Giải pháp thúc đẩy tiêu thụ sản phẩm nhà ở tại khu đô thị mới đường lê thái tổ, thành phố bắc ninh

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN - - LÊ NAM THẮNG   GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY TIÊU THỤ SẢN PHẨM NHÀ Ở TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI ĐƯỜNG LÊ THÁI TỔ, THÀNH PHỐ BẮC NINH LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN TRỊ KINH DOANH Hà Nội, 2009 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN - - LÊ NAM THẮNG GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY TIÊU THỤ SẢN PHẨM NHÀ Ở TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI ĐƯỜNG LÊ THÁI TỔ, THÀNH PHỐ BẮC NINH CHUYÊN NGÀNH: QTKD TỔNG HỢP LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN TRỊ KINH DOANH NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN MẠNH QUÂN Hà Nội, 2009 LỜI CẢM ƠN Đề tài “Giải pháp thúc đẩy tiêu thụ sản phẩm nhà khu đô thị đường Lê Thái Tổ, thành phố Bắc Ninh” đề tài có ý nghĩa thực tiễn cao Vì vậy, trước hết xin chân thành cám ơn Ban lãnh đạo, phòng ban đặc biệt phòng Kế hoạch Thị trường Sang Giao dịch Bất động sản trực thuộc Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị tạo điều kiện cho thực đề tài Bên cạnh đó, việc định hướng định hình cách viết, cách thức nghiên cứu khoa học với hướng dẫn sở lý luận, kinh nghiệm thực tiễn người hướng dẫn khoa học góp phần vào việc hồn thiện đề tài Tôi xin chân thành cám ơn PGS.TS Nguyễn Mạnh Quân người hướng dẫn khoa học đề tài người ln động viên có bảo quý báu Tôi xin gửi lời cảm ơn tới thầy, giáo cho tơi có kiến thức học qua môn Cuối cùng, gia đình ln điểm tựa vững nhất, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến gia đình đồng nghiệp người ln tin tưởng, ủng hộ tạo điều kiện cho luận văn Tác giả MỤC LỤC Trang PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG I LÝ LUẬN CHUNG VỀ TIÊU THỤ SẢN PHẢM NHÀ Ở 1.1 Thị trường sản phẩm nhà .3 1.1.2 Sản phẩm nhà đặc điểm chủ yếu sản phẩm nhà 1.1.2 Thị trường sản phẩm nhà 1.1.3 Những đặc điểm chủ yếu thị trường sản phẩm nhà 1.1.4 Cầu phân loại cầu sản phẩm nhà 12 1.1.5 Cung sản phẩm nhà .15 1.1.6 Quan hệ cung cầu sản phẩm nhà 16 1.1.7 Thực trạng thị trường sản phẩm nhà Việt Nam .17 1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến tiêu thụ sản phẩm nhà 19 1.2.1 Yếu tố môi trường vĩ mô 19 1.2.1.1 Môi trường kinh tế 19 1.3.1.2 Mơi trường phủ, luật pháp trị .20 1.2.2 Yếu tố bên 20 1.2.2.1 Chất lượng sản phẩm 20 1.2.2.2 Giá sản phẩm 21 1.2.2.3 Hệ thống phân phối bán hàng 21 1.2.2.4 Thương hiệu sản phẩm 22 1.2.2.5 Đội ngũ nhân lực 22 1.3 Các sách thúc đẩy tiêu thụ sản phẩm nhà .22 1.3.1 Chính sách giá .22 1.3.2 Chính sách phân phối .24 1.3.3 Chính sách xúc tiến bán hàng quảng cáo 26 CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC TIÊU THỤ SẢN PHẨM TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI ĐƯỜNG LÊ THÁI TỔ THÀNH PHỐ BẮC NINH 28 2.1 Giới thiệu khái quát Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị 28 2.1.1 Giới thiệu Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị 28 2.1.2 Quá trình hình thành phát triển 28 2.1.3 Chức nhiệm vụ 30 2.1.4 Cơ cấu tổ chức Tổng công ty .32 2.1.5 Các dự án Tổng công ty đầu tư xây dựng tiêu thụ sản phẩm 33 2.1.6 Kết phát triển nhà Tổng công ty năm qua 44 2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác tiêu thụ sản phẩm khu đô thị đường Lê Thái Tổ, thành phố Bắc Ninh 45 2.2.1 Giới thiệu khu đô thị Đường Lê Thái Tổ, thành phố Bắc Ninh 45 2.2.1.1 Giới thiệu chung tỉnh Bắc Ninh .45 2.2.1.2 Dự án khu đô thị đường Lê Thái Tổ, thành phố Bắc Ninh 46 2.2.2 Các yếu tố môi trường vĩ mô ảnh hưởng đến công tác tiêu thụ sản phẩm khu đô thị đường Lê Thái Tổ, thành phố Bắc Ninh 48 2.2.2.1 Các yếu tố kinh tế quốc 48 2.2.2.1.1 Kinh tế 48 2.2.2.1.2 Dân số 58 2.2.2.1.3 Tình hình trị, pháp luật .61 2.2.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường kinh doanh bất động sản thành phố Bắc Ninh 62 2.2.2.2.1 Nhân 62 2.2.2.2.2 Kinh tế 63 2.2.2.2.3 Tình hình sủ dụng đất xu thị hóa .66 2.2.2.3 Các đối thủ cạnh tranh 68 2.2.2.4 Tình hình sản phẩm, thị trường trung gian môi giới bất động sản thành phố Bắc NinhCác đối thủ cạnh tranh 85 2.2.2.5 Các đối tượng khách hàng mục tiêu .87 2.3.Tổng hợp đánh giá điểm mạnh hội điểm yếu thách thức dự án khu đô thị đường Lê Thái Tổ, thành phố Bắc Ninh 88 2.3.1 Các hội điểm mạnh 88 2.3.2 Các thách thức điểm yếu .89 CHƯƠNG GIẢI PHÁP ĐẨY MẠNH TIÊU THỤ SẢN PHẨM TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI ĐƯỜNG LÊ THÁI TỔ, THÀNH PHỐ BẮC NINH 90 3.1 Phương hướng tiêu thụ sản phẩm 90 3.2 Giải pháp hoàn thiện sản phảm 90 3.3 Chinh sách giá .91 3.4 Lực lượng bán hàng cách thức phân phối 92 3.5 Các biện pháp thúc đẩy bán hàng .93 3.5.1 Tuyền truyền 93 3.5.2 Quảng cáo 93 3.5.3 Tiếp xúc trực tiếp .94 3.5.4 Kích thích tiêu thụ 94 KẾT LUẬN 95 TÀI LIỆU THAM KHẢO .96 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN - - LÊ NAM THẮNG GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY TIÊU THỤ SẢN PHẨM NHÀ Ở TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI ĐƯỜNG LÊ THÁI TỔ, THÀNH PHỐ BẮC NINH CHUYÊN NGÀNH: QTKD TỔNG HỢP TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SỸ Hà Nội, 2009 i CHƯƠNG I LÝ LUẬN CHUNG VỀ TIÊU THỤ SẢN PHẨM NHÀ Ở 1.1 Thị trường sản phẩm nhà 1.1.1 Sản phẩm nhà đặc điểm chủ yếu sản phẩm nhà Sản phẩm nhà bao gồm nhà đất biệt thự, nhà đất liền kề, hộ chung cư để đáp ứng nhu cầu người dân Sản phẩm nhà có đặc điểm sau: Thứ nhất, sản phẩm nhà có vị trí cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời Thứ hai, sản phẩm nhà loại hàng hố có tính lâu bền Thứ ba, hàng hố sản phẩm nhà mang tính khan Thứ tư, tính dị biệt sản phẩm nhà Thứ năm, hàng hoá sản phẩm nhà mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Thứ năm, hàng hoá sản phẩm nhà chịu ảnh hưởng lẫn Thứ sáu: Sản phẩm nhà tài sản có giá trị cao giá trị đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả sinh lợi cao đồng thời tạo vốn Thứ bảy: Hàng hoá sản phẩm nhà chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách nhà nước 1.1.2 Thị trường sản phẩm nhà Thị trường sản phẩm nhà tổng thể giao dịch sản phẩm nhà dựa các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn không gian thời gian định Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường sản phẩm nhà thường nhắc đến nơi diễn quan hệ giao dịch sản phẩm nhà ở, có người mua người bán tác động qua lại lẫn để xác định giá số lượng hàng hoá dịch vụ sản phẩm nhà giao dịch Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" đơn địa điểm mà bao ii hàm yếu tố khơng gian thời gian quan hệ giao dịch sản phẩm nhà diễn 1.1.3 Những đặc điểm chủ yếu thị trường sản phẩm nhà Hàng hoá sản phẩm nhà loại hàng hoá đặc biệt, khác với loại hàng hố thơng thường nên thị trường sản phẩm nhà có đặc điểm riêng Thứ nhất, Tính cách biệt hàng hoá với địa điểm giao dịch Thứ hai, thị trường sản phẩm nhà thực chất thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng sản phẩm nhà Thứ ba, thị trường sản phẩm nhà mang tính vùng tính khu vực sâu sắc Thứ năm, cung sản phẩm nhà phản ứng chậm so với biến động cầu giá sản phẩm nhà Thứ sáu, thị trường sản phẩm nhà thị trường khó thâm nhập Thứ bảy, thị trường sản phẩm nhà chịu chi phối yếu tố pháp luật Thứ tám, thị trường sản phẩm nhà có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn Thứ chín, thị trường sản phẩm nhà mà việc tham giao rút khỏi thị trường vấn đề khó khăn, phức tạp, cần thiết có nhiều thời gian 1.1.4 Cầu phân loại cầu sản phẩm nhà Cầu sản phẩm nhà khối lượng hàng hoá sản phẩm nhà mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận có khả toán với mức giá định để nhận sản phẩm nhà thị trường thời điểm định 1.1.5 Cung sản phẩm nhà iii Cung sản phẩm nhà thị trường tồn khối lượng hàng hố sản phẩm nhà sẵn sàng đưa thị trường để trao đổi thời điểm với giá giới hạn định 1.1.6 Quan hệ cung cầu sản phẩm nhà Khi cung nhỏ cầu có nghĩa khối lượng hàng hóa cung ứng thi trường không đáp ứng nhu cầu dẫn đến giá thị trường hàng hóa tăng lên Khi cung cầu có nghĩa khối lượng hàng hóa đáp ứng đủ nhu cầu dẫn đến giá cân không thay đổi Khi cung lớn cầu tức khối lượng hàng hóa cung ứng vượt cầu làm giá thị trường giảm xuống 1.1.7 Thực trạng thị trường sản phẩm nhà Việt Nam Cơn sốt nhà đất thành phố lớn Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau lan rộng hầu khắp tỉnh thành phố nước Lượng hàng hóa sản phẩm nhà tham gia giao dịch giai đoạn tăng bình quân gấp 710 lần so với năm trước Một phần sản phẩm nhà tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà kinh doanh dịch vụ; phần không nhỏ sản phẩm nhà giao dịch nhằm mục đích đầu chờ tăng giá Đến năm 1997-1998, ảnh hưởng khủng hoảng tài tiền tệ khu vực Châu Á, nhà đầu tư phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá đất liên tục giảm, thị trường đóng băng khơng người đầu tư rời vào tình trạng phá sản Đến giai đoạn 20002001, với phục hồi tăng trưởng mạnh kinh tế nước, hội xuất dòng đầu tư sau ký kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ, quy định sửa đổi Luật Đất đai năm 2001 theo hướng mở rộng thêm quyền người sử dụng đất thay đổi sách cho người Việt Nam định cư nước mua nhà đất làm cầu nhà đất gia tăng Thêm vào đó, thời điểm khởi đầu kỳ quy hoạch kế hoạch 2001-2010, quyền tỉnh, thành phố thực công bố quy hoạch phải phát triển ... tác tiêu thụ sản phẩm khu đô thị Đường Lê Thái Tổ, thành phố Bắc Ninh vi 2.2.1 Giới thiệu khu đô thị đường Lê Thái Tổ, thành phố Bắc Ninh Khu đất dự án nằm cửa ngõ phía Tây dự án thành phố Bắc Ninh, ... phương gần thành phố Bắc Ninh CHƯƠNG III GIẢI PHÁP ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG TIÊU THỤ SẢN PHẨM TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI ĐƯỜNG LÊ THÁI TỔ, THÀNH PHỐ BẮC NINH 3.1 Phương hướng chung tiêu thụ sản phẩm Từ phân... .89 CHƯƠNG GIẢI PHÁP ĐẨY MẠNH TIÊU THỤ SẢN PHẨM TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI ĐƯỜNG LÊ THÁI TỔ, THÀNH PHỐ BẮC NINH 90 3.1 Phương hướng tiêu thụ sản phẩm 90 3.2 Giải pháp hoàn thiện sản phảm