Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP.HỒ CHÍ MINH NGUYỄN HƯƠNG QUÊ LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP.HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Luật Dân Tố tụng dân Định hướng ứng dụng Mã số: 8380103 Người hướng dẫn khoa học : PGS.TS Lê Minh Hùng Học viên : Nguyễn Hương Quê Lớp : Cao học Luật, Phú Yên Khóa TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan toàn nội dung luận văn: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam” cơng trình kết nghiên cứu khoa học thực cá nhân tôi, thực hướng dẫn khoa học PGS.TS Lê Minh Hùng Các tài liệu, sở pháp lý, án, trích dẫn, ví dụ luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy, trung thực Tơi xin chịu trách nhiệm kết nghiên cứu Người cam đoan Nguyễn Hương Quê DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT TỪ, CỤM TỪ ĐƯỢC VIẾT TẮT TỪ VIẾT TẮT Bộ luật dân BLDS Bộ luật Tố tụng dân BLTTDS Giấy chứng nhận GCN Hội đồng thẩm phán HĐTP Luật đất đai LĐĐ TT Nghị 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10 tháng năm 2004 Hội đồng thẩm phán Tịa án nhân dân tới cao việc hướng dẫn áp dụng pháp luật Nghị 02 việc giải vụ án dân sự, nhân gia đình đến Bộ luật dân 2005 Quyền sử dụng đất QSDĐ Tòa án nhân dân TAND Tịa án nhân dân Tới cao TANDTC 10 Thành phớ Hồ Chí Minh TP.HCM 11 Ủy ban nhân dân UBND MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG TRƯỜNG HỢP CÔNG NHẬN HIỆU LỰC CỦA GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHƯA CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .8 1.1 Điều kiện để công nhận hiệu lực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .9 1.1.1 Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập văn vi phạm quy định bắt buộc công chứng, chứng thực 10 1.1.2 Khi bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch 17 1.1.3 Theo yêu cầu bên giao dịch .18 1.2 Hậu pháp lý việc công nhận hiệu lực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 18 1.2.1 Đối với bên nhận chuyển nhượng 19 1.2.2 Đối với bên chuyển nhượng 20 1.2.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật 21 KẾT LUẬN CHƯƠNG 23 CHƯƠNG TRƯỜNG HỢP KHÔNG CÔNG NHẬN HIỆU LỰC CỦA GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHƯA CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .24 2.1 Các trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cụ thể không công nhận hiệu lực 24 2.1.1 Trường hợp không công nhận hiệu lực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối tượng hợp đồng không thực .24 2.1.2 Trường hợp không công nhận hiệu lực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm pháp luật chủ thể sử dụng đất 29 2.2 Hậu pháp lý việc không công nhận hiệu lực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 34 2.2.1 Đối với bên nhận chuyển nhượng 35 2.2.2 Đối với bên chuyển nhượng 35 KẾT LUẬN CHƯƠNG 37 KẾT LUẬN 38 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai ngày hạn hẹp có giá trị lợi nhuận rủi ro cao Do vậy, pháp luật quy định điều kiện, hình thức thủ tục chuyển nhượng chặc chẽ loại tài sản khác Để tránh rủi ro khơng đáng có xảy ra, trước thực thủ tục liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đối với đất chưa Nhà nước cấp GCN QSDĐ yêu cầu bên giao dịch phải nắm bắt hiểu biết quy định pháp luật đất đai Các văn điều chỉnh đất đai thay đổi, bổ sung nhằm hồn thiện để thớng giải loại tranh chấp này, chồng chéo, mâu thuẩn với điều chỉnh quy định luật khác Nên dẫn tới thực tiễn giải tranh chấp bất cập, vướng mắc, bất khác vùng miền, điển hình tranh chấp QSDĐ chưa có GCN QSDĐ sau: Các trường hợp công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chưa có GCN QSDĐ vi phạm điều kiện có hiệu lực mặt hình thức bên giao nhận đủ tiền, sinh sống ổn định, xây dựng, sửa chữa, không vi phạm quy hoạch Nhà nước Thì cần phải xem xét cơng nhận hay không đối với loại hợp đồng chuyển nhượng này? Các trường hợp bên nhận chuyển nhượng QSDĐ chưa có GCN QSDĐ bên hồn tất thủ tục, thực tế lại vi phạm vi phạm điều cấm pháp luật đối tượng, chủ thể có cơng nhận trường chuyển nhượng QSDĐ hay không? Thực tế, bất cập tranh chấp nêu chưa có văn bản, điều luật hướng dẫn cụ thể án lệ để áp dụng xét xử Nên dẫn tới tùy nguy, cách hiểu, quan điểm nhận định khác cách giải quyết, dẫn tới tranh chấp dân kéo dài, tớn kém, phức tạp, đơi tạo thành điểm nóng để đối tượng chống phá Nhà nước lợi dụng Vì thế, nghiên cứu vấn đề pháp lý bảo đảm vận hành bình thường, lành mạnh chuyển nhượng QSDĐ địi hỏi thực tế sớng, tác giả thường tham gia giải vụ án có liên quan đến vấn đề nên ḿn nghiên cứu góp phần làm rõ thêm tồn tại bất cập đối với việc trường hợp chuyển nhượng QSDĐ chưa có GCN QSDĐ Để tác giả có đề xuất, kiến nghị bất cập lý luận thực tiễn nay, nhằm hoàn thiện bổ sung thêm quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ góp phần nâng cao cơng tác xét xử Tòa án liên quan tới loại tranh chấp để đảm bảo quyền lợi cho bên, đảm bảo bình đẳng, lẽ cơng bằng, ổn định ý thức tuân thủ pháp luật cá nhân, tổ chức Từ bất cập lý luận thực tiễn xét xử q trình cơng tác, nên tơi chọn đề tài “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam” để nghiên cứu luận văn thạc sĩ luật, chuyên ngành Luật dân Tố tụng dân Tình hình nghiên cứu đề tài - Nhóm giáo trình: + Trường Đại học Luật Thành phớ Hồ Chí Minh (2018), Giáo trình Pháp luật hợp đồng bồi thường thiệt hại hợp đồng (tái lần 1, có sửa đổi, bổ sung), Nxb Hồng Đức, Hội Luật gia Việt Nam Giúp tác giả nghiên cứu quy định điều kiện có hiệu lực hợp đồng + Trường Đại học Luật Thành phớ Hồ Chí Minh (2019), Giáo trình Sách tình Pháp luật hợp đồng bồi thường thiệt hại hợp đồng, Nxb Hồng Đức, Hội Luật gia Việt Nam Giúp tác giả nghiên cứu quy định điều kiện có hiệu lực hợp đồng + Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Giáo trình Luật Đất đai (tái lần 1, sửa đổi, bổ sung năm 2015), chủ biên Lưu Quốc Thái Nxb Hồng Đức, Hội Luật gia Việt Nam Giúp tác giả nghiên cứu quy định điều kiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hiệu lực chuyển nhượng QSDĐ + Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2017), Giáo trình Những quy định chung Luật dân sự” (Tái lần 1, có sửa đổi bổ sung), Nxb Hồng Đức Hội Luật gia Việt Nam Đây cơng trình nghiên cứu lý luận việc hiệu lực giao dịch loại hợp đồng Giúp tác giả tham khảo quy định chuyển nhượng chưa có GCN QSDĐ vi phạm hình thức, đới tượng chủ thể tham gia ký kết hợp đồng - Nhóm sách chun khảo, sách bình luận: + Tác giả Nguyễn Hải An (năm 2012) Sách pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia-Hà Nội Tác giả phân tích rõ thực trạng địa vị pháp lý người quản lý, sử dụng đất, từ giúp hiểu thêm chất loại QSDĐ, trường hợp tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ Nhưng tác giả chưa phân tích làm rõ thêm trường hợp chuyển nhượng QSDĐ chưa có GCN QSDĐ theo quy định pháp luật Việt Nam + Tác giả Đỗ Văn Đại (2016), Bình luận khoa học-Những điểm Bộ luật dân năm 2015, Nxb Hồng Đức-Hội Luật gia Việt Nam, TP HCM Tác giả phân tích, nghiên cứu điểm BLDS 2015 Ngồi ra, cịn lồng ghép bình luận, phân tích thay đổi BLDS 2005 2015 Vấn đề liên quan hiệu lực đối kháng với người thứ ba giao dịch bảo đảm điểm tác giả đề cập chương bảo đảm thực nghĩa vụ Việc tham khảo quy định giúp tác giả luận văn đối chiếu đưa nhận định cá nhân vấn đề nghiên cứu chuyển nhượng QSDĐ theo thực tế + Tác giả Lê Minh Hùng (2019) Sách pháp luật hợp đồng Bồi thường thiệt hại ngồi hợp đồng (Bình luận án), Nxb Hồng Đức Đây cơng trình nghiên cứu bồi thường ngồi hợp đồng, có bình luận hợp đồng vi phạm hình thức, đới tượng, chủ thể hiệu lực đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Qua giúp tác giả nhận định hình thức, hiệu lực hợp đồng để đánh giá mức độ lỗi yêu cầu bồi thường giao dịch dân tính khả thi quy định công nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vi phạm hình thức, chủ thể hay điều cấm pháp luật + Nhóm luận văn, luận án + Tác giả Lương Khải Ân (2006), Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Thành phớ Hồ Chí Minh Đã liệt kê phân tích tổng quan pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ kiểm nghiệm qua hoạt động xét xử tại TP.HCM Từ đó, đưa phương hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu giải tranh chấp Chứ chưa đề cập cụ thể đến trường hợp chuyển nhượng QSDĐ chưa có GCN QSDĐ từ thực tiễn tại TP.HCM - Tác giả Lê Minh Hùng (2010), Hiệu lực hợp đồng theo quy định pháp luật Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Trường đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh Luận án có nghiên cứu cơng nhận hiệu lực hợp đồng có vi phạm hình thức xử lý hậu Qua nghiên cứu giúp tác giả đề tài nắm vững nội dung vấn đề nghiên cứu hình thức, đới tượng, hiệu lực, chủ thể tham gia hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ - Nhóm viết, tạp chí: + Tác giả Trần Thăng Long; Nguyễn Văn Nhàn (năm 2021), “Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực hình thức-bất cập hướng giải quyết”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp + Tác giả Như Ý (năm 2021), “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện”, Thư viện pháp luật Việt Nam Các cơng trình nghiên cứu vơ q báu, giúp tác giả có thêm kiến thức để hồn thiện luận văn Tuy nhiên, xã hội thay đổi, phát triển khơng ngừng kết nghiên cứu đạt cần phải tiếp tục bổ sung hoàn thiện Tác giả luận văn tiếp cận giải vấn đề theo định hướng ứng dụng, việc sâu nghiên cứu đề tài: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam” Luận văn phân tích, đánh giá quy định pháp luật đồng thời nhận diện tồn tại, bất cập pháp luật sở đánh giá thực trạng thi hành để đưa định hướng sớ kiến nghị chuyển nhượng QSDĐ chưa có GCN QSDĐ Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu đề tài 3.1 Mục đích nghiên cứu của đề tài Nhằm làm rõ, sâu sở lý luận thực tiễn áp dụng xét xử Để đưa kiến nghị, đề xuất nhằm hoàn thiện quy định pháp lý liên quan tới trường hợp chuyển nhượng QSDĐ chưa có GCN QSDĐ 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài Đề tài có nhiệm vụ sau: - Phân tích bất cập pháp luật thực tiển áp dụng giải tranh chấp giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trường hợp đất chưa có GCN QSDĐ - Tìm giải pháp pháp lý, sửa đổi, bổ sung số quy định pháp luật liên quan, giải pháp xây dựng án lệ chủ đề nhằm hướng đến việc hoàn thiện pháp luật, làm sở giải tốt tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ trường hợp chưa có GCN QSDĐ ... chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quy? ??n sử dụng đất Chương 2: Trường hợp không công nhận hiệu lực giao dịch chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quy? ??n sử dụng. .. trình cơng tác, nên chọn đề tài ? ?Chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quy? ??n sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam? ?? để nghiên cứu luận văn thạc sĩ luật, chuyên... DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG QUY? ?̀N SỬ DỤNG ĐẤT CHƯA CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN QUY? ?̀N SỬ DỤNG ĐẤT .24 2.1 Các trường hợp giao dịch chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quy? ??n sử dụng