Xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản của Bitexcoland 48 ii TR¦êNG §¹I HäC KINH TÕ QUèC D¢N ( ( ( nguyÔn vinh ngäc gi¶i ph¸p huy ®éng vèn ®Ó thùc hiÖn c¸c dù ¸n ®Çu t sö dông ®Êt cña tæng c«ng[.]
TRƯờNG ĐạI HọC KINH Tế QUốC DÂN nguyễn vinh ngọc giải pháp huy động vốn để thực dự án đầu t sử dụng đất tổng công ty vàng agribank việt nam - ctcp Chuyên ngành: quản trị kinh doanh bất động sản Ngời hớng dẫn khoa học: pgs.ts nguyễn phán Hà Nội - 2013 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu khoa học, độc lập riêng tơi Luận văn chưa công bố hình thức Tơi hồn tồn chịu trách nhiệm trước nhà trường cam đoan Tác giả luận văn Nguyễn Vinh Ngọc LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo hướng dẫn luận văn tơi, Phó Giáo sư - Tiến sĩ Nguyễn Thế Phán Với Sự hiểu biết sâu sắc khoa học kinh nghiệm quý báu thầy giúp tơi hình thành ý tưởng đề tài tên đề tài phương hướng để thự đề tài Trong suốt trình nghiên cứu, thầy dành nhiều thời gian tâm huyết để hướng dẫn động viên để hồn thiện luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn quý thầy, quý cô Khoa bất động sản Kinh tế tài nguyên - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Trong trình giảng dạy buổi sinh hoạt khoa học môn, thầy tận tình bảo đóng góp ý kiến giúp tơi hồn thiện luận văn Đồng thời, xin cảm ơn Ban Lãnh đạo đồng nghiệp Tổng công ty vàng Agribank Việt Nam - CTCP tạo giúp đỡ q trình thu thập liệu thơng tin để viết luận văn Trong thời gian qua tơi có nhiều cố gắng tâm sức lực để hồn thiện luận văn, nhiên khơng thể tránh khỏi thiếu sót Tơi mong nhận đóng góp q báu q thầy bạn Tôi xin chân thành cảm ơn! MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ BẢNG TÓM TẮT LUẬN VĂN PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ HUY ĐỘNG VỐN ĐỂ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Tổng quan Dự án đầu tư bất động sản sử dụng đất vốn cho dự án đầu tư bất động sản 1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư bất động sản sử dụng đất 1.1.2 Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản sử dụng đất 1.1.3 Phân loại dự án đầu tư bất động sản có sử dụng đất 1.1.4 Vốn cho dự án đầu tư bất động sản doanh nghiệp 1.1.5 Những yêu cầu vốn triển khai dự án đầu tư bất động sản 11 1.2 Các hình thức huy động vốn đầu tư 13 1.2.1 Khái niệm huy động vốn 13 1.2.2 Các phương thức huy động vốn .13 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến việc huy động vốn cho dự án đầu tư bất động sản doanh nghiệp 16 1.3.1 Các nhân tố chủ quan 16 1.3.2 Nhân tố khách quan 18 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG VỐN ĐỂ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔNG CÔNG TY VÀNG AGRIBANK VIỆT NAM - CTCP 24 2.1 Khái quát Tổng công ty vàng Agribank Việt Nam – CTCP 24 2.1.1 Q trình hình thành, phát triển Tổng cơng ty vàng Agribank Việt Nam – CTCP 24 2.1.2 Cơ cấu tổ chức máy Tổng công ty vàng Agribank Việt nam - CTCP 25 2.1.3 Đặc điểm hoạt động kinh doanh Tổng công ty vàng Agribank Việt nam - CTCP 28 2.1.4 Năng lực tài Tổng công ty vàng Agribank Việt nam - CTCP 28 2.1.5 Tiềm đất đai dự án bất động sản Tổng công ty vàng Agribank Việt Nam – CTCP 32 2.2 Thực trạng huy động vốn để thực dự án đầu tư có sử dụng đất Tổng công ty vàng Agribank Việt nam - CTCP 35 2.2.1 Dự án Xưởng chế tác vàng hàng trang sức mỹ nghệ Cụm công nghiệp Duyên Thái, Thường Tín, Hà Nội Thời gian thực dự án (2012 – 2015) .36 2.2.2 Dự án Xây dựng Trụ sở Văn phòng làm việc Tổng công ty 94 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội Thời gian thực dự án (2013 – 2016) 40 2.2.3 Dự án xây dựng Trụ sở Chi nhánh Bắc Miền Trung 78, phường Hồng Sơn, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An (2012 – 2015) 43 2.2.4 Dự án Căn hộ chung cư kết hợp văn phòng cho thuê 239 Phố Vọng, Hai Bà Trưng, Hà Nội Thời gian thực dự án (2013 – 2018) 47 2.3 Đánh giá chung công tác huy động vốn phục vụ cho dự án đầu tư bất động sản tổng công ty vàng AGRIBANK Việt Nam- CTCP 50 2.3.1 Những thuận lợi huy động vốn 50 2.3.2 Những khó khăn hạn chế cơng tác huy động vốn 51 2.3.3 Thành tựu nguyên nhân 52 2.3.4 Hạn chế nguyên nhân 56 2.3.5 Vấn đề đặt cần tiếp tục nghiên cứu tháo gỡ 59 CHƯƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔNG CÔNG TY VÀNG AGRIBANK VIỆT NAM CTCP 61 3.1 Định hướng phát triển dự án đầu tư bất động sản để khai thác quỹ đất .61 3.1.1 Định hướng phát triển dự án đầu tư bất động sản để khai thác sử dụng 61 3.1.2 Nhu cầu huy động vốn dự án giai đoạn 2014-2018 62 3.1.3 Khả huy động vốn cho dự án 62 3.1.4 Định hướng huy động vốn cho dự án Tỏng công ty vàng Agribank Việt Nam CTCP 63 3.2 Các giải pháp huy động vốn để thực dự án đầu tư có sử dụng đất tổng công ty vàng AGRIBANK Việt Nam - CTCP 65 3.2.1 Đa dạng hóa kênh huy động vốn 66 3.2.2 Tạo lập môi trường kinh doanh thuận lợi để mở rộng hoạt động huy động vốn 75 3.2.3 Hồn thiện cơng tác thơng tin thị trường bất động sản đẩy mạnh hoạt động Marketing - mix cho dự án 76 3.2.4 Hoàn thiện máy nhân 78 3.2.5 Xây dựng văn hoá kinh doanh thương hiệu doanh nghiệp 80 3.3 Kiến nghị 80 3.3.1 Đối với Nhà nước 80 3.3.2 Kiến nghị Agribank, SeAbank 84 KẾT LUẬN 85 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ BẢNG Sơ đồ 2.1: Sơ đồ máy tổ chức Tổng công ty vàng Agribank Việt nam - CTCP 26 Bảng 2.1: Kết hoạt động kinh doanh AJC (Các năm: 2010; 2011; 2012) 30 Bảng 2.2: Bảng cân đối kế toán AJC (Giai đoạn 2010 - 2012) 31 Bảng 2.3 Diện tích đất Tổng công ty vàng Agribank Việt Nam - CTCP 33 Bảng 2.4 Nhu cầu vốn dự án xây dựng xưởng chế tác vàng hàng trang sức mỹ nghệ Cụm cơng nghiệp Dun Thái, Thường Tín, hà Nội 38 Bảng 2.5 Tiến độ giải ngân dự án án xây dựng xưởng chế tác vàng hàng trang sức mỹ nghệ Cụm công nghiệp Duyên Thái, Thường Tín, hà Nội 38 Bảng 2.6 Nhu cầu vốn dự án xây dựng trụ sở Văn phịng Tổng cơng ty 94 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội 41 Bảng 2.7 Tiến độ giải ngân dự án xây dựng xây dựng trụ sở Văn phịng Tổng cơng ty 94 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội .41 Bảng 2.8 Nhu cầu vốn dự án Trụ sở Chi nhánh Bắc Miền Trung 45 Bảng 2.9 Tiến độ giải ngân dự án Trụ sở Chi nhánh Bắc Miền Trung 46 Bảng 2.10 Tiến độ giải ngân dự án Văn phòng làm việc kết hợp văn phòng cho thuê 239 Phố Vọng, Hai Bà Trưng, Hà Nội 48 Bảng 2.11 Tổng hợp nhu cầu vốn cho dự án năm Tổng công ty vàng Agribank Việt Nam - CTCP 54 Bảng 2.12 Thực tế huy động cho dự án Tổng công ty vàng Agribank Việt nam - CTCP 55 Bảng 3.1 Nhu cầu vốn cho dự án đầu tư BĐS (2014-2018) 62 i PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Tổng cơng ty vàng Agribank Việt Nam - CTCP (AJC), tiền thân Công ty kinh doanh Mỹ nghệ vàng bạc đá quý Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển Nông thôn Việt Nam thành lập theo định số 131/QĐ-NHNo ngày 28/09/1994 Tổng Giám đốc Ngân hàng Nông nghiệp Việt Nam đơn vị hoạch toán phụ thuộc Ngân hàng Nông nghiệp Việt Nam Ngày 25/06/2003, sáp nhập Tổng Công ty vàng bạc đá quý Việt Nam vào Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam Công ty Kinh doanh Mỹ nghệ vàng bạc đá quý tiếp nhận Công ty Vàng bạc Đá quý Hà Nội Công ty Vàng bạc đá quý Hà Tây, Công ty Chế tác Vàng trang sức I Sau Cổ phần hóa, ngày 29/12/2008 Cơng ty đổi tên từ Công ty Kinh doanh Mỹ nghệ vàng bạc đá quý Ngân hàng Nông nghiệp Việt Nam thành Tổng Công ty vàng Agribank Việt Nam – CTCP (viết tắt AJC) AJC với mơ hình Cơng ty mẹ có nhiều Cơng ty nằm nhiều tỉnh thành nước gồm Chi nhánh, 22 Trung tâm, cửa hàng kinh doanh, Phòng giao dịch đại lý mua bán vàng miếng vàng trang sức mỹ nghệ Tổng Công ty vàng Agribank Việt nam - CTCP (AJC) thừa hưởng từ công ty vàng bạc đá quý trụ sở làm việc, trung tâm, cửa hàng kinh doanh hệ thống nhà xưởng thường bố trí khu đất có vị đẹp có giá trị thương mại cao,các khu đất vị trí như: 89 Đinh Tiên Hồng, Hồn Kiếm, Hà Nội; 94 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội; 239 Phố Vọng, Hai Bà Trưng, Hà Nội;1ha Cụm công nghiệp Duyên Thái, Thường Tín, Hà Nội; 537 Quang Trung, Hà Đơng, Hà Nội; Khu S1 tòa nhà TECCO, Quang Trung, Vinh, Nghệ An; Số 78, đường Cao Thắng, Vinh, Nghệ An; v.v Hiện nay, Trụ sở Chi nhánh Hà Đông 537 Quang Trung, Hà Đông, Hà nội Trụ sở Chi nhánh Bắc Miền Trung khu S1 tòa nhà TECCO, Quang Trung, Vinh, Nghệ An xây dựng 239 phố Vọng xây dựng từ năm 90 kỷ trước, không đáp ứng nhu cầu sử dụng không phù hợp để phát triển kinh doanh; có đất chưa xây dựng khu thấp tầng xây dựng từ lâu sử dụng hạn chế phát triển ii Để phù hợp với định hướng phát triển Tổng công ty nhu cầu xây dựng dự án đầu tư xây dựng để làm văn phòng, mặt kinh doanh, cửa hàng trưng bầy sản phẩm nhà xưởng sản xuất hàng vàng bạc mỹ nghệ cần thiết Với đặc thù đơn vị mua bán chủ đạo vàng miếng sản phẩm trang sức cao cấp thương hiệu AJC Tổng cơng ty cần nhiều vốn cho kinh doanh sản xuất, nhiên vốn điều lệ Tổng cơng ty có 206 tỉ đồng nên phần vốn dành cho Xây dựng hạn chế Trong giai đoạn thị trường bất động sản khó khăn huy động vốn vấn đề nan giải doanh nghiệp nói chung Tổng cơng ty vàng Agribank Việt Nam – CTCP nói riêng Để thực dự án mà Tổng công ty đưa chiến lược phát triển lâu dài như: Xây dựng nhà xưởng chế tác vàng hàng trang sức mỹ nghệ cụm cơng nghiệp Dun Thái, Thường Tín, Hà Nội; Xây dựng Trụ sở Tổng công ty 94 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội; Xây dựng Trụ sở Chi nhánh Bắc Miền Trung đường Cao Thắng, Vinh, Nghệ An; Xây dựng khu dịch vụ văn phòng cho thuê kết hợp cửa hàng kinh doanh trưng bầy sản phẩm 239 phố Vọng, Hai Bà Trưng, Hà Nội Tổng công ty phải cần lượng vốn lớn để triển khai Có thể thấy khơng thu xếp nguồn vốn cần thiết dự án trên, Tổng công ty thực theo tiến độ đề Xuất phát từ lý tính cấp thiết nêu trên, luận văn lựa chọn đề tài nghiên cứu: “Giải pháp huy động vốn để thực dự án đầu tư sử dụng đất Tổng công ty vàng Agribank Việt Nam – CTCP” mong muốn góp giá trị khoa học hữu ích vấn đề thực tiễn kể Kết cấu của luận văn gồm chương chính Chương 1: Cơ sở khoa học huy động vốn để thực dự án đầu tư sử dụng đất Chương 2: Thực trạng huy động vốn để thực dự án đầu tư sử dụng đất Tổng công ty vàng Agribank Việt Nam - CTCP Chương 3: Một số giải pháp huy động vốn cho dự án đầu tư sử dụng đất Tổng công ty vàng Agribank Việt Nam – CTCP iii Tại Chương 1, học viên trình bày ba nội dung mang tính khoa học làm sở cho việc nghiên cứu chương sau Thứ nhất, khái niệm dự án đầu tư bất động sản sử dụng đất, đặc điểm dự án đầu tư bất động sản sử dụng đất, phân loại án đầu tư bất động sản sử dụng đất, Vốn yêu cầu vốn triển khai dự án đầu tư bất động sản; Các hình thức huy động vốn đầu tư Cuối nhân tố ảnh hưởng đến việc huy động vốn cho dự án đầu tư BĐS doanh nghiệp Khái niệm dự án đầu tư bất động sản sử dụng đất Dưới dạng dự án: Dự án đầu tư bất động sản tập hồ sơ, tài liệu trình bày cách chi tiết hệ thống hoạt động cụ thể thực với nguồn lực chi phí cần thiết, bố trí cách chặt chẽ nhằm đạt kết cụ thể để thực mục tiêu định nhà đầu tư bất động sản Trong trình thực thi, dự án đầu tư bất động sản tập hợp hoạt động đầu tư có liên quan gắn kết với kế hoạch hoá nhằm bước tạo sản phẩm cơng trình bất động sản Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản doanh nghiệp bao gồm: Đặc điểm quy mô vốn đầu tư; đặc điểm gắn dự án đầu tư với đất quy hoạch sử dụng đất; đặc điểm thủ tục pháp lý thực dự án; đặc điểm huy động vốn Dự án đầu tư bất động sản phân loại theo tiêu chí sau: Theo quan hệ quản lý chủ đầu tư; theo nội dung kinh tế đầu tư; theo hình thức đầu tư; theo thời hạn đầu tư; theo quan hệ vốn đầu tư; theo tính chất, mục đích dự án đầu tư bất động sản; theo quy mô tổng mức Vốn đầu tư xây dựng tồn chi phí để đạt mục đích đầu tư bao gồm chi phí cho việc khảo sát thiết kế xây dựng, mua sắm, lắp đặt máy móc thiết bị chi phí khác ghi tổng dự tốn Các cơng trình bất động sản phần sản phẩm hoạt động xây dựng Vì vậy, vốn cho dự án đầu tư bất động sản bao gồm yếu tố Xét góc độ nguồn gốc, vốn cho dự án đầu tư bất động sản gồm: nguồn vốn nước nguồn vốn nước Yêu cầu vốn triển khai dự án BĐS quy định gồm chi phí khoản điều nghị định 112/2009/NĐ-CP, Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Nghị định số 75/2011/NĐ-CP Xét góc độ nguồn gốc, vốn cho dự án đầu tư bất động sản gồm: nguồn vốn nước nguồn vốn nước iv Yêu cầu vốn triển khai dự án BĐS quy định gồm chi phí khoản điều nghị định 112/2009/NĐ-CP, Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Nghị định số 75/2011/NĐ-CP Các hình thức huy động vốn đầu tư Huy động vốn cho dự án đầu tư bất động sản hiểu tổng thể giải pháp nhằm gom góp, tập trung, điều động vốn đáp ứng nhu cầu vốn dự án đầu tư bất động sản Với định nghĩa này, kết huy động vốn cho dự án doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào nguồn vốn huy động giải pháp doanh nghiệp triển khai Trong doanh nghiệp nhà nước, việc huy động vốn cho dự án đầu tư bất động sản phụ thuộc nhiều vào quy chế quản lý tài thân doanh nghiệp, quan chủ quản đặc biệt tuân thủ chuẩn mực quản lý tài nhà nước ban hành Các hình thức huy động vốn cho dự án đầu tư bất động sản doanh nghiệp bao gồm: huy động từ vốn chủ sở hữu; phát hành trái phiếu công ty; huy động vốn nợ phải trả; hợp đồng hợp tác đầu tư; hợp đồng hợp tác kinh doanh; hợp đồng góp vốn; hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Các nhân tố ảnh hưởng đến việc huy động vốn cho dự án đầu tư BĐS doanh nghiệp Các nhân tố ảnh hưởng đến việc huy động vốn cho dự án đầu tư BĐS DNNN phân làm nhóm nhân tố là: - Nhóm nhân tố chủ quan bao gồm: Quy mơ doanh nghiệp; uy tín, thương hiệu doanh nghiệp; sách huy động vốn cách sử dụng vốn có hiệu doanh nghiệp; tính khả thi, quy mơ dự án - Nhóm nhân tố khách quan bao gồm: Mơi trường sách –pháp luật; môi trường kinh tế vĩ mô; Ảnh hưởng thị trường tài chính; tình hình thị trường bất động sản; mơi trường văn hóa xã hội Từ sở hệ thống lý luận xây dựng chương 1, Trong chương học viên trình bày đối tượng nghiên cứu Luận văn, nhu cầu vốn thực trạng huy động vốn cho dự án đầu tư bất động sản sử dụng đất Tổng công ty vàng Agribank Việt Nam - CTCP ... trạng huy động vốn để thực dự án đầu tư có sử dụng đất Tông công ty vàng Agribank Việt Nam - CTCP, đề tài ? ?Giải pháp huy động vốn để thực dự án đầu tư có sử dụng đất Tổng công ty vàng Agribank Việt. .. thực dự án đầu tư sử dụng đất Chương 2: Thực trạng huy động vốn để thực dự án đầu tư sử dụng đất Tổng công ty vàng Agribank Việt Nam - CTCP Chương 3: Một số giải pháp huy động vốn cho dự án đầu. .. huy động vốn để thực dự án đầu tư có sử dụng đất Chương 2: Thực trạng huy động vốn để thực dự án đầu tư sử dụng đất Tổng công ty vàng Agribank Việt Nam - CTCP Chương 3: Một số giải pháp huy động