Pháp luật về cho thuê đất đối với các dự án đầu tư kinh doanh và thực tiễn áp dụng tại tỉnh hoà bình

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN - PHẠM VĂN HIẾN PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ KINH DOANH VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỈNH HÒA BÌNH Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã ngành: 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN ANH TÚ Hà Nội, 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đề tài nghiên cứu Những kết số liệu đề cập luận văn thực tỉnh Hịa Bình Sớ liê ̣u tở ng hơ ̣p từ các phòng , ban với giúp đỡ nhiệt tình Ban lãnh đạo tập thể cán Sở Tài nguyên Môi trường, UBND huyện, thành phố địa bàn tỉnh Hòa Bình Tơi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu này tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Tôi hồn tồn chịu trách nhiệm trước nhà trường tính trung thực lời cam đoan Tác giả luận văn Phạm Văn Hiến LỜI CẢM ƠN Luận văn kết trình học tập, nghiên cứu kết hợp với kinh nghiệm thực tiễn q trình cơng tác hướng dẫn nhiệt tình người hướng dẫn khoa học Tơi xin chân thành bày tỏ lịng biết ơn đến thầy giáo, TS Nguyễn Anh Tú tận tình hướng dẫn tơi suốt q trình viết hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn thầy khóa học, anh chị Viện Sau đại học trường Đại học Kinh tế quốc dân đào tạo, hỗ trợ giúp đỡ tơi suốt q trình học tập Mặc dù với nỗ lực cố gắng thân, luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót Tơi mong nhận góp ý q thầy cơ, đồng nghiệp, bạn bè độc giả để luận văn hoàn thiện Xin chân thành cảm ơn! Tác giả luận văn Phạm Văn Hiến MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TÓM TẮT LUẬN VĂN i PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ KINH DOANH 1.1 Khái niệm, đặc điểm, cho thuê đất dự án đầu tƣ kinh doanh 1.1.1 Khái niệm cho thuê đất; khái niệm, đặc điểm cho thuê đất dự án đầu tư kinh doanh 1.1.2 Căn cho thuê đất dự án đầu tư kinh doanh 1.2 Sự hình thành phát triển pháp luật Việt Nam cho thuê đất 11 1.3 Vai trò pháp luật cho thuê đất dự án đầu tư kinh doanh 17 1.4 Nội dung pháp luật cho thuê đất dự án đầu tư kinh doanh 20 1.4.1 Các trường hợp cho thuê đất 20 1.4.2 Điều kiện cho thuê đất 22 1.4.3 Thẩm quyền cho thuê đất 24 1.4.4 Thủ tục cho thuê đất 25 CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HỊA BÌNH 31 2.1 Tổng quan tình hình kinh tế, xã hội dự án đầu tƣ địa bàn tỉnh Hịa Bình 31 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 31 2.1.2 Thực tiễn đất đai địa bàn tỉnh Hịa Bình 34 2.1.3 Thực tiễn quy hoạch sử dụng đất đai tỉnh Hòa Bình 37 2.1.4 Thực tiễn quy hoạch sử dụng đất đai dự án đầu tư kinh doanh tỉnh Hịa Bình 38 2.1.5 Ảnh hưởng điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tới công tác cho thuê đất dự án đầu tư kinh doanh tỉnh Hịa Bình 40 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật cho thuê đất dự án đầu tƣ địa bàn tỉnh Hịa Bình 43 2.2.1 Thực tiễn trường hợp điều kiện cho thuê đất dự án đầu tư địa bàn tỉnh Hịa Bình 43 2.2.2 Thực tiễn áp dụng thẩm quyền cho thuê đất dự án đầu tư địa bàn tỉnh Hòa Bình 51 2.2.3 Thực tiễn áp dụng thủ tục cho thuê đất dự án đầu tư địa bàn tỉnh Hịa Bình 55 2.3 Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật cho thuê đất dự án đầu tƣ kinh doanh địa bàn tỉnh Hịa Bình 59 2.3.1 Kết đạt 59 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân 61 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ KINH DOANH VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HỊA BÌNH 70 3.1 Định hƣớng hoàn thiện pháp luật cho thuê đất dự án đầu tƣ kinh doanh tới năm 2025 70 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật cho thuê đất dự án đầu tƣ kinh doanh 75 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu áp dụng pháp luật cho thuê đất dự án đầu tƣ kinh doanh địa bàn tỉnh Hịa Bình 83 3.4 Kiến nghị với quan chức tỉnh Hịa Bình 84 KẾT LUẬN 86 TÀI LIỆU THAM KHẢO 87 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Ý nghĩa CCN Cụm công nghiệp CNC Công nghệ cao GCN Giấy chứng nhận KCN Khu công nghiệp KKT Khu kinh tế KT – XH Kinh tế xã hội NĐ Nghị định NN Nhà nước QSDĐ Quyền sử dụng đất TT Thông tư BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN - PHẠM VĂN HIẾN PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ KINH DOANH VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỈNH HỊA BÌNH Chun ngành: Luật Kinh tế Mã ngành: 8380107 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ Hà Nội, 2019 i TĨM TẮT LUẬN VĂN Tính cấp thiết đề tài Trong đó, năm qua, tỉnh Hịa Bình, cơng tác quản lý Nhà nước cho thuê đất, đặc biệt với dự án đầu tư kinh doanh địa bàn tỉnh có nhiều chuyển biến tích cực bước vào nề nếp, việc cho thuê đất ngày có hiệu quả, phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh tỉnh Tuy nhiên, cịn tình trạng chậm đưa đất vào sử dụng, sử dụng đất sai mục đích, tự ý cho thuê lại đất tài sản gắn liền đất với đất khơng quy định Chính thế, tăng cường hiệu áp dụng pháp luật cho thuê đất yếu tố then chốt tác động sâu rộng đến phát triển kinh tế - xã hội, giữ vững ổn định trị đời sống nhân dân dân tộc tỉnh Hịa Bình Do đó, tác giả lựa chọn đề tài: “Pháp luật cho thuê đất dự án đầu tƣ kinh doanh thực tiễn áp dụng tỉnh Hịa Bình” để nghiên cứu Kết cấu luận văn Chương 1: Những vấn đề lý luận pháp luật cho thuê đất dự án đầu tư kinh doanh Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật cho thuê đất dự án đầu tư kinh doanh địa bàn tỉnh Hịa Bình Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật cho thuê đất dự án đầu tư kinh doanh nâng cao hiệu áp dụng địa bàn tỉnh Hòa Bình ii CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ KINH DOANH 1.1 Những vấn đề lý luận pháp luật cho thuê đất Khái niệm cho thuê đất; khái niệm, đặc điểm cho thuê đất dự án đầu tư kinh doanh Khái niệm cho thuê đất Đặc điểm cho thuê đất Thứ nhất, giá trị pháp lý việc cho thuê đất Hoạt động cho thuê đất Nhà nước làm phát sinh quyền sử dụng đất người sử dụng đất thông qua hợp đồng Thứ hai, quan hệ chủ thể Hoạt động cho thuê Nhà nước phát sinh Nhà nước tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất Thứ ba, đối tượng quan hệ thuê đất Đối tượng Nhà nước cho thuê đất bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước; tổ chức, cá nhân nước người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có nhu cầu sử dụng đất Thứ tư, nghĩa vụ tài Nếu hoạt động giao đất có đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất có đối tượng khơng phải nộp tiền sử dụng đất hoạt động cho thuê đất người sử dụng đất ln phải thực nghĩa vụ trả tiền thuê đất cho Nhà nước - Khái niệm, đặc điểm cho thuê đất dự án đầu tƣ kinh doanh Khái niệm cho thuê đất dự án đầu tư kinh doanh Đặc điểm cho thuê đất dự án đầu tư kinh doanh Thứ nhất, cho thuê đất dự án đầu tư kinh doanh thường đất đai có diện tích sử dụng lớn, dự án đầu tư kinh doanh thường cần có diện tích đất đai lớn đủ để xây dựng nhà máy, mặt cho dự án iii Thứ hai, cho thuê đất dự án đầu tư kinh doanh thường thuê thời gian dài, dự án đầu tư kinh doanh cần khoảng thời gian dài để xây dựng, sau vào hoạt động cần thời gian dài để thu hồi vốn, nên cần phải có mặt ổn định, tức đất đai cần thuê thời gian dài Thứ ba, cho thuê đất dự án đầu tư kinh doanh, thường nhà đầu tư hay lựa chọn khu vực xa xôi, có địa bàn kinh tế khó khăn, nguyên nhân ưu đãi nhiều mặt giá thuê đất, thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp ưu đãi khác Do đó, việc cho thuê đất dự án đầu tư kinh doanh cịn có tác dụng phát triển kinh tế xã hội địa phương Thứ tư, cho thuê đất dự án đầu tư kinh doanh thủ tục thường phức tạp hơn, dự án đầu tư kinh doanh phần lớn cá nhân, tổ chức nước thực hiện, thủ tục xin cấp phép dự án phức tạp, dẫn tới công tác phê duyệt cho thuê đất với dự án đầu tư kinh doanh phức tạp Căn cho thuê đất dự án đầu tư kinh doanh - Căn cho thuê đất chung - Căn cho thuê đất dự án đầu tư kinh doanh 1.2 Vai trò pháp luật cho thuê đất dự án đầu tư kinh doanh Vai trò Nhà nước Pháp luật cho thuê đất hình thức bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước đất đai, thơng qua hình thức cho thuê đất quy định pháp luật, Nhà nước trao quyền sử dụng đất đai cho nhà đầu tư sử dụng không trao cho họ quyền sở hữu định đoạt đất đai Nhà nước với tư cách đại diện cho toàn xã hội thống quản lý đất đai nhằm bảo đảm cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm có hiệu cao Thông qua pháp luật cho thuê đất dự án đầu tư kinh doanh, Nhà nước thực việc quản lý tạo ràng buộc pháp lý nhà đầu tư sử dụng đất Nhà nước Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, buộc 74 quản lý sử dụng tài nguyên đất thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân tỉnh, phù hợp với yêu cầu; cải cách thủ tục hành chính, bảo đảm giảm thời gian, giảm thủ tục, giảm chi phí tổ chức cơng dân; Có quy định để thực quy hoạch sử dụng đất đồng với quy hoạch chuyên ngành; không giao đất cho dự án sản xuất phi nơng nghiệp ngồi quy hoạch khu, cụm cơng nghiệp, khu kinh tế, làng nghề; giao đất, cho thuê đất nhu cầu sử dụng đất hiệu tính khả thi dự án đầu tư Xây dựng hệ thống hồ sơ địa sở liệu quản lý đất đai tồn tỉnh, ứng dụng cơng nghệ thơng tin nhằm đại hóa cơng tác quản lý nhà nước đất đai Kiện toàn nâng cao chất lượng, trách nhiệm đội ngũ cán bộ, công chức cấp làm nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai theo hướng quy, đại, đáp ứng yêu cầu chuyên môn, lực quản lý, hội nhập quốc tế Ưu tiên tăng đầu tư ngân sách từ nguồn thu từ đất cho nghiệp quản lý đất đai, ưu tiên đầu tư xây dựng hệ thống hồ sơ địa sở liệu quản lý đất đai toàn tỉnh ứng dụng cơng nghệ thơng tin Đổi chế, sách tài quản lý đất đai để phát huy tối đa nguồn lực từ đất phù hợp với chủ trương kinh tế hóa Ngành Tài ngun Mơi trường theo đạo Trung ương Lập đưa vào hoạt động có hiệu Quỹ phát triển đất Kịp thời điều chỉnh giá tính thuế, cho thuê đất; thực tốt đấu giá đất sở hoàn thiện phân cấp, quy chế đấu giá đất Tăng cường pháp chế quản lý đất đai: Xử lý nghiêm hành vi vi phạm pháp luật quản lý, sử dụng đất đai; kiên thu hồi đất vi phạm; Đề cao trách nhiệm, đặc biệt trách nhiệm người đứng đầu quan quản lý nhà nước cấp nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai Xử lý nghiêm hành vi vi phạm pháp luật cán bộ, công chức quản lý nhà nước đất đai; Tập trung giải dứt điểm vụ việc khiếu kiện kéo dài đất đai Xây dựng chế phối hợp quan tỉnh việc giải khiếu kiện đất đai Thực Quy chế dân chủ sở, tăng cường đối thoại, trọng tâm dân chủ cấp xã thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng; lấy ý kiến cộng 75 đồng dân cư khâu cơng việc, đảm bảo quy trình, khắc phục sai sót làm thiệt hại đến quyền lợi người sử dụng đất 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật cho thuê đất dự án đầu tƣ kinh doanh Bổ sung hoàn thiện hệ thống văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, tăng cường chế tài xử lý vi phạm pháp luật đủ mạnh để răn đe, phòng ngừa vi phạm, đồng thời tăng cường công tác tra, kiểm tra, giám sát quan nhà nước; giám sát Mặt trận Tổ quốc Việt Nam; Quốc hội Hội đồng nhân cấp Xây dựng hành thực cơng minh bạch, hiệu đảm bảo thực tốt hoạt động quản lý nhà nước dịch vụ công đất đai vừa thuận tiện cho người dân doanh nghiệp; quan tâm đến nhu cầu sử dụng đất doanh nghiệp vừa nhỏ Tổ chức tốt việc giải khiếu nại, tố cáo vấn đề xã hội liên quan đến đất đai; hoàn thiện chế giải tranh chấp khiếu nại đất đai theo hướng tăng cường đối thoại pháp luật thừa nhận hòa giải cộng đồng, giải dứt điểm khiếu nại tranh chấp đất đai từ sở, không để xảy điểm “nóng” tình trạng khiếu kiện vượt cấp, kéo dài Tiếp tục hoàn thiện quy định pháp luật đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất nhà đầu tư; nghiên cứu áp dụng chế tài điều tiết phần giá trị gia tăng đất chủ đầu tư mà nhà nước xây dựng sở hạ tầng quy hoạch tạo nên để phục vụ mục đích cơng; xây dựng chế sách phù hợp để Nhà nước kiểm soát tất hoạt động giao dịch đất đai nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, hạn chế tối đa, tiến đến xóa bỏ tình trạng giao dịch “ngầm” đất đai; điều chỉnh mức nghĩa vụ tài đăng ký đất đai cho phù hợp, tiến tới xóa bỏ phí khơng thức đăng ký đất đai Sử dụng đồng công cụ quản lý: pháp luật, quy hoạch, tài hành quản lý đất đai đảm bảo quan hệ đất đai vận động theo chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có quản lý Nhà nước Tăng cường áp 76 dụng biện pháp kinh tế (thuế, phí chế tài khác ), hạn chế việc áp dụng biện pháp hành để điều tiết vĩ mô hành vi người; tăng cường việc đấu giá quyền sử dụng đất, đầu thầu dự án có sử dụng đất; nghiên cứu xây dựng chế, sách hình thành nguồn thu từ đất đai để đất đai thực trở thành nguồn lực cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội Đổi công tác lập quy hoạch, nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo hướng tiếp cận phương pháp tiên tiến; quan tâm đến vấn đề kinh tế, xã hội, bảo vệ môi trường, mục tiêu bảo đảm an ninh lượng thực, có tính đến tác động biến đổi khí hậu; tạo đồng quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng; có phân tích khơng gian nhu cầu sử dụng đất; công khai tham vấn bên liên quan trình lập quy hoạch Tăng cường ứng dụng công nghệ tiên tiến, đại phục vụ công tác điều tra, đánh giá số lượng chất lượng đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; xây dựng đồ giá đất, giám sát biến động tài nguyên đất đai lồng ghép với yếu tố môi trường biến đổi khí hậu Hồn thiện hệ thống thông tin đất đai, sở liệu đất đai hệ thống hồ sơ địa theo hướng đại, theo mơ hình tập trung, thống phạm vi nước, phục vụ đa mục tiêu, đảm bảo công khai, minh bạch; chuyển dần hoạt động đăng ký, giao dịch lĩnh vực đất đai sang giao dịch điện tử Tiếp tục hoàn thiện quy định, đồng thời thực đầy đủ chế lấy ý kiến nhân dân việc lập điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, lập phương án thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phương án khác có liên quan tới lợi ích người dân đảm bảo thực cơng khai minh bạch, khắc phục tình trạng "lợi ích nhóm" hoạt động quản lý, sử dụng đất Nghiên cứu, xây dựng chế định giá đất, phù hợp với thực tế để làm để tính thuế, phí, cho thuê, bồi thường thiệt hại Tổ chức thực theo dõi, cập nhật biến động giá đất thị trường; bước xây dựng sở liệu giá đất tới đất gắn với sở liệu đất đai 77 Sửa đổi, bổ sung quy định liên quan đến quy hoạch sử dụng đất; chuyển mục đích sử dụng đất có rừng; giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hình thức định; người sử dụng đất… để đảm bảo đồng hệ thống pháp luật nói chung, đồng bộ, thống Luật đất đai, Luật Quy hoạch, Luật Lâm nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Nhà ở,… Sửa đổi, bổ sung quy định liên quan đến việc chuyển dịch đất đai thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất nhằm tạo điều kiện thuận lợi để người dân, doanh nghiệp tiếp cận đất đai để tổ chức sản xuất, kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội Sửa đổi, bổ sung quy định liên quan đến chế độ quản lý, sử dụng đất nông nghiệp nhằm tạo điều kiện tích tụ, tập trung đất đai để sản xuất nơng nghiệp theo mơ hình tập trung, góp phần đẩy nhanh q trình tái cấu ngành nông nghiệp Cụ thể tập trung nghiên cứu sửa đổi, bổ sung quy định hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhận; điều kiện nhận chuyển nhượng đất trồng lúa; quy định để người sử dụng đất thực quyền cách thuận lợi, tạo điều kiện để thị trường quyền sử dụng đất nói chung, thị trường quyền sử dụng đất nơng nghiệp nói riêng phát triển Sửa đổi, bổ sung quy định liên quan đến tài đất đai, giá đất nhằm mặt giải ách tắc tổ chức thực hiện, khắc phục tình trạng lợi dụng trục lợi, tham nhũng từ đất đai; mặt khác nhằm đảm quyền lợi cho người dân, hạn chế tình trạng khiếu nại, khiếu kiện đất đai Sửa đổi, bổ sung quy định liên quan đến chế giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhằm triệt để cải cách thủ tục hành lĩnh vực đất đai Kiểm tra, rà soát tổ chức, doanh nghiệp sử dụng đất, Nhà nước cho thuê đất, phát hành vi vi phạm pháp luật đất đai; tiến hành tra, kiểm tra kết luận trường hợp cụ thể; lập hồ sơ xử lý vi phạm hành hành vi vi phạm tổ chức, doanh nghiệp theo quy định pháp luật 78 Xem xét thủ tục gia hạn sử dụng đất tổ chức, doanh nghiệp trường hợp đất Nhà cho thuê để thực dự án đầu tư mà không sử dụng thời hạn 12 tháng liên tục tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi dự án đầu tư kể từ nhận bàn giao đất thực địa không đưa đất vào sử dụng theo quy định điểm i khoản Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 Thực thu hồi đất tổ chức, doanh nghiệp sử dụng vi phạm pháp luật đất đai, đủ điều kiện thu hồi đất theo quy định Điều 64 Luật Đất đai năm 2013, Điều 66 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ, tập trung xử lý, thu hồi đất khu vực, tuyến phố lớn tỉnh Rà soát trường hợp gia hạn sử dụng đất hết thời gian gia hạn không đưa đất vào sử dụng theo quy định điểm i khoản Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 để lập hồ sơ thu hồi đất; thực thu hồi đất tổ chức, doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân vi phạm pháp luật đất đai theo quy định pháp luật Tiếp tục thực tra, kiểm tra theo kết rà soát; lập hồ sơ xử lý vi phạm hành hành vi vi phạm tổ chức, doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân Theo quy định Khoản Điều 163 Luật Đất đai năm 2013, đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối mặt nước chuyên dùng Nhà nước giao quản lý cho thuê để nuôi trồng thủy sản Tuy nhiên, thực tế tỉnh có sơng, suối có nhiều tổ chức nhà nước cấp giấy phép khai thác cát, sỏi lòng sơng Vì vậy, đề nghị bổ sung thêm nội dung nhà nước cho th đất sơng, ngịi vào mục đích phát triển kinh tế Ban hành bổ sung quy định việc Nhà nước thực thu hồi đất, cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhà đầu tư có vốn đầu tư nước ngồi đầu tư dự án ngồi khu, cụm cơng nghiệp Theo quy định Điểm a, Khoản 1, Điều 118 Luật Đất đai 2013 quy định Nhà nước giao đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đầu tư xây 79 dựng nhà để bán cho thuê, nhiên, theo quy định Điểm b, Khoản 2, Điều 22 Luật Nhà cho phép lựa chọn chủ đầu tư xây dựng nhà thương mại theo hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất Vì vậy, để thống đề nghị bổ sung: Thêm điểm “thầu dự án có sử dụng đất đầu tư xây nhà ở” vào Khoản 2, Điều 118, Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất Bộ Tài nguyên Môi trường tiếp tục quan tâm, phối hợp với Bộ, ngành liên quan hỗ trợ cho địa phương nguồn kinh phí thực Dự án tổng thể hồ sơ địa chính, đo đạc đồ địa chính, xây dựng sở liệu đất đai, đo đạc cắm mốc giới, lập đồ địa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho công ty nông lâm nghiệp địa bàn tỉnh Lập phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất làm cho thuê đất Quy định việc cho thuê đất theo hướng vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch ngành, lĩnh vực phải lập theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, lập trước phải điều chỉnh lại cho phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Bên cạnh đó, cần bổ sung quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất, tiêu chí thẩm định nhu cầu sử dụng đất trước giao đất, cho thuê đất Ngoài ra, cần có chế kiểm sốt việc xác định khả tài nhà đầu tư thực dự án đầu tư Quy định chế thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất Thực liên hoàn chế Nhà nước chủ động thu hồi đất theo quy hoạch sử dụng đất phê duyệt mà không thu hồi đất theo dự án cụ thể để giao cho tổ chức phát triển quỹ đất bồi thường, giải phóng mặt bằng, sau tạo quỹ đất "sạch" tổ chức đấu giá quyền sử đụng đất để chọn chủ đầu tư Về phạm vi đối tượng giao đất, cho thuê đất: Thu hẹp diện thu hồi đất định hành chính, sau giao cho nhà đầu tư th đất phục vụ phát triển kinh tế Mở rộng việc cho phép nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất trực tiếp thuê đất người sử dụng đất Đây hình thức mà hầu giới làm, phù hợp 80 với tính chất dân quyền sử dụng đất (quyền sử dụng đất thực chất quyền dân sự) Quy định thời hạn sử dụng đất nông nghiệp dài so với quy định Luật đất đai năm 2013, cụ thể thời hạn 50 năm 99 năm Quy định đảm bảo người dân yên tâm đầu tư sản xuất, mặt khác thể ý chí Nhà nước việc định thời hạn sử dụng đất Thống thời hạn thuê đất nhà đầu tư nước để đầu tư dự án nhà ở, trả tiền thuê lần theo giá thị trường (70 năm) với thời hạn hoạt động ghi giấy phép đầu tư (50 năm) Quy định rõ việc gia hạn thời gian thuê đất dự án nhà trả tiền lần theo giá thị trường Phân cấp quản lý nhà nước giao đất, cho thuê đất Điều chỉnh lại việc phân cấp Trung ương địa phương việc định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhằm khắc phục hạn chế, bất cập việc thực phân cấp nay; đảm bảo quản lý tập trung, thống quan Trung ương, đặc biệt vấn đề quan trọng bảo vệ đất trồng lúa, đất rừng, phát triển công nghiệp, đô thị, sử dụng đất vùng biên giới, khu vực nhạy cảm Tăng cường kiểm tra, giám sát trình phân cấp Nghiên cứu bỏ quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp để đẩy nhanh tiến độ tích tụ ruộng đất cho sản xuất lớn nơng nghiệp phù hợp với chủ trương tiến trình cơng nghiệp hố, đại hố nơng nghiệp, nơng thơn Giá đất giao đất, cho thuê đất phải gắn với hình thức, phương thức giao đất, cho thuê đất Trường hợp giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất áp dụng giá trúng đấu giá, đấu thầu Trường hợp định chủ đầu tư khơng nên áp bảng giá đất UBND cấp tỉnh mà phải xác định lại giá đất cho trường hợp cụ thể Phân biệt giá đất tính tiền sử dụng đất giá tính tiền thuê đất Cần tách bạch quản lý đất đai quản lý vốn doanh nghiệp, quy định rõ ràng trường hợp đối tượng phải nộp, nộp, miễn, giảm tiền sử dụng đất 81 Chính sách, pháp luật hành có quy định cụ thể mức ưu đãi miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất KKT, khu CNC Tuy nhiên, cần xây dựng Danh mục lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư, lĩnh vực khuyến khích đầu tư áp dụng riêng cho KKT, khu CNC Trên sở đó, phân tích, đánh giá cụ thể lĩnh vực để đưa mức ưu đãi phù hợp, vừa đảm bảo tăng cường thu hút đầu tư vừa đảm bảo việc tăng cường SDĐ tiết kiệm, hiệu Mạnh dạn miễn toàn nghĩa vụ tài tiền thuê đất lĩnh vực đặc biệt ưu tiên, khuyến khích đầu tư; lĩnh vực ảnh hưởng trực tiếp đến phát triển tổng thể dài hạn KKT, khu CNC Đối với lĩnh vực lại, mức ưu đãi cần phải cao đủ hấp dẫn nhà đầu tư lựa chọn đầu tư vào KKT, khu CNC thay đầu tư khu này… Cần nghiên cứu đặt mức trần, khống chế mức tăng tiền thuê đất sau chu kỳ điều chỉnh đơn giá thuê đất suốt thời gian thuê đất thực dự án đầu tư Nhà nước phải có cam kết mạnh mẽ, đảm bảo vấn đề trước rủi ro việc sách thay đổi tương lai khơng ảnh hưởng đến trường hợp thuê đất thời điểm Có thể ấn định mức tăng đơn giá thuê đất không lần suốt thời hạn thuê đất 50 năm… Tiếp tục thực rà soát thủ tục xác định nghĩa vụ tài đất đai thực KKT, khu CNC từ thực cải cách theo hướng: Một cửa, đầu mối, đơn giản, công khai, minh bạch, rút ngắn thời gian thực đẩy mạnh áp dụng công nghệ thông tin giải thủ tục hành cho nhà đầu tư nước ngồi Đồng thời, quy định cụ thể trách nhiệm, tăng cường phối hợp quan giải thủ tục hành người SDĐ Trong đó, cần có quy định quy trình ln chuyển hồ sơ, thời gian giải khâu ứng dụng trao đổi thông tin, hồ sơ điện tử NSNN hạn hẹp, khơng thu hồi chi phí bồi thường, GPMB NSNN khó khăn việc bố trí nguồn tái đầu tư tiếp tục GPMB KKT, khu CNC Do đó, cần xác định rõ danh mục lĩnh vực đặc biệt ưu tiên thu hút đầu tư lĩnh vực dừng mức khuyến khích thu hút đầu tư vào KKT, khu CNC Đối 82 với lĩnh vực đặc biệt ưu tiên thu hút đầu tư, bên cạnh ưu đãi miễn tiền thuê đất Nhà nước khơng thu hồi chi phí bồi thường, GPMB mà NSNN bỏ để tạo quỹ đất giao cho nhà đầu tư; lĩnh vực khác thu hồi chi phí bồi thường, GPMB quy định hành… Một số giải pháp nhằm giải vấn đề lịch sử để lại: Quy định cụ thể đất đai cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo hướng thống sau cổ phần hóa sử dụng đất theo hình thức thuê đất Nhà nước, giá thuê đất sát giá thực tế thị trường để đảm bảo tính bình đẳng thành phần kinh tế sử dụng đất, hạn chế thất thoát nguồn thu từ đất sau cổ phần hóa Trường hợp cơng ty cổ phần chuyển đổi loại hình doanh nghiệp cho lựa chọn tiếp tục thuê đất chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất Đối với trường hợp sử dụng đất bãi bồi ven sông, ven biển giao trước Luật đất đai 2013 ban hành thuê đất theo quy định Luật đất đai 2013 người Nhà nước giao đất, cho thuê đất tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn cịn lại có quyền, nghĩa vụ theo quy định pháp luật đất đai Khi hết thời hạn giao đất, cho thuê đất người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng chấp hành pháp luật đất đai trình sử dụng, việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch xem xét cho thuê đất xem xét gia hạn sử dụng đất đất nông nghiệp Khi hết thời hạn giao đất, cho thuê đất, không tiếp tục cho thuê đất gia hạn sử dụng đất Nhà nước thu hồi đất, người bị thu hồi đất không bồi thường đất, không bồi thường tài sản gắn liền với đất Tiếp tục hồn thiện sách, pháp luật vấn đề đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số thơng qua hình thức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất phi nông nghiệp cho cộng đồng thuộc đồng bào dân tộc thiểu số Đổi sách giao đất theo hướng không giao trực tiếp đất sản xuất, đất cho hộ đồng bào dân tộc thiểu số mà giao đất cho cộng đồng dân cư, thôn, làng, bản, buôn, phum, sóc gắn liền với phong tục, tập quán văn hóa đồng bào dân tộc nhằm nâng cao vai trò quản lý sử dụng đất cộng đồng, hạn chế việc chuyển 83 nhượng đất giao đồng bào Thời hạn giao đất sản xuất cho đồng bào ổn định lâu dài Trước mắt, thực thí điểm số vùng đồng bào dân tộc thiểu số Chủ động tạo quỹ đất để giải vấn đề đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số thơng qua việc rà sốt quỹ đất có khả khai hoang, phục hóa địa bàn xã; rà sốt quỹ đất sử dụng khơng hiệu nông, lâm trường, ban quản lý rừng giao cho địa phương; hỗ trợ kinh phí để nhận chuyển nhượng đất ở, đất sản xuất 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu áp dụng pháp luật cho thuê đất dự án đầu tƣ kinh doanh địa bàn tỉnh Hịa Bình Nhóm giải pháp tuyên truyền nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành việc thu hồi đất cho thuê người sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai tỉnh Hịa Bình Các quan chức tỉnh Hịa Bình cần tổ chức tun truyền, phổ biến sách pháp luật đất đai phương tiện thông tin đại chúng nhằm nâng cao nhận thức trách nhiệm người sử dụng đất Thường xuyên tổ chức đối thoại ngành tài nguyên môi trường với tổ chức, doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân để tạo đồng thuận việc xử lý vi phạm pháp luật đất đai Tích cực vận động, thuyết phục, động viên trường hợp tự nguyện, tự giác trả lại diện tích đất vi phạm, khơng cịn nhu cầu sử dụng Ủy ban nhân dân tỉnh Hịa Bình cơng bố cơng khai trang thơng tin điện tử tỉnh ngành tài nguyên môi trường dự án đầu tư không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng đất, vi phạm pháp luật đất đai theo quy định khoản Điều 15 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 Chính phủ để quan quan lý, cử tri thành phố giám sát thực Nhóm giải pháp thực thi chế, sách tỉnh Hịa Bình Ủy ban nhân dân tỉnh Hịa Bình cần kịp thời ban hành quy định trình tự, thủ tục hành lĩnh vực đất đai, tập trung hồn thiện trình tự, thủ tục thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai đảm bảo chặt chẽ, pháp luật, có tính khả thi; cải cách hành chính, tiết kiệm thời gian đề cao trách nhiệm quan liên quan 84 Ủy ban nhân dân tỉnh Hịa Bình cần có chế, sách khuyến khích, khen thưởng tổ chức, doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân chủ động, tích cực di dời, chấp hành tốt định quan Nhà nước có thẩm quyền Nhóm giải pháp tăng cường công tác tra, kiểm tra địa bàn tỉnh Hịa Bình Các phịng ban chức tỉnh Hịa Bình cần kiện tồn tổ chức máy, cán làm công tác tra, kiểm tra, đặc biệt tra tài nguyên môi trường, xây dựng để đáp ứng yêu cầu, nhiệm vụ Tăng cường việc tra, kiểm tra theo kế hoạch, đột xuất việc quản lý sử dụng đất tổ chức, doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân; xử lý kịp thời trường hợp vi phạm pháp luật đất đai; xử lý trách nhiệm tập thể, cá nhân người định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật Thành lập Ban đạo cấp tỉnh huyện để đạo thực có hiệu việc thu hồi đất cho thuê vi phạm pháp luật đất đai 3.4 Kiến nghị với quan chức tỉnh Hịa Bình Ủy ban nhân dân tỉnh Hịa Bình cần xây dựng chuẩn bị nguồn kinh phí phục vụ cho việc chi trả giá trị lại tài sản đầu tư đất hỗ trợ cho người bị thu hồi đất theo quy định pháp luật chi phí phục vụ cơng tác thu hồi đất quản lý quỹ đất sau thu hồi Ủy ban nhân dân tỉnh Hịa Bình cần tăng cường pháp chế quản lý đất đai: Xử lý nghiêm hành vi vi phạm pháp luật quản lý, sử dụng đất đai; kiên thu hồi đất vi phạm Đề cao trách nhiệm, đặc biệt trách nhiệm người đứng đầu quan quản lý nhà nước cấp nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai Xử lý nghiêm hành vi vi phạm pháp luật cán bộ, công chức quản lý nhà nước đất đai Các Sở, Ban, Ngành địa bàn tỉnh Hịa Bình cần tập trung giải dứt điểm vụ việc khiếu kiện kéo dài đất đai Xây dựng chế phối hợp quan tỉnh Hịa Bình việc giải khiếu kiện đất đai 85 Hoàn thành việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất năm kỳ cuối 2016 2020 tỉnh Hịa Bình Rà sốt, điều chỉnh quy hoạch vùng, quy hoạch ngành, quy hoạch đô thị bảo đảm phù hợp với yêu cầu phát triển tỉnh Hòa Bình Xây dựng quy hoạch thị trấn, thị tứ, điểm dân cư nông thôn; trọng quy hoạch phát triển hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ đô thị Ngồi ra, sách ưu đãi miễn, giảm tiền th đất, UBND tỉnh Hịa Bình cần phải rà sốt lại đảm bảo tính đồng pháp luật đầu tư pháp luật đất đai Xác định rõ đối tượng hưởng ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất Việc ưu đãi phải thực chất thực ưu đãi doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực phát triển sở hạ tầng kinh tế kỹ thuật, sở hạ tầng xã hội, bảo vệ môi trường; đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn với mức độ miễn, giảm tiền thuê đất (thời gian) cách hợp lý, phù hợp tránh tâm lý trông chờ, dựa vào ưu đãi nhà nước Để thực hóa nội dung nêu trên, cần có phối hợp tích cực, hiệu quan, đơn vị có liên quan địa bàn tỉnh Hịa Bình quan tâm, hướng ứng, tham gia cách có trách nhiệm đội ngũ doanh nghiệp hoạt động tỉnh Hòa Bình xây dựng, thực thi sách pháp luật đất đai nói chung sách th đất nói riêng 86 KẾT LUẬN Trong năm qua, tỉnh Hịa Bình, cơng tác quản lý Nhà nước cho thuê đất, đặc biệt với dự án đầu tư kinh doanh địa bàn tỉnh có nhiều chuyển biến tích cực bước vào nề nếp, việc cho thuê đất ngày có hiệu quả, phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh tỉnh Tuy nhiên, cịn tình trạng chậm đưa đất vào sử dụng, sử dụng đất sai mục đích, tự ý cho thuê lại đất tài sản gắn liền đất với đất không quy định Chính thế, tăng cường hiệu áp dụng pháp luật cho thuê đất yếu tố then chốt tác động sâu rộng đến phát triển kinh tế - xã hội, giữ vững ổn định trị đời sống nhân dân dân tộc tỉnh Hịa Bình Sau nghiên cứu đề tài: “Pháp luật cho thuê đất dự án đầu tư kinh doanh thực tiễn áp dụng tỉnh Hịa Bình”, luận văn đạt số kết sau: Luận văn hệ thống khung sở lý luận pháp luật cho thuê đất dự án đầu tư kinh doanh, với lý luận cho thuê đất, cho thuê đất pháp luật cho thuê đất dự án đầu tư kinh doanh thẩm quyền, thủ tục cho thuê đất, trường hợp cho thuê đất điều kiện cho th đất Bên cạnh đó, luận văn phân tích áp dụng pháp luật cho thuê đất dự án đầu tư kinh doanh địa bàn tỉnh Hịa Bình thơng qua thực tiễn sử dụng đất đai tỉnh Hịa Bình áp dụng pháp luật cho thuê đất dự án đầu tư Qua đó, đánh giá thực trạng tỉnh Hịa Bình cịn tình trạng chậm đưa đất vào sử dụng, sử dụng đất sai mục đích, tự ý cho thuê lại đất tài sản gắn liền đất với đất không quy định Đồng thời, luận văn xây dựng giải pháp nâng cao hiệu áp dụng pháp luật cho thuê đất dự án đầu tư kinh doanh địa bàn tỉnh Hịa Bình thơng qua hai nhóm giải pháp giải pháp hoàn thiện pháp luật cho thuê đất dự án đầu tư kinh doanh địa bàn tỉnh Hịa Bình giải pháp nâng cao hiệu áp dụng pháp luật cho thuê đất dự án đầu tư kinh doanh địa bàn tỉnh Hịa Bình 87 TÀI LIỆU THAM KHẢO Chính phủ (2014), Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014 quy định hành vi vi phạm hành chính, hình thức xử phạt, mức xử phạt, biện pháp khắc phục hậu hành vi vi phạm hành chính, thẩm quyền xử phạt thẩm quyền lập biên vi phạm hành lĩnh vực đất đai Chính phủ (2014), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 quy định khung giá loại đất, theo vùng quy định Điều 113 Luật Đất đai Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết số điều, khoản Luật Đất đai số 45/2013/QH13 Chính phủ (2014), Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước số trường hợp cụ thể Chính phủ (2014), Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất Chính phủ (2017), Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 quy định giá đất Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Quản lý nhà nước đất đai, Nhà xuất Nông Nghiệp Hà Nội Phạm Việt Dũng (2013), “Nâng cao hiệu quản lý Nhà nước đất đai”, Tạp chí Cộng sản điện tử ngày 11 tháng năm 2013 Phan Huy Cường (2015), Quản lý Nhà nước đất đai địa bàn huyện Diễn Châu, tỉnh Nghệ An, Luận văn thạc sỹ, Trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội 88 10 Phùng Thị Lý (2016), Pháp luật giao đất, cho thuê đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo Luật đất đai hành, Luận văn thạc sỹ, Viện Đại học Mở Hà Nội 11 Quốc hội (2013), Luật đất đai 12 Quốc hội (2014), Luật đầu tư 13 Trường Đa ̣i ho ̣c Luâ ̣t Hà Nơ ̣i (2015), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Tư pháp, Hà Nội 14 UBND tỉnh Hịa Bình (2014), Quyết định số 37/2014/QĐ-UBND UBND tỉnh Hịa Bình ngày 25 tháng 12 năm 2014 ban hành Quy định bảng giá loại đất năm 2015 - 2019 địa bàn tỉnh Hồ Bình 15 UBND tỉnh Hịa Bình (2018), Quyết định số 09/2018/QĐ-UBND UBND tỉnh Hịa Bình ngày 05 tháng 02 năm 2018 ban hành hệ số điều chỉnh giá đất địa bàn tỉnh Hịa Bình năm 2018 ... thuê đất dự án đầu tư kinh doanh Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật cho thuê đất dự án đầu tư kinh doanh địa bàn tỉnh Hòa Bình Chương 3: Giải pháp hồn thiện pháp luật cho thuê đất dự án đầu tư. .. thuê đất dự án đầu tư kinh doanh - Căn cho thuê đất chung - Căn cho thuê đất dự án đầu tư kinh doanh 1.2 Vai trò pháp luật cho thuê đất dự án đầu tư kinh doanh Vai trò Nhà nước Pháp luật cho thuê. .. Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật cho thuê đất dự án đầu tư kinh doanh địa bàn tỉnh Hịa Bình Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật cho thuê đất dự án đầu tư kinh doanh nâng cao hiệu áp dụng