Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản tại ngân hàng thương mại và thực tiễn áp dụng tại ngân hàng thương mại cổ phần công thương việt nam chi nhánh tuyên quang

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN  HỨA VĂN TRỌNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM, CHI NHÁNH TUYÊN QUANG Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS TS Trần Văn Nam Hà Nội, năm 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Hà Nội, ngàytháng8năm 2020 Tác giả Hứa Văn Trọng LỜI CẢM ƠN Tôi xin chân thành cảm ơn Quý thầy cô Viện đào tạo Sau đại học – Trường Đại học Kinh tế quốc dân tận tâm giảng dạy, truyền đạt kiến thức quý báu cho tơi suốt q trình tơi học tập trường Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn PGS.TS Trần Văn Nam tận tình hướng dẫn cho tơi hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam, chi nhánh Tuyên Quang hết lòng hỗ trợ, cung cấp số liệu đóng góp ý kiến q báu cho tơi hồn thành luận văn Hà Nội, ngàytháng8năm 2020 Tác giả Hứa Văn Trọng MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN i MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Khái quát giao dịch đảm bảo tiền vay bất động sản ngân hàng thƣơng mại 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Các biện pháp bảo đảm tiền vay 14 1.1.3 Tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản 19 1.2 Khái quát xử lý tài sản đảm bảo tiền vay bất động sản 24 1.2.1 Khái niệm 24 1.2.2 Đặc điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay 25 1.2.3 Vai trò xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản 27 1.3 Khái quát pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản 29 1.3.1 Khái niệm, đặc điểm pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản 29 1.3.2 Lịch sử pháp luật xử lý tài sản bảo đảm bất động sản .32 1.3.3 Vai trò pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản 34 KẾT LUẬN CHƢƠNG 36 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN TẠI NGÂN HÀNG VIETINBANK, CHI NHÁNH TUYÊN QUANG .37 2.1 Thực trạng pháp luật xử lý tài sản đảm bảo tiền vay bất động sản ngân hàng thƣơng mại 37 2.1.1 Quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại 37 2.1.2 Một số bất cập quy định pháp luật ảnh hưởng đến việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại .47 2.2 Thực tiễn thực pháp luật xử lý tài sản đảm bảo tiền vay bất động sản Ngân hàng thƣơng mại cổ phần công thƣơng Việt Nam, chi nhánh Tuyên Quang 58 2.2.1 Tổng quan Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam, chi nhánh Tuyên Quang (Vietinbank Tuyên Quang) 58 2.2.2 Tình hình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam, chi nhánh Tuyên Quang 60 2.2.3 Những bất cập khó khăn, vướng mắc thực tiễn xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam, chi nhánh Tuyên Quang 63 KẾT LUẬN CHƢƠNG 70 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 72 3.1 Phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thƣơng mại 72 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 73 3.2.1 Ban hành văn quy phạm pháp luật xử lý tài sản bảo đảm .73 3.2.2 Quy định cụ thể quyền nắm giữ tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại 77 3.2.3 Đề nghi ̣các tổ chức cung cấ p dich ̣ vu ̣ xây dựng hồ sơ tài chin ́ h cá nhân đóng góp cùng Trung tâm thông tin tín du ̣ng quố c gia CIC xây dựng ma ̣ng thông tin về hồ sơ tài chin ́ h toàn quố c 78 3.2.4 Đề nghị hoàn thiện pháp luật giám sát ngân hàng nhằm nâng cao lực ngân hàng thương mại đảm bảo thực nghĩa vụ kinh doanh ngân hàng 81 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu áp dụng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Ngân hàng TMCP Công thƣơng Việt Nam, chi nhánh Tuyên Quang 82 KẾT LUẬN CHƢƠNG 87 KẾT LUẬN 89 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO……………………………………… 93 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT Từ viết tắt Tiếng Việt BĐS Bất động sản BLDS Bộ luật dân NHTM Ngân hàng thương mại TSBĐ Tài sản bảo đảm NN Nhà nước TCTD Tổ chức tín dung Vietinbank Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam, chi Tuyên Quang nhánh Tuyên Quang DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1 Kết hoạt động kinh doanh Vietinbank Tuyên Quanggiai đoạn 2014 - 2016 .59 Bảng 2.2 Cơ cấu tổ chức máy Chi nhánh Vietinbank Tuyên Quang 60 Bảng 2.3 Báo cáo kết kinh doanh 2014 – 2016 Vietinbank Tuyên Quang .61 Bảng 2.4 Kết thực số tiêu ĐHĐCĐ giao năm 2019 .63 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN  HỨA VĂN TRỌNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM, CHI NHÁNH TUYÊN QUANG Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã sớ: 8380107 TĨM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Hà Nội, năm 2020 i Tóm tắt kết nghiên cứu luận văn Lý nghiên cứu đề tài Nền kinh tế Việt Nam năm gần đạt tốc độ tăng trưởng cao so với khu vực Với mức tăng trưởng nay, nhu cầu vốn cho kinh tế lớn Thực tế cho thấy, phần lớn doanh nghiệp Việt Nam lực tài yếu kém, hoạt động chủ yếu dựa nguồn vốn vay ngân hàng Một số doanh nghiệp có lực tài mức sử dụng nguồn vốn ngân hàng địn bẩy tài để phát triển kinh doanh Từ đó, khẳng định tín dụng ngân hàng giai đoạn tiếp tục kênh cung cấp vốn quan trọng kinh tế Với chức trung gian tín dụng, hoạt động Ngân hàng thương mạiđóng vai trò quan trọng việc huy động vốn cho hoạt động kinh doanh doanh nghiệp tổ chức kinh tế Tuy nhiên, hoạt động NHTM đứng trước nguy rủi ro mà chủ yếu vốn Chính thế, để tránh rủi ro xảy cho hoạt động cho vay, việc phải thẩm định thật kỹ phương án vay vốn vấn đề tài sản bảo đảm, đặc biệt tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng ý Khi khách hàng không trả nợ tài sản bảo đảm nguồn trả nợ thứ hai ngân hàng Do đó, hoạt động xử lý tài sản bảo đảm hoạt động quan trọng NHTM Trong năm qua, Nhà nước ban hành tổ chức thực nhiều văn quy phạm pháp luật nhằm tăng cường hiệu hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản NHTM Theo đó, hệ thống văn quy phạm pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngày hồn thiện, có tính thi Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm không bao gồm Luật tổ chức tín dụng 2010, sửa đổi 2017 văn quy định chi tiết hướng dẫn thi hành mà quy định nhiều văn pháp luật khác Luật dân 2015, Luật đất đai 2013, Luật kinh doanh bất động sản 2014, Luật tố tụng dân 2015, Luật thi hành án dân 2008, sửa đổi năm 2014…Tuy nhiên, bên cạnh kết đạt được, hệ thống văn pháp lý xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản nhiều bất cập Các văn pháp luật liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản vừa chồng chéo vừa thiếu hụt Nhiều văn 81 hạng, chấm điểm tín dụng nội bộ; Đánh giá lại lại khách hàng vay danh mục để phân loại rủi ro từ thấp đến cao Để phát huy hế t hiê ̣u quả , GLOCAL cầ n mô ̣t ma ̣ng thông tin tin ́ du ̣ng rô ̣ng Đồng thời, sự bổ sung của GLOCAL cho ma ̣ng này cũng đem la ̣i rấ t nhiề u tiê ̣n ić h cho cả các ngân hàng thương ma ̣i và những người vay Chính , PCB cầ n hơ ̣p tác với CIC tổ c hức tư nhân khác để xây dựng và phát triể n ma ̣ng thông tin này Hiện việc tra cứu hồ sơ tài chính ngân hàng hồn tồn mi ễn phí hỗ trợ khách hàng chủ mang CMND đến tru ̣ sở của PCB hoă ̣c CIC , việc xác minh nhân thân qua điện thoại hay online phức tạp Dự kiến, CIC phát triển hệ thống cho phép check CIC online, kiểm tra thông tin tài chin ́ h cá nhân trực tuyến qua mạng Nế u xây dựng mô ̣t ma ̣ng thông tin rô ̣ng khắ p và có thể tra cứu trực tuyế n , đồ ng thời từng hồ sơ tài chính cá nhân hay thể nhân đươ ̣c chấ m điể m thông qua GLOCAL thì hiê ̣u quả thực hiê ̣n các khoản vay nói chung hay vay có tài sản bảo đảm bất động sản nâng cao , đồ ng thời giảm các rủi ro , phức tạp vướng mắc khâu xử lý tài sản bảo đảm sau đến mức tối thiểu 3.2.4 Đề nghị hoàn thiện pháp luật giám sát ngân hàng nhằm nâng cao lực ngân hàng thương mại đảm bảo thực nghĩa vụ kinh doanh ngân hàng Nhằm nâng cao nâng lực ngân hàng thương mại việc đảm bảo thực nghiệp vụ xử lý tài sản bảo đảm bất động sản nhóm tác giả cho cần thiết phải hoàn thiện pháp luật giám sát ngân hàng theo định hướng sau[15]: Một là, hồn thiện khn khổ pháp lý tạo điều kiện tảng để bảo đảm hiệu hoạt động giám sát ngân hàng ban hành quy định hướng dẫn cụ thể, chi tiết áp dụng chuẩn mực, thông lệ quốc tế giám sát ngân hàng Ủy ban Basel, xây dựng hoàn thiện dự luật, quy định giám sát ngân hàng nhằm tăng cường tính pháp lý cho hệ thống giám sát tài Đặc biệt 82 văn pháp luật phải góp phần tăng cường ý thức, trách nhiệm công khai thông tin thước đo uy tín đối tượng giám sát Hai là, hoạt động giám sát cần trọng tâm vào việc giám sát tuân thủ quy định pháp luật tuân thủ tỷ lệ đảm bảo an toàn kinh doanh ngân hàng, quản trị rủi ro, thực quy chế đạo đức kinh doanh, quy trình cho vay tín dụng, sở hạn chế cấp tín dụng với tài sản bảo đảm bất động sản nằm diện “nghi ngờ” bảo đảm an toàn cho hoạt động cho vay ngân hàng Cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống văn pháp luật an toàn hoạt động ngân hàng Việt Nam theo hướng áp dụng nguyên tắc Basel III thông lệ, chuẩn mực quốc tế Pháp luật cần tạo môi trường hoạt động ngân hàng lành mạnh tạo động lực khuyến khích ngân hàng thương mại nâng cao lực quản trị, đặc biệt quản trị rủi ro Bên cạnh đó, cần xây dựng hồn thiện chuẩn mực, yêu cầu nghề nghiệp, chức danh quản lý, chứng nghề nghiệp rõ ràng để có hệ thuống quy định quản lý rủi ro cách chuyên nghiệp đại Ba là, nâng cao vai trò CIC phát triển hệ thống tổ chức xếp hạng tín dụng độc lập nhằm tạo mơi trường thông tin công khai, minh bạch, độc lập, khách quan cho thị trường để cung cấp thông tin tài chính, tạo sở cho hoạt động giám sát ngân hàng Ngoài ra, cần xây dựng hệ thống: “Giám sát, xếp hạng TCTD theo tiêu chuẩn CAMELS”, thực tiến hành đánh giá xếp hàng TCTD theo thông lệ quốc tế Bốn là, xây dựng hệ thống: “Cảnh báo sớm khủng hoảng”, đưa cảnh báo rủi ro một nhóm TCTD Các thơng tin sử dụng để phân tích đưa cảnh báo sớm thơng tin, tiêu vi mô thu thập từ TCTD, thông tin chi tiết khách hàng TCTD 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu áp dụng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Ngân hàng TMCP Công thƣơng Việt Nam, chi nhánh Tuyên Quang Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam, chi nhánh Tuyên Quang cần tập trung vào số vấn đề sau: 83 Thứ nhất, Hồn thiện mơ hình quản lý rủi ro tín dụng, có quản lý rủi ro TSBĐ bất động sản Là phần thiếu hệ thống quản lý rủi ro tín dụng, rủi ro liên quan đến TSBĐ bất động sản (gồm rủi ro pháp lý, rủi ro khoản, rủi ro quản lý, rủi ro hư hỏng, giảm giá trị TSBĐ) cần nhận diện, đo lường, giám sát quản lý cách chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp TCTD Cụ thể: Một là, thực chấm điểm TSBĐ bất động sản để làm nhận hay từ chối TSBĐ định tỷ lệ cấp tín dụng phù hợp giá trị TSBĐ khách hàng Hai là, Quy trình cho vay Vietinbank Tuyên Quang cần xác định rõ trách nhiệm cán tín dụng phải yêu cầu cung cấp thông tin TSBĐ bất động sản thẩm định, xem xét việc cấp tín dụng hồ sơ vay vốn phải có văn cung cấp thơng tin có xác nhận quan đăng ký giao dịch bảo đảm Ba là, Vietinbank Tuyên Quang phải bước nâng cao chất lượng công tác định giá TSBĐ bất động sản Tùy theo tính chất khoản vay, mức độ quan trọng phức tạp TSBĐ bất động sản, Vietinbank Tuyên Quang lựa chọn ba hình thức tổ chức định giá phù hợp với điều kiện hồn cảnh để tiết kiệm thời gian chi phí cho việc định giá: (i) Việc định giá phận tín dụng đảm nhiệm, áp dụng các khoản vay nhỏ, TSBĐ có giá trị thấp dễ dàng định giá, hệ thống thơng tin sẵn có, cán tín dụng có nhiều kinh nghiệm thẩm định xác định giá trị tài sản; (ii) Giao phòng định giá độc lập thực hiện, áp dụng khoản vay có TSBĐ bất động sản chiếm tỷ trọng lớn, khách hàng khối lượng cho vay nhiều, thường xuyên Phòng định giá độc lập đặt hội sở chính, nằm phận quản lý rủi ro tín dụng quan hệ khách hàng; (iii) Thuê định giá từ tổ chức bên khối lượng hợp đồng cho vay nhiều, không đủ số lượng cán định giá tài sản định giá có giá trị lớn phức tạp 84 Bốn là, Vietinbank Tuyên Quangcần bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp thơng qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản Ngay nhận chấp tài sản, Vietinbank Tuyên Quang cần thực việc đăng ký giao dịch bảo đảm theo thẩm quyền, trình tự, thủ tục quy định Nghị địnhsố 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 Chính phủ đăng ký giao dịch bảo đảm Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16/02/2011 Bộ Tư pháp hướng dẫn số vấn đề đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức trực tiếp, bưu điện, fax, thư điện tử Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp Năm là, tăng cường vai trò cơng tác kiểm tra, kiểm sốt nội Hoạt động kiểm tra, kiểm soát nội phải thực định kỳ đột xuất để kịp thời phát sai sót cảnh báo dấu hiệu vi phạm liên quan đến hoạt động tín dụng nói chung nhận chấp, xử lý TSBĐ bất động sản nói riêng Việc kiểm tra, kiểm sốt rủi ro liên quan đến TSBĐ cần thực hai khía cạnh là: (i) kiểm sốt tổng thể danh mục TSBĐ: phân tích tổng thể danh mục TSBĐ nhằm nhận diện cấu tập trung TSBĐ, mức độ rủi ro loại tài sản, đồng thời đánh giá chất lượng danh mục TSBĐ cách định kỳ, thường xun để đưa biện pháp phịng tránh kịp thời nhằm giảm thiểu tác động giá trị danh mục TSBĐ thay đổi bất lợi môi trường (pháp luật, kinh tế, công nghệ, xã hội…).Ngồi ra, TCTD cần phải rà sốt hệ thống chấm điểm TSBĐ, cần trì quy trình rà sốt tồn diện, phối hợp độc lập để đảm bảo việc chấm điểm xác hệ thống chấm điểm hoạt động kỳ vọng Việc rà sốt bao gồm nội dung như: thiết kế tiêu chí, kiểm tra tính xác hạng mục rủi ro, phát triển mơ hình… (ii)kiểm sốt TSBĐ khoản vay cụ thể cần thực cách thường xuyên nhằm phát dấu hiệu cảnh báo sớm để có hành động giải pháp khắc phục kịp thời Bên cạnh đó, cần thường xuyên kiểm tra, đối chiếu khoản mục TSBĐ ghi nhận tài khoản ngoại bảng với hợp đồng bảo đảm, tình trạng 85 lưu giữ hồ sơ liên quan đến TSBĐ thực tái định giá TSBĐ theo định kỳ, tốt khoảng thời gian 03 tháng/lần tối thiểu 06 tháng/lần Việc giám sát hành vi cán tín dụng lãnh đạo Vietinbank Tuyên Quang biện pháp hữu hiệu để giảm thiểu rủi ro Một số vụ án kinh tế lớn thời gian vừa qua có liên quan đến cán ngân hàng thương mại có tiếp tay cán ngân hàng với khách hàng làm giả hồ sơ vay, hay nâng giá TSBĐ lên cao so với thực tế để rút tiền ngân hàng hay hướng dẫn khách hàng hợp thức hóa hồ sơ khách hàng chưa đủ điều kiện vay, chí yêu cầu cán tín dụng thực theo ý kiến đạo phán tín dụng Do đó, cần phát ngăn chặn sớm hành vi cán tín dụng móc ngoặc với khách hàng Thứ hai, giải pháp nâng cao chất lượng nguồn nhân lực Để nâng cao hiệu công tác xử lý TSBĐ Vietinbank Tuyên Quang, việc tăng cường quản lý đào tạo lại nguồn nhân lực biện pháp quan trọng, lâu dài Hàng năm, Vietinbank Tuyên Quang cần xây dựng kế hoạch đào tạo đào tạo lại cán bộ, tập trung trước hết vào nội dung chủ yếu nghiệp vụ quản lý rủi ro tín dụng, khung pháp lý giao dịch bảo đảm, xử lý TSBĐ bất động sản… Song song với sách thu hút giữ cán có trình độ kinh nghiệm nghiệp vụ ngân hàng, đặc biệt bối cảnh nhiều TCTD nước thâm nhập mở rộng hoạt động Việt Nam Tuyên Quang Do đó, Vietinbank Tuyên Quang cần xây dựng hệ thống khuyến khích vật chất tinh thần cho cán nhân viên, phù hợp với yêu cầu kinh doanh, cạnh tranh mục tiêu lợi nhuận để thu hút giữ chân cán tác nghiệp, cán quản lý có lực Ngồi ra, cần có phối hợp liên thơng Vietinbank Tuyên Quang với chuyên gia nhiều kinh nghiệm đến từ hệ thống quan tư pháp không hoạt động tư vấn, phối hợp xử lý vụ việc mà cịn hỗ trợ đào tạo thơng qua việc thường xuyên tổ chức khoá đào tạo bồi dưỡng kiến thức chuyên ngành nhằm 86 nâng cao lực đánh giá, đo lường, phân tích, kiểm sốt rủi ro công tác xử lý TSBĐ cho cán Thứ ba, tăng cường phối hợp Vietinbank Tuyên Quang với quan tư pháp, đặc biệt quan thi hành án công tác xử lý TSBĐ bất động sản Nhằm tạo sở pháp lý tăng cường phối hợp TCTD quan thi hành án dân sự, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Bộ Tư pháp ký kết Quy chế số 01/QCLN/NHNNVN-BTP ngày 03/01/2015 việc phối hợp Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Bộ Tư pháp công tác thi hành án dân Theo đó, định kỳ hai bên phối hợp tổ chức thực kiểm tra công tác thi hành án dân liên quan đến hoạt động ngân hàng; rà soát, tổng hợp kết phân loại, kết thi hành án, xây dựng kế hoạch tổ chức thi hành án, có biện pháp giải cụ thể khó khăn vướng mắc TCTD phát sinh cơng tác thi hành án dân liên quan đến hoạt động tín dụng, ngân hàng Chính thế, để triển khai có hiệu Quy chế số 01/QCLN/NHNNVN-BTP, Vietinbank Tuyên Quang cần chủ động, tích cực phối hợp chặt chẽ với lãnh đạo, Chi cục, Cục thi hành án dân địa phương chấp hành viên để đẩy nhanh trình giải vụ việc thi hành án nhằm xử lý dứt điểm TSBĐ bất động sản, thu hồi nợ xấu 87 KẾT LUẬN CHƢƠNG Từ việc đánh giá và xem xét các thực tra ̣ng nêu , tác giả đưa số kiến nghị hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm bất động sản sau: Thứ nhất, nhằm hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm bất động sản, tác giả đề xuất phải ban hành văn quy phạm pháp luật xử lý tài sản bảm đảm với mười nội dung cần quy định văn quy phạm này, bao gồm: cần quy định nghĩa vụ tổ chức tin ́ d ụng xử lý bất động sản; cần quy định chế tài hành vi chây ỳ, không chịu hợp tác; xác định lại giá bất động sản; cần quy định chi tiết số vấn đề liên quan đến quy trình bán đấu giá bất động sản bảo đảm Thứ hai, cần có văn hướng dẫn khái niệm nắm giữ quyền nắm giữ bất động sản NHTM theo hướng: coi nắm giữ việc NHTM nhận bàn giao tài sản bảo đảm bất động sản từ chủ sử dụng, sở hữu bất động sản có đầy đủ quyền chủ sử dụng, sở hữu thực thủ tục “ sang tên” Trong thời gian nắm giữ, NHTM sử dụng, khai thác tài sản bảo đảm Số tiền thu từ hoạt động dùng để khấu trừ vào khoản nợ khách hàng Việc nắm giữ phải lập thành biên có xác nhận quan có thẩm quyền thơng báo cho quan quản lý nhà nước Đồng thời kéo dài thời gian nắm giữ BĐS để xử lý năm Thứ ba,nhằm đánh giá an toàn khoản vay cần đề nghi ̣các tở chức cung cấ p dich ̣ vu ̣ xây dựng hờ sơ tài cá nhân đóng góp Trung tâm thơng tin tiń du ̣ng quố c gia CIC xây dựng ma ̣ng thông tin về hồ sơ tài chin ́ h toàn quố c Với mô ̣t ̣ thố ng thông tin đầ y đủ , ngân hàng có nhiều sở để xem xét khoản vay.Đồng thời, người vay cũng cầ n quan tâm đế n các hoa ̣t đô ̣ng nhằ m làm sa ̣ch hồ sơ tài chin ́ h của ̀ h Đây có thể là mô ̣t tác đô ̣ng tố t đế n xã hội cá nhân quan tâm đến vấn đề thu chi – kể cả thu chi tiêu dùng Thứ tư,để góp phần hoàn thiện quy định giám sát ngân hàng mối liên hệ tăng cường lực đảm bảo thực nghĩa vụ kinh doanh ngân hàng, cần thực hoạt động: hồn thiện khn khổ pháp lý tạo điều kiện 88 tảng để đảm bảo hiệu hoạt động giám sát ngân hàng; hoạt động giám sát cần trọng tâm vào việc giám sát tuân thủ tỷ lệ bảo đảm an toàn kinh doanh ngân hàng; nâng cao vai trò CIC phát triển hệ thống tổ chức xếp hạng tín nhiệm độc lập; Xây dựng hệ thống “Cảnh báo sớm khủng hoảng” đưa cảnh báo rủi ro một nhóm TCTD Bên cạnh đó, tác giả đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu áp dụng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm bất động sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam, chi nhánh Tuyên Quang bao gồm: Hồn thiện mơ hình quản lý rủi ro tín dụng, có quản lý rủi ro TSBĐ bất động sản; có giải pháp nâng cao chất lượng nguồn nhân lực cần tăng cường phối hợp Vietinbank Tuyên Quang với quan tư pháp, đặc biệt quan thi hành án công tác xử lý TSBĐ bất động sản Việc áp dụng đồng thời giải pháp giúp Vietinbank Tuyên Quang nâng cao lực xử lý tài sản bảo đảm nói chung xử lý tài sản bảo đảm bất động sản nói riêng Từ đó, tăng cường khả xử lý nợ xấu chi nhánh 89 KẾT LUẬN Xử lý bấ t đô ̣ng sản bảo đảm cho giao dich ̣ tiề n vay của ngân hàng thương mại vấn đề khơng khó giải triệt để , thâ ̣m chí còn phát triể n theo chiề u hướng phức ta ̣p Vì vậy, việc hồn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại cần thiết, phù hợp với yêu cầu chung đất nước Thông qua nghiên cứu luận văn làm sáng tỏ số vấn đề lý luận thực tiễn sau: Thứ nhất, phương diện lý luận, luận văn khái quát lại lý luận tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Thông qua các đă ̣c tin ́ h của tài sản bảo đảm , luận văn đánh giá về tính tố i ưu của bấ t đô ̣ng sản tham gia vào giao dịch bảo đảm Luận văn phân tić h chỉ những khác biê ̣t của xử lý tài sản bảo đảm là bấ t đô ̣ng sản giao dịch bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại so với cho vay dân sự Đồng thời làm rõ vai trò xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại, khách hàng vay tín dụng với kinh tế.Không vậy, luận văn cịn phân tích đặc trưng nguồn pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay Đồng thời nêu bật vai trò pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Thứ hai, phương diện thực tiễn, luận văn đã chỉ các vấ n đề còn bấ t câ ̣p quy đinh ̣ của pháp luâ ̣t, bao gồ m: Một là, phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản chưa chặt chẽ, nhiều quy định bất hợp lý khiến cho việc áp dụng gặp nhiều khó khăn nhiều bất cập phương thức bán trực tiếp tài sản bảo đảm;còn nhiều bất cập phương thức nhận bất động sản bảo đảm Hai là, pháp luật quy định quyền chủ thể giao dịch bảo đảm chưa phù hợp Theo đó, ngân hàng không có quyề n cưỡng chế thích hơ ̣p cũng sự hỗ trơ ̣ mang tiń h hòa hoañ của chin ́ h quyề n điạ phương sẽ không đủ để giải quyế t nhanh chóng và dứt điể m các bấ t đô ̣ng sản này Bên cạnh đó, xử lý bấ t ̣ng sản bảo đảm tiền vay có tham gia bên thứ ba tương đối khó khăn 90 Ba pháp luật quy định xử lý tài sản bảo đảm bất động sản bị nhà nước thu hồi chưa rõ ràng Bốn là,pháp luật chưa quy định cụ thể xử lý bất động sản bảo đảm trường hợp ngân hàng bị phá sản Năm là, pháp luật quy định quyền nắm giữ tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại chưa rõ ràng Dựa quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản, tác giả nghiên cứu tình hình áp dụng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Ngân hàng TMCP Công thương, chi nhánh Tuyên Quang Bên cạnh kết đạt được, việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Vietinbank Tuyên Quang cịn gặp nhiều khó khăn như: Cịn nhiều vướng mắc xử lý tài sản bảo đảm bất động sản từ phía quan nhà nước địa phương; Có vướng mắc điều kiện thu giữ tài sản bảo đảm theo Nghị quyế t 42 có độ vênh nhấ t đinh ̣ so với thực tế ; việc ư u tiên toán cho nghiã vu ̣ nơ ̣ xấ u đư ̣c bảo đảm TCTD đố i với các nghiã vu ̣ về thuế dẫn đến nhiều bất cập thực tế; việc áp du ̣ng thủ tu ̣c tố tu ̣ng rút go ̣n để giải quyế t tranh chấ p chưa thực được; Việc xử lý chấp tài sản hình thành tương lai cịn nhiều vướng mắc; Vấn đề xử lý tài sản bảo đảm bên thứ ba cịn khó khăn việc giải quyết; thời gian tiế n hành thủ tục tố tụng bị kéo dài Chính hạn chế ảnh hưởng tới hiệu việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Vietinbank Tuyên Quang Thứ ba, phương diện đề xuất giải pháp, tác giả đưa vấ n đề cầ n quy đinh ̣ la ̣i hoă ̣c bổ sung văn bản pháp luâ ̣t tiế p theo về tài sản bảo đảm Đó có thể là nghi ̣đinh ̣ mới thay thế nghi ̣đinh ̣ 163/2006 văn pháp luật kèm Luật đăng ký tài sản Quốc hội dự kiến ban hành Đồng thời, cần có văn hướng dẫn khái niệm nắm giữ quyền nắm giữ bất động sản NHTM Không cần xây dựng và quản lý hệ thống sở liê ̣u trực tuyế n da ̣ng bản đồ về tình tra ̣ng các bấ t đô ̣ng sản bảo đảm ta ̣i từng điạ phương Bên cạnh đó, cần tăng cường hiệu giám sát hoạt động ngân hàng 91 Không vậy, tác giả đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu áp dụng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm bất động sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam, chi nhánh Tuyên Quang bao gồm: Hồn thiện mơ hình quản lý rủi ro tín dụng, có quản lý rủi ro TSBĐ bất động sản; có giải pháp nâng cao chất lượng nguồn nhân lực cần tăng cường phối hợp Vietinbank Tuyên Quang với quan tư pháp, đặc biệt quan thi hành án công tác xử lý TSBĐ bất động sản Việc áp dụng đồng thời giải pháp giúp Vietinbank Tuyên Quang nâng cao lực xử lý tài sản bảo đảm nói chung xử lý tài sản bảo đảm bất động sản nói riêng Từ đó, cơng tác xử lý bất động sản bảo đảm cải thiện đáng kể DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tiếng Việt Ban chấ p hành trung ương Đảng khóa VI (18-12-1986) Nghị đại hội đại biể u toàn quố c lầ n thứ VI của Đảng Cộng sản Viê ̣t Nam Ban chấ p hành trung ương Đảng khóa XII (3-6-2017) Nghị số 11/NQTW về hoàn thiê ̣n thể chế kinh tế thi ̣ trường ̣nh hướng xã hội chủ nghiã PGS TS Nguyễn Văn Cừ - PGS TS Trần Thị Huệ, 2016 Bình luận khoa học luật dân 2015, Nxb Công An Nhân Dân Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Cơng ty Luật BASICO, 2015 Bình ḷn về chế ̣nh bảo đảm tiề n vay đố i với hoạt động tín dụng ngân hàng , Đề tài Nghiên cứu khoa ho ̣c Bô ̣ tư pháp Đảng Cộng sản Việt Nam ( 2008), Nghị số 48 – NQ/TW Ban Chấp hành Trung ướng Đảng tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Hà Nội Trầ n Viê ̣t Hùng, 2014 Đăng ký giao di ̣ch bảo đảm – Từ thực tiễn hoạt động của ngân hàng Techcombank, Luâ ̣n văn tha ̣c si ̃ Luâ ̣t ho ̣c , Khoa Luâ ̣t – Đa ̣i ho ̣c Quố c gia Hà Nô ̣i Trầ n Thu Hương, 2015.Pháp luật giao dịch bảo đảm thực tiễn áp dụng hoạt động cho vay ngân hàng thương mại cổ phần Á châu, Luâ ̣n văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luâ ̣t – Đa ̣i ho ̣c Quố c gia Hà Nô ̣i Đỗ Thanh Huyền ( 2011), Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội Mai Phương, 27-8-2017 Nghị 42 tác động tới ngân hàng thương mại? Thông tấ n xã Viê ̣t Nam 10 Bô ̣ môn Tài chiń h Ngân hàng – Khoa Luâ ̣t Đa ̣i ho ̣c Vinh ,Nghiên cứu khoa học, tháng – 2018.Những điểm nhấn Nghị 42/2017/QH14 xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng 11 Trần Thị Thu Trang, 2013 Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm hoạt động cho vay ngân hàng thương mại, thực tiễn áp dụng ngân hàng thương mại cổ phần công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa Luận văn thạc sỹ, Khoa Luật đại học quốc gia 12.Trịnh Thị Ngọc Trâm, 2018,Pháp luật thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản Luận văn thạc sỹ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, trang 13 Nguyễn Văn Tuyến, 2010.Đặc điểm pháp lý mối quan hệ hiệu lực hợp đồng chấp tài sản với hợp đồng tín dụng hoạt động cho vay tổ chức tín dụng 14 Đinh Văn Thanh, 2010.Những quy định chung bảo đảm thực nghĩa vụ luật dân Việt Nam Thông tin khoa học pháp lý , tr.90-95 15 PGS.TS Phạm Thị Giang Thu, năm 2017 Đề tài khoa học cấp Bộ: Hoàn thiện quy định pháp luật bảo đảm thực nghĩa vụ kinh doanh ngân hàng – Cơ sở lý luận thực tiễn 16 Viện Đại học Mở Hà Nội, 2015 Giáo trình Luật ngân hàng Việt Nam Trang 106 Nxb Tư pháp Hà Nội 17.Phạm Văn Võ, Các mơ hình sở hữu đất đai vấn đề pháp lý đặt Việt Nam , 2011 18.Viện Tiền tệ tín dụng, Từ điển tài ngân hàng, Nhà xuất xuất ngoại văn năm 1991 19.Viện Khoa học tài chính, Bộ tài chính, Từ điển thuật ngữ tài tín dụng, Nhà xuất tài năm 1996 Tài liệu nƣớc 20 Australia Banking Act 1959 (Luâ ̣t Ngân hàng Ú c 1959 – sửa đổ i , bổ sung năm 2016) 21 Personal Property Securities Act 2009 (Luâ ̣t Biê ̣n pháp bảo đảm với tài sản cá nhânÚc 2009) 22 Thai Civil and Commerce Code 2005 (Luật dân thương mại Thái Lan) 23 Thai Business Collateral Act 2015 (Luâ ̣t Tài sản bảo đảm kinh doanh Thái Lan 2015) 24 Banking Act Republic of Korea 2012 (Luâ ̣t Ngân hàng Hàn Quố c 2012) 25 The Electronic Financial Transactions Act 2008 (Luật giao dich ̣ tài chính điê ̣n tử Hàn Quố c 2008) 26 The Act on Structural Improvement of the Financial Industry 2009 (Luật cải thiê ̣n cấ u trúc ngành tài chin ́ h Hàn Quố c 2009) 27 Korea Asset Management Corporation 2013 (Luật cải tổ chức nhiệm vụ Công ty quản lý tài sản Hàn Quốc); 28 Gustavus Schmid,2009 Civil Law in Mexico and Spain.pp 123-124 29 See Roger J Goebel, 1961 Reconstructing the Roman Law of Real Security, 36 TUL L REV 29 pp 34-40 30 Sean Ross, 2014 Investopia England 31 Thomas W Merrill & Henry E.Smith, 2010 The Oxfored Introductions to the U.S Law – Property, Oxford University Press 32 George Lee Flint Jr Marie Juliet Alfaro, 1961 Secured Transactions History: The Impact of English Smuggling on Chattel Mortgage Acts in the Spanish Borderlands pp 708-709 33 Bryan A Garner, 2001 Black‟s Law Dictionary, West Group, A Thomson Company 34 Donald B King, Calvin A Kuenzel, Bradford Stone, W.H Knight, Jr, 2008 Commercial transactions under the Uniform Commercial Code and other laws, New York 35 Grant Gilmore, Security Interests in Personal Property, vol (Boston: Little, Brown & Co., 1965), 24-25 36 Marc Terrano, 2018 Property forecast Sydney 37 Hơ ̣p đồ ng thế chấ p thăng bằ ng (kun-mortgage) giữa Ngân hàng Phát triể n Hàn Quốc Tập đồn Cơng nghệ Amkor vào ngày 28 tháng năm 2012 38 George Akerlof , 1970 The Market for „Lemons‟: Quality Uncertainty and the Market Mechanism 39 The American Law Institute - UCC 2007 Edition (Official Text with Comments) product page 2009 40 Donald B King, Calvin A Kuenzel, Bradford Stone, W.H Knight, Jr, 2009 Commercial transactions under the Uniform Commercial Code and other laws, New York 41 Michael Yardney, 2018 How banks assess your property investment loan application Sydney ... thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam nâng cao hiệu áp dụng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt. .. đề lý luận xử lý tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam Chương Thực trạngpháp luật xử lý tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam thực tiễn áp dụng Ngân hàng. .. đề lý luận, thực trạng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại thực tiễn áp dụng pháp luật Ngân hàng thương mại cổ phần công thương Việt Nam, chi nhánh Tun Quang