TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN o0o CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Đề tài NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN VÀ ĐẦU TƯ THƯƠNG MẠI DL Họ t[.]
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN -o0o - CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Đề tài: NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN VÀ ĐẦU TƯ THƯƠNG MẠI DL Họ tên sinh viên Lớp Mã sinh viên Giáo viên hướng dẫn : Đinh Kim Giang : Kinh tế BĐS & ĐC 57 : 11151098 : Th.S Vũ Thành Bao HÀ NỘI – 2019 MỤC LỤ C LỜI MỞ ĐẦU .4 DANH MỤC VIẾT TẮT CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN I Tổng quan môi giới bất động sản .7 Các khái niệm liên quan Bản chất môi giới bất động sản Vai trị hoạt động mơi giới bất động sản II Một số vấn đề liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản 12 Nguyên tắc ngành môi giới bất động sản 12 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản 13 Những yêu cầu chuyên môn nghề nghiệp 14 Những nhân tố ảnh hưởng đến phát triển hoạt động môi giới bất động sản 17 III Quy trình mơi giới bất động sản 20 Thu thập thông tin cung, cầu bất động sản: 20 Xác định đối tượng bên tham gia thương vụ môi giới bất động sản 23 Lập hồ sơ thương vụ môi giới 25 Thời hạn bước thực thương vụ môi giới 26 IV Kỹ môi giới bất động sản 29 Kỹ soạn thảo hợp đồng .29 Kỹ thu thập thông tin 31 Kỹ xử lí quản lí thơng tin .33 Kỹ làm việc nhóm 37 Kỹ làm việc độc lập 37 Kỹ thuyết phục khách hàng đàm phán 38 V Một số kiến thức cần phải có hoạt động mơi giới bất động sản 39 Kiến thức kinh tế học 39 Kiến thức marketing .39 Kiến thức quản trị học 39 Kiến thức luật pháp .40 VI Một số loại hình mơi giới bất động sản 40 Môi giới mua bất động sản 40 Môi giới bán bất động sản 41 Môi giới thuê cho thuê bất động sản 43 Môi giới cho nhà đầu tư 44 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN VÀ ĐẦU TƯ THƯƠNG MẠI DL .47 I Quá trình hình thành phát triển 47 Quá trình hình thành 47 Chức nhiệm vụ .47 Cơ cấu tổ chức 47 II Thực trạng hoạt động môi giới công ty 48 Thị trường hoạt động 48 Lĩnh vực kinh doanh 48 Cơ sở pháp lý thực hoạt động môi giới .48 Các yếu tố tác động tới hoạt động công ty 48 Các thuận lợi khó khăn cơng ty .48 III Quy trình hoạt động môi giới công ty cổ phần đầu tư thương mại DL 49 Thăm dị tìm kiếm sàng lọc thông tin 49 Tiếp cận khách hàng 49 Giới thiệu thuyết trình 49 Thu thập ý kiến phản hồi 49 Kết thúc thương vụ 49 Chăm sóc hậu .49 IV Đánh giá hoạt động môi giới công ty cổ phần đầu tư thương mại DL .49 CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN VÀ ĐẦU TƯ THƯƠNG MẠI DL 50 I Mục tiêu chiến lược công ty .50 II Ý kiến đề xuất nhằm nâng cao chất lượng hoạt động môi giới bất động sản công ty 50 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 51 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong giao dịch bất động sản, việc xác định chất lượng bất động sản, hay tư cách pháp lý người tham gia bất động sản khó Rất nhiều trường hợp người mua người bán không đủ hiểu biết thủ tục pháp lý để hoàn thành giao dịch bất động sản khiến họ thời gian dài để tìm hiểu thủ tục pháp lý, hay xác định chất lượng bất động sản… Điều khiến họ phải gánh chịu rủi ro lớn Và thời điểm mà thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn hình thành phát triển điều tất yếu cần có tập thể, tổ chức với đầy đủ kĩ nhiều lĩnh vực, thu thập đủ thơng tin cần thiết để nâng cao hiệu hoạt động giao dịch bất động sản nhằm đảm bảo thị trường giữ tính ổn định phát triển cách bền vững Vì lí mà hoạt động môi giới bất động sản đời nhằm đáp ứng tiết kiệm chi phí, thời gian cho bên mua bên bán, đảm bảo nhu cầu giải đáp thông tin, thắc mắc hai bên, làm cầu nối gắn kết cung cầu để hai bên tìm kiếm đối tác phù hợp Công ty cổ phần đầu tư thương mại DL công ty tham gia vào hoạt động môi giới bất động sản từ đầu năm 2017, tiền thân công ty cổ phần DL Group chuyên cung cấp thiết kế nội thất Là số cơng ty kết hợp lĩnh vực môi giới bất động sản cung cấp nội thất với mong muốn tìm kiếm hướng kinh doanh lĩnh vực hoạt động môi giới bất động sản Tuy nhiên cơng ty nên hoạt động môi giới bất động sản công ty chưa vận hành hiệu quả, điều phần thiếu nhân lực để vận hành đầy đủ máy cấu tổ chức công ty, phần thiếu kinh nghiệm lĩnh vực môi giới bất động sản Thông qua việc quan sát, tìm hiểu, tự phân tích, tổng hợp q trình thực thương vụ mơi giới thông qua tài liệu cung cấp, thu thập được, em chọn nghiên cứu đề tài “ Nâng cao chất lượng hoạt động môi giới bất động sản công ty cổ phần đầu tư thương mại DL” với mong muốn trải nghiệm học hỏi thực tế hoạt động môi giới bất động sản xin phép đưa vài ý kiến đóng góp với hi vọng góp phần nâng cao chất lượng hoạt động môi giới công ty DL nói riêng lĩnh vực mơi giới bất động sản nói chung Mục tiêu nghiên cứu đề tài - Nghiên cứu sở lý luận liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản - Tìm hiểu, phân tích, đánh giá thực trạng chất lượng hoạt động môi giới bất động sản công ty cổ phần đầu tư thương mại DL - Từ việc nghiên cứu thực tế hoạt động môi giới bất động sản, đưa ý kiến, kiến nghị, giải pháp để nâng cao chất lượng hoạt động môi giới bất động sản công ty Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: hoạt động môi giới bất động sản công ty DL - Phạm vi nghiên cứu: hoạt động môi giới mua bán, dịch vụ môi giới công ty DL - Thời gian nghiên cứu: giai đoạn từ năm 2017 đến Phương pháp nghiên cứu - Trong trình nghiên cứu đề tài em sử dụng phương pháp sau: • • • Phương pháp phân tích Phương pháp tổng hợp Thống kê số liệu, phân tích tài liệu thu thập để đưa đánh giá nhận xét thực trạng hoạt động môi giới công ty cổ phần đầu tư thương mại DL Kết cầu chuyên đề - Ngoài phần mở kết luận, nội dung chuyên đề tốt nghiệp thiết kế ba chương: • • • Chương 1: Cơ sở lý luận hoạt động môi giới bất động sản Chương 2: Thực trạng hoạt động môi giới công ty cổ phần đầu tư thương mại DL Chương 3: Phương hướng giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động môi giới công ty cổ phần đầu tư thương mại DL DANH MỤC VIẾT TẮT BĐS : Bất Động Sản R&D: Research & Development (Nghiên cứu phát triển) KDBĐS: Kinh doanh bất động sản PTTH: Phổ thông trung học CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN I Tổng quan môi giới bất động sản Các khái niệm liên quan a) Khái niệm môi giới Môi giới hoạt động bên trung gian người mua người bán, người bán người mua ủy thác tiến hành bán mua hàng hóa hay dịch vụ “Môi giới lớp trung gian, chủ thể cá nhân, tổ chức, hãng… làm trung gian cho hai nhiều chủ thể khác để tạo quan hệ kinh doanh Theo cách khác, môi giới hoạt động người thứ ba với mục đích tạo cảm thơng, thấu hiểu việc giải vấn đề hay cơng việc có liên quan bên với Thông qua cách định nghĩa trên, ta thấy hình thức mơi giới xuất hiên bê quan hệ mà quan hệ bên giải Khi địi hỏi có người thứ ba có đủ khả điều kiện để giải vấn đề này.” b) Khái niệm môi giới bất động sản “Môi giới bất động sản (có chứng kiến thức mua bán bất động sản, trợ giúp bên mua bán thủ tục sang tên đổi chủ sở hữu), Việt Nam cịn có dạng khác gọi cò bất động sản (chỉ làm trung gian giới thiệu), hoạt động tư vấn, quảng cáo, tiếp thị bất động sản tới khách hàng có nhu cầu mua bán bất động sản Môi giới bất động sản khác nhân viên bán hàng chỗ, nhân viên bán hàng đơn tìm kiếm người mua cịn mơi giới bất động sản tìm kiếm kết nối người bán người muốn mua” (trích Wikipedia) c) Khái niệm bất động sản * Khái niệm bất động sản Bất động sản hay gọi địa ốc hay nhà đất thuật ngữ pháp luật (ở số nước Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai dính liền vĩnh viễn với mảnh đất Những thứ xem dính liền vĩnh viễn nhà cửa, ga ra, kiến trúc dầu khí, mỏ khống chất mảnh đất Những thứ dỡ khỏi mảnh đất nhà di động,lều, nhà tạm khơng xem bất động sản * Khái niệm bất động sản hoạt động môi giới “Cụm từ “bất động sản” lĩnh vực môi giới làm ta nhầm lẫn Ở đây, đối tượng hoạt động mơi giới hồn tồn khơng phải thân bất động sản mà quyền liên quan đến Chỉ có quyền BĐS luân chuyển chúng đối tượng việc chuyển giao Có nhiều dạng quyền liên quan đến BĐS khơng phải quyền luân chuyển Vì điều quan trọng nhà môi giới phân biệt rõ loại quyền hạn khác Vì quyền hạn liên quan đến BĐS nên cần phải định nghĩa xác BĐS góc độ nhà mơi giới: “bất động sản mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu cơng trình cố định gắn liền mảnh đất hay phần cơng trình mà theo luật đinh riêng tách biệt với mảnh đất.” Bản chất môi giới bất động sản - Là hoạt động nhà môi giới chun nghiệp: • • • Các nhà mơi giới chuyên nghiệp phải người đào tạo, có giấy phép hành nghề theo quy định pháp luật, am hiểu sâu rộng thị trường bất động sản khu vực bất động sản mà khách hàng quan tâm Nhà mơi giới phải am hiểu ngóc ngách thị trường bất động sản, biến động giá cả, chu kỳ phát triển thị trường nhà đất, đồng thời phải am hiểu định chế tài sách hỗ trợ tài Ngân hàng tổ chức tín dụng Nhà môi giới chuyên nghiệp phải xây dựng hình ảnh cho thân, phải ln trung thực, đáng tin cậy, phải có nhìn yêu cầu nghề nghiệp - Là hoạt động bên trung gian kết nối thương vụ tạo thấu hiểu lẫn bên mua bên bán: nhà môi giới phải thực am hiểu bất động sản đến chi tiết nhỏ, phải hiểu rõ vấn đề liên quan đến giao dịch bên mua bên bán Vai trò hoạt động môi giới bất động sản a) Sự cần thiết hoạt động môi giới bất động sản: Giữa người mua người bán hay nói cách khác cung cầu cần có mơi giới bất động sản nguyên nhân: - Bất động sản gắn với quyền phức tạp - Bất động sản loại hàng hố khó xác định giá trị giá - Thị trường bất động sản thị trường khơng hồn hảo: • • • Thị trường bất động sản thiếu hụt thông tin bên mua bên bán Do can thiệp nhà nước tới thị trường bất động sản Do đất đai hàng hóa khơng thể tái tạo nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền, đầu ln xảy nhiều so với thị trường hàng hóa thơng thường - Đối tượng tham gia thị trường thường khách hàng khơng có kinh nghiệm Do bất động sản có giá trị lớn, khả xảy giao dịch khơng nhiều hàng hóa thơng thường nên việc người mua khơng có kinh nghiệm giao dịch điều tất yếu Hơn quan hệ quyền giao dịch bất động sản phức tạp, người mua người bán khó mà nắm bắt hết => Có thể thấy đời hoạt động môi giới giúp giao dịch bất động sản trở nên minh bạch, dễ tiếp cận hơn, Từ giúp thị trường hoạt động lành mạnh hiệu quả, tránh rủi ro đáng tiếc xảy q trình giao dịch b) Vai trị hoạt động kinh doanh bất động sản với kinh tế “Trước có Luật kinh doanh bất động sản vai trị hoạt động mơi giới bất động sản khơng thừa nhận xã hội Khi nói đến môi giới bất động sản, người ta dễ liên tưởng đến “cò đất” khiến cho người dân thường đắn đo, tâm lí sợ bị lừa đảo Chính họ không muốn tham gia giao dịch bất động sản thị trường lại phải thơng qua “cị” nhà đất Tuy nhiên có giao dịch thành cơng có tham gia nhà mơi giới với vai trị trung gian Chính tâm lí lo sợ vai trị nhà mơi giới khơng xã hội thừa nhận, điều hạn chế giao dịch thị truờng, làm giảm số lượng giao dịch, dẫn tới kìm hãm phát triển thị truờng bất động sản Rõ ràng mơi giới bất động sản có mặt tích cực tiêu cực, người tham gia nhiều biến cho thị trường méo mó, khơng thể phủ nhận vai trị nhà mơi giới họ chất xúc tác đưa giao dịch tới thành công, đồng thời thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản ... môi giới bất động sản Chương 2: Thực trạng hoạt động môi giới công ty cổ phần đầu tư thương mại DL Chương 3: Phương hướng giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động môi giới công ty cổ phần đầu. .. hợp Công ty cổ phần đầu tư thương mại DL công ty tham gia vào hoạt động môi giới bất động sản từ đầu năm 2017, tiền thân công ty cổ phần DL Group chuyên cung cấp thiết kế nội thất Là số công ty. .. thương mại DL .49 CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN VÀ ĐẦU TƯ THƯƠNG MẠI DL 50 I Mục tiêu chiến lược công ty