THS 15156 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN ***** NGUYỄN XUÂN ĐÀI PHÁP LUẬT VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI CÁC DOANH NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI BÌNH Chuyên n[.]
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN -***** - NGUYỄN XUÂN ĐÀI PHÁP LUẬT VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI CÁC DOANH NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI BÌNH Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS DOÃN HỒNG NHUNG Hà Nội, năm 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Xuân Đài LỜI CẢM ƠN Tơi xin cảm ơn PGS,TS Dỗn Hồng Nhung hướng dẫn chuyên môn truyền đạt kiến thức kinh nghiệm quý báu giúp từ q trình dự thảo đến hồn hồn thiện đề tài luận văn Đồng thời, trân trọng quan tâm tạo điều kiện thầy, cô giảng viên Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, người tạo điều kiện thuận lợi hỗ trợ học tập Trân trọng cảm ơn Sở Xây dựng tỉnh Thái Bình, đơn vị đầu tư lĩnh vực nhà xã hội khu vực cung cấp liệu, tạo điều kiện thuận lợi giúp thực luận văn Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè ln bên tơi, động viên khuyến khích tơi q trình thực luận văn, cơng trình nghiên cứu Hà Nội, ngày tháng năm 2019 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Xuân Đài MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT MỞ ĐẦU .1 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ PHÁP LUẬT VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1 Tổng quan nhà xã hội hình thức thuê mua nhà xã hội 1.1.1 Khái niệm đặc điểm nhà xã hội 1.1.2 Khái niệm đặc điểm hình thức thuê mua nhà xã hội .12 1.1.3 So sánh thuê mua nhà thương mại thuê mua nhà xã hội .15 1.2 Phát triển nhà xã hội 17 1.2.1 Các loại nhà xã hội 17 1.2.2 Yêu cầu phát triển nhà xã hội 18 1.2.3 Quỹ đất dành cho phát triển nhà xã hội .18 1.2.4 Vốn để phát triển nhà xã hội .20 1.3 Giá cho thuê mua nhà xã hội .20 1.3.1 Giá thuê mua nhà xã hội thuộc sở hữu nhà nước 20 1.3.2 Giá thuê mua nhà xã hội đầu tư xây dựng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước 21 1.4 Điều kiện để nhà xã hội phép thuê mua .23 1.5 Nguyên tắc cho thuê mua nhà xã hội 24 1.6 Quyền nghĩa vụ bên thuê mua nhà xã hội 24 1.7 Xác lập quyền sở hữu nhà thuê mua nhà xã hội .29 1.8 Thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà xã hội đầu tư nguồn vốn ngân sách .31 1.9 Cơ chế, hỗ trợ, ưu đãi chủ đầu tư xây dựng nhà xã hội không sử dụng nguồn vốn ngân sách 31 1.10 Vốn vay ưu đãi chủ đầu tư để đầu tư xây dựng dự án nhà xã hội nguồn vốn ngân sách cho thuê mua 32 1.11 Vay vốn ưu đãi để thuê mua nhà xã hội 32 1.12 Hợp đồng thuê mua nhà xã hội 33 Chương 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI BÌNH .35 2.1 Khái quát tình hình kinh tế - xã hội địa bàn tỉnh Thái Bình vấn đề tác động đến thực pháp luật thuê mua nhà xã hội 35 2.2 Sự cần thiết ý nghĩa việc phát triển nhà xã hội địa bàn tỉnh Thái Bình 37 2.3 Tình hình phát triển nhà xã hội địa bàn tỉnh Thái Bình từ thời điểm Nghị định số 188/NĐ-CP ngày 20/11/2013 Chính phủ có hiệu lực thi hành (từ năm 2014 đến nay) 39 2.3.1 Tình hình phát triển nhà xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, quy hoạch phát triển đô thị Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt 39 2.3.2 Thực trạng việc thực nghĩa vụ nhà xã hội dự án phát triển nhà thương mại, dự án phát triển thị Thái Bình 41 2.4 Thực tiễn áp dụng pháp luật thuê mua nhà xã hội doanh nghiệp địa bàn tỉnh Thái Bình; vấn đề tồn tại, hạn chế phát sinh 44 2.5 Một số tồn tại, hạn chế 50 2.6 Nguyên nhân tồn tại, hạn chế .51 Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI ĐỐI VỚI CÁC DOANH NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI BÌNH .53 3.1 Định hướng chung hoàn thiện pháp luật thuê mua nhà xã hội .53 3.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật thuê mua nhà xã hội doanh nghiệp địa bàn tỉnh Thái Bình 54 3.3 Một số kiến nghị đề xuất 57 KẾT LUẬN .59 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 62 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản NƠXH : Nhà xã hội UBND : Ủy ban nhân dân MỞ ĐẦU Ý nghĩa, tính cấp thiết đề tài Qua giai đoạn cách mạng, Đảng Nhà nước ta đặc biệt quan tâm đến quyền người, số "quyền có nơi hợp pháp" Điều thể Hiến pháp năm 1980, 1992, 2013 Thực chủ trương phát triển nhà xã hội (NƠXH), năm qua, Nhà nước quan tâm, tạo điều kiện khung pháp lý, chế, sách phù hợp để hỗ trợ doanh nghiệp, thành phần kinh tế đầu tư, phát triển NƠXH; nhiều doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư dự án NƠXH góp phần giải nhu cầu nhà cho đối tượng người có thu nhập thấp, bảo đảm an sinh xã hội, phát triển kinh tế - xã hội Tuy nhiên, trình thực pháp luật thuê mua NƠXH số doanh nghiệp chưa thực bảo đảm theo quy định Nhà nước, số quy định chưa bảo đảm thuận lợi cho doanh nghiệp người có nhu cầu thuê mua NƠXH; chất lượng NƠXH có cơng trình chưa bảo đảm Những chế ưu đãi vay vốn doanh nghiệp đầu tư xây dựng NƠXH, nhà cho người thu nhập thấp, quy định hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư xây dựng NƠXH số bất cập Các doanh nghiệp cịn nhiều khó khăn việc tiếp cận với nguồn vốn vay ưu đãi Chính sách ưu đãi cấp đất cho dự án NƠXH cịn hạn chế Có trường hợp th mua NƠXH không đối tượng, tượng giao dịch ngầm NƠXH cịn diễn Việc nghiên cứu, tìm hiểu thực pháp luật thuê mua NƠXH thực tiễn áp dụng doanh nghiệp địa bàn tỉnh Thái Bình cần thiết giúp đánh giá kết đạt được, tồn tại, hạn chế nguyên nhân giúp quan chức năng, doanh nghiệp thực có hiệu pháp luật, sách th mua NƠXH, đặc biệt hồn thiện pháp luật thuê mua NƠXH giai đoạn Qua thực tế có nhiều cơng trình nghiên cứu, viết, đề tài nghiên cứu nhiều hướng tiếp cận, phân tích làm rõ nhiều vấn đề mang tính lý luận pháp luật thuê mua NƠXH từ có giải pháp, kiến nghị đề xuất giúp hoàn thiện pháp luật thuê mua NƠXH giải pháp nhằm nâng cao hiệu việc thực sách, pháp luật thuê mua NƠXH Tuy nhiên, chưa có cơng trình nghiên cứu chuyên sâu thực pháp luật thuê mua NƠXH thực tiễn áp dụng doanh nghiệp địa bàn tỉnh Thái Bình, vậy, tác giả chọn Đề tài: "Pháp luật thuê mua nhà xã hội thực tiễn áp dụng doanh nghiệp địa bàn tỉnh Thái Bình" làm Luận văn thạc sĩ với mong muốn góp phần hồn thiện pháp luật thuê mua NƠXH, đặc biệt nâng cao hiệu thực chủ trương Đảng, pháp luật Nhà nước thực sách NƠXH, góp phần bảo đảm an sinh, phát triển kinh tế - xã hội địa phương Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Thuê mua NƠXH nội dung mới, chuyên gia, nhà khoa học hàng đầu nghiên cứu đưa luận cứ, luận chứng, luận điểm, giải pháp quan trọng sách báo, viết, đề tài khoa học, luận án tiến sĩ, luận văn thạc sĩ để nhà hoạch định sách, nhà làm luật, quan quản lý Việt Nam xây dựng hệ thống, sách pháp luật liên quan đến thực sách NƠXH, góp phần thực hiệu sách an sinh xã hội, phát triển đất nước * Một số cơng trình đăng sách báo, tạp chí Một số sách xuất gồm: Pháp luật hợp đồng thuê mua Việt Nam, TS Doãn Hồng Nhung, NXB Lao động - xã hội, 2009; Sách chuyên khảo: Pháp luật nhà xã hội, nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam, TS Doãn Hồng Nhung (chủ biên); Sách: Pháp luật kinh doanh bất động sản, TS Trần Quang Huy TS Nguyễn Quang Tuyến đồng chủ biên, NXB Tư pháp, 2009 Các cơng trình nghiên cứu sâu vào nghiên cứu hợp đồng thuê mua NƠXH Việt Nam với nhìn tổng quát hợp đồng thuê mua NƠXH theo pháp luật Việt Nam Một số báo, viết loại báo tạp chí, như: - Tác giả Lê Hải: Những kinh nghiệm phát triển nhà xã hội Singapore, (đăng 26/01/2015 https://www.vietnamplus.vn) Tác giả nghiên cứu chiến lược phát triển NƠXH Singapore đưa số nhận định thành công Singapore - Tác giả Nguyễn Chiến: Xây nhà xã hội - Trọng tâm sách nhiều quốc gia, Đăng 28/02/2015 trên: http://baodientu.chinhphu.vn - Tác giả Phạm Thái: Nhà xã hội Việt Nam: quan niệm, sách thực tiễn Đăng Diễn đàn kiến trúc - xây dựng Ashui.com năm 2014 - PGS.TS Doãn Hồng Nhung: Đặc điểm pháp lý hợp đồng th mua nhìn từ khía cạnh th mua nhà xã hội giai đoạn nay- Tạp chí Xây dựng Đơ thị, số 5, năm 2009, - Võ Thị Mỹ Hương: Pháp luật nhà xã hội kinh tế thị trường Việt Nam, Tạp chí Nhà nước pháp luật, số 4, năm 2012, - Vũ Văn Thanh: Góp phần gỡ nút thắt phát triển nhà xã hội, đăng Tạp chí Cộng sản - Chuyên đề sở số 104 (số tháng 8/2015), - Bùi Thu Thủy: Tăng cường quản lý nhà nước phát triển quản lý nhà xã hội, đăng Tạp chí Cộng sản - Chuyên đề sở số 107 (số tháng 11/2015) * Luận án tiến sĩ luận văn thạc sĩ - Luận án tiến sĩ Đinh Trọng Thắng: Cơ sở lý luận thực tiễn phát triển kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị Việt Nam, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, 2012 - Luận án tiến sĩ Nguyễn Văn Hoàng: Nâng cao lực quản lý nhà nước thị trường nhà ở, đất đô thị (ứng dụng Hà Nội), Trường Đại học Kinh tế quốc dân, 2009 - Luận án tiến sĩ Đỗ Thanh Tùng: Chính sách tài nhà địa bàn thị Hà Nội, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, 2008 - Luận văn thạc sĩ Nguyễn Thu Dung: Pháp luật nhà xã hội cho người có thu nhập thấp qua thực tiễn thực thành phố Hà Nội, Học viện Khoa học Xã hội, 2011 - Luận văn thạc sĩ Nguyễn Thị Hằng: Giải pháp tài phát triển nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, 2013 - Luận văn thạc sĩ Phạm Hồng Điệp: Pháp luật mua bán nhà xã hội, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2014 - Luận văn thạc sĩ Dương Đình Dũng: Hợp đồng mua bán nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, 2014 Các cơng trình tiêu biểu cơng trình có liên quan trực tiếp đến nội dung đề tài nghiên cứu Trong khuôn khổ luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế định hướng ứng dụng, tác giả kế thừa thành tựu công trình nghiên cứu trước làm sở, định hướng sâu nghiên cứu pháp luật thuê mua NƠXH thực tiễn áp dụng doanh nghiệp địa bàn tỉnh Thái Bình nhằm đề xuất số giải pháp nhằm tiếp tục hoàn thiện pháp luật thuê mua NƠXH nâng cao hiệu thực pháp luật thuê mua NƠXH doanh nghiệp địa bàn tỉnh Thái Bình thời gian tới Tác giả luận văn xin phép trân trọng cảm ơn nhà khoa học, nhà nghiên cứu tác giả cơng trình mà luận văn tham khảo, nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu - Luận giải sở lý luận phân tích thực pháp pháp luật thuê mua NƠXH - Phân tích bất cập, hạn chế pháp luật thuê mua NƠXH từ đưa kiến nghị hồn thiện - Phân tích thực trạng, khó khăn, vướng mắc kinh nghiệm thực pháp luật thuê mua NƠXH thực tiễn áp dụng doanh nghiệp địa bàn tỉnh Thái Bình từ đưa giải pháp góp phần nâng cao hiệu thực Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Pháp luật thuê mua NƠXH thực tiễn áp dụng doanh nghiệp địa bàn tỉnh Thái Bình 4.2 Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi khơng gian: tỉnh Thái Bình - Phạm vi thời gian: năm 2016-2019 - Phạm vi nội dung: Luận văn tập trung nghiên cứu việc thực pháp luật ... thực pháp luật thuê mua NƠXH thực tiễn áp dụng doanh nghiệp địa bàn tỉnh Thái Bình, vậy, tác giả chọn Đề tài: "Pháp luật thuê mua nhà xã hội thực tiễn áp dụng doanh nghiệp địa bàn tỉnh Thái Bình" ... hiệu thực pháp luật thuê mua nhà xã hội doanh nghiệp địa bàn tỉnh Thái Bình 7 Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ PHÁP LUẬT VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1 Tổng quan nhà xã hội. .. lý luận thuê mua nhà xã hội pháp luật thuê mua nhà xã hội Chương 2: Thực thực tiễn áp dụng pháp luật thuê mua nhà xã hội doanh nghiệp địa bàn tỉnh Thái Bình Chương 3: Một số giải pháp góp phần