ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THU THẢO QUYÒN Sö DôNG §ÊT TRONG C¸C KHU C¤NG NGHIÖP ë VIÖT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI 2020 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THU THẢO QUYÒN S[.]
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THU THO QUYềN Sử DụNG ĐấT TRONG CáC KHU CÔNG NGHIệP ë VIÖT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2020 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUT NGUYN THU THO QUYềN Sử DụNG ĐấT TRONG CáC KHU CÔNG NGHIệP VIệT NAM Chuyờn ngnh: Lut Kinh tế Mã số: 8380101.05 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS ĐẶNG THỊ BÍCH LIỄU HÀ NỘI - 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN NGUYỄN THU THẢO MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC KHU CÔNG NGHIỆP VÀ PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KHU CÔNG NGHIỆP Ở VIỆT NAM 10 1.1 Một số vấn đề lý luận khu công nghiệp quyền sử dụng đất khu công nghiệp 10 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất khu công nghiệp 10 1.1.2 Nội dung quyền sử dụng đất khu công nghiệp 10 1.1.3 Đặc điểm quyền sử dụng đất khu công nghiệp 12 1.2 Một số vấn đề lý luận pháp luật quyền sử dụng đất khu công nghiệp 14 1.2.1 Khái niệm đặc điểm pháp luật quyền sử dụng đất khu công nghiệp 14 1.2.2 Nội dung pháp luật quyền sử dụng đất khu công nghiệp 17 1.2.3 Vai trò pháp luật quyền sử dụng đất khu công nghiệp 19 1.2.4 Các yếu tố chi phối pháp luật quyền sử dụng đất Khu công nghiệp 21 KẾT LUẬN CHƢƠNG 25 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC KHU CÔNG NGHIỆP VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH Ở VIỆT NAM 26 2.1 Thực trạng pháp luật quyền sử dụng đất khu công nghiệp 26 2.1.1 Điều kiện sử dụng đất khu công nghiệp 26 2.1.2 Đối tƣợng sử dụng đất khu công nghiệp 31 2.1.3 Thời gian sử dụng đất khu công nghiệp 38 2.1.4 Quyền nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất khu công nghiệp 39 2.1.5 Trình tự thủ tục thực dự án đầu tƣ, giao đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Khu công nghiệp theo quy định pháp luật Việt Nam 41 2.1.6 Thanh tra, kiểm tra xử lý vi phạm liên quan đến chấp hành pháp luật quyền sử dụng đất khu công nghiệp 47 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật quyền sử dụng đất khu công nghiệp 49 2.2.1 Kết đạt đƣợc 49 2.2.2 Hạn chế, yếu 51 2.2.3 Nguyên nhân yếu 60 KẾT LUẬN CHƢƠNG 64 CHƢƠNG 3: ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC KHU CÔNG NGHIỆP Ở VIỆT NAM 65 3.1 Định hƣớng hoàn thiện pháp luật quyền sử dụng đất Khu công nghiệp Việt Nam 65 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật quyền sử dụng đất khu công nghiệp nâng cao hiệu thi hành Việt Nam 66 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật quyền sử dụng đất khu công nghiệp 66 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật quyền sử dụng đất khu công nghiệp 75 KẾT LUẬN CHƢƠNG 83 KẾT LUẬN 84 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 86 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Bộ KHĐT Bộ Kế hoạch Đầu tƣ Bộ TNMT Bộ Tài nguyên Môi trƣờng BQL Ban Quản lý CCN Cụm công nghiệp CNH-HĐH Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa ĐTM Đánh giá tác động môi trƣờng FDI Foreign Direct Investment Đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngồi GPMB Giải phịng mặt KCN Khu cơng nghiệp KCX Khu chế xuất KKT Khu Kinh tế PCCC Phòng cháy chữa cháy QHTMB Quy hoạch tổng mặt QSDĐ Quyền sử dụng đất TKCS Thiết kế sở UBND Ủy ban nhân dân VAT Thuế Giá trị gia tăng MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Nền kinh tế đất nƣớc ngày phát triển, cơng cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nƣớc gặt hái đƣợc nhiều thành tựu to lớn Khi kinh tế hội nhập phát triển mạnh mẽ việc đầu tƣ sản xuất kinh doanh doanh nghiệp phần tất yếu gắn với phát triền kinh tế mạnh mẽ Việc thu hút dự án đầu tƣ sản xuất kinh doanh đồng thời đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nƣớc nhiệm vụ cấp thiết, Khu cơng nghiệp, khu chế xuất có đóng góp tích cực, có vai trị quan trọng phát triển công nghiệp, phát triển kinh tế - xã hội địa phƣơng, giải việc làm, góp phần đại hóa kết cầu hạ tầng, nâng cao giá trị sản xuất công nghiệp, chuyển dịch cấu kinh tế địa phƣơng nƣớc đảm bảo thực mục tiêu phát triển kinh tế, thƣơng mại gắn với bảo đảm an ninh Thời gian qua, Đảng Nhà nƣớc ta ban hành lãnh đạo tổ chức nhiều chủ trƣơng, sách góp phần quan trọng tạo nên thành tựu phát triển công nghiệp đất nƣớc Nghị 23-NQ/TW ngày 22/3/2018 Ban chấp hành Trung ƣơng Đảng cộng sản Việt Nam nhấn mạnh mục tiêu đến năm 2030 “Xây dựng đƣợc số cụm liên kết ngành công nghiệp, doanh nghiệp công nghiệp nƣớc có quy mơ lớn, đa quốc gia, có lực cạnh tranh quốc tế” “Bảo đảm gắn kết chặt chẽ quy hoạch phát triển ngành công nghiệp với chiến lƣợc tổng thể phát triển công nghiệp, chiến lƣợc, quy hoạch phát triển ngành công nghiệp với chiến lƣợc, quy hoạch phát triển ngành kinh tế khác để hình thành vùng công nghiệp, cụm liên kết ngành công nghiệp, Khu công nghiệp, mạng sản xuất, chuỗi giá trị công nghiệp, cụm liên kết ngành cơng nghiệp trọng tâm” Cùng với việc quy hoạch phát triển Khu công nghiệp tập trung khu chế xuất, nhà nƣớc quan tâm, quy hoạch đầu tƣ phát triển Khu cơng nghiệp, góp phần thu hút nhà đầu tƣ, thay đổi cấu kinh tế theo hƣớng tăng tỉ trọng công nghiệp, nâng sức cạnh tranh, giá tri gia tăng công nghiệp dần khẳng định vị nƣớc ta đồ địa kinh tế khu vực giới Tuy nhiên, thực tế cho thấy để doanh nghiệp triển khai thực dự án đầu tƣ, việc tiếp cận đất đai khó khăn lớn doanh nghiệp thực hiện, chế sách, thủ tục hành cịn nhiều vƣớng mắc, chƣa tháo gỡ kịp thời, lĩnh vực thuê đất, hợp đồng sử dụng đất, bồi thƣờng giải phóng mặt bằng; Khu công nghiệp Việt Nam thu hút, tập trung doanh nghiệp vừa nhỏ, hợp tác xã, hộ kinh doanh cá thể địa phƣơng, ổn định sở hạ tầng, thúc đẩy sản xuất kinh doanh khắc phục ô nhiễm mơi trƣờng, có liên hệ hỗ trợ cho chuỗi giá trị Nhằm góp phần giải bất cập chế sách, lĩnh vực giao đất, cho thuê đất doanh nghiệp thực dự án, đề tài: “Quyền sử dụng đất Khu công nghiệp Việt Nam” cần thiết, có ý nghĩa lý luận thực tiễn giai đoạn hội nhập phát triển kinh tế Tình hình nghiên cứu đề tài Đề tài “Quyền sử dụng đất Khu cơng nghiệp Việt Nam” cịn đề tài nhiều vƣớng mắc tiếp cận đất đai doanh nghiệp khơng gói gọn quy phạm pháp luật liên quan Luật đất đai, Luật doanh nghiệp mà Luật xây dựng, Luật đầu tƣ Đây vấn đề cộm nhận đƣợc nhiều quan tâm chuyên gia, nhà lập pháp xã hội Khá nhiều viết, nghiên cứu, phân tích, đánh giá vấn đề có liên quan mức độ phạm vi khác Tuy nhiên, viết, nghiên cứu phân tích, đánh giá riêng rẽ vài khía cạnh quyền sử dụng đất Khu cơng nghiệp có bao gồm việc giao đất, cho thuê đất doanh nghiệp; dừng lại mang tính tổng hợp, nêu lên vấn đề Đáng ý có Luận văn Thạc sỹ Luật học giả Nguyễn Doãn Cƣơng (2003): “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Khoa luật – Đại học Quốc gia Hà Nội Luận văn thạc sĩ luật học tác giả Nguyễn Xuân Trọng (2014): “Quy định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành” Đây đề tài phổ biến đã, vấn đề nhức nhối đối tƣợng đƣợc sử dụng đất Tuy nhiên, doanh nghiệp nói riêng với chủ thể đƣợc sử dụng đất Khu cơng nghiệp nói chung cần chế đặc biết mà phạm vi luận văn tác giả chƣa đề cập tới Luận văn Thạc sỹ Quản lý kinh tế giả Bùi Thi Hƣơng Giang (2016): “Quản lý nhà nước Cụm Công nghiệp địa bàn tỉnh Nghệ An”, Đại học kinh tế - Đại học Quốc Gia Hà Nội Đề tài xây dựng khái quát đƣợc tiêu chí đánh gia hiệu lực QLNN với CCN dựa việc hệ thống hóa lý luận QLNN CCN Tuy nhiên, đề tài dừng lại việc hệ thống hóa lý luận, thực trạng địa tỉnh Nghệ An chƣa khái quát đƣợc phạm vi rộng Khu công nghiệp sâu vào vấn đề quản lý nhà nƣớc Cụm công nghiệp Luận văn Thạc sĩ Luật học tác giả Nguyễn Thị Thu Hiền (2012): “Pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp Việt Nam”, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội nhƣng tác giả dừng lại việc khái quát đƣợc vấn đề pháp lý liên quan đến chủ đề “giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp”; chƣa nêu đƣợc rõ góc cạnh việc giao đất, cho thuê đất doanh nghiệp, việc giao đất, cho thuê đất doanh nghiệp thực dự án đầu; hết nhiều nội dung tác giả đƣa khơng cịn phù hợp với thời điểm bối cảnh có nhiều thay đổi sách, quy định pháp luật thân cấu, tổ chức, hoạt động doanh nghiệp Luận văn Thạc sĩ Luật học tác giả Lê Ngọc Đoàn (2016): “Pháp luật giao đất Việt Nam”, Trƣờng đại học Luật - Đại học Huế, tác giả khái quát đƣợc lý luận chung pháp luật giao đất, nhƣng khía cạnh giao đất nói chung, chƣa có nhiều phần liên hệ thực tế việc thi hành pháp luật quan công quyền Luận án Tiến sĩ kiến trúc tác giả Nguyễn Xuân Hinh (2003): “Quy hoạch xây dựng phát triển khu công nghiệp Việt Nam thời kỳ đổi mới” phân tích, đánh giá thực trạng phát triển Khu công nghiệp Việt Nam đề xuất giải pháp quy hoạch xây dựng nhằm phát triển khu công nghiệp Việt Nam thời kỳ đổi Luận án Tiến sĩ kinh tế tác giả Trần Ngọc Hƣng (2004): “Giải pháp hoàn thiện phát triển Khu công nghiệp Việt Nam” đƣa loạt giải pháp hoàn thiện phát triển Khu cơng nghiệp Việt Nam, Khu công nghiệp quy mô nhỏ, Cụm công nghiệp, Khu cơng nghiệp khu chế xuất Ngồi cịn có tài liệu hội nghị, hội thảo chuyên đề Khu công nghiệp nhƣ: Trần Duy Đơng (2015): “Một số vấn đề sách phát triển Khu công nghiệp, Khu chế xuất, Khu kinh tế theo Luật Đầu tư 2014 định hướng sách đến năm 2025, tầm nhìn đến năm 2035” đăng Tạp chí Khu cơng nghiệp Việt Nam, số tháng 7/2015 khái quát sách pháp luật hành Khu công nghiệp, Khu chế xuất, Khu kinh tế; ƣu điểm hạn chế trình xây dựng phát triển Khu công nghiệp, Khu chế xuất, Khu kinh tế; từ đề xuất định hƣớng phát triển Khu công nghiệp, Khu chế xuất, Khu kinh tế đến năm 2025, tầm nhìn đến năm 2035 Đây tài liệu mang tính nghiên cứu cao nguồn tƣ liệu tham khảo quan trọng để phát triển nghiên cứu sâu đề tài luận văn Hội thảo Pháp luật thực tiễn tiếp cận đất đai doanh nghiệp Việt Nam đƣợc tổ chức Phịng Thƣơng mại Cơng nghiệp Việt Nam (VCCI) Bộ tƣ pháp ngày 27/06/2018 lấy ý kiến bất cập, chồng chéo, vƣớng mắc quy định pháp luật liên quan đến việc tiếp cận đất đai ngƣời dân doanh nghiệp để thực dự án đầu tƣ, sản xuất kinh doanh ý kiến góp ý tổ chức nhƣ Tổng Hội Xây dựng Việt Nam; tập đồn Cơng nghiệp viễn thơng qn đội Viettel; tập đồn điện lực Việt Nam; tập đồn viễn thơng bƣu Việt Nam – VNPT Đây tài liệu hay, tham luận mang tính khái quát cao, nguồn tham khảo quan trọng để luận văn đƣợc hồn thiện cách sâu Tọa đàm khoa học chủ đề “Những vấn đề pháp lý quyền sử dụng đất bảo vệ môi trường khu công nghiệp Việt Nam giai đoạn nay” môn Luật Kinh doanh – Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội tổ chức, diễn ngày 16/11/2019 Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nghiên cứu Luận văn nghiên cứu góp phần làm rõ vấn đề lý luận Quyền sử dụng đất Khu cơng nghiệp; phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật pháp luật quyền sử dụng đất Khu cơng nghiệp từ tồn tại, bất cập đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật quyền sử dụng đất Khu công nghiệp Việt Nam 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để thực mục tiêu nghiên cứu nêu trên, luận văn thực nhiệm vụ nghiên cứu chủ yếu sau: - Hệ thống hóa nhằm làm rõ số vấn đề lý luận pháp luật quyền sử dụng đất Khu công nghiệp Việt Nam; - Đánh giá đƣợc thực trạng pháp luật quyền sử dụng đất Khu công nghiệp Việt Nam, tồn tại, bất cập pháp luật quản lý nhà nƣớc, chế sách vấn đề quyền sử dụng đất Khu công nghiệp Việt Nam; - Đề xuất đƣợc giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện pháp luật quyền sử dụng đất Khu cơng nghiệp Việt Nam góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tiến tới CNH-HĐH hội nhập quốc tế Việt Nam Đối tƣợng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tƣợng nghiên cứu phạm vi đề tài luận văn Thạc sĩ quan hệ pháp luật quyền sử dụng đất Khu công nghiệp Việt Nam; hệ thống văn bản, quy định pháp luật quyền sử dụng đất Khu công nghiệp thực tiễn thực pháp luật quyền sử dụng đất Khu công nghiệp 4.2 Phạm vi nghiên cứu Trong khn khổ có hạn luận văn Thạc sĩ, tác giả tập trung sâu tìm hiểu quy định pháp luật quyền sử dụng đất Khu công nghiệp Việt Nam kể từ thời điểm Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến Phƣơng pháp nghiên cứu Theo định nghĩa đƣợc đƣa từ điển tiếng Việt Viện ngôn ngữ học – Viện khoa học xã hội Việt Nam thì: “phƣơng pháp cách thức nhận thức, nghiên cứu tƣợng tự nhiên, đời sống xã hội”, qua đó, dƣới dạng nhận thức chung nhất, phƣơng pháp đƣợc hiểu phƣơng thức giúp tìm hiểu vật, tƣợng trình Trong Luận văn Thạc sĩ này, tác giả sử dụng phƣơng pháp sau: - Phƣơng pháp luận thực nhiệm vụ nghiên cứu Chủ nghĩa vật lịch sử, quy luật, nguyên tắc, phạm trù, khái niệm triết học vật biện chứng triết học vật lịch sử Nhƣ vậy, áp dụng phƣơng pháp luận vào nghiên cứu vấn đề “Quyền sử dụng đất Khu cơng nghiệp” địi hỏi: Thứ nhất, vấn đề quyền sử dụng đất phải phát triển nhà nƣớc pháp luật thời kỳ lịch sử Vì nghiên cứu vấn đề pháp lý quyền sử dụng đất Khu công nghiệp cần gắn với điều kiện cụ thể, tức phải cân nhắc tất đặc điểm điều kiện đặc thù tồn tại, phát triển thực tiễn giai đoạn phát triển nhà nƣớc, quan hệ xã hội … Thứ hai, vấn đề quyền sử dụng đất Khu công nghiệp phải đặt mối quan hệ biện chứng với yếu tố quy định chúng Pháp luật quy định quyền sử dụng đất Khu công nghiệp phải đƣợc xem xét mối quan hệ với sở kinh tế - yếu tố định nó, điều kiện kinh tế thị trƣờng phải ý tới mối quan hệ tách rời phát triển doanh nghiệp phát triển kinh tế - Phƣơng pháp nghiên cứu phân tích, đánh giá, so sánh, tổng hợp đƣợc sử dụng để nghiên cứu làm rõ vấn đề lý luận chủ yếu pháp luật quyền sử dụng đất Khu công nghiệp (Chƣơng 1), đồng thời để đánh giá đƣợc thực trạng pháp luật quyền sử dụng đất khu công nghiệp Việt Nam, tồn tại, bất cập pháp luật quản lý nhà nƣớc, chế sách vấn đề quyền sử dụng đất khu công nghiệp Việt Nam (Chƣơng 2) đề xuất đƣợc giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện pháp luật quyền sử dụng đất Khu cơng nghiệp Việt Nam góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tiền tới Cơng nghiệp hóa – đại hóa hội nhập quốc tế Việt Nam (Chƣơng 3) - Phƣơng pháp nghiên cứu khảo sát thực tế đƣợc sử dụng để đánh giá thực trạng pháp luật quyền sử dụng đất khu công nghiệp Việt Nam đề xuất phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật quyền sử dụng đất khu cơng nghiệp Việt Nam Tính đóng góp đề tài Là cơng trình nghiên cứu khoa học pháp luật quyền sử dụng đất khu công nghiệp Việt Nam, luận văn đóng góp đƣợc số kết nghiên cứu nhƣ sau: - Luận văn góp phần làm rõ vấn đề lý luận quyền sử dụng đất khu công nghiệp pháp luật quyền sử dụng đất khu công nghiệp quyền tài sản mang tính đặc thù pháp luật quyền sử dụng đất; - Luận văn phân tích rõ vai trị pháp luật quyền sử dụng đất khu công nghiệp việc điều chỉnh mối quan hệ phát sinh quan nhà nƣớc với chủ thể sử dụng đất chủ thể sử dụng đất với khu công nghiệp Việt Nam; - Trên sở nghiên cứu trình phát triển pháp luật quyền sử dụng đất khu công nghiệp Việt Nam thực tiễn thi hàng, luận văn mặt tích cực, hạn chế, làm rõ thực trạng pháp luật quyền sử dụng đất khu công nghiệp Việt Nam - Luận văn phân tích rõ định hƣớng hồn thiện pháp luật, đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật quyền sử dụng đất khu công nghiệp Việt Nam; Cấu trúc luận văn Để ngƣời đọc có cách nhìn tổng quan nhất, ngồi phần Mở đầu, Kết luận Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm có 03 chƣơng bao gồm: Chương 1: Một số vấn đề lý luận quyền sử dụng đất khu công nghiệp pháp luật quyền sử dụng đất khu công nghiệp Việt Nam; Chương 2: Thực trạng pháp luật quyền sử dụng đất Khu công nghiệp thực tiễn thi hành Việt Nam; Chương 3: Định hƣớng giải pháp hoàn thiện pháp luật quyền sử dụng đất Khu công nghiệp nâng cao hiệu thi hành Việt Nam CHƢƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC KHU CÔNG NGHIỆP VÀ PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KHU CÔNG NGHIỆP Ở VIỆT NAM 1.1 Một số vấn đề lý luận khu công nghiệp quyền sử dụng đất khu công nghiệp 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất khu công nghiệp Đất khu công nghiệp đƣợc định nghĩa là: Đất làm mặt để xây dựng công trình sản xuất hàng cơng nghiệp, cơng trình dịch vụ cho sản xuất cơng nghiệp, kể cơng trình hạ tầng thuộc phạm vi khu công nghiệp đƣợc thành lập theo định quan nhà nƣớc có thẩm quyền [12, Phụ lục số 01 – Giải thích cách xác định loại đất, loại đối tƣợng sử dụng đất, loại đối tƣợng quản lý đất] Nhƣ vậy, Quyền sử dụng đất Khu công nghiệp quyền khai thác thuộc tính có ích đất đai để phục vụ vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp, xây dựng cơng trình sản xuất hàng cơng nghiệp, cơng trình phục vụ cho sản xuất hàng cơng nghiệp cơng trình hạ tầng thuộc phạm vi khu công nghiệp Quyền sử dụng đất khu cơng nghiệp đƣợc hình thành dựa sở hành vi chuyển quyền chủ sở hữu đất đai đƣợc thể định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất quan nhà nƣớc có thẩm quyền phát sinh dựa định thu hồi đất từ giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất Việc thực giao dịch quyền sử dụng đất phải tuân thủ điều kiện, thủ tục pháp luật quy định 1.1.2 Nội dung quyền sử dụng đất khu cơng nghiệp Ngồi quyền chung ngƣời sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai, Chủ thể sử dụng đất Khu công nghiệp đƣợc nhà nƣớc giao đất, 10 cho thuê đất để xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp và/hoặc đầu tƣ vào sản xuất, kinh doanh khu cơng nghiệp có quyền sau: CÁC HÌNH THỨC SỬ DỤNG ĐẤT Nội dung Quyền Giao đất có thu tiền sử dụng đất Thuê đất trả tiền thuê đất lần cho Thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thời gian thuê Đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử Không đƣợc chuyển nhƣợng dụng đất, tài sản thuộc sở hữu quyền sử dụng đất gắn liền với đất Tuy nhiên, chủ thể sử dụng đất tạo lập tài sản hợp pháp, đƣợc ghi nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Chuyển nhƣợng tài sản khác gắn liền với đất chủ thể chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhƣợng tài sản gắn liền với đất Tặng cho Cho thuê Chủ đầu tƣ có quyền tặng cho quyền Tặng cho tài sản thuộc sở hữu sử dụng đất cho Nhà nƣớc; tặng cho gắn liền với đất thuê, quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân ngƣời đƣợc tặng cho tài sản cƣ để xây dựng công trình phục đƣợc Nhà nƣớc tiếp tục cho vụ lợi ích chung cộng đồng; tặng thuê đất theo mục đích đƣợc cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất xác định; theo quy định pháp luật Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản Cho thuê tài sản thuộc sở hữu thuộc sở hữu gắn liền với đất gắn liền với đất thuê theo quy định pháp luật dân sự; 11 Đƣợc cho thuê Cho thuê lại quyền sử dụng đất lại quyền sử theo hình thức trả tiền thuê đất dụng đất, tài hàng năm đất đƣợc sản thuộc sở xây dựng xong kết cấu hạ tầng hữu trƣờng hợp đƣợc phép gắn liền với đất đầu tƣ xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đất khu Cho thuê lại công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Thế chấp Thế chấp quyền sử dụng đất, Thế chấp tài sản thuộc sở hữu tài sản thuộc sở hữu gắn gắn liền với đất thuê liền với đất tổ chức tín dụng tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động Việt Nam Góp vốn quyền sử dụng đất, Góp vốn tài sản thuộc sở tài sản thuộc sở hữu gắn hữu gắn liền với đất Góp vốn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh thuê; ngƣời nhận góp vốn doanh với tổ chức, cá nhân, ngƣời tài sản đƣợc Nhà nƣớc tiếp tục Việt Nam định cƣ nƣớc ngồi, cho th đất theo mục đích doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc đƣợc xác định theo quy định pháp luật 1.1.3 Đặc điểm quyền sử dụng đất khu công nghiệp Từ định nghĩa nêu mục 1.1.1.1, xác định quyền sử dụng đất khu cơng nghiệp có đặc điểm sau: Thứ nhất, đất khu công nghiệp chủ yếu đất sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh Đất khu công nghiệp đƣợc sử dụng để làm mặt xây dựng cơng trình sản xuất hàng cơng nghiệp, cơng trình phục vụ cho sản xuất hàng cơng nghiệp cơng trình hạ tầng (kể trụ sở, văn phòng đại diện, sân kho 12 nhà kho Nhà đầu tƣ dự án khu công nghiệp) thuộc phạm vi khu công nghiệp Cơ sở vật chất kỹ thuật đƣợc xây dựng phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh, không phục vụ cho mục đích sinh sống dân cƣ, kể ngƣời làm việc khu công nghiệp Thứ hai, chủ thể sử dụng đất khu công nghiệp chủ thể kinh doanh Chủ thể sử dụng đất khu công nghiệp Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc đầu tƣ sản xuất, kinh doanh khu cơng nghiệp, đƣợc quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh Khu cơng nghiệp có quy định bắt buộc tn thủ chủ thể nhƣ doanh nghiệp, công ty thƣờng trú… khu công nghiệp Thứ ba, đất khu công nghiệp xác định ranh giới rõ ràng, phù hợp với quy hoạch Khu cơng nghiệp nhằm mục đích sản xuất kinh doanh hàng công nghiệp, đƣợc tách riêng khỏi khu dân cƣ đƣợc quy hoạch thành khu có quy định cụ thể xây dựng tịa nhà, nhà máy, nhƣ dịch vụ: cơng trình cơng ích, viễn thơng, cảnh quan, hệ thống giao thông,… Việc quy hoạch khu công nghiệp phải đảm bảo tổng thể quy hoạch chi tiết, đảm bảo quy định tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật mơi trƣờng nhƣ Bộ tiêu chuẩn khí thải tiếng ồn, Bộ tiêu chuẩn cấp nƣớc sinh hoạt nƣớc thải, Bộ quy chuẩn giới hạn ô nhiễm đất chất thải nguy hại…để đảm bảo an toàn, tránh tác động tiêu cực đến sức khỏe, bảo vệ môi trƣờng cách tối đa Thứ tư, quyền sử dụng đất khu công nghiệp có quy chế, phương hướng riêng, khác với loại đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh khác Việc tập trung khu vực công nghiệp giúp nhà nƣớc quản lý dễ 13 dàng hơn, đƣa đƣợc sách phù hợp nhằm thu hút nhà đầu tƣ, phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ môi trƣờng hiệu 1.2 Một số vấn đề lý luận pháp luật quyền sử dụng đất khu công nghiệp 1.2.1 Khái niệm đặc điểm pháp luật quyền sử dụng đất khu công nghiệp 1.2.1.1 Khái niệm pháp luật quyền sử dụng đất khu công nghiệp Pháp luật quyền sử dụng đất khu công nghiệp hệ thống quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ pháp sinh hoạt động chủ thể tham gia xây dựng, kinh doanh, đầu tƣ, sản xuất quy hoạch khu công nghiệp liên quan đến quản lý, sử dụng đất Pháp luật quyền sử dụng đất khu công nghiệp phần pháp luật đất đai, quy định cụ thể quyền nghĩa vụ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc đầu tƣ sản xuất, kinh doanh khu cơng nghiệp, có mối liên chặt chẽ với pháp luật đầu tƣ, pháp luật thƣơng mại, pháp luật quy hoạch, luật môi trƣờng, quan hệ pháp luật dân sự, quan hệ pháp luật hình sự, quan hệ pháp luật hành quan hệ quốc tế đặt ranh giới xác định khu công nghiệp, phản ánh đƣợc phát triển kinh tế, xã hội Có thể định nghĩa khái niệm Pháp luật quyền sử dụng đất Khu công nghiệp nhƣ sau: Pháp luật quyền sử dụng đất khu công nghiệp tổng hợp quy phạm pháp luật quan nhà nước có thẩm quyền ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh quan nhà nước có thẩm quyền với cá nhân, tổ chức có quyền, nghĩa vụ sử dụng đất khu công nghiệp cá nhân, tổ chức có quyền, nghĩa vụ sử dụng đất khu công nghiệp với 14 ... VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC KHU CÔNG NGHIỆP VÀ PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KHU CÔNG NGHIỆP Ở VIỆT NAM 10 1.1 Một số vấn đề lý luận khu công nghiệp quyền sử dụng đất khu công. .. KHU CÔNG NGHIỆP Ở VIỆT NAM 1.1 Một số vấn đề lý luận khu công nghiệp quyền sử dụng đất khu công nghiệp 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất khu công nghiệp Đất khu công nghiệp đƣợc định nghĩa là: Đất. .. pháp luật quyền sử dụng đất Khu công nghiệp nâng cao hiệu thi hành Việt Nam CHƢƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC KHU CÔNG NGHIỆP VÀ PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KHU