từng loại cụ thể) được bồi thường, hỗ trợ và táiđịnh cư cho từng hộ và ra thư mời nhận tiền bồi thường

Buớc 13: Giải quyết khiếu nại tranh chấp phát sinh sau phương án phê duyệt

và giải phóng mặt bằng.

Trong thời gian 20 ngày kể từ ngày chi trả tiền Tổ chức thực hiện bồi thườngphối hợp với UBND xã giải quyết những thắc mắc phát sinh và tiến hành giải phóngmặt bằng (đốn chặt cây cối hoa màu, tháo dỡ nhà cửa và các công trình khác).

Bước 14: Lập biên bản bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư tại thực địa.

Tổ chức thực hiện bồi thường mời chủ đầu tư, đại diện UBND huyện, xã đếntại thực địa để lập biên bản bàn giao mặt bằng Dự án cho chủ đầu tư

Bước 15: Cưỡng chế thu hồi đất (nếu có).

- Đã quá 30 ngày, kể từ thời điểm phải bàn giao đất quy định tại bước 13 màngười có đất bị thu hồi không bàn giao đất thì Tổ chức thực hiện bồi thường lập thủtục cưỡng chế thu hồi đất

- Sau khi có đề nghị của Tổ chức thực hiện bồi thường, Ủy ban nhân dân cấp

có thẩm quyền theo quy định của pháp luật ra quyết định cưỡng chế

- Giao quyết định cưỡng chế và niêm yết công khai quyết định cưỡng chế tạitrụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã

- Sau 15 ngày, kể từ ngày giao quyết định cưỡng chế mà người bị cưỡng chếkhông bàn giao đất thì UBND cấp huyện chỉ đạo, tổ chức lực lượng cưỡng chế thuhồi đất theo quy định của pháp luật

Bước 16: Thanh quyết toán các khoản chi phí.

Tổ chức thực hiện bồi thường phối hợp với chủ đầu tư rà soát toàn bộ số liệuchi trả để làm biên bản thanh quyết toán dự án

1.5 Những quy định của pháp luật về giải phóng mặt bằng:

Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về hỗ trợ, táiđịnh cư khi nhà nước thu hồi đất

Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫnthi hành Nghị Định số 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ

Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về Quy định bổsung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền

sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

và giải quyết khiếu nại về đất đai…

-Cùng với đó là các quyết định về việc quy hoạch giải phóng mặt bằng đền bù

và các dự án tái định cư của UBND tỉnh Bắc Giang cũng như UBND huyện YênDũng

Luật Đất đai năm 2003; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 củaChính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định hướngdẫn thi hành Luật Đất đai;

Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về hỗ trợ, táiđịnh cư khi nhà nước thu hồi đất, Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị Định số 197/2004/NĐ-CP của Chínhphủ; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về Quy định bổsung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền

sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

và giải quyết khiếu nại về đất đai

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VỀ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ ĐỀN BÙ THIỆT HẠI TẠI HUYỆN YÊN DŨNG

đồi núi Đặc điểm chủ yếu của địa hình miền núi (chiếm 72% diện tích toàn tỉnh)

là chia cắt mạnh, phức tạp chênh lệch về độ cao lớn Nhiều vùng đất đai còn tốt, đặcbiệt ở khu vực còn rừng tự nhiên Vùng đồi núi thấp có thể trồng được nhiều cây ănquả, cây công nghiệp như vải thiều, cam, chanh, na, hồng, đậu tương, chè ; chănnuôi các loại gia súc, gia cầm, thuỷ sản

Đặc điểm chủ yếu của địa hình miền trung du (chiếm 28% diện tích toàn tỉnh)

là đất gò, đồi xen lẫn đồng bằng rộng, hẹp tùy theo từng khu vực Vùng trung du cókhả năng trồng nhiều loại cây lương thực, thực phẩm, cây ăn quả, cây công nghiệp,chăn nuôi các loại gia súc, gia cầm, cá và nhiều loại thuỷ sản khác

2.1.2 Diện tích, dân cư, giao thông:

Huyện Yên Dũng có diện tích 213km2 và dân số là 163.000 người (năm 2004).Huyện ly là thị trấn Neo cách thành phố Bắc Giang khoảng 15km về hướng đôngnam Chảy xuyên qua huyện Yên Dũng là con sông Thương uốn lượn cung cấp phù

sa cho các xã Tân Tiến, Xuân Phú, Tân Liễu, Tiến Dũng, Chí Yên, Lão Hộ TỉnhBắc Giang nối tiếng với ba con sông lớn chạy xuyên qua tỉnh là sông Lục Nam sôngThương, và sông Cầu Cả ba con sông này đều chảy qua huyện Yên Dũng và hội tụtại Kiếp Bạc tỉnh Hải Dương

2.1.3 Các đơn vị hành chính:

 Thị trấn : Thị trấn Neo (huyện lị), thị trấn Tân Dân

 Các xã (23 xã): Đồng Phúc, Đồng Việt, Tư Mại, Đức Giang, TiếnDũng, Cảnh Thụy, Lãng Sơn, Trí Yên, Lão Hộ, Tân An, Xuân Phú, TânTiến, Tân Liễu, Tiền Phong, Yên Lư, Hương Gián, Quỳnh Sơn, Tân Mỹ,Song Khê, Nội Hoàng, Đồng Sơn, Nham Sơn, Thắng Cương

2.1.4 Khí hậu:

-Yên Dũng Bắc Giang nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa vùng Đôngbắc Một năm có bốn mùa rõ rệt Mùa đông lạnh, mùa hè nóng ẩm, mùa xuân, thukhí hậu ôn hòa Nhiệt độ trung bình 22 - 23oC, độ ẩm dao động lớn, từ 73 - 87% -Lượng mưa hàng năm đủ đáp ứng nhu cầu nước cho sản xuất và đời sống -Nắng trung bình hàng năm từ 1.500 - 1.700 giờ, thuận lợi cho phát triển cáccây trồng nhiệt đới, á nhiệt đới

2.1.5 Tài nguyên thiên nhiên:

-Tài nguyên đất

-Bắc Giang có 382.200 ha đất tự nhiên, bao gồm 123 nghìn ha đất nôngnghiệp, 110 nghìn ha đất lâm nghiệp, 66,5 nghìn ha đất đô thị, đất chuyên dùng vàđất ở, còn lại là các loại đất khác Nhìn chung, tỉnh Bắc Giang có nhiều điều kiệnthuận lợi để phát triển công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp và thuỷ sản Quốc lộ1A mới hoàn thành tạo ra quỹ đất lớn có nhiều lợi thế cho phát triển công nghiệp -dịch vụ Đất nông nghiệp của tỉnh, ngoài thâm canh lúa còn thích hợp để phát triểnrau, củ, quả cung cấp cho Thủ đô Hà Nội và các tỉnh lân cận Tỉnh đã có kế hoạchchuyển hàng chục nghìn ha trồng lúa sang phát triển cây ăn quả, cây công nghiệp vànuôi trồng thuỷ sản có giá trị kinh tế cao Hơn 20 nghìn ha đất đồi núi chưa sử dụng

là một tiềm năng lớn cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư doanh, liên kết trồng rừng,chế biến lâm sản và nuôi trồng thuỷ sản

- Tài nguyên rừng

-Đến hết năm 2005 Bắc Giang có 129.164 ha đất lâm nghiệp đã có rừng, và gần30.000 ha đất núi đồi có thể phát triển lâm nghiệp Trữ lượng gỗ có khoảng 3,5

tr.m3, tre nứa khoảng gần 500 triệu cây Ngoài tác dụng tàn che, cung cấp gỗ, củi,dược liệu, nguồn sinh thuỷ, rừng Bắc Giang còn có nhiều sông, suối, hồ đập, câyrừng nguyên sinh phong phú tạo cảnh quan, môi sinh đẹp và hấp dẫn.

-Tài nguyên khoáng sản

-Đến hết năm 2005 Bắc Giang đã phát hiện và đăng ký được 63 mỏ với 15 loạikhoáng sản khác nhau bao gồm : than, kim loại, khoáng chất công nghiệp, khoángsản, vật liệu xây dựng Phần lớn các khoáng sản này đã được đánh giá trữ lượnghoặc xác định tiềm năng dự báo

-Tuy không có nhiều mỏ khoáng sản lớn nhưng lại có một số loại là nguồnnguyên liệu quan trọng để phát triển công nghiệp của tỉnh như mỏ than đá ở YênThế, Lục Ngạn, Sơn Động có trữ lượng khoảng hơn 114 triệu tấn, gồm các loạithan: antraxit, than gầy, than bùn Trong đó mỏ than Đồng Rì có trữ lượng lớn(107,3 triệu tấn) phục vụ phát triển quy mô công nghiệp trung ương Quặng sắt ướckhoảng 0,5 triệu tấn ở Yên Thế Ngoài ra gần 100 nghìn tấn quặng đồng ở LụcNgạn, Sơn Động; 3 triệu tấn cao lanh ở Yên Dũng Khoáng sản sét cũng có tiềmnăng lớn, sử dụng làm gạch ngói, với 16 mỏ và điểm mỏ, tổng trữ lượng khoảng

360 triệu m3, chủ yếu ở các huyện: Việt Yên, Lạng Giang, Lục Nam, Yên Thế, HiệpHoà Trong đó có 100 m3 sét làm gạch chịu lửa ở Tân Yên, Việt Yên; sỏi, cuội kết ởHiệp Hoà, Lục Nam

-Tài nguyên nước

-Trên lãnh thổ Bắc Giang có 3 con sông lớn chảy qua, với tổng chiều dai 347

km, lưu lượng lớn và có nước quanh năm Ngoài ra còn có hệ thống ao ,hồ, đầm,mạch nước ngầm Lượng nước mặt, nước mưa, nước ngầm đủ khả năng cung cấpnước cho các ngành kinh tế và sinh hoạt

2.1.6 Môi trường đầu tư:

Cùng với sự thông thoáng, cởi mở của Luật Đầu tư (chung) và Luật Doanhnghiệp (thống nhất) có hiệu lực từ ngày 1-7-2006 , tỉnh Bắc Giang nói chung vàhuyện Yên Dũng nói riêng đang đẩy mạnh cải cách hành chính, nhằm tạo ra môitrường đầu tư minh bạch, hấp dẫn Lãnh đạo tỉnh có chủ trương "trải thảm đỏ" mời

gọi các nhà đầu tư tới làm ăn lâu dài ở địa bàn tỉnh Đến với Bắc Giang các nhà đầu

tư sẽ được tiếp đón trọng thị, được tư vấn, hưỡng dẫn miễn phí, được cung cấpthông tin đầy đủ rõ ràng Thủ tục đầu tư và thành lập doanh nghiệp sẽ được giảiquyết nhanh gọn theo cơ chế "1 cửa", nghĩa là nhà đầu tư chỉ tiếp xúc làm việc với

1 cơ quan và nhận được kết quả tại đó Nhà đầu tư không phải mất thêm các chi phíkhác ngoài các chi phí theo quy định chung của nhà nước Việt Nam và sẽ tiết kiệmđược thời gian, công sức đi lại Đầu tư vào Bắc Giang ở trong khu công nghiệp, ởđịa bàn khó khăn và lĩnh vực khuyến khích đầu tư, nhà đầu tư còn được hưởngnhiều ưu đãi như: giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, giảm tiền thuê đất, được hỗ trợđào tạo nghề…

Người Việt Nam có câu: "Đất lành, chim đậu" Với lợi thế và tiềm năng nổitrội, tình hình chính trị xã hội ổn định, con người giàu truyến thống văn hoá, cần cùlao động, một chính quyền cởi mở, thân thiện với những chính sách minh bạch, nhấtquán, Bắc Giang thật sự sẽ là điểm hẹn, là mảnh đất lành cho các nhà đầu tư

2.2 Thực trạng về công tác giải phóng mặt bằng và đền bù thiệt hại tại huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang.

2.2.1 Những quy định của UBND tỉnh Bắc Giang và UBND huyện Yên Dũng về quy hoạch giải phóng mặt bằng:

Chủ yếu dựa vào các quy phạm pháp luật được quy định tại luật đất đai

2003 và các văn bản pháp luật liên quan như:

Luật Đất đai năm 2003; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của

Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định hướngdẫn thi hành Luật Đất đai;

Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về hỗ trợ, táiđịnh cư khi nhà nước thu hồi đất, Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị Định số 197/2004/NĐ-CP của Chínhphủ; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về Quy định bổsung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền

sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

và giải quyết khiếu nại về đất đai;

Quyết định số 06/2005/QĐ-UB ngày 31/01/2005 của UBND tỉnh Bắc giang V/

v Ban hành Quy định chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thuhồi đất áp dụng thống nhất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang; Hướng dẫn số 01/HDLNngày 11/5/2005 của Liên ngành Sở Tài chính, sở Tài nguyên và Môi trường, SởXây dựng về hướng dẫn thực hiện Quyết định số 06/2005/QĐ-UB của UBND tỉnhBắc Giang; Quyết định số 70/2007/QĐ-UBND ngày 21/8/2007 của UBND tỉnhBắc Giang V/v sửa đổi, bổ sung đơn giá BT thiệt hại tài sản là nhà cửa, vật kiếntrúc; Hướng dẫn số:952/HDLN ngày 12/9/2007 của liên sở Tài chính-Xây dựng thựchiện quyết địng số 70/2007/QĐ-NBND ngày 21/8/2007;

Quyết định số 85/2006/QĐ-UBND ngày 22/12/2006 của UBND tỉnh Bắc Giang vềviệc Ban hành bảng mức giá các loại đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Giang;Hướng dẫn số 01/HDLN-TC-TN&MT ngày 27/12/2006 của Sở Tài chính, sởTN&MT V/v thực hiện Quyết định số 85/2006/QĐ-UBND của UBND tỉnh BắcGiang;

Quyết định số 71/2007/QĐ-UBND ngày 24/8/2007 của UBND tỉnh Bắc Giang

về việc Ban hành quy định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồiđất để xây dựng Khu CN

-Đối với đất khu dân cư nông thôn việc xác định đất ở và đất vườn chưaquy định rõ ràng dẫn đến việc xử lý khác nhau giữa các nơi gây thắc mắctrong nhân dân, đồng thời khung giá đất quá thấp, cao nhất là 38.000đ/m2thấp nhất là 10.000đ/m2 chưa đủ để tái tạo chỗ ở mới

- Theo thông tư 145 của Bộ tài chính, giá đền bù thiệt hại đất nông,lâm nghiệp tính trên cơ sở giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế

và khả năng sinh lợi trong sản xuất nông, lâm nghiệp nhưng khi thực hiệnthì chưa chó thị trường chuyển nhượng đất nông, lâm nghiệp việc xác địnhkhả năng sinh lời trong sản xuất nông, lâm nghiệp trên cơ sở giá trị sảnlượng, lợi nhuận, lãi suất ngân hàng còn nhiều khó khăn phức tạp Thực tế

chủ yếu là việc chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông, lâmnghiệp bất hợp pháp sang mục đích sử dụng khác nhất là ở khu vực ven đôthị và các khu đất nông nghiệp trong đô thị Đặc biệt, có khu đất nôngnghiệp không giao sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nôngnghiệp, nên không được quyền chuyển nhượng Vì vậy, không thể có cơ sở

để xác định giá đền bù thiệt hại theo giá chuyển nhượng thực tế

Trên địa bàn huyện Yên Dũng nhà nước thu hồi chủ yếu là đất nông nghiệp,việc hỗ trợ đào tạo nghề theo hướng dẫn của Bộ tài chính theo suất và tỷ lệ(%) diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi, không quan tâm đến diện tích thực

tế (số lượng) là không khả thi

- Đối với đất đấu thầu, đất tạm giao ở nông thôn việc xác định chi phíđầu tư khó khăn, người dân bị thu hồi đất đòi hỏi mức đền bù cao

- Việc áp dụng cơ chế, chính sách của một số ngành vào thực tiễn trênđịa bàn còn chậm và lúng túng, đặc biệt ở thời điểm chính sách Nhà nước

có điều chỉnh, thay đổi, gây thắc mắc khiếu kiện của người sử dụng đất bịthu hồi

- Chính sách giao đất, bán nhà ở tái định cư chưa có sự thống nhất trênđịa bàn và khu vực dẫn đến nghi ngờ thắc mắc trong nhân dân

- Các dự án sử dụng vốn vay và vốn ngoài ngân sách đã áp dụng cácmức hỗ trợ thêm trên cùng địa bàn gây không ít khó khăn cho việc giảithích và tổ chức thực hiện

- Việc đền bù thiệt hại về đất ở theo giá thị trường tại thời điểm đền bùrất khó thực hiện, vì mức giá này luôn thay đổi và trên thực tế không có sốliệu thống kê cập nhật Khi lập phương án đền bù mức giá này dựa trên các

số liệu điều tra không chính xác nên khó thống nhất Mức giá thị trườngnày có thể tăng đột ngột do các yếu tố quy hoạch (nhất là các tuyến đườngchính, khả năng sinh lợi cao), có chênh lệch rất lớn so với mức giá trị tạithời điểm lập phương án đền bù thiệt hại, gây khó khăn cho việc đền bù

GPMB, việc đền bù thiệt hại về đất ở theo giá thị trường tại thời điểm đền

bù sẽ rất phức tạp do phải thay đổi liên tục

- Nhiều dự án yêu cầu của một số hộ dân mang tính mặc cả, mức giáđền bù đắt, phải điều chỉnh liên tục Vì vậy, cần phải có khung giá đất đểtính đền bù thiệt hại do Nhà nước ban hành

- Chính sách đền bù GPMB chưa được đặt ra đối với trường hợp códiện tích còn lại sau GPMB quá nhỏ hoặc hình dạng không phù hợp vớikiến trúc đô thị do công tác quy hoạch chưa đồng bộ giưã GPMB với chỉnhtrang sau GPMB làm xuất hiện nhiều công trình mất mỹ quan, không đảmbảo an toàn trên các tuyến phố mới được xây dựng

- Trên địa bàn huyện có nhiều dự án có quy mô sử dụng đất lớn, phảiphân kỳ đầu tư GPMB ; khi chính sách thay đổi, những khu vực GPMB saulại được hưởng chính sách khác, gây ra khiếu kiện trong nhân dân

Các dự án có nguồn vốn khác nhau, khi đền bù GPMB lại áp dụng cácmức khác nhau nhất là phần hỗ trợ gây so sánh giữa các dự án

- Cùng với đó là các bước tiến hành để quy hoạch giải phóng mặtbằng:

- Khi tổ chức giải phóng mặt bằng xây dựng phải thành lập Hội đồng đền bùgiải phóng mặt bằng xây dựng

-Trường hợp giải phóng mặt bằng xây dựng theo quy hoạch xây dựng đượcphê duyệt mà chưa có dự án đầu tư xây dựng công trình thì việc đền bù giải phóngmặt bằng xây dựng được thực hiện như sau:

- Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chủ trì tổ chức giải phóng mặt bằngthông qua Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng do mình thành lập, hoặcgiao cho doanh nghiệp chuyên về giải phóng mặt bằng đảm nhận;

- Kinh phí để giải phóng mặt bằng lấy từ ngân sách hoặc huy động và được thuhồi lại khi giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư xây dựng công trình có dự án trênmặt bằng đã được giải phóng;

- Thời gian giải phóng mặt bằng xây dựng được thực hiện theo yêu cầu pháttriển kinh tế - xã hội của địa phương và quyết định của người có thẩm quyền.

- Trường hợp giải phóng mặt bằng xây dựng theo dự án đầu tư xây dựng côngtrình thì việc đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng được thực hiện như sau:

- Ðối với dự án đầu tư có mục đích kinh doanh thì Hội đồng đền bù giải phóngmặt bằng xây dựng do chủ đầu tư xây dựng công trình chủ trì phối hợp với Ủy bannhân dân cấp có thẩm quyền tổ chức giải phóng mặt bằng; đối với dự án đầu tư xâydựng công trình không có mục đích kinh doanh, phục vụ cho cộng đồng thì Hộiđồng đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyềnchủ trì phối hợp với chủ đầu tư xây dựng công trình tổ chức giải phóng mặt bằng;

- Kinh phí giải phóng mặt bằng được lấy trực tiếp từ dự án đầu tư xây dựngcông trình;

- Thời gian giải phóng mặt bằng xây dựng phải đáp ứng tiến độ thực hiện của

dự án đầu tư xây dựng công trình đã được phê duyệt

- Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp và khung giá đền bù tài sản khigiải phóng mặt bằng xây dựng làm cơ sở cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định giáđền bù của địa phương mình

- Tổ chức, cá nhân có tài sản trong phạm vi mặt bằng xây dựng, đã được giảiquyết đền bù theo đúng quy định mà không thực hiện thì bị cưỡng chế và chịu hoàntoàn chi phí cho việc cưỡng chế

- Người nào cố ý làm sai quy định về đền bù tài sản khi giải phóng mặt bằng xâydựng để vụ lợi hoặc gây thiệt hại tài sản của Nhà nước, tổ chức, cá nhân thì tùy theo mức

độ vi phạm sẽ bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thìphải bồi thường theo quy định của pháp luật

2.2.2 Tình hình sử dụng đất và các dự án đầu tư có sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng:

2.2.2.1.Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng những năm vừa qua:

Trong những năm vừa qua có số lượng không nhiều các dự án đầu tư đượcthực hiện trên địa bàn huyện Yên Dũng,chủ yếu là quy hoạch để chuyển đổi mụcđích sử dụng đất,Bồi thường để lấy đất đắp đê và bồi thường để xây dựng các dự ánkhu công nghiệp.Quy hoạch các vùng đất nông nghiệp phục vụ cho việc đắp đê cụthể như : Thu hồi đất tổng thể Cụm công nghiệp Vân Trung tại xã Nội Hoàng, huyệnYên Dũng để lập phương án Bồi thường giải phóng mặt bằng và giao đất cho Trung tâmphát triển quỹ đất quản lý theo quy hoạch.

Thực trạng về giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Dũng những năm vừa qua:

- Thu hồi: 749.347,2 m2 đất nông nghiệp của 644 hộ gia đình, cá nhân đang sửdụng đất tại các thôn: Chiền, Xy, Giá, Trung, xã Nội Hoàng, Huyện Yên Dũng

-Giao cho Trung tâm phát triển quỹ đất Bắc Giang quản lý theo quy hoạchxây dựng cụm công nghiệp Vân Trung: 748.494,9m2

- Giao cho UBND xã Nội Hoàng quản lý theo quy hoạch và pháp luật về đấtđai phần diện tích nhỏ lẻ nằm ngoài chỉ giới quy hoạch cụm Công nghiệp VânTrung và một số diện tích đất thu hồi theo đề nghị của chủ sử dụng đất: 852,3m2 Đất chuyện Dùng(đường, mương, đất nghĩa địa): 75.745,1 m2

( Trong đó có: 609,2,m2 của 06 hộ gồm 07 thửa do các hộ tận dụng lòng mương

để trồng lúa)

- Đất bằng chưa sử dụng : 98,0 m2

- Phần diện tích đất nông nghiệp thấp hơn so vơí Quyết định thu hồi đất tổngthể là 3.906,4m2 do các thôn quy chủ trùng thửa nên chưa tính toán phương án bồithường

- Thửa giáp ranh giữa các xã chưa xác định được chủ hộ do đi làm ăn xa thônkhông xác định được

Đất nông nghiệp hạng 2 đã được giao trên địa bàn Xã Tân Tiến: 60.353,7 m2.Đất nông nghiệp hạng 3 đã được giao trên địa bàn Xã Tân Mỹ:347.000,8 m2.Đất nông nghiệp hạng 4 đã được giao trên địa bàn Xã Phấn Sơn:268.698,6 m2. Đất nông nghiệp hạng 5 đã được giao trên địa bàn Xã Nội Hoàng:107.714,1 m2. Đất nông nghiệp hạng 6 đã được giao trên địa bàn Xã Tân An:10.580,0 m2

Giao cho Tập đoàn Hồng Hải 86,7 ha đất, chỉ đạo bảo vệ tốt thi công san lấpmặt bằng khu công nghiệp Vân Trung tại xã Nội Hoàng

Đến nay đã có 94 tổ chức, cá nhân được chấp thuận đầu tư vào địa bàn vớitổng số vốn đăng ký trên 2.000 tỷ đồng và 37,59 triệu USD

Nhà ở tái định cư phục vụ công tác giải phóng mặt bằng để thực hiện các

dự án phát triển kinh tế – xã hội trên địa bàn huyện Yên Dũng theo số liệuđiều tra sơ bộ của các dự án đầu tư lớn trên địa bàn huyện đã được cấp cóthẩm quyền phê duyệt hoặc đang trình phê duyệt là:

- Dự án khu công nghiệp Đình Trám và phía nam đường vành đai 3:1.200 hộ (huyện Tân Yên) Tổng diện tích 25 ha

- Dự án thoát nước liên xã huyện (5 tuyến tả hữu sông Thương ) :1.300 hộ

- Dự án đường liên thôn liên xã: 360 hộ Từ xã Tân liễu đến xã ĐồngSơn Kéo dài 10km

- Để triển khai thực hiện các dự án trong điểm trên trong các năm tới,huyện Yên Dũng cần chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư để di chuyển5.463 hộ dân trong diện phải GPMB (gồm 1.629 hộ là đất canh tác, 3.504

hộ là đất ở)

- Khu vực giải phóng phục vụ cho xây dựng Cụm công nghiệp: 1.629

hộ, diện tích đất ở trung bình giao cho mỗi hộ là 120m2 Nếu hệ số sử dụngđất ở là 70% thì cần diện tích cho các khu tái định cư là: 28 ha, dự tínhxuất đầu tư hạ tầng cơ sở cho 1 m2 đất xây dựng nhà ở (đền bù, san nền,đường giao thông, cấp điện, cấp thoát nước) là 150.000đ/m2 tổng kinh phíđầu tư hạ tầng kỹ thuật cho các khu tái định cư ở ngoại thành là 12,6 tỷđồng

- Khu vực phục vụ các nhu cầu khác như đê điều,đường giao thông, cáccông trình xã hội tại 23 xã: 5801 hộ, diện tích nhà ở tái định cư trung bìnhcho mỗi hộ là 80m2 Diện tích đất cần sử dụng để xây dựng khu tái định cư

là 30 ha Diện tích nhà ở tái định cư cần thiết là 132.000m2 đơn giá 1m2 xây

dựng nhà ở khoảng 600 triệu đồng (gồm: đền bù GPMB, đầu tư xây dựng

hạ tầng kỹ thuật, giá xây dựng) Tổng kinh phí dự toán là 38,9 tỷ đồng.Trong công tác giải phóng mặt bằng thì yếu tố giá quyết định gần như hoàntoàn sự thuận lợi khó khăn nhanh chóng hoặc nan giải vì vậy sau đây sẽ nêu

ra ý nghĩa quan trọng của yếu tố giá trong công tác giải phóng mặt bằng

2.2.2.2 Vai trò của giá đất trong việc giải phóng mặt bằng:

Khi tiến hành quá trình giải phóng mặt bằng đồng nghĩa với việc nhà nước đãthu hồi phương tiện sản xuất của người dân bởi vậy muốn quá trình quy hoạch diễn

ra 1 cách thuận lợi phải đạt được thỏa thuận giữa nhà nước và người dân bị thu hồiđất 1 cách hợp lí về giá cả loại đất bị thu hồi

Trong quá trình thực hiện giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn như vấn

đề thuyết phục dân di dời, phổ biến nội dung cụ thể của dự án, lập khu tái định cưmới dành cho người dân, đặc biệt là vấn đề xác định mức giá đền bù thiệt hại nhưthế nào đang là một nội dung quan trọng quyết định sự thành công của công việcgiải phóng mặt bằng

Giá đất để tính đền bù thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh

tế giữa Nhà nước với người bị thu hồi đất với người được giao đất (chủ dự án ) Giáđất để tính đền bù thiệt hại phải vừa đảm bảo được lợi ích cá nhân của người bị thuhồi đất, vừa đảm bảo lợi ích của chủ dự án và lợi ích chung của Nhà nước xác địnhmức giá đền bù giải phóng mặt bằng phải phù hợp với giá thực tế của giá chuyểnnhượng đất đai Việc xác định được mức giá đền bù hợp lí sẽ thúc đẩy quá trình giảiphóng mặt bằng sớm hơn, dự án được đưa vào thực hiện sớm hơn, người dân ủng

hộ và nhanh chóng di dời trả lại mặt bằng cho Nhà nước Từ đó, hấp dẫn được cácchủ đầu tư trong nước và nước ngoài đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, cáckhu nhà ở hệ thống giao thông … và có thể giảm bớt được những thiệt hại do quátrình chậm trễ trong khâu giải phóng mặt bằng; góp phần thúc đẩy kí kết các hợpđồng kinh tế nước ngoài làm tăng lợi ích của các doanh nghiệp nói riêng và Nhànước nói chung

Giá đất để tính đền bù thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất của địaphương ban hành theo quy định của chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đấttính đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo thông tư 145/1998/TT -BTC ngày 4/11/1998 của Bộ tài chính hướng dẫnthi hành nghị định 22/1998 ngày 24/4/1998 hệ số K được xác định như sau:

Thu nhập là hệ số giữa giá trị sản lượng trung bình trong năm trên một đơn vịdiện tích đất nông nghiêp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôi trồngthuỷ sản nhất định của từng hạng đất trong điều kiện, sản suất bình thường và khảnăng canh tác trung bình ở địa phương so với chi phí hợp lý ( là toàn bộ chi phí vậtchất và lao động tính thành tiền cho đơn vị diện tích nhất định của từng hạng đấttính theo mức chi phí trung bình ở địa phương tại thời điểm đền bù) cụ thể từng loại

do Sở tài chính- vật giá trình UBND cấp tỉnh quyết định

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của đất bị thu hồi được quy địnhnhư sau: Đối với đất đô thị, phải so sánh theo loại đường phố, điều kiện cơ sở hạtầng, vị trí của đất, kích thước diện tích đất, hình dạng, khả năng sử dụng của thửađất… còn đối với các khu dân cư ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trụcgiao thông chính, khu thương mại, dich vụ, khu công nghiệp không nằm trong đôthị, phải so sánh: loại đất vị trí đất, mục đích sử dụng đất, các điều kiện cơ sở hạtầng, khả năng sinh lời và khả năng phát triển các ngành nghề truyền thống

Hệ số K, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giá đất do UBND cấp tỉnhban hành tại công thức trên được tính cho từng vị trí của từng loại đường phố theo

từng loại đô thị hoặc từng hạng đất, đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làmmuối và đất khu dân cư nông thôn.

Mỗi trường hợp đặc biệt giá đất được quy định như sau:

Đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷsản ở những nơi mà việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra phổ biến và đãhình thành giá chuyển nhượng, giá đất tính đền bù thiệt hại bằng giá đất để đền bùtính theo khả năng sinh lời cộng thêm một khoản tiền tối đa bằng 60% phần chênhlệch giữa giá đất tính theo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá đền bù tínhtheo khả năng sinh lời mảnh đất đó

Đất ở những nơi đô thị hoá hoặc đất của hộ gia đình có khuôn viên rộng; trong

đó đất nông nghiệp, lâm nghiệp thì được đền bù theo mức diện tích ở cơ quan Nhànước có thẩm quyền cho phép dùng làm đất ở ( 400m2) phần diện tích còn lại đền

bù theo giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp và được cộng thêm một khoản tiền tối đabằng 30 % phần chênh lệch giữa giá đền bù cho đất ở và khuôn viên với giá đấtnông nghiệp

Đất nông nghiệp trong đô thị được đền bù theo giá đất nông nghiệp và cộngthêm một khoản tiền tối đa bằng 30 % phần chênh lệch giữa giá đền bù cho đất đôthị ở khu liền kề với giá đất đền bù cho đất nông nghiệp

Để vấn đề đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng đảm bảo lợi ích của Nhà nướcquyền lợi của các cá nhân sử dụng đất ta phải quy định đầy đủ các nguyên tắc trongviệc đền bù thiệt hại về đất và phải nghiên cứu xây dựng phương pháp thích hợp đểxác định mức giá đền bù

Trước hết ta phải xác định trường hợp nào khi thu hồi đất thì người sử dụngđất được đền bù về đất: theo điều 3 của nghị định 22/CP ngày 24/4/1998 thì tổ chức

hộ gia đình cá nhân trong nước có đất bị thu hồi được đền bù thiệt hại về đất và cáctài sản trên đất

Thứ hai, cần xác định rõ đối với người đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi

để được đền bù về đất cần phải có những điều kiện gì, theo quy định tại điều 6 củanghị định 22/CP quy định như sau:

Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyềntheo quy định của pháp luật

Có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Có giấy thanh lý, hoá giá, mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước cùng với nhậnquyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật hoặc quyết định giao nhà ởhoặc cấp nhà ở gắn liền với đât ở thuộc sở hữu Nhà nước của cơ quan Nhà nước cóthẩm quyền

Bản án có hiệu lực thi hành của toà àn nhân dân về việc giải quyết tranh chấpnhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc quyết định của cơ quan Nhà nước cóthẩm quyền khi giải quyết tranh chấp về đất đai

Trong trường hợp không có giấy tời theo các quy định trên người bị thu hồi đấtphải có các giấy tời chứng minh là đất bị thu hồi là đất đã được sử dụng ổn định lâudài trước ngày 15/10/1993

Bởi vậy việc tiến hành xác định các loại đất theo khung giá đất hiện hành là rấtcần thiết Sau đây là 1 số biểu giá về khung giá đất chung được áp dụng trên phạm

vi cả nước và trên phạm vi huyện Yên Dũng

2.2.2.3 Các khung giá đất theo quy định chung của nhà nước:

Biểu 1.2: Giá đất trồng cây hàng năm và đất mặt nước nuôi trồng thuỷ

Xã trung du Xã miền núi

Nguồn: Phòng TNMT huyện Yên Dũng.

Biểu 2.2: Giá đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp

Biểu 3.2: Giá đất ở, đất đã xây dựng công trình và các loại đất nông, lâm nghiệp đất chưa sử dụng khi chuyển sang mục đích làm nhà ở,

xây dựng công trình thuộc các xã vùng nông thôn

Đất ở đất đã XD

Các loại đất khi chuyển sang đất ở XD

Đất ở, đất đã XD

Các loại đất khi chuyển sang đất ở, XD