Đề tài Ảnh hưởng của chính sách giao đất, cho thuê đất đến hiệu quả sử dụng đất phi nông nghiệp Lấy ví dụ minh họa Bài làm TỔNG QUAN VỀ VIỆC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT Ở VIỆT NAM Trước khi giành độc lập d[.]
Đề tài: Ảnh hưởng sách giao đất, cho thuê đất đến hiệu sử dụng đất phi nông nghiệp Lấy ví dụ minh họa Bài làm TỔNG QUAN VỀ VIỆC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT Ở VIỆT NAM Trước giành độc lập dân tộc năm 1945, Việt Nam nước thuộc địa nửa phong kiến thực dân Pháp Đất đai tầng lớp quan lại, địa chủ quản lý coi tài sản thông thường, sử dụng hàng hóa, đối tượng mua bán, cầm cố, cho thuê, phát canh thu tô,… Người nơng dân khơng có đất sản xuất mà phải làm thuê với mức giá rẻ mạt cho ông chủ đồn điền, miền Bắc nhà địa chủ sản xuất nông nghiệp, miền Nam bao gồm sản xuất nông nghiệp lâm nghiệp nên đời sống vơ khó khăn Sau cách mạng tháng thành công năm 1945, thành lập Nhà nước công nông đặt tảng cho đời quan hệ sản xuất mới, sở quan hệ xã hội có quan hệ ruộng đất hình thành phát triển tảng vững quản lý thống toàn ruộng đất Nhà nước hình thức sở hữu xã hội chủ nghĩa ruộng đất chiếm ưu tuyệt đối Các quan hệ ruộng đất ngày đổi mới, củng cố phát triển theo đà phát triển chung toàn xã hội Những tàn dư quan hệ bóc lột bị xóa bỏ tính chất hàng hóa đất đai bị hạn chế tới mức tối đa Chính quan hệ ruộng đất ngày đổi này, đòi hỏi tất yếu đời điều chỉnh mới, phương pháp điều chỉnh ngành ruộng đất nói chung, có mục tiêu đảm bảo cho đất nước sử dụng đầy đủ, hợp lý, có hiệu kinh tế cao hình thức khuyến khích sử dụng đất sở thâm canh, cải tạo đất Nhà nước tuyên bố ổn định nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ lương thực thời gian định quy định miễn thuế, lương thực số năm đầu đất khai hoang, phục hóa Quy định cho việc mượn đất, sản phẩm làm hưởng khơng tính vào phương án ăn chia, quy định việc cho vay xóa nợ việc giao đất, giao rừng Vì đời sống nhân dân có cải thiện định Sau Đảng Nhà nước ta tiếp tục thực sách quản lý kinh tế đất nước theo chế tập trung bao cấp, khuyến khích vận động nhân dân góp đất để xây dựng hợp tác xã lớn, nhằm có bước nhảy vọt hình thái xã hội Nhưng chủ trương không phát huy hiệu kinh tế sử dụng đất dẫn đến việc sử dụng đất bị lãng phí hiệu thấp, kinh tế đất nước ta lâm vào tình trạng lạc hậu phát triển, đời sống nhân dân vơ khó khăn Bởi Đảng Nhà nước cần có thay đổi sách quản lý sử dụng đất đai Năm 1986 Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI bầu đồng chí Nguyễn Văn Linh làm Tổng bí thư Đảng Cộng sản Việt Nam với hiệu “ nói làm”, kèm sách quản lý sử dụng đất đai cụ thể hóa thành luật Luật đất đai 1993 đời công cụ để Nhà nước quản lý toàn đất đai theo pháp luật, đáp ứng mục tiêu đẩy mạnh công tác quản lý đất đai địa phương vào nề nếp Đối với cơng tác giao dất có quy định cụ thể thời hạn, định mức giao loại đất, đối tượng giao để sử dụng, quan có thẩm quyền giao đất Ngồi Nhà nước cịn ban hành văn luật Nghị định, thông tư,….quy định cụ thể giao đất Với quy định đát đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, có thời hạn thơng qua quy hoạch kế hoạch sử dụng đất Nhà nước giao đất phi nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân 30 năm, cho tổ chức 50 năm, tạo điều kiện khuyến khích người sử dụng đất yên tâm đầu tư vào đất nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất Ngồi cịn có sách khuyến khích nhân dân đầu tư cơng sức đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng thông qua việc đưa dân xây dựng vùng kinh tế Để đảm bảo hài hòa quyền lợi Nhà nước người sử dụng đất, Nhà nước ban hành giá cho loại đất, quan chức xác định số tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải nộp (đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất), xác định mức tiền thuê đất (đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất), xác định mức thuế chuyển quyền sử dụng đất, xác định giá trị tài sản Nhà nước giao đất (đối với tổ chức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất) xác định khoản tiền mà người sử dụng đất bồi thường đất Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích cơng cộng, mục đích quốc phịng – an ninh lợi ích quốc gia Luật Đất đai 1993 đời tạo điều kiện cho nhà đầu tư có hội thuê đất thực dự án đầu tư cụ thể, góp phần đẩy mạnh cơng đổi kinh tế đất nước phát triển theo chế thị trường Mặc dù vậy, để phù hợp với phát triển mạnh mẽ nước ta giai đoạn này, Nhà nước ban hành luật sửa đổi bổ sung số điều luật Luật Đất đai Tuy nhiên việc thu hồi đất để thực giao đất, cho thuê đất thực dự án phê duyệt cụ thể, chưa phù hợp với phát triền đất nước thời kỳ đổi Vì Luật Đất đai 2003 quy định việc Nhà nước thực thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt (GPMB) sau quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất công bố dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Cho phép tổ chức Phát triển quỹ đất (do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập), thực việc bồi thường, GPMB trực tiếp quản lý quỹ đất thu hồi trường hợp sau quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất công bố mà chưa có dự án đầu tư nhằm tạo mặt rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân định đầu tư Để tiếp tục đưa đất nước tiến lên, Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X Đảng có chủ trương tiếp tục phát triển kinh tế nước ta vận hành theo chế thị trường có quản lý Nhà nước, phấn đấu đến năm 2020 đưa nước ta trở thành nước cơng nghiệp đại Vì ngồi việc quy hoạch đất nơng nghiệp đảm bảo an ninh lương thực cho quốc gia, Chính phủ phê duyệt nhiều dự án đầu tư phát triển kinh tế theo hướng cơng nghiệp hóa với tầm cỡ quốc gia vùng lãnh thổ nhằm thu hút đầu tư quốc tế Các địa phương thực quy hoạch dự án cụm, điểm công nghiệp vừa nhỏ tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân nước thuê mặt phát triển sản xuất Đến nhiều dự án hoàn thành việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật vào sản xuất theo nội dung phê duyệt, tạo sản phẩm cho xã hội đóng góp vào phát triển chung đất nước Có 200 cụm dự án cơng nghiệp cho UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phê duyệt với diện tích khoảng 15.000 triển khai xây dựng Việc giao đất, cho thuê đất nhìn chung phù hợp với quy hoạch sử dụng đất duyệt Trình tư, thủ tục giao đất, cho thuê đất thực theo quy định Đã bước khắc phục tình trạng giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, không đối tượng Đất giao, cho thuê phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất xét duyệt trình chuyển đổi cấu đầu tư lao động đảm bảo an ninh – quốc phòng Đối với dự án đầu tư Chính phủ phê duyệt, việc triển khai thực thuận lợi nhận thức nhân dân ý nghĩa tầm quan trọng dự án phát triển chung đất nước tác động trực tiếp đến đời sống nhân dân thông qua sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Đối với dự án cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phê duyệt, việc thực thường gặp số vấn đề địa điểm quy hoạch thường khu vực đồng bằng, khu trung tâm ven đô, chủ yếu đất trồng lúa, nhu cầu sử dụng đất đời sống kinh tế nhân dân tương đối ổn định nên họ không muốn thay đổi địa bàn sinh sống, sách bồi thường hỗ trợ địa phương thường có chênh lệch Vì họ thường lấy lý phải đảm bảo an tồn lương thực nên khơng trí chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sách bồi thường hỗ trợ GPMB thấp địa phương khác, đòi hỏi thỏa thuận giá với chủ dự án thuê đất I Pháp luật giao đất, cho thuê đất đất phi nông nghiệp Nội dung giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất quy định Chương V Luật đất đai năm 2013, gồm điều (từ Điều 52 đến Điều 60) quy định Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cụ thể sau: Về trường hợp giao đất, cho thuê đất So với quy định Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai 2013 quy định thu hẹp trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất chuyển sang thuê đất Quy định nhằm đảm bảo bình đẳng việc tiếp cận đất đai thành phần kinh tế, đặc biệt nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước ngoài, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, cụ thể thông qua quy định như: - Bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước thuộc đối tượng Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực dự án đầu tư xây dựng nhà để bán để bán kết hợp cho thuê (khoản Điều 55 Luật đất đai năm 2013); - Bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân nước quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê (khoản Điều 56 Luật đất đai năm 2013); - Bổ sung quy định tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp cơng lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước thuộc đối tượng Nhà nước cho th đất để xây dựng cơng trình nghiệp (điểm e khoản Điều 56 Luật đất đai năm 2013); - Bổ sung quy định tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất thực dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất (khoản Điều 55 Luật Đất đai năm 2013) Về giao đất, cho thuê đất Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất vào Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, thay cho chung Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn quy định Luật đất đai năm 2003 So với quy định Luật Đất đai năm 2003, quy định góp phần quản lý chặt chẽ việc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền định giao đất, cho thuê đất Đồng thời, với quy định nhằm nâng cao vai trò quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sở nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đặc biệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện Giao đất, cho thuê đất đất có người sử dụng cho người khác Ngoài việc phải đảm bảo điều kiện thực sau quan nhà nước có thẩm quyền định thu hồi đất theo quy định, Luật bổ sung thêm điều kiện phải thực xong việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo quy định pháp luật trường hợp phải giải phóng mặt (Điều 53, Luật Đất đai 2013) Quy định xử lý trường hợp giao đất, cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành Về trường hợp cụ thể quy định Điều 60 Luật Đất đai 2013 sau: - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước thuộc trường hợp thuê đất theo quy định Luật Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày Luật có hiệu lực thi hành tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn sử dụng đất lại mà chuyển sang thuê đất Khi hết thời hạn sử dụng đất, quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn phải chuyển sang th đất theo quy định Luật - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước thuộc trường hợp thuê đất theo quy định Luật Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trước ngày Luật có hiệu lực thi hành phai chuyển sang thuê đất kể từ ngày Luật có hiệu lực thi hành nộp tiền thuê đất - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước thuộc trường hợp thuê đất theo quy định Luật nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp trước ngày Luật có hiệu lực thi hành tiếp tục sử dụng đất thời hạn sử dụng đất lại mà chuyển sang thuê đất theo quy định Luật - Tổ chức kinh tế thuộc trường hợp thuê đất theo quy định Luật nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất để thực dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp trước ngày Luật có hiệu lực thi hành tiếp tục sử dụng đất thời hạn lại dự án mà chuyển sang thuê đất theo quy định Luật - Người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê để thực dự án đầu tư xây dựng nhà để bán để bán kết hợp cho thuê trước ngày Luật có hiệu lực tiếp tục th đất thời hạn sử dụng đất lại chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định Luật có nhu cầu II Ảnh hưởng sách giao đất, cho thuê đất đến hiệu sử dụng đất phi nông nghiệp Nghiên cứu công tác giao đất, cho thuê đất huyện Thạch Thất – thành phố Hà Nội Thạch Thất huyện tỉnh Hà Tây (cũ) Thủ tướng Chính phủ phê duyệt định hướng phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp, năm 2000 Đảng huyện có Nghị phấn đấu đến năm 2020 đưa huyện Thạch Thất trở thành huyện cơng nghiệp Do giai đoạn vừa qua có nhiều dự án đầu tư theo hướng công nghiệp phê duyệt giao đất xây dựng nhà máy sản xuất, bên cạnh có số dự án giai đoạn GPMB đầu tư hạ tầng Theo báo cáo UBND huyện Thạch Thất, tổng số dự án đầu tư phê duyệt 107 có 81 dự án giao đất với diện tích 2.512,1 ha, số có dự án trọng điểm Chính phủ phê duyệt dự án đầu tư xây dựng đường Láng - Hoà Lạc (Đại lộ Thăng Long), dự án đầu tư Khu cơng nghệ cao Cụ thể, tình hình giao đất, cho thuê đất dự án đề tài nghiên cứu sau: a Dự án Cụm cơng nghiệp Bình Phú-Phùng Xá Được UBND tỉnh Hà Tây (cũ) phê duyệt quy hoạch chi tiết với diện tích 109,2ha diện tích đất quy hoạch xây dựng nhà máy cơng trình kèm theo 62,8ha, cịn lại diện tích quy hoạch hạ tầng kỹ thuật chung, diện tích xanh hành lang cơng trình giao thơng thuỷ lợi Năm 2007 Cơng ty TNHH xuất nhập Văn Minh tiến hành thực việc bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt cho đối tượng bị thu hồi đất theo phương án giá UBND tỉnh Hà Tây (cũ) phê duyệt Việc chi trả tiền bồi thường hỗ trợ triển khai tồn diện tích đất thuộc phạm vi hành xã Phùng Xá với diện tích 39,02ha Diện tích cịn lại 64,91ha thuộc xã Bình Phú gặp phải phản đối nhiều hộ gia đình cá nhân thơn Phú ổ xã Bình Phú nên đến chưa thực Năm 2008 Công ty TNHH Văn Minh tiến hành san lấp mặt tồn diện tích 39,02 đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nội cụm cơng nghiệp hồn thiện hồ sơ th đất trình UBND thành phố Hà Nội giao đất thức để cơng ty hồn thiện việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật b Dự án Cụm công nghiệp Bình Phú Dự án cụm cơng nghiệp Bình Phú huyện Thạch Thất UBND tỉnh Hà Tây (cũ) phê duyệt quy hoạch chi tiết Quyết định số 1462/QĐ-UB ngày 31/10/2002, quy định quy mơ, diện tích cụm công nghiệp 21,18 chia làm lô: lơ A diện tích 0,87 sử dụng vào mục đích xây dựng cơng trình dịch vụ trồng xanh cụm công nghiệp; lô B, C, D diện tích 15,7 doanh nghiệp thuê đất, đầu tư sản xuất kinh doanh cơ, kim khí chế biến lâm sản Diện tích cịn lại xây dựng hạ tầng kỹ thuật nội cụm cơng nghiệp hành lang an tồn giao thơng đường Tỉnh lộ 80 Năm 2003 UBND huyện Thạch Thất thực việc bồi thường, hỗ trợ GPMB cho đối tượng bị thu hồi đất theo Quyết định số 972/QĐ-UB ngày 15/7/2003 UBND tỉnh Hà Tây (cũ) việc phê duyệt phương án dự tốn kinh phí bồi thường, hỗ trợ GPMB Dự án cụm cơng nghiệp Bình Phú – xã Bình Phú huyện Thạch Thất Nhưng việc GPMB thực lô A, B, C phần lô D với diện tích đạt tỷ lệ 80% diện tích cần bồi thường Mặc dù UBND huyện Thạch Thất tổ chức thực cưỡng chế GPMB bắt buộc không đạt kết quả, việc san lấp mặt thực lô A, B, C Năm 2004 BQL dự án cụm cơng nghiệp Bình Phú huyện Thạch Thất tiến hành san lấp mặt xây dựng sở hạ tầng nội cụm công nghiệp Năm 2005 UBND huyện Thạch Thất lập hồ sơ đề nghị UBND tỉnh Hà Tây (cũ) thu hồi diện tích đất quy hoạch vào mục đích xây dựng Ban quan lý Cụm công nghiệp để giao cho tổ chức có dự án đầu tư duyệt để xây dựng nhà máy sản xuất kim khí chế biến lâm sản Như dự án quy hoạch Cụm cơng nghiệp Bình Phú huyện Thạch Thất giao 9,38 đạt 59,9% diện tích quy hoạch vào mục đích xây dựng, diện tích đất lơ D chưa giao chưa thực xong công tác GPMB c Dự án Điểm công nghiệp – TTCN Bình Phú I Dự án điểm cơng nghiệp - TTCN Bình Phú I xã Bình Phú UBND huyện Thạch Thất phê duyệt quy hoạch chi tiết Quyết định số 1619/QĐ-UBND ngày 03/12/2003 UBND huyện Thạch Thất tỉnh Hà Tây việc phê duyệt quy hoạch chi tiết điểm cơng nghiệp Bình Phú I xã Bình Phú huyện Thạch Thất với tổng diện tích quy hoạch 16,63 diện tích đất quy hoạch thuê xây dựng nhà xưởng sản xuất 10,39 ha, diện tích cịn lại để xây dựng hạ tầng kỹ thuật hành lang an toàn giao thông đường Tỉnh lộ 80 Năm 2004 UBND tỉnh Hà Tây (cũ) ban hành Quyết định số 965/QĐ-UBND ngày 30/9/2004 việc thu hồi 160.827 m2 đất thuộc địa bàn xã Bình Phú huyện Thạch Thất giao BQL dự án điểm cơng nghiệp Bình Phú I thực GPMB xây dựng hạ tầng kỹ thuật chung điểm công nghiệp Năm 2005 thực Quyết định số 1202/QĐ-UB ngày 5/9/2005 UBND tỉnh Hà Tây (cũ) việc phê duyệt phương án dự tốn kinh phí bồi thường, hỗ trợ GPMB điểm cơng nghiệp – TTCN Bình Phú I – xã Bình Phú huyện Thạch Thất Ban quản lý dự án điểm cơng nghiệp - TTCN Bình Phú I xã Bình Phú tiến hành thực việc toán tiền bồi thường hỗ trợ GPMB cho đối tượng có đất bị thu hồi, kết thực việc toán tiền cho 90% số hộ diện tích quy hoạch Đồng thời thực việc san lấp mặt san lấp đường giao thông nội bộ, tổ chức xét duyệt đối tượng thuê đất theo định phê duyệt UBND huyện Thạch Thất Đánh giá việc thực giao đất, cho thuê đất dự án địa bàn huyện Thạch Thất 2.1 Các đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất Các văn quy phạm pháp luật Trung ương Các văn quy phạm pháp luật tỉnh, thành phố Các văn quy phạm pháp luật tỉnh, thành phố liên quan đến dự án 2.2 Đánh giá việc thực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thu hồi đất dự án Việc phê duyệt phương án giá bồi thường, hỗ trợ GPMB dự án UBND tỉnh Hà Tây (cũ) phê duyệt phù hợp với Biểu khung giá loại đất UBND tỉnh phê duyệt hàng năm - Ban quản lý – Ban bồi thường, hỗ trợ GPMB dự án triển khai thực quy trình đơn giá phê duyệt, đảm bảo đầy đủ quyền lợi cho đối tượng nằm diện bồi thường - Kết triển khai thực dự án chưa đạt kế hoạch đề ra, cụ thể: + Dự án điểm cơng nghiệp Bình Phú I xã Bình Phú thực 90% diện tích đất cần GPMB Nguyên nhân chủ yếu việc thơng báo quy hoạch cịn có điểm hạn chế chưa để nhân dân nắm rõ vị trí thu hồi đất + Dự án cụm cơng nghiệp Bình Phú xã Bình Phú huyện Thạch Thất thực 62% diện tích đất cần GPMB Nguyên nhân nhân dân chưa đồng tình với chủ trương Đảng Nhà nước việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất công nghiệp Một số tổ chức phê duyệt dự án đầu tư thuê đất xây dựng nhà máy chưa có đủ niềm tin nhân dân việc tuyển dụng lao động + Dự án cụm cơng nghiệp Bình Phú – Phùng Xã huyện Thạch Thất thực 40% diện tích đất cần GPMB Nguyên nhân tác động thị trường bất động sản gây chênh lệch lớn giá bồi thường hỗ trợ phê duỵêt giá thực tế thị trường Sự lo lắng tương lai người lao động sau bị thu hồi hết đất nông nghiệp Sự lo lắng ô nhiễm môi trường khu công nghiệp tác động đến môi trường sống khu dân cư liền kề 2.3 Đánh giá kết công tác giao đất, cho thuê đất dự án địa bàn huyện Thạch Thất 2.3.1 Việc thực quy hoạch cụm, điểm công nghiệp Việc triển khai thực công tác quy hoạch dự án thực cách nghiêm túc phù hợp với quy trình, tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân có dự án đầu tư phê duyệt có mặt xây dựng phát triển sản xuất công nghiệp – TTCN, góp phần đẩy mạnh cơng cơng nghiệp hoá đại hoá đất nước theo chủ trương Đảng Nhà nước đề 2.3.2 Hiệu kinh tế Hầu hết chủ dự án giao đất, thuê đất khẩn trương triển khai việc xây dựng nhà xưởng hạng mục cơng trình phục vụ sản xuất kinh doanh theo cam kết dự án đầu tư Điều cho thấy nhu cầu sử dụng đất lớn đồng thời khẳng định lại lần chủ trương định hướng phát triển kinh tế đất nước vận hành theo chế thị trường có quản lý, định hướng Nhà nước sáng suốt kịp thời 2.3.3 Hiệu xã hội Giải việc làm cho người lao động, đặc biệt việc làm cho nơng dân có đất bị thu hồi sách mà huyện Thạch Thất, tỉnh Hà Tây (cũ) yêu cầu doanh nghiệp vào đầu tư khu công nghiệp địa bàn phải có cam kết Tránh yếu tố dẫn đến phân hóa giàu nghèo nơng thơn Nhìn nhận cách khách quan, đời sống người nông dân chủ yếu phụ thuộc vào ruộng, nhiều đất, đất hay khơng có đất trực tiếp ảnh hưởng đến kinh tế hộ nơng dân Vì thế, sách giao đất, cho th đất yếu tố dẫn đến công dân chủ Tăng thêm sinh kế phận người dân Sinh kế bao gồm khả năng, tài sản hoạt động cần thiết để kiếm sống: Quyền sử dụng đất đai tài sản quan trọng sinh kế người dân nông thôn, đặc biệt người dân kiếm sống nhờ sử dụng đất đai Việc sinh kế dựa vào đất đai ảnh hưởng khơng đến thu nhập mà cịn đến tâm lý, tinh thần người dân gây vấn đề xã hội khác Từ đó, có tác động tốt đến tình hình phát triển kinh tế hộ gia đình, kinh tế trang trại, ảnh hưởng tích cực đến sản xuất hàng hóa phát triển kinh tế xã hội => Tạo điều kiện nâng cao tư kinh tế cho chủ hộ gia đình, có thêm nguồn lực để “gắn đất đai với lao động” phát triển kinh tế hộ gia đình 2.3.4 Đánh giá tác động mơi trường - Việc quy hoạch dự án nói làm cho dòng chảy tự nhiên tầng nước mặt có thay đổi định, vào mùa mưa lũ việc thoát nhanh lượng nước mưa gây sức ép cho tiêu thoát hệ thống kênh mương vốn có, gây số tượng úng lụt cục làm ảnh hưởng đến sản xuất nông nghiệp khu vực liền kề - Bên cạnh việc nước thải sản xuất công nghiệp không kịp thời nguyên nhân gây ô nhiễm dòng nước lượng dầu mỡ phục vụ sản xuất lan toả gặp trời mưa Như vậy: - Công tác giao đất, cho thuê đất huyện Thạch Thất phù hợp với chủ trương Đảng Nhà nước - Tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân có mặt để sản xuất kinh doanh - Góp phần nâng cao đời sống người dân địa phương - Chưa làm tốt công tác tuyên truyền, vận động nhân dân - Việc tổ chức xây dựng hạ tầng kỹ thuật chưa kịp thời thiếu đồng - Việc xét duyệt đối tượng thuê đất chậm Kết luận Để đánh giá hiệu dự án hiệu sử dụng đất phi nông nghiệp cần thông qua việc thực hoàn thành tiêu sau: - Hiệu kinh tế - Hiệu trị - xã hội 3.1 Ảnh hưởng tích cực sách giao đất, cho thuê đất hiệu sử dụng đất phi nông nghiệp => Rút lí thuyết : Một sách coi đạt hiệu sử dụng đem lại hiệu kinh tế hiệu xã hội Đối với đất phi nơng nghiệp, sách giao đất, cho th đất đem lại hiệu kinh tế hiệu xã hội + Xét hiệu kinh tế, nhờ có sách giao đất cho th đất mà đất phi nông nghiệp sử dụng cách hợp lý, phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất quản lý hiệu hơn, từ đạt hiệu kinh tế cao + Xét đến hiệu xã hội, tăng thêm sinh kế phận người dân từ đó, có tác động tốt đến tình hình phát triển kinh tế hộ gia đình, kinh tế trang trại, ảnh hưởng tích cực đến sản xuất hàng hóa phát triển kinh tế xã hội, tạo điều kiện nâng cao tư kinh tế cho chủ hộ gia đình, có thêm nguồn lực để “gắn đất đai với lao động” phát triển kinh tế hộ gia đình 3.2 Những bất cập, hạn chế sách giao đất, cho thuê đất hiệu sử dụng đất phi nông nghiệp - Chất lượng quy hoạch sử dụng đất làm giao đất, cho thuê đất chưa đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, thiếu tính dự báo lâu dài Việc lập, tổ chức triển khai giám sát thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa quan tâm mức Quá trình thực phân cấp quản lý quy hoạch theo đơn vị hành cịn bất cập, chưa đảm bảo tính tổng thể, kết nối liên vùng Việc điều chỉnh quy hoạch, sử dụng đất sai mục đích, hiệu Quy hoạch sử dụng đất phục vụ chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn, đường giao thơng chưa tạo quỹ đất có giá trị cao để đấu giá tăng nguồn thu bù đắp chi phí bồi thường, xây dựng cơng trình cơng cộng - Cơng tác thẩm định nhu cầu sử dụng đất mang tính hình thức thiếu chế, điều kiện thực tế để thực Do đó, chưa sàng lọc nhà đầu tư lực, chưa kiểm soát tình trạng nhà đầu tư xin giao đất, th đất để thực nhiều cơng trình, dự án nhiều địa phương khác nhau, dẫn đến tình trạng giao đất, cho thuê đất tràn lan, chủ đầu tư bao chiếm, găm giữ đất, bỏ hoang gây lãng phí - Về hình thức giao đất, cho thuê đất, định giá đất thực tế nhiều điểm chưa phù hợp Hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa triển khai thực nghiêm túc, phổ biến giao đất, cho thuê đất theo hình thức định, với việc quy định đối tượng giao đất không thu tiền sử dụng đất rộng ảnh hưởng đến nguồn thu Nhà nước Khung giá đất, bảng giá đất giá đất cụ thể chưa theo kịp thị trường thấp nhiều so với giá thị trường, gây thất thoát cho ngân sách, gia tăng khiếu kiện nhân dân - Quá trình phân cấp chưa đôi với việc kiểm tra, giám sát thực chưa gắn với trách nhiệm chủ thể phân cấp.Việc phân cấp mạnh thẩm quyền thu hồi, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với quy định phân cấp mạnh thẩm quyền định đầu tư pháp luật đầu tư bộc lộ nhiều bất cập.Đặc biệt việc định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, khu vực nhạy cảm, vùng biên giới, gây xúc dư luận - Công tác kiểm tra, xử lý vi phạm sau giao đất, cho thuê đất chưa tiến hành cách thường xuyên Chưa thống thủ tục đầu tư, xây dựng đất đai việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất hồ sơ phức tạp, thời gian thực kéo dài Thực tế phát sinh số trường hợp xin sử dụng đất để đầu tư xây dựng cơng trình ngầm, đầu tư xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa để kinh doanh, Luật đất đai văn hướng dẫn thi hành chưa có quy định điều chỉnh III Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác giao đất, cho thuê đất Giải pháp sách pháp luật - Cần có sách đảm bảo ổn định đời sống, việc làm cho người bị thu hồi đất - Xây dựng quỹ bảo hiểm, quỹ hỗ trợ nơng dân gặp khó khăn - Quy định chế thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất: Thực liên hoàn chế Nhà nước chủ động thu hồi đất theo quy hoạch sử dụng đất phê duyệt mà không thu đất theo dự án cụ thể để giao cho tổ chức phát triển quỹ đất bồi thường, giải phóng mặt bằng, sau tạo quỹ đất "sạch" tổ chức đấu giá quyền sử đụng đất để chọn chủ đầu tư - Về lập phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất làm cứu giao đất, cho thuê đất: Quy định việc giao đất, cho thuê đất theo hướng vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch ngành, lĩnh vực phải lập theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, lập trước phải điều chỉnh lại cho phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Bên cạnh đó, cần bổ sung quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất, tiêu chí thẩm định nhu cầu sử dụng đất trước giao đất, cho thuê đất - Về phạm vi đối tượng giao đất, cho thuê đất Thu hẹp diện thu hồi đất định hành chính, sau giao cho nhà đầu tư thuê đất phục vụ phát triển kinh tế.Mở rộng việc cho phép nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất trực tiếp thuê đất người sử dụng đất Đây hình thức mà hầu giới làm, phù hợp với tính chất dân quyền sử dụng đất (quyền sử dụng đất thực chất quyền dân sự) Về tổ chức, cải cách thủ tục hành - Thực tốt quy chế dân chủ - Phát huy vai trị hệ thống trị