Cơ cở lý luận về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Dịch vụ viết đề tài trọn gói Zalo/tele : 0909232620 – teamluanvan.com Cơ Cở Lý Luận Về Hợp Đồng Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Khái niệm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Theo lý thuyết quyền sở hữu phạm trù pháp lí phản ánh quan hệ sở hữu chế độ sở hữu định, bao gồm tổng hợp quy phạm pháp luật nhằm điều chỉnh quan hệ sở hữu xã hội Các quy phạm pháp luật sở hữu xác nhận quy định bảo vệ quyền lợi chủ sở hữu việc quyền: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt tài sản Tại Việt Nam lại có đặc thù riêng đất đai, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước người đại diện chủ sở hữu Vì Việt Nam không tồn khái niệm sở hữu tư nhân đất đai Những chủ sở hữu đất đai Nhà nước trao quyền sử dụng đất đai Trong hoạt động cho sống hàng ngày, chủ thể phải tham gia thực nhiều loại giao dịch dân khác để thực việc trao đổi lợi ích vật chất nhằm thỏa mãn cho nhu cầu hoạt động sản xuất kinh doanh, tiêu dùng sinh hoạt thân Khi giao dịch dân xác có hiệu lực pháp lý lúc làm phát sinh quan hệ nghĩa vụ bên tham gia giao dịch Trong quan hệ nghĩa vụ này, bên có quyền (bên cho vay) hưởng lợi ích từ quyền mà bên có nghĩa vụ (bên cho vay) thực đầy đủ nghĩa vụ bên cịn lại Nói theo cách quyền dân chủ thể mang quyền quan hệ nghĩa vụ quân ln mang tính chất trái quyền (bởi thân hộ có hưởng quyền lại ln bị động phải phụ thuộc vào việc bên có thực nghĩa vụ hay khơng) Vì thế, để tác động tới ý thức thực nghĩa vụ bên có nghĩa vụ (bên cho vay) bên có quyền (bên vay) họ phải thường tính đến việc sử dụng biện pháp để biện pháp cơng cụ, cách thức để buộc bên có nghĩa vụ họ phải thực nghĩa vụ Nếu bên có nghĩa vụ (bên cho vay) khơng đảm bảo việc thực không không thực nghĩa vụ biện pháp bảo đảm coi bảo đảm lợi ích bên có quyền Biện pháp gọi chung biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ Biện pháp bảo đảm biện pháp bên thoả thuận pháp luật quy định nhằm đảm bảo cho việc thực để bảo đảm cho việc giao kết thực hợp đồng, thực giao dịch Mục đích biện pháp bảo đảm nhằm dự phịng rủi ro cho bên có Quyền giao dịch dân sự, hạn chế tranh chấp sau Trong giao dịch dân sự, nghĩa vụ dân bảo đảm Tham khảo miễn phí tài liệu khác teamluanvan.com Dịch vụ viết đề tài trọn gói Zalo/tele : 0909232620 – teamluanvan.com nhiều biện pháp khác nhau, biện pháp có biện pháp chấp quyền sử dụng đất Trong Luật đất đai năm 1987 thuật ngữ pháp lý quyền sử dụng đất ghi nhận lần Thuật ngữ pháp lý tiếp tục sử dụng Luật Đất đai năm 1993 Ở Luật Đất đai 1993 Điều 2, Điều thức ghi nhận quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất ổn định hộ gia đình, cá nhân cho phép hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất Với quy định Luật Đất đai năm 1993 quan hệ sở hữu đất đai mang gió mới, ý nghĩa mới, quyền sử dụng đất đai tách khỏi quyền sở hữu đất đai người sở hữu chuyển giao quyền sử dụng cho người sử dụng đất thực hiện, trở thành quyền tài sản thuộc sở hữu người sử dụng đất Đất đai Kể từ đến nay, khái niệm quyền sử dụng đất ghi nhận Luật Đất đai 2003 Luật Đất đai 2013 Ngoài Bộ Luật dân 1995 xác định quyền sử dụng đất loại tài sản thuộc sở hữu người giao đất Vì thế, Tại Điều 328 Bộ luật dân 1995 có quy định sau: Điều 328 Bộ luật dân 1995: Quyền tài sản dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân “Quyền sử dụng đất dùng để chấp bảo đảm thực nghĩa vụ dân theo quy định Bộ luật pháp luật đất đai.” Trong cơng trình nghiên cứu Giáo trình Luật Dân Trường Đại học Luật Hà Nội, tác giả cho rằng: “Thế chấp tài sản việc bên dùng tài sản để thay thế, chấp hành nghĩa vụ trước Thế chấp tài sản thoả thuận bên theo quy định pháp luật, theo bên có nghĩa vụ phải dùng tài sản bất động sản để đảm bảo thực nghĩa vụ bên có quyền” Theo quan niệm tác giả trước ta bàn việc chấp tài sản để đảm bảo nghĩa vụ trước tiên nghĩa vụ phải hữu, tồn nghĩa vụ dân cần bảo đảm cách cụ thể, rõ ràng nghĩa vụ gì? Ai chủ thể phải thực nghĩa vụ Trong quan điểm ấy, để đảm bảo cho nghĩa vụ thực hiện, bên có quyền (bên vay) yêu cầu bên có nghĩa vụ (bên cho vay) phải sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu để cam kết, ràng buộc nghĩa vụ Tài sản dùng để bảo đảm quan hệ chấp hướng tới hai mục đích, thứ dùng để thúc đẩy bên có nghĩa vụ phải chấp hành nghĩa vụ cam kết trường hợp cần thiết tài sản thay cho nghĩa vụ tổn trước mà bên có nghĩa vụ khơng thực Tuy nhiên khái niệm tác giả lại khơng có đề cập tới việc có hay khơng việc chuyển giao tài sản chấp Tham khảo miễn phí tài liệu khác teamluanvan.com Dịch vụ viết đề tài trọn gói Zalo/tele : 0909232620 – teamluanvan.com Ngồi Bộ Luật dân 2005, Bộ Luật dân 2015 đưa khái niệm chấp sau: Điều 342 Bộ Luật dân 2005: Thế chấp tài sản “1 Thế chấp tài sản việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên (sau gọi bên nhận chấp) khơng chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp.” Điều 317 Bộ luật dân 2015 quy đinh: “ Thế chấp tài sản việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ không giao tài sản cho bên (sau gọi bên nhận chấp) Tài sản chấp bên chấp giữ Các bên thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản chấp.” Cụ thể quan hệ vay tài sản, chấp tài sản để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ, hiểu việc bên vay đem tài sản thuộc sở hữu để đảm bảo cho khoản vay vào không chuyển giao tài sản cho bên vay.Theo pháp luật Việt Nam, chấp tài sản không đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ hợp đồng vay mà đảm bảo thực nghĩa vụ nói chung, thực tế quy định chủ yếu áp dụng cho hợp đồng vay Bộ luật dân 2005 đưa khái niệm Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất sau: Điều 715 Bộ luật dân 2005 quy định: “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất: “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thoả thuận bên, theo bên sử dụng đất (sau gọi bên chấp) dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực nghĩa vụ dân với bên (sau gọi bên nhận chấp) Bên chấp tiếp tục sử dụng đất thời hạn chấp.” Theo quy định Bộ Luật dân 2005, ta thấy hợp đồng chấp quyền sử dụng đất xác lập bên cạnh quan hệ nghĩa vụ dân với nhiệm vụ chức đảm bảo cho việc thực nghĩa vụ dân bên tham gia giao dịch dân Trong hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ln có hai bên chủ thể Trong bên nhập chấp ln bên có quyền (bên vay) quan hệ nghĩa vụ bảo đảm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Tham khảo miễn phí tài liệu khác teamluanvan.com Dịch vụ viết đề tài trọn gói Zalo/tele : 0909232620 – teamluanvan.com bên có nghĩa vụ (bên cho vay), bên chấp bên có nghĩa vụ quan hệ nghĩa vụ họ đảm bảo hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, người thứ ba mà khơng phải bên có nghĩa vụ Đặc điểm Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất dạng cụ thể chấp tài sản Bên cạnh đặc điểm chung chấp tài sản, chấp quyền sử dụng đất cịn có số đặc điểm riêng sau đây: Thứ nhất, đối tượng chấp loại tài sản không thuộc quyền sở hữu người chấp Điều Luật đất đai năm 2013 khẳng định quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước người đại diện thống quản lý ghi nhận nội dung nguyên tắc thể hiện: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định Luật này” Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài Người sử dụng đất Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất thời hạn giao đất Vì vậy, chấp quyền sử dụng đất tài sản chấp khơng phải đất đai (vật) mà quyền sử dụng đất (quyền sử dụng vật hay gọi vật quyền) Ở nước trì hình thức sở hữu tư nhân đất đai điêm khác biệt xem xét đối tượng chấp bất động sản Do tính chất đặc thù chế độ sở hữu toàn dân đất đai Nhà nước nên việc chấp quyền sử dụng đất phải tuân theo quy định chấp tải sản quy định Bộ Luật dân năm 2015 mà phải phù hợp với quy định đất đai đề cập Điều 188 Luật đất đai năm 2013 Thứ hai, vấn đề chấp quyền sử dụng đất, khơng phải hình thức chuyển quyền sử dụng đất Trong giao dịch dân ký kết HĐTCQSDĐ, bên có tài dùng để chấp (bên chấp) chuyển giao giấy tờ liên quan đến tài sản chấp sử dụng hợp pháp, không chuyển giao QSDĐ, mặt thực tế để bên nhận chấp chiếm hữu nắm giữ, dùng để khai thác giá trị QSDĐ Trong thời gian chấp tài sản, quyền sử dụng đất thuộc bên chấp Khi nghĩa vụ trả nợ thực đầy đủ theo thời gian ký kết giao dịch điều khoản cam Tham khảo miễn phí tài liệu khác teamluanvan.com Dịch vụ viết đề tài trọn gói Zalo/tele : 0909232620 – teamluanvan.com kết, thỏa thuận hai bên bên chấp nhận lại, khơi phục lại hồn tồn QSDĐ phương diện pháp lý thực tế Khi bên chấp quyền không thực thực không nghĩa vụ cam kết đến hạn thời gian họ không nhận lại quyền sử dụng đất Mục địch việc sử dụng TCQSDĐ sử dụng quyền sử dụng đất “vật” để bảo đảm, tạo tâm lý, cảm giác yên tâm cho bên nhận chấp việc hai bên cam kết thực nghĩa vụ dân bên chấp Khi tạm thời giữ loại giấy tờ pháp lý QSDĐ bên nhận chấp họ khơng làm thay đổi chủ để sử dụng đất, thay đổi nghĩa vụ người sử dụng Nhà nước Thứ ba: trình tự, thủ tục TCQSDĐ quy định chặt chẽ so với trình tự, thủ tục thực giao dịch bảo đảm loại tài sản khác Việc thực giao dịch TCQSDĐ không giống với loại giao dịch tài sản thông thường khác Trong giao dịch QSDĐ giao dịch TCQSDĐ nói riêng pháp luật quy định điều kiện chặt chẽ; việc TCQSDĐ phải tuân thủ theo quy định điều kiện chấp tài sản pháp luật dân đề cập mà phải thỏa mãn điều kiện chấp pháp luật đất đai quy định Hơn nữa, việc chấp QSDĐ tuân thủ điều kiện quy định khoản Điều 188 LĐĐ 2013 mà phải vào điều kiện sau: hình thức sử dụng đất, mục đích sử dụng đất nghĩa vụ tài nhà nước Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà người sử dụng đất quyền chấp QSDĐ tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất Ngồi HĐTCTS nói chung HĐTCQSDĐ có số điểm khác biệt (đặc điểm riêng) sau đây: - Về quy định pháp luật điều chỉnh: HĐTC chịu điều chỉnh nhiều nghành luật khác HĐTC giống biện pháp bảo đảm khác để nhằm thực nghĩa vụ dân nói chung nghĩa biện pháp chấp tải sản khác biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân HĐTCQSDĐ chịu điều chỉnh văn pháp luật giao dịch bảo đảm điều chỉnh BLDS Tài sản dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân QSDĐ, loại tài sản liên quan đến đất đai nên HĐTCQSDĐ phải chịu điều chỉnh pháp luật đất đai Tham khảo miễn phí tài liệu khác teamluanvan.com Dịch vụ viết đề tài trọn gói Zalo/tele : 0909232620 – teamluanvan.com Trong BLDS 2005 có quy định việc TCQSDĐ sau: Khoản 3, Điều 342 BLDS 2005 chấp tài sản: “Việc chấp quyền sử dụng đất thực theo quy định điều từ Điều 715 đến Điều 721 Bộ luật quy định khác pháp luật có liên quan” Đồng thời LĐĐ 2013 có quy định cụ thể điều kiện việc chấp quyền sử dụng đất sau: Điều 188 LĐĐ 2013 điều kiện thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất “1 Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất có điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168 Luật này; b) Đất khơng có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất Ngoài điều kiện quy định khoản Điều này, người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất cịn phải có đủ điều kiện theo quy định điều 189, 190, 191, 192, 193 194 Luật Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.” Trong thực tế, việc sử dụng TCQSDĐ phần lớn dùng để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ trả nợ cho bên vay hợp đồng Nên khía cạnh HĐTCQSDĐ cịn phải chịu tác động pháp luật tín dụng ngân hàng - Về quy định hình thức hợp đồng: Tham khảo miễn phí tài liệu khác teamluanvan.com Dịch vụ viết đề tài trọn gói Zalo/tele : 0909232620 – teamluanvan.com Hình thức hợp đồng quy định BLDS 2005, Nghị định 43/2014/ND-CP sau: Căn Điều 343 Bộ luật dân năm 2005: "Việc chấp tài sản phải lập thành văn bản, lập thành văn riêng ghi hợp đồng Trong trường hợp pháp luật có quy định văn chấp phải công chứng, chứng thực đăng ký.” Theo quy định tất HĐTCTS phải lập thành văn phải chông chứng, chứng thực đăng ký theo quy đinh pháp luật trường hợp cụ thể Tuy nhiên mội trường hợp HĐTCQSDĐ ln phải cơng chứng phải có đăng ký quan Nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực pháp luật Căn Điều 64 Nghị định 43/2014/ND-CP: Điều 64 Hợp đồng, văn giao dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất “1 Hợp đồng, văn giao dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hộ gia đình phải người có tên Giấy chứng nhận người ủy quyền theo quy định pháp luật dân ký tên Hợp đồng, văn giao dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải tất thành viên nhóm ký tên có văn ủy quyền theo quy định pháp luật dân sự, trừ trường hợp chủ sở hữu hộ sử dụng chung đất nhà chung cư.” - Về thời điểm có hiệu lực hợp đồng: Tại Điều 401 BLDS 2015 có quy định hiệu lực hợp đồng sau: “1 Hợp đồng giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác luật liên quan có quy định khác Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, bên phải thực quyền nghĩa vụ theo cam kết Hợp đồng bị sửa đổi hủy bỏ theo thỏa thuận bên theo quy định pháp luật.” Đối với HĐTCTS khác mà bên khơng có thỏa thuận khác thời điểm có hiệu lực hợp đồng coi có hiệu lực kể từ hợp đồng giao kết (là thời điểm bên ký sau ký vào văn hợp đồng Tham khảo miễn phí tài liệu khác teamluanvan.com Dịch vụ viết đề tài trọn gói Zalo/tele : 0909232620 – teamluanvan.com TCQSDĐ nhiên việc áp dụng trường hợp việc chấp không buộc phải thực công chứng trường hợp chấp buộc phải có cơng chứng thời điểm hợp đồng cơng chứng.) Để tìm hiểu sâu rõ cần hiểu giao dịch bảo đảm gì? Giao dịch bảo đảm thỏa thuận bên việc lựa chọn biện pháp pháp luật quy định để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ dân Với tính chất tác động dự phòng để ngăn ngừa khắc phục hậu xấu không thực hay thực khơng nghĩa vụ bên có quyền xử lý để đảm bảo thực nghĩa vụ Chính phủ ban hành quy định giao dịch bảo đảm sau: Ban hành theo Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Thủ Tướng Chính Phủ “Giao dịch bảo đảm” có hiệu lực thi hành kể từ ngày 27/01/2007 Tại điểm c, khoản 1, Điều 10 Nghị định 163/2006 ngày 29/12/2006 có rõ: “Việc chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký chấp” Như ta thấy khác HĐTCTS thơng thường khác với HĐTCQSDĐ HĐTCQSDĐ có hiệu lực thực việc đăng ký thời điểm có hiệu Thời điểm có hiệu lực hợp đồng thởi điểm đăng ký thời điểm có hiệu lực loại hợp đồng có quy định khác pháp luật Ý nghĩa Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Việc chấp quyền sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi cho hộ gia đình cá nhân vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết, đáng người lao động, tăng thu nhập cho người sử dụng 68% số người hỏi cho quyền người sử dụng đất, quyền chấp quan trọng nhất2, họ nhận thức tầm quan trọng việc chấp quyền sử dụng đất Điều phản ánh xu nay, người sử dụng đất thiếu vốn, họ cần vốn để đầu tư cho sản xuất giải khó khăn sống Nên quyền chấp quyền sử dụng đất biện pháp giúp họ giải vấn đề vốn Khi chấp quyền sử dụng đất, người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho người nhận chấp mà họ tiếp tục sinh sống khai thác, hưởng hoa lợi phát sinh từ quyền sử dụng đất (nếu hoa lợi khơng thuộc tài sản chấp) Như vậy, người sử dụng đất bảo đảm Tham khảo miễn phí tài liệu khác teamluanvan.com Dịch vụ viết đề tài trọn gói Zalo/tele : 0909232620 – teamluanvan.com sống ổn định mà có vốn để phát triển sản xuất kinh doanh, đáp ứng nhu cầu cấp thiết sống Pháp luật quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng chấp quyền sử dụng đất ngân hàng Nhà nước, tổ chức tín dụng Việt Nam Nhà nước cho phép thành lập để vay vốn sản xuất; hay hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, nhu cầu sản xuất đời sống chấp quyền sử dụng đất với tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam - Tạo sở pháp lý sở thực tế cho ngân hàng tổ chức tín dụng người cho vay khác thực chức đảm bảo quyền lợi họ Đây biện pháp hữu hiệu thông dụng việc bảo đảm trả nợ vốn vay hợp đồng tín dụng Quả thật, để đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh đảm bảo sống sinh hoạt hàng ngày quan hệ vay tài sản quan hệ khơng thể thiếu Trong kinh tế thị trường phát triển động, hoạt động sản xuất kinh doanh hoạt động quan trọng Để thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển địi hỏi phải có đầu tư nhu cầu vốn cần thiết Để đáp ứng nhu cầu vốn, giao dịch bảo đảm xác lập nhiều hợp đồng tín dụng Trong năm gần hoạt động tín dụng ngân hàng phát triển, đối tượng cấp tín dụng ngày mở rộng Tuy nhiên, hoạt động tín dụng hoạt động tiềm ẩn nguy rủi ro cao, ngân hàng lâm vào tình trạng khó khăn lúc khách hàng vay khơng trả tiền vay với mục đích lừa đảo, nguyên nhân dẫn đến phá sản ngân hàng Hậu từ đổ vỡ Tham khảo miễn phí tài liệu khác teamluanvan.com ... chứng nhận quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất thời hạn giao đất Vì vậy, chấp quyền sử dụng đất tài sản chấp đất đai (vật) mà quyền sử dụng đất (quyền sử dụng vật hay gọi vật quyền) Ở nước... chấp quyền sử dụng đất sau: Điều 715 Bộ luật dân 2005 quy định: ? ?Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất: ? ?Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thoả thuận bên, theo bên sử dụng đất (sau gọi bên chấp) dùng quyền. .. bên chấp bên có nghĩa vụ quan hệ nghĩa vụ họ đảm bảo hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, người thứ ba mà khơng phải bên có nghĩa vụ Đặc điểm Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất