Nghiên Cứu & Trao Đổi TS Nguyễn Ngọc Vinh Trường Đại học Kinh tế TP HCM T ính chuyển hóa thành tiền kinh doanh bất động sản yếu tố tác động tiêu cực đến hiệu hoạt động sản xuất, kinh doanh chủ thể tham gia thị trường Nội dung viết nhằm phân tích nguyên nhân hệ lụy tính chất nghiệt ngã này, từ đưa số khuyến nghị dành cho doanh nghiệp nhà đầu tư cá nhân, nhằm hạn chế tối đa rủi ro tham gia thị trường bất động sản Từ khóa: bất động sản (BĐS), nhà đầu tư (NĐT) 22 Đặt vấn đề Tính chuyển hóa thành tiền tính chất quan trọng BĐS hàng hóa nguyên nhân tiềm ẩn rủi ro, có tác động tiêu cực đến hoạt động kinh doanh chủ đầu tư, lẫn NĐT riêng lẻ (gọi chung NĐT) Nghiên cứu tác giả nhận diện rằng: Chừng NĐT tham gia thị trường BĐS chưa hiểu rõ đầy đủ nội hàm tính chất hoạt động đầu tư, kinh doanh họ tiềm ẩn rủi ro cao tính chất tác động Hiểu tính chuyển hóa thành tiền kém? Khi dùng tiền để đầu tư cho dạng tài sản cuối bán tài sản nhằm hồn vốn thu lợi, xét mặt vật tiền -> tài sản -> tiền, khâu chuyển từ tài PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP Số (16) - Tháng 9-10/2012 sản thành tiền q trình chuyển hóa thành tiền mà đề cập Bất động sản hàng hóa giao dịch thị trường có nhiều tính chất ưu việt như: tính bền vững theo thời gian, tính đa chức sử dụng, có giá trị cao, khan (đất), đa dạng…những tính chất giúp cho BĐS có xu hướng tăng giá theo thời gian tạo nên hấp dẫn cho NĐT Tuy nhiên phần có lẫn vị đắng tính chuyển hóa thành tiền BĐS, có nghĩa NĐT muốn mua BĐS rao bán thị trường họ có đủ tiềm lực việc làm khơng gặp khó khăn, muốn khỏi thị trường nhằm chốt lời hay cắt lỗ bị vướng tính chất chuyển hóa thành tiền Điều trái ngược với việc đầu tư vào vàng vật chất, chứng Nghiên Cứu & Trao Đổi Hình Mơ tả tính chuyển hóa thành tiền BĐS Chứng khoán Vàng vật chất Trái phiếu $ $ $ Đầu tư Chốt lời, cắt lỗ dễ Chốt lời, cắt lỗ khó Nguồn: Tổng hợp nghiên cứu tác giả, 2012 khoán hay trái phiếu…khi NĐT muốn chốt lời hay cắt lỗ việc “chuyển hóa” thành tiền khơng gặp khó khăn Hình minh họa điều Ngun nhân hình thành tính chuyển hóa thành tiền bất động sản Có hai ngun nhân tạo nên tính chất chuyển hóa thành tiền BĐS yếu tố tâm lý thời gian giao dịch dài Yếu tố tâm lý – thị trường BĐS biến động (tăng hay giảm giá) động thái người mua người bán thường bị chi phối mạnh yếu tố tâm lý Đặc biệt, phân khúc thị trường BĐS trở nên đình trệ tính chất “cơn ác mộng” NĐT họ muốn bán rẻ khơng được, cịn người mua khơng muốn giao dịch họ cho thị trường xu hướng giảm, có bán rẻ so với giá chung rao chẳng có ý nghĩa gì, tâm lý người mua (bên cầu) chờ thêm Trong trường hợp giá BĐS có xu hướng tăng NĐT bị chi phối yếu tố tâm lý khơng bán vội người mua sốt ruột, vấn đề tạo tính chất “nghiệt ngã” BĐS tính chuyển hóa thành tiền Thời gian giao dịch dài - BĐS thường có giá trị lớn người mua tiềm thường đắn đo, suy nghĩ, cân nhắc thật kỹ trước định mua hay bán Mặt khác, BĐS tài sản đặc biệt chịu quản lý chặt chẽ quan chức năng, để giao dịch thành cơng cần phải có thời gian định rao bán thị thường Nếu thuận lợi vài tháng, thơng thường nhiều NĐT thu tồn số tiền từ giao dịch BĐS Do giới kinh doanh có câu: “BĐS thường mua dễ, bán khó” NĐT cần lưu ý rằng: Tính chất chuyển hóa thành tiền đầu tư, kinh doanh BĐS luôn tồn lúc, nơi Nhưng tác động rõ nét thị trường biến động đỉnh điểm mức độ tác động từ tính chất thị trường BĐS dấn sâu vào thời kỳ suy thoái Chúng ta dễ dàng kiểm chứng điều qua chu kỳ kinh tế BĐS từ 1988 đến Và hệ lụy … Khi thị trường BĐS rơi vào chu kỳ suy thối tính chất chuyển hóa thành tiền BĐS gây nhiều hệ lụy đe dọa đến phát triển chí tồn vong NĐT Nếu phân tích khía cạnh rủi ro chuyển hóa thành tiền BĐS nguyên nhân tạo giá trị hàng tồn kho tăng, từ xuất hai nguy nghiêm trọng tác động mạnh mẽ lên hoạt động kinh doanh NĐT là: doanh thu sụt giảm chi phí sử dụng vốn tăng, điều xảy ngắn hạn NĐT xoay sở để bù thâm hụt, thực tế chu kỳ suy thối thị trường BĐS thơng thường kéo dài nhiều năm, “hủy diệt” tăng cao, giá trị vốn chủ sở hữu ngày sụt giảm nguy phá sản đến gần Bởi vì: Khi giá trị hàng tồn kho tăng, doanh thu giảm dẫn đến tình trạng thiếu vốn, việc tiếp cận nguồn vốn vay khó khăn lợi nhuận giảm, doanh nghiệp đầu Số (16) - Tháng 9-10/2012 PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP 23 Nghiên Cứu & Trao Đổi Hình Mơ tả tác động xấu từ giá trị hàng tồn kho cao Doanh thu giảm Thiếu vốn Giá trị hàng Khó tiếp cận nguồn vốn vay Mất khả triển khai dự án Sản xuất đình trệ… Chi phí sử dụng vốn tăng tồn kho tăng Nguồn: Theo nghiên cứu tác giả, 2012 tư dừng triển khai dự án, sản xuất đình trệ… Mặt khác, giá trị hàng tồn kho tăng, chi phí sử dụng vốn tăng vay mượn nhiều hơn, nợ chồng nợ, lợi nhuận giảm, kinh doanh thua lỗ nhiều kỳ dẫn đến khả trả nợ, giá trị tài sản NĐT sụt giảm nhanh (Hình 2) Quan sát số giá trị hàng tồn kho báo cáo tài 18 cơng ty đầu tư, kinh doanh BĐS quý 1/2012, lấy tham chiếu 1.000 tỷ đồng số có cơng ty với tổng giá trị hàng tồn kho 38.872 tỷ đồng, số lại mức độ vài trăm tỷ đồng khơng (Bảng 1) Đây vấn đề cần đặc biệt quan tâm quan quản lý, sớm có giải pháp tích cực nhằm tháo gỡ vướng mắt, khai thông thị Lợi nhuận giảm Giảm giá trị tài sản cơng ty trường, thị trường BĐS ln thị trường quan trọng kinh tế, phát triển ổn định thị trường BĐS giúp cho tăng trưởng mạnh mẽ thị trường bổ trợ sắt, thép, xi măng, vật liệu xây dựng, thiết bị cơng trình, nội thất… Những khuyến nghị Từ phân tích trên, tác giả xin đúc kết số khuyến nghị cho NĐT nhằm hạn chế hay khắc phục phần tính chuyển hóa thành tiền đầu tư, kinh doanh BĐS 5.1 Đối với doanh nghiệp - Vận dụng khai thác khéo léo phương thức cho trả chậm bán BĐS hình thành tương lại hình thức góp vốn đầu tư, phương án giúp cho doanh nghiệp vừa chắn bán BĐS vừa có nguồn vốn tài Bảng Giá trị hàng tồn kho 18 công ty Số mẫu quan sát Mức giá trị Tổng giá trị hàng tồn kho Trên 10.000 tỷ đồng 11.055 tỷ đồng Từ 5.000 – 10.000 tỷ đồng 13.541 tỷ đồng Từ 1.000 – 5.000 tỷ đồng 14.269 tỷ đồng Từ 500 – 1.000 tỷ đồng 3.131 tỷ đồng Từ 100 – 500 tỷ đồng 1.554 tỷ đồng Tổng: 18 - 43.550 tỷ đồng Nguồn: Tổng hợp từ trang web: www.hsx.VN http://hnx.VN , 7/6/2012 24 Mất khả trả nợ PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP Số (16) - Tháng 9-10/2012 trợ với lãi suất 0%, thay phải vay ngân hàng với lãi suất theo thị trường khoảng 15% năm Phương án góp phần làm giảm giá thành sản phẩm, nâng cao lực cạnh tranh doanh nghiệp, quan trọng khắc phục tính chuyển hóa thành tiền BĐS - Đa dạng hóa danh mục đầu tư thị trường BĐS nhằm phân tán rủi ro, không nên tập trung vào dạng BĐS, không dồn hết tiền vào thị trường khu vực Bởi thị trường BĐS có tính khu vực cao, trì trệ khu vực tác động mạnh mẽ lên thị trường khu vực đó, rủi ro đầu tư tăng cao, chuyển hóa thành tiền trở nên cỏi - Có kế hoạch tài tốt tảng vững trước bất ổn thị trường, nghiêm túc thực kế hoạch tài cẩn trọng việc vay mượn, tỷ số tổng nợ tổng giá trị tài sản kỳ vượt 0,5 báo động đỏ khả trả nợ xa, nguy phá sản đến gần, số dừng lại cấp độ từ 0,2 – 0,5 chấp nhận - Nếu dự đoán thị trường chưa phục hồi cân nhắc đến Nghiên Cứu & Trao Đổi Hình Minh họa giá dòng tiền năm r = 18% năm 500 500 500 500 500 500 tỷ 423 tỷ 44 359 tỷ 304 tỷ 257 tỷ giá mạnh mẽ sản phẩm việc giảm nhằm kích thích cầu thị trường vốn tình trạng yếu hướng đến sản phẩm công ty Tự tạo lối hẹp có ý nghĩa lớn cho phát triển tồn vong Để định địi hỏi lãnh đạo doanh nghiệp phải có ý chí mạnh mẽ vượt qua rào cản tâm lý “mất nhiều” Ví dụ minh chứng cho việc giảm giá trị tính hàm lãi kép, với giả định giá trị hàng tồn kho hơm nay: 500 tỷ đồng, thị trường suy thoái sau 1, 2, 3, 4, năm tương lai, giá trị bán với 500 tỷ đồng năm thứ 1, hay năm thứ 2… năm thứ Thì giá trị tương lai giá thời điểm bao nhiêu? Khi chi phí sử dụng vốn bình quân: 18% năm Như sau năm bán hàng tồn kho với giá 500 tỷ tương đương với số tiền là: 423 tỷ đồng – giảm 77 tỷ đồng hay - 15,4%; sau năm tương đương với với số tiền là: 359 tỷ đồng giảm 141 tỷ đồng hay - 28,2%.; sau năm số tiền 304 tỷ đồng giảm 196 tỷ đồng hay - 39,2% Nếu tính thêm yếu tố giá trị hàng hóa tồn kho có xu hướng giảm thêm thị trường lún sâu vào khủng hoảng đình trệ kéo dài cần phải khấu hao tài sản cố định, cơng trình để lâu xuống cấp giá trị năm thấp nhiều - Cần cân nhắc phương án đầu tư theo hình thức “cuốn chiếu” cho việc kinh doanh BĐS hàng hóa sớm triển khai thực tốt, nhằm giảm áp lực tài trụ thị trường rơi vào suy thoái - Khi thị trường sốt giá mãnh liệt cần vượt qua yếu tố tâm lý thu xếp sớm khỏi thị trường, theo quy luật sốt nhanh giảm nhanh điều khơng tránh khỏi Hơn thị trường BĐS thị trường quan trọng kinh tế, sốt giá thời gian dài chắn chắn Chính phủ có sách nhằm điều chỉnh để bình ổn, biết sách nhạy cảm với thị trường BĐS, thực tế kiểm chứng lần sốt giá đất đai nước ta năm qua 5.2 Đối với nhà đầu tư cá nhân - Nên ưu tiên đầu tư cho BĐS có cơng trình nhằm tạo dịng thu nhập, thuận lợi giá BĐS tăng cịn khơng dịng tiền thu “phao cứu sinh” nhằm trả khoản nợ tới han - Hướng tới việc đầu tư vào BĐS có vị trí tốt, chủ đầu tư có uy tín nhằm thị trường có “bất động” hội khỏi thị trường cao - Quan tâm nhiều đến BĐS bán điều kiện phi thị trường như: khả trả nợ, xuất cảnh, phát mãi…vì mua với giá thấp dễ định bán thấp nhằm thu hồi vốn nhanh - Cần đa dạng hóa danh mục đầu tư, khơng nên tập trung vào phân khúc hay đầu tư vào khu vực - Chuẩn bị kế hoạch tài tốt cho NĐT nhiều hội “sống sót” vượt qua bão suy thối tác động nghiệt ngã bậc thị trường BĐS chuyển hóa thành tiền kéml TÀI LIỆU THAM KHẢO Fisher J, D and Martin R,S (2005), Income property appraisal, second edition, Dearborn real estate education http://www.hsx.VN /hsx/Modules/ Danhsach/Chungkhoan.aspx cập nhật ngày 1/7/2012 Ling D,C and Archer W,R (2005), Real estate principles a value approach, McGrawhill Irwin Финансы и кредит в недвижимости, 2004, издание 2, Москва Sở Giao dịch Chứng khoán TP HCM Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội http://hnx.VN /danhsach_TCDKGD asp?actType=1&menuup=402000&Typ eGrp=1&menuid=114120&menulink=11 4120&menupage=danhsach_TCDKGD asp&stocktype=2 cập nhật ngày 1/7/2012 Số (16) - Tháng 9-10/2012 PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP 25