Đang tải... (xem toàn văn)
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT ĐỀ TÀI TÌM HIỂU PHÁP LUẬT VỀ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI I Sơ lược lịch sử hình thành và đánh giá chung chính sách tài chính về đất đai qua các giai đoạn 1 Giai đoạn.
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT ĐỀ TÀI TÌM HIỂU: PHÁP LUẬT VỀ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI I Sơ lược lịch sử hình thành đánh giá chung sách tài đất đai qua giai đoạn Giai đoạn 1987-1993 a) Bối cảnh: Đất nước ta bắt đầu cơng đổi mới, xố bỏ bao cấp, chuyển từ kiểu kinh tế kế hoạch sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Quốc Hội ban hành 57 Điều, chia thành Chương Luật Đất đai 1987 gồm b) Đánh giá sách tài đất đai: - Việc tính thuế giao dịch đất đai khó khăn Nhà nước chưa thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị - Chưa quy định rõ sở pháp lý cần thiết để điều chỉnh quan hệ đất đai trình chuyển sang kinh tế thị trường, q trình tích tụ tập trung sản xuất nông nghiệp phân công lại lao động nơng thơn - Chính sách tài đất đai chưa rõ nét, đặc biệt giá đất; chưa có điều chỉnh thích đáng bất hợp lý sách cũ, việc thay đổi quy hoạch Vẫn mang nặng chế cũ nên bộc lộ nhiều tồn Giai đoạn 1993-2003 a) Bối cảnh: Để phù hợp với giai đoạn thực đổi toàn diện kinh tế, cụ thể hoá Hiến pháp năm 1992, khắc phục hạn chế Luật đất đai năm 1987.1 Quốc hội khố IX thơng qua Luật đất đai năm 1993,gồm 89 Điều chia thành Chương b) Đánh giá sách tài đất đai: - Vấn đề giá đất: Luật đất đai năm 1993 lần đề cập vấn đề giá đất nhằm điều chỉnh mối quan hệ tài Nhà nước người sử dụng đất http://gdla.gov.vn/index.php/about/Lich-su-hinh-thanh.html - Về tiền sử dụng đất: Trong kinh tế thị trường quyền sử dụng đất xác định loại quyền tài sản, người sử dụng đất Nhà nước giao đất, người sử dụng phải thực nghĩa vụ tài Nhà nước - Vấn đề phí lệ phí: Theo quy định pháp luật, Nhà nước thực áp dụng hai loại lệ phí lĩnh vực đất đai; lệ phí trước bạ lệ phí địa Vấn đề tài đất đai quy định cách tương đối cụ thể chi tiết so với trước đó, nhiên dừng lại quy định nghĩa vụ người sử dụng đất ghi nhận cách mơ hồ, chưa thể cách có hệ thống thực có hiệu Giai đoạn 2003-2013 a) Bổi cảnh: Để khắc phục hạn chế giai đoạn trước bắt kịp với vận hành kinh tế chuyển biến mạnh mẽ giai đoạn Quốc hội khố XI thơng qua Luật đất đai năm 2003 gồm Chương 146 Điều b) Đánh giá sách tài đất đai: - Đã tách riêng mục quy định tài đất đai giá đất, đó, bật quy định Điều 54 liệt kê rõ ràng nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ đất đai - Chính phủ, Bộ Tài ban hành nhiều văn hướng dẫn xác định giá, khung giá đất; khoản thu tiền sử dụng đất Luật Đất đai 2003 phát huy tác dụng sống, góp phần kìm hãm tăng giá đất thị trường làm giảm đáng kể tình trạng đầu đất đai nhằm mục đích kiếm lời Tuy nhiên tồn hạn chế việc quy định tài đất đai giá đất mục khiến quy định tài đất đai cịn rải rác chưa thể vị trí vấn đề hay việc định giá đất lệch lớn so với giá đất thị trường Giai đoạn 2013 – a) Bối cảnh: Kế thừa quy định Luật đất đai năm 2003, tiếp cận thể đầy đủ vấn đề tài đất đai theo chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có quản lý Nhà nước, phù hợp với trình thực nghiệp cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước b) Đánh giá sách tài đất đai: - Về tài đất đai: Luật đất đai năm 2013 giữ nguyên quy định hành Luật đất đai năm 2003 Tuy nhiên việc luật hóa quy định văn luật, Luật đất đai năm 2013 có bổ sung số nội dung quan trọng tài để phù hợp với gian đoạn - Về giá đất: Luật đất đai năm 2013 có quy định nhằm hồn thiện quy định Luật đất đai năm 2003 vấn đề giá đất như: bổ sung, hoàn thiện nguyên tắc định giá đất; bổ sung quy định khung giá đất bảng giá đất cho phù hợp với thực tế; bổ sung quy định xác định giá đất cụ thể; bổ sung quy định tư vấn giá đất Có phù hợp chặt chẽ so với giai đoạn trước đó, nhiên trước phát triển nhanh mạnh xã hội, vấn đê tài chính, Luật Đất đai 2013 bộc lộ điểm yếu sớm có thay đổi II Khái niệm tài đất đai, giá đất 1-Định nghĩa giá đất Khoản 19, 20 Điều Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất Giá trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định” 2- Định nghĩa pháp luật tài đất đai Pháp luật tài đất đai bao gồm tổng thể quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ xã hội nghĩa vụ vật chất hay gọi https://vvfc.vn/suy-nghi-va-trao-doi/chinh-sach-tai-chinh-ve-dat-dai-ngay-mot- hoan-thien khoản thu tài liên quan đến quyền sử dụng đất mà nghĩa vụ người sử dụng đất thực Nhà nước III Nội dung điều chỉnh pháp luật tài đất đai Pháp luật tài đất đai điều chỉnh mối quan hệ tài phát sinh q trình sử dụng đất, thuê đất người sử dụng đất Nhà nước.Nội dung quy định cụ thể mục I: Tài đất đai, chương VIII Luật đất đai 2013 sửa đổi bổ sung 2018 - Pháp luật tài đất đai quy định khoản thu tài đất đai quy định khoản Điều 107 - Luật đất đai 2013: Các khoản thu tài từ đất đai bao gồm: a) Tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; b) Tiền thuê đất Nhà nước cho thuê; c) Thuế sử dụng đất; d) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; đ) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai; e) Tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai; g) Phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai Điều 108: Căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Điều 109: Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất Điều 110: Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Điều 111: Qũy phát triển đất Quỹ phát triển đất ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập ủy thác cho Quỹ đầu tư phát triển, quỹ tài khác địa phương để ứng vốn cho việc bồi thường, giải phóng mặt tạo quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Nguồn tài Quỹ phát triển đất phân bổ từ ngân sách nhà nước huy động nguồn khác theo quy định pháp luật Chính phủ quy định chi tiết điều Bản chất PLVTCDD: thấy rõ chất pháp luật tài đất đai cơng cụ hiệu việc thực khai thác nguồn thu tài từ đất đai Trên thực tế, giá trị khai thác tài đất đai, đặc biệt mặt kinh tế thể qua việc sử dụng đất đai để tạo nguồn vốn góp, chấp để vay vốn cho đầu tư phát triển, sách thu tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất thuộc sở hữu nhà nước, sách thuế đất đai chi phí, lệ phí IV Thực tiễn thi hành pháp luật tài đất đai số vụ án vi phạm sách tài đất đai tiêu biểu Thực tiễn thi hành pháp luật tài đất đai: Luật Đất đai năm 2013 (thay Luật Đất đai năm 2003) ban hành có nhiều đổi quản lý đất đai, quản lý tài đất đai Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều luật đất đai với nhiều đổi quản lý đất đai, quản lý tài đất đai như: mở rộng phạm vi đấu giá quyền sử dụng đất giao đất, cho thuê đất; thu hẹp khoảng cách nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước ngồi thơng qua quy định cho nhà đầu tư nước ngồi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (Luật Đất đai năm 2003 thuê đất); thay đổi hình thức giao đất cho thuê đất thời hạn sử dụng đất theo phân loại đất nông nghiệp, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất ở; giá đất tính thu tiền sử dụng đất giá đất cụ thể Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định; bổ sung phương pháp định giá đất phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất… Tiếp đó, Nghị định số 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung số quy định sau: (i) Các thuê tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất nên tạo khách quan công tác định giá đất Bảng giá đất giá đất cụ thể ủy ban nhân dân https://tapchitaichinh.vn/mot-so-van-de-ve-tai-chinh-dat-dai-trong-du-thao-luat- dat-dai-sua-doi https://baotainguyenmoitruong.vn/tai-chinh-ve-dat-dai-nhung-buoc-chuyen-co- ban-329409.html cấp tỉnh quy định phù hợp với giá đất phổ biến thị trường so với trước đây, tạo nguồn thu lớn cho NSNN; đồng thời bảo đảm tốt quyền lợi người sử dụng đất, lợi ích Nhà nước, chủ đầu tư Trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất Việc xác định giá khởi điểm để làm sở thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước; lựa chọn phương pháp xác định giá khởi điểm (theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất hay theo phương pháp) vào giá trị đất khu đất (10 tỷ đồng, 20 tỷ đồng, 30 tỷ đồng) 5Ngoài ra, pháp luật hành quy định trường hợp đất khu đất đấu giá thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả sinh lợi đặc biệt, có lợi việc sử dụng đất làm mặt sản xuất - kinh doanh, thương mại dịch vụ tình hình thực tế địa phương, sở tài báo cáo ủy ban nhân dân cấp tỉnh định điều chỉnh tăng hệ số điều chỉnh giá đất, mức tỷ lệ phần trăm để xác định giá khởi điểm Quy trình xác định, thu, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Bộ Tài phối hợp với Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành thông tư liên tịch ( Thông tư liên tịch số 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT ngày 22/7/2016 Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT-BTC-BTNMT ngày 22/7/2016) nhằm quy định rõ trách nhiệm quan (tài nguyên môi trường, tài chính, thuế) q trình thực nhiệm vụ xác định giá đất, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài người sử dụng đất; cải cách, cơng khai thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; góp phần thu đúng, đủ, kịp thời tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nói chung tiền sử dụng đất, tiền th đất thị nói riêng vào NSNN Chính sách tài đất đai có quy định cụ thể để thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào NSNN, đảm bảo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản khuyến khích người sử dụng đất có hiệu quả, tránh lãng phí https://vvfc.vn/suy-nghi-va-trao-doi/chinh-sach-tai-chinh-ve-dat-dai-ngay-mot- hoan-thien Ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất nhằm thu hút thành phần kinh tế theo hướng trọng điểm Pháp luật thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước có quy định hạn chế ưu đãi đất đai đô thị so với khu vực khác như: Không áp dụng miễn, giảm tiền sử dụng đất theo pháp luật ưu đãi đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại (là loại dự án chủ yếu thực đô thị); việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo địa bàn ưu đãi đầu tư theo pháp luật đầu tư thực chủ yếu địa bàn kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn vùng nơng thơn, vùng núi, hải đảo; không áp dụng đô thị; dự án xã hội hóa sử dụng đất nơng thơn miễn tiền th đất cho tồn thời gian th, thị miễn tiền thuê đất số năm, tùy thuộc vào điều kiện thực tế địa phương Bên cạnh đó, thực Luật Đầu tư năm 2014, Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 bãi bỏ quy định ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất theo địa bàn có địa giới hành cụ thể Theo đó, dự án đầu tư vào khu kinh tế, khu công nghệ cao miễn tiền thuê đất với dự án đầu tư khu vực thuộc địa bàn cấp huyện có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, cụ thể: 11 năm dự án đầu tư không thuộc Danh mục lĩnh vực ưu đãi đầu tư; 15 năm dự án đầu tư thuộc Danh mục lĩnh vực ưu đãi đầu tư; toàn thời gian thuê đất dự án đầu tư thuộc Danh mục lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư Vụ án tiêu biểu vi phạm sách tài đất đai: Vụ án sai phạm đất đai Sabeco giao khu đất số 2-4-6 Hai Bà Trưng (diện tích 6.080m2) dùng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp nộp tiền thuê đất năm.6 Bị cáo Vũ Huy Hoàng đồng phạm có ý kiến đạo việc Sabeco góp vốn quyền sử dụng khu đất 2-4-6 Hai Bà Trưng tiền Sabeco để thành lập liên doanh Sabeco Pearl đầu tư thực dự án "Xây dựng khách sạn sáu sao, trung tâm thương mại, trung tâm hội nghị, hội thảo văn phòng cho thuê" khu đất Sau Sabeco thực https://tuoitre.vn/sai-pham-dat-dai-cua-sabeco-e275.htm xong thủ tục pháp lý đầu tư, có việc bổ sung chức officetel (mơ hình kết hợp văn phịng cho th với khách sạn) hộ cho dự án, Bộ Công thương đạo cơng ty thối tồn vốn góp Các hành vi dẫn tới hậu quyền quản lý, sử dụng khu đất 2-4-6 Hai Bà Trưng bị chuyển từ doanh nghiệp nhà nước sang tư nhân trái pháp luật, gây thất hàng nghìn tỷ đồng.(có video) Có thể nhận thấy sai phạm nghiêm trọng vấn đề tài đất đai giá đất điểm: không đơn ký cho thuê đất sai nguyên tắc, bỏ qua thẩm định chủ trương đầu tư với doanh nghiệp mà Nhà nước nắm cổ phần chi phối lớn, khơng khác hơn, lãnh đạo có thẩm quyền tự cho phép liên doanh "chân gỗ" Sabeco Pearl có nhiều đặc quyền mà khơng phải doanh nghiệp có Đó nộp tiền sử dụng đất trước có định cho thuê đất 13 ngày Được dùng "bùa" tên gọi "giá trị lợi thế" để ký hợp đồng hợp tác với doanh nghiệp "chân gỗ" theo kiểu góp vốn "tay khơng bắt giặc" bốn tháng sau đó, ơng Nguyễn Hữu Tín ngun phó chủ tịch UBND TP.HCM - ký định cho thuê đất Chưa kể, duyệt giá sử dụng đất cho khu đất rộng 6.000m xấp xỉ 997 tỉ đồng vào thời điểm tháng 4-2015, cán có liên quan dường khơng muốn biết giá trị thực giao dịch thị trường "đất vàng" lúc không tỉ đồng/m2 đất Luật Đất đai công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước quản lý, điều tiết vấn đề liên quan đến tài đất đai trải qua thực tiễn 08 năm thi hành Luật Đất đai 2013 giúp Đảng Nhà nước ta thực sách đất đai,7 đạt nhiều kết phương diện tích cực hạn chế cịn tồn tại: Về mặt tích cực: - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tạo sở pháp lý quan trọng thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất8 https://quochoi.vn/tintuc/Pages/danh-sach-tin-tuc https://tapchitaichinh.vn/mot-so-van-de-ve-tai-chinh-dat-dai-trong-du-thao-luat- dat-dai-sua-doi - =>khắc phục tình trạng giao đất, cho thuê đất tràn lan, không đưa vào sử dụng, lãng phí - Quy định chặt chẽ điều kiện để Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Luật đưa chế tài mạnh thu hồi đất mà không bồi thường dự án Nhà nước giao đất, cho thuê đất không đưa đất vào sử dụng chậm tiến độ sử dụng giúp lựa chọn nhà đầu tư có lực để triển khai dự án… - Quy định xây dựng khung giá đất, bảng giá đất định kỳ năm có biến động điều chỉnh cho phù hợp với thị trường=> Luật tạo điều kiện thuận lợi cho việc tính thu thuế, phí, bảo đảm Nhà nước khơng bị thất thu, góp phần cho phát triển thị trường bất động sản - Quy định cụ thể yêu cầu Nhà nước người sử dụng đất - Luật quy định mở rộng quyền tiếp cận đất đai hộ gia đình, cá nhân tổ chức, tạo điều kiện thuận lợi cho việc tổ chức sản xuất, kinh doanh Về mặt tiêu cực: - Giá đất không phù hợp với giá thị trường - Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất9 https://mof.gov.vn/webcenter/portal/thanhtrabtc/pages_r/l/chi-tiet-tin-thanh-tra ... đại hóa đất nước b) Đánh giá sách tài đất đai: - Về tài đất đai: Luật đất đai năm 2013 giữ nguyên quy định hành Luật đất đai năm 2003 Tuy nhiên việc luật hóa quy định văn luật, Luật đất đai năm... dụng đất, thuê đất người sử dụng đất Nhà nước.Nội dung quy định cụ thể mục I: Tài đất đai, chương VIII Luật đất đai 2013 sửa đổi bổ sung 2018 - Pháp luật tài đất đai quy định khoản thu tài đất đai. .. tiêu biểu Thực tiễn thi hành pháp luật tài đất đai: Luật Đất đai năm 2013 (thay Luật Đất đai năm 2003) ban hành có nhiều đổi quản lý đất đai, quản lý tài đất đai Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày