ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT *** BÀI TẬP NHÓM MÔN PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Chủ đề HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Nhóm 6 1 Nguyễn Thị Thanh Tú 2 Nguyễn Xuân[.]
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT *** BÀI TẬP NHĨM MƠN: PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Chủ đề: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Nhóm 6: Nguyễn Thị Thanh Tú 14061552 Nguyễn Xuân Đình 14060013 Nguyễn Ngọc Ánh 14061555 Nguyễn Khánh Linh 14061515 Đoàn Thị Thanh Mai 14060147 Phạm Thị Diễm Thi 14061549 Nguyễn Thị Phương (Nhóm trưởng) 14061521 SĐT: 0969029236 Email: nguyenphuong260996@gmail.com Hà Nội, Tháng 04 - 2017 MỤC LỤC MỞ ĐẦU Đặt vấn đề Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Bố cục tiểu luận CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát sàn giao dịch bất động sản dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 1.1.1 Khái niệm sàn giao dịch bất động sản dịch vụ sàn giao dịch bất động sản .4 1.1.2 Chức năng, vai trò sàn giao dịch bất động sản 1.1.3 Mục đích dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 12 1.2 Khái quát chung pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản .14 1.2.1 Khái niệm pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản .14 1.2.2 Cơ cấu pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản .16 1.2.3 Vị trí, vai trị pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản .17 CHƯƠNG II: PHÁP LUẬT THỰC ĐỊNH VÀ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản 20 2.2 Nguyên tắc tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản 22 2.3 Nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản 24 2.3.1 Khái quát khác biệt Luật kinh doanh bất động sản 2014 Luật kinh doanh bất động sản 2006 nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản 24 2.3.2 Thực việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản .27 2.3.3 Tổ chức việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản 29 2.3.4 Giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin bất động sản cho bên tham gia có nhu cầu giao dịch 32 2.3.5 Kiểm tra giấy tờ bất động sản bảo đảm đủ điều kiện giao dịch 34 2.3.6 Làm trung gian cho bên trao đổi, đàm phán ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bán bất động sản 38 2.4 Quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia hoạt động sàn giao dịch bất động sản 41 2.4.1 Quyền nghĩa vụ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 42 2.4.2 Quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản 42 2.5 Xử lý vi phạm hoạt động dịch vụ sàn giao dịch bất động sản .43 2.6 Thực trạng thực thi pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 48 2.6.1 Những hạn chế, bất cập áp dụng pháp luật sàn giao dịch bất động sản 48 2.6.2 Nguyên nhân tồn bất cập .55 2.7 Kinh nghiệm tổ chức sàn giao dịch bất động sản Singapore 57 2.7.1 Mơ hình tổ chức SGDBĐS Singapore 57 2.7.2 Kinh nghiệm rút cho Việt Nam 58 CHƯƠNG III GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 60 KẾT LUẬN 66 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản TTBĐS Thị trường bất động sản SGDKDBĐS Sàn giao dịch kinh doanh bất động sản LKDBĐS Luật Kinh doanh bất động sản MỞ ĐẦU Đặt vấn đề Bất động sản loại tài sản có giá trị giá trị sử dụng lớn Nó loại hàng hố đặc biệt thị trường đặc biệt - Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản với thị trường vốn, thị trường sức lao động yếu tố “đầu vào” quan trọng trình sản xuất Thực tế chứng minh, việc phát triển thị trường bất động sản ảnh hưởng sâu sắc đến hưng thịnh hay suy vong kinh tế Vì lẽ đó, thị trường bất động sản trở thành thị trường nhạy cảm quan tâm hàng đầu giới Tại Việt Nam, theo xu hội nhập kinh tế thị trường, thị trường quyền sử dụng đất Nhà nước quan tâm thể chế hóa thành pháp luật; quyền người sử dụng đất mở rộng, từ đó, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển nhanh chóng Thị trường Bất động sản nước ta đánh giá thị trường tiềm năng, “mỏ vàng” để đầu tư khai thác Tuy nhiên, bên cạnh thị trường cịn ẩn chứa nhiều thách thức lớn, đặc biệt thiếu minh bạch thị trường Hàng loạt giao dịch ngầm vượt khỏi tầm kiểm soát Nhà nước Đây nguyên nhân khiến cho thị trường Bất động sản nước ta chậm phát triển có đơi lâm vào tình trạng bế tắc Những “cơn sốt ảo” khiến cho thị trường trở nên “nóng” thị trường “lạnh” dẫn tới “đóng băng” Trước thực trạng đó, sàn giao dịch bất động sản đời góp phần điều tiết giao dịch bất động sản thị trường Các nhà đầu tư có kênh thơng tin xác hữu ích để tham khảo Sàn giao dịch bất động sản không thỏa mãn khát thông tin mà tạo thuận lợi cho việc thực giao dịch bất động sản cách nhanh chóng, hiệu Trong thực tế, sàn giao dịch bất động sản quan nhà nước, không thực chức nhà nước, không thực chức kinh doanh bất động sản Sàn giao dịch bất động sản tổ chức tư nhân, thành lập để kinh doanh dịch vụ bất động sản nhằm hướng tới mục đích lợi nhuận Vậy, để dung hịa lợi ích nhà nước lợi ích sàn giao dịch bất động sản? Vấn đề đặt việc quản lý Nhà nước sàn giao dịch bất động sản Khả điều tiết kiểm soát thị trường Nhà nước có đạt hiệu cao hay khơng thể phần qua hoạt động sàn giao dịch bất động sản Pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản đời để hỗ trợ kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản Đó sở để góp phần giúp hoạt động sàn giao dịch bất động sản diễn dễ dàng nhanh chóng Sau đây, tiểu luận nghiên cứu, phân tích quy định pháp luật liên quan đến dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Mục tiêu nghiên cứu Mục đích việc nghiên cứu đề tài nhằm làm sáng tỏ vấn đề mang tính lý luận thực tiễn dịch vụ sàn giao dịch bất động sản thị trường bất động sản vai trò với phát triển kinh tế - xã hội, góp phần hồn thiện pháp luật, nâng cao hiệu thực thi pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Trong phạm vi tiểu luận, nhóm chúng em tập trung làm rõ số nội dung sau: Nghiên cứu quan hệ dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Việt Nam; phân tích quy định pháp luật Việt Nam có liên quan đến dịch vụ mơi giới bất động sản môi giới bất động sản SGDBĐS Thơng qua đó, tác giả đề xuất số giải pháp cụ thể nhằm góp phần hồn thiện quy định pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch Phương pháp nghiên cứu Tiểu luận sử dụng phép biện chứng vật triết học Mác - Lênin làm sở phương pháp luận cho việc nghiên cứu Ngoài ra, trình nghiên cứu, tác giả sử dụng số phương pháp sau: - Phương pháp thu thập thông tin: thu thập văn pháp luật tài liệu liên quan đến dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; thu thập thông tin thực tiễn hoạt động sàn giao dịch bất động sản - Phương pháp phân tích, tổng hợp: Trên sở thơng tin thu thập được, tác giả tổng hợp để nghiên cứu, phân tích đưa nhận xét, đánh giá quy định pháp luật, thực trạng dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Theo đó, phân tích, đánh giá quy định pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 2014 văn pháp luật có liên quan Bố cục tiểu luận Ngồi lời nói đầu, kết luận, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo, danh mục từ viết tắt, tiểu luận bao gồm 03 (ba) chương bố cục sau: CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG II: PHÁP LUẬT THỰC ĐỊNH VÀ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG III GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Chủ đề “HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN” vấn đề phức tạp, địi hỏi người nghiên cứu đề tài cần có kiến thức sâu rộng lý luận thực tiễn trình thành lập hoạt động sàn giao dịch bất động sản, nắm bắt vấn đề cốt lõi, tồn vướng mắc gặp phải, để từ đề xuất giải pháp giải Là sinh viên với vốn kiến thức hiểu biết có giới hạn vậy, trình nghiên cứu chủ đề chúng em khơng thể tránh khỏi có thiếu sót, khiếm khuyết Chúng em mong nhận đóng góp ý kiến đánh giá, phê bình giảng viên bạn sinh viên để hoàn thiện tiểu luận CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát sàn giao dịch bất động sản dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 1.1.1 Khái niệm sàn giao dịch bất động sản dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Bất động sản loại tài sản có vai trị vơ quan trọng quốc gia Nó thành phần sống xã hội loài người Sự phát triển sản xuất hàng hóa theo chế thị trường kéo theo sản xuất hàng hóa bất động sản phát triển, từ hình thành nên thị trường bất động sản Tuy nhiên, loại hàng hóa BĐS có đặc tính khơng di dời được, đó, nơi bán khơng có diện hàng hóa Bên cạnh đó, TTBĐS thị trường khơng hồn hảo, thiếu thơng tin, vậy, để người bán người mua dễ dàng trao đổi mua bán BĐS, thị trường mua bán BĐS đời, gọi sàn giao dịch BĐS Có thể nói rằng, việc Nhà nước quy định yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải thực bán, cho thuê BĐS thuộc quyền sở hữu qua sàn giao dịch BĐS bước ngoặt hoạt động kinh doanh BĐS nước ta Điều làm thay đổi cách bán hàng truyền thống có từ hàng chục năm doanh nghiệp Cùng với yêu cầu pháp luật cho phép thành lập sàn giao dịch bất động sản để bán, cho thuê BĐS quy định mới, tác động không nhỏ tới thị trường BĐS hoạt động đầu tư, kinh doanh loại tài sản có giá trị lớn Trước có Luật kinh doanh bất động sản, việc bán, cho thuê BĐS doanh nghiệp kinh doanh BĐS thực thông qua mối quan hệ quan biết, quan hệ ngoại giao làm ăn, đối tác kinh doanh thông qua nhà đầu cơ, nhà môi giới BĐS Thực trạng gây nhiều bất ổn cho TTBĐS, nguyên nhân làm cho thị trường phát triển không minh bạch, không lành mạnh, làm tăng giá BĐS bất hợp lý, người có nhu cầu thực nhà khơng có nhu cầu thực nhà khơng có hội tiếp cận với loại nhà với giá trị thực mà phải trải qua nhiều tầng lớp trung gian, phải trả thêm lượng tiền tương đối lớn cho người đầu Việc thành lập sàn giao dịch BĐS để bán, cho thuê BĐS giải pháp quan trọng cần thiết để hạn chế tối đa giao dịch ngầm, khơng thức làm cho thị trường BĐS phát triển minh bạch hơn, việc mua bán BĐS cơng khái hóa, tạo điều kiện để người có nhu cầu dễ dàng tiếp cận nhà Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định cụ thể sàn giao dịch bất động sản, cụ thể khoản 6, điều luật giải thích khái niệm sàn giao dịch bất động sản Theo đó, sàn giao dịch bất động sản hiểu “nơi diễn giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản1” Sàn giao dịch BĐS nơi gặp gỡ người mua bán, người cung cấp dịch vụ người có yêu cầu dịch vụ có liên quan đến kinh doanh BĐS Sự khác biệt so với sàn mua bán khác chỗ nơi khơng có diện hàng hóa BĐS giao dịch, đồng thời, tất dịch vụ liên quan đến mua bán BĐS sàn phức tạp đa dạng hơn, tính phức tạp hệ thống dịch vụ BĐS… Sàn mua bán phải mơ hình hoạt động tổng hợp, phải cung cấp đầy đủ khép kín mợi dịch vụ liên quan đến BĐS, thế, phải dịch vụ mang tính chuyên nghiệp khép kín, phải nơi bảo đảm tính minh bạch, chuẩn xác, hữu hiệu cho công việc quản lý điều tiết nhà nước, đồng thời góp phần hạn chế rủi ro cho người dân tham gia vào hoạt động mua bán liên quan đến BĐS 1.1.2 Chức năng, vai trò sàn giao dịch bất động sản - Chức sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản thành lập với mục đích trung gian hỗ trợ thị trường bất động sản, góp phần đưa thị trường vào “khn khổ” Để đạt mục đích đó, sàn giao dịch bất động sản cần thực tốt ba chức chủ yếu: (1) Chức tổ chức kinh doanh Bất động sản, (2) Chức kinh doanh dịch vụ Bất động sản (3) Chức hỗ trợ thị trường bất động sản Thứ nhất, sàn giao dịch bất động sản nơi tổ chức kinh doanh bất động sản Giao dịch kinh doanh bất động sản phải thực sàn giao dịch bất động sản Các nhà đầu tư đưa Bất động sản tạo lập lên sàn giao dịch bất Khoản 6, Điều Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 động sản để trao đổi với nhằm tìm kiếm lợi nhuận để tái đầu tư Người bán, người mua có nhu cầu gặp qua sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản góp phần thúc đẩy giao dịch diễn nhanh chóng, thuận lợi an tồn Thơng thường, giao dịch thị trường bất động sản trải qua ba bước: đàm phán- kiểm tra thực địa- đăng ký pháp lý Khi tiến hành giao dịch sàn giao dịch bất động sản giảm thiểu thời gian cho việc thực thủ tục Bất động sản đưa lên sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo đầy đủ điều kiện theo quy định pháp luật Vì thế, người mua, Nhà đầu tư yên tâm khối tài sản mà sở hữu Người bán tránh khỏi mối lo mua rẻ, bán đắt Bên cạnh việc trung gian cho hoạt động kinh doanh chủ yếu như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê hàng hóa bất động sản; sàn giao dịch bất động sản địa để quảng bá thương hiệu, sản phẩm bất động sản hình thành tương lai nhà đầu tư lớn, có danh tiếng Sàn giao dịch bất động sản cầu nối để liên kết nhà đầu tư Đồng thời, sàn giao dịch bất động sản cịn đóng vai trị trung gian việc liên doanh, liên kết, tìm hướng đầu tư có hiệu quả; giải pháp đầu tư hữu hiệu nhằm ứng phó với thị trường bất động sản đầy biến động rủi ro Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản thực chức kinh doanh dịch vụ bất động sản Các dịch vụ bất động sản dịch vụ nhằm mục đích hỗ trợ cho phát triển thị trường bất động sản; bao gồm: môi giới, định giá, quảng cáo, tư vấn, quản ký bất động sản… Thông qua việc sử dụng dịch vụ, Nhà đầu tư, người mua, người bán có kênh thơng tin xác bất động sản Từ đó, định việc đầu tư, mua bán Các thủ tục việc đăng ký pháp lý giúp đỡ thực nhanh chóng, xác Việc kinh doanh dịch vụ bất động sản sàn giao dịch bất động sản tạo nguồn thu chủ yếu cho việc tổ chức, hoạt động sàn giao dịch bất động sản Trong số dịch vụ bất động sản cung cấp sàn giao dịch bất động sản loại hình diễn phố biến, thường xuyên chiếm tỷ lệ cao là: môi giới, tư vấn quảng cáo bất động sản Các hoạt động khác diễn tương đối mờ nhạt Đây điều dễ hiểu mơ hình cung cấp dịch vụ mẻ sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Trước sàn giao dịch bất động sản đời người ta quen với khái niệm người môi giới bất động sản hay “cò Văn Thị Anh (2009), Sàn giao dịch bất động sản_ nội dung quản lý Nhà nước thị trường bất động sản, Đề tài nghiên cứu khoa học, Trường Đại học Luật Hà Nội ... DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát sàn giao dịch bất động sản dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 1.1.1 Khái niệm sàn giao dịch bất động. .. VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG II: PHÁP LUẬT THỰC ĐỊNH VÀ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN... để hoàn thiện tiểu luận CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát sàn giao dịch bất động sản dịch vụ sàn