Thực trạng hoạt động thẩm định giá tại việt nam hiện nay

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA MARKETING CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Đề tài: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY Giảng viên hướng dẫn Sinh viên thực Mã sinh viên Lớp : ThS Nguyễn Thị Minh Phương : Lê Thị Hiền : 13140032 : LT Thẩm định giá – K15 Hà Nội - 2016 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ 1.1 THẨM ĐỊNH GIÁ 1.1.1 Khái niệm Thẩm định giá 1.1.2 Đặc điểm Thẩm định giá 1.1.3 Cơ sở Thẩm định giá 1.2 BẢN CHẤT HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ 1.2.1 Bản chất, mục đích thẩm định giá .5 1.2.2 Đối tượng Thẩm định giá 1.3 VAI TRÒ CỦA HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ 1.3.1 Chức tầm quan trọng thẩm định giá kinh tế thị trường 1.3.2 Áp dụng sử dụng kết thẩm định giá .9 1.4 QUẢN LÝ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ .10 1.4.1 Các tiêu chuẩn hoạt động thẩm định giá 10 1.4.2 Kiểm soát quản lý hoạt động thẩm định giá 11 1.5 NHỮNG NHÂN TỐ CƠ BẢN ẢNH HƯỞNG TỚI DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ 12 1.5.1 Tiêu chuẩn thẩm định giá 12 1.5.2 Cơ sở giá trị thẩm định giá 16 1.5.3 Quy trình thẩm định giá 20 1.5.4 Các phương pháp thẩm định giá việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá 20 1.6 CÁC HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TRÊN THẾ GIỚI 22 1.6.1 Lịch sử hình thành thẩm định giá giới 22 1.6.2 Điều kiện cho hoạt động thẩm định giá phát triển 23 1.6.3 Các dạng hoạt động thẩm định giá chủ yếu 23 1.7 CÁC TỔ CHỨC THẨM ĐỊNH GIÁ QUỐC TẾ VÀ KHU VỰC 24 1.7.1 Trên phạm vi giới 24 1.7.2 Trong khu vực ASEAN Việt Nam 24 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 32 2.1 LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM 32 2.1.1 Sự cần thiết phát triển thẩm định giá Việt Nam 32 2.1.2 Lịch sử hình thành hoạt động thẩm định giá Việt Nam 33 2.2 TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN TỪ NĂM 1997 ĐẾN NAY .33 2.2.1 Giai đoạn 1997- 2005 34 2.2.2 Giai đoạn 2005 tới 35 2.2.3 Những nguyên nhân tác động tới hoạt động thẩm định giá Việt Nam 38 2.3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM 41 2.3.1 Các doanh nghiệp hoạt động thẩm định giá 41 2.3.2 Nhân lực cho ngành thẩm định giá Việt Nam 55 2.3.3 Chính sách quản lý Nhà Nước 59 2.3.4 Đào tạo nguồn nhân lực chuyên nghiệp 61 2.3.5 Cơ sở vật chất, liệuphục vụ cho thẩm định giá 68 2.4 TIỀM NĂNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 68 2.5 MỤC TIÊU PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM 69 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY .72 3.1 CƠ HỘI VÀ THÁCH THỨC HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM HIỆN NAY 72 3.1.1 Cơ hội cho hoạt động thẩm định giá kinh tế thị trường Việt Nam 72 3.1.2 Thách thức hoạt động thẩm định giá Việt Nam .72 3.2 NGÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM TRONG GIAI ĐOẠN MỚI 73 3.2.1 Ngành thẩm định giá qua bước chuyển kinh tế .73 3.2.2 Những bước thẩm định giá Việt Nam 74 3.3 GIẢI PHÁP CỤ THỂ ĐỂ PHÁT TRIỂN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM HIỆN NAY 75 3.3.1 Mở rộng sách quản lý Nhà nước 75 3.3.2 Nâng cao hoạt động doanh nghiệp thẩm định giá .76 3.3.3 Tạo điều kiện môi trường thuận lợi cho phát triển nguồn lực 81 3.3.4 Hợp tác quốc tế .86 KẾT THÚC 88 TÀI LIỆU THAM KHẢO 89 DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ Biểu đồ 2.1: Sự phát triển dịch vụ thẩm định giá giai đoạn 1997 – 2015 36 Biểu đồ 2.2: Số lượng hợp đồng trung bình năm ( 2011 – 2015 ) .42 Biểu đổ 2.3: Giá trị tài sản thẩm định giá năm ( 2011- 2015) 43 Biểu đồ 2.4: Thị phần doanh nghiệp thị trường 44 Biểu đồ 2.5: Loại hình doanh nghiệp Thẩm định giá .48 Biểu đồ 2.6: Thời gian hoạt động doanh nghiệp thẩm định giá .48 Biểu đồ 2.7: Nhóm sản phẩm dịch vụ thẩm định giá chủ lực Công ty 49 Biểu đồ 2.8: Loại hình dịch vụ Thẩm định giá doanh nghiệp 50 Biểu đồ 2.10: Các khó khăn mà doanh nghiệp thẩm định giá 52 Biểu đồ 2.11: Mức độ giám sát chất lượng dịch vụ .53 Biểu đồ 2.12: Mức giá dịch vụ cung cấp doanh nghiệp 53 Biểu đồ 2.13: Đánh giá mức độ nhận biết thương hiệu doanh nghiệp .54 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT: DVTĐG : Dịch vụ thẩm định giá DN : Doanh nghiệp TĐG : Thẩm định giá TĐV : Thẩm định viên DV : Dịch vụ BĐS : Bất động sản ASA : ASEAN Valuers Association (Hiệp hội TĐG nước Asean) ASEAN : Cộng đồng nước Đông Nam Á GDP : Tổng sản phẩm quốc nội GNP : Tổng sản phẩm quốc dân IVSC : Hội đồng tiêu chuẩn TĐG quốc tế ( International Valuation Standards Council) NH : Ngân hàng NH TMCP : Ngân hàng thương mại cổ phần VN : Việt Nam WTO : Tổ chức thương mại giới ( World Trade Organization) ISM : Viện nhà giám định Malaysia LỜI MỞ ĐẦU Thẩm định giá xuất giới từ năm 1940 bước thừa nhận hoạt động thiếu tổng quan ngành tài khắc phục, giải những khó khăn, vướng mắc mà nghề kế tốn hay kiểm tốn khơng thể thực cần phải xác định giá trị cải xã hội không sở số học đơn theo tài liệu, sổ sách mà sở thông tin thị trường thời điểm cần xác định Đến năm 1970, mà kinh tế giới phát triển theo xu hướng tồn cầu hố, thương vụ đầu tư không đơn phạm vi lãnh thổ nước mà biên giới quan hệ giao dịch thương mại, đầu tư kinh tế mở rộng khơng giới hạn, địi hỏi tất yếu phải có chuẩn mực chung để xoá bỏ khác biệt khoảng cách địa giới hành chính, tập quán kinh tế, quy đồng giá trị cải vật chất xã hội Cùng với việc số đồng tiền bắt đầu có xu hướng mạnh lên tạo thị trường tiền tệ nói chung địi hỏi tất yếu việc hình thành Tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế, Tiêu chuẩn thẩm định giá khu vực để thuận lợi cho việc quy đổi cải vật chất xã hội có tính chung nhất, giảm bớt khoảng cách khác biệt tập quán, vùng miền kinh tế tồn cầu hố Thẩm định giá có mặt nước ta từ cuối năm 90 kỷ XX, kinh tế chuyển từ chế kế hoạch hóa tập trung sang chế giá thị trường có quản lý Nhà nước Dịch vụ thẩm định giá có vai trị đặc biệt quan trọng kinh tế, cụ thể: qua thẩm định giá góp phần tích cực việc tiết kiệm chi tiêu ngân sách Nhà nước đầu tư, thẩm định mua sắm tài sản, xác định giá trị doanh nghiệp chống lãng phí, thất thốt, tiêu cực hoạt động sản xuất, kinh doanh; đồng thời bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ tài sản, nhà đầu tư bên có liên quan tham gia giao dịch Tuy nhiên, hoạt động thẩm định giá nước ta hình thành cịn non trẻ so với nước khu vực giới, thiếu kinh nghiệm, chưa đánh giá vị trí, vai trò kinh tế, sở pháp lý việc đào tạo bồi dưỡng chuyên ngành thẩm định giá cịn hồn thiện, phát triển… Từ lý nêu trên, em xin chọn đề tài: “Thực trạng hoạt động thẩm định giá Việt Nam ” nhằm tìm hiểu, đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định giá Việt Nam, từ đưa giải pháp cần thiết Mục tiêu nghiên cứu Hệ thống sở lý luận liên quan tới hoạt động thẩm định giá Việt Nam nay, đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định giá từ cho thấy điểm mạnh điểm yếu, khó khăn tồn từ đưa giải pháp khắc phục để hồn thiện phát triển hoạt động thẩm định giá Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu sâu hoạt động thẩm định giá Việt Nam Thời gian nghiên cứu năm gần ( 2011-2015) xu hướng phát triển từ 2016 trở Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp sử dụng để nghiên cứu đề tài : Thống kê, thu nhập, xử lý liệu, điều tra thực tế, phân tích so sánh, vật biện chứng, phân tích tổng hợp, đánh giá kết quả… Kết cấu luận văn Ngoài lời mởi đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung đề tài gồm chương: Chương : Tổng quan chung thẩm định giá Chương : Thực trạng hoạt động thẩm định giá Việt Nam Chương : Một số giải pháp nhằm phát triển hoạt động thẩm định giá Việt Nam CHƯƠNG TỔNG QUAN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ 1.1 THẨM ĐỊNH GIÁ 1.1.1 Khái niệm Thẩm định giá Ở nước, người ta thường sử dụng hai từ tiếng Anh “Appraisal” “Valuation” để nói đến thẩm định giá Nguồn gốc từ ngữ hai thuật ngữ từ tiếng Pháp “Valuation” xuất vào năm 1529 “Appraisal” từ năm 1817 Hai thuật ngữ có chung ý nghĩa, ước tính, đánh giá có hàm ý cho ý kiến nhà chuyên môn giá trị vật phẩm định Khi nghiên cứu thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật giới đưa nhiều định nghĩa khác nhau:  Theo tự điển Oxford: “Thẩm định giá ước tính giá trị tiền vật, tài sản”; “Là ước tính giá trị hành tài sản kinh doanh”  Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định”  Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing AVO, Úc “Thẩm định giá việc xác định giá trị bất động sản thời điểm có tính đến chất bất động sản mục đích thẩm định giá Do vậy, thẩm định giá áp dụng liệu thị trường so sánh mà thẩm định viên thu thập phân tích chúng, sau so sánh với tài sản yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị chúng”  Theo Gs Lim Lan Yuan - Singapore: “Thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể thời điểm, có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản xem xét tất yếu tố kinh tế thị trường bao gồm loại đầu tư lựa chọn”  Theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 Việt Nam, thẩm định giá định nghĩa sau: “Thẩm định giá việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ quốc tế” Do hiểu khái niệm thẩm định sau: “Thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị tài sản ( quyền tài sản ) phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định, cho mục đích định theo tiêu chuẩn công nhận thông lệ quốc tế quốc gia” 1.1.2 Đặc điểm Thẩm định giá Thứ nhất, thẩm định giá ước tính giá trị tài sản thời điểm thẩm định giá Giá trị tài sản đựơc xác định giá trị thị trường giá trị phi thị trường Thứ hai, giá trị tài sản biểu chủ yếu hình thái tiền tệ Thứ ba, việc ước tính giá trị phải đặt địa điểm, thị trường định với điều kiện định thời điểm cụ thể Thứ tư, thẩm định giá thực theo yêu cầu mục đích định Thứ năm, việc thẩm định giá phải tuân thủ theo tiêu chuẩn thẩm định giá phương pháp thẩm định giá định Và cuối cùng, tài sản thẩm định giá tài sản hầu hết liệu sử dụng cho trình thẩm định giá trực tiếp gián tiếp liên quan đến thị trường 1.1.3 Cơ sở Thẩm định giá Cơ sở thẩm định giá chia làm hai phần, bao gồm sở thị trường sở phi thị trường Cơ sở thị trường: Giả định giao dịch thị trường không bị hạn chế lực lượng phi thị trường Cơ sở phi thị trường: Là sở liên quan đến tính hữu dụng, hiệu kinh tế, chức tài sản điều kiện phi thị trường khác 1.2 BẢN CHẤT HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ 1.2.1 Bản chất, mục đích thẩm định giá 1.2.1.1 Bản chất hoạt động thẩm định giá Thẩm định giá xác định mức giá tài sản địa điểm thời điểm định theo tiêu chuẩn thẩm định giá Nhà nước quy định? Kết thẩm định giá bất động sản mang tính tư vấn thơng thường dựa sở giá thị trường Thẩm định giá theo nguyên tắc: + Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam + Chịu trách nhiệm trước pháp luật hoạt động nghề nghiệp kết thẩm định giá + Bảo đảm tính độc lập chun mơn nghiệp vụ tính trung thực, khách quan hoạt động thẩm định giá + Bảo mật thông tin đơn vị thẩm định giá, trừ trường hợp đơn vị thẩm định giá đồng ý pháp luật có quy định khác 1.2.1.2 Mục đích hoạt động thẩm định giá Mục đích việc thẩm định giá thẩm định viên giá đưa ý kiến giá trị tài sản thẩm định phù hợp với giá thị trường địa điểm thời điểm định Kết thẩm định giá khách hàng sử dụng để định như: mua sắm, chuyển nhượng, chấp vay vốn, bảo hiểm, tính thuế, đền bù, cho thuê…tài sản; làm để phê duyệt dự án đầu tư trực tiếp nước ngồi, dự án đầu tư cơng trình sử dụng vốn Nhà nước, đề án cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, dự tốn cấp kinh phí, mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước, vay nợ Chính phủ, vay nợ nước ngồi có bảo lãnh Chính phủ…; làm để sáp nhập, chia tách, phá sản hay giải thể doanh nghiệp; để thực án lệnh việc kiện tụng hay xét xử liên quan đến tranh chấp hợp đồng quyền lợi bên, để tư vấn đầu tư định… ... chung thẩm định giá Chương : Thực trạng hoạt động thẩm định giá Việt Nam Chương : Một số giải pháp nhằm phát triển hoạt động thẩm định giá Việt Nam CHƯƠNG TỔNG QUAN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ 1.1 THẨM... TRIỂN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 68 2.5 MỤC TIÊU PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM 69 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TẠI... thẩm định giá hoàn thiện, phát triển… Từ lý nêu trên, em xin chọn đề tài: ? ?Thực trạng hoạt động thẩm định giá Việt Nam ” nhằm tìm hiểu, đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định giá Việt Nam, từ